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返乡置业蠢蠢欲动，三四线楼市前景几何
来源：第一财经日报
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  或许是因为2017年三四线火热，春节时，再谈起“返乡置业”除了落叶归根的情感之外，候鸟们多了几许资产增值的依据。 &#年，中国出现了新的发展方向，在“租售并举”、“房住不炒”的倡导下，配以调控，一二线城市平静无波澜。与此同时，房地产板块轮动特征明显，三四线城市楼市成为全国成交主力。  节前，安居客发布的《返乡置业报告》显示，59%的人群有返乡置业的意愿，其中有80%的人群来自三、四线城市，近7成在一、二线城市工作。这份报告的样本覆盖了一二线城市里的近60万人。节后，春节双周数据出炉，在一二线城市新房成交下滑的同时，三线城市有轻微增长。  目前的矛盾在于，三四线城市城镇化率仍有空间、用补贴抢人才，而一二线城市资源与机会丰富、更具发展潜力。但明白三四线城市轮动逻辑和路径后，或许“漂一族”作出抉择不至于太为难。  春节楼市行情低迷  东吴证券报告数据显示，春节期间（ 日－ 2月23日双周），全国累计成交 317.04万，同比2017年春节下降8%。  其中，新房成交16.5万平米，同比2017年春节下降43%；二线城市成交105万平米，同比2017年春节下降20%；三线城市成交195.4万平米，同比2017年春节增长7%。  楼市活动多数在春节暂缓，每年春节，楼市成交数据下滑是常态。如深圳，美联物业全国研究指出，春节房地产市场仍处于假期模式，深圳全市一手的网签量自2月12日起，即一直维持零套的趋势；而二手住宅市场方面，市规土委春节期间无备案量。  不过，2018年，在一二线城市新房成交直线滑落在情况下，三线城市出现微涨。过年期间，谁在三线城市？  节前，安居客针对在一二线城市务工的群体调研，并发布《返乡置业报告》，数据显示，有59%受访对象，有返乡置业的意愿，而在工作城市买不起房或者希望改善家人生活条件正是其返乡置业的首要原因。  不过，这种返乡置业的意愿能否转化为实际成交，很难预测和监控。  一名广东清远当地的人员指出，过年期间，会有外出务工者回家过年，他们会成为当地成交的部分力量，但具体能促进几成成交，不好量化。  上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，由于备案等原因，房产成交数据具有滞后性，机构出示的数据并不能完全反映春节期间的实际成交。  可确定的是，看好这个节点带来的行情，并有节奏地进行抢收。  克而瑞研究中心指出，春节作为返乡置业高峰期，长期深耕三四线城市的品牌房企加大营销力度。恒大在2月1日-2月28日期间，全国所有楼盘享基础优惠88折，部分限量折扣特价房(额外最高95折)，部分更享有7折以下折扣优惠；并且，根据支付方式，者还有不同程度的折扣。  三线城市楼市面临下行压力  据国家统计局数据，2017年，全国销售169408万平米，比上年增长7.7%，商品房销售额133701亿元，增长13.7%。销售面积和销售金额增速最高的区域出现在中部和西部，这是三四线城市密集的区域。  过去一年，中国房地产市场表现出鲜明的板块轮动特征。三四线城市楼市回暖，拉动全国销售面积上扬。  一二线限购导致资金外溢、三四线去库存、棚改力度加大且货币化补偿，以及鼓励农民进城买房，是本轮三四线上涨的逻辑。  一个真实的案例是，广东江门市一个次新房“帕佳图天玥”，在2015年年中入市时房价仅约5500元／平米，经过去年一波拉升后，目前报价将近11000元／平米，实现房价翻番。  正因为这波三四线城市的房价上涨，给“返乡置业”的意愿增添了一份获益的可能。问题在于这波行情是否可能持续？ &#年3月15日，南京、青岛、赣州同日升级或出台限购政策。而在这天之前，三月以来，河北涿州、河北涞水、浙江杭州、张家口崇礼区、浙江嘉善、安徽滁州、海南三亚等市、区已相继出台或升级限购、限贷政策。  