黄金投资技术分析：世界主要经济体重要经济指标
日 14:59来源：凤凰财经
US TOP 15：
1) GDP ：是美国所有终端商品和服务的价值总和，是经济活动最广泛的测量方法，是经济表现的基本指标。
美国每季度GDP会分3个阶段公布，预估值advance---初值provisional---终值final；终值是根据初值来修正的，一般不会与初值有太大变动。先行报告advance是3个数据中最重要的，一般在4、7、10、1月公布上个月的GDP预估值。
2) 贸易帐：美国与其他国家之间的贸易平衡。简单来说，可看成出口额与进口额的差。每月公布一次，多集中在对日贸易上，最近，与中国之间贸易也开始引起更多重视。交易商更关注3个月的季调值，因为单一月份的贸易数据并不是那么可靠。
3) 非农就业报告：美国劳工统计署就业报告的一个组成部分，是美国最重要的单个经济活动报告。统计每个月非农部门的新增就业机会，受到汇价和债市的密切关注。据统计结果，非农每个月增加20万人，相当于GDP增长3%。
4) CPI: 消费者价格指数，消费者日常购买的一揽子固定商品和服务的价格变动情况。是主要的通胀指标。去除食品，能源等波动性较大的消费价格后的核心消费者价格指数，受到市场密切关注。
5) LEI：美国领先指标，该指数以十项指标为衡量(新订单，营建许可，货币供应等等)，通过每个单项指标对整体的正面(+)/负面(-)的影响，来预测未来经济(平均12个月)是否出现转折信号。首要信号：如果连续3个阶段领先指标出现下滑，可被认为是经济萧条的迹象。
6) ISM制造业调查：大约300家公司采购参与调查，涉及20个不同的领域，对制造业部门内5个分项的相对增长情况作出评论。结果大于50，牛市信号；小于50，熊市信号。ISM：Institute for Supply Management, 此前被称为NAPM：National Association of Purchasing Management
7) ISM非制造业调查：对非制造业增长情况的调查，与ISM制造业调查的方式类似。
8) 工业生产：制造业的基本衡量指标，测量所有工厂，矿山以及水利，电力等公共部门的产出(成品，半成品，原材料)。在预测总体经济周期的转向移动，非常有效。可用于对GDP的变动情况的衡量。
9) 耐用品订单：制造业耐用品订单数量的测量指标(不包括消费耐用品)，其中耐用品的预计使用寿命最低为3年。是现行商业情况的重要衡量指标，往往波动性较大。
10) 纽约州制造业调查：来自纽约州各工业企业的被调查者，关于对目前和即将到来的经济状况的评估。
11) 费城联储制造业调查：费城储备银行辖区内的制造业调查，其中最重要的一个数据是其总体活跃指数。
12) 成屋销售：一非官方公布的报告，统计二手家庭住房的销售情况。可用来观测消费者信心和支出能力，也可判断通胀情况。和其对应的是新屋销售。
13) 财政部国际资本流动报告：TIC：Treasury International Capital显示每月海外资金对美国股票/债券的净需求。
14) 个人消费：美国个人购买商品和服务的每月统计，个人消费占美国GDP的2/3。但此数据往往会在零售销售报告中先行被体现出来。
15) 密歇根大学消费信心调查：该调查问及了消费者基于每个人各自情况而对总体商业环境的评估。直接反映了消费者是否愿意花钱。消费者情绪和消费者支出增长是具有直接相关性的，而消费支出占了GDP的2/3。
Euro-zone Top15
1) GDP: 是区所有终端商品和服务的价值总和，是经济活动最广泛的测量方法，是经济表现的基本指标。
2) 经常帐：欧元区与世界其他地区收支余额，包括商品，服务，投资等项目。是国际收支最全面的测量手段。
3) 失业率：失业人口占劳动力人数比率。政治家好像比经济学家更紧张这个数据。
4) DEM 失业：以1000为一个单位，正值代表失业人数增加，利空消息；负值代表失业人数减少，利好消息。
5) CPI：消费者价格指数，消费者日常购买的一揽子固定商品和服务的价格变动情况。
6) ZEW 经济调查：针对德国6个月经济展望，乐观分析员和悲观分析员的所占比例差别。
7) IFO经济调查：德国商业信心调查。超过7000家德国企业参与了调查，被问及了其对目前商业环境的看法以及短期商业计划。包括2个子指数：商业现况和商业预期。数值大部分在80-120之间，数值越大，商业信心越强。
8) 工业生产：欧元区工业产出总合的测量，分月率和年率。
9) DEM工业生产：德国工业产出的复合指标，各行业所占权重：制造业82%，建筑业9.5%，能源5.9%，矿业2.7%。是衡量德国工业产出和总体增长的最重要的指标之一。(工业产出占其GDP的40%)
10)DEM工厂订单：衡量德国制造业订单数量。包括：半成品(45.6%),资本货物(35.1%)，耐用消费品(11.8%)以及非耐用消费品(7.4%)。是衡量产出表现的良好指标之一。
11)零售销售：消费的衡量指标。若消费大于产出，将引起通胀。
