&p&你点赞，我曝光，带你看看真实的炒房团是什么样的。&/p&&p&&br&&/p&&p&在接触这个圈子以前，我一直坚信，“炒房团”不过是媒体炒作出来的噱头罢了。&/p&&p&&br&&/p&&p&直到机缘巧合之下，加了几个圈内大佬的账号，才算是彻底颠覆了我以往的认知。&/p&&p&&br&&/p&&p&原来，他们竟然是这么玩的！&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&先说说真实的炒房团，到底是什么样子吧。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&首先，我们一定要明确，炒房团真的没有那么大的能量，能改变一个城市的房价运势。&/p&&p&&br&&/p&&p&比如现在的北京，正在下跌，你问我如果炒房团过去了，能不能很快就把北京房价炒上去？&/p&&p&&br&&/p&&p&再比如，杭州现在已经涨到天上了，炒房团能不能过去，让杭州房价再涨一倍，超越北上深？&/p&&p&&br&&/p&&p&100%不可能，这想都不要想，真当他们是神仙呐？&/p&&p&&br&&/p&&p&炒房团真正牛逼的地方，在于【借势】，在于【顺势而为】，在于【催化加速】。&/p&&p&&br&&/p&&p&他们往往能准确找到房价即将上涨，并且还有很大潜力的地区，并把这股潜力快速激发出来，然后在半年之内获取3年的收益，之后拍屁股走人，让接盘侠们等到2年以后才能解套。&/p&&p&&br&&/p&&p&这就是他们最牛逼之处，就像高倍率催化剂一样，能快速将一个本应是3年的升值空间，缩短至1年甚至半年内，爆涨完毕。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，这也是为什么炒房团经常会成为新闻上背锅侠的原因。&/p&&p&&br&&/p&&p&房价连涨3年，大家都怪ZF，房价半年内涨完，大家都怪炒房团，ZF甩锅成功。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&认清了炒房团的本质后，我们来看3个真实的例子，带你亲身体验一下，炒房团的心路历程。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&去年12月，重庆房价刚刚有了涨势的时候，某圈内大佬就公开发文表示，正在布局重庆，力挺重庆未来的房价。&/p&&img src=&/v2-4af1620199aefed512d7e117aafa4377_b.jpg& data-rawwidth=&318& data-rawheight=&91& class=&content_image& width=&318&&&p&当时，就有重庆本地人说了，重庆这个地方你们懂个卵，炒房简直就是做梦，你们根本想都别想。&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-718bbdce73db8a63e4a0f_b.jpg& data-rawwidth=&490& data-rawheight=&652& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&490& data-original=&/v2-718bbdce73db8a63e4a0f_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&然而，现实却啪啪啪打脸。&/p&&img src=&/v2-d57f2fd79dc173ac1b19f2753ffe14e1_b.jpg& data-rawwidth=&779& data-rawheight=&490& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&779& data-original=&/v2-d57f2fd79dc173ac1b19f2753ffe14e1_r.jpg&&&img src=&/v2-fb6ed1335f07edd8775e_b.jpg& data-rawwidth=&939& data-rawheight=&590& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&939& data-original=&/v2-fb6ed1335f07edd8775e_r.jpg&&&p&从缓慢上涨，到突然暴涨，你能给我说这是巧合么？这背后没有任何大佬和炒房者的影子？&/p&&p&&br&&/p&&p&从16年12月到17年5月，恰好是半年时间，获得了最大的一波涨幅，如果这个时候卖出，算上首付杠杆，至少能有1倍于本金的收益。&/p&&p&&br&&/p&&p&这是其中一位，重点布局重庆的“大佬”，所释放出来的能量。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&“炒房”这个群体，不是一个严密的组织，而是由一个个财富圈子组成。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&这些小圈子之间，并没有稳固的联系，所以往往一个或多个圈子布局同一个城市的时候，相互间也没有来往。&/p&&p&&br&&/p&&p&除非体量太大吃不下，催化剂也无法完全催动的时候，才会想办法联系其它圈子来帮忙。&/p&&p&&br&&/p&&p&就像刚刚在上面举的那个例子一样，那个“大佬”习惯于带几个圈内人自己玩，最多开开课，指导指导学员买哪里，一般不会亲自上阵。&/p&&p&&br&&/p&&p&而下面这个布局唐山的大佬，则喜欢带几百个房产投资人一块玩。&/p&&p&&br&&/p&&p&（下图截取自16年底）&/p&&img src=&/v2-a97d52abf4_b.jpg& data-rawwidth=&485& data-rawheight=&794& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&485& data-original=&/v2-a97d52abf4_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&这还只是众多布局唐山的一个圈子，仅仅有几百人罢了。&/p&&p&&br&&/p&&p&看看唐山10月前的房价走势，再看看10月后是个什么样子。&/p&&img src=&/v2-2c219af7c96cd_b.jpg& data-rawwidth=&834& data-rawheight=&265& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&834& data-original=&/v2-2c219af7c96cd_r.jpg&&&img src=&/v2-5a013c3c3ecf5bc1c59393_b.jpg& data-rawwidth=&996& data-rawheight=&327& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&996& data-original=&/v2-5a013c3c3ecf5bc1c59393_r.jpg&&&p&时间节点都如此清晰，10月之前的房价就是一条直线，之后立刻开始走高。&/p&&p&&br&&/p&&p&而且从16年10月-17年5月，依然是半年的时间，上涨完毕，开始横盘。&/p&&p&&br&&/p&&p&这个时候，你再想想我所说的【借势】，是不是更明白一些。&/p&&p&&br&&/p&&p&炒房的本质，不是把一个根本没希望的城市炒到天上，不然他们怎么不去炒鄂尔多斯？&/p&&p&&br&&/p&&p&炒房的本质，其实是找到一个有潜力的城市，在其可能要上涨的初期，就立刻用专业的宣传吹涨手段和大量的资金，直接把房价引爆，争取最快时间把潜力透支。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&我们再来看一个例子，这是今年比较火热的一个，炒房团扎堆的城市，嘉兴。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&有圈子去炒房其实并不可怕，可怕的是好几个风马牛不相及的圈子，都不约而同的去一个相同的城市炒房！&/p&&p&&br&&/p&&p&然而实际上，他们彼此之间完全没有任何联系，只是因为这个城市太符合炒作的要素！&/p&&p&&br&&/p&&p&（下图是今年4月11日我留存的截图）&/p&&img src=&/v2-a64fdd5fc775_b.jpg& data-rawwidth=&485& data-rawheight=&675& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&485& data-original=&/v2-a64fdd5fc775_r.jpg&&&img src=&/v2-eb04f60e332d3a_b.jpg& data-rawwidth=&486& data-rawheight=&722& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&486& data-original=&/v2-eb04f60e332d3a_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&下面这个是另一个圈子里的情况：&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-dff8aa9f5288df_b.jpg& data-rawwidth=&485& data-rawheight=&415& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&485& data-original=&/v2-dff8aa9f5288df_r.jpg&&&p&值得注意的是，这个炒房团还有几个初阶小白会员，因为担心商业烂尾而有些迟疑。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是炒房团的带头人，必然是不会去考虑商业地产有多烂了。&/p&&p&&br&&/p&&p&炒房团往往是看到一个巨大政策利好之后，发现有炒作的机会后，就立刻无限放大这个利好，给这个利好不停的加杠杆，制造出人为的稀缺性，短期急速拉高房价，吸引大量的小白进入接盘，然后套现离场的一种行为。&/p&&p&&br&&/p&&p&嘉兴的利好源自于哪里？&/p&&p&&br&&/p&&p&原来，是因为嘉兴要接轨上海了。这和唐山的那个利好，在炒作的本质上如出一辙。&/p&&img src=&/v2-7e5ed7ecdeae497b0c6ddb7c_b.jpg& data-rawwidth=&487& data-rawheight=&746& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&487& data-original=&/v2-7e5ed7ecdeae497b0c6ddb7c_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&我们再来看看嘉兴现在什么样了。