大批中、小楼盘停售，房价又会涨吗？（图）
大批中、小楼盘停售，房价又会涨吗？（图）
时间：日18:46 来源：山西新闻网
原标题：大批中、小楼盘停售，房价又会涨吗？（图）
　　近期，省城房地产市场经历了一场有史以来最严厉的整顿，有证楼盘纷纷将“证件齐全”作为绝对优势进行宣传，以招揽购房者。不少刚需购房者担心，有证楼盘一共就那么几十家，市场供应量明显减小。　　城市要发展，小产权房是一个绕不开的问题。顽疾当用猛药，如今，太原率先在我省跨出了第一步—太原“长风东鼎”被没收。回忆当初5000元出头的价格仍不免让人怦然心动，即便项目现在被政府罚没，一些准业主们仍然心存幻想，“要房不要钱”者大有人在。其中的道理很明显，拿到钱实际就相当于贬值了。　　官方对被没收的项目暂无回应　　太原小产权房存在并非一时，它就像是城市中的一个灰色地带，人人喊打却又客观存在，民不告则官不究。小产权房私下交易也是由来已久，而当年“限购”无疑又为其提供了“抬头”的动力。2011年，太原市开始推出限购政策，小产权房因为不受限制，反而风生水起，一些被“限购令”堵住的外地人于是转向了小产权房，当然也包括一批手有余钱但被限购的人。　　“明知山有虎，偏向虎山行”应能准确表达购买小产权房者的心境。虽然距离7月3日太原市城乡规划局正式下函没收长风东鼎项目已经过去一个多月，但该事件仍广受关注，无论长风东鼎业主还是普通的太原购房者都在焦急地等待着政府部门的最终处理方案。遗憾的是，有关部门“处置办法一个月内明朗化”至今没有确切结论。　　带着疑问，记者拨通了太原市房管局、房地监察大队、城乡规划局等有关部门的电话，但几位工作人员均表示：“最终处理结果要等政府的通知，现在暂时还不清楚。”房管局一位工作人员说道：“这个问题不是一天两天造成的，解决起来也要有个过程，大家耐心等等，政府一定会给大家一个满意的结果。”　　无证楼盘纷纷闭门谢客　　自位于太原市小店区北营街办的长风东鼎项目被城乡规划局查封后，太原市房地产市场违规预（销）售专项整治行动启动已近一个月。“严厉查处，不放过一个角落”，这是此次太原市政府提出的目标，而业界更形容这是一场“整治风暴”。　　记者在走访市场时发现，目前未取得预（销）售许可证的楼盘已经全部闭门谢客。而此前，仍有不少售楼部打着“形象展示”的旗号接待顾客，如确有诚意购买双方就会进行“地下交易”。据太原市房管局统计，截至目前全市已有49个违规项目被查封。　　业内人士表示，最近查得很紧，没有人会顶风作案，所有项目基本停工、停售。原来不少购房者觉得项目有了土地证就像吃了“定心丸”，办大红本只是时间问题，但现在政策不明朗，大家都不敢贸然出手。　　有证楼盘将迎来销售小高峰　　记者在走访市场时听到不少购房者表示，市场上“五证”齐全的楼盘非常有限，大部分价格都不便宜，最平民的价格也差不多都在7500元/平方米以上，更多的都是均价超过万元的中高档盘。而市场的刚性需求仍在不断地增加，房价肯定还会上涨的。　　在近日刚拿到预售证的某楼盘工作人员丁女士告诉记者：“现在预售证下来了，房价肯定还得小幅上涨，一平方米最高会涨300-500元。”有不少准购房者也接到了售楼人员打来的电话，称下个月项目还会提价，如考虑购买需要抓紧时间。　　对此，业内人士侯先生表示，短期内楼市会面临价格微涨的局面。因为此次楼市整顿对“五证”齐全项目来说是利好消息，对于这些项目来说，违规项目总价低、户型小，有些城中村的违规项目位置还很不错，是五证齐全项目的重要“竞争对手”。　　眼下，政府严厉整治违建、违规预售的行动，大批中小项目将停售。不合规的竞争对手退市，对证件齐全项目来说是件好事，而刚性需求也会被挤压到这些项目上来，这些项目将迎来一个销售小高峰。对于积蓄了一段时间客户、且可售房源不多的项目来说，提价是市场规律发展的必然产物。　　本报记者 秦昕　　作者：秦昕
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来源：财经网
