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&被“回迁房”套牢的人
被“回迁房”套牢的人
来源：新浪网 &&发布时间：
　　文/杜冰　　10年的感情维系，抵不过利益的博弈。精心设计的圈套，令多年的信任步步瓦解。在这张看起来美丽而迷幻的网中，友情与利益，到底孰重孰轻?据悉，熟人诈骗呈现多发态势。　　“2001年，就打我认识她到现在，10年的时间，我就一直生活在她的谎言中。”张芳不无遗憾地表示。　　“我现在想想，她说的每一句话都是假的，没有一句真话，少有的一句真话就是她叫刘霞。”李玟颇显激动。　　张芳和李玟所说的“她”，指的是同一人——刘霞。刘霞跟两位可谓是情同手足的姐妹。但话语中，却没有了往日的亲昵，反而更多的是对刘霞的满腹不满。究竟她们之间发生了什么事情?不满与遗憾又是从何而来呢?　　充满诱惑的数字　　早在10年前，张芳和刘霞就在工作中相识了。由于刘霞是外地人，所以，土生土长在北京的张芳对她格外照顾，两人的关系也因此亲密了许多。　　“偶尔一些金钱上的往来，但基本上都是有借有还的那种。”张芳回忆起当初自己与刘霞的交往。　　一天，刘霞找到张芳，跟她说起了一件好事。刘霞说有一个回迁房，问张芳要不要。　　北京南三环外，每平方米4160元，这个数字实在太具诱惑性了。不过，刘霞告诉张芳，买这种回迁房是需要有名额的。　　“(刘霞说)因为这个房子是这样一个操作流程：就是说比如我是楼底下没拆迁的住户，但是我有房子，我不要房子，我要钱，所以，我能腾出一个房的名额来。”张芳解释道。　　所说的腾出的这个名额，实际是原拆迁户在拆迁时不要房只要钱，于是，就可以通过赠与的方式将回迁房的名额进行转让。　　张芳告诉记者：“比如说，我是原来这个拆迁的住户，你是想买房的，我就必须跟你有一个亲属关系的赠与。例如说你是我姐姐，或者你是我妹妹，我这个(房子)赠与给你。她(刘霞)那个购房合同也是这么写的。”　　按照相关法律条款的规定，回迁房在5年之内是不能进行交易的。所以，要想买到便宜的回迁房，唯有通过这样的赠与方法取得。不过，刘霞跟张芳打包票，她能搞定这事。　　“她说，张若强跟她是大学同学，关系没得说，她还经常在我们面前，给张若强打电话。”张芳表示。　　据刘霞介绍，张若强是房地产公司的负责人。不过，这个忙不能白帮，需要意思一下——交2万元的好处费。　　“人走才能进来，改底单等一些手续，这些钱都是干这个使的。”张芳告诉记者这些钱的去处。　　绚烂的梦　　2008年的春节前夕，刘霞兴高采烈地带着一系列回迁房的资料找到了张芳。　　“给了我一个户型图，让我挑户型，告诉我，她家是一号楼，二号楼1805是我的那套三居室，我还去看房了呢。 ”　　房子眼看就有了眉目，张芳开始为买房做准备。期间，张若强也不断发短信联系张芳，让她静候佳音。可毕竟房子没有到手，张芳总是不踏实，她只得一次次地向张若强求证。　　“别人我都没管，意思是你要是不想要这房子，你就别要，还发威胁短信给我，意思你要能要就要，不要的话你就别要了。”张若强的态度，令张芳感觉，此事不会有假。　　就在这时，刘霞那边又传来了一个好消息，因为张若强的路子硬，硬是从房地产公司那里又抢来两个回迁房的指标。　　“她就跟我说，还有这个房子，问我要不要，还富余两套一居室。”张芳想，怎么都是等，况且现在房价上涨得厉害，能以如此低廉的价格买上几套，何乐而不为呢。　　于是，张芳按照刘霞的要求再次支付了3万元好处费。这次，张芳收到了张若强“同事”的短信，赫然写道：你好，我是晓松房地产的田红伟。关于回迁房，定于(2008年)6月31号，危改房回迁的先办，其他房后办。请届时带好您的身份证、户口本、钱以及印章办理。两套房子的首付款，共计人民币19万元。为此，张芳还刻了个印章。　　破灭的肥皂泡　　眼看着离付款的期限越来越近，张芳和爱人急忙筹钱。可就在这时，刘霞找上门来，说自己有要事需要张芳帮忙。　　刘霞说自己手里有一套房急于出手，但是因为手里没钱交纳房屋的剩余房贷，所以，想向张芳借一部分钱应急。想到刘霞一直为自己买房的事忙前忙后，张芳二话没说便把刚刚凑到的14万元借给了刘霞。　　可就在张芳为自己描绘未来的蓝图时，一个朋友的电话让她有些丈二和尚摸不着头脑。　　