下载费用：5 皮蛋 &
当前资源信息
类型： 共享资源
格式： PDF
大小： 1.36MB
上传时间：
论征收房地产税对我国房价的影响：鹤立鸡群的中国房价真的登峰造极了吗？-页)
此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告 鹤立鸡群的中国 房价真的登峰造极了吗？ ——论 征收房地产税对我国房价的影响 2017 年 12 月 25 日 上证综指 -沪深 300 走势图 % 1M 3M 12M 上证指数 -1.69 -1.33 6.01 沪深 300 -1.21 6.20 22.58 汤佩徽 分析师 执业证书编号： S1
1 张晓旭 研究助理
相关报告 1 《宏观报告：对中央经济工作会议的简评》
2 《宏观报告：宏观及策略研究 *2017 年 11 月宏观数据点评：需求平稳 CPI 将小幅上行》
3 《宏观报告：宏观及策略研究 *2017 年 11 月货币数据点评：金融去杠杆继续显效 利率上升债券融资向信贷融资转化》
4 《宏观报告：宏观及策略研究 *2017 年 11 月外贸数据点评：全球经济复苏稳健 带动出口增速提高》
5 《宏观报告：宏观及策略研究 *2017 年 11 月 CPI和 PPI 数据的点评：食品价格促 CPI 下降 PPI将继续缓慢回落》
投资要点 ? 房地产税 ，山雨欲来风满楼 ： 为应对房价上涨，建立长效机制，房地产税开征的讨论日益热烈，与房地产税相关的改革政策也屡屡见诸正式文件，如党的十九大正式 提出 “坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ”。 ? 为何要开征房地产税： 上海和重庆房地产税试点效果不如人愿 ； “存量房时代 ”的到来和地方财政收入的可持续性，呼唤房地产税的开征 ； 房地产税在保障地方财政收入、抑制房地产市场投机、完善税制改革、调节财富分配等方面意义深远 。 ? 房地产税的国际经验 ： 经济发展水平和人均国民收入越高，房地产税在财政收入中的比重越大 ； 将土地和建筑物合成统一的不动产进行征税是发展趋势 ； 计税依据重视房地产市场价值因素，采取 “宽税基、低税率 ”税制原则 ； 开征房地产税对房价的直接影响较小 。 ? 开征房地产税能否起到抑制房价的作用，关键在于其能否改变市场供需关系的转变 ，以及对未来房价走势的预期。从 需求端 看 ， 较大的城镇化提升空间仍将对房价形成需求支撑 ； 大都市圈化的开启，城市人口密度 还有较大提高空间 ； 家庭规模变小和微型家庭增多，房产需求增加 。 从 供给端 看， 房地产税的征收将增加房产的供给 。 房地产税对一二线和三四线城市房价的影响将出现分化。理想条件下，在供大于需的城市中，这会促使投资者抛售房产，进而促使房产价格下跌；而对于供小于需的城市，开征的房产税则会转嫁给房产需求方，房价则因为包含被转嫁的房地产税而上涨。 ? 开征房地产税对租金的影响也将出现分化 ： 对于人口聚集型城市，租金将呈现整体上涨趋势；而对于人口外流型、经济发展较为薄弱的城市，租金并不会受到很大的影响。 ? 开征房地产税对房价的影响 —— 以北京为例 ： 一、 新增供给： 根据十九大对房地产的定位，假设 人均免征面积为 40、 45 和 50平米 （下同） ，在不同的情景假设下，存量房抛售面积占比约分别为 6-19%、 4-12%、1.5-4.5%； 二、 新增需求：如果新晋移民中购房人口比重为 50-80%，那么新增住房需求面积占比约为 1.2-2%； 三、 对有房家庭的影响：如果人均免征面积为 40、 45、 50平米，对超出免征面积部分按照 2017 年前三季度的房屋实际价值的 1%进行征税，那么北京市有房家庭人均年度征税额约分别为 8500 元、 3500 元、 2000 元 ； 四、 对北京 市房价的影响：如果人均免征面积为 40、 45、 50 平米，在不同情景下，房价变动范围分别 为 下降 11-38%、 10-25%、 5-12%之间 。 ? 风险提示： 宏观经济下行， 政策变动风险 -2%2%6%10%14%18%22%26%7-04 2017-08上证指数 沪深 300宏观深度 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 宏观报告 图表目录 图 1：上海试点房地产税前后房地产价格走势 .............................................................. 5 图 2：上海试点房地产税前后房地产成交面积走势 ....................................................... 5 图 3：中央财政收入比重走势 ....................................................................................... 5 图 4：分税制改革后地方财政收入与 支出缺口扩大 ....................................................... 5 图 5：土地出让金是地方财政收入的主体部分 .............................................................. 6 图 6：土地出让金额和土地出让面积增速下滑 .............................................................. 6 图 7：世界各国房地产税占地方政府收入的比重 ........................................................... 8 图 8：我国房地产税占地方政府收入的比重 .................................................................. 8 图 9：英国房价变动情况 ............................................................................................ 10 图 10：美国房价变动情况 .......................................................................................... 