12)DEM零售销售：德国各种形式的零售销售总合，是衡量德国个人消费表现的重要指标。
13)欧元区劳动成本：雇主为雇佣工人而承担的支出，包括直接和间接成本。
14)服务业采购经理人：对服务业采购经理人的调查，集中调查在成本和需求方面的看法。
15)制造业采购经理人：对制造业在购经理人的调查，集中调查在成本和需求方面的看法。
Japan Top 15：
1) GDP：是日本所有终端商品和服务的价值总和，是经济活动最广泛的测量方法，是经济表现的基本指标。
2) 经常帐：日本与世界其他地区收支余额。是国际收支最全面的测量手段。
3) 失业率：日本劳动力调查报告的组成部分。因日本公司通常避免裁员，除非是在极其特殊的情况下。此数据变动一般不会很大。
4) 贸易帐：出口和进口的差值，极大程度上会反映经常帐的变动情况。因为日本的贸易盈余占经常帐盈余的很大比例。
5) 东京消费者价格指数：是每个月日本第一个通胀指标。
6) 领先指数：基于对存货，工作机会，订单，价格指数，货币供应，利润和商业信心等一系列方面的调查得出的。以50为基准，高于50，经济前景看好。
7) 第三产业指数：基于服务业的商业信心。
8) 工业产出：主要集中在制造业。尽管每月波动明显，且与GDP季率的相关度较小，但工业活动仍然是衡量整体经济周期的最可依赖的指标。
9) 机械工具订单：作为私有设备投资的领先指标之一。是公司资本投资和商业活动的重要指标。
10) 资本性支出：各种资本支出调查对日本总体广泛趋势的平均预期，是影响市场对日本商业前景的平均预期的关键因素。
11) 零售交易：衡量日本国内所有零售贸易。包括企业和消费者个人的购买。
12) 便利店销售：每日支出趋势。
13) 受薪工人家庭支出：对家庭消费者目前的收入和支出情况的调查。消费支出占日本GDP的60%，此数据是经济增长的重要衡量指标。
14) Eco watchers survey: 理发师，出租车司机，服务生等直接接触消费者的人们的调查。
15) 大型零售商销售：大型卖场，连锁店的销售情况，占整体消费支出的比例不大。
UK TOP 15：
1) GDP：是英国所有终端商品和服务的价值总和，是经济活动最广泛的测量方法，是经济表现的基本指标。
2) 经常帐：英国与世界其他地区收支余额。是国际收支最全面的测量手段。
3) 失业人数变化：统计那些正在寻找工作以及正在申领失业相关救济金的失业人数。
4) CPI：消费者日常购买的一揽子固定商品和服务的价格变动情况。
5) LEI：各种经济活动的复合指标，预测未来经济(平均12个月)是否出现转折信号。首要信号：如果连续3个阶段领先指标出现下滑，可被认为是经济萧条的迹象。
6) RICS房屋价格指数：Royal Instituion of Chartered Surveyors 英国皇家特许测量师协会房屋价格通胀指标。
7) Nationwide房屋价格指数：英国Nationwide银行公布的房价指数。
8) 零售销售月率：测量零售销售的数量和价值，包括：食品，服装，家庭日常用品等等。
9) BRC店面价格指数 ：British Retail Consortium英国零售销售联盟，反映零售业的价格变化情况，为者提供其所面临的通胀前景。
10) 工业生产：各种工业产品的产出，包括：采矿业，原油/天然气化工，制造业以及水/电/天然气的供应。
11) 制造业生产：工业产出报告中最重要的部分。
12) CIPS Services：Charted Institute of Purchasing and Supply 英国皇家采购与供应学会 服务业活跃性监控指标
13) CIPS Manufacturing：Charted Institute of Purchasing and Supply 英国皇家采购与供应学会 制造业活跃性监控指标
14) CBI Industrial Trends Survey: Confederation of British Industry 英国工业联盟 工业趋势调查 制造业趋势调查 包括订单，存货，产出，总体商业信心，成本压力，产能利用率。
15) CBI Distributive Trades Survey: CBI 500-600家企业参与的商品流通配销调查，包括批发，零售和销售。
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国际内审师考试经营分析和信息技术讲义：关键经济指标
发表时间：日17:0 来源：中大网校
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经营分析和信息技术讲义：关键经济指标
第1页：关键经济指标相关知识
第2页：典型试题
D6　关键经济指标
