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检察官告诉你 未履行的房屋买卖合同能否要回中介费？房屋买卖合同没履行中介公司能否收中介费
　　　　　房屋买卖合同没履行中介公司能否收中介费
&&&&房东与客户于日签订买卖居间协议，其中约定房东同意佣金从尾款中扣除的格式条款，日，客户向中介支付了尾款3万元，后买卖双方依约于日签订了买卖合同，并于当天与居间方达成补充协议，协议约定“因中国金融政策调整，各方同意将已签署的上海市房地产买卖合同暂时冻结1个月至日”，由三方签字盖章。但事隔不久的日，上下家又私下签订《解除合同协议书》，其中明确买卖双方自愿解除买卖合同与补充协议，房东返还客户定金等事项。当中介事后知晓并向房东催讨佣金无果后，中介依约将房东保管的尾款转成佣金，房东于日向法院主张，要求中介返还尾款3万元。中介提起反诉，要求法院确认尾款转佣金行为的合法性，并要求房东支付剩余佣金2.1万元及滞纳金。
&&&&争议焦点:
&&&&买卖合同未实际履行或未完全履行，中介公司有无机会收佣，能收取多少佣金？
&&&&办案结果及法律分析:
&&&&本案中介胜诉，收回佣金2.1万元及滞纳金。本案法理为:根据合同法第四百二十六条规定:居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案房东与客户已经由中介公司居间成功，不管买卖合同是解除还是履行，中介都有权依约收取佣金，也就是说，本案只要佣金确认书没有约定其他特殊的支付条件，且有明确的证据证明中介对解约或未履行没有过错，中介就达到法定收佣条件。何况在本案中，上下家解约纯属自愿，与中介无关，不应当影响中介收佣。
&&&&法务及交易服务中心杨沛
&&&&文/21世纪不动产上海锐丰投资顾问有限公司
笔者代理的一起类似案件诉状
原告：北京　　房地产经纪有限公司。
　　　法定代表人：　　，经理。
地址：北京市丰台区　　　　　　　楼1层商业03，邮编：100　　，电话：　　　。
被告：　　　　，男，日出生，住北京市宣武区右内甲　　　号，邮编：100054,
电话：139　　　7。
案由：居间合同纠纷
诉讼请求：
1，请求法院依法判令被告支付原告居间报酬57000元。
2．诉讼费用由被告承担。
起诉事实与理由：
原告为被告购买　　所有的，位于北京市丰台区　　　　　2号楼2门1406号房屋提供居间服务，三方于日签订了房屋买卖居间合同，总房款2280000元。签合同当天被告向　　支付了20000元定金。后来被告不愿意再购买此房屋，没有按合同约定支付首付款并拒不支付原告居间报酬。
原告做为居间方促成了被告与卖房人的房屋买卖合同成立，被告不愿意再购买此房屋，不履行合同属违约行为，应承担违约责任，应按合同约定支付总房款2.5%（57000元）的居间报酬。为维护原告合法权益特提起诉讼，请依法裁决。
北京市丰台区人民法院
附：1，本状副本1份　
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
起诉人：北京　　房地产经纪有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
　　　二00九年八月六日&&&&
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。房屋买卖协议未履行不能成为拒付中介费的理由_&征集民间经典案例&活动
房屋买卖协议未履行不能成为拒付中介费的理由
案件内容：案情简介：家住烟台某小区的于某欲出售其名下私有房产，委托烟台某房地产经纪公司提供居间服务，双方就有关事宜签订了书面“委托协议”。协议约定：于某自愿出售自有房产，并愿以净到手58万元为成交价出售，交易中的税费各自承担。如房屋成交价在10万元以上的，于某应按成交价的1%支付服务报酬给房地产经纪公司。后经房地产经纪公司居间服务，2009年6月于某与刘某签订了房屋买卖协议，售价60万元。但在随后的房屋所有权转移登记过程中，因对相关税费承担事宜发生分歧和争执，于某和刘某未能成功办理房产过户，房屋买卖协议随之终止。之后，房地产经纪公司向于某索取6000元中介费，于某拒付。房地产经纪公司于是向烟台市莱山区人民法院提起民事诉讼，要求于某依约支付6000元居间服务报酬（中介费）。双方主要分歧和观点：法庭审理过程中，原被告双方及代理人对案件主要事实部分均无过多争执，但就于某是否应当向房地产经纪公司支付约定的居间服务报酬，各持己见，争执不下：一、于某认为，其虽然委托房地产经纪公司就其房产出售提供居间服务，经居间，最终也与刘某签订了房屋买卖协议，但房屋最终没能办理过户，没有成功出售，于某也没有得到售房款。因此，房地产经纪公司的居间服务不成功，房地产经纪公司索要居间服务报酬没有道理。