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过去三年，我对中国房地产市场的观点不外乎以下几句话：房地产是中国经济的晴雨表，房地产出问题，中国经济肯定出问题。因为中国经济本质上就是房地产经济，我们被房地产绑架了，没有房地产就没有新中国。2013年美联储开始退出量化宽松货币政策之时，在《南方都市报》我的专栏发表的《美国退出量宽政策将对中国房地产致命一击》一文中，我提出，中国房地产政策要尽早从过去的抑制房价过快上涨转到防止房价下跌可能引发的系统风险。当年，中国的房地产可谓风光无限，销量和价格都创下了历史新高，到了年底，市场上几乎没有了空头。所以，我的文章遭到了很多人的质疑。2014年3月，以杭州房价下降为转折点，中国房地产市场开始了真正的调整，房地产投资从2014年1月的19.3%暴跌至今年11月的1.3%。之前在微博上公开和我约赌局的一个房地产界的小混混一直假装好像没有这事，他一直喊着房价还会涨很多年。不提这个混混名字，是为了不给他做广告。房地产调整之后，很多专家当时判断，政府这次不会救市，我坚定地认为，政府一定会救市。100%会救，1000%会救，因为我认为，政府对房地产的爱是真爱。“如果这个世界上只有一种爱是真爱，那一定是中国政府对房地产的爱！”如果你现在还不知道我说的这句名言，那你就太奥特曼了。日，人民银行调整首套房认定标准，打响了中央政府救市的第一枪。10月1日，我在博客发了长文《不是每一朵野百合都有春天》，指出，尽管中央政府一定会强力救市，但由于中国房地产市场的基本面已经逆转，80%以上的城市住房已经严重过剩，这些城市的房价将会深度调整，很有可能再也救不起来了。由此指出未来房地产投资的三个“20%”：五年后只有20%的开发商能活下来，80%的会死掉；只有20%的城市的房地产有投资价值；只有20%的楼盘值得买。文中明确指出：“一线城市、重点城市、人口未来流入的城市群，需求依然存在，库存不是问题。一旦政策丧心病狂地救市，你就必须丧心病狂地出手买房。”今年以来，统计局显示的房地产销售和价格的回暖就是因为这“三类城市”在政策助力下的反弹。没听我的话买房子的，现在是不是后悔得想找一堆棉花碰死？说这么多的意思，可谓司马昭之心，无非是显摆，在房地产政策和房地产走势上，我的判断还是比较靠谱的。总比那些喊了多年房价要跌一半的死空头靠谱吧？也比那些喊着“现在不买房，就得30年后了”的死多头的话有技术含量吧。好了，如果承认以上论断，就继续阅读。否则，现在你就可以离开去玩了，因为你的点击任务已经完成。回到主题，2016年，房价究竟会不会大涨？哪些城市的房价会大涨？先说2016年中国经济大气候。受制于周期调整没有终结和房地产投资的低迷，2016年中国经济的总体温度仍然属于寒冬，而房地产是否稳定将成为中国经济的胜负手。基于此，房地产去库存的政策力度将超乎想象，在帮助农民工买房的同时，政策“组合拳”还将包括首付回到20%，营业税、个税、契税的完全减免、政府回购、公积金扩容以及更大力度的财政补贴等。也就是，横下一条心，一定要去库存。另外，2016年货币政策将会出现存款准备金率、利率、汇率“三率”齐降的罕见组合，明年的负利率是大概率，人民币贬值是大概率。告诉各位一个常识：在负利率的情况下，我很少见到大城市的房价有下跌的。但同时，房地产的基本面仍然是房价高企，库存高企。这也意味着，不管明年的政策力度有多大(把房子直接送给农民这种极端情况除外)，一些三四线城市的库存是不可能消化完毕的，价格也是不可能大涨的。但“统一吃药”的结果，就会激发一二线以及一些热点城市的做多热情，推动这些城市房价的上涨，甚至大涨。我说过很多次：中国未来的城镇化，一定是以大城市为中心的城市群，未来60%的城市人口都将集中在这些城市群里，而不是回到小城市。基于此，结论就很简单了：第一上涨梯队苏州、上海、杭州、厦门、三亚、南京、合肥、海口、兰州。这些城市的房价，明年大涨的概率极大(问原因，私聊。特别是有人肯定问，兰州为什么是第一梯队)。第二上涨梯队北京、深圳、广州、福州、郑州、成都、温州、天津。北京之所以不可能大涨，是因为明年要严控人口，市政府要搬迁到通州，四环以内的人口明确要求下降；深圳2015年涨得太疯；广州因为周边城市群的形成，总体供应充足，大涨的条件不具备。第三上涨梯队关注国家级城市圈，中心城市周边经济条件不错的中等城市。好了，就剧透这么多，我已经够拼了，压箱底的东西都拿出来了。作者：马光远
