【独家】【中国发展高层论坛】第一财经专访马骏：房地产去库存可对冲经济下行压力(图)
来源：第一财经网站
　　3月19日，由国务院发展研究中心主办的中国发展高层论坛2016年在北京钓鱼台国宾馆举行，本届论坛以&新五年规划时期的中国&为主题，论坛围绕&十三五时期&中国经济增长与改革、深化财税体制改革、加快金融体制改革、完善对外开放布局等一系列重
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大议题进行探讨。　　在论坛期间，就我国宏观经济走势、物价走势、世界经济面临的若干风险、进出口增速与全球经济增长出现脱节的趋势、房地产去库存政策选项及对经济的影响等话题，人民银行研究局首席经济学家马骏接受了《第一财经日报》专访。　　&中国今年出口面临的下行压力可能超过原先预计;第二产业投资继续呈减速态势;今年前两个月，房地产开发投资开始企稳回升，复苏时点早于我们之前的预期，未来的房地产去库存措施还可以进一步对冲经济下行压力;2016年财政政策宽松度的提高有助于维持基础设施投资增速。&马骏如此预测。拉动经济的上行动力有望对冲下行压力　　第一财经：有观点认为，目前经济依然疲弱，经济面临新的下行压力。那么，对于最近宏观经济走势总体情况，我们应该怎么判断?　　马骏：最近一段时间，我国宏观经济在需求面上出现了几个新的变化。从下行压力来看，出口面临的外需疲软的问题在加大，制造业投资的增速还在进一步下滑。但是，我们同时看到了几个拉动经济活动的上行动力，比如房地产投资开始企稳回升，而且发生的时点早于我们先前的预期;另外，积极财政政策的力度正在加大。权衡这几方面的因素，我估计在未来一段时间，上行动力基本可以对冲这些新的下行压力。以下是对四个新的变化的一些具体分析。　　第一，国际组织纷纷下调对2016年全球经济增长预测，而外需增速减弱不利于我国出口。最近两个月，国际货币基金组织、世界银行和OECD分别将对2016年全球经济增速预测下调了0.2至0.4个百分点。按历史数据的相关性，全球经济增速下降0.3个百分点，会使我国出口增速放缓约2个百分点。另外，考虑到前期人民币实际有效汇率升值的滞后效应和全球价值链收缩等因素的影响，我国出口增速与全球经济增长脱节的趋势可能将持续，估计我国今年的名义出口增速在零左右。　　第二，第二产业的投资继续减速。由于采矿业大面积亏损，工业利润同比下降，不良贷款率上升较快，第二产业的企业投资意愿低迷，固定资产投资增速从去年的8%进一步下降至今年前两个月的同比7.5%。工业投资增速预计将继续呈减速态势。　　第三，房地产投资增速开始企稳回升。今年前两个月，房地产开发投资累计同比增长3.0%，增速比去年全年提高2个百分点。这是两年以来房地产投资首次回升，复苏时点比我们预期得来的更早。房地产投资的复苏趋势得益于商品房销售回暖。今年1-2月份，房地产销售额同比增速高达43.6%，进一步提升了房地产开发企业的投资信心，房屋新开工面积继续回升。　　第四，今年积极财政政策的力度加大。今年的财政赤字率为3%，比去年提高0.6个百分点。今年赤字率上升的部分原因是为企业破产重组、安置下岗工人、资产处置等增加财政补贴，另一部分则将用作减免税收、增加公共投资等&自主性&支出。前者属于&被动型&财政赤字扩张，用于对冲由经济结构调整带来的下行压力，而后者则有主动刺激经济的作用。我们预计，随着减免税收和企业缴费率的下调，以及各地采取的房地产去库存措施的到位(也带有一定的财政刺激的特征)，今年基础设施投资增速有望保持平稳，房地产投资增速则有望稳定回升。　　今年PPI的平均降幅仍将较大　　第一财经：早前统计局公布的CPI数据，超预期反弹的CPI指数引来了滞胀的担忧。数据显示，2016年2月份CPI(居民消费价格指数)同比上涨2.3%，比上月回升0.5个百分点，至19个月以来最高值。PPI同比-4.9%基本符合预期，已经连续48个月负增长，但降幅比上个月收窄0.4个百分点，近8个月首次回升至-5%以上。我们应该怎么看待未来物价走势?　　马骏：综合几个因素，我的判断是今年CPI的涨幅可能高于去年，但PPI的平均降幅度仍将较大。主要的考虑因素包括：　　第一，最近食品价格涨幅创新高，将推高全年平均CPI水平。2月中旬，鲜菜价格环比上涨29.9%，创2008年3月以来月度最高涨幅;春节期间鲜果、猪肉和水产品价格环比分别上涨6.9%、6.3%和6.0%。这些涨幅均明显超过过去春节期间的平均涨幅。　　第二，房地产价格上涨将影响住房消费和耐用消费品价格。自去年4月份以来，全国城市房价开始复苏，最近几个月涨幅继续加大。城市房价上涨，将会在一定时滞后推动租金等住房消费成本上升，也会通过刺激家电、装修服务等在一定程度上拉动耐用消费品和服务价格上涨。　　第三，货币政策对物价的影响将逐步显现。去年年初以来，央行六次降准、五次降息，去年M2增速比名义GDP增速高出正常情况下3-4个百分点的平均水平。数量分析结果表明，货币政策对CPI涨幅的影响有一个时滞，一般是15个月后该影响会达到峰值。这表明，去年以来的货币政策调整将在一定程度上拉动今年CPI的上涨。　　第四，国际原油价格预期下调，会抑制我国PPI回升的趋势。IMF在最近的《全球经济展望》中预计今年世界石油的平均价格约42美元/桶，低于2015年的51美元/桶。国际原油期货价格的最新走势也显示，市场预期今年世界石油的平均价格为42美元/桶左右。国际原油价格走势持续低迷，将延长我国PPI同比下降时间。考虑到油价走势和我国出口继续减速等因素，估计今年PPI的平均降幅仍将较大。　　影响宏观经济的国际风险因素　　第一财经：您是否能详细分析一下可能影响今年我国和全球经济和金融市场的国际风险因素?　　马骏：最近，几个国际组织下调了对全球经济增长率的预测值，反映了最近一段时间经济前行指数偏弱、国际资本市场动荡和导致全球经济下行的若干风险点。　　一是石油价格持续低迷的可能性较大。今年年初石油价格探底之后，近期油价有所反弹，主要是沙特、卡塔尔、委内瑞拉以及俄罗斯于上月中旬在多哈达成产量冻结协议，在一定程度上否定了OPEC在去年12月份会议上重申的市场份额策略;OPEC和非OPEC产油国会议、拉美产油国统一立场会议的即将召开也给国际油价带来上行动力。但伊朗在其所受制裁解除后是否会保持相对较低的石油生产速度，上述两个会议能否达成有约束力的减产协议，都有较大的不确定性。此外，由于全球经济低迷导致石油价格需求不足，估计石油价格出现趋势性反转的可能性不大。石油价格下跌在支持全球需求的同时，也会产生一些不利的影响：例如，石油出口国由于其缓解冲击的能力弱，使得国内需求收缩、汇率贬值;石油出口国的石油和天然气开采投资会大幅削减;欧洲银行业对能源企业的贷款可能出现恶化和较严重的坏账。　　二是美元加息步伐的不确定加大。最近国际金融市场的动荡、货币条件的变化、欧央行货币政策的超预期宽松和联储主席的表态给美联储加息的步伐带来了很大的不确定性。联储FOMC的成员原来预测今年加息四次，最近突然降为两次，一些市场人士认为可能不加息了，甚至又有人认为美国可能减息。