另外，双方事先约定：于某愿以净到手58万元为成交价出售，而该房最终的合同售价为60万元。因此，按照约定，多出的2万元就应支付于某需要承担的税费和中介费。房地产经纪公司不应另行索取中介费。正是因为房地产经纪公司要求于某另行承担税费和中介费，才导致买卖双方未能履行房屋买卖合同。二、房地产经纪公司则认为，按照《合同法》的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，房地产经纪公司经努力，已经促成于某与刘某就房屋销售签订书面的房屋买卖协议，协议已成立和生效。因此，按照法律规定，房地产经纪公司有权要求于某依约支付报酬。至于于某提到的房屋最终没有办理过户，是买卖双方的合同履行问题，与居间服务和居间服务报酬无关。关于委托协议中的净到手价格和税费负担等约定，房地产经纪公司认为：一方面，双方在协议中除净到手价条款外，还明确约定了税费负担条款和中介费的支付条件、标准等内容，协议并未排除于某另行支付中介费的义务；另一方面，税费负担问题是房屋买卖双方的权利义务约定，无关居间人的权利义务。于某对于相关条款的异议不能成为其主张免除居间服务报酬义务的理由。法院审理意见：就双方的分歧和各自观点，法院经审理，认为：一、居间人促成了房屋买卖合同的成立。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。在于某与刘某签订的房屋买卖协议中，于某与刘某已就涉案房产买卖事宜达成一致协议，涉案房屋成交价为60万元，同时，该协议亦就房屋买卖双方的权利义务等相关事项进行了约定。在协议落款处，于某及刘某均签字摁印对上述内容予以确认。据此，法院认定于某与刘某的房屋买卖合同成立，即房地产经纪公司促成了于某与刘某的房屋买卖合同成立。二、于某应当向房地产经纪公司支付居间报酬，房屋买卖合同没有履行不能成为拒付居间报酬的理由。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。庭审过程中，于某主张因涉案房产最终没有交易成功，故其不应当向房地产经纪公司支付居间报酬。法院认为，房地产经纪公司已经促成了于某与刘某的买卖合同的成立，即其已经完成了向委托人提供订立合同的媒介服务的义务，故其依法应当享有要求于某支付相应报酬的权利。至于房屋买卖合同是否最终履行以及没有履行的原因，并不能作为于某拒付居间报酬的有效抗辩。故法院认为，即使最终房屋买卖合同没有履行，因房地产经纪公司已经相应履行了其居间服务的义务，于某亦应向房地产经纪公司支付居间报酬。
判决结果：法院判决：法院经审理，判决：于某于判决生效之日起十日内支付原告房地产经纪公司居间服务报酬6000元。案件受理费由被告于某承担。于某不服一审判决，向烟台市中级人民法院提起上诉，二审法院经审理，判决驳回于某上诉，维持原判。
作者：田斌
律师：杨希勇
14:35:16 点评：
居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间合同中合同中没有列明具体事项，应属合同约定的履行方式不明确，应按照有利于实现合同目的的方式确定。委托人在履行居间合同过程中有违诚实信用原则的行为不正当阻止付款条件成就，应视为付款条件已经成就。本案争议焦点是于某向房地产公司支付报酬的条件是否已成就；根据是否所签订的委托协议可以看出其意思表示真实，应属有效。根据《合同法》第四十五条关于“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”的规定，由于某在履行居间合同过程中有违诚实信用原则的行为不正当阻止付款条件成就，应视为于某与房地产公司约定的付款条件已经成就，于某应当向房地产公司支付相应的报酬。
10:09:39 点评：
居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同中，承担报告订立合同机会或提供订立合同的媒介服务义务的一方为居间人，支付报酬一方为委托人。居间人促成合同成立的，委托人应当依照约定支付报酬。本案中房地产经纪公司为居间人，于某为委托人。房地产经纪公司通过自身掌握的信息促使于某和李某订立房屋买卖合同，就房屋买卖双方的权利义务等相关事项进行了约定。且于某及刘某均在买卖合同上签字确认，因此该合同已成立并生效。自此，于某就负有向房地产经纪公司支付居间报酬的义务。于某以房屋买卖合同未履行为由拒绝支付居间报酬，无事实与法律依据，因此不能得到法院支持。
（一）案例征集阶段：5月3日―9月15日
流程：网民通过登录&征集民间典型案例&活动专题，将新近发生的、已解决的民事类、刑事类、经济类等有典型意义的法律案件整理成文，上传到指定平台。
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流程：活动主办方组织律师团队综合运用法理，给出法院判决结果的法律依据或者指导意见。对入选的&民间典型案例&以案释法，一案一解。