&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-f6d357b47c9cbeafd1ede47_b.jpg& data-rawwidth=&991& data-rawheight=&328& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&991& data-original=&/v2-f6d357b47c9cbeafd1ede47_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&由于17年大环境不好，又是限购又是定向加息，所以房价只催化了4个月，就基本上见顶了。&/p&&p&&br&&/p&&p&不过，哪怕只有4个月，炒房团也至少能获得50%以上的杠杆收益。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以说，那些在5月以后买重庆，买唐山，8月以后买嘉兴的人，大概率是在接炒房客们的盘，帮炒房客们赚钱。&/p&&p&&br&&/p&&p&3个例子讲完了，下面我们再来说说，炒房团具体是怎么操作的。&/p&&p&&br&&/p&&p&看看他们到底用了什么方法，解决了限购的问题，资金杠杆的问题，又是如何在短短半年时间内，快速买入卖出，赚取差价，从中牟利的。&/p&&p&&br&&/p&&p&未完待续。&/p&&p&&br&&/p&&p&-----------------------&/p&&p&更多楼市解密&分析关注公众号【楼市时评】&/p&&p&微信号 zzlssp&/p&&p&欢迎关注，欢迎来公号交流&/p&&p&&br&&/p&&p&延伸阅读：&/p&&p&&a href=&/question//answer/& class=&internal&&2018年房价会涨吗？&/a& &/p&&p&&a href=&/question//answer/& class=&internal&&关于中国楼市，这是一条精准到可怕的预言&/a&&/p&&p&&a href=&/question//answer/& class=&internal&&市中心老房子老小区最后的结局会是什么？&/a&&/p&&p&&a href=&/question//answer/& class=&internal&&在买房之前，有哪些问题是必须考虑清楚的？&/a&&/p&
你点赞，我曝光，带你看看真实的炒房团是什么样的。 在接触这个圈子以前，我一直坚信，“炒房团”不过是媒体炒作出来的噱头罢了。 直到机缘巧合之下，加了几个圈内大佬的账号，才算是彻底颠覆了我以往的认知。 原来，他们竟然是这么玩的！ 先说说真实的炒房…
&p&这是一篇杂文，主旨算不上清晰，只是记录一下自己一直以来的一些看法。&/p&&p&前言：&/p&&p&&b&刚需的买房预算政府是当作自己未来的财政收入的。&/b&&/p&&p&&b&刚需的买房预算政府是当作自己未来的财政收入的。&/b&&/p&&p&&b&刚需的买房预算政府是当作自己未来的财政收入的。&/b&&/p&&p&&b&政府限贷限购本质上就是捂紧了自己的钱袋子。&/b&&/p&&p&要和政府一起收刚需的人头费？二手房主们，你们什么时候觉得自己可以和政府昭穆而坐，占政府的便宜了？在限贷限购的时候入市买房，就是在打政府的钱袋子的主意，试图和政府分享刚需买房的预算，这还是在政府捂紧了自己的钱袋子的时候，这种行为我觉得和与虎谋皮无异。&/p&&p&&br&&/p&&p&目录：&/p&&p&一、房子作为金融资产的性质&/p&&p&二、用价值投资分析房价的一些看法&/p&&p&三、房子在地方政府政策中的地位和性质以及对我国政策的理解&/p&&p&四、对限购现代政策的理解&/p&&p&五六七八、待续&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&一、房子作为金融资产的性质&/b&&/p&&p&我不看空，也不看多，我只看收益和风险的比例。如果一项资产承诺超常收益的同时又承诺超低风险，那么这个资产就是可疑的，就是要审慎考察的。&/p&&p&对大部分人来说，把所有资产都押在一项高风险资产上是不合理的，哪怕这项资产有符合其风险的高收益。甚至对大部分金融机构都是如此。高杠杆满仓超高风险资产的，这是部分对冲基金大佬偶尔才敢玩的把戏，所谓艺高人胆大。但是你要想到，索罗斯的复合增长率是没跑赢巴菲特的。看到狼吃肉的时候就觉得自己是狼，看到狼挨打的时候就觉得自己是猎人，这种想法是不对的。&/p&&p&一个资产，要么期望收益和风险都高，要么期望收益和风险低，你觉得凭大部分老百姓的本事，买得到期望收益高风险低低的资产么？万达也是搞住宅地产发家的，我也相信凭万达的实力在一线城市核心地段拿地盖楼不成问题，你们可以自己看看万达是什么时候大幅缩减住宅地产规模的。收益和风险匹配，这是金融领域最基本到的原理。当然风险包括价格风险和流动性风险，但无论哪个风险最终都会体现在资产价格上。&/p&&p&地产跌了国家金融系统要完蛋，这个理论是建立在大部分地产和土地库存在开发商手里的，开发商是有限责任公司，贷款还不上了直接破产清算，资产拍卖了以后还不上的钱就一笔勾销了，所以风险会传递到银行。只要个人背上月供，也就是接过了开发商的负债，那么银行就安全了，我国是没有个人破产制度的，还不上月供就拍买房子，剩下的没还上的贷款个人要慢慢还，想赖掉银行的贷款只有自杀一条路，你觉得银行给个人住房贷款的利率比给企业的贷款低那么多是为什么？还不是看中了个人无法申请破产保护。顺便提一句，征信系统建立很完善了，欠钱不还高铁和飞机都做不了，出国就更别想了，当然偷渡另当别论。&/p&&p&想体验房价跌了赖掉银行贷款是什么感受的话，建议刷爆信用卡然后坚持三个月不还钱（前提是你信用卡要至少有个几万的额度，几百块银行有时候是懒得追债的），你会体会到我国银行系统的执行力的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&二、用价值投资分析房价的一些看法&/b&&/p&&p&粮食是刚需，能源是刚需，因为没了这两样你活不下去，是会真的死的。所以在这两项上囤积居奇是可以赚钱的。因为只要掌握了供给，只要一个人还想活着，那么他无论价格多高都会想办法买粮食买能源的。哪怕借高利贷也会买粮食的。哪怕去借年息100%的高利贷款也要买粮食，哪怕抵押老婆女儿也要买粮食，这就叫刚需。所以这两类东西原则上是可以永远涨，直到涨到内战为止的。所以黄世仁可以卡住粮食的供给，逼迫杨白劳用喜儿抵债。因为不借钱就要被饿死，所以明知道借了就是一辈子的枷锁，也不得不借。&/p&&p&没房子会死么？租房子会死么？不住在一线城市会死么？如果要你抵押老婆抵押女儿去借100%年息的高利贷买房子，还不上房贷女儿就去给人做小妾，你还会买吗？如果这几个答案是不会的话，那么很抱歉，房子对你不是刚需。&/p&&p&承认与否，房子的“所有权”从来都不是刚需。居者有其屋是刚需，但是这个“有”是使用权的“有”，而不是所有权的“有”。房子的所有权从来都是奢侈品。&/p&&p&中国人热衷买房，有很大一部分原因是因为房子和学校以及医疗绑定，所以买房本质上买的是教育和医疗服务，剔除掉教育和医疗的房子是远远不值这么多钱的。如果如此的话，那么合理的逻辑应该是房屋的高收益支撑起了教育和医疗行业从业人员的高收入，只有这样才能保证有源源不断的人才进入教育和医疗行业进一步支撑起高昂的房价。但现在我观察到的一个问题是，大部分公立医院和公立学校（也就是和房子绑定的医疗和教育服务）的任职人员并没有参与到房地产行业的利益分配中，其收入和其支撑起的房价是不成比例的。海淀区动辄10万一平米的学区房和15年以来暴涨的楼市没有带动教师和医生的收入大幅上涨，作为价值的最初提供者在利益分配中只占如此小的比例是十分不合理的。最终的后果只可能有两种，一种是教育医疗行业人才收入出现巨幅上涨，按照帝都现在学区房的价格的话，我觉得人大附中的教师&b&平均&/b&收入至少要在年薪80到100万才合理，校长的收入更是要达到500万到1000万才合理，帝都知名三甲医院的医生和院长的收入也可以参考这个数字，毕竟他们支撑起的资产的价值已经至少有几百上千亿了。&b&如果海淀区学区房是一家上市公司的资产的话，那么这个公司市值恐怕上千亿甚至是大几千亿了，千亿市值的支撑者年薪几百万我觉得是合理甚至有些偏低的&/b&；另一种就是房价下跌到合理水平，以匹配现有人才的收入水平。否则势必带来人才的流失，至少是新入人才的减少。&b&至于流失到哪里去呢？我觉得不要学区的私立学校和补习机构是个好去处，同时还有能负担得起高薪的私立医院也是个好去处。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&三、房子在地方政府政策中的地位和性质以及对我国政策的理解&/b&&/p&&p&现在中国楼市的问题是，&b&政府用土地出让金作为收入来源，建立起了医院学校和其他基础设施。&/b&这代表了政府的收入是来自于一手房的买卖的，&b&所以政府不在乎二手房能卖多少钱，只要一手房能卖高价就行。&/b&而大部分二手房的投资者们，其实是搭了政府的便车，因为政府维持地价的努力变向推高了二手房的估值，而早先投资二手房的房东们用这种方式和政府一起对城市新市民“收税”。某种程度上说，&b&二手房的房东的获利是“薅社会主义羊毛”，是在政府的财政收入里分了一杯羹的&/b&。对政府来说，由于我国没有对房地产收资产增值税和房产的持有税，所以新市民购买二手房政府几乎得不到什么收益。&/p&&p&相信大家都明白，房地产增值的最根本一环，是城市新市民的增加，一个人口净流出的城市是无法支撑长久的房价上涨的。&/p&&p&如果假设城市每年净新增人口是10万人，这10万人人均有100万的购房预算，那么这个城市每年可以支撑起的房屋总价值的增长总额为：V=10万*100万=1000亿。&/p&&p&假设市面上待售的新房和二手房的比例为3：7，同时假设新房的销售收入100%由政府享有（假设政府自己就是开发商），那么可以得出政府可以从这1000亿的房产增值中收入为I=30%*1000亿=300亿。&/p&&p&这就带来了两个问题：&/p&&p&其一，是随着市面上可供出售的二手房数量的增加，政府必须要维持每年新房的销售和二手房的销售同比增加才能保证政府从房屋增值中的收入比例不变。&/p&&p&其二，是由于城市人口不断增加，政府需要更多的收入来支撑城市的日常运转，如果单单只是保持收入不变的话，那么由于开销随着人口增加而不断增加，政府势必面临不停增长的赤字，这是不可持续的。&/p&&p&解决问题一的一个办法是，增加新房供应以保证新房销售和二手房存量同比增长。问题是如果让土地供给不停增加以保证政府的分配比例的话，由于每年新增人口是固定的（甚至考虑到中国的人口结构，每年新增人口可能是不断减少的），那么一定会造成土地单价的下跌，到最后地变得不值钱，导致收入大幅减少。这是土地财政所不能容忍的问题。问题一不解决，土地财政的游戏就没法玩下去，&b&毕竟搭政府顺风车的人太多了，政府的发动力是拉不动的，政府千辛万苦建立了发达城市，不是让房东们坐收渔利的。&/b&（这里搭顺风车的人是指二手房房主，发动机是新增城市人口的购买力）。&b&我们的政府目前想到的方法就是暂缓二手房上市交易&/b&（个别城市实行的购买n年内不得上市交易的方案），这样可以保证在政府销售一手房的时候不会立即带来市面上可供出售的二手房的数量的增加，即可以&b&暂时&/b&保证政府在房屋销售中所占收入的比例，当然这个是以牺牲二手房房东的流动性为代价换来的。&b&不过有房子的人是最支持稳定的人，也就是最不可能闹事的人&/b&，&b&政府牺牲这部分人的利益基本没什么后顾之忧。毕竟一个民心不稳整天有人闹事的城市房价是肯定要跌的，所以房主们是不可能用上街这种方式来保护自己的利益的。&/b&&/p&&p&解决问题二的办法是，要么另辟蹊径增加收入来源（开源或者增加税种），要么节流减少城市人口（节流或者疏解）。政府一直在吹风房产税和资本增值税就是试图开源，同时北京控制人口增长，疏解非首都功能就是在节流。节流的效果总是有限的，因为节流的同时也势必会影响政府其他方面的收入，所以我认为政府最终一定会开源，从房价的增值部分里分一杯羹，这才是一劳永逸的办法。