这位朋友在电话中告诉张芳，他也在刘霞的推荐下准备购买回迁房，但因为房地产公司反复拖延购房时间，所以，他决定到房地产公司一探究竟。结果一去就傻眼了，房地产公司根本就没有张若强和田红伟这两个人。　　几个朋友一联络，大家才发现，刘霞竟对其他4个人做了相同的承诺，其中包括李玟。　　李玟告诉记者：“我们家吃低保，我一直在外面租房子住。她就老说这是一个机会。”于是，李玟东拼西凑凑了12 3000元交给了刘霞。　　尽管现在田红伟和张若强玩起了失踪，可刘霞应该还在呀。为了弄清事实真相，5个人一起找到刘霞。　　李玟质问刘霞：“你告诉我这是事实吗?”刘霞没有掩饰，当即承认：“你们就是被骗了，就是没这房子。”　　听闻这一消息，李玟和张芳“当即腿就软了，脑子一片空白”。　　不过，刘霞说：“虽然我骗了你们，但钱我是会还的。”于是，刘霞给每个在场的人打了一张欠条，并约定了一个最终的还款日期。　　张芳回忆道：“她就跟写支票似的，拿一张纸，咔咔咔写完了给我们。”　　还款的期限到了，但是，刘霞并没有拿出她曾承诺的那么多钱，于是，被骗的5个人报了案。　　最终的判决　　刘霞是个骗子，这是不争的事实。那么，一直没有露过面的田红伟和张若强是何许人，他们在这场骗局中又充当了什么角色呢?　　就在大家都一头雾水的时候，张芳意外地在刘霞家中发现了两张手机卡，手机号居然是田红伟和张若强的。　　为什么另外两个人的手机卡会出现在刘霞的家中?　　根据警方的确认，原来这个购买回迁房的事就是刘霞自编自导自演的一个骗局——她集三个身份于一身。也就是说，田红伟和张若强根本就是子虚乌有的人，真正的操作者就是刘霞一个人。　　办理此案的丰台区人民检察院的公诉人王非告诉记者：“她(刘霞)购买了手机卡，就以房地产公司员工的名义给被害人发短信，称房子正在办理，以各种理由推脱这件事。”　　2010年2月，丰台区人民法院对刘霞诈骗5名被害人好处费一案进行了公开审理。　　庭审中，刘霞依旧对自己的行为予以狡辩。公诉人：你说是怎么帮她买房?　　刘霞：就是我可以帮着问一下，而且我跟她们说的都是同样的。我说的也是按照我买房的这种程序，就是这样的。公诉人：那你收了人家多少钱?　　刘霞：张先生是6万，韩女士是5万，张女士是5万，李女士是3万。梁女士我没收她房子的好处费。　　公诉人：你还有没有管张女士借过钱?刘霞：借过14万。公诉人：你的钱都干什么去了?刘霞：她的钱我还给她了。　　尽管刘霞一直在极力辩解，企图洗脱自己的罪名，但没有任何证据证实她的还款行为。　　“被告人刘霞虚构了相关事实，以帮助被害人购买回迁房的名义，并且以托关系、找关系、收取好处费的名义，诈骗了5名被害人一共24万元。”公诉人王非说。　　对于刘霞以借款名义从受害者手中获得的钱财，法院将另行处置。　　公诉人王非告诉记者：“被告人刘霞还以自己还房贷的名义，向五名被害人一共借款近30万元，这一部分因为双方存在借贷关系，这个应该以民事的法律角度来进行调整。”　　近日，丰台区人民法院对刘霞诈骗一案做出了一审判决。刘霞犯诈骗罪，被判处有期徒刑10年，并处罚金人民币1 万元。已冻结的被告人刘霞在中国工商银行股份有限公司的存款人民币199736元予以追缴，按比例返还各被害人;继续追缴被告人刘霞其余违法所得返还各被害人。　　案件点评　　记者：人们往往容易相信自己愿意相信的话，也就是在诱惑面前，很多人的判断力就下降了。本期点评案件的嘉宾是司马南先生和北京东易律师事务所的吴晨律师。　　司马南：我觉得占便宜的心理使这些人上当受骗，而做事不认真使这种上当受骗变成了事实。后来，靠着一点儿有限的理性打电话去问了问，发现这个虚构的人根本就不是熟人。在办大事的时候，还需要严格的按照程序、按照规则来，心里不能起贪念。　　吴晨：这类案件中受骗上当的人，还不能用“受害者”这三个字来形容。因为他们明知道自己是不符合规定的条件，购买回迁房或者买经适房。所以，才存在熟脸诈骗。　　小贴示：回迁房　　回迁房是某一个拆迁区域内，定向销售给拆迁户的，即与拆迁单位签署了拆迁补偿协议的被拆迁人，一般人不具有购买回迁房的资格。而当有人向你说有路子，或者以低价为诱饵，这个时候你可要当心了。这类诈骗不同于一般的骗术，往往都是从身边的人下手。
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政府回迁房给盖大了,交不起差价款,没房子住了,怎么办?
