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房产去库存不要把“宝”押在农民身上
　　目前，有些城市为了去房产库存，政府不惜出血出台促销政策，把目光集中在农民身上。也许政府认为：农民是一个广大的群体，他们在去房产库存方面是可以大有作为的。城里房子那么多，没人买，老板苦，银行苦，当官的看到这样的情形，心里也苦。而那些因资金断链停工的楼盘，还有因无法经营而跑路的老板留下烂尾楼，对那些交了款而迟迟得不到房子的购房者更苦。在这样多苦的情况下，政府在本来财政资金捉襟见肘、十分困难时，能挤出资金给予农民购房补贴，还真是难能可贵。农民进城买房可以得到政府每平方米300---500元不等的补贴，还可以享受到其它方面的优惠政策，这从表面上看来，对农民真是一个利好消息。但是，到底农民身上有多少钱?我们的政策真的有效吗?我们是否真的找到了“芝麻开门”这个秘诀?　　农民进城买房，的确是一件好事，这不仅有利于我国的城镇化建设，也有利于改善农民的居住条件，提高他们的生活质量。但是，我们外出务工的农民，大都在一、二线城市，在有条件的情况下，他们最希望能在工作地买房，但恰恰相反，工作地的房价让绝大多数的农民工望而生畏。如果他们考虑在家乡的三、四线城市购房，那只能留着告老还乡时才能用上。但等到告老还乡时，如果在城里没有合适的事做，又用什么去生活呢?虽然可以买一份养老保险，但农民买养老保险与城市居民是不同的，其养老金并不多，他们还必须在年老时回去经营自己的那一亩三分地，才能在生活上少给自己的儿女找麻烦。所以他们在购房时，一定要想到他们的未来生活。何况我们现在很多外出务工的农民兄弟，有相当一部分是在为儿为女。一是供孩子们上学，一是为孩子们结婚成家，即使有些积蓄，他们在眼目前也不敢轻易花掉。再有，一个农民工，他们的工作是不可能保持长时间稳定，也许今天有活干，明天就会失业，就得吃老本，在没有十分把握的情况下，是不敢采取银行按揭的方式买房的。即使有部分农民为了政府的那点儿补贴，硬着头皮购买，也难免成为后来的生活隐忧。笔者认为，依靠农民购房来化解库存，恐怕很难达到预期目的。　　商品房是市场产品，还是要让市场去调节，作为政府进行一些政策方面的调控，那是应该的，也是政府的职责所在。但政府拿出钱来刺激，这似乎不太妥当。其原因：这会让民众觉得政府在为房产老板买单，老板顺风顺水、牛气十足、招财进宝的时候，享受的是老板自己，老百姓并未得到多少红利;而到了市场不景气时，着急的却是政府，老板等着政府来给力，老百姓除了政府的关心外仍然没有得到多少实惠。如果市场上的某种商品买不出去时，都由政府出面来贴资促销，那么今天汽车滞销，政府就出钱鼓励大家买汽车，明天牛奶滞销，政府又出钱让大家买牛奶，那我们的政府就会被市场经济绑架而失去宏观掌控的作用。　　去房产库存，根本的出路应该还是价格驱动，由市场去化解，让更多的人买得起房，让更多的人敢去买房才是关键所在，不要把去库存的“宝”押在农民身上。而作为政府，一方面要作好宏观调控，彻底摆脱财政对土地的依赖，减少商品住宅土地供应;二是要加快地域经济的发展步伐，让人民群众的荷包里更殷实;三是加大对农村土地流转的引导力度，让农民彻底改变依赖土地生存的观念。
2016年长沙购房者置业调查1. 您的姓名2. 您的常用手机号
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3. 您目前拥有的房产情况？没有房产一套住房二套住房二套以上4. 如果您在长沙买房，您倾向在哪个区域？岳麓区雨花区天心区开福区芙蓉区望城区经开星沙长沙县及其他5. 影响您买房的主要因素？区域地段价格周边环境配套户型交通开发商物业情况期房现房其他6. 您能承受的房屋单价？5000元/平以下元/平元/平元/平元/平元/平10000元/平以上7. 您购房时考虑的户型面积段？60平以下60-80平80-100平100-120平120-150平150平以上8. 您选择的房产业态类型？高层住宅小高层住宅多层住宅洋房别墅公寓写字楼商铺豪宅其他9. 您认为本季度房地产走势如何？保持平稳量价齐涨继续收紧难以预期
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查查土地出让金到底去哪儿了