10 图 11：日本房价变动情况 ...........................................................................................11 图 12：韩国房价变动情况 ...........................................................................................11 图 13：德国房价变动情况 ...........................................................................................11 图 14：中国香港房价变动情况 ....................................................................................11 图 15：全球和中国城镇化率走势（ %） ...................................................................... 13 图 16： 2016 年中国城镇化率处于中期加速阶段 .......................................................... 13 图 17： 2016 年全球城镇化率水平分布情况 ................................................................. 13 图 18：世界大都市圈的人口规模和人口密度情况 ....................................................... 13 图 19：家庭 规模越来越小 .......................................................................................... 14 图 20：我国家庭规模的变化趋势（每户人数） .......................................................... 14 图 21：北京市户籍人口和移民人口走势 ..................................................................... 17 图 22：北京市房价与移民人口数量关系密切 .............................................................. 17 表 1：房地产税占地方政府收入的比重 ......................................................................... 7 表 2：世界各国征税对象情况 ....................................................................................... 8 表 3：世界各国税率和计税依据 ................................................................................... 9 表 4：不同情景下开征房地产税带来的新增供给面积 .................................................. 16 表 5：不 同情景下新增总供给面积 .............................................................................. 17 表 6：不同情景下新增供需面积之差 .......................................................................... 18 表 7：不同情景下开征房地产税对房价的影响 ............................................................ 19 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 宏观报告 1 房地产税，山雨欲来风满楼 近年来，为了促进房地产市场的健康发展 ，国家运用了诸多行政和经济手段进行宏观调控，但效果并不 如人愿 ，鹤立鸡群的中国房价呈现刚性上涨 。 为应对房价上涨 ，建立长效机制，房地产税开征的讨论日益热烈 。如 2013 年 10 月 28 日，国务院发展中心国务院发展研究中心向社会公开了其为十八届三中全会提交的“ 383”改革方案， 推行房产税是 其中重要内容 之一 ； 今年 10 月 10 日，国家统计局局长宁吉喆在国务院新闻办举行的发布会上表示，房地产调控长效机制正在紧锣密鼓地制定，会适时出台； 11 月 7 日财政部部长肖捷在一篇题为《加快建立现代财政制度》的文章中 ， 明确表示 要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。 与此同时，与房地产税 相关 的 改革政策 也 屡屡见诸正式文件 。 如 党的十八大报 告提出 “加快改革财税体制，形成有利于结构优化、社会公平的税收制度” ； 党的十九大 提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立 多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居 ”。 房地产税 ，山雨欲来风满楼 。 如果对住房持有环节征税的税制改革在全国范围内铺开，那么对我国房价会产生怎样的影响？本报告分析了我国房地产税的历史及其效果、房地产税的国际经验、我国开征房地产税对房价的影响，我们得到如下结论： 第一、 房地产税的征收是经济发展到一定阶段的必然方向； 持有环节房地产税的征收，目的不在于税，在于税制的改革。 第二、 相对 于发展中国家，发达国家更倾向于对建筑物征税， 将土地和建筑物合成统一的不动产 进行征税是发展趋势；国外 经验表明 ，开征 房地产税对房价 的 直接影响微小。 第三、 财政调节是抑制我国房价快速上涨的最佳手段。房地产税是否能 作用于 房价，关键在于房地产税的征收，是否能改变当前房地产市场的供求力量对比，以及对未来房价走势的预期 。 第四、 房地产税对 我国 一二线和三四线城市的影响将出现分化。 在供大于需的城市 ，开征房地 产 税 会 促使投资者抛售房产，进而促使房产价格下跌；而对于供小于需的城市，开征的房 地 产税 会转嫁给房产需求方，房价则因为包含被转嫁的房地产税而上涨。 第五、我们以北京为例进行情景分析，发现房地产税的开征，会造成北京 房价 下降。