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城市房地产交易管理条例》规定:第十八条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。 合同未作约定的,按以下原则处理: (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款; (二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利...
城市房地产交易管理条例》规定:第十八条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。 合同未作约定的,按以下原则处理: (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款; (二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由开发企业双倍返还买受人。 面积误差比为产权登记面积与合同约定面积之差同合同约定面积之比乘以100%。
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那这个东西你必须得去找开发商啊,没有经过你们同意他们就加盖。
要看什么原因：如果是开发商资金紧张的话，那只能通过集体上访，通过政府介入，如果政府与开发商是同气连枝的话，那只能找上一级政府，走司法程序，以公开拍卖的形式另寻能人。总之集体的力量高于一切，要集合大家的力量才能达到你要达到的目的。
那这个东西你必须得去找开发商啊，没有经过你们同意他们就加盖。
第一,购房前的准备,购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目,就是你准备购买什么样的房子,首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境,非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解,就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。 第二,签订认购书和商品买卖合同,这里包括签订补充条...
第一,购房前的准备,购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目,就是你准备购买什么样的房子,首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境,非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解,就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。 第二,签订认购书和商品买卖合同,这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候,应该注意到查验五证,我后面会讲什么叫五证。交付定金,签订认定书,选择付款的方式,签订商品房买卖的合同,再交付购房款,办理销售或者叫预售登记,这是购房中的第二个阶段。 第三,交房和办理产权登记,就是开发商在办理完登记后,签收“两书”,接受物业,申领产权证。 具体讲,涉及到一些法律问题。 第一,如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告,在阅读售楼书的时候,首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证,这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性,一个是可以通过在互联网上查询、核对,核对这家房地产开发商是不是名副其实的,是不是有预售许可证。其次,可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息,决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息,有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明,比如说多少多少分钟的车程,10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越,那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了,你是开的小轿车还是公共汽车,是什么时速的,所以用几分钟的车程确定地段的位置,这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是,往往在售楼书中都有这个,我们应该特别注意。 怎么保证售楼书的内容具有法律效率?我看到售楼书之后确实非常感兴趣,但是又怕最后买了房子以后,不象售楼书中所描述的那些美妙?怎么办?根据法律的规定,如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力,就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中,这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境,这么好的户型、这么好的地段,想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务,就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话,一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务,他就要承担责任。 在售楼书验完以后要签订认购书,要交定金,提醒购房人要注意,认购书里的定金和订金的区别,定金是一个专门的法律概念,其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用,并有特定定金的规则,它有特定的法律内涵,叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金,接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用,它只是起担保作用,叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以,在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订),因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款,买房应该在签订认购书多少之日起买房,否则的话不给退还。 建议,购房者在签订认购书的时候,将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同,如因对合同条款的分歧导致合同未能签署,所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。 认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同,签订买卖合同就应该非常慎重的对待,因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷,购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以,在签定合同之前,购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”,如果是现房,根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了,而应当改为办理大产权证的审批手续,去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。 五证,一个是建设用地规划许可证,第二是建设工程规划许可证,第三是建设工程开工证,第四是国有土地使用证,第五是商品房预售许可证,简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的,开工市是由市建委核发的,国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。 