美元加息预期的大幅波动，会导致美元对其他货币汇率的大幅波动和大规模的跨境资本流动。　　三是地缘政治风险加剧。地缘政治风险给全球经济复苏带来了较大的不确定性。据世界经济论坛发布的调查报告《全球风险2015》显示，地缘政治风险在全球风险发生可能性中排名第一。对中国而言，存在地缘政治风险的国家中的不少地处&一带一路&沿线，有可能影响我们与这些国家的经贸往来。　　四是欧洲银行业风险加大。年初，欧洲许多银行由于亏损和利润下降导致股价大跌。这些银行利润下降或亏损的原因包括巨额罚款、对能源行业和新兴市场的风险敞口过高、实体经济疲软导致某些国家不良率高企等原因。市场认为一些银行在未来补充资本金的过程中可能发生困难。　　五是英国是否退欧会给全球市场带来不确定性。英国最终是否留在欧盟取决于今年六月前后举行的全民公投。根据民调，支持和反对&留在欧盟&的英国民众比例为52%对48%。有关分析表明，英国退出欧盟将会使得为英国大规模的、持续性的经常项目赤字(约为GDP的5%)融资变得更加困难，这意味着如果英国退欧，可能导致英镑贬值，欧元升值以及其他国际市场的连锁反应。　　出口增速与全球经济增长的脱节的原因　　第一财经：最近两年，我国出口增速与全球经济增长的出现脱节，即全球经济增长并不算太低，但我国的出口增长却十分疲弱，这是什么原因导致的?　　马骏：我国加入WTO以来的大部分时间，出口增速与全球经济联动性较大。2001年至2013年期间，我国出口增速与OECD国家GDP增速的相关性高达84.9%。然而2014年下半年以来，全球经济增速较为稳定，而我国出口增速却不断下滑，全球经济增长与我国出口开始出现脱节现象。2014年，OECD国家GDP增速为1.75%左右，2015年逐步提升至2%，然而同期我国出口增速反而一路下滑，并于2015年二季度起出现负增长，与全球经济增长反差较大。　　产生这种现象的原因可能与这一期间人民币有效汇率升值较快、我国劳动力成本相对其他国家上升较快有关。这几点已经讨论得很多，我就不赘述了。但与韩国、我国台湾地区等出口型经济体和金砖国家相比，我国出口增速仍相对较快，而这些经济体并不存在实际有效汇率快速升值或劳动力成本激增等问题。与此同时，近两年韩国、台湾等国家和地区的出口与全球经济增长之间亦出现一定程度的背离，因此，除汇率和劳力成本因素外，很可能还有其他更为关键的因素在起作用。发达经济体主导的全球价值链收缩导致的全球贸易分工格局变化很可能是更为关键的因素。　　2008年金融危机过后，以美国为代表的发达经济体逐步将供应链转向国内，使得全球价值链链条缩短，价值链国际分工深化带来了贸易发展遇阻。2014年，美国和德国消费品进口分别增长4.7%和5.1%，中间品进口却分别下降2.2%和0.2%。2015年，美国和德国的消费品进口增速提高到6.7%和9.5%，但中间品进口却进一步下降27.1%和0.4%。从我国贸易方式结构看，金融危机以后，附加值较低的加工贸易在出口总额中的占比逐步回落，由2009年的48.8%下降至2015年的35.0%，一定程度正是源于发达经济体主导的全球价值链收缩对加工贸易产生的冲击。因此，无论是像我国、墨西哥等出口型发展中国家，还是韩国、台湾等新兴工业化经济体，近年来外贸增速表现均较为低迷，与全球经济增长出现脱节。　　房地产去库存政策选项及其影响　　第一财经：房地产去库存方面一直备受关注，你是否能就房地产去库存政策选项及其影响方面谈谈?　　马骏：近期，中央经济工作会议已将房地产去库存列为2016年我国经济社会的五大任务之一。从最近各地的实践来看,推动房地产去库存的做法主要有以下几类：　　第一，通过农民工市民化去库存。2014年我国农民工已达2.74亿人，适婚年龄(16-30岁)人口和青壮年(31-50岁)人口分别占比34%和49%，具备一定的城镇定居意愿。外出农民工1.68亿人，也存在一定的首购及改善性需求。目前，山西、山东、甘肃等省已明确出台政策鼓励引导农民进城购房。例如，山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策，以使其成为长期稳定的住房消费群体。　　第二，通过住房保障货币化、政府回购商品房作保障房去库存。目前，一些城市商品房库存压力大，商品房价格较为低迷，这为货币化安置保障房和政府回购提供了条件。与政府兴建保障性住房不同，住房保障货币化和回购商品房并非分流需求，而是打通保障房与商品房通道，既能缩短保障房供给周期，也为去库存提供了新的需求端。例如，广西用货币化安置作为棚改的重要渠道，以帮助消化的存量商品住房约占总销售面积的15%。　　第三，通过宽松的住房公积金政策去库存。推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等公积金政策也能有效提升居民购房能力。目前，住房公积金已成为各地去库存的重要手段，多地公积金贷款率超过50%。例如，2015年公积金贷款为四川全省全年商品房销售贡献了1/4份额，为化解库存贡献了1/3份额。　　第四，通过财税支持政策去库存。如甘肃将住房转让手续费整体下调33%，宁夏将居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴。近期，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发文，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税，这将有利于减轻购房负担，刺激房地产需求。　　第五，通过建立购租并举的住房制度去库存。据全国第六次人口普查统计，我国有25.8%的城市居民租住住房，其中廉租房和私人出租住房占比分别为2.7%和23.1%，而在许多发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%-30%。通过培育发展住房租赁市场，引导房地产开发企业售租并举，鼓励各类机构投资者购房出租，既满足中低收入人群的住房需求，又可消化房地产库存。　　上述政策选项，有的已经在一些地方落地，预计不少措施也会在其它地方得到采用。总的来看，这些措施应该有助于加速房地产去库存，提升房地产开发商的信心，为房地产开发投资企稳回升提供条件。　　作者：李德尚玉来源一财网)
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中国高层建筑全世界最多 高楼中的消防隐患有哪些
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导读：近十年全国发生高层建筑火灾3.1万起，目前全国超4成高层住宅没有自动消防设施，近年来高层建筑火灾近4成由电器线路引发……这是公安部消防局10日公布的一组有关中国高层建筑火灾的数据。房屋消防设施不合格怎么办？请看下文。