同时这也是个合理的办法，毕竟政府的投入带来了城市的发展，城市的发展带来的房屋的增值，那么增值部分里政府拿走一部分也是非常合理的，至于使用评估价值+房产税的方式来拿，还是用交易价格+资本增值税的方式来拿，就不太好说了。同时北京推出的部分产权房也可以看作是政府的一个实验，毕竟部分产权给政府带来了部分收益，结合足够同权一起来看，让政府可以从房屋价值上涨和租金上涨中分得一部分收益。如果说这会带来二手房价值的上涨，也不是不可能。但是我个人认为，有了之前对付搭便车的房主的经验，我们的政府应该不会再犯同样的错误。我个人想的办法是，房产税和增值税双管齐下，用房产税逼迫空置房上市交易，同时立法，将房屋卖给政府（或者政府下设的公司）可以减免增值税，这样政府可以回收一批现有住房用来实行部分产权房。但这样会占用政府大量资金，当然政府可以分期购买，以减少资金的占用（相当于向政府向房东借了一笔钱），是否可行我也不确定。&/p&&p&当然，结合最近的雄安新区的出台，政府还有另外一种方式来解决问题二，那就是&b&拿走城市中支撑房价的核心部分（医疗和教育），将其迁移至雄安新区，同时在雄安新区实行新的地产政策，所有房屋都是部分产权房或者是政府所有的公租房。&/b&这样可以保证政府在雄安新区可以直接参与到城市发展的利益分配中，保证了政府有源源不断的收入来支持城市建设。只要政府动了清华大学或中科院+部分知名医院+部分国企，我就可以预期北京市的房价会陷入漫长的阴跌过程。这样相对来说比较容易，因为目前支持北京高昂的房价的主要支柱就是教育和医疗以及企业。教育和医疗都基本是国有的，迁移只需要top的命令就可以，北京的企业也恰好是以国企和高新产业为主，国企迁移和高校医院一样，都是命令就可以。高新产业是会随着教育和科研资源而移动的，且如果雄安新区的房价低于北京，企业迁移到那里还可以适当减少薪水支付，对企业来说有利无弊。用这种方法有可以同时做到开源节流（获得了雄安新区的房屋增值利益，同时降低了北京市政府的负担），所以中央才会用“千年大计”这么夸张的词汇来形容新区的重要性。同时雄安新区也给中国其他城市做了一个榜样，如果北京和雄安的模式能够成功，那么就可以在全国大范围推广，为中国的新区建设打开了新的大门，同时也为中国的房地产市场建立了一个新的模式。如果真的能推广到全国的话，称之为千年大计似乎也并不夸张。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&四、对限购限贷政策的理解&/b&&/p&&p&众所周知的，中国很多城市已经在今年开始了堪称严厉的限贷限购政策。对这个政策，我的理解是政府试图在看好自己潜在的钱袋子（也就是所谓刚需的购房预算）。如果这个时候刚需盲目入场，大量举杠杆购房，势必透支了其未来数十年的购买力。刚需的钱都没了，政府在北京和雄安把公租房和共有产权房建设的再好，又能卖给谁呢？这个时候政府的限购政策，意义不实在限制刚需入场，而是在于限制二手房主们拿着刚需从银行贷来的钱离场。刚需的钱是政府未来建设城市维持城市运转的救命钱，政府没拿，谁也不许伸手。我认为政府现在得意思是：刚需不要把钱给二手房主们赚了，反正让谁赚都是赚，不如等一会儿， 等我的新区建设好了，等我的共有产权房和公租房建设好了，你直接来买我的房子，我也有钱投入到未来的发展中了。限购限贷政策先行，雄安新区紧随其后，然后是租购同权，然后是共有产权房（共有产权房的租金政府是按照比例分成的），我认为限贷限购政策是这一套组合拳里的第一拳，和后几拳联系起来看逻辑就很清晰了。我现在认为，有很大可能性，政府是打算用这套组合拳打趴下二手房市场，既然已经是高位了，就继续维持你们的纸面富贵，维持二手房市场的有价无市。你们蹭了这么长时间顺风车了，是时候处理一下没买票就上车的人了。&/p&
这是一篇杂文，主旨算不上清晰，只是记录一下自己一直以来的一些看法。前言：刚需的买房预算政府是当作自己未来的财政收入的。刚需的买房预算政府是当作自己未来的财政收入的。刚需的买房预算政府是当作自己未来的财政收入的。政府限贷限购本质上就是捂紧了…
&img src=&/50/v2-4f353ce8d858ec1b4f913_b.jpg& data-rawwidth=&642& data-rawheight=&360& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&642& data-original=&/50/v2-4f353ce8d858ec1b4f913_r.jpg&&原文地址：&a href=&/?target=http%3A///ttarticle/p/show%3Fid%3D& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&Sina Visitor System&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&p&人物背景：黄奇帆（1952年5月－ ），浙江绍兴诸暨人；原上海机械学院仪器仪表系毕业，中欧国际工商学院工商管理硕士，研究员。1976年3月加入中国共产党。曾任中共重庆市委副书记，重庆市人民政府市长、党组书记，中共重庆市委企业工委书记。中国共产党第十八届中央委员会委员。日，黄出任全国人大财经委员会副主任委员。&/p&&p&5月26日，全国人大财经委副主任黄奇帆在由复旦大学中国经济研究中心主办的“中国大问题”讲堂第11期作了“关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考”的讲座。&br&&/p&&p&现场录音整理如下：&br&&/p&&p&房地产业的发展与国计民生是紧密联系在一起的。因此，无论是从稳定增长、发展城市、改善民生角度看，还是维护金融安全角度讲，都需要保持房地产业的平稳健康发展。今天的讲座，我就如何贯彻落实习近平总书记关于房地产发展的重要讲话精神，探索建立房地产基础性制度和长效机制，与大家作一交流。&br&&/p&&p&&b&一、房地产和实体经济存在十大失衡&/b&&br&&/p&&p&习近平总书记在去年底中央经济工作会议上明确指出：“当前，我国经济运行面临的突出矛盾和问题，根源是重大结构性失衡，主要表现为实体经济结构性供需失衡、金融和实体经济失衡、房地产和实体经济失衡。”这三大失衡中，房地产和实体经济失衡尤为突出，我认为，主要表现在十个方面：&/p&&p&&b&(一)土地供需失衡&/b&&/p&&p&宏观上看，过去几十年，我国平均每年有800万亩耕地转化为城市建设用地，再加上一些计划外征地，实际上每十多年全国就要用掉1亿亩耕地，所以我国耕地从80年代的23亿亩，减少到现在不到20亿亩。从保证粮食安全的角度看，我国每年人均口粮消费约为150公斤，肉禽蛋奶折合人均饲料粮300公斤左右，按13.7亿人口规模和耕地亩均360公斤粮食单产计算，就需要17亿亩耕地。再加上蔬菜、水果需求，20亿亩耕地就显得捉襟见肘。&b&我们国家有一个判断，为解决中国13亿多人的吃饭问题，至少需要18亿亩耕地，这是必须守住的底线，是国家安全所在。&/b&&b&为此，为国家战略安全计，我国土地供应应逐步收紧，2015年供地770万亩，万亩，今年计划供应600万亩。&/b&土地供应总量减少了，房地产用地自然会更紧一些。&b&“地少人多”，这是我们国家的国情&/b&，城市发展中必须把握国情，加强土地的集约节约利用，提高土地的利用效率，实现土地资源的优化配置。&/p&&p&结构上看，国家每年批准供地中，约有&b&1/3用于农村建设性用地&/b&，比如水利基础设施、高速公路等，真正&b&用于城市的只占2/3&/b&，这部分又一分为三：55%左右用于各种基础设施和公共设施，30%左右给了工业，实际给房地产开发的建设用地只有15%。&/p&&p&这是2/3城市建设用地中的15%，摊到全部建设用地中只占到&b&10%&/b&左右，这个比例是不平衡的。&b&相比欧美国家工业用地一般占城市建设用地的15%，商业和住宅类住房用地一般占25%左右的情况，我们工业用地配置显然占比太高，挤占和压缩了住宅用地。&/b&&/p&&p&&b&(二)土地价格失衡&/b&&/p&&p&过去这十年，一线城市的房价几乎涨了八倍到十倍，很多时候大家说这是通货膨胀现象。的确，&b&近十年M2从10多万亿涨到100多万亿，增长了10多倍&/b&，&b&房价也差不多涨了10倍&/b&，逻辑判断好像房价上涨是由货币膨胀导致的。然而，为什么同样的通货膨胀，有的商品涨价了，有的商品还掉价了?其实还是与供给需求有关。对于供过于求的商品，哪怕货币泛滥，也可能价格跌掉一半。&b&货币膨胀只是房价上涨的必要条件而非充分条件，只是外部因素而非内部因素。&/b&&/p&&p&住房作为附着在土地上的不动产，地价高房价必然会高，地价低房价自然会低，&b&地价是决定房价的根本性因素。&/b&如果只有货币市场这个外因存在，地价这个内因不配合，房价想涨也是涨不起来的。&b&控制房价的关键就是要控制地价。&/b&现在，土地升值有点畸形，原因有三方面：&/p&&p&其一，土地拍卖制度本身会不断推高地价。现行的土地拍卖制度，是上世纪八九十年代，学习香港的土地批租形成的。它的好处是，政府主导下的阳光作业，能够避免腐败和灰色交易，实现公平公正交易。但拍卖制有个特点，就是价高者得，实际过程就会把地价越拍越高。如果通过行政手段对土地价格进行拍卖封顶，本身又与市场化交易规则相违背。&/p&&p&其二，土地供应不足。在土地供不应求的情况下，拍卖地价自然会越来越高，房价也会越来越高。这是由供不应求的缺口所导致的。&/p&&p&其三，通过旧城改造的拍卖用地成本高也是重要原因。城市拆迁的动迁成本逻辑上会参照这个地区的房产均价来补偿，比如这个地区房价每平方米7000元，拆迁后的土地批租楼面地价一般会按照7000元作为拍卖底价。这样的土地建成商品房的价格往往会卖到每平方米1.5万元以上。在这个意义上，如果靠旧城改造滚动城市开发，房价肯定会越来越高。&/p&&p&总之，拍卖机制，加之新供土地短缺，旧城改造循环，这三个因素相互叠加，地价就会不断上升。&/p&&p&&b&(三)房地产投资失衡&/b&&/p&&p&按经济学的经验逻辑，一个城市的固定资产投资中房地产投资每年不应超过25%。十年前，我在重庆分管城建时就定了这个原则，一些人不理解，实际上这可以从国际上房地产运行的“1/6理论”中找到答案。&b&正常情况下，一个家庭用于租房的支出最好不要超过月收入的1/6，超过了就会影响正常生活。&/b&买房也如此，不能超过职工全部工作年限收入的1/6，按每个人一生工作40年左右时间算，&b&“6—7年家庭年收入买一套房”&/b&是合理的。对一个城市而言，GDP不能全部拿来投资造房，否则就无法持续健康发展。&b&正常情况下，每年固定资产投资不应超过GDP的60%。&/b&如果GDP有1万亿，固定资产投资达到1.3万亿甚至1.5万亿，一年两年可以，长远就会不可持续。固定资产投资不超过GDP的60%，再按“房地产投资不超过固定资产投资的25%”，也符合“房地产投资不超过GDP1/6”这一基本逻辑。这就是我在重庆工作期间，一再强调“房地产投资不要超过固定资产投资1/4”的理论出发点，实践证明也是合理的。&/p&&p&目前看，&b&全国32个省会城市和直辖市中，房地产投资连续多年占GDP60%以上的有5个，占40%以上的有16个，显然偏高。&/b&总之，投资占GDP比重太大，就会不可持续。有些城市因为房子造得很多，基础设施、实体经济、工商产业没跟进，又会出现“空城”“鬼城”。现在，一些地方固定资产投资绑架了国民经济发展，成为稳增长的“杀手锏”，大家都这么抓，比重越抓越高，失衡就会越来越重。&/p&&p&&b&(四)房地产融资比例失衡&/b&&/p&&p&2011年，全国人民币贷款余额54.8万亿，其中房地产贷款余额10.7万亿，占比不到20%。这一比例逐年走高，2016年全国106万亿的贷款余额中，房地产贷款余额26.9万亿，占比超过25%。