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48小时热文排行楼市冷热不均，调控持续加码，中国房价还会涨吗？_房产资讯_房产家居_千华网
楼市冷热不均，调控持续加码，中国房价还会涨吗？
撰文：王昕杰要在泡沫破灭之前识别出这是一个泡沫是十分困难的
短时间内，房价要再次复制近两年的涨幅已不具条件
如果有机会，你会给10年前的自己什么投资建议？我相信很多人的答案会是&买房&。
&房价只涨不跌&
国家统计局公布的8月一、二线城市房价依然在快速上涨，8月70个大中城市新建商品住宅价格环比增1.3%，创出6年来最大涨幅，多个城市同比增速超过30%。2016年以来房地产引发的热点话题：一二线城市房价地价双双暴涨、各地高价地王频现、甚至有上市公司卖学区房保壳等。每个热点话题的背后都有&房价只涨不跌&的预期支撑着，讨论房地产是否泡沫的声音也多了起来。
但在这波房地产热潮中，有些特点值得注意。首先2016年房价是不均衡、不等速上涨，从年初开始北上广深一线城市房价开始升温，&3&25&新政之后行情延伸到周边&2.5线城市&。据《21世纪经济报道》，所谓&2.5线城市&是指与杭州、南京这些二线城市相比购买力稍弱，但同样为副省级的城市，比如郑州、济南等。而在其他二线甚至二线以下的城市，这些广泛的房价较弱地区继续受到库存拖累，房价涨幅远远不及一线城市。
换个角度从开发商的视角出发，也看到这中间的反差。渣打银行公布的中国房地产企业情绪指数，从1月57.3下滑至7月的56.3，呈现出房地产市场情绪回落的迹象，值得注意的是自2010年该指数发布以来，每次调研得到的数据都呈现出3年一轮的周期性特点。最近一轮周期似乎在2016年上半年见顶；7月该数据下滑表示，房产市场可能正在降温。
一线二线城市商品房供需不同
部分二线及以下城市与一线城市间房地产市场冷热的反差，也反映在全国商品房销售面积与新开工面积数据的对比上，2016年前8个月商品房销售面积同比增长25.5%，销售明显提速，但新开工面积同比增长只有12%，仅仅是扭转了前两年的下跌趋势。据安信证券首席经济学家高善文的分析，这样的分化，主要体现了库存去化速度的影响。库存消化较快的城市，价格上涨更强，对应的新开工增速恢复也较突出。广泛的房价较弱地区继续受到库存拖累，地产企业开工意愿不强。这些城市占全国新开工面积近80%，也解释了为什么2016年地产销量火爆，而新开工增速仍然疲弱。
渣打银行针对非一线城市非上市房企的调研中也反映了相似的景况，30位受访者中有14位受访者表示2016年上半年增加了营建项目，只有一位受访者表示大幅增加了房屋营建；预期下半年营建项目增速将小幅提升及持平的受访者分别有13位及9位。那些计划在近期扩充建设项目的房企表示促使他们作出这个决定的主要原因在于需求上升，销售改善，对于那些不打算增加建设项目的房企而言，其主要忧虑包括对当地房产交易活动减少以及融资受阻延后的预期。显示过去一段时间虽然房地产市场火爆，但非一线城市的地产开发商仍然保持平稳的发展规划。
70大中城市二手房价涨幅情况
虽然调研未必能代表全部地产行业的现况，但地产开发商能克制投资冲动，维持平稳的发展规划至关重要。房地产是支持中国经济增长最重要产业链之一，房地产投资开发左右着各项建材、工程机械、交通运输等产品需求，也直接影响工业和采矿业的生产和投资。瑞银证券的研究报告就提出观点认为，本轮地产建设量反弹和政府主导的基建投资的确有助于支撑大宗商品需求和价格，并推动工业利润和地方政府土地出让收入好转。