中国高层建筑全世界最多上个月14日，发生在英国伦敦的高层居民楼大火引发全球关注，作为全球高层建筑数量最多的国家，中国官方决定从本月至12月，全国将开展高层建筑消防安全综合治理。何为&高层建筑&?按照公安部消防局的界定，高层建筑即为8层以上、超过24米的建筑。在中国，目前这样的高层建筑有34.7万幢、百米以上超高层6000多幢，数量均居世界第一。这些高层建筑集中在大城市，例如，重庆有1.9万幢，北京2万多幢，上海达到3万幢。高层建筑体量庞大、功能复杂、人员密集、危险源多、火灾荷载大，给火灾防控带来严峻挑战。据介绍，近10年，全国共发生高层建筑火灾3.1万起，亡474人，直接15.6亿元。其中，特别重大火灾3起，重大火灾4起，较大火灾24起。对于高层建筑火灾风险责任问题，公安部消防局介绍，不少地方把高楼大厦作为城市建设、经济发展的形象和标志，片面追求数量、规模和形象，致使越建越多、越建越高，由此产生的城市公共消防安全风险急剧攀升。此外，高层建筑消防安全涉及多个部门，但不少部门存在模糊认识，在推动高层建筑快速发展时，没有将消防安全一并纳入统筹考虑，建筑设防标准低，源头把关不严格，导致遗留不少&先天性&隐患。大部分高层建筑物业服务企业主体责任不明确，缺少消防安全管理组织和人员，在消防设施方面不舍得投入，日常防火巡查检查不到位，火灾隐患长期得不到整改。房屋消防设施不合格可以退房吗具体法律规定为新修改的消防法的“第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条：(一)本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收;(二)其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。”由此可见，法律已经将公安部门审核变成了备案，使得开放商可以任意为之。对于不合格的惩处措施也太轻。我们不能不承认现行法律法规的不完善，某些经商者的不诚信是导致生命安全事故的源头，而对于违规者缺乏强有力的制裁措施也是导致其变本加厉违规的外在助推力。律师提醒：就买房这个交易行为本身而言，只是消防设施不合格，保温墙不合格，还不足以构成可以解除合约的条件。因为，经过投诉，经过曝光，经过上级机关的督促，开发商完全能整改达到合格。因此，当事人在采取法律方式维权之前，尽量多咨询律师，以期更有效率地解决问题。
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近期全国房地产调控政策及房地产市场走势分析
内容摘要：自年底以来，中央出台了一系列房地产调控政策措施，促进房地产市场健康发展。目前来看，调控正在向着预期的方向发展，但成效还不是很显著。伴随着商品房传统销售旺季金九银十的到来，月份不少城市的销售近期出现回暖，受月日国家有关部委下发通知，推出五项措施进一步推进房地产调控，上海等一线热点城市均出台调控细则，地产新政让市场再次陷入持币观望中。全国房地产市场的调整强化还将继续，相关政策执行力度还将加大，房地产价格快速上涨的势头将会得到有力的遏制。在这样的大背景下，从短期来看，成都市商品房成交量将保持相对低迷，成交价涨幅降低；从长期来看，成都市商品房成交量将会逐步回升，成交价也会保持小幅增长态势。
一、“国十条”出台以来的全国房地产市场运行情况
（一）商品房成交量萎缩，成交价格涨幅回落
从房地产调控的启动到深入，虽然商品房成交量下滑，同比涨幅回落，房价过快上涨的势头得到遏制，但房价仍处在高位盘整，多数城市商品房在<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#月底和<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#月小幅回暖后再次进入观望期。<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#~8月，全国商品房销售面积<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.27亿平方米，同比增长<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.7%，增幅比<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#~7月回落<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.0个百分点。其中，商品住宅销售面积增长<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.1%，办公楼增长<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.3%，商业营业用房增长<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.3%。其中，<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#月份，全国商品房销售面积<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#86万平方米，同比下降<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.1%，但环比上涨<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.5%。房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#月，全国<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#个大中城市房屋销售价格同比上涨<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.3%，涨幅比<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#月回落<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.0个百分点；环比与上月持平。进入<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#月份以来，一线城市成交量出现回暖，部分二线城市出现量价齐升。从总体来看，成都市的商品房成交量萎缩，但成交量下降幅度不是很大，成交价格涨幅回落。成交量和成交价格冷热不均明显，部分区域的商品房成交价格涨幅仍然较大，销售形势非常好。<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#~8月，成都商品房销售同比下降<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.1%，住宅销售同比下降<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.6%。当前，全市商品房成交量在<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#、<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#月略有回升后，也再次进入观望期。