那么怎么样看待“五证”?交给您一种方法,这五证最主要的应该看两证,一个是国有土地使用证,一个是预售许可证,这两种要核发,看准确了,一般原则上就没有问题,特别是预售许可证。特别要提醒的是,购房者在查看五证的时候一定要看原件,复印件很容易作弊。签合同前,要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的办理产权证。 买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢,两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件,一个是住宅质量保证书,第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记,在使用年限内承担的保修责任,正常使用情况下,各部件的保修期,比如说防水是三年,墙面、管道渗漏是一年,墙面抹灰脱落是一年,地面大面积起沙是一年,包括供热供冷系统等设备,卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。 住宅使用说明书,通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明,以及门窗类型使用事项,配电负荷,承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的,应附于住宅使用说明书里。 也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证,同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证,拿到产权证,整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。 在购房的过程中还涉及到一个问题,在有些情况下,在什么情况下签订房屋的限售合同,在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房,这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收,就是期房,这个时候签订的是房屋的预售合同。 商品房销售面积的计算问题,有三种计算方式。一个是按套计价,一个是按建筑面积计价,还有一个是按套内建筑面积计价值。通常,按套内面积计价的方法比较少用,而通常用的是按照建筑面积,它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和,是对购房者最为有用的是套内的使用面积,因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以,在签订商品房买卖合同的时候,要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。 所以,购房的时候购房者特别关注面积,一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少,这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。 在购房过程中,怎么处理面积的误差呢?通常在标准的商品房买卖合同里,面积差异的处理方式有两种,一种是双方自行约定,只要双方约定使用面积不能大于1%,或者0.5%,都可以,只要是双方约定都可以,多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常,现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样,都有一个比的绝对值,通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款,面积误差比绝对值超过3%,购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然,如果约定得这么明确,建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内,没有超过据实结算房款,如果超过的话,开发商必须承担违约责任,同时允许购房者退房。还有一个问题,在商品房购销合同中,通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里,开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定,不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,比如说地震、发洪水等等,这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任,也就是说免责。如果不是这种情况,就不能约定成不可抗力,一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了,比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决,比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同,比如说施工配套的批准和安装的延误,都认定为不可抗力。从法律角度讲,我们觉得对购房者是不公平的,等于把不可抗力的范围扩展了。所以,建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件,就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下,约定在最小的范围内,不要扩展,扩展以后,延期交房的时候,他都可以说我免责。 还有一个基本问题,购房合同的签订是跟谁签订?很简单,签订购房合同,应该是跟房地产开发商签定合同。但是,目前有一些开发商常常委托一些中介代理?
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在买商品房时注意以下几点: 1、开发商的开发经营资格必须合法。就是开发商必须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》,并在其资质规定的业务范围进行开发的; 2、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》; 3、经营行为合法。现房销售除上述条件外必须经过验收合格,项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯...
在买商品房时注意以下几点: 1、开发商的开发经营资格必须合法。就是开发商必须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》,并在其资质规定的业务范围进行开发的; 2、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》; 3、经营行为合法。现房销售除上述条件外必须经过验收合格,项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯和绿化等配套建设已经完成或者已经确定完成日期,落实了拆迁安置,落实了物业管理,并且按规定向房地产管理部门验核了《房地产开发项目手册》;期房预售除上述条件外还必须取得《商品房预售许可证》。 4、在签订合同时,一是要选用国家工商行政管理局和建设部的《商品房买卖合同》(示范文本),该合同文本内容比较全,并且规范;二是注意把开发商承诺的内容写进合同。 5、如果你买的是住宅,在交房时,要向开发商索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。
购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。 首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。包括房主、登记日期、成交价格等，还需要确认卖方产权的完整性，了解所购房有没有被抵押，以及与人共享等；注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让...