也就是说，&b&房地产占用了全部金融资金量的25%，而房地产贡献的GDP只有7%左右。&/b&而且，去年全国贷款增量的45%来自房地产，一些国有大型银行甚至70%-80%的增量是房地产。从这个意义上讲，房地产绑架了太多的金融资源，导致众多金融“活水”没有进入到实体经济，就是“脱实就虚”的具体表现。&/p&&p&&b&(五)房地产税费占地方财力比重过高&/b&&/p&&p&这些年，中央加地方的全部财政收入中，房地产税费差不多占了35%，咋一看来，这一比例感觉还不高。但考虑到房地产税费属地方税、地方费，和中央财力无关系，把房地产税费与地方财力相比较，则显得比重太高。全国10万亿地方税中，有40%也就是4万亿是与房地产关联的，再加上土地出让金3.7万亿，&b&全部13万亿左右的地方财政预算收入中就有近8万亿与房地产有关。&/b&政府的活动太依赖房地产，地方政府财力离了房地产是会断粮的，这也是失衡的。&/p&&p&&b&(六)房屋销售租赁比失衡&/b&&/p&&p&&b&在欧美国家，所有的商业性房屋，销售和租赁大体各占50%。&/b&租赁有两类，一类是开发商开发后自持物业出租，一类是小业主和老百姓购买后出租。比如新加坡，70%-80%的居民租住在政府持有的公租房中。改革开放前，我国大部分居民也是住在政府、集体或者企业的公房体系中，产权归公家，住户只有承租使用权。&b&近十年，我国开发的房产90%以上是作为商品房、产权房进行买卖的，真正作为租用的不到10%。&/b&这样的市场结构是畸形的。&/p&&p&当前，中国房屋租赁市场有四个不足：第一，租赁者作为弱势群体，缺乏讨价还价的能力，业主可以随心所欲随意调整租金。第二，业主可以随时收回房屋，让租赁者朝不保夕、居无定所，稳定性不够。第三，租房者因为没有产权，无法享有与房产紧密捆绑的教育、医疗、户籍等公共服务，不能实现与城市居民同等国民待遇。比如，租房者小孩不能就近入学，只有买了房子，哪怕只有几平方米的一个小阁楼才算学区房。户籍也是买房入住几年才能办理，租房是根本不算的。第四，有恒产才有恒心，由于我们制度上、工作上、习惯上有这些问题，老百姓产生了一种思想意识，就是把租房作为一种短暂的、过度的、临时性的办法。我现在租房子，那是我没办法，只要有一天我稍有能耐，立刻就会买商品房、产权房。房屋租赁市场发育不足，也是一种失衡。&/p&&p&&b&(七)房价收入比失衡&/b&&/p&&p&刚才讲，“6-7年家庭收入买套房”是合理的“1/6理论”逻辑。现实情况却远非如此，从均价看，一线城市北京、上海、广州、深圳、杭州等城市，房价收入比往往已到40年左右。这个比例在世界已经处于很高的水平了。考虑房价与居民收入比，必须高收入对高房价，低收入对低房价，均价对均价。&b&有人说，纽约房子比上海还贵，伦敦海德公园的房价也比上海高，但伦敦城市居民的人均收入要高出上海几倍。就均价而言，伦敦房价收入比还是在10年以内。我们高得离谱！一线城市房价收入比高到40左右，20多个二线城市都在25年左右。&/b&当然，也有一些小县城在5-6年左右，有的地方“空城”“鬼城”房子卖不掉的也有。大家经常说房价高，主要是一二线城市或者三线中的一些活跃城市，由于各种原因使得房价收入比高了以后产生了不均衡。&/p&&p&&b&(八)房地产内部结构失衡&/b&&/p&&p&一线二线城市由于土地的供不应求，形成房产开发量的供不应求，其房屋库存去化周期只有三四个月，而且还是在限卖限购的背景下，一旦放开，就会无房可供。而有些城市的库存去化周期长达十几、二十个月，甚至三、四年都卖不掉，这就是一种不均衡，一种资源错配。供不应求的城市应多供点土地，多造点房子;供过于求的地方，不应该再批地。这样，才能把错配的资源调控回来。&/p&&p&&b&房地产开发是供给端的概念，不能等到市场需求失衡了才从需求端下猛药调控，一定要从供给端发力，政府和企业有比较明确预测信息来进行供给。&/b&比如，几百万人的大城市，人均住宅面积大致在40平方米，三口之家差不多就90—120平方米。如果一个城市只有一百万人，造4000万平方米就足够了。如果现在已有2000万平方米，每年再开发1000万平方米，五年后就变成七八千万平方米，人均就有70—80平方米，肯定会过剩。因此，规划时就要以人均40平方米作为底数，最多上下浮动10%—15%，不能由着房地产开发商蛮干。政府也绝不能短视，只图短期GDP，否则就会弄一堆烂尾楼、空城，最终经济熄火上不去。再比如，一个城市该造多少写字楼呢?实际上，一般中等城市每2万元GDP造1平方米就够了，再多必过剩。对大城市而言，每平方米写字楼成本高一些，其资源利用率也会高一些，大体按每平方米4万元GDP来规划。另外，商场的面积也应该基于商业零售额，差不多可按每年每平方米2万元销售值计算。如果每平方米商业零售只有1万元，那么批量零售的收入，扣除人工、水电、房租等各种费用，一定会是赔本的买卖。因此，一定要强化城市规划的理念，不能胡乱造房，要算好投入产出。现在，一些城市的开发商无论是在城市中心地带还是在边缘地带，大量兴建写字楼。一搞大卖场就是50万平方米的综合体，一搞就是5个、10个，地方政府由着性子就批，都是空城鬼城的代表、乱开发的代表、好大喜功的代表，是一种不吸取教训的失衡现象。&/p&&p&&b&(九)房地产市场秩序失衡&/b&&/p&&p&有的开发商买来土地后，在利益驱使下，将原来规划为写字楼的改为住宅，原来规划为工业的改为商业，原定容积率1:2结果变成了1：3、1:4，等等。这种现象屡见不鲜。这些行为最后都会被政府罚款，但罚不抵收，不管是开发商勾结政府官员干，还是开发商自己偷偷摸摸干，最后往往又法不责众，乱象屡禁不止。&/p&&p&有的开发商在销售房屋的时候，卖不掉就把房子切碎卖;或者搞售后返租，实际上是高息揽储，但老百姓觉得划算，很容易上当，一旦坏账，老百姓就找政府，最后变成社会的不稳定因素。&/p&&p&有的开发商在融资的时候，向银行借、向信托借，借高利贷，发债券，再到后来就把手伸向理财资金、小贷公司，在公司内部向员工乱集资，在社会上骗老百姓的钱，种种乱象层出不穷。&/p&&p&还有一些开发商，本应在获批土地后两年内启动、五年内完成开发的，但他们把地一直囤着，十年下来地价倒涨了十倍，什么活不干，坐享其成，转手就赚十倍。这些方面，亟需加强管理。&/p&&p&&b&(十)政府房地产调控失衡&/b&&/p&&p&总体上，经济下行的时候，一些地方政府希望刺激房地产，就往东调;当房地产泡沫积聚的时候，政府又想稳住或者压一下，就往西调。&b&如此一来，忽东忽西，最后只能是南辕北辙。&/b&再有，一些地方政府习惯于采取行政性的、短期的、碎片化的措施，缺少稳定性的、长周期的、法治化的措施，也缺乏经济逻辑、经济杠杆的措施。很多时候仅在需求侧调一调、控一控、紧一紧、缩一缩，较少在供给端上进行有效的结构性调控，这是我们在调控方面的缺陷。如果相关政策经常上上下下、变来变去，就无法形成稳定的市场预期，势必对老百姓的生活习惯、价值观念、家庭稳定带来影响，也会对金融市场和实体经济造成破坏。&/p&&p&以上房地产存在的十个方面失衡，会带来很多不良后果：&/p&&p&一是房产成本高了以后，会恶化实体经济投资环境，使实体经济脱实向虚。&/p&&p&二是搞企业的看到搞房地产那么轻松，卖几套房比一年的利润还多，资金就不再往实体投，都转向房地产，最后各行各业大家一起投房产、炒房产，加速泡沫积聚。&/p&&p&三是实体企业的职工因为房价过高，买不起房子，也会逼得实体经济搬离高房价地区。&/p&&p&长期来讲，房地产价格按GDP的增长率、按城市居民收入的实际增长率同步增长是符合经济规律的，但泡沫性的高房价对实体经济和国民经济的负面影响和伤害是显而易见的，必须引起高度重视并认真加以解决。&/p&&p&&b&二、建立房地产调控五大长效机制&/b&&/p&&p&那么，应该用什么样的措施来实现房地产的系统平衡呢?去年底，习近平总书记在中央工作会上明确要求：“坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’的定位。”“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，抑制房地产泡沫。”这一重要指示，是我们做好房地产调控和房地产管理体系改革的总遵循。我们必须围绕房地产的功能定位，厘清主要矛盾，搭建四梁八柱，配套政策措施，才能实现房地产市场长期平稳健康发展。结合对习近平总书记关于房地产调控重要讲话精神的理解，我认为当前有五项基础性制度尤为重要。&/p&&p&&b&长效机制之一：土地&/b&&/p&&p&第一，控制土地供应总量。一个城市的土地供应总量一般可按每人100平方米来控制，这应该成为一个法制化原则。100万城市人口就供应100平方公里。爬行钉住，后发制人。什么意思?你这个城市有本事，把人口集聚到500万，如果以前只给了你350万平方公里，今后若干年内每年就逐步增加土地供应，补上这个缺口。不能根据长官意志，计划未来有城市人口500万，现在才200万，就要500平方公里，结果今后十年里真的给了你300平方公里，你300万人没来，或只来了100万人，甚至原来的200万人还走了一些人，这个土地的错配，谁负责?土地要爬行钉住，而不是说要你去臆想调控，长官意志。这是因为，规划意图能否落地变成现实的因素，不仅仅是土地问题，还涉及产业集聚能力、基础设施配套能力、投融资匹配能力等因素。在这些因素中，土地是殿后的因素，而不应成为招商引资盲目扩张的领头羊。总之，&b&土地供应总量应当爬行钉住人口增加，而不是违反经济规律去逆向调控。&/b&在这个意义上，土地指标不应该各城市平均分配，而是要看谁的人口多，增长快。原则上，应按照产业跟着功能走，人口跟着产业走，土地跟着人口和产业走，形成一个比较完整的土地调控逻辑链条。这个原则言简意赅，最笨的方法可能最有效。如果把规则弄得复杂，小城市讲小理由，大城市讲大理由，弄到最后就会糊里糊涂的。&/p&&p&第二，控制用地结构比例。人均100平方米的城市建设用地，该怎么分配呢?不能都拿来搞基础设施、公共设施，也不能都拿来搞商业住宅。大体上，应该有55平方米用于交通、市政、绿地等基础设施和学校、医院、文化等公共设施，这是城市环境塑造的基本需要。对工业用地，应该控制在20平方米以内，一平方公里要做到100亿产值。&b&这方面，要向上海学习，早在90年代开发浦东时，金桥工业区规划10平方公里，当时就要求每平方公里产出至少100亿，事实上金桥工业区到2000年产出就达1500亿了。现在一些城市，工业用地投入产出比太低，每平方公里甚至只有20-30亿工业产出，浪费太严重，一定要抠门一点，提高刚性约束，把过去太慷慨的工业用地倒逼下来。&/b&这样，就会有25平方米用于房地产开发，比过去增加供地10平方米，其中20平方米用于建商品住宅，5平方米用来搞商业开发。够不够呢?如果1000万人的城市，1000平方公里建设用地，就可以搞50平方公里商业设施用地。200平方公里的住宅用地，相当于2亿平方米，如果容积率平均1:2，就是4亿平方米，1000万人口的城市，人均40平方米住房应当是平衡的。因此，要改变以往为了GDP大手大脚招商搞工业，工业用地占比太高的问题，把城市用地20%用于住宅开发、5%用于商业开发，这个比例作为法制性的用途规则确定下来。&/p&&p&&b&第三，控制拍卖土地价格。&/b&大体上，楼面地价不要超过当期房价的三分之一。如果一地块周边当期房价1万元/平方米，地价拍到3300元/平方米就要适可而止，否则就会人为推高房价。“限价限价”，绝不是长官意志，自己随意限一个地价，两万限一下，三万限一下，到底限多少呢?政府不在土地上去推高房价，地价跟着房价慢慢走。当土地的供应是比较充分的、合理的、有效的时候，如果地价高了，就把政府的储备地多卖几块出来平衡一下。还有一种情况，旧城改造，拆迁成本很高，但政府不能为了不亏本而拍高地价，应该在城郊结合部的出让土地收入中，拿出一部分来平衡，以此覆盖旧城改造成本。