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广东省深圳市福田区南天一花园业主委员会与深圳市城市建设开发（集团）公司、深圳市城建监理有限公司、深圳市城建物业管理有限公司房屋侵权纠纷再审案
其他出版物
【全文】CLI.C.4345516
广东省深圳市福田区南天一花园业主委员会与深圳市城市建设开发（集团）公司、深圳市城建监理有限公司、深圳市城建物业管理有限公司房屋侵权纠纷再审案
——建筑容积率不能作为认定房屋权属的依据
　　法理提示：建筑容积率是房屋建筑规划管理性规定，不能作为确认房屋所有权的依据。在房崖建设违反建筑容积率、规划使用用途等规划要求时，不能以此作为依据，得出其所有权应当归属于全体业主共有的结论。
　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）：深圳市福田区南天一花园业主委员会。
　　被申请人（一审被告、二审被上诉人）：深圳市城市建设开发（集团）公司。
　　被申请人（一审被告、二审被上诉人）：深圳市城建监理有限公司。
　　二审被上诉人（一审被告）：深圳市城建物业管理有限公司。
　　一、广东省深圳市中级人民法院一审查明的案件事实
　　涉案南天一花园为深圳市城市建设开发（集团）公司（以下简称深圳城建公司）于20世纪80年代末开发的商品房，截至2001年10月底南天一花园的大部分房产已被深圳城建公司出售。1995年始南天一花园的部分房屋底层架空层被封闭作商业用途出租，由深圳市城建物业管理有限公司（以下简称深圳城建物业公司）进行管理并收取房屋租金，直至2002年11月涉案架空层拆除封闭，架空层空间被恢复。南天一花园红线内两栋配套小楼为深圳城建公司开发。1995年8月深圳城建公司将两小楼出租，收取租金。2000年初深圳城建公司委托其下属深圳市城建监理有限公司（以下简称深圳城建监理公司）出租，并收取租金。深圳市福田区租赁管理局于日，向深圳城建监理公司核发了上述两栋配套小楼（福公）房租证第G10171号01《房屋租赁许可证》。南天一花园业委会以该租赁许可证违法为由，于日诉至广东省深圳市福田区人民法院（以下简称福田区法院）。福田区法院认为该区租赁管理局核发此租赁许可证的行为不合法，以（2002）深福法行初字第62号行政判决，撤销了上述租赁许可证。本案审理期间，深圳城建公司就案涉两栋小楼申请初始登记，深圳市国土资源和房屋管理局依其申请将房屋登记确权给深圳城建公司。南天一花园业委会于日向福田区法院提起撤销登记的行政诉讼，福田区法院于日裁定不予受理，南天一花园业委会不服，向深圳中院提起上诉。深圳中院于日作出（2006）深中法行终字第144号行政判决、（2006）深中法行终字第110 -131号行政判决，确认涉案两栋商业服务楼的初始登记和分户产权登记应予以撤销。深圳市规划与国土资源局福田分局于日向深圳城建公司发出《强制恢复建筑物原使用功能的公告》，决定于日对南天一花园一、二、三栋架空层被违法改变功能的部分强制恢复原使用功能。
　　二、当事人一审起诉与答辩
　　南天一花园业委会诉称，南天一花园小区内主建筑物为三栋18层住宅楼（下称南天大厦），所有大厦底层均规划设计为公共开放空间（下称架空层），净空为4. 5米。另小区内还规划有两栋小楼，作为三栋大厦的公用配套设施，面积为937平方米，《深圳市白沙岭片区法定图则》（以下简称《法定图则》）确定其用途为居委会和社区管理用房。上述小区共有商品房1140套，深圳城建公司自1988年开始对外预售，现已全部入住。根据法律规定，深圳城建公司转让上述房地产后，小区红线范围内的土地使用权、房屋及其公用配套设施的产权转归全体业主享有。但深圳城建公司自日至今擅自改变公共开放空间的设计功能，将各栋大厦底层违章改建成商业铺位，委托其下属子公司深圳城建物业公司对外出租，从中牟取利益。同时，深圳城建公司自日至日私自将两栋配套小楼对外出租并收取租金，日深圳城建公司又将上述小楼私自委托其下属公司深圳城建监理公司对外出租，并由深圳城建物业公司收取租金。深圳城建公司、深圳城建物业公司和深圳城建监理公司的行为严重侵害了南天一花园全体业主的权利，故起诉请求：（1）深圳城建公司、深圳城建物业公司停止侵权，拆除南天一花园三栋大厦底层的违章建筑，恢复底层为公共开放空间，并赔偿损失145万元；（2）深圳城建公司、深圳城建监理公司停止侵权，返还南天一花园红线内两栋公用配套小楼，并赔偿损失655万元；（3）确认南天一花园红线内两栋公用配套小楼的所有权归全体业主共同享有；（4）深圳城建公司、深圳城建监理公司按照政府主管部门公布的指导租金标准赔偿全体业主自日起至返还房屋之日止遭受的损失。
　　深圳城建公司答辩称，三栋大厦底层的所有权属于深圳城建公司，将底层封闭是符合规划设计的，封闭底层出租是历史问题。两栋小楼是规划中的建筑，有自己合法独立的用地面积，是按程序报建、报批由深圳城建公司投资建设的。两栋小楼不在南天一花园业委会名下，其以侵权为由要求深圳城建公司赔偿损失没有依据。南天一花园业委会提出巨额赔偿要求，增加的诉讼请求没有交纳诉讼费用的情况下，不应属于本案审理范围。本案没有损害事实的存在，底层改建成商铺出租依法办理了租赁许可证，不具有违法性，且已被拆除恢复了原有功能，深圳城建公司主观上没有过错，南天一花园业委会　　······
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