当时，行业已开始讨论“三四线城市楼市的繁荣能维持多久”。毫无疑问，数据证明2017年末，这种阶段性繁荣仍未结束。  然而最近的数据却不甚乐观。从累计数据看，截至2月23日，2018年至今东吴证券跟踪全国37城市一手房累计成交2610万平米，2017年同期累计成交3078.5万平米，同比下降15.2%。  其中4个一线城市成交同比下降23.7%；14个二线城市成交同比下降9.4%；20个三线城市累计成交同比下降19%。 三线城市的跌幅高于二线城市。  有业内人士认为，三四线城市在基本完成去库存后也将随着二线城市之后面临市场下行的压力。  按照中国住建部政策委员会副主任顾云昌的观点，三四线城市在发展新型城镇化过程中，产业和人口能否提供支撑是关键。也说，如果想获得居住属性之外的更多回报，返乡置业的意愿需要重新琢磨。来源：http://news.leju.com//6054067.shtml#wt_source=pc_ljnews_list
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扫一扫,关注微信正在初始化报价器三四线城市比较好的房产中介品牌有哪些？帮忙推荐一下4个回答forznf儒房地产的选择，儒房地产 专注中国二三四线城市房产中介连锁加盟，运营模式，轻松拓展门店，服务站，社区小微店。更贴近三四线城市发展。咨询专线 134 张骏瑶据媒体报道,半个月来记者以买房者身份走访了省会多家房产中介,通过与中介公司推销人员接触,发现中介公司在买卖房屋过程中暗藏诸多“陷阱”,让人防不胜防,记者就屡屡“中招”。yingganb1507很高兴问您回答，我是儒房地产的招商经理，我的联系方式是： 公司经营模式简单是很多加盟商的共同心愿，无需门槛，只需要轻松上手就可以搞定事业。成功您只需简单克隆复制，儒房地产真正实现“傻瓜式”管理！儒房地产中介加盟的发源地山东临沂，正是中国三四线城市及县城的代表，15年总结成功运营模式。 总部还会凭借诸多平台推广品牌，让加盟商可以快速打开当地市场，锁定更多潜在客户。儒房地产中介加...
展开气愤的朋克我是儒房地产招商经理，这是我的联系方式，儒房地产是中国二三四线城市规模的不动产综合服务商。 儒房地产按照全国区划进行加盟，小的加盟合作单位是县城，或者市区的一个区。根据合作城市的等级不同，加盟费用不等。合作后，总部在一个礼拜之内，派出运营支持经理团队到您当地进行实地考察帮扶。从前期的市场调研，到具体的店面选择，装修方案的设计，人员的招聘，培训定岗，一系列保姆式的帮扶政策让您开店无忧，真正实现全方位保姆式帮扶。很高兴为您解答热门问答123456789101112131415161718192021222324252627282930相关问答9个回答复仇的小鸟PNW政策尚不明朗.静观其变.我也有购房的想法.估计我家比你那高【济南的】3个回答家的温馨888例如 驻马店 红星国际广场 4000元/平 西班牙小镇4000元/平
黄冈 联投国际城 3800元/平 翡翠一品 5800元/平
百色 锦绣国际 4300元/平 森林花...3个回答黑土_0180你好，中国二三线城市房价均价:：17000元，二三线城市房价下跌将形成趋势。原因如下：
1，房屋供给过剩，需求减少；
...3个回答oppo0010013线城市房价如下：
3月均价：4985元/㎡ 环比上月： ↑12.22%
4月均价：6785元/㎡ 环比上月： ↑21.67%
价格来源于网络，仅供参考，具体以购...5个回答愛就是爱日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。9月29日“国五条”出台后，累计有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一二线城市推出限购政...3个回答chenjungps1、北京36,373元/㎡
2、上海28,343元/㎡