购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。 首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。包括房主、登记日期、成交价格等，还需要确认卖方产权的完整性，了解所购房有没有被抵押，以及与人共享等；注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。 与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况等，都需要消费者自己或自己委托机构来详细了解。在决定购买前，消费者应该仔细观察户型是否合理，各种管理是否到位，供电容量是否能够负荷空调等大型家电。查看天花板是否有渗水痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。有的还应询问小区保安水平、物业管理费及收费标准如何。此外，消费者千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。 在掌握房屋基本情况的基础上，消费者应从多个方面对比判断二手房的价值。也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估，弄清能否做二手房按揭贷款。一般情况下，银行按揭时会做保值评估，这个价格可以看出房屋的最低保值价。 最后，提醒您，购买二手房时，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。 挑选“二手房”四大技巧 住房成为商品，“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。目前，国家已开始加大促进二手房交易的力度，因此，二手房交易会逐渐活跃起来，但“二手房”买卖不像购置新房那样一目了然，因此，挑选时应格外注意。 查明产权状况 “二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的，“身份”比较复杂，了解其产权状况非常重要。购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。 特别注意的是，产权有纠纷的或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。 看清房屋结构 “二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。 选购时，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此，可以到房管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料，打消疑惑。 考察环境和配套 旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。 了解物业管理状况 对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度，看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等。还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起住不起的情况。许多公房出售后陷入了“无人管”的状态，选择时宜慎重。 二手房砍价技巧 目前，旧房交易日趋活跃，消费者在买房过程中应掌握一定技巧，以免多花冤枉钱。 旧住宅由于长年磨损，质量下降，其价格很难得到准确估计。要想在砍价时居于有利地位，购买者应事先把握住宅的情况。要充分了解该住宅的弱点，弄清楚该住宅上市多久，卖出去的原因，要尽量搞明白曾有多少人出过价，出价多少，要弄清卖主有什么附加条件，付款方式如何，是否是分期付款，最好能弄清卖主卖房的原因，必卖的期限、卖房款的用处以及当年买进房屋时的真实价格。掌握上述信息，就可以酌情提出杀价的理由来。 砍价时，要有根要据地暴露旧住宅的各种不足之处，如环境差、设备老化等，迫使卖主降价。对于长期上市仍不能卖出的旧住宅，应正告其房主卖价太高，打击房主的自信心。如果了解到卖主最后的必卖日期，可使用拖延战术，一边讨价还价，一边拖延时间，等接近必卖日期时，利用卖主的急售心理，伺机杀价购买。 也可让自己的熟人出面，通过交情，探听卖主所能接受的底价标准。为了使自己居于主动地位，砍价时要多听少讲，特别是不能轻易开口应价，要坚持不到最后关头不应价的原则。 另外，为了解除卖主的防备心理，杀价时最好坦率地告诉卖主，买房的目的是自用，而不是为他人代买，这样可以防止卖主怕房地产经纪人插手牟利而故意拒不让价。 二手房安全交易四步走 第一阶段心理准备 针对目前尚不规范的房地产中介市场，是自己成交还是找有资质、信誉好的房产中介公司？如果自己找客户，首先您要有闲暇的时间；其二，您要有比较专业的房产及法律知识；第三，要有较好的心态及耐性。因为讨价还价的过程可能漫长而艰难。 不如找一家代理公司试一试。但是找中介公司要注意：有无资质、信誉是否良好、操作是否规范，可打电话咨询一下，看看报价及公司的服务态度，也可亲自上公司实地考察，或问问周围已卖房人对中介公司的评价，最后您再选一家公司代理。 想卖多少钱？这是业主最关心的问题。如何确定房屋价格，应给自己的房产做个评估。 第二阶段市场考察 看看您的房产所在的区域，周边环境(包括文化、体育、医院)及生活配套设施是否完善，道路交通状况是否良好。 房屋建成年代、小区环境、房屋结构、朝向、楼层，都是影响房价的原因。业主应了解自己房屋优劣势，才可达到自己理想的预期价值。 第三阶段房屋交易 卖房者均希望尽快将房子卖掉。故而往往找多家公司，各家公司都带客户看房，其间，有各公司业务员，有想甩掉中介的买房人，同时不乏别有用心的不法之徒。房主是天天陪同看房，讨价还价，电话不断，精神高度紧张。建议卖房人先考察一下公司的声誉，与中介公司签订好代理协议，然后中介公司会派专人负责，有针对性地向客户推荐房房，组织看房，尽快地寻找买方，同时帮助办理过户的相关手续，省去了卖房人大量的时间和精力，安全可靠又快捷。 第四阶段物业交割 正常情况下，房子交接完毕，房产登记过户后当日，您就应该拿到全部售房款，如果您不能按时交房，则根据情况，暂扣部分房款，待交房时付清，付款时间在合同中有明确规定。很多卖房人可能想卖房子拿到房款就完事了，其他与我无关。殊不知，如果买方故意不交供暖费、物业费，也不与对方签订相关合同，这时收费部门往往找原房主，尤其是原产权单位，弄得不好，还会影响您的声誉。如果寻找一家中介公司，则会省去这些麻烦。
日前，央行和银监会联合发出通知，提高了第二套(含)以上住房贷款的首付款比例和利率水平。根据“通知”，除了首付提高至四成以外，贷款利率将在基准利率的基础上上浮10%。这几个数字意味着什么？记者日前采访了银行相关人士。100万元贷款20年多付29万元利息据银行相关人士介绍，此前贷款购买第二套自住房的客户，利率可在基准利率的基础上下浮15%，而此次调整之后，贷款利息不但没有下浮的优惠,还要在基准利率的基...