根据十九大报告对“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，我们对房地产税人均免征面积做出 40m2、 45m2、 50m2的情景假设，结果发现人均免征面积越小，房价下跌幅度越大，反之则相反， 总体看， 房价变动的范围处于下降 5.5%和 37.8%之间。其中，在人均免征面积被设定为 40m2的条件下，北京房价变动的范围处于下降 11.2%和 37.8%之间；在人均免征面积被设定为 45m2时，房价变动的范围处于下降 9.8%和 24.9%之间；而在人均免征面积被设定为 50m2时，房价变动的范围处于下降 5.5%和 11.9%之间。 第六、 房地产税的设立对租金的影响 也会出现分化。 对于人口聚集型城市，税收效应主要落在需求端，租金呈现整体上涨趋势 ； 对于人口外流型、经济发展较为薄弱的城 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 宏观报告 市， 对租金并不会产生很大的影响。 2 为何要 开征 房地产税 2.1 我国房地产税的历史 沿革 房地产税是对房屋、土地以及附着于土地和房屋上不可分割部分的固定资产课征的一种税。我国早在唐朝就对房屋征收 “间架税 ”，清末和民国时期改称 “房捐 ”； 1950 年 1月，政务院颁布《全国税政实施要则》 ，房产税和地产税为 规定开征 的独立税种。 1951年 8 月，政务院颁布的《城市房地产税暂行条例》将房产税、地产税和二为一。 1973 年税制简并，城市房地产税对企业不再单独征收，并入工商税征收。 1986 年 9 月国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》和 1988 年 9 月颁布了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》对房产和土地分别征 税， 1986 年 的《暂行条例》是目前我国房地产税的适用依据，条例将所有的非营业 个人用房纳入免税范围， 80%以上的房产得到了免税。 2003 年，十六届三中全会通过《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》，这是我国首次提出对自住房进行征税， 财政部和国家税务总局先后批准了北京、江苏、深圳、辽宁、宁夏和重庆作为试点现行单位，进行 “物业税空转 ”，直到 2011 年上海和重庆开始房产税的实转试点工作。 2013 年 11 月，十八大三中全会通过《中共中央关于全面深化 改革若干重大问题的决定》，房地产 税 立法 被 提上日程。 2.2 上海和重庆 房地产税试点效果不如人愿 物业税空转是虚拟意义上的资金循环 ， 并 没 有实际征收物业税，除了其重要成果可以适当打击 “阴阳合同 ”偷逃税现象以 外，并未对房价产生其他影响 。 2011 年我国在 重庆、上海开展房地产税的试点工作，虽然在试点的前三个月，两地住宅 成交量分别下滑 46%和 26%，高于同类城市降幅，但成交均价 并 没有出现下跌现象，同时在 2012 年之后成交 量 也恢复到了原来的水平。 为了 量化 上海房地产税 试点对其房价 和成交量 的影响，我们采用 DID 模型 （具体结构见附录） 进行分析。 DID 模型 是计量经济学中对于公共政策实 施效果 进行 定量评估的最优模型之一， 该模型主要基于自然实验 得到的数据 ，通过建模有效控制研究对象间的事前差异， 将政策影响的真实效果有效 分离出 来 。 其核心思想是构造双重差分估计量，将政策要发生的组定位为处理组，另一组为对照组，通过对比政策实施前后处理组的单纯比较（即政策干预前和干预后的比较）、处理组和对照组的截面比较（即政策干预组和对照组的比较），得到政策实施后效果。 考虑到北京房价和上海房价受经济和政策基本面影响效应具有较高的相似度，我们以上海市作为处理组，以北京市作为上海市的对照组 进行分析 ， 并 将基期设定为 房地产税试点前的 2010 年 12 月 。 DID 模型结果显示，房地产税的征收并未对 上海 房价产生抑制作用（见图 1）， 虽然 房地产税的征收 使上海市 成交面积有所下降，但是在 2013 年初便 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 宏观报告 又恢复到了基期的水平 (见图 2)。由此可见， 上海市试点 房地产税 并 没有起到抑制房价的作用， 在 短期 内可能 对 市场需求起到 一定的 影响 ，但 在 长期 内并不是决定市场需求的主要因素，也无法起到有效抑制 市场需求 的作用 ，这可能与上海市房地产税的征收税率水平、征收对象范围等有关 。 总之 ，上海市 房地产税试点 的效果，并不如人愿 ， 未对房价产生 预期的 影响。 图 1： 上海 试点 房地产税前后房地产价格走势 图 2： 上海 试点 房地产税前后房地产成交面积走势 资料来源： WIND，财富证券 资料来源： WIND，财富证券 2.3 “存量房时代”的到来 和 地方财政收入的可持续性 ，呼唤 房地产税 的 开征 我国政府的收入主要包括 税收收入、社会保险基金收入、非税收入、 贷款转贷回 收本金收入、债务收入和转移性收入六个部分。按照征收管辖政府的不同级别 ，分为中央政府收入和地方政府收入。 1994 年，一场具有深远影响的分税制改革在中国拉开了序幕。分税制的实行，使中国的财政秩序为之大改，中央财政重获活力 （见图 3） 。国家税收收入按税种被划分为中央税、地方税和中央地方共享税。税源稳定、税基广、易征收的税种大部分都划归了中央税；增值税、所得税等大税种被划入了中央地方共享税， 其中规模最大的增值税中央和地方按 75%和 25%的比例共享，但 国有土地有偿使用收入划分为地方固定收入。 图 3：中央财政收入比重走势 图 4： 分税制改革后地方财政收入与支出缺口扩大 资料来源： WIND，财富证券 资料来源： WIND，财富证券 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 宏观报告 分税制改革之后，地方财政收入与支出的缺口不断扩大（ 见 图 4），增加财政收入是地方政府迫切面临的问题，而 土地出让金是土地财政收入的主体， 土地出让收入占地方财政收入的占比 大幅上升 ， 2016 年 约占地方财政收入的四成 （见图 5） 。 地方政府致力于财政收入最大化，以此发展 出 从 “经营企业 ”开始向 “经营土地 ”的 模式 转变。 图 5：土地出让金是 地方 财政收入的主体部分 图 6： 土地出让 金额 和土地出让面积 增速下滑 资料来源： 国土资源部 ，财富证券 资料来源： 国土资源部 ，财富证券 2014 年以 来， 地方财政收入中土地出让金增速大幅下滑 ，土地出让金额和土地出让面积均在 2014 年达到顶点（见图 6）， 给地方 财政收入 增加 带来 一定压力 。 