题内损失题外补，政府看起来是吃了点小亏，但整个投资环境好了，工商经济发展了，实体经济和房地产之间平衡了，最终这个城市会长期健康发展。&/p&&p&&b&长效机制之二：金融&/b&&/p&&p&第一，坚决守住开发商自有资金拿地这条底线。任何开发商拿地的钱必须是自有资金，这个规定早已有之。&b&一般地，开发商搞房地产，资本金和社会融资比例大体上应该1:3。现在，全国房地产平均融通量多少?保守估计1：9，有的开发商可能达1：50。&/b&1：9是怎么来的呢?拿地的钱三七开，如果一块地10亿，自己出3亿，另外7亿从金融机构借来，然后把这块地抵押给银行至少贷款六七亿，造好房子后预售又把按揭贷款拿过来。这个过程中，如果这块地三年后涨到20亿，开发商就可以拿到15亿的抵押贷款。最终，整个开发流程中的融资就可以加杠杆到1：9。“地王”不断出现的背后，不仅是土地短缺、拍卖机制的问题，还和无限透支金融有关，比的是开发商的资金融通能力。所以，只要做到一切买地的钱通通不许借债，有了这道防火墙，现在M2中大量的资金就不能进入到房地产了。一切参加土地拍卖的开发商，第一要核查的是他的资金血统，只要是借来的，就不能参与拍卖活动。这么一来，土地的恶性竞争，“地王”现象就一定会消灭掉一大半。&/p&&p&第二，坚决防止开发商多账户借款。开发商在开发过程中发债券、银行贷款，算比较规范的，但有时候又是私募基金，私募基金好像是股权，但形股实债，有时候还把理财资金、高利贷弄来。当一个开发商如果有30%的资本金是清晰的，70%的贷款基本上是银行、信托、债券市场来的，那还过得去。如果一个开发商涉及几十上百家金融机构的债务，各种高利贷、中利贷占到全部融资的50%以上，这时就对不起了，不是政府管头管脚管到你肠胃里来，而是你的账户一目了然就是危机状态。对这种开发商的开发运行必须提高警惕，看有没有高息揽储，有没有“一女二嫁”卖房子等违规行为。&/p&&p&第三，认真管好住房按揭贷款。对房地产信贷市场调控最直接、最有效的办法是，合理设定首付与按揭之间的杠杆比。如果这一比例过高，比如零首付，会造成房地产泡沫，引发系统性金融风险;过低，比如零按揭，会使得老百姓买房困难，宏观上也会导致楼市低迷，制约房地产市场发展。因此，要根据不同需求层次和房价走势，实施差别化按揭制度：比如首套房二八开、三七开，二套房五五开或四六开，三套房必须全款购买，这个比例必须把握好。做到这一点，就涉及老百姓贷款情况和收入核定问题。美国的银行数量倍于我们，大体有3000多家，但美国并不是每个商业银行都搞按揭贷款，其中房利美、房地美、联邦住房贷款银行、国民抵押贷款协会等五大房贷金融机构占到全部住房贷款的70%以上，这样老百姓按揭贷款情况一目了然。在我国，任何银行都可以搞按揭贷款，一个客户可以在重庆工商银行按揭买房，又跑到上海建设银行按揭，还可以到海南招商银行按揭，只要短期还得了账，三个银行都会把他当成优质客户，而不会主动到其他银行核查贷款情况。银行给信贷员下任务、定奖惩，也是唯客户数量，比如某个信贷员去年积存了300个按揭客户，今年增加一个奖200元、到期还了款，客户总量少一个则罚300元。总体看，我们的银行对老百姓按揭贷款的管理是比较粗放的。收入证明上，美国、欧洲是查税单或工资单，这个不能造假，以此来核定你的按揭贷款额度。我们国家是单位出具收入证明，往往出现企业做顺水人情开假证明，更有甚者，银行直接以假图章帮助客户造假。这方面，还需要加强基础性制度建设，否则就难以管住。&/p&&p&&b&长效机制之三：税收&/b&&/p&&p&第一，形成高端有遏制、中端有鼓励、低端有保障的差别化税率体系。高端有遏制，就是对别墅这样的高档住宅，要实行有差别的税收政策，如果普通商品房的税率1%，那么别墅就要考虑收5%，如果三五年卖掉，交易税可以再升到8%。香港就是不断递增印花税税率，加到没人敢炒房。中端有鼓励，就是让一般老百姓买得起自住房，比如首套房按揭贷款的钱可以抵扣个人所得税。今后税制改革应采取按揭贷款自住普通商品房抵扣所得税这类政策。这是全球通行的房产税政策。低端有保障，就是不仅不收税，政府还帮助建好公租房，用低价格保障老百姓住有所居。&/p&&p&第二，适时征收房产税或物业税。这样做有四大好处：一是健全税制。在欧美国家，直接税往往占总税收的40%。中国普遍是间接税，缺少直接税，物业税是持有环节的直接税，这符合国际经验。二是有效遏制投机性炒房的重要手段之一。以1%税率来计算房产税，一套200万的房子即使十年翻番到400万，账面上是赚了200万，但升值过程中的房产税，加上买卖过程缴纳的契税、增值税等，再考虑资金的终值系数，投机炒房的动机会大大降低。三是由于持有环节成本提高，有助于优化资源配置，繁荣房屋租赁市场。四是对全社会住房观念、房地产理念和房屋领域的意识形态都会带来巨大调整。总体上，房产税应包括五个要点：(1)对各种房子存量、增量一网打尽，增量存量一起收。(2)根据房屋升值额度计税，如果1%的税率，价值一百万的房屋就征收1万元，升值到五百万税额就涨到5万元。(3)越高档的房屋持有成本越高，税率也要相对提高。(4)低端的、中端的房屋要有抵扣项，使得全社会70%-80%的中低端房屋的交税压力不大。(5)房产税实施后，已批租土地70年到期后可不再二次缴纳土地出让金，实现制度的有序接替。这五条是房产税应考虑的基本原则。&/p&&p&第三，研究征收土地增值税。十八届三中全会提出，允许农村集体建设性用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。落实这一改革措施，相关的税收政策需跟进。比如，一亩农村集体建设性用地拍出500万，怎么实现的呢?这不仅是征地成本决定的，还与配套的社会资源和投入紧密有关。国有土地出让收入，扣除征地动迁成本后，是拿去修地铁、学校等公共基础设施的。农村集体建设性同地拍出后，全部归农民和集体经济组织，显然是不合理的。另外，对于不同区位的地块，由于使用目的的不同，有的搞金融商贸设施，有的搞学校文化设施，他们的价格是不一样的，一个拍出500万/亩，一个拍出50万/亩，对两个地方的农民和集体经济组织，也是不公平的。在欧美国家和我国台湾地区，都要征收土地增值税，扣除成本后，增值50%以内收40%的税，增值50%—100%收50%的税，增值100%以上收60%的税。现在，我国土地增值税政策还没出台，导致税收上缺少房地产土地资源类的税种。&/p&&p&&b&长效机制之四：租赁市场&/b&&/p&&p&我国住房的租赁体系，可以分为公租房和商品租赁房两大类。&/p&&p&第一，完善政府公租房体系。习近平总书记曾就加快推进我国住房保障和供应体系建设强调指出，到2020年，以公租房为主体的保障性住房覆盖面要达到20%左右。落实好这个要求，不仅可以充分彰显房地产的公共产品属性，让城市困难家庭基本住房需求有了保障。而且，如果我们能把公租房配置好，必然会带动开发商和各类业主的商品租赁房体系的发展，整个住房供给系统就会比较平衡。这几年，全国各地都造了一批公租房。总的说，公租房建设应把握好五个要点：(1)总量上，大体按照覆盖20%的城市人口，人均20平方米来配套，一百万人口的城市建400万平方米就够了。(2)服务对象包括进城农民工、新生代大中专毕业生和城市住房困难户，这些对象特征明显，核定容易。(3)同步配套医院、学校、派出所、居委会等公共服务设施和机构，一步到位。(4)集聚区布局合理，公租房与商品房大体形成1：3搭配，学校、医院等公共设施共享，不能把公租房变成贫民窟。(5)合理收取物业费，一般定价为同地段商品房的50%-60%，租金占低收入家庭年收入的1/6左右。比如，一套50平方米公租房，租金15元/平方米，月租金需750元，一般城市较低收入的群体，一对夫妻月收入有5000多元，就不会有太大的租房压力。对于政府而言，公租房是不动产，商品房价格上涨，公租房租金也会上涨，建设成本是能够平衡好的。通常，公租房60%左右建设成本是贷款，租金可以把贷款利息平衡掉。像新加坡那样，五年以上的公租房，租户还可以买过去，变成共有产权房。如果这个共有产权房要出售，只能按照市场价格售卖给保障房管理部门，政府再出租给新的保障对象。如此循环往复，就能够持之以恒地做下去。&/p&&p&第二，培育商品房租赁市场。对于开发商持有房屋出租，重要的不是开发商不愿意持有，而是开发商主要依靠融资的开发模式，决定了他做不了持有房子的出租者。试想，1：9的融资，有些甚至是半高利贷，房子造好后，利息滚上去，开发商就必须尽快把房子卖掉，以回笼资金偿还贷款。从这个角度讲，开发商并不是不想持有房产搞租赁，而是受制于1：9的融资结构不得不放弃。中国商品房租赁太少，很大原因和开发商资本结构有关。从这个意义上讲，政府首先应让开发商进入1：3的融资结构，提高开发商的准入门槛，让有资本金实力的开发商参与土地批租，不仅有利于遏制炒地现象，还有助于商品房租赁市场的发展。此外，对搞长期商品房租赁的开发商，要形成一套激励政策，包括承租人可以使用住房公积金付租，交易税、契税、个人所得税抵扣率更高，等等。对老百姓二套房出租，也应该有鼓励政策。同时，从法律上保证租房居民与产权房居民在教育、医疗、户籍等方面享有同等国民待遇，等等。只有建立起系统化的制度体系，我国房屋租赁市场才可能有大的发展。&/p&&p&&b&长效机制之五：地票制度&/b&&/p&&p&我国人口多，人均耕地不足世界水平的一半。在这种背景下，我们要做好两件事：一方面，要十分珍惜国家给的土地指标，加强土地节约集约利用。与此同时，要探索建立农民进城后退出农村宅基地和建设用地的新机制。在过去一两百年大规模城市化进程中，全世界的一个普遍现象是，各个国家和地区耕地不但没减少反而有所增加。这是为什么呢?原因在于在农村，由于居住分散，人均建设用地250-300平方米;在城市，比较集约和节约，人均用地100平方米左右。一个农民进城，理论上讲，可以节约100多平方米的建设用地，若把它复垦，耕地必然增加。但中国农民由于“两头占地”，农村的宅基地和建设用地没退出，城市又为其匹配了建设用地，所以全国耕地总量不断减少。&/p&&p&怎么解决这个问题呢?地票设计要遵循三个原则：一是要体现农村土地是集体的公有制性质;二是农民是农村改革的主体，要保护好他们的利益;三是农村土地要严格实行用途管制，城乡之间地票的交易对象是建设用地，不涉及任何耕地。按照这三条原则，经中央批准，重庆开展了地票交易探索。所谓地票，就是指将闲置的农民宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公益公共设施用地等农村建设用地，复垦为耕地而产生的建设用地指标。它作为土交所交易的主要标的物，具有与国家下达的年度新增建设用地计划指标、占补平衡指标相同的功能，可在重庆市域内凭票将符合土地利用总体规划、城乡总体规划的农用地，按照法定程序征转为国有建设用地。地票的形成和使用，有四个基本环节：一是复垦，二是验收，三是交易，四是使用。通过这个过程，农民进城了，农村闲置的宅基地和建设性用地变成耕地，被开发的城郊结合部的耕地面积小于农村复垦的耕地面积，最后全国耕地总面积就增加了。&/p&&p&一方面，地票制度具有反哺“三农”的鲜明特色。主要体现在：第一，落实了最严格的耕地保护制度。地票制度将用地模式由“先占后补”变为“先补后占”，避免了过去占多补少甚至只占不补的现象。而且，经过几千年农耕文明，我国可垦土地已经基本开发完了，耕地后备资源匮乏，为了完成占补平衡指标，有的地方开垦25度以上的坡地林地，还有的甚至把弯弯的河道拉直，把湾滩变粮田，不仅破坏生态，所得耕地质量也令人担忧，几年后又不得不退耕还林。“地票”就解决了耕地复垦的后备资源不足问题。由于农村闲置的住宅、废弃的学校、乡镇企业等所处的地方大多地势平坦、水源充足，复垦后既无破坏生态之忧，也能保证补充耕地的质量。第二，打破了土地资源配置的空间局限。地票作为一种虚拟的标准化交易品，具有虚拟性、票据性，也有很强的辐射性，通过土交所实现交易，可以让身处千里之外偏远地区的农民享受到大城市近郊的级差地租。第三，赋予农民更多财产权利。