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全国空置6000万套商品房,伪命题还是真命题
来源：南方报网
　　最近关于全国空置6000万套房的说法，引起各方关注。支持者认为，这6000万套空置房表明房地产市场投机性太浓，需要进一步挤压泡沫；反对者认为，数据出处可疑，并且不具有权威性，很难说明问题。
　　伪命题说：全国空置6000万套商品房是一个伪命题
　　一方面，市场经济往往是过剩经济。商品空置问题，实质上涉及消费者如何使用商品的问题。例如，一位女士购买了三辆均价30万的家庭轿车，由于各种原因，其中一辆从来没有开过。这是否意味着没开过的车是空置的？从市场经济角度看，其最大的好处就是让人们有自由选择权。其中一个重要的选择权就是商品处置权。消费者有权可以选择购买并使用，也有权选择购买并闲置。因此，如同我们不能指责女士浪费了一辆轿车，同样也不能指责第三套房空置就是浪费。其核心在于，即便这套房是空置，其空置成本也主要是由所有者承担。
　　有人会反驳说，空置的原因是由于投机者囤货，其结果拉高了房价，使社会公众承担了相应的成本。问题在于，市场经济条件下的囤货之举，似乎从未成功过。上世纪80年代纳尔逊?亨特企图垄断美国市场的白银，以控制整个市场。纵有亿万身家，也以破产告终。
　　另一方面，“空置”在不同的地方可能有不同的含义。以海南为例，商品房休闲度假的特点尤为明显。外地人购房比重偏高。由此决定了夏季小区入住率偏低，一些小区只有20%；冬季小区入住率回升，可以达到60%-70%。两季之间相差半年，但这种改善性住房的空置率，显然不应在政策调控的范围内。(匡贤明)
　　驳斥者说：全国6000万套空置房绝不是一个伪命题
　　匡贤明列出的理由笔者整理出来有四点：一是市场经济往往是过剩经济；二是消费者主权，他举例说一个女士有三辆汽车，其中一辆从来没有用过，我们不能说她空置，“即便这套房是空置，其空置成本也主要是由所有者承担”；三是反驳囤积之说，以上世纪80年代亿万富翁纳尔逊?亨特企图垄断美国的白银市场失败为例证明“经济条件下的囤货之举，似乎从未成功过”；四是以海南为例说明空置有时是正当的需求。笔者认为这四点理由要么错误，要么文不对题，要么是一叶障目。
　　市场经济往往是过剩经济的说法出自哪里？是作者的断言？笔者作为学经济的还是第一次听说。市场经济的性质是以价格为杠杠在供不应求和供过于求之间调整，所以局部的、短时间的过剩是有的，但如果是大面积的、长期的过剩，那就是经济危机了，怎么能说市场经济“往往”是过剩经济？
　　消费者主权没有错，但如果你的购买行为产生了负的外部性就不能再强调消费者主权了。比如在饥荒时有钱人把粮食大量囤积起来，这也是花他自己的钱，但这种行为在任何时代和任何国家都是不允许的。就以买三辆车的女士为例，如果这个社会只有少数人买三辆车，那当然没什么问题，但如果很多人都买三辆车，导致车满为患、道路过度拥挤、停车位严重不足，那么你还能强调这是她花自己的钱别人管不了吗？
　　第三条就更搞笑了，人家说的是很多人囤积房子拉高了房价，他回答说，有个亿万富翁囤积白银破产了，一个人的力量能和成千上万人的力量相比吗？白银能和住房相比吗？炒房族拉高了房价难道不是事实吗？第四条是典型的一叶障目。海南这种休假房在全国能占多大比例？有没有1%？所以，商品房空置不是一个伪问题。(杨民)
　　分析者说：中国住宅空置率，怎成了哥德巴赫猜想？