6.1 基本经济学概念经济的某些特定部门（sector）领先于其他部门，更早地指明了经济发展方向的转变，它们可以用来预测经济周期的拐点。这些部门的运行指标被称作先行经济指标（1eading economic indicators）。宏观经济学就是在国家层面研究这些较大的经济力量之间的互动关系的科学。它通过探求通货膨胀、失业和经济增长之间的相互关系，检视公共政策如何影响总体经济，从而促进经济发展，并抑制失业和通货膨胀。6.1.1 经济周期经济运行体现周期性特征，即在较高的经济产出（繁荣，peak）与较低的经济产出（萧条，trough）之间周期性地变化，中间经过衰退（recession）和复苏（recovery）阶段。6.1.2 通货膨胀 通货膨胀是指货币购买力下降、商品和服务的总体价格水平上升。通货膨胀率是总体价格水平上涨的比率，通过两步计算求得：1.利用多种价格水平指数，比如，消费者价格指数，计算全部价格的平均水平；2.计算特定期间的价格水平的变化率。例如：通货膨胀率=（本年指数一上年指数）／上年指数通货膨胀的宏观经济影响是多种多样的，例如：加速货币周转：一元钱在一年中的支付次数称作货币周转率。最小化货币乘数效应：由于货币增多，价格升高，货币周转率不可能持续上升。降低出口和消费：进口货变得便宜，价格升高导致需求下降。重新分配收入并降低企业成长：债权人与债务人的博弈导致信贷萎缩，影响企业成长。通货膨胀的起因可能是对产品的需求增长（需求拉动型），也可能是生产产品的成本增长（成本推动型）。6.1.3 消费者物价指数消费者物价指数（consumer price index，CPI）通过计算选定的“篮子（basket）”消费者商品和服务的成本，并与其它期间的价格水平进行比较，衡量一般消费者家庭的生活支出的总体变化。计算CPI时“篮子”所包含的商品和服务种类随着消费者对商品和服务的偏好而调整。由于质量变化而导致的价格变化被尽量剔除掉。6.1.4 名义收入与实际收入名义收入（nominal income）是国家产出的货币金额，也等于收到的薪金、房屋租金、利息和利润之和。实际收入（real income）是名义收入的购买力（purchasing power）。它是与前期相比名义收入能够购买的商品和服务。公式如下：实际收入=（名义收入的变化率一价格水平的变化率）／实际收入的变化率6.1.5 失业失业水平与国家收入是紧密相关的。从政策面考虑，如果失业率在4%至7%之间，就被认为是充分就业。失业率是积极寻找工作的人数与应就业人口总数的商。失业的种类有三种：摩擦型：由于就业市场的正常变化而导致的暂时性裁员和主动离职。结构型：人口、政府政策、技术和消费者偏好等导致的需求种类与就业人口技能不符导致的非充分就业。周期型：由于企业周期的变化导致的失业，尤其是对体力劳动者需求的减少。6.1.6 经济增长经济增长是实际GDP（real GDP）的增长。它有四个基本要素：实物资本技术知识人力资本自然资源为了促进经济增长，政府政策应当：促进就业人口的教育和培训推动新技术的研究和开发保护环境运用税收手段鼓励企业的资本资产投资鼓励储蓄和投资欢迎境外投入的资本保持财产权和政治稳定允许自由贸易6.1.7 实际国内生产总值GDP——境内生产的商品和提供的服务的总值，无论是谁拥有该资产或生产者的国籍。相反，国民生产总值（Gross National Product--GNP）衡量公民的产出和实体拥有的资产的收入，而无论其位于何处。收入法（income approach）下：国民生产总值（GNP）=薪金+房租+利息+利润+非收入性收费或分配国内生产总值（GDP）=国民生产总值+国外收入净额（GDP调整数）支出法（expenditure approach）下：国内生产总值（GDP）=家庭消费支出+企业投资支出+政府采购商品和服务支出+外国人的支出为了避免重复计算，商品和服务在各个生产阶段的增加值必须被加总。或者，可以加总最终产品和服务的市场总价值。GDP不是衡量经济运行好坏的理想指标，因为：GDP是货币指标，在各期之间比较时需要根据价格水平调整。GDP的增长往往导致环境的破坏，比如，噪声、交通堵塞和环境污染。GDP没有根据人口因素进行调整。没有考虑休闲时间的价值变化。未包括某些非市场化交易，比如，家庭工作者的劳动价值。军事支出被记入成本，而不是总体增加值。实际GDP是剔除通货膨胀因素的GDP。一个国家的经济管理当局的首要目标是在充分就业和物价稳定的情况下的可持续的经济增长。实际GDP是经济表现最全面的衡量指标。在监测失业率和通货膨胀率的同时，监测总体增长率的趋势，政策制订者能够评估当前货币政策是否与首要目标一致。6.1.8 货币供应量扩大或紧缩货币供应量是管理一国经济的重要工具。M1包括：硬币和纸币；支票存款（包括旅行支票）。美国联邦储备系统强调对M2的管理，M2包括：硬币和纸币；支票存款；非支票存款；小额（不超过100，000美元）定期存款；货币市场账户的货币和货币市场共同基金。M1和M2是两种非常常见的货币指标。M3等于M2加上大额（100，000美元以上）定期存款。