　　土地出让金作为一种制度性安排，在为城市经营提供资金的同时，日益显示出不少弊端，成为高房价的重要推手。2006年以来，国家陆续出台政策，规范土地出让金收支，但2013年再次刷新的4.1万亿元的全国土地出让收入，不能不让人怀疑地方政府落实调控政策的诚意。 　　在眼下地方财权、事权还不统一、地方财政对土地出让金高度依赖的情况下，除了加强顶层设计，深化财税体制改革之外，更应该将土地出让金的收支管理严格纳入监管轨道。 　　土地出让金取之于地，用之于民，关系到地方财政安全和社会公众的生活福祉。根据《政府信息公开条例》，政府要主动公开各种收费情况。土地出让金是政府部门的一项收入，其各种信息应及时、全面公开，让公众清楚这些钱到底去哪儿了，否则，4万多亿土地资金脱离社会监督之外，不仅使地方政府更加依赖于土地财政这个“钱袋子”，而且会导致腐败丛生。 　　从事实来看，地方政府多迷恋于“傍房地产”土地财政，而惰于转变经济发展方式。巨额的土地出让金背后，耕地保护面临压力，农民“被”上楼现象不时上演。不少地方以各种形式规避规划管制和审批管理，“以租代征”、“以土地换项目”等违规违法用地现象频发。 　　加强对土地出让金的监管，一方面，地方政府每年要主动公布收支明细，另一方面还要加强对土地出让金的专项审计和执法检查，落实土地出让收益专项管理制度，督促地方政府将土地出让金收支全额纳入预算管理，在规定范围内使用土地出让金，自觉降低“三公”支出，减少资金饥渴感和征地拆迁的需求。对未及时足额收缴土地出让收入等违规行为，要依法追究相关责任人责任。唯有如此，才能让地方政府回归公共服务的本位，才能破解房价“越调越高”的魔咒。
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未来农村土地制度改革方向在哪儿
未来五到十年如何系统性、整体性、协调性地解决我国的三农问题，中办、国办日前印发了《深化农村改革综合性实施方案》，提出深化农村改革总的目标、大的原则、基本任务和重要路径，它把我国未来三农重大问题划分为5大部分共26条，包括集体产权制度、农业经营体系、农业支持保护、城乡一体化体制机制、农村社会治理体系等。在上述改革内容中，尤以农村土地的内容最丰富，这些内容为我国未来农村土地制度改革的稳步推进指明了方向。
　　深化农村土地改革的三方针
　　未来我国的农村土地制度究竟该如何改革?过去中央划定了三条底线：坚守土地公有性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损。这次在上述基础上，提出深化农村土地制度改革的三个方针：落实集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权。过去农村土地的集体所有权一直是虚化的，究竟该如何落实呢?这次文件提出落实集体所有权，就是落实“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有”的法律规定，明确界定农民的集体成员权，明晰集体土地产权归属，实现集体产权主体清晰。
　　集体成员权，过去中央文件是很少提及的，这次专门提出来，表明我国农村土地改革并不是将集体所有权虚化，而是强化农民的集体成员权，是强化而不是虚化。而稳定农户承包权，文件指出就是要依法公正地将集体土地的承包经营权落实到本集体组织的每个农户。这个权利是我国改革开放成功的关键。过去我国曾经实行过农村土地集体经营，结果效率低下，在改革开放后首先实验的就是包产到户，实践证明这是一个伟大的发现，农业生产的独特性，决定了家庭经营有其天然的效率，省去高昂的监督成本，包括现在工商资本进入农业，其实不少是亏损的，产量也比不上单家单户的农民，工商资本只能通过品牌等途径补回来。
　　放活土地经营权，就是允许承包农户将土地经营权依法自愿配置给有经营意愿和经营能力的主体，发展多种形式的适度规模经营。我国目前户均10亩地，规模还太小，如何通过制度设计，提高规模经营，放活土地经营权是比较有效的途径。但这次放开就要以尊重农民的自主性为核心。
　　近两年我国各地片面追求流转率，强制流转农民土地带来诸多问题。根据目前存在的问题，此次特别提出“不片面追求超大规模经营，不搞大跃进，不搞强迫命令，不搞行政瞎指挥，使适度规模经营与农村劳动力转移、农业科技进步、农业社会化服务水平相适应”。
　　农民的土地流转，一定是“依法自愿有偿原则”，通过土地经营权入股、托管等方式，发展多种形式的适度规模经营。流转后也要重点提升农户家庭经营能力和水平，重点发展以家庭成员为主要劳动力、以农业为主要收入来源、从事专业化集约化农业生产的规模适度的农户家庭农场，使之成为发展现代农业的有生力量。而不是让工商资本到农村拿地。
　　征地制度未来的方向如何走?