图年月全国商品房销售情况
（二）土地成交量有所下降，成交价格稳定
土地市场调控是本轮房地产市场调控的重点之一。土地调控也主要围绕三个方面：一是供求环节，通过增加土地供应量，缓解供求矛盾，进而降低土地交易价格；二是交易环节，通过完善招拍挂制度、提高交易成本（提高首付和保证金比例）等规范市场交易；三是监管环节，通过地方政府问责制、打击企业囤地等措施加强市场监管。通过一系列的调控措施，全国土地市场变化明显：从现有的统计资料来看，全国商品房土地成交量增幅有所下降，流拍现象增多，但土地成交价格继续高企。月，全国房地产开发企业完成土地购置面积万平方米，同比增长，土地购置费亿元，同比增长。月份，全国房地产开发企业完成土地购置面积万平方米，同比增长，土地购置费亿元，增长。
随着商品房交易量回升，全国土地成交量也上扬，成交价格有重新上升的迹象，久违的“地王”也再度重现。中国指数研究院的最新数据显示，北京、上海、广州、深圳等十大重点城市土地市场明显升温。<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#月份，全国房地产开发企业完成土地购置面积环比上涨了将近<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#%；<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#月份，<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#家重点房地产企业新增土地储备面积达<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#7.39万平方米，环比上涨约<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.52%。成都市房地产开发土地购置面积增幅和成交宗数回落，成交价格总体稳定。<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#~8月房地产开发土地购置面积同比增长<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.9%，增幅较上月回落<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.2个百分点，增幅较一二季度回落了<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#6.4和<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.2个百分点。
表年全国土地成交地块的住宅用地和商业用地楼面地价
楼面地价（元㎡）
价格同比（）
楼面地价（元㎡）
价格同比（）
（三）房地产投资和开工面积依然高位增长
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#~8月，全国房地产开发投资<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#355亿元，同比增长<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.7%，增幅比去年同期高<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#个百分点。全国房地产开发企业房屋施工面积<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.92亿平方米，同比增长<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.1%；房屋新开工面积<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.48亿平方米，同比增长<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.1%；房屋竣工面积<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.23亿平方米，同比增长<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.7%，其中，住宅竣工面积<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.62亿平方米，增长<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.8%。全国房地产开发企业完成土地购置面积<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#691万平方米，同比增<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.9%，土地购置费<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#17亿元，同比增长<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.3%。<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#月当月，房屋新开工面积<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.27亿平方米，同比增长<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.8%；房屋竣工面积<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#44万平方米，同比下降<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.1%，其中，住宅竣工面积<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#86万平方米，下降<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.1%。