地价涨幅甚于房价
本轮周期另一个特点在于地价涨幅甚于房价，本轮周期一、二线城市地价上涨速度明显快于实际房价，尤其是在二线城市。2016年以来一线城市的土地销售量因供给受限，同比跌幅达46%，但地价已较2014年初上涨了60%以上。同一时间二线城市土地储备加速，预计今后这些城市的新项目推盘将会提速，而由于二线城市供给充足，且受实体经济影响更为直接，大多数二线城市的长期房价走势难以跟上一线城市。
全球高房价收入比城市前十名排位
渣打银行的调研中土地市场似乎不温不火，接受调研的30家房企仍旧对拍地保持谨慎，其中21家房企表示不打算在未来6个月拿地，较一月份调研的17家有所增加，而地价上涨本身就是房企的忧虑所在。22家受访企业预计未来数月地价将继续上涨，这较前一次调研的19家有所增加。拍地的谨慎也与资金成本触底反弹有关，调研中一些房企已经显露出面临融资压力的迹象，银行贷款、销售收入和自有资金是房企的三个主要资金来源，而随着国内债市的违约案例增加，通过发行债券融资变得日益困难。地价上涨虽然是由供需不均衡推动的，但价格上涨与融资压力对需求的打压会有叠加的效应。
货币因素为关键
此外，驱动本轮房地产上涨的关键还是在货币因素，无论是M2货币供给或是存款飙升，都与一、二线城市房价的涨幅同步，房价体现的是货币现象而非经济情况。据海通证券测算，居民拼命贷款买房，2016年整体月均房贷接近5000亿，买房杠杆率也超过2倍、房贷/GDP已达8.6%，均接近或超过美国2007年的历史峰值。另一个对比数据体现在全球数据库NUMBEO网站统计当前全球前十大高房价收入比城市中，深圳、北京、上海、广州分列第1、5、6、9位。此外，从一线城市房价租售比和杠杆水平上来看，担忧房价存在一定程度的泡沫未必没有道理。
尽管如此，要在泡沫破灭之前识别出这是一个泡沫是十分困难的。但随着管理层愈发关注房地产市场的泡沫，并出台警示政策，价格受到调控下上行的空间也必然受到限制，可以说短时间内，房价要再次复制近两年的涨幅已不具条件，而对于在房地产寻求交易机会的投资人而言，必须改变投资预期或是寻求其他资产的投资机会。
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责任编辑：辛芜过去10年内中国的房价整体处于大幅上涨的状态。从2004年至2014年，中国全国商品房价格上涨了212.5%左右。根据中原地产的统计，从2004年5月到2014年3月的几乎10年时间里，中国最主要的4个一线房地产市场――北京、上海、广州、深圳的房价，分别上涨了374%、346%、505%和420%。目前中国房价排前三的是北京、上海和深圳，这三座城市房子的均价都在每平米3万以上。而且2015年房价涨幅排前三的也是这三座城市。去年，深圳房屋均价涨幅达到47.5%，上海涨幅达18.2%，北京涨幅达10.4%，很显然深圳的房价已经疯了。中国房价已经涨了这么久，也涨了这么多，好多人都想知道，未来中国房价到底会怎样？要想弄明白这个问题，我们要首先弄清楚，中国房价为什么上涨这个问题。下面我们来具体看一下：1、工资和家庭收入的上涨房子能卖这么贵，主要是人们有这么多钱来买。所以说中国人的工资水平和家庭收入的涨幅变化会直接决定房价未来的走势。根据国家统计局数据，2003年中国城镇居民人居可支配收入为8472.2元，2013年该数字已经上涨至26955.1元，上涨了近2.2倍；与此同时，中国农村居民家庭人人均收入上涨了近2.4倍。下面我们再看看，中国工人平均工资的变化。根据中国国家统计局官方网站数据，2005年中国城镇单位就业人员平均工资为18200,到了2014年该数字已经上涨至56360，上涨的幅度接近2.1倍。制造业城镇单位就业人员平均工资从2005年至2014年上涨了近2.23倍。2004年至2014年中国全国商品房价格上涨了2.125倍，与中国城镇家庭收入和城镇就业人员平均工资上涨的幅度相差不远。