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房屋买卖合同未履行，可否要求退还中介费？
发布时间： 6:43:46
来源：凤凰网 作者：网友
责任编辑:猎房编辑
&&&&钱某通过购房并与房东签订了《上海市房地产买卖合同》，在签约时即向&&&&中介公司支付了全额佣金。然而在买卖合同履行过程中出售方违约，经协商得到一定的违约&&&&补偿后，买卖双方合议解除了合同。&&&&而后，钱某认为，房产中介公司并未完成全部的服务，应该退回已收的佣金，至少应该&&&&退回一大部分。而且，钱某还查阅了相关规定，发现有一份上海市物价局、工商局和房地局&&&&的联合发文表明，在未办理产权过户、完成交房手续之前，中介公司是无权收取中介费的。&&&&为此，钱某找到中介公司理论，但中介不肯退还佣金，无奈之下，钱某到法院通过诉讼索要&&&&然而出乎意料的是，法院在查明本案的事实后，并未支持钱某的诉讼请求，而是认为中&&&&介公司有权收取佣金，可以不予退还！&&&&原来，法院判断中介公司收佣的标准，依照的是《合同法》关于居间合同的规定，该规&&&&定表明居间公司收取佣金的依据，是促成合同成立。钱某与出售方的买卖合同已经成立，房&&&&产中介公司收取佣金是有法律依据的。&&&&纵观本案，法院的判决是有法律依据的。2003年，上海市房地产局、物价局和工商局确&&&&有关于规范居间公司收费问题的 联合发文 ，然而该规定并不是法律，而是行政管理性的&&&&文件，故没有被法院采纳。&&&&但是,虽然有法律的明确规定，行政机关为规范行业发展而进行的管理工作，特别是针&&&&对买卖居间工作的特殊性以及中介公司居间服务不规范问题进行的调整，仍有一定的合&&&&理性。正如未促成合同成立时进行大量居间工作，也可以支持较高的居间服务必要费用一样，&&&&都有其合理的因素。但是，部分对居间行业了解较少的法律工作者，很容易忽视购房者作为&&&&消费者的地位和权利，也很容易忽视居间服务工作的付出和价值，这是值得去深刻思考的。
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二手房买卖合同自行终止中介费还要不要付？
新华报业网
　　 08:38:41
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　　近日，11月百城房价数据出炉，苏州房价涨幅居首。而因房价频频上涨，二手房买卖合同也是纠纷不断。近日，昆山法院审理一起居间合同纠纷案件，被告人杨某与案外人韦某在房屋买卖过程中，自行终止了合同，那么此前促成合同达成的中介公司的中介费用要不要给呢？
　　2014年年底，韦某、杨某与昆山某房屋买卖中介公司共同签订一份房屋买卖合同，约定杨某以58万元的价格购买韦某所有的昆山市张浦镇江南春堤玫瑰苑某号楼房屋。但是，房屋中介公司通知杨某前去办理时，杨某表示不愿意购买该房产，且与韦某协商解除了合同。房屋中介公司要求杨某支付中介服务费，并与之多次协商未果。为维护自身合法权益，房屋中介公司请求判令杨某支付中介服务费11600元，并承担本案诉讼费。
　　庭审过程中，被告人杨某陈述，在合同签订两个月左右，原、被告与案外人韦某三方协商一致买卖合同解除，被告放弃定金2万元，并在合同第一页的右上角注明“同意作废”，韦某和被告在旁边签字确认，但均未签署日期。被告杨某认为，三方已经协商好解除合同，不需要付中介费了，但无证据提供。原告房屋中介公司对此不认可，诉称当时向被告要中介费，被告不给。另查明，系争房屋已由韦某于2015年6月卖给了案外人林某，并办理了产权变更登记。
　　法院审理认为，居间合同成立并合法有效，对双方均有约束力。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。考虑到被告与案外人韦某间的买卖合同并没有实际履行，原告亦未完成协助被告与案外人双方办理系争房屋产权过户手续、协助被告办理贷款手续等义务，法院酌情确定被告应当支付的居间报酬为5800元。
　　法官提醒：本案中，被告杨某与案外人韦某经原告房屋中介公司居间介绍签订了房屋买卖合同，原告作为居间方已完成了其促成买卖合同订立的基本义务，被告杨某应当支付相应的居间报酬。现被告杨某与案外人韦某协商解除合同，一则没有证据证明合同的解除是原告的原因造成，二则根据被告杨某向案外人韦某赔偿2万元的事实，从侧面说明了可能并非是案外人的原因才导致合同解除。故此，被告不支付中介费的抗辩意见，法院不予采纳。
　　汤秋婷李晓静
编辑:项贤军
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