主要原因在于，对于一、二线城市而言，随着城市规模和城市边界的不断扩大，城市的新增规划用地在不断减少， 四个一线城市的二手房交易量已经超过新房交易量，这些城市已经进入存量房时代 ，同时核心 二线城市也在朝 “存量房时代 ”迈进。 在这样的背景下， 改变之前的 “重增量轻存量 ”做法 ，采取对 保有阶段 而不是开发、交易阶段征税 ， 可以缓解 土地出让金大幅下滑 的 问题 ，保证地方财政收入 的相对稳定，改善地方财政收入与支出 缺口不断扩大的问题 。 2.4 房地产税 在保障地方财政收入、抑制房地产市场投机、完善税制改革、调节财富分配等方面意义深远 开征 房地产税 的意义主要可以概括为如下 四 个 方面 ： 一是改变地方政府收入对 “经营土地 ”的过度依赖 。 根据《中国税务年鉴》的数据，2004 年至 2015 年房地产税占地方财政收入占比仅为 2%， 占地方财政收入前三位的依次是营业税（ 2016 年 5 月后改为增值税）、契税和土地增值税，而 房地产税 的比重 仅为 2%。房地产税作为地方税主体，可以增强地方政府财力， 提高直接税比重。 加宽 房地产税 的征收范围，可以缓解当前 地方政府对于土地财政的过度依赖问题。 二 是 用来 调节房地产供需， 起到 抑制房价 大幅上涨的作用 。 房地产市场的调控主要可以通过土地、财税和金融三种途径来缓解， 其中 房地产税的征收主要从财税角度对房地产供需进行调控。 多年来房地产业是我国国民经济的支柱产业，房地产税的缺位使得房地产市场长期处于 “买到即赚 ”的情况 ，导致市场投机情绪高涨， 投机性需求 也成为 房% 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 宏观报告 价上涨的重要原因 之一。 个人住房房产税的征收，可以加重房屋持有人的税收负担，部分降低房地产的投机收益， 有利于抑制投机性需求的高涨 。 三是促进 简化税种，完善 税制改革 。 现行房地产方面的税收主要体现在开发和交易环节，并非保有环节，体现 “重增量轻存量 ”的特点。房地产税的改 革不是简单的征税，而 是对开发、交易、保有环节的税赋重新调整， 能起到简化税种、 改善税收结构 的作用 。 四是调节居民收入和社会财富的重新分配 。 从理论和公平上来说，房地产税不应该只对增量征收， 而应 对增量和存量同时征收，否则会导致同房不同税的情况， 进 而造成资产定价的极大扭曲。对存量和增量同时征收房地产税 ，可以起到调节住房和财富分配的功效 。 3 房地产税的国际经验 3.1 经济发展水平和人均国民收入越高，房地产税在财政收入中的比重越 大 从国际 范围 看，大多数国家都对房地产市场上的土地和地上的建筑物进行征税。 房地产税在世界各地地 方 税收中都占有较大的比重（ 见 表 1） 。如果 对各国不动产税在地方政府收入中的比重 进行比较 ， 就会 发现 发达国家 （以人均 GDP 衡量） 房地产税在地方 财政收入中的比重 ， 要远高于 发展中国家（ 见 图 7），表明 经济发展水平 和人均国民收入 越高的国家，房地产税 在财政收入中 的 比重及其重要性 也 相对 更高 ，即房地产税在财政收入中的比重，与一国经济发展水平是 一致的 。 我国的房地产税主要由城镇土地使用税、房产税、耕地占用税、土地增值税、和契税构成，其他诸如印花税等税种占比较小，所以我们认为这五类之和即为房地产税。 2002年以来，我国房地产税在地方财政收入中的比重也逐步提升， 2016 年达到 16%左右的水平（见图 8），与一些发展中国家的水平相当，但远低于澳大利亚等高收入国家。预示随着我国经济发展和人均收入的提高，房地产税比重还有较大的上升空间。 表 1：房地产税占地方 政府 收入的比重 类别 国家 房地产税类别 人均 GDP（美元， 2000年的购买力平价） 占比 % OECD 澳大利亚 土地税，市政税
加拿大 不动产税
日本 固定不动产税
英国 房屋税，非国内居民不动产税
中东欧 俄罗斯 土地税，个人不动产税
乌克兰 土地转让收入和税收
拉脱维亚 房地产税
拉丁美洲 阿根廷 不动产税
哥伦比亚 统一不动产税
智利 不动产税
墨西哥 不动产税
此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 宏观报告 亚洲 印度尼西亚 土地和建筑税
印度 不动产税 -40.0 菲律宾 物业税
非洲 突尼斯 房屋租金税，未建设土地税，地方商业税
南非 不动产税
资料来源： Richard Bird《 International handbook of land and property taxation》，财富证券 图 7： 世界各国房地产税占地方政府收入的比重 图 8： 我国房地产税占地方政府收入的比重 资料来源：财富证券 资料来源： WIND，财富证券 3.2 将土地和建筑物合成统一的不动产进行征税是发展趋势 世界上大多数国家都征收房地产税，但征税的对象不尽一致，有的国家对 土地和土地上建筑物分别征税，有的国家将两者合起来征收统一的房地产税 ，不同国家根据自身的经济和技术条件都发展 出适合自己国情的 征税类型 。 总体看 ， 对于大多数发展中国家和经济转轨国家，由于土地问题突出、房地产市场发育不成熟、存在较为严重的土地投机、房地产估值等技术问题，征税对象主要以土地为主；而发达国家 在 房地产 估值技术和经济条件相对完善的情况下，征税对象大多 包括建筑物， 对 土地和建筑物统一征 税 （ 见表 2）。 从发展趋势看， 将土地和建筑物合成统一的不动产进行征税 ，将逐步成为发展方向。许多经济转轨国家在推进这项工作，如拉脱维亚实行 一种年度的 “不动产税 ”， 取代之前对 土地和建筑物的分别征收，斯洛文尼亚也已经提出了 “整合 ”的方案，俄罗斯也在 2014年开始试点，预计 2018 年全面实施。 表 2： 世界各国征税对象情况 对土地和建筑物分别征税 对土地和建筑物统一征税 对土地征税 对建筑物征税 国家 税种 国家 税种 国家 税种 俄罗斯 土地税 坦桑尼亚 房屋税 美国 财产税 巴西 农村土地税 匈牙利 建筑物税 巴西 城市房地产税 印度 土地税 捷克 房产税 墨西哥 城市房地产税 泰国 地方发展税 波兰 城市房地产税 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 宏观报告 新西兰 土地税 瑞士 房地产税 捷克 地产税 德国 财富 净值税 韩国 综合土地税 日本 固定资产税 爱沙尼亚 土地税 加拿大 不动产税 法国 住房 税 英国 不动产税 荷兰 不动产税 资料来源：郭文华 、曹庭语 《国外不动产税收制度研究》，财富证券 3.3 计税依据 重视房地产 市场价值 因素 ， 采取“宽税基、低税率”税制原则 房地产税的 计税依据主要分为两类，一是从量计税，即以土地或者建筑物的面积或数量为计税依据，代表国家是喀麦隆和乌克兰等，这种计税方法在发展中国家和转型国家的运用较为广泛，其便于税收征管，对房地产市场数据的依赖程度较低，但公平性较差，忽略了除面积以外 其他 因素对房地产价值的影响。