3、深圳24,136元/㎡
4、厦门21,061元/㎡
5、温州20,755元/㎡
6、三亚2...3个回答誉伸取河源雅居乐花园
地址： 河源市黄沙大道中段雅居乐花园
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碧桂园东江凤凰城
地址： 江东新区东环路
均价：5380.0
东江...3个回答龙眼大的龙眼富山房价2015数据是65000日币元/㎡，65000日元=人民币，这个价格相当于国内三线城市，日本房价除了东京23区以外，排名第二的大阪房价只有东京的4分之一，...3个回答fanny55234线城市房价如下：
2室1厅1卫1厨 70.00㎡ 价格： 6900 元/平方米
2室2厅1卫1厨 86.00㎡ 价格： 7500 元/平方米
2室2厅1卫1...3个回答谢海军6你好，给出以下价格建议您参考一下：
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价格来源网络，仅供参考。三四线房产中介越开越多，背后几个趋势已经清晰
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三四线房产中介越开越多，背后几个趋势已经清晰
本文转载自房产头条进入2017年，身处在三四线城市的居民发现，大街小巷正冒出越来越多的房地产中介。特别是在环北上广深等一线城市周边三四线，本地小中介不断成立，大中介也相继下沉。据了解，21世纪不动产自2016年开放了三四线城市授权以来，目前已进驻了济宁、沧州、保定、嘉兴等二十多个三四线城市。显然，这和楼市热点从一二线转移到三四线是分不开的。不过这似乎只能解释中介一时的繁荣。事实上，有更多的理由支撑房产中介在三四线已经迎来一个长久的繁荣期。三四线城市进入房地产新阶段现如今，一二线城市已经普遍进入存量房时代。易居研究院前些日子发布的《40城二手房成熟度排名》显示，2016年，北京、上海、厦门、深圳、广州、南京、哈尔滨、宁波、苏州、乌鲁木齐等10个城市的二手住宅成交量已超过一手住宅，过渡到了“存量房时代”，这一城市目录还在不断增加。存量房时代的显著特点是，新房开发建设的市场空间被不断压缩，存量房的交易和出租服务势必将成为新的掘金点，而房产经纪行业的市场角色将日益重要。目前阶段，大部分三四线城市的房地产市场还不成熟，但经过这一轮弱二线及三四线城市房地产市场的周期性繁荣，在新增供应逐渐收缩的前提下，这些城市的二手房市场将逐步从萌芽期走向快速启动期。从数据上看，2016年中国二手房交易额突破6.5万亿，其中TOP30城市的交易额超过5万亿，市场集中度还很高。据业内专家表示，TOP30城市的交易额集中度下降到35%左右才是相对合理的，可见，未来三四线还有巨大的市场潜力。按照业内普遍共识，一般房价超过万元，中介生存的土壤就已经具备。在这一轮的房价上涨中，众多三四线的房价已经达到或者超过万元标准，这就意味着中介可以有广大的施展空间。但事实上，在三四线城市，以往的中介大多是零散的夫妻老婆店，其服务与专业能力已不能很好地满足消费者的需求，这种情况下，整个房地产经纪行业面临着服务的升级与运营的专业化改造。城市群建设催生三四线需求井喷三四线城市中介行业火爆背后，和城市群建设也有着密不可分的联系。当前，由城市化进程引发的人们从小城镇迁往上一级城市的动作一直在持续，小镇青年的结婚必备条件、大城市漂族返乡后选择进城定居，这些需求无疑都助推了三四线楼市的发展。从去年以来，城市群建设引领了新型城镇化趋势。人口的跨区域流动仍然是主流，但未来将不再是北上广深等点的集合，而是冲着长三角、珠三角和京津冀等区域性的有序流动。可以预见，在城市群效应、二胎政策等一系列鼓励性措施的刺激下，周边三四线城市的购房需求将被不断释放。如今，三四线城市的新楼盘供应相对也越来越少，且一般都在比较偏僻的开发区，很多资源比如说教育、医疗、商业等等，一般还都满足不了日常生活需要。