增加农民收入，关键是提高农民财产性收入。重庆每亩地票均价20万元左右，扣除2万多元的复垦成本，净收益大体18万元。这笔钱按15%：85%的比例分配给集体经济组织和农户，每亩地农民能拿到15万元左右，是一笔很大的财产性收入。同时，地票作为有价证券，可用作融资质押物，为农房贷款的资产抵押评估提供现实参照系，从而解决农民信用不足的问题。第四，支持了新农村建设。危旧房改造、易地扶贫搬迁历来是新农村建设的难题，主要的原因就是农民手里缺钱。实践中，重庆把农村闲置宅基地复垦与农村危旧房改造、地质灾害避险搬迁、高山生态扶贫搬迁等工作有机结合、共同推进，达到了“一票”带“三房”的效果。第五，推动了农业转移人口融入城市。通过土地复垦和地票交易，农民工进城有了“安家费”，相应的养老、住房、医疗、子女教育及家具购置等问题，都能很好地解决，无疑可以让转户居民更好地融入城市。&/p&&p&另一方面，地票制度可对城市房地产调控特别是土地供应发挥重要作用。刚才讲到，近几年，国家逐步控制新增建设用地计划指标，在建设用地配置使用上又主要供给基础设施、公共服务设施和工矿仓储用地，房地产用地供给不足。地票制度可以相当程度上解决这一难题，因为地票制度形成的土地指标，是市场化指标，可以等效于国家用地指标，专门提供给开发商用于房地产开发时的征地需求，从而弥补房地产开发用地不足的矛盾。拿重庆来讲，近几年，国家下达重庆的建设用地指标在16—17万亩。实际使用中，重庆优先保证基础设施和民生项目用地，合理保障工矿仓储用地，能够用于房地产的土地极其有限，也只有10%近2万亩左右。不过，由于有了地票制度，每年可市场化供地2万多亩，很好地补充了住房建设所需用地。重庆包括万州、涪陵在内的二三十个中小城市实力相对较弱，城市开发的过程都是用国家下达的新增建设用地指标，主城区作为近千万人口的特大城市，每年2万多亩房地产开发批租指标，基本上全部来自地票交易。这就相当于重庆房地产开发的土地指标多了一倍，土地供应量增加了一倍，房地产调控能力就大大增强。重庆的这项探索，目前已被纳入国家《深化农村改革综合性实施方案》予以推广。&/p&&p&以上这五个方面的制度化安排，按照中央的要求，把四梁八柱搭建好，形成供给侧结构性改革的长效机制，以后再逐步形成法律法规。我国应该有《房地产税法》，应该有《住房法》，应该有《房屋租赁法》，将一些基础性制度和长效机制固化下来。我相信，只要按照中央要求，各有关方面靶向施策、精准发力，打好调控组合拳，中国房地产市场一定会实现持续健康发展，人们群众获得感幸福感一定会越来越强。&/p&
原文地址：人物背景：黄奇帆（1952年5月－ ），浙江绍兴诸暨人；原上海机械学院仪器仪表系毕业，中欧国际工商学院工商管理硕士，研究员。1976年3月加入中国共产党。曾任中共重庆市委副书记，重庆市人民政府市长、党组书记，中共重庆市委…
&img src=&/50/v2-489e5ffbba_b.png& data-rawwidth=&1478& data-rawheight=&731& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1478& data-original=&/50/v2-489e5ffbba_r.png&&&p&刚刚从房地产这一行彻底脱身而出，宅家里打了一个月守望先锋，期间无论是知乎还是微信抑或QQ，不断有人问我房价走势。绝大部分人的问题都很低级，而且态度很没有礼貌，平心而论，我没有这种义务去为谁解疑答惑。&/p&&p&虽然在房地产二级市场中，我在石家庄做的不错，但不代表我有预言能力。对很多人来说，买房卖房是头等大事，你赚了于我没有任何好处，赔了却肯定会埋怨我，所以咨询房价这种吃力不讨好的事情，以后请认真对待。而我的态度很认真，在房地产这一行，我有自己的人脉、信息渠道以及公正客观的分析。我曾经在朋友圈讲过，房地产销售，我只相信自己一人。其他销售的朋友圈如下&/p&&img src=&/50/v2-a23ff65e8da2e2a86ca9a1f_b.jpg& data-rawwidth=&1242& data-rawheight=&2208& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1242& data-original=&/50/v2-a23ff65e8da2e2a86ca9a1f_r.jpg&&&img src=&/50/v2-6fdecbbff8179ebb4cc15_b.jpg& data-rawwidth=&720& data-rawheight=&1280& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&720& data-original=&/50/v2-6fdecbbff8179ebb4cc15_r.jpg&&&img src=&/50/v2-ee3e0e884da66af7194fa1_b.jpg& data-rawwidth=&720& data-rawheight=&1280& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&720& data-original=&/50/v2-ee3e0e884da66af7194fa1_r.jpg&&&img src=&/50/v2-1e8359cce1bd09f63a26c20ac90b24fc_b.jpg& data-rawwidth=&720& data-rawheight=&1280& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&720& data-original=&/50/v2-1e8359cce1bd09f63a26c20ac90b24fc_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&他们只会告诉你三件事：任志强说房价永远涨、这个房不买是傻逼、傻逼你好 快来找我买房。&/p&&p&行业所需，低智刷屏洗脑客户无可避免。只是很多人就这样被销售牵着鼻子走，对中国的房价没有一点自己的正确认知，动辄拿中介和分销的朋友圈假消息咨询我，在我看来是真的挺受不了的。我见过海归回来炒房的、接触过某些行业精英问XX还涨不涨的、经常有金融圈的朋友说房价怎么还不跌、公务员咨询楼盘靠谱与否，也许隔行如隔山是真的。所以我写下这篇文章，简单说说中国房价。详细到城市、楼盘、房源的购房指导，以后再慢慢更。&/p&&p&中国的楼市简单来说，属于政策市。政策利好导致民众上涨预期加强，竞相抢购引起房价上涨，很简单的逻辑。&/p&&p&其实，房价涨幅如何，政府也是控制不住的。决策层不是神，所做的一切决策也就是为了延续统治的长治久安，楼市有自己存在的必要，所以在需要它的时候吹一下，仅此而已。中国改革开放以来，货币总量增加了数十倍，但物价涨幅却没有那么高，唯有房价如此。所以经济学界有部分人认为，楼市锁住了部分超发货币，最终起到了稳定社会的作用。老是有人讲，现在一线城市的地价可以买下整个美国。这其中有个很致命的逻辑漏洞——除非黑天鹅，一线城市市区内房产不会大规模抛售。&b&市场上流通的可交易房屋均价，决定着一个区域的房屋定价。&/b&直白讲，一个小区数千套房子的定价，其实是由挂在中介店中那几套房源的定价决定的。所以楼市&b&流通性越强，房价更迭越快&/b&，现在各城市流行的“限售”政策，正是基于此原理制定——锁死流通性，可以起到稳定房价的作用。&/p&&p&现在流行的言论是——中国楼市泡沫严重，一定会崩溃。不瞒你们，我也是这么想的。不过我想的崩溃，和你们想的应该不一样。你们觉得房价跌到一个月五千工资。工作三年就能全款买下才叫崩，而我觉得，房价在一个相当长的时间内平均来看，每年涨幅低于通货膨胀率，就等于崩溃。&/p&&p&纵观整个人类历史，没有任何地区的房价，可以做到本身货币价值的稳定长期复利上涨。中国房价更是如此，所以进场和出手的时机极其重要。进场及时，出手果断，方可达到收益最大化。&/p&&img src=&/50/v2-6df36b4adf727e8c28349f_b.png& data-rawwidth=&595& data-rawheight=&356& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&595& data-original=&/50/v2-6df36b4adf727e8c28349f_r.png&&&p&前面说了，中国楼市是政策市。利好主要是放开“限购”“限贷”等调控政策，利空则是出台调控政策，很简单吧。很多人就会讲，那应该在利好政策刚出台的时候进场。而且很多人也确实是这么干的，因为他们那时正好有购房资格。&/p&&p&但，还有一点——政策变动，短时间内，会引起房价的剧烈变化。这段时期，房产纠纷案件奇多，买房卖房都有所顾忌。做过律师的朋友肯定明白这个道理，普通人知道这点即可，谢绝拿“我有个朋友”来找我撕逼。&/p&&p&所以，正确的入场时机，应该是：&b&阶段“限购”末期&/b&，比如2014年下半年。这个时期，市场已经彻底稳定下来，投资买房的不确定性降到了最低。阶段“限购”初、中期不宜入场，因为市场对政策的响应具有延后性。&b&而中国目前的“限购”阶段期，一般为三年左右。而“利好”阶段，只有一年多。&/b&&/p&&b&&img src=&/50/v2-1f3fe641f_b.jpg& data-rawwidth=&720& data-rawheight=&1280& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&720& data-original=&/50/v2-1f3fe641f_r.jpg&&&/b&&p&入场时机确定后，出手日期其实也就很好得出了——“利好”阶段中期。&/p&&p&这轮房价暴涨到现在，一二线热点城市已经彻底降温，三四线以及处于补涨期的内陆城市方兴未艾。比如北京其实已经在跌，只是市区幅度不大，只有10%左右。毕竟，房价短时间内暴涨一倍，但接盘刚需的收入却不可能再涨一倍了。&/p&&p&说到收入，就得谈谈中国目前的经济了，另外，投资买房如果不是在自己家乡，选择哪个城市，也和该地区经济情况有极其重要的关联。例如，美国的底特律和中国的鄂尔多斯房价暴跌的主因就是当地支柱产业的崩溃（&a href=&/?target=http%3A///a/12571_0.shtml& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&媒体解析底特律破产的八大原因 _财经_凤凰网&i class=&icon-external&&&/i&&/a&）。&/p&&p&中国目前的经济情况，其实是比较“迷”的。真正的经济数据很多都参杂了水分，而我个人基于少部分人群的数据调查又比较单薄。再加上，产业转型成功与否众说纷坛，美元加息压力来袭，看空人民币居多，实业的确不见多少起色，银行“钱荒”初现，中国式“加息”政策迟迟不推出，所以我个人建议，对中国数年内的经济状况，最好抱有谨慎态度。有渠道的人，可以选择适当配置海外资产以对冲国内投资风险（大国间博弈，草民勿臆想）。这数年内，美联储的加息会推动全世界陆续步入“加息周期”。持有更多的现金比换购资产更明智。&/p&&img src=&/50/v2-af2dc66dbd4ce0f586b23c81353b06dd_b.png& data-rawwidth=&1152& data-rawheight=&2048& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1152& data-original=&/50/v2-af2dc66dbd4ce0f586b23c81353b06dd_r.png&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/50/v2-380ff606c64ba1decfd713f4_b.jpg& data-rawwidth=&245& data-rawheight=&529& class=&content_image& width=&245&&&p&（现在中国地方政府都很缺钱，负债高、无力加税、需产能导致企业创收低、明明人口净流出还要大搞基建，只能从卖地以及民间融资上想招，最终导致房价的上涨以及民间融资案层出不穷。