部分国家对这一方法进行了修正，如以色列引入区位因素，在一定程度上提高了公平性 。 二是从价计税，即以土地或者建筑物的价值为计税依据，具体分为三种形式：以市场价值为计税依据，代表国家是美国和日本等；以租金价值为计税依据，代表国家是法国等；以地籍价值为计税依据，代表国家是德国、意大利和阿根廷等。 从国外实践情况 看，从价计税更能体现税收公平，以市场价值计税是未来的发展方向。 因此，在具体实践中，世界各国大多选择房地产的市场价值作为计税依据（见表 3）。与此同时，在税收制度的设计上，大多数国家坚持 “ 宽税基、低税率 ” 原则。宽税基是表示对大多数房产拥有者进行征税，仅对公共、宗教和慈善机构等少数群体免税； 低税率是为了避免居民负担过重导致实施困难，而采取较低的税率。 表 3：世界各国税率和计税依据 国家 类型 税率 计税依据 阿根廷 房产税 地方政府依据预算情况决定 市场价值 埃及 建筑和土地税 自用：总价的 8%；出租：租金的 20%-40% 市场价值 美国 房产税 1%-3% 市场价值 加拿大 房产税 土地和房屋评估值的 0.5-1.5% 市场价值 波兰 城市房地产税 居民房： 0.39-0.65%；商用房： 20% 测量面积 法国 住房税 土地税： 9.23%；空防税： 10-15%；转让税： 7.5% 市场价值 德国 财富净值税 不动产税： 1-1.5%；交易税 12:163.5%；差价盈利税 15% 市场价值 印度 土地税 各地有差别 租值为主，面积、 市场价值为辅 日本 固定资产税 固定资产税： 1.4-2.1%；城市规划税 0-0.3% 市场价值 韩国 综合土地税 房产价值的 0.75-2%；房地转让税（两套及以上）： 6-35% 市场价值 尼加拉瓜 房产税 1% 登记价值 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 宏观报告 俄罗斯 土地税 累进税率 土地面积 泰国 建筑和土地税 年租金的 12.5% 租值，市场价值 英国 市政税，商业拆响 仅对城市征税， 0.67-2% 住宅市场价值，租 金市场价值 资料来源： 李永刚《个人住房房产税制度改革路径研究 -基于 20 国的房产税制度借鉴》， 财富证券 3.4 开征 房地产税对房价 的 直接影响 较小 通过对各国 房 地 产税率、税率政策和住房价格 的 研究，发现房地产税 的征收 并没有对房价 产生明显的 抑制 作用 ，房地产税并不是调控房价的有效手段。 下面 我们 以 英国、美国、日本、韩国、德国和中国香港为例 ，重点 分析房地产税对房价的影响作用 。 英国 是世界上第一个进行工业化并实现现代化的国家，其税制在其现代化进程中起到不可忽视的作用 。英国开征房屋税的历史较长，可以追溯到 1662 年的 Oven Tax， 1993年起开始征收住宅税。 2005 年以前，营业税税率只有一类，在 2005 年英国实行小型房地产税率救济，但是这些政策对房价未产生明显的调控作用 （见图 9） 。 图 9： 英国 房价变动情况 图 10： 美国 房价变动情况 资料来源： WIND，财富证券 资料来源： WIND，财富证券 美国是西方国家中房地产税制度最为完善的国家，其起源于殖民时期，沿袭了英国财产税制度。美国房地产税是由于土地使用权出让，转让，房屋买卖，交换或赠与发生房地产权属转移时向产权人征收的一种税。美国对土地和房屋直接征收的不动产税归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例；其他有关的税种主要是来自房地产交易、继承与赠与以及所得，分别归在交易税、遗产赠与税和所得税，美国政府在 1916 年正式征收遗产税，从 1977 年开始，对遗产税和赠予税统一征收。图 10 显示了在 1981 年美国政府加大免税力度后，房价没有出现超预期的上涨，可见税制并不是美国调控房价的有效手段。 日本房产税作为地方税种，占地方税收比例高达 40%，是地方财政收入 的重要来源，但 其 对房价的调控作用 并 不显著 。 1991 年出台《综合土地政策推进要纲》，提出加强土地税收和加强对土地的合理评估，核心是增加土地税负来抑制土地价格。该政策加速了房地产价格的下跌，但也仅是刺破泡沫的一个因素。 与此相反的是， 1997 年日本出台 了《新 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 宏观报告 综合土地政策推进纲要》， 从 “ 抑制地价 ” 转向 “ 从拥有转向利用 ” ，也实施了一些减税措施，如扩大贷款利息的 个税可抵扣金额、冻结地价税等，但日本地价并未改变持续下滑的态势 （见图 11） 。 图 11：日本房价变动情况 图 12：韩国房价变动情况 资料来源： WIND，财富证券 资料来源： WIND，财富证券 韩国从 1950 年开始征收财产税， 但在 1990 年之前税率较低。为 打击囤地 行为 ， 1990年进行物业税改革，提高税率，但 改革后房价并没有立刻出现下降，而 是维持一段时间的高速增长后在 1994 年出现一定程度的回调，之后便又加速上涨 （ 见 图 12） ， 可见房产税并没有对韩国的房地产市场带来趋势上的转变 。 在 2005 年，为抑制房价过快上涨，韩国出台《不动产综合对策》，当年市场房价出现了降温，但 2006 年反而出现了报复性上涨。 图 13：德国房价变动情况 图 14：中国香港房价变动情况 资料来源： WIND，财富证券 资料来源： WIND，财富证券 德国 在
年间完成了基本的房地产税收体系 建设，近 20 多年来，德国一直保持税率的稳定，德国的房价却呈现出高低变化 （见 图 13） ，可见房价的趋势是供求关系等一系列因素共同作用的结果。 中国香港征收物业税，并有许多类型的税收优惠 ， 1991 年 12 月开始征收楼价 2.75%的印花税， 并未对房价产生抑制作用， 1
下载文档到电脑，查找使用更方便
5 皮蛋 &&0人已下载
还剩页未读，继续阅读
<a href="UserManage/CopyrightAppeal.aspx?bid=230257" title="版权申诉" class="fLeft works-manage-item works-manage-report" target="_blank"
关&键&词： 论征收房地产税对我国房价的影响:鹤立鸡群的 论征收房地产税对我国房价的影响:鹤立鸡群的中国房价真的登峰造极了吗?-171225
资源描述：