日前，央行和银监会联合发出通知，提高了第二套(含)以上住房贷款的首付款比例和利率水平。根据“通知”，除了首付提高至四成以外，贷款利率将在基准利率的基础上上浮10%。这几个数字意味着什么？记者日前采访了银行相关人士。100万元贷款20年多付29万元利息据银行相关人士介绍，此前贷款购买第二套自住房的客户，利率可在基准利率的基础上下浮15%，而此次调整之后，贷款利息不但没有下浮的优惠,还要在基准利率的基础上上浮10%，所以整个算下来，上浮后的利率比原来的最优利率,整整提高了25%。也就是说，按照目前5年期以上央行基准利率7.83%计算，下浮15%之后利率约为6.66%；而上浮10%后，利率则约为8.61%。那么，现在买第二套房，究竟要比以前多付出多少？以贷款100万元、贷款20年为例。建设银行一位理财专业人士给记者算了一笔帐：新政实施之前，贷款100万元、贷款20年，按照等额本息还款方式，总共缴付的利息约81万元。而新政实施之后，同样贷款100万元、贷款20年，总共缴付的利息约110万元。也就是说，实行新政策之后，买第二套房，只是利息部分，就要比原来的多支付29万元。100万元贷款20年总还款额达210万元同样以贷款100万元、贷款20年为例，在利率上浮10%以后，购买第二套房还会出现利息高过本金的现象。根据计算，贷款100万元、贷款20年，按照等额本息的还款方式，20年还款总额达210万元，其中利息为110万元，比还款的本金还多出10万元。而即使是购买第一套房，现在的利息也成为“难以承受之重”，同样以贷款100万元、贷款20年为例，按照6.66%的最优利率计算，20年的还款总额也要达到181万元。100万元贷款20年每月多还1198元根据计算，执行新政策之前，贷款100万元，分20年等额本息还款，每月还款额为7550.23元；而第二套房执行利率上浮10%之后，每月还款额则要8747.98元。也就是说，现在购买第二套房，贷款100万元，分20年等额本息还贷，每月要比原先多还款1198元。一位不愿透露姓名的银行业内人士指出，执行新政策以后，对第二套房买家压力最大的，不是首付提高到四成，而是高额的利息，而且目前还有利率继续上调的可能性。所以，新政策对于炒房者的影响已经开始凸显。
首先你要弄清楚，给你们做动迁的是政府行为还是企业行为如果是政府行为的话，一般情况下是不会出现你所说的上述这些行为的，如果一旦是政府行为的话，你可以组织周围和你一样情况的人到政府上访，相信会有领导给你一个比较满意的答复的如果是企业的行为，这种行为就不足为奇了。因为他要赚钱啊。但是就如你说的，房子的价钱在下降，你是不可以花钱再买他们的房子的。这个就要看当初你们是怎么谈的了，是一平抵一平吗？你们家原来的...
首先你要弄清楚，给你们做动迁的是政府行为还是企业行为如果是政府行为的话，一般情况下是不会出现你所说的上述这些行为的，如果一旦是政府行为的话，你可以组织周围和你一样情况的人到政府上访，相信会有领导给你一个比较满意的答复的如果是企业的行为，这种行为就不足为奇了。因为他要赚钱啊。但是就如你说的，房子的价钱在下降，你是不可以花钱再买他们的房子的。这个就要看当初你们是怎么谈的了，是一平抵一平吗？你们家原来的房子是多大的面积？咳，这个东西一句两句话好像说不明白简单点说吧一、弄清楚开发商的身份二、当初签订的动迁合同是怎样写的，现在双方就要怎样去解决三、如果你认为现在的行为不合理，单凭你的个人能力是不行的，必须要找到很多和你一样情况的人。团结才是力量四、最后，实在不行的情况下，可以考虑法律诉讼。前提，你去找开发商商讨的时候最好能揣着录音机去，把你们的谈话录下来，也许法庭上能做论据最后，实在不行的话，你可以寻求媒体，现在的媒体力量很厉害的希望你能早日住上属于自己的房子。祝你幸福。
属于政府违约，不可交差价款。
第1-10条,共13条 &
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