这次江苏出台政策规范政府融资行为就是因为此，可想象，现在地方政府的财政压力有多大。）&/p&&p&&a href=&/?target=http%3A///a/5299& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&2016中国各城市GDP排名&i class=&icon-external&&&/i&&/a&，从这个名单里，可以看出：目前中国的各大城市集群中，长三角、珠三角、以及京津冀占有绝对优势。投资自住首选这三大区域，京津冀比较尴尬，北京太过强势。&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/50/v2-0683bbd0d27da800b8a9_b.jpg& data-rawwidth=&690& data-rawheight=&526& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&690& data-original=&/50/v2-0683bbd0d27da800b8a9_r.jpg&&&p&这是灯塔国的历年房价走势，美国的房子和中国有极大区别，城市化进程几乎已完成、永久产权、需缴房产税、租房即可入学、没有捆绑户籍、租售比健康等，可以说是自由度极佳的成熟市场（中国的房地产迟早会和美国一样）。按照现在的收入中位数和房价中位数来看，绝大部分有工作的美国人，只需要工作二十年左右就可以在自己的城市买个不大不小、地段一般的房子。而中国同等地位的城市，往往需要比美国多一倍的时间。而且租售比超低，美国的房子全世界人都想买，中国的房子......&/p&&p&但是美国不同城市的房价的确是有很大差异的，并且就算是同一个城市，不同时期、不同区域的房价也有极大差异。真正有确定升值潜力的房子，只存在于传统的那几座世界知名大都市。当然，中国的房地产距离进化成美国这样的成熟市场尚有很长一段时间（至少十年以上，就是说：&b&中国这种房价严重偏离收入的情况还会存在很久&/b&），但从中国目前出台的某些政策来看，的确是想往类似美国的路上靠近，比如积分落户、积分上学等。所以，如果是想长期持有自住，以保值为主要目标，依然只能首推四大一线，以及传统的热点省会城市。&/p&&p&另外，房价高低还和“房子”本身有关，也就是说：和开发商紧密相关。目前中国的房地产市场处于激烈变化期，&a href=&/?target=http%3A///news/dxf/.shtml& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&新一轮房地产并购潮开启&i class=&icon-external&&&/i&&/a&，而&a href=&/?target=http%3A///data/17//5178929.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&《2017年第一季度中国房地产企业销售TOP100》排行榜&i class=&icon-external&&&/i&&/a&显示，&i& 2017年第一季度规模房企继续扩张，门槛提升明显。TOP30门槛增速加剧，TOP50到100仅维持去年水平。从金额门槛来看，TOP30门槛增速加剧，由16年第一季度的73.8亿元跨越至135.3亿元，同比大幅提升了83%。而TOP50到100的门槛仅维持去年水平。销售额的前十名中，万科、碧桂园、恒大加起来总额远超剩下的后七家房企，这是&/i&&b&开发商寡头化的一种表现。&/b&品牌号召力的影响下，买知名开发商的房子，是个更好的选择。&/p&&p&剩下待更，点赞的各位未来必定入手一线城市公园学区房~&/p&&p&下班公园来遛狗，孩子学区不用愁~&/p&
刚刚从房地产这一行彻底脱身而出，宅家里打了一个月守望先锋，期间无论是知乎还是微信抑或QQ，不断有人问我房价走势。绝大部分人的问题都很低级，而且态度很没有礼貌，平心而论，我没有这种义务去为谁解疑答惑。虽然在房地产二级市场中，我在石家庄做的不错…
&img src=&/50/v2-769d11d5bf856edac479_b.jpg& data-rawwidth=&459& data-rawheight=&240& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&459& data-original=&/50/v2-769d11d5bf856edac479_r.jpg&&&p&5.25加感想：怎么也没想到这篇文章会有这么多人评论，以前牛姐都是写金融的，很少写房地产行业，这一次，真的见识了，在中国只要谈房地产就有人看。不过，牛姐再声明下，&b&我这个文章真的不是在谈房价的。&/b&主要说的是房地产行业融资变难，小地产商日子不好过的问题，而这个是放在&b&近期金融行业去杠杆的大背景下的，并不是单纯针对房价的政策。&/b&感兴趣的可以看下牛姐另一篇关于这次金融改革的文章：&a href=&/p/& class=&internal&&28年来首遭穆迪降级，中国经济真的到了关键点了吗？ - 知乎专栏&/a&&/p&&p&如果要聊对房价的影响，可以到评论区去，我发现里面人人都是专家...&/p&&p&以下为原文&/p&&p&房地产行业真的变天了。从境内到海外, 从证券市场到银行间市场, &strong&房企融资渠道全面被堵&/strong&；抵押担保贷款指引，更是让房地产抵押贷款变得更加严格。央妈去杠杆的这把火，终于还是烧到房地产行业头上来了。&/p&&br&&br&&h2&&strong&大利空1: “通道”业务被禁，房地产行业融资举步维艰&/strong&&/h2&&br&&p&5月19日，证监会提出“全面禁止通道业务”。包括券商资管、基金公司及基金子公司等在内的通道业务，是房地产行业和政府融资平台供血的重要渠道。&/p&&p&“通道业务”被禁，受到最大冲击的就是房地产行业。可以预见的是，房地产行业将面临融资困难的局面。&/p&&img src=&/50/v2-28116b43dbac39a1c1c4_b.jpg& data-rawwidth=&293& data-rawheight=&220& class=&content_image& width=&293&&&p&“央妈”全面去杠杆，房企无论是发债、向银行贷款还是要通过信托、基金子公司等“通道”筹集资金都变得越来越困难。海通证券统计，2016年房企发债总量为1.14万亿元，偿还量只有0.07万亿，净融资超过1万亿。&strong&2017年一季度，房企净融资额仅为355亿元，同比减少90%&/strong&。&/p&&p&为此，许多大型房企转向了境外募资。据彭博统计，今年一季度，内地房企共成功发行海外债券21只，累计金额89亿美元，是2016年四季度的两倍。&/p&&br&&br&&h2&&strong&大利空2: 境外也没法募钱了？！&/strong&&/h2&&p&然而，祸不单行的是，今年第二季度开始，&strong&发改委已基本停止给房地产商海外发债发放批文。&/strong&这说明，房企连海外发债的通道都被堵死了。&/p&&p&海外美元债曾是超大房企低成本融资的渠道，其中最为典型的就是恒大。仅3月份，恒大就一周之内连发三期美元债券，融资25亿美元。&/p&&img src=&/50/v2-2a8af89e2da9cc63b3cef559da8c6459_b.jpg& data-rawwidth=&480& data-rawheight=&320& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&480& data-original=&/50/v2-2a8af89e2da9cc63b3cef559da8c6459_r.jpg&&&p&房企海外发债受限，影响较大的是恒大、万达、绿地这类超大型房企。由于中小型房企很难在海外以低成本获得资金，因此此前在境外募资的房企数量并不多。然而，这也说明政策对房企融资的态度：一个字，堵！&/p&&p&房地产行业是典型的高杠杆行业，“借新债还旧债”，如今，借新债的道路被堵死，那么有&strong&一大批房企将面临着债务到期压力，尤其集中于年。&/strong&&/p&&br&&br&&h2&&strong&大利空3: 房地产抵押也变严了&/strong&&/h2&&p&雪上加霜的是，银监会本月公布了一份新的抵质押品管理指引，要求银行业对金融质押品进行盯市估值，并对押品管理情况进行定期或不定期检查，原则上不低于每年一次。此举的目的就是遏制国内金融系统杠杆，防范在经济环境恶化情况下出现危机。&/p&&p&此项指引意味着&strong&房地产抵押将更难获得贷款，或者贷款的比例下降、成本增加&/strong&。而抵押贷款第一大类就是房地产抵押贷款，很明显，房地产行业是此指引最大的受害者。&/p&&img src=&/50/v2-769d11d5bf856edac479_b.jpg& data-rawwidth=&459& data-rawheight=&240& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&459& data-original=&/50/v2-769d11d5bf856edac479_r.jpg&&&p&2017年4月，北京全市新建商品住宅共网签2767套，比2016年4月下滑48.9%。与此同时，二手房交易则出现了比较大幅度的下降，4月二手住宅共成交16794套，环比下降35.12%。&/p&&p&监管风暴来袭，一个又一个重磅消息出台，银行、证券、保险业接连中招、无一幸免，A股跌跌不休，银行经理“钱荒”，债市震荡，作为中国最重要的行业，与金融息息相关的房地产行业，又如何能躲得过呢？&br&&/p&&br&&br&&p&本文已授权微信公众号牛交所（niujiaosuo) 独家转载。未经本人同意，禁止其他任何个人、机构或媒体以任何形式转载。&/p&
5.25加感想：怎么也没想到这篇文章会有这么多人评论，以前牛姐都是写金融的，很少写房地产行业，这一次，真的见识了，在中国只要谈房地产就有人看。不过，牛姐再声明下，我这个文章真的不是在谈房价的。主要说的是房地产行业融资变难，小地产商日子不好过的…