　　为什么在空置率问题上，民间版与权威版有如此之大的认识差距，很大程度上绝非数据推演和论证上的不统一，关键是两个人群在住房问题上的情绪表达不一。其实，用类似“旁门左道”验证空置率并非今天才出现，早在几年前，民间就有“水表验证说”、“数灯验证说”、“车位验证说”。那么，在如此混乱不堪的数据面前，为什么官方一直不拿出最终能够说服人的数据鉴定？
　　究其原因，是官方统计部门的“责任边界”不清。数据来源五花八门。特别是本意为摸底的全国住房普查喊了近10年，至今仍无结果。如果没一个独立、专业的部门出面展开调查，只是依赖于开发商和物业部门的“报表”数据，甚至任由一些专家在支离破碎的统计数据面前作出武断的分析，空置率问题不成“哥德巴赫猜想”才怪！
　　此外，行业机构也忘记了基础数据研究。眼下，研究楼市政策的智库重形势分析，轻数据调查；重商业功能，轻公益课题，其大量身影不是在论坛，就是在开发商主办的秀场上，甚至沦为开发商的御用发言人。而调查出像空置率那样的数据，恰恰需要付出艰辛的努力而不怕吃力不讨好。全国究竟有多少空置房以及由此造成的“消息”发酵，不仅会影响到国家对下一步楼市调控的判断，还会引起公众对住房资源浪费的担忧，甚至是对住房不公的情绪宣泄。(胡安东)
　　综合东方早报、新京报、中国青年报相关报道
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专家称全国6000万套房闲置没什么大不了 所占比例很低
本报记者 肖明 北京报道
“中国660多个城市，连续6个月以上电表读数为零的空置房高达6540万套，足够2亿人居住。”
这样一则消息，虽然出处不明但依旧不胫而走。先是说国网公司利用智能电表统计的数字，后来又流传说是社科院的调查，亦有说法称是国家统计局城市调查队的调查。虽然这些传闻来源逐一被证明不属实，但全国住房的空置率到底有多高，依然是万人瞩目的数字。
“我们查北京小区的电表发现，北京市自2004 年开始入住的居住小区中普通住宅的空置率平均为27.16%，这个数字显得比较高。”北京联合大学应用文理学院城市科学系张景秋和孟斌老师，早在2年前就进行了小区电表的抽样调查。在近期社会对于全国城市到底有多少空置房而大打口水战时，他们相信自己掌握了空置率的真实数字。
而全国政协委员、住房和城乡建设部房地产估价与房地产经纪专家委员会委员郭松海也认为，商品房真实空置率这个关键的数据，需要政府尽快调查出来。
“这将触及到一部分人的利益，因为有空置房的都不是一般人。国家需要尽快了解住房情况，出台新的政策，提高持有多套住房的成本。”郭松海说。
27%的电表几乎不走
此前有媒体报道指出，公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零，按每套房三口计算，可供近2亿人居住。
对于这个数字，记者致电国家电网公司，得到了明确的否认。电网公司称，全国目前共有3亿个电表用户，而其构成非常复杂，企业用户和农村用户夹杂在一起，很难甄别城市空置房。而智能电表实际只占很少一部分，大部分还是机械表和插卡表。前者需要抄表员抄表，插卡表则都需要住户自己买电。
“电网公司无此能力核查空置房数字。尽管智能电表的确能查谁的表没有走，但是总体比例太低。”国家电网公司新闻处工作人员说。
记者在自来水集团也得到类似的回应。北京自来水集团宣传部宋巍告诉记者，北京的自来水表分为人工抄表、智能和小区管理三种。北京有200多万户水表，但是自来水集团并没有对水表少走或不走进行专门统计。“通过查水表，看水表走没走，来查有没人住，这个难度很大。”
不过，难度即便很大，仍然有第一个吃螃蟹的人。
北京联合大学应用文理学院城市科学系张景秋和孟斌带领课题组，对北京50多个2004年到2006年售出后入住的小区用电情况进行了调查，结论是，电表几乎不走的比例高达27.16%。