此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告 鹤立鸡群的中国 房价真的登峰造极了吗？ ——论 征收房地产税对我国房价的影响 2017 年 12 月 25 日 上证综指 -沪深 300 走势图 % 1M 3M 12M 上证指数 -1.69 -1.33 6.01 沪深 300 -1.21 6.20 22.58 汤佩徽 分析师 执业证书编号： S1
1 张晓旭 研究助理
相关报告 1 《宏观报告：对中央经济工作会议的简评》
2 《宏观报告：宏观及策略研究 *2017 年 11 月宏观数据点评：需求平稳 CPI 将小幅上行》
3 《宏观报告：宏观及策略研究 *2017 年 11 月货币数据点评：金融去杠杆继续显效 利率上升债券融资向信贷融资转化》
4 《宏观报告：宏观及策略研究 *2017 年 11 月外贸数据点评：全球经济复苏稳健 带动出口增速提高》
5 《宏观报告：宏观及策略研究 *2017 年 11 月 CPI和 PPI 数据的点评：食品价格促 CPI 下降 PPI将继续缓慢回落》
投资要点 ? 房地产税 ，山雨欲来风满楼 ： 为应对房价上涨，建立长效机制，房地产税开征的讨论日益热烈，与房地产税相关的改革政策也屡屡见诸正式文件，如党的十九大正式 提出 “坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ”。 ? 为何要开征房地产税： 上海和重庆房地产税试点效果不如人愿 ； “存量房时代 ”的到来和地方财政收入的可持续性，呼唤房地产税的开征 ； 房地产税在保障地方财政收入、抑制房地产市场投机、完善税制改革、调节财富分配等方面意义深远 。 ? 房地产税的国际经验 ： 经济发展水平和人均国民收入越高，房地产税在财政收入中的比重越大 ； 将土地和建筑物合成统一的不动产进行征税是发展趋势 ； 计税依据重视房地产市场价值因素，采取 “宽税基、低税率 ”税制原则 ； 开征房地产税对房价的直接影响较小 。 ? 开征房地产税能否起到抑制房价的作用，关键在于其能否改变市场供需关系的转变 ，以及对未来房价走势的预期。从 需求端 看 ， 较大的城镇化提升空间仍将对房价形成需求支撑 ； 大都市圈化的开启，城市人口密度 还有较大提高空间 ； 家庭规模变小和微型家庭增多，房产需求增加 。 从 供给端 看， 房地产税的征收将增加房产的供给 。 房地产税对一二线和三四线城市房价的影响将出现分化。理想条件下，在供大于需的城市中，这会促使投资者抛售房产，进而促使房产价格下跌；而对于供小于需的城市，开征的房产税则会转嫁给房产需求方，房价则因为包含被转嫁的房地产税而上涨。 ? 开征房地产税对租金的影响也将出现分化 ： 对于人口聚集型城市，租金将呈现整体上涨趋势；而对于人口外流型、经济发展较为薄弱的城市，租金并不会受到很大的影响。 ? 开征房地产税对房价的影响 —— 以北京为例 ： 一、 新增供给： 根据十九大对房地产的定位，假设 人均免征面积为 40、 45 和 50平米 （下同） ，在不同的情景假设下，存量房抛售面积占比约分别为 6-19%、 4-12%、1.5-4.5%； 二、 新增需求：如果新晋移民中购房人口比重为 50-80%，那么新增住房需求面积占比约为 1.2-2%； 三、 对有房家庭的影响：如果人均免征面积为 40、 45、 50平米，对超出免征面积部分按照 2017 年前三季度的房屋实际价值的 1%进行征税，那么北京市有房家庭人均年度征税额约分别为 8500 元、 3500 元、 2000 元 ； 四、 对北京 市房价的影响：如果人均免征面积为 40、 45、 50 平米，在不同情景下，房价变动范围分别 为 下降 11-38%、 10-25%、 5-12%之间 。 ? 风险提示： 宏观经济下行， 政策变动风险 -2%2%6%10%14%18%22%26%7-04 2017-08上证指数 沪深 300宏观深度 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 宏观报告 图表目录 图 1：上海试点房地产税前后房地产价格走势 .............................................................. 5 图 2：上海试点房地产税前后房地产成交面积走势 ....................................................... 5 图 3：中央财政收入比重走势 ....................................................................................... 5 图 4：分税制改革后地方财政收入与 支出缺口扩大 ....................................................... 5 图 5：土地出让金是地方财政收入的主体部分 .............................................................. 6 图 6：土地出让金额和土地出让面积增速下滑 .............................................................. 6 图 7：世界各国房地产税占地方政府收入的比重 ........................................................... 8 图 8：我国房地产税占地方政府收入的比重 .................................................................. 8 图 9：英国房价变动情况 ............................................................................................ 10 图 10：美国房价变动情况 .......................................................................................... 10 图 11：日本房价变动情况 ...........................................................................................11 图 12：韩国房价变动情况 ...........................................................................................11 图 13：德国房价变动情况 ...........................................................................................11 图 14：中国香港房价变动情况 ....................................................................................11 图 15：全球和中国城镇化率走势（ %） ...................................................................... 