&p&先说结论：&/p&&p&政策无法改变趋势，只会加剧波动&/p&&p&2018年房价开始全面下跌，2019年为阶段性低点&/p&&p&下面将从下面几个周期维度对原因进行阐述：&/p&&p&一、长周期（50年左右）：此轮长周期下的房价低点应该在&a href=&tel:&&&/a&年附近&/p&&p&1、创新与长周期的关系：创新的不连续性带动经济呈现周期波动&/p&&img data-rawheight=&453& src=&/v2-6fb94ce96a657f3dfd7af3_b.png& data-rawwidth=&879& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&879& data-original=&/v2-6fb94ce96a657f3dfd7af3_r.png&&&p&2、房地产周期与长周期的关系：&/p&&img data-rawheight=&428& src=&/v2-048e033bbfd524a3d681145_b.png& data-rawwidth=&959& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&959& data-original=&/v2-048e033bbfd524a3d681145_r.png&&&br&&img data-rawheight=&134& src=&/v2-b08f549ba288c8cab541_b.png& data-rawwidth=&932& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&932& data-original=&/v2-b08f549ba288c8cab541_r.png&&&p&二、中周期（10年左右）&/p&&p&1、中周期出现的原因：技术创新和设备更替为中周期波动根源，人性与政策起到加剧波动的作用&/p&&img data-rawheight=&519& src=&/v2-d99a4dd44b0f3e910f7cc_b.png& data-rawwidth=&946& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&946& data-original=&/v2-d99a4dd44b0f3e910f7cc_r.png&&&p&2、中波危机：各国存在明显10年左右中周期，此轮中周期低点在2018年附近&/p&&img data-rawheight=&448& src=&/v2-9fe3a4abb5c0bdb2d09783_b.png& data-rawwidth=&959& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&959& data-original=&/v2-9fe3a4abb5c0bdb2d09783_r.png&&&br&&img data-rawheight=&452& src=&/v2-f10c3e8fb0b_b.png& data-rawwidth=&946& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&946& data-original=&/v2-f10c3e8fb0b_r.png&&&br&&img data-rawheight=&455& src=&/v2-d84a16ccacc2fe_b.png& data-rawwidth=&944& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&944& data-original=&/v2-d84a16ccacc2fe_r.png&&&br&&img data-rawheight=&462& src=&/v2-958edbfba171f14cc07da7ec47e030b7_b.png& data-rawwidth=&952& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&952& data-original=&/v2-958edbfba171f14cc07da7ec47e030b7_r.png&&&p&三、短周期（3年左右）&/p&&p&1、短周期出现的原因以及划分：&/p&&img data-rawheight=&365& src=&/v2-ce8f061ca6ef_b.png& data-rawwidth=&884& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&884& data-original=&/v2-ce8f061ca6ef_r.png&&&p&2、短周期在楼市的表现（以北京为例）：2018年上半年进入主动去库存阶段，此轮房价到顶，开始下跌&/p&&img data-rawheight=&480& src=&/v2-fcfffe4ec7eeef988b342d_b.png& data-rawwidth=&946& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&946& data-original=&/v2-fcfffe4ec7eeef988b342d_r.png&&&p&四、转折条件&/p&&p&1、外部条件：美国减税、美联储加息、缩表&/p&&p&2、内部条件：&/p&&p&①利率：美元加息带动利率提高&/p&&img data-rawheight=&599& src=&/v2-d_b.png& data-rawwidth=&1324& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1324& data-original=&/v2-d_r.png&&&p&②城镇化率：重点城市城镇化率均超过70%，达到拐点，城镇化速度将逐步放缓&/p&&img data-rawheight=&621& src=&/v2-0e4fae3e6a3dbb6b1fca8_b.png& data-rawwidth=&928& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&928& data-original=&/v2-0e4fae3e6a3dbb6b1fca8_r.png&&&p&③置业人数（粗略计算值）：2014年后置业总人数不断下降&/p&&img data-rawheight=&521& src=&/v2-42adbcb8df9ec_b.png& data-rawwidth=&1093& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1093& data-original=&/v2-42adbcb8df9ec_r.png&&&p&④储蓄率：储蓄率持续走低&/p&&img data-rawheight=&306& src=&/v2-78ebebe0e6a9c84ba32a248_b.png& data-rawwidth=&609& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&609& data-original=&/v2-78ebebe0e6a9c84ba32a248_r.png&&&p&五、房地产泡沫破灭形式：债务-通缩&/p&&p&1、制造业企业投资情况：2007年后制造业企业投资逐渐脱实向虚，资金越来越多的投向房地产领域，其中制造业企业土地投资比例达到30%-40%。&/p&&img data-rawheight=&705& src=&/v2-8dfdb169d50ac9ff6383be_b.png& data-rawwidth=&883& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&883& data-original=&/v2-8dfdb169d50ac9ff6383be_r.png&&&br&&p&2、各国债务占比情况：中国非金融企业债务占比最高，超过2008年美国以及1997年日本&/p&&br&&img data-rawheight=&506& src=&/v2-683dc9ef72f201653bbe2b1_b.png& data-rawwidth=&642& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&642& data-original=&/v2-683dc9ef72f201653bbe2b1_r.png&&&p&3、泡沫破灭逻辑&/p&&br&&img data-rawheight=&735& src=&/v2-bf703a8db2aecfd1bedb9b_b.png& data-rawwidth=&1308& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1308& data-original=&/v2-bf703a8db2aecfd1bedb9b_r.png&&&p&六、总结&/p&&p&长周期，中周期，短周期的波谷大致重合在&a href=&tel:&&&/a&年，所有转折条件也均已具备，送大家一句话：山雨欲来风满楼~&/p&
先说结论：政策无法改变趋势，只会加剧波动2018年房价开始全面下跌，2019年为阶段性低点下面将从下面几个周期维度对原因进行阐述：一、长周期（50年左右）：此轮长周期下的房价低点应该在年附近1、创新与长周期的关系：创新的不连续性带动经济呈现…
&img src=&/50/v2-1f3fbf27f35f57da9e74c778f274e1df_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&/50/v2-1f3fbf27f35f57da9e74c778f274e1df_r.jpg&&本文非洗地、非软文、不推荐项目，但略标题党。本人非北京人，无利益相关，未在北京购买商业（至少未购买成功），但是前北京房产营销人。&p&接下来，我将以一个另类的视角审视北京商业限购，有夸大，有猜测，不符合中央的最高指示，可能还违法，但我只提供一个投资思路，开一个有趣的脑洞，仅此而已。&/p&&p&首先，北京的商业自今年326起开始限购，只能卖给公司，而且只能全款购买。这是对北京商业的一个非常严厉的打击，直接导致商业成交量腰斩之后再腰斩，原本每月至少5%的稳步上扬，也变成现在稳中有跌的人心惶惶。很多投资客在17年年初买入的商办，都被深度套牢，二手商办市场，有价无市，有降依旧无市的现象也非常普遍。链家关停商业周边门店，一手开发商焦头烂额不知所措……&/p&&p&5月1日，又是北京，又出台了个跟商办限购没多大关系的限购：北京首套房银行贷款取消折扣，二套房按照基准利率上浮20%。&/p&&p&以上是背景，下面，是为什么投资人的春天或将来临：&/p&&p&以买一套550万的北京商业为例，房地产的规矩，“横盘久后必有微跌”，因为总会有人需要用钱或信心崩溃，不得不降价出售，比如王麻子生意不景气，逼不得已，只能以500万挂牌出售。而个人无法购买，必须办公司才能买，那就去用万能的某宝办一个公司，然后再买。可不能贷款，但反正利率涨了，不如全款买。只是没那么多钱，咋整？卖你公司的股权啊！何解？比如张小泉有100万，你去注册个公司，然后再找4个人，每人出100万，这样每人占股20%，并用这500万购买这个商业。嗯，完全不违法。如果张小泉有急事，想要卖掉这套房，而其他人不同意怎么办？开股东大会，卖自己的股份，跟正常公司一样，优先其他股东，并在股东们都放弃的前提下，可以卖给外人。&/p&&p&你们看，房产完全资产化了，至少，商业完全资产化了。且商业每年还有租金收益，可以看作分红。如此说来，是不是可以找好小伙伴，静待时机了？&/p&&p&有朋友留言说有这么多钱不如买住宅，嗯，有道理，但我没那么多钱啊，但我没资格哇。何况，商业就应该用纯投资的角度审视，住宅就应该用纯自住的角度审视。房子是又来住的，不是用来炒的。强行政治正确一下。&/p&&p&嗯，我已看好项目，手里有100块，还差&a href=&tel:99900&/a&元，准备去注册公司，有谁要来做我的合伙人？快来私信我！哈哈哈哈哈哈&/p&&p&【炒房有风险，投资需谨慎】&/p&&p&【下篇文章预告：5.8日应58同城之邀，去了三亚海棠湾，会写一篇关于三亚房产的文章，放心，不是软文，因为我要损三亚】&/p&
本文非洗地、非软文、不推荐项目，但略标题党。本人非北京人，无利益相关，未在北京购买商业（至少未购买成功），但是前北京房产营销人。接下来，我将以一个另类的视角审视北京商业限购，有夸大，有猜测，不符合中央的最高指示，可能还违法，但我只提供一个…
&img src=&/50/v2-92df5