而电表不走的比例还在陆续上升，2007年时达到29%。并且越往外空置率越高，市中心二环至三环空置率水平大约在20%左右，四环至五环就上升到30%左右。
张景秋告诉记者，这个空置率是测算已经卖出去的商品房应该住人但实际没有人居住的比例，还没有将没有卖掉的商品房空置算在其中。“这个数字还是非常惊人的，这表明房屋闲置浪费比较大。
查电表计算住房空置率，在物业部门处也能得到辅助证明。
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉告诉记者，目前南京物业缴费比例比较低，平均下来的比例为70%。导致物业缴费比例低的原因是，一是入住率低，二是已经入住的不交物业管理费。新小区2-3年内入住率一般不到50%，远郊的楼盘入住率更低。“这个情况是非常普遍的，像北京5环上海的外环都处于主城区外，这些地区项目占到新开发项目的60%-70%，房屋空置率和物业缴费率是直接相关的。”
石家庄物业管理协会秘书长刘明也持这个看法。他指出，石家庄主城区内新盘销售后在2-3年内，入住率也就40%-60%，入住率高至少到5年以后。“初次买房的投资客比例高，空置率就大。”
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链家“楼盘字典”里的大数据：数完了全国5900万套房子
日16:47&&来源：
　　人民网北京4月7日电 （余燕明）你知道北京朝阳区有多少套房子吗？其中带飘窗的房子又有多少套？
　　链家集团不动产数据中心（Real Estate Data Center）打算在今年年底前就告诉你这些答案。在过去八、九年的时间里，链家集团在全国30个城市里数完了5900万套房子，并且录入了链家自己开发的“楼盘字典”。
　　链家为了掌握到已经进入的30个城市所有房源的基础数据，链家花了数年时间编制“楼盘字典”，为了保证100%真房源，数完5900万套房子，链家雇佣了400个人专门在各个小区数房子，然后汇总录入到“楼盘字典”的数据库。
　　大量的投入让链家的楼盘字典成果斐然。链家内部提供的一个数据显示，目前楼盘字典管理了全国30个城市5900余万套存量住宅，其中北京690万套（除未进入的远郊县，比如延庆），北京市朝阳区房源最多，拥有存量住宅170万套。链家还掌握到北京两居室户型房源占比最高，达到了39.21%。
　　这些基础数据极为宝贵，链家集团楼盘中心总经理白智广把链家的“楼盘字典”比喻成类似人口普查的“房屋普查”，他说这是链家作为一家房产中介公司夯实客户的基础性工作。
　　链家现在北京的报盘率达到了85%-90%左右，也就意味着，如果北京某个区域二手房市场上如果有100套房源挂牌出售，链家就会在楼盘字典里掌握其中85-90套左右的房源。
　　当然，链家“楼盘字典”同样也是投入不菲，链家内部人士告诉记者，集团董事长左晖将“楼盘字典”称作一个“不计成本投入”的开发项目。过去“楼盘字典”开发的八、九年时间，到目前的累计投入预计达到了4.5亿元左右，而且仍然难以判断何时会产生价值与收回投入。
　　白智广说，链家集团和左晖对开发“楼盘字典”暂时没有投入产出的绩效考核。“公司要敢于投入，这需要管理层非常果敢的决策。”白智广说，“五年前我来到团队里做的事情，至今仍然在做，并且我还没有看到它的价值。但是管理层和我自己都认为，再过三五年，现在的工作和项目都会发挥不可替代的价值。”
　　链家的“楼盘字典”是摸底和普查城市里存量房源的基础性工作，几乎没有投机取巧和“抄近道”的可能性。