6.2 关键经济指标先行经济指标（1eading economic indicators）包括：住宅建设许可数货币供应量每周平均工作时间利差选定股票价格消费者期望指数失业救济申请数消费品订单固定资产订单耐用商品订单消费者信心指数滞后经济指标（lagging economic indicators）包括：失业率平均银行指导利率平均银行贷款额平均失业时间同期经济指标（coincident economic：indicators）包括：GDP制造和贸易销售额工业品产出额个人收入减去转移支付金额6.3 其他经济指标 6.3.1非农就业情况该指标是对所有非农业经营单位和政府部门的就业人数的估计。有关平均每周工作小时数、平均小时工资和周工资的信息也一起提供。就业增长和工作小时数提供了有关当前和未来总体经济增长的步伐的重要信息。平均小时工资的趋势提供了劳动力市场的供需情况的信息，标志着经济资源的总体利用水平。6.3.2 住宅开工数该指标是对住宅建筑开工数的估计。开工是指地基或基础的开挖，或破土的第一铲。住宅建筑业也许是经济生活中对利率最敏感的部分。对于长期利率水平的变化，比如抵押贷款，它通常都会在活动水平上经历巨大摆动。尽管住宅投资仅仅代表GDP的4%，但由于其变化的活跃性，它通常代表了相对短期之内的GDP变化的较大的一部分。政策制订者非常仔细地监测住宅建筑业，以便寻找有关短期经济表现和对财务状况变化的影响的线索。6.3.3 工业生产／产能利用该指标衡量工业生产部门的产出水平的变化。该指数同时按产品（消费品、商业设备、中间产品和材料）和产业（制造业、采掘和公用事业）分组。虽然工业生产部门仅代表GDP的20%，但由于GDP的变化在工业生产部门中是非常集中的，该指数的变化为当前GDP的增长提供了有用的信息。工业生产部门的产能利用水平提供了经济中总体的资源利用水平，又提供了未来通货膨胀进程的信息。6.3.4 零售该指标是对境内全部零售单位的商品销售总额的估计（不包括服务销售）。数据以名义或现行货币表示，未对通货膨胀进行调整。不过，已经根据一年当中不同月份的季节性、休假和营业天数作出调整。销售是按零售单位的种类划分的，而不是按商品种类划分。个人消费支出（Personal Consumption Expenditure，PCE）代表了GDP的大约三分之二。通过监测零售情况，政策制订者可以评估当前或未来季度的PCE增长情况。6.3.5 商业销售和库存 该指标反映了制造业、批发业和零售业以现行货币表示的销售总额和库存总额。这是库存情况的首要数据来源。库存积累率在确定当前经济增长的步伐方面扮演了关键的角色，并且经常能提供有关未来增长的有用线索。比如，如果库存积累速度飞快，库存销售比率上升，它可能意味着近期增长的减缓，因为企业将要削减产量，以使库存与销售协调。反之，如果库存增长缓慢或下降，标志着未来产量的增长。6.3.6 先行耐用商品装运量、新订单数和未完成订单数该指标反映了初级金属、合金（fabricated metals）、发电设备、非电气机械、信息处理设备和运输设备（包括民用和军用飞行器和船只，轻、中、重型卡车和汽车）等商品以现行货币表示的装运、新订单和未完工订单的数据。该数据提供了境内外对于耐用商品的需求的强劲程度。上升的订单数、装运量和未完工订单数表明需求强劲，很可能导致生产和就业的增长。下降的订单数、装运量和未完工订单数恰好相反。该报告中的其他数据也提供了企业的新设备投资的当前和未来步伐。6.3.7 轻型车辆销售该指标反映国产和进口新轿车和轻型卡车（总重量在10，000磅以内的车辆）的销售和租赁总额，包括对个人和企业的销售。尽管这仅仅是总体经济中相对很小的一部分，轻型车辆部门的变化经常反映了很大一部分GDP的季度增长率的变化。6.3.8 十年期国债收益率该指标反映10年后到期的国债的当前市场利率或收益率。10年期国债利率这类长期利率的变动，提供了经济生活中利率敏感部门的活动水平的可能的未来变化信息。比如，抵押贷款利率经常与10年期国债利率同步变动，而抵押贷款利率的变化经常领先于住宅建筑市场的活动水平的变化。
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第1页：关键经济指标相关知识
第2页：典型试题
典型试题1.以下哪项是通货膨胀时期一个国家的中央银行为稳定经济可使用的货币政策工具?a.出售政府债券。b.降低银行法定存款准备率。C.降低银行贴现率。d.鼓励更高的税率。 『正确答案』a『解题思路』a.正确。出售政府债券会减少流通中的货币，是一项紧缩的货币政策。b.不正确。降低法定存款准备率能使银行贷出更多的货币，引起货币供应的扩张，会进一步刺激经济。e.不正确。降低贴现率会起到鼓励借款的作用，会增加流通中的货币，从而刺激经济。d.不正确。鼓励更高的税率是一项财政政策，而不是货币政策。2.以下哪项增长后会引起国内生产总值下降?a.消费支出。b.进口。c.出口。d.通货膨胀。 『正确答案』b『解题思路』a.不正确。根据定义，国内生产总值GDP=C+I+G+x，C是消费支出，I是投资，G是政府支出，x是净出口（出口减去进口）。消费支出增加会引起GDP上升。b.正确。根据上述公式，进口增加会引起GDP下降。c.不正确。根据上述公式，出口增加会引起GDP上升。d.不正确。通货膨胀会引起GDP上升。