13 图 16： 2016 年中国城镇化率处于中期加速阶段 .......................................................... 13 图 17： 2016 年全球城镇化率水平分布情况 ................................................................. 13 图 18：世界大都市圈的人口规模和人口密度情况 ....................................................... 13 图 19：家庭 规模越来越小 .......................................................................................... 14 图 20：我国家庭规模的变化趋势（每户人数） .......................................................... 14 图 21：北京市户籍人口和移民人口走势 ..................................................................... 17 图 22：北京市房价与移民人口数量关系密切 .............................................................. 17 表 1：房地产税占地方政府收入的比重 ......................................................................... 7 表 2：世界各国征税对象情况 ....................................................................................... 8 表 3：世界各国税率和计税依据 ................................................................................... 9 表 4：不同情景下开征房地产税带来的新增供给面积 .................................................. 16 表 5：不 同情景下新增总供给面积 .............................................................................. 17 表 6：不同情景下新增供需面积之差 .......................................................................... 18 表 7：不同情景下开征房地产税对房价的影响 ............................................................ 19 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 宏观报告 1 房地产税，山雨欲来风满楼 近年来，为了促进房地产市场的健康发展 ，国家运用了诸多行政和经济手段进行宏观调控，但效果并不 如人愿 ，鹤立鸡群的中国房价呈现刚性上涨 。 为应对房价上涨 ，建立长效机制，房地产税开征的讨论日益热烈 。如 2013 年 10 月 28 日，国务院发展中心国务院发展研究中心向社会公开了其为十八届三中全会提交的“ 383”改革方案， 推行房产税是 其中重要内容 之一 ； 今年 10 月 10 日，国家统计局局长宁吉喆在国务院新闻办举行的发布会上表示，房地产调控长效机制正在紧锣密鼓地制定，会适时出台； 11 月 7 日财政部部长肖捷在一篇题为《加快建立现代财政制度》的文章中 ， 明确表示 要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。 与此同时，与房地产税 相关 的 改革政策 也 屡屡见诸正式文件 。 如 党的十八大报 告提出 “加快改革财税体制，形成有利于结构优化、社会公平的税收制度” ； 党的十九大 提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立 多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居 ”。 房地产税 ，山雨欲来风满楼 。 如果对住房持有环节征税的税制改革在全国范围内铺开，那么对我国房价会产生怎样的影响？本报告分析了我国房地产税的历史及其效果、房地产税的国际经验、我国开征房地产税对房价的影响，我们得到如下结论： 第一、 房地产税的征收是经济发展到一定阶段的必然方向； 持有环节房地产税的征收，目的不在于税，在于税制的改革。 第二、 相对 于发展中国家，发达国家更倾向于对建筑物征税， 将土地和建筑物合成统一的不动产 进行征税是发展趋势；国外 经验表明 ，开征 房地产税对房价 的 直接影响微小。 第三、 财政调节是抑制我国房价快速上涨的最佳手段。房地产税是否能 作用于 房价，关键在于房地产税的征收，是否能改变当前房地产市场的供求力量对比，以及对未来房价走势的预期 。 第四、 房地产税对 我国 一二线和三四线城市的影响将出现分化。 在供大于需的城市 ，开征房地 产 税 会 促使投资者抛售房产，进而促使房产价格下跌；而对于供小于需的城市，开征的房 地 产税 会转嫁给房产需求方，房价则因为包含被转嫁的房地产税而上涨。 第五、我们以北京为例进行情景分析，发现房地产税的开征，会造成北京 房价 下降。根据十九大报告对“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，我们对房地产税人均免征面积做出 40m2、 45m2、 50m2的情景假设，结果发现人均免征面积越小，房价下跌幅度越大，反之则相反， 总体看， 房价变动的范围处于下降 5.5%和 37.8%之间。