　　“你知道北京现在有多少凶宅吗？就是那些出现过人员突然死亡、离奇死亡的住宅。我们掌握到的数据是3000套左右。”白智广告诉人民网记者，“这些凶宅的数据是在做楼盘字典的过程里掌握到的，因为隐私的问题，链家不会对外披露，但是这些房源在通过链家的时候，经纪人可以提醒业主，这样就能够降低或者规避掉买家的风险。”
　　对于链家来说，在公司已经进入的30个城市里掌握超过5900万房源数据并且录入“楼盘字典”极为重要。这些基础数据在战略应用上，当市场热点开始切换的时候，链家可以准确地掌握到市场动向。
　　另一位房产中介人士指出，在链家计划切入的家装、搬家、租赁市场中，这些基础数据对公司掌握市场空白和需求点有着极为稀缺的研究价值，链家从中发现的，可能就是围绕房屋衍生出来的其他生意。
　　与此同时，链家开发的“楼盘字典”，对链家经纪人而言将是巨大的效率提升。“链家的经纪人距离房源数据最近，当他们掌握这些房源信息和数据的时候，汇总到楼盘字典的链家平台上，也就意味着不再需要每一个门店的经纪人去数房子、画户型图，毕竟区域内的楼盘和房源数量是有限的，平台提升了经纪人的工作效率。”白智广说。
　　链家“楼盘字典”希望能够让客户在网上找房子更加精确。在链家二手房交易链条里，有一个“漏斗管理”，其核心是能够确保链家房源“漏斗”的顶端数据尽可能地真实，也就是确保真房源。
　　“漏斗管理就是当客户通过链家找房子的时候，我们会监测到客户对哪些区域、哪些户型的房子感兴趣，最后实现成交的房子是哪些，整个过程就像是漏斗，这样筛选出最后成交的房源。”白智广说，“所以只有漏斗顶端的房源信息真实，才能促成和保证最后成交的概率与机会。”
　　白智广把链家“楼盘字典”也描述成一个不动产数据平台，其针对客户的目的是把话语权交给客户，让他们在买房子的时候尽可能多和真实地掌握到房源。
　　所以，链家集团“楼盘字典”团队一个较难的工作是如何“描述”一套房子。“一开始做楼盘字典之前，链家描述一套房子的维度可能只有几十个，但是楼盘字典开发以后，链家已经形成用300多个维度来描述一套房子。”白智广说。
　　在今年三季度，链家向客户开放网上寻找房源的通道就会添加这些房源描述的标签，比如区域、户型、报价、朝向等等，甚至有无带飘窗，其中一间卧室朝向、面积都会供客户添加选择，再加上链家“楼盘字典”高报盘率的房源数据，客户可以通过链家精准地找到自己想要买的房子。
　　今年，链家不动产数据中心开发“楼盘字典”另一项重要工作是在数房子的基础上“量房子”，比如链家会进入到小区楼栋里测量这些房子卧室、阳台、卫生间等区域空间面积，进一步把这些数据经过二次加工录入到楼盘字典，形成标准化的户型图。
　　“全国5900万套房子，预计会要画55万-60万张户型图，其中北京户型超过12万个，链家预计会完成全国4000多万套房子的测量和绘图。”白智广向记者介绍说，“链家今年为了量房子，在全国投入的人力数量会达到1000人，其中北京预计达到200人，再加上画图人员100-150人左右。”
　　白智广是链家集团不动产数据中心的负责人，他领导的60人团队，开发了目前总容量全国6900万套房源的“楼盘字典”，这个团队里员工专业背景各异，有的是数房子出身，因为描述房源涉及到标准问题，要求懂业务，也有数据分析和运营推广背景的员工，最多的还是来自百度、新浪微博的技术产品人才，比如程序员、架构师、产品经理等。
　　“我们更愿意自我描述成一个不动产数据标准化的团队。”白智广说，“当然我们的技术力量很厉害，足以支撑开发楼盘字典，为了吸引到优秀的互联网技术人才，我们甚至把办公地点从东二环的朝阳门搬到了互联技术从业者扎堆的西二旗。”
(责编：余燕明、孙红丽)