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（责任编辑：中大编辑）
共2页,当前第1页&&&&&&有关于可行性研究报告中主要经济技术指标填写问题_百度知道
有关于可行性研究报告中主要经济技术指标填写问题
请各帮助，本人现在正在申请政府产业化项目资助，其中可行性研究报告中要求填写经济技术指标，我原来没有接触过，请有经验的前辈们予以指导，最后能给一个现成的表格这样比较直观。谢谢！！
我有更好的答案
一般分为技术指标和经济指标。一、建设规模介绍；二、建设主要内容及技术工艺设备介绍（分几点介绍项目主要设备或生产线及其先进性）；三、经济效益（总投资；资金来源；投资回收期；建设周期；劳动定员；该项目各项销售年收入，净利润，税金）四、社会效益；一般就是解决多少人员就业问题等等；五、节能减排。节能（电单量、煤单量）、减排（一氧化碳、二氧化碳、二氧化硫等等）！
采纳率：66%
可以参考化工方面的经济技术指标来做表1.1
主要经济技术指标表序号 项目名称 单位 数量 备注一 生产规模1 产品 t/a
外售二 原辅材料产品 发烟硫酸 t /a
发烟硫酸 t /a
液体烧碱 t /a
氯化钠 t /a
皮带蜡 支/a
动力消耗1 水 t/a
3 蒸汽 t/a
三 新增占地面积 m2
四 建筑面积 m2
五 定员 人
六 建设期 月
七 工程投资1 工程项目总投资 万元
2 固定资产投资 万元
3 设备投资 万元 7371
其中技术设备 万元
4 铺底流动资金 万元
八 资金来源1 项目资本金 万元
2 其他资金 万元
3 贷款 万元
九 年均销售额 万元
十 年均总成本费用 万元
税后十一 年均销售税金 万元
1 年均税收及附加 万元
2 年均增值税 万元
3 年均所得税 万元
十二 利润1 年均息税前利润（EBIT）万元
2 年均利润总额 万元
3 年均净利润 万元
十三 收益指标1 总投资收益率 %
2 投资利税率 %
3 项目资本金净利润率（%）
4 资本金内部收益率 %
十四 项目投资税前指标1 财务内部收益率 %
2 财务净现值（I=12%） 万元
3 全部投资回收期（年） 年
含建设期十五 项目投资税后指标1 财务内部收益率 %
2 财务净现值（I=12%） 万元
3 全部投资回收期（年） 年
含建设期十六 盈亏平衡点1 生产能力利用率 %
2 产品数量 吨
房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。 第一节 可行性研究的概念和作用 一．可行性研究的概念 可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。 我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。 房地产项目的特点和开发实践证明，项目开发的关键是决策，开发商应高度重视可行性研究的工作质量，随欧康夭谐〉闹鸩焦娣叮康夭耐蹲驶帷⑼蹲世蠡嵩嚼丛缴伲欢咸岣呔霾咚剑拍苋〉孟钅靠⒌某晒Α? 二．可行性研究的作用 (一)可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。 （二）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在我国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。 （三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。 （四）可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。 第二节 可行性研究的阶段工作 一．可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。 （一）以投资机会研究 该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以邢乱唤锥蔚墓ぷ鳌? （二）初步可行性研究 在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。 （三）详细可行性研究 详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。 （四）可行性研究阶段工作精度表 第三节 可行性研究的内容 一.可行性研究报告的结构 一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要⒛柯肌⒄摹⒏郊透酵剂霾糠帧? （一）封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。 （二）摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。 （三）目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。 （四）正文内容：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容 1．项目概况 主要包括：项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明）； 2．市场调查和分析 在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。 3．规划设计方案优选 在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。 4．开发进度安排 对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。 5．项目投资估算 对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。 6．项目资金筹集方案及筹资成本估算 根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。 7．项目财务评价； 依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。 8．不确定性分析和风险分析 主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。 9．可行性研究的结论 根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。 10．研究人员对项目的建议 对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。 （五）附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。 （六）附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。 二．可行性研究报告的项目投资预算 一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容： （一）营销开支概算 1．项目前研究及可行性研究的开支 2．项目策划的开支 3．销售策划的开支 4．广告开支 5．项目公司日常运作的开支 6．项目及企业的公关开支 （二）工程开支概算 1．用于工程勘探的开支 2．用于吹沙填土、平整土地的开支 3．用于工程设计的开支 4．用于建筑施工的开支 5．用于设施配套的开支 6．用于工程监理的开支 （三）土地征用开支概算 1．政府一次性收取的标准地价 2．用于拆迁补偿或青苗补偿的开支 3．影响公共设施而出现的赔偿开支 （四）金融成本开支概算 1．外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出 2．贷款引起的利息支出 3．各项保险开支 4．税收和行政性收费 5．不可预见开支 第四节 可行性研究报告的编制 一．房地产项目可行性分析常见误区 1．误区一：一个标准的效益分析 如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。 2．误区二：先入为主的可行性研究 纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津；在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金短缺；一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。 （1）先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的： A.房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。 B.课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。 C.有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。 D.有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的发展商；有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。 二．编制可行性研究报告的人员安排组合 要组织一个可行性研究的小组，小组成员的知识结构、人员安排要全面。
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