而集中在老城区的二手房由于这方面优势比较突出,再加上一些个人购房习惯，寻找一套比较合适的二手房逐渐成为人们刚需甚至改善的首选。以山东东营为例，基于改善性需求的购房人群普遍仍倾向于以前的多层楼房，但近年来新开发的楼盘多是高层，选择空间很少，很多人都开始关注二手房源。因此，这几年东营的二手房市场也逐渐表现出惊人的潜力，一些中介门店便应需求而生。中介成为创业、转型的热门领域在趋势的带动下，三四线城市的中介市场展示出了巨大的商机，也理所当然成为创业者和企业家的追逐对象。首先吸引到的是房地产行业内的人才。去年以来，大型开发商普遍逐鹿三四线，梳理2016年度销售额破千亿的12家品牌房企，其在2016年四季度以来的拿地，有58%位于三四线城市。一线开发商的不断下沉，给当地的中小开发商和新房代理公司带去了巨大的生存压力，由于房地产中介与新房业务有着天然联系，一批中小开发商和新房代理公司开始盯上了中介领域，不断向二手房市场转移。在三四线城市，相对于其他的行业来说，房地产是公认的前景更好、蕴藏的机遇更多的行业，不止业内看到了这块蛋糕，就连没有任何行业经验的人也看中了这盘生意，试图寻找一些创业机会。据21世纪不动产的公开资料显示，其在三四线城市的加盟商中，就不乏一些从医疗、物流、服装、装修等行业跨界来的创业身影，甚至还有来自国企的退休干部。这些人由于缺乏行业积累，大多采取了借力掘金的方式，纷纷加盟知名品牌。未来几年，随着重点三四线的迅速崛起，这里的中介行业也势必向一二线城市看齐。大品牌的下沉、本土中介门店的升级改造会同时主导市场。可以预见，三四线房地产经纪服务市场会更规范、专业，但与此同时，对这一切变化反应迟钝的中小中介会遭到淘汰，中介品牌连锁机构会崭露头角，行业将进一步集中。
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“十一”黄金周前，央行和银监会发布通知，非限购城市首套房商贷首付比例最低降至25%。住建部、财政部和央行联合发布通知，提出全面推行公积金异地贷款业务，并将于10月8日起执行。此时，恰逢2014年“930”楼市政策出台一周年，以及今年“330”楼市政策出台半年。
在楼市政策持续接力的情况下，房地产市场回暖明显，分化加剧。“新华视点”记者十一期间在多个城市房地产市场采访发现，三四线城市楼市仍然“惨淡经营”；一线楼市成交量趋缓，价格上涨明显，部分房企开始捂盘惜售，有楼盘“待价而沽”。
一线楼市房企底气十足“捂盘惜售”三四线楼市“惨淡经营”
“由于房源紧张，国庆期间几乎是五六个客户抢一套房。”北京一家大型房企的销售人员告诉记者。
在北京，开发商对提升楼盘“热度”底气十足，部分开发商“捂盘惜售”。在今年频出区域地王的北京朝阳区孙河地块和东坝地块，“首开琅樾”“利锦府”等热门项目均以一座楼为单位分期开盘。在朝阳区临近望京的一个现房项目，新开盘的一栋楼只卖两个单元。据了解，该项目加推的房源较年初开盘均价涨幅超过10%。
在素有长三角楼市风向标之称的上海“十一”房展会上，人气异常火爆。开幕不到两个小时，观展人数就已破千。由于成交持续火爆，“拒绝让利”和“待价而沽”成为开发商的关键词。多数参展商明确表示，楼盘没有任何折扣，甚至大部分楼盘连定价都没有。
浙江一家大型房企表示，“9月份以来我们的房源十分紧俏，大家对新推项目的售价很有信心，所以不会让利。”金地集团的销售人员说，“最近房价波动较大，楼盘虽说马上就推，但具体价格还是要开盘前才能定。”
二手房市场上，房价预期反转迹象更为明显。与去年市场遇冷、龙头房产中介带头缩店裁员截然相反，4月以来中介实体门店数量骤增。记者发现，在北京、上海住宅较为密集区域，每条街几乎都会增加2-3家门店。链家地产在上海仅半年时间，门店就从200余家迅速扩张至800余家。
与房企在一线城市的底气十足相比，三四线城市的房地产市场却不容乐观。记者假期在安徽芜湖走访发现，芜湖市的多数楼盘均启动了大力度促销，如中建地产旗下的“中建500米”项目推出“5000元抵2万元”活动。尽管如此，多数售楼中心“惨淡经营”。位于芜湖汽车南站附近的“新亚特花园”、市中心的“锦天天和苑”等楼盘售楼中心均门可罗雀。芜湖市中心区域的房产中介更是所剩无几，有的店面甚至仅剩招牌、等待转让。