　　农村土地征地是农村土地矛盾最激烈的地方，如何解决这个难题，此次提出农村土地征收制度改革的基本思路是：缩小土地征收范围，规范土地征收程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。究竟多少是合理的收益是争论的焦点，这有待各地在实践中去探索完善。
　　农村集体经营性建设用地的改革方向在哪?
　　农村集体建设用地是目前农村土地中最有可能让农民得到最大收益的一块。文件提出集体经营性建设用地制度改革的基本思路是：允许土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的存量农村集体建设用地，与国有建设用地享有同等权利，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，可以出让、租赁、入股，完善入市交易规则、服务监管制度和土地增值收益的合理分配机制。目前我国各地已在试点农村经营性建设用地直接入市，离全面推开还有一段时日。
　　农村集体经营性建设用地直接入市有许多益处，其主要的功用是打破目前城乡建设用地市场一头沉的现状，过去是大量的要素向城市流动，包括土地用途从农用到非农地的巨大增值收益也基本上流向城市，导致城乡发展失衡。未来的改革是让农民多拿一点，但不代表让农民吃独食，不能从一个极端走向另一个极端。究竟留给县级政府多少，留给乡镇和村级多少，留给农民多少，都需要根据各地情况好好研究。
　　农村宅基地的新政策：
　　有偿退出
　　农村宅基地是农村居民与城市居民都关心的大问题，农村居民关心这个是否能够交易，城市居民希望以后可以到农村买房养老。随着城镇化的快速推进，我国未来将有大量的农民需要进城。目前我国农民进城之后，多数时候表现出“两头靠”的特性，他们既要在城市挣钱生活，同时又不敢放弃农村的土地与房屋。目前农民工在城市基本上买不起房子，多人挤在一块，住“老鼠窝”，而他们老家的房子大部分是“空心村”，被“老鼠住”，这是资源的极大浪费。原因当然是现在的半截子城镇化，城镇的房价太高了，他们根本买不起。农民在家乡都有承包地与宅基地，如果这些农民工能够在城市买得起房子，他们老家的房子与村庄则可置换出来，把家乡的承包地给转让出去，把宅基地给卖了，多出土地来种粮。从整个国家来讲，等于节约了土地，耕地并没有因此而减少，长远看应该是增加的。因为人口在城镇居住所占用的耕地远比在农村居住少。
　　但目前我国在农村宅基地的改革方面是谨慎推进，宅基地制度改革的基本思路是：在保障农户依法取得的宅基地用益物权基础上，改革完善农村宅基地制度，探索农民住房保障新机制，对农民住房财产权作出明确界定，探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制，探索农民住房财产权抵押、担保、转让的有效途径。自愿有偿退出机制，给人留下诸多想象的空间。对于那些土地压力比较小的城市，改革的阻力会比较小一些，而对于北京、上海等大都市来讲，农村宅基地改革的难度更大，也会更谨慎。 (作者为中国人民大学农业与农村发展学院教授 郑风田)
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13年时间 近20万亿元土地出让金究竟去哪儿了