房地产开发企业完成土地购置面积<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#44万平方米，同比增长<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.8%，土地购置费<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#3亿元，增长<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.2%。成都市的房地产开发投资增速回落。<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#~8月，房地产开发投资同比增长<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.7%，增幅较上月回落<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.5个百分点；施工面积同比增长<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.8%，增幅较上月回落<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.2个百分点；房屋新开工面积同比增长<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#5.8%，增幅较上月回落<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.4个百分点。
图年月全国房地产和商品住宅投资完成情况
（四）办公楼和商业营运用房呈现出投资销售两旺
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#~8月，全国商品房办公楼销售面积增长<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.3%，增幅比去年同期高<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.8个百分点，商业营业用房销售面积增长<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.3%，增幅比去年同期高<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.9个百分点。此外，投资开工面积方面，办公楼、商业营运的情况也高于住宅。成都市商业性营业用房销售形势好，而办公楼销售出现下降。1~8月，成都市商业性营业用房销售面积同比增长41.6%，办公楼销售面积同比下降18.3%。前三季度，中心城区成交商业用地面积占全部成交土地的50.1%，比去年同期提高了20.9个百分点。
（五）保障性用房建设明显加快
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#月份之前，以遏制投机、稳定房价为主的房地产调控一直是落实“新国十条”的主要内容；进入<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#月份，保障性住房建设正成为落实房地产调控的主力。<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#10年全国保障性用房计划<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#0万套，改造农村危房<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#0万户的任务已经全部分解到地方，均比去年有较大幅度提高。截至<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#月末，多数地方保障性住房建设进展顺利，全国保障性安居工程已开工<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#0万套，占年度计划的<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#%。其中，廉租房、经济适用房、公共租赁房等保障性住房已开工<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#0万套，占全年计划的<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#%。各类棚户区改造开工<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#0万套，占全年计划的<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#%。国务院和住建部要求<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#月底，今年计划开工的项目要全部开工，年末建成或基本建成的要达到<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#%以上。随着政策层面对保障性住房建设的大力推进，万科、保利等一线房产商也高调进军保障房领域。
二、当前房地产市场值得关注的几个问题及原因分析
（一）值得关注的问题
1、部分城市房地产市场价格恢复性上涨
传统上金九银十就是房地产的销售旺季，因此销量出现一定程度的反弹属于正常。随着部分城市房地产市场近期需求释放，供应增加，量价齐升的局面已经初现苗头。此外，部分城市久违的地王也再次出现，土地成交市场开始升温。
2、土地闲置问题十分严重
全国土地闲置问题十分严重，据国土资源部公布，截至月底，全国范围内闲置土地宗，闲置土地面积近万亩。当前大量土地闲置既有制度上的原因，也有政府、企业的原因，其中，因毛地出让拆迁难、调整规划等政府原因造成闲置的约占六成以上。
3、商业地产成为新的投资热点