一线城市热度不减量跌价升
虽然十一期间一线城市房地产市场热度不减，但与此前预期相比，表现出量跌价升的趋势。
某研究机构的统计显示，今年9月份，上海、广州新建商品住宅的销售面积和销售额较8月份环比增长均不到10%；而北京9月份新建商品住宅面积和销售额较8月份环比下降两成左右。根据北京市住建委公布的数据，“十一”前六天，北京新建商品住宅网签套数仅为353套，较去年同期下降了四分之一。
与此同时，一线楼市价格却继续走高。中国指数研究院10月1日发布《2015年9月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，今年9月，深圳、上海、北京新建住宅价格同比分别上涨28.5%、11.27%和5.63%。
在量跌价升的背后，一线楼市呈现出刚需盘销售单价的上升和新盘高端化、豪宅化的趋势。
专家认为，一方面，新盘特别是中低价位刚需盘供应减少，进一步刺激了一线楼市的涨价预期。据网易房产数据中心的统计，今年年中以来，北京门头沟、大兴和石景山等原先刚需盘集中的区域，新建住宅的平均单价都已经突破3万元。
记者在北京、上海多个项目看到，目前即使新盘入市，高价盘的占比也越来越大。截至9月中旬，北京单价超过10万元的豪宅签约套数创下历史新高。
另一方面，住宅类土地供应稀缺，房企在一线城市不惜高价拿地，土地价格飙升，带动新建住宅价格继续抬头，并通过价格传导效应向外围扩散。今年以来，一线城市频出区域地王，八九月间，北京、上海、福州、苏州、成都等城市，均出现住宅用地楼面地价溢价超过50%的土地出让。
业内人士认为，为追求更高利润，势必会出现一些高端项目，同时拉动周边价格的上涨，但是这种状态能否延续下去有待市场检验。
不少城市去库存压力有待释放
中国房地产行业协会原副会长朱中一认为，“930”和“330”楼市新政在政策层面显著拉动了改善型需求，促进全国楼市整体成交量上涨。刚需和改善型需求在政策上获得鼓励后，住房消费在市场化机制的主导作用下正逐步释放。
虽然同享优惠政策，但一二三四线城市楼市分化却在加剧。绝大多数三四线城市的房价水平仍不及一年之前。上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授认为，在新政策下发后压力释放有限。
专家认为，在当前房地产市场总体弱复苏的局面下，城市间房地产市场发展已显现出信贷、人口和投资的“虹吸效应”。
--贷款资源高度集中于重点城市。从各地贷款数据上看，“930”和“330”政策并非全国普惠。一位银行监管部门官员介绍，“目前房地产信贷资源高度集中，全国六大城市的贷款余额约占全国整体水平的30%左右。”
--购房人口持续导入重点城市。易居中国执行总裁丁祖昱认为，目前大量三线城市人口处于流出状态，一二线城市人口持续流入。“一线城市拥有发达的产业，可以吸引大量外来人口，从而形成持续强劲的住房需求；二线城市的房地产市场发展则根据供求情况明显分化；三四线城市整体房地产市场普遍较为暗淡，排名靠后的城市多为人口流出现象显著、人均可支配收入较低的城市。”
--开发性资金向一二线城市集聚。中原地产首席分析师张大伟认为，为规避三四线城市库存过剩的风险，众多房企聚集一二线城市拿地，房地产投资资金快速转向一二线城市市场。
专家认为，不同的政策导向显示出未来房地产市场调控的差异化将成常态。9月30日，央行再度发文调整非限购城市的首付款比例，以及推行公积金异地贷款，也意在降低非限购城市的去库存压力。
中国人民大学研究称，从长期来看，三四线城市过高的库存未来主要依靠城市化和改善型住房需求消化。目前的房地产调控政策正改变当前简单宽松的导向，针对不同区域采取不同的治理：一线城市适度控制，防止价格过度上涨，同时给予三四线城市住房消费政策扶持。
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