　　日前，全国首次针对土地出让金展开大范围审计的消息引发关注。在过去的13年间，土地出让年收入增长近30倍，总额累计近20万亿元。部分地区土地出让金占据地方财政“半壁江山”。去年，有些省份土地出让收入总额甚至超过税收收入。　　记者采访发现，分散在国土、土地储备、财政等部门的土地出让金收支管理，除接受一些审计外，大多“封闭运行”，导致违规不断、腐败滋生。　　实际上，土地出让金是一次性预收了未来若干年的土地收益总和，也就是说它是一种对土地收益的“透支”，如果被滥用，必将引发一系列连锁反应，为社会治理埋下巨大隐患。土地出让金到底收了多少钱，花到了哪里，一些地方政府讳莫如深。土地出让金的面纱究竟为何存在？　　去向不明&□新华社　　巨额出让金去向不明　　正在各地铺开的土地出让金审计，被寄予“摸清家底”的期望。据了解，此次审计，将重点关注土地出让金“从哪来，到哪去”，摸清土地征收、储备、供给、整治、耕地保护及土地执法等情况。国土资源部数据显示，全国土地出让价款从2001年的1296亿元，到去年首次超过4万亿元，13年间增长近30倍，总额累计达19.4万多亿元。　　长期以来，各地土地出让金因收支明细处于公众监管视野之外、去向不明而饱受诟病。曾有北京市民向审计部门申请公开北京市土地出让金违规使用情况，却被以“公开可能对社会稳定带来不利影响”为由遭拒。　　湖北省人大代表王培树说，每次开地方“两会”，针对全省上千亿元的土地出让金管理情况，政府都没有专题报告，也没公开说明，最多只在财政预算中有个笼统总数，没法详细了解。　　事实上，判断土地出让金是否合理使用，并非无规可依。国务院办公厅2006年出台相关规定，明确土地出让收入使用范围包括征地和拆迁补偿、土地开发、支农、城市建设等方面。　　记者梳理自2009年至2013年财政部公布数据发现，最近5年间，国有土地出让金支出总额达13.49万亿元，其中征地和拆迁补偿、土地开发、城市建设三项占比超过八成。　　违规支出情况不少　　财政部公布的数据只能看出全国土地出让金开支大体走向，在基层实际情况中，违规使用并不少见。审计署曾在2008年和2010年先后公布对部分地区土地出让金的审计调查结果。2008年公告显示，11个城市违规使用出让金83.7亿元，其中挪用于建楼堂馆所和弥补经费等52.3亿元，出借和对外投资等31.4亿元；2010年公告显示，抽查的13个市有7个市支出2.1亿元，用于弥补国土、城建等部门工作经费不足；有4个市违规支出2.38亿元，用于建设、购置办公楼、商务楼等。此后，审计署再未公开涉及土地出让金方面的审计信息。记者采访发现，尽管各地土地出让金收支大多增长迅猛，但能把这项“政绩”说清楚的部门和干部却“很难找”。大部分地区官员对土地收入收支话题都很敏感，不愿多谈。少数基层干部透露，土地审批和出让金征收由国土部门管，开发整理和招拍挂归土地储备中心，资金管理在财政，“具体收了多少，怎么用的，只有部门一把手和具体经办人说得清楚。”　　中西部地区一些地方国土、财政系统官员表示，地方政府土地出让金收支，基本可由地方“说了算”。由于财力紧张，土地出让金便成为地方财政最后一块“自留地”，违规支出使用情况不少，都得藏着掖着，“这次审计看来得翻老底，让大家都很紧张。”　　“糊涂账”滋生四大乱象　　近年来，房地产行业“高歌猛进”，推动土地出让金“水涨船高”。江西、四川等地公布的2013年全省财政预算执行情况显示，有些省份去年土地出让收入，已接近甚至超过税收收入。　　巨额的土地出让金，除偶尔接受审计调查外，通常情况下处于地方“自己管自己”状态，这令“土地账”难免成为一本“糊涂账”，由此滋生四大乱象：　　做高成本。土地出让金收益部分需按比例提取用于教育、农田水利支出，还需与上级财政分成。因此，一些地方为减少收益部分固定支出，拼命做高土地出让中的征地拆迁、土地开发成本，极端情况甚至能将土地出让做成“负收益”。　　