这轮地产调控，对于住宅产业是挑战，而对于商业地产则是一次难得的机遇。<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#08年全国商业地产市场的需求萎缩与住宅市场的需求萎缩基本相似；<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#09年全国商业地产发展总体表现为投资热，消化冷，在价格和成交量上呈现出“倒挂”现象，但<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#09年商业地产市场进一步细分，开发商联合作战和项目并购有所升温；<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#10年的新政主要针对住宅市场，而商业地产成为房地产调控新政的受益者，必将迎来新的高潮。在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，二、三线城市的商业地产投资升温。成都作为地产大鳄商业布局全国、影响西南的商业重镇，受到了诸如九龙仓集团、华润集团、凯德集团、仁恒置地集团等国际大型综合型集团的青睐。<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#10年更是称为成都商业地产高速发展的元年，市域内有几十个大体量的商业地产开工建设或投入使用。<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#~8月，成都市办公楼和商业营业房的新开工面积同比增长<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#5.0%和<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#3.0%，增幅比去年同期分别提高<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#8.5和<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#3.1个百分点。
4、保障性住房建设计划完成难度比较大
按照计划，<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#10年全国将建设各类保障性住房<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#0万套，工程总投资约<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#00亿元，保障房建设的任务十分艰巨。根据住建部公布的数据，截止<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#月底，全国保障性安居工程计划开工的开工率达到<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#%，但前<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#个月增长比较慢，<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#月份增长较快；全国保障性住房建设结构还不平衡，东部地区有的城市已经提前完成了任务，中西部地区仍有部分城市比较落后，甚至有的完成率不到<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#%。国务院和住建部都要求各地今年计划开工的项目在<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#月底要全部开工，年末建成或基本建成的要达到<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#%以上，这是一个不小的挑战。
（二）原因分析
1、二套房贷政策在大多数二三线城市执行不到位
由于政策执行不到位，房价调控效果不理想，虽然当前部分城市的高房价出现松动，但房价仍是高位盘整。根据国家统计局的分析，只有北京成交的房屋中，首次置业的占比达到<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#%，大多数二三线城市成交房屋中，多数是二次、三次购房者。几乎所有的二三线城市都没有采取限购三套住房的贷款政策。
2、地方政府执行政策情况不是很理想
各地对房地产调控政策的认识仍然存在差异，对房地产调控的认识也还有误区，一些地方政府贯彻还未完全到位，落实政策顾虑重重、不够坚决。出于担心调控可能影响地方经济和财政收入的考虑，对于落实中央调控要求，政府和各相关部门还在等待、观望，对土地供应和住房建设如何主动参与房地产市场宏观调控缺乏研究探索，对下一步如何推进落实考虑不多。而从近期住建部牵头的保障房督查来看，部分地区保障性住房建设进度依然缓慢。
3、开发商、房产投机群体硬挺房价甚至逆市提价导致房价被人为推高
调控论调稍稍松缓，市场的方向预期就甚嚣尘上，导致相当多的观望者对政策的效力将信将疑。一是开发商基于过去的历史经验以及较为充裕的现金流“死扛”。2009年房价过快上涨给开发商储备了充分的资金，2009年宽松的货币政策使得大量信贷资金流入房地产市场；加上开发商除在银行贷款外，还可在境内外上市融资“圈”了不少资金。二是因为市场流动性充沛，没有更好去处的游资总是伺机再“抄底”，加上房产中介囤房不售、硬挺房价导致房价上涨。
4、政策变化预期推高当前房价
刚性需求成为成交量当前“回暖”的主力，在传统的房地产销售旺季，不少原先选择观望的刚性需求购房者在此时选择出手，因此成交量暂时回升也是正常的。由于楼市调控进入关键时期，也是各方面博弈最激烈的时候，各种信息不断刺激着购房者的心理，影响购房者对未来的预期。“新国十条”之后，新政策对房地产的影响正变得越来越微弱，连续<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#个月无较为强有力的政策推出，愈发增加了市场预期的不确定性，政策的稳定性导致观望气氛减弱，一方面担心房价继续大涨，另一方面自知享受不到保障房待遇，积压的刚性需求开始释放。而正是民众的购房行为，令开发商觉得市场需求依然存在，其硬挺房价便有了较为充足的理由。
5、严厉的房地产住宅市场调控助热商业地产
目前住宅是调控的焦点，要回归到改善民生的地位，作为投资或投机市场，可能将被限制的越来越来厉害。二套房政策、税收政策，现在很多政策的出台都在限制住宅方面的再投资，所以在住宅方面的投资肯定面临着更多的调控风险和政策风险。这次的宏观调控并没有限制商业地产，给商业地产留出了发展空间，越来越多的个体投资客、开发商，甚至是一些私募基金、金融保险、外资房地产基金等资本，正在持币关注商业地产领域。
三、房地产调控政策走势分析
（一）房地产调控政策不可能放松
目前中国经济增长的情况和调整的艰难性，当前的房地产调控政策绝不可能放松，房地产市场的调整要持续两三年甚至更长的时间。多方信息也表明，“新国十条”出台5个月，政策调控效果需要进一步观察、落实，调控将在下一阶段继续深入。如果房价再次出现过快上涨，未来房地产调控政策加码风险上升。但根据相关部门高层对目前调控政策效果的判断是：房地产调控虽然已经初现成效，但与预定目标还有一定的差距，未来政策进一步调整的预期依旧存在；当前房地产调控政策不会退出，也不排除会有更严厉的政策出台；未来政策还将继续新“国十条”政策的严格落实执行和细化，强化调控政策的落实与执行，也可能对原有调控政策作出技术性调整。
（二）调控执行力度将会加强