2、A股暴涨暴跌 投资渠道极其匮乏从2003年至2013年中国的GDP增长速度都在7%以上，而且2003年至2008年这段时间中国的GDP增速都在10%以上。据国家统计局数据，从2005年到2014年中国的GDP总量上涨了2.42倍，并且在2014年中国GDP总量首次突破10万亿美元，中国的人均GDP在这段时间内上涨了2.27倍。这一涨幅与房价同期的涨幅也相差不远。面对如此快速的财富增长，中国的投资渠道却很匮乏。2003年上证综指在1550点上下徘徊，到2013年上证综指在2160点上下徘徊，这段时间内上证综指的涨幅在40%左右。如果扣除通货膨胀率，40%左右的投资收益对于投资者来说那就太低了。另外，中国的基金市场、保险市场都不发达。投资房地产成了不错的选择。虽然中国在2005年、2007年以及2012年面对高房价对房地产做了调控，但是随着调控政策的落空，房价又出现了一次次的报复性反弹。因此可以说，中国房地产在过去10年里不但是回报率最高的投资选择，也是最安全的投资选择。因此，我们也就不难理解为啥过去许多投资资金都去了房地产行业。3、城市化进程房价上涨的最主要因素就是城市化。中国的城市化进程的速度是非常惊人的。根据人口普查数据，1978年我国城市人口占总人口的比重是17．9％，1995年增加到29％，到2014年中国城镇人口占总人口比重已经上升至54.77%。城市人口增速如此之快，对于住房的需求也必然会急剧增长，急剧增加的住房需求必然会推高房价。经合组织（OECD）此前发布报告称，2012 年，中国有近60%的城市外来人口是16到40岁的青年人，和印度或者巴西离开故土的青年人相比，这些中国青年受过更好的教育。该报告还称，中国目前人口超过1000万的大城市实际数量是中国官方公布的数字的两倍多。中国人口目前1000万的大城市有15座，而中国官方的说法是，中国居民数量超过1000万的城市只有6座，因为中国并未把外来务工人员和城郊居民计算在内。可以说是不断涌入城市的大量年轻人在一直推动着中国房价上涨。4、政府财政收入依赖卖地其实另外一个原因我们也不能忽视，那就是政府收入，因为政府的财政收入一部分就是来自出售土地使用权。经合组织此前的报告还显示，为了满足财政支出的需要，中国各省市政府目前对土地出让金和借贷资金已经形成了过度的依赖。此外，据中新网此前报道，1999年到2015年这十七年，可谓中国历史上土地资产化最为迅猛的年代，全国土地出让收入总额约27.29万亿元，年均1.6万亿元。面对如此之高的土地价格，房价太低，开发商就赚不到什么钱了。5、政府政策国家的政策在房价调控方面起到很重要的作用。2008年以前中国政府出台过打压房价的政策，从“国八条”收紧房地产信托、到“国六条”和“国十五条”重点发展中低价位和中小套型商品房，再到“9.27放贷新政”，都没有其太大左右。政策出台不久后，房价有继续上涨。直到2008年美国次贷危机暴击中国，中国房价才出现暂时性的下跌。2009年国家启动刺激政策，房价先跌后涨，面对房价高，上涨快的情况，2010年中国出台了限购令，这被称为史上最严的房地产调控政策，但高价地王继续产生，2010年3月后房价继续飙升。2014年至2015年间，由于房地产库存太多，房价出现下跌，但是为了避免房价大幅下降带来的潜在危机，中国开启了降准降息的刺激措施。伴随着取消限购，减低首付比例等政策的出台，房价开始再次回升。影响房价的因素还有很多，我们只是选取了其中几个主要的与大家分享。目前人们最关心的还是未来中国房价的走向。对于未来中国房价的走势，大家需要关注中国人口结构的变化和中国城市化目前所处的水平。在其它条件都不变的情况下，只要有大量的年轻人不断地进入城市，中国的房价就不会出现大跌。腾讯财经“Miss Money”栏目出品 欢迎关注栏目微信(ID：missmoneytf 或 扫描右侧二维码)
作者：昆玉
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