中国社科院城市发展与环境研究所所长潘家华说，地方政府做高土地出让成本，最常用的手法是将出让地块周边绿化、道路建设，打包塞进土地开发支出，而这些支出本应由地方财政另外投入。　　体外循环。尽管国家三令五申要求土地出让金收支全额纳入预算，实行“收支两条线”管理，审计署2010年的审计公告却显示，11个市的674.8亿元土地出让收入，未按规定纳入基金预算管理，占征收总额的20.1％。　　武汉市近期审计查出，当地一家科级事业单位，将属于土地出让金性质的项目建设用地补偿资金，存入自行开设的11个银行账户内，两年来沉淀资金9.8亿元。中南财经政法大学教授乔新生说，很多土地招拍挂后，出让收入却被瞒天过海，在过渡账户内长期“体外循环”，甚至成为地方政府或部门机构的“小金库”。　　侵占挪用。有的地方土地出让金账户长期脱离监管，直接成为少数主要领导的“私房钱”，随意侵占挪用。长春市委原副书记田忠，就曾将无偿征用的土地转让变现，侵吞土地出让金1018万元。因严重违纪违法被“双开”的武汉市新洲区原区委书记王世益，被查出从土地出让金账户中，支借1亿多元资金给4家民营企业使用，建立“官商联盟”谋取私利。　　减免寻租。一些土地招拍挂出让后，开发商只缴纳保证金就开始用地，余款长期拖欠不缴，或能协商减免。贵州省一位基层干部表示，减免土地出让金一方面是为吸引客商投资，另一方面怎么缴、减免多少都是主要领导一句话，里面存在巨大的寻租空间，“使土地出让成为贪腐重灾区”。　　追问　　土地出让金收支“顽疾”　　为何屡禁不止？　　湖北财政系统内一位负责人说，因土地出让金属于地方政府基金预算管理，其收支预算编制无需通过人大审批，报同级财政部门批准即可执行，“土地收入开支多处于封闭运行状态，违规操作的弹性空间很大。”　　“土地收入违规使用只要不进腰包，顶多背个处分。”西部地区一位县委书记告诉记者，地方政府财力有限，数十个部门运转经费、近万人发工资都得靠自身解决，还有大量一票否决考核任务需要真金白银投入，土地收入是地方政府手中少数能相对自由支配的财源，“不在土地收入上多‘花点心思’，就只能坐等下课。”　　观点　　土地财政“依赖症”亟待破除　　土地出让乱象丛生，背后折射出地方财权与事权不匹配。潘家华等专家介绍，自分税制改革以来，地方税收收入有限，土地收益往往被用于地方财政“补窟窿”。“这次土地出让金审计将对地方财政‘摸清家底’，为下一步财税改革做好铺垫。”　　一些业内人士认为，土地出让金不能成为监督外资金。各地应将土地出让金收支管理情况作为重大事项定期向人大报告，增加公众信息公开透明度，接受公众信息公开申请，减少土地出让金的收支随意性，压缩权力寻租空间。　　由于土地是稀缺资源，土地出让金不可能长期保持高速增长。财政部财政科学研究所副所长刘尚希表示，应在加快财税体制改革，完善与地方事权与财权匹配基础上，逐步提高国有土地收益基金的提取比例，使土地出让收益逐渐从财政补充到公益基金的角色转变，降低对土地财政的过度依赖。　　一些观点还认为，土地出让金的“糊涂”，还有一些地方官员主观上的后天故意。按照现行财税制度，税收收入要按照比例上缴中央，而土地出让金却可以大部分留在地方政府手中，这就让地方政府格外看重这部分收入，尤其是在房地产市场不断上行的背景下。但如今随着房地产的退烧，今年7月，一、二线城市的土地出让金已经出现了同比下降46%的跌幅，加上财政体制改革的不断深化，地方政府也需要及时从“土地财政”中尽快走出。（转载自南湖晚报）
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