未来房地产对现有调控政策的执行力度将会加强。从7月份开始，中央高层及各部委都加大了从严执行“新国十条”的力度，最近住建部、银监会和国土资源部正在督查各项调控政策的执行与落实情况，9月29日，住建部、国土部、监察部三部门联合发文，促各地出台调控细则，启动调控问责机制，北京市实施国务院10号文件的细则，将推向全国。最近中央级媒体就房地产成交反弹也频频发出进一步加强宏观调控的呼吁。相关部门还将加强对房地产市场回暖情况的跟踪研究，以及对二套房贷等政策落实与执行情况，而9、10月房地产市场走向对调控政策是否加码的影响至关重要。国家有关部委近日分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。这些措施包括各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款等，接下来不排除还会有政策陆续出台。近日央行上调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、招商银行、民生银行6家的存款准备金率50个基点，加剧了银行信贷额度紧张程度，各大银行房贷利率优惠政策继续收紧，首套房享利率优惠越来越难。
（三）各地加快推出新调控细则
9月29日，国家有关部委下发通知，推出五条措施进一步推进房地产调控，要求地方立即制定实施细则，已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善，并严格实行问责制。此次上海、深圳、厦门等十一个大城市相继推出地方细则。继深圳、厦门等部分城市出台“限购令”后，上海市楼市调控细则也于7日晚出台，此份细则称即日起每家只能新购一套商品房，并提出将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。浙江省商品房预售资金监管暂行办法国庆前夕正式出台，从11月1日起对商品房预售资金进行全面监管。
（四）进一步完善基本住房保障制度
国家将进一步完善基本住房保障制度，加大保障性安居工程建设的资金投入和土地供应保障，增加公租房供给，加快保障性住房建设进度，尽快增加有效供给。各地将通过建机制，做到保基本、促公平、可持续，使低收入和中等偏下收入群众基本住房能够得到保障和支持，使保障性住房真正惠及困难家庭，使住房保障体系建立起来并长期运转下去。各地还将加强公共租赁住房建设，使中等偏下收入住房困难居民、新就业职工、新毕业大学生及外来务工人员等“夹心层”，通过梯度消费逐步实现住有所居。同时，继续推进廉租住房建设和棚户区改造等，解决好低收入家庭和困难职工基本住房。
四、房地产市场走势的预测分析
（一）住宅销售面积将持续回落
去年下半年起，房地产投资增幅和新项目开工情况开始回暖，经过一年左右的准备和建设，近期这些新增项目开始逐渐入市。随着大量新盘推出，政策又处于相对平静期，消费者购房欲望将有所回暖，使得月商品房成交量有望回升，现在多数城市再次进入观望期。另外，由于调控因素，地产行业成交量已经处于历史低位，基数较小，相同的绝对数值，其环比增幅也会出现放大作用。因此从环比的角度看，增幅将有所放大。但其绝对数值，较年同期，还有相当的差距。尤其年下半年是地产行业一个成交高峰，基数较高。因此年同期，环比虽然有所变化，但同比却出现放缓甚至下跌的态势。因此，就算月成交量有所回升，全年的成交情况与去年相比，也并不十分乐观。从总体来看，成都市的商品房成交量也将在较长时间内保持低迷，只是部分区域的部分地段成交量将保持较快增长。
（二）住宅成交均价依然维持高位震荡
目前的楼市“回暖”只是一种触底反弹，但价格仍缺乏上涨动力：一是房地产的调控政策不仅没有放松，加码的迹象明显，无论是高层的多次表态，还是相关部门的具体举措，都明确地透露在政策上毫无松动的迹象。二是开发商本身的资金链继续吃紧，银行对房地产开发企业的开发投资贷款继续收紧，国内融资难度持续偏高，融资渠道收窄；虽然银行信贷并非是开发商唯一的融资渠道，开发商还可以通过资本市场增发以及发债来获得资金融资，但是近期以万科为代表的房产开发商的增幅都以失败告终；此外境外融资和信托融资成本偏高。三是供需状况发生逆转。未来商品房供应量相当充分。从国家统计局公布的全国房屋新开工面积和投资来看增长幅度都比较高；按照上市公司的半年报，超过九成的房地产企业未能完成今年销售目标的五成，截止到<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#月底的库存高达<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#53.80亿元，较去年同期的<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#70亿元大增<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#%，加上<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#09年开工的很多楼盘在<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#月份后将大量上市，预计未来库存量将高达<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#亿平方米左右，创下历史新高。这种情况下，房源大量增加，热点城市的房价还一直坚挺下去是不现实的。
商品房价格难大幅下降，主要有几方面因素：一是城市土地资源紧缺，土地会越来越增值，银行也更愿意向房地产开发商提供贷款，2009年的热销不但消耗了大量的存量房产，也使开发商资金水平处于历史高水平，开发商开发资金充裕，因此达不到预期利润完全可以不售。二是土地出让金与税收已经成为政府收入的必不可少的一部分，调控房价必然会使得地方政府财政收入与预算外收入减少，削弱了地方政府落实调控政策的积极性。三是商品房价格还取决于政府能提供多少比例的保障性住房。保障性住房供应量多，必然有人从开发商客户群中流失。但从现实情况看，政府的财力有限，目前经济适用房还不超过总的住房供应量的5%~6%，因此房地产市场依然是开发商占有绝对支配地位的市场。成都作为一个处于高速发展中的宜居城市，城市环境在省会城市中相对较好，可供开发的后备土地也较多。加上相比一线城市，地价还比较低，这对于致力于内地扩张的大型房企都很有吸引力，从总体上看，成都商品房成交价格涨幅将回落，但是在少数地段好的区域成交价格继续保持高增长。
（三）房地产投资增速将回落
由于目前房地产新开工面积快速增长，销售面积在回落，受此影响，市场供求形势将开始发生变化，短期内房地产开发投资的增加和资金来源的减少预示着开发商在四季度将开始感受到资金紧张的压力，这也预示着新房价格的实质性调整将出现在四季度，2011年上半年价格调整压力将可能进一步加大。房地产开发投资状况主要受房地产开发企业资金来源情况的影响，对房地产开发企业信贷和融资等方面的控制意味着其对外融资难度在加大，商品房销售面积的回落则预示着房地产开发企业通过市场销售获取资金短期内也并不乐观，综合考虑两方面影响，预计从四季度开始，房地产开发企业将感受到资金紧张的压力，并会因此而放缓开发进度，投资增速将开始回落。由于成交量的回落，宏观调控形势将强化政策落实和执行，加强问责，房地产投资也将回落。由于去年和今年都是房地产投资的高增长年份，随着销售量总体下降，中央强化各项调控政策的落实，强化地方政府的执行监督，预计近期成都市房地产开发也将有所回落。
（四）住宅土地供应量将增加，成交价格保持稳中有升
四季度全国住宅土地供应量在增加，但多数城市很难完成年初定下的供应目标。国内的土地市场未来还将以稳定为主，在政策重压缓解之前，只能算是恢复性反弹，未来市场应该是逐渐恢复到正常状态，但难以大幅反弹，整体上并无大的起色。虽然房地产成交量有所回升，但整体还是低迷，当前开发商对拿地还是比较理性的。由于地产调控政策压力巨大，成交量持续回升的前提是房价依然震荡，或者出现适度下跌。假如房价出现普遍上涨，预期调控不会出现新的政策，但是执行力度将更加严格，从而使得成交量再次萎缩，房价没有上涨动力。开发商资金压力进一步紧张，地产行业价涨量跌的局面将更加难以维系。因此在政策压力面前，地产行业量价持续双升的局面很难出现。但土地价格也不会暴降，因为地方政府基于时下的土地财政与中长期地方债发行的考虑，土地价格下跌幅度是有限度的。一旦土地价格大幅下降，作为地方债发行的抵押物土地的评估价就会相应下降，不利于地方政府地方债的发行。今年成都市计划推出的土地由于成交情况不是很理想，四季度土地推出宗数将有所增加。由于现有土地存量已不多，可供商品房开发的土地资源有限，成交价格将继续保持稳中有升态势。
（五）商业地产成为新的投资热点
住宅市场受楼市调控政策的影响颇大，住宅开发未来预期利润开始摊薄。而持有一定数量的商用物业，对稳定企业资金有一定作用。如果经营得好，还会给企业带来稳定的现金流增长。因此，国内大型房地产商都将加大商业地产投资。万科未来将加大商业地产的投入，并将陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型；保利地产也将稳步加大商业地产投资，增加持续性经营收入占公司营业收入的比重；金地集团今年将涉足商业地产，初步预计投资为20亿元左右；招商地产则积极推广对城市综合体模式的研究和实践成果，抓住商业地产领域存在的巨大商机，使其成为提升业绩、平抑波动的有力手段。恒大以后会适当增加商业地产项目，主要将在省会城市开发综合体项目。商业地产也成为民间资本的投资新渠道。今年以来成都市有几十个大体量的商业地产陆续开工建设，这些商业地产将逐步投入使用，由于中心城区实行产业结构升级，加快发展总部经济，100个商品交易市场将逐步外迁，原有的区域将改造升级，近几年都将是成都市商业地产投资的高增长时期。
（六）保障性住房供应量稳步增加
当前我国保障性住房存量严重不足。全国保障性住房建设在<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#00年前后达到高峰后，近<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#年来却持续萎缩。全国经济适用房竣工面积占比从<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#00年的<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#%下降到<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#09年的<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#%，而经济适用房投资占比则从<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#%下降到<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.4%。本轮调控政策通过建立地方政府问责机制、扩大保障性用地供给等主线，通过编制保障性住房建设规划，开始将政策侧重点转移到执行层面。按照新计划，<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#09至<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#11年全国将解决<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#0万户城镇低收入家庭的住房问题。2010年是近几年来保障性安居工程建设力度最大、任务最重的一年，<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#10年建设各类保障性住房<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#0万套，各地区、各有关部门做了大量工作，保障性安居工程建设取得积极进展。随着保障性住房建设大力推进，以及地方政府责任强化和执行力度加大，未来几年内，全国保障性住房供应量都将稳步增加。成都市计划在<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#10~2012年提供公共租赁住房<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#.25万套，将解决<span
lang=EN-US style='font-size:14.0color:#万人的住房困难。
综上述分析，在国家系列房地产调控政策措施影响下，调控朝预期方向发展，但成效还不是很显著。近期中央强化原有调控政策的执行和落实，加强地方问责，部分城市陆续推出新的调控细则，意味着房地产调控可能执行力度加强，也让消费者再次进入观望期。从短期来看，这次新的地产调控政策很有可能会成为短期市场下跌的导火索。短期内，预计成都商品房成交量将保持相对低迷，房价优惠力度加大，开发商将暂缓土地购置计划，房地产投资增速也将出现回落，但土地成交价格仍将维持在较高价位；从长期来看，随着经济形势逐步好转，自住性等刚性需求逐步释放，商品房供需矛盾趋紧，预计成都成交量将逐步回升，房价将保持小幅增长态势，土地成交价格仍将保持在较高价格，随着成都加快推进中心城区商品交易市场外迁，房地产投资也将逐步回落，商业地产将成为新的投资热点。
国务院副总理李克强在北京考察住房保障工程进展时表示，要继续坚持房地产宏观调控，坚决抑制投机炒作等不合理购房需求；国土管理部门除了继续加大对囤地企业进行打击外，还将考核各地落实房地产供地监管政策的情况；目前，住房和城乡建设部的几名副部长，分别带领由九部委组成的保障性安居工程督察组，前往不同的省份进行督察。