其中，在人均免征面积被设定为 40m2的条件下，北京房价变动的范围处于下降 11.2%和 37.8%之间；在人均免征面积被设定为 45m2时，房价变动的范围处于下降 9.8%和 24.9%之间；而在人均免征面积被设定为 50m2时，房价变动的范围处于下降 5.5%和 11.9%之间。 第六、 房地产税的设立对租金的影响 也会出现分化。 对于人口聚集型城市，税收效应主要落在需求端，租金呈现整体上涨趋势 ； 对于人口外流型、经济发展较为薄弱的城 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 宏观报告 市， 对租金并不会产生很大的影响。 2 为何要 开征 房地产税 2.1 我国房地产税的历史 沿革 房地产税是对房屋、土地以及附着于土地和房屋上不可分割部分的固定资产课征的一种税。我国早在唐朝就对房屋征收 “间架税 ”，清末和民国时期改称 “房捐 ”； 1950 年 1月，政务院颁布《全国税政实施要则》 ，房产税和地产税为 规定开征 的独立税种。 1951年 8 月，政务院颁布的《城市房地产税暂行条例》将房产税、地产税和二为一。 1973 年税制简并，城市房地产税对企业不再单独征收，并入工商税征收。 1986 年 9 月国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》和 1988 年 9 月颁布了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》对房产和土地分别征 税， 1986 年 的《暂行条例》是目前我国房地产税的适用依据，条例将所有的非营业 个人用房纳入免税范围， 80%以上的房产得到了免税。 2003 年，十六届三中全会通过《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》，这是我国首次提出对自住房进行征税， 财政部和国家税务总局先后批准了北京、江苏、深圳、辽宁、宁夏和重庆作为试点现行单位，进行 “物业税空转 ”，直到 2011 年上海和重庆开始房产税的实转试点工作。 2013 年 11 月，十八大三中全会通过《中共中央关于全面深化 改革若干重大问题的决定》，房地产 税 立法 被 提上日程。 2.2 上海和重庆 房地产税试点效果不如人愿 物业税空转是虚拟意义上的资金循环 ， 并 没 有实际征收物业税，除了其重要成果可以适当打击 “阴阳合同 ”偷逃税现象以 外，并未对房价产生其他影响 。 2011 年我国在 重庆、上海开展房地产税的试点工作，虽然在试点的前三个月，两地住宅 成交量分别下滑 46%和 26%，高于同类城市降幅，但成交均价 并 没有出现下跌现象，同时在 2012 年之后成交 量 也恢复到了原来的水平。 为了 量化 上海房地产税 试点对其房价 和成交量 的影响，我们采用 DID 模型 （具体结构见附录） 进行分析。 DID 模型 是计量经济学中对于公共政策实 施效果 进行 定量评估的最优模型之一， 该模型主要基于自然实验 得到的数据 ，通过建模有效控制研究对象间的事前差异， 将政策影响的真实效果有效 分离出 来 。 其核心思想是构造双重差分估计量，将政策要发生的组定位为处理组，另一组为对照组，通过对比政策实施前后处理组的单纯比较（即政策干预前和干预后的比较）、处理组和对照组的截面比较（即政策干预组和对照组的比较），得到政策实施后效果。 考虑到北京房价和上海房价受经济和政策基本面影响效应具有较高的相似度，我们以上海市作为处理组，以北京市作为上海市的对照组 进行分析 ， 并 将基期设定为 房地产税试点前的 2010 年 12 月 。 DID 模型结果显示，房地产税的征收并未对 上海 房价产生抑制作用（见图 1）， 虽然 房地产税的征收 使上海市 成交面积有所下降，但是在 2013 年初便 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 宏观报告 又恢复到了基期的水平 (见图 2)。由此可见， 上海市试点 房地产税 并 没有起到抑制房价的作用， 在 短期 内可能 对 市场需求起到 一定的 影响 ，但 在 长期 内并不是决定市场需求的主要因素，也无法起到有效抑制 市场需求 的作用 ，这可能与上海市房地产税的征收税率水平、征收对象范围等有关 。 总之 ，上海市 房地产税试点 的效果，并不如人愿 ， 未对房价产生 预期的 影响。 图 1： 上海 试点 房地产税前后房地产价格走势 图 2： 上海 试点 房地产税前后房地产成交面积走势 资料来源： WIND，财富证券 资料来源： WIND，财富证券 2.3 “存量房时代”的到来 和 地方财政收入的可持续性 ，呼唤 房地产税 的 开征 我国政府的收入主要包括 税收收入、社会保险基金收入、非税收入、 贷款转贷回 收本金收入、债务收入和转移性收入六个部分。按照征收管辖政府的不同级别 ，分为中央政府收入和地方政府收入。 1994 年，一场具有深远影响的分税制改革在中国拉开了序幕。分税制的实行，使中国的财政秩序为之大改，中央财政重获活力 （见图 3） 。国家税收收入按税种被划分为中央税、地方税和中央地方共享税。税源稳定、税基广、易征收的税种大部分都划归了中央税；增值税、所得税等大税种被划入了中央地方共享税， 其中规模最大的增值税中央和地方按 75%和 25%的比例共享，但 国有土地有偿使用收入划分为地方固定收入。 图 3：中央财政收入比重走势 图 4： 分税制改革后地方财政收入与支出缺口扩大 资料来源： WIND，财富证券 资料来源： WIND，财富证券 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 宏观报告 分税制改革之后，地方财政收入与支出的缺口不断扩大（ 见 图 4），增加财政收入是地方政府迫切面临的问题，而 土地出让金是土地财政收入的主体， 土地出让收入占地方财政收入的占比 大幅上升 ， 2016 年 约占地方财政收入的四成 （见图 5） 。 地方政府致力于财政收入最大化，以此发展 出 从 “经营企业 ”开始向 “经营土地 ”的 模式 转变。 图 5：土地出让金是 地方 财政收入的主体部分 图 6： 土地出让 金额 和土地出让面积 增速下滑 资料来源： 国土资源部 ，财富证券 资料来源： 国土资源部 ，财富证券 2014 年以 来， 地方财政收入中土地出让金增速大幅下滑 ，土地出让金额和土地出让面积均在 2014 年达到顶点（见图 6）， 给地方 财政收入 增加 带来 一定压力 。 主要原因在于，对于一、二线城市而言，随着城市规模和城市边界的不断扩大，城市的新增规划用地在不断减少， 四个一线城市的二手房交易量已经超过新房交易量，这些城市已经进入存量房时代 ，同时核心 二线城市也在朝 “存量房时代 ”迈进。 在这样的背景下， 改变之前的 “重增量轻存量 ”做法 ，采取对 保有阶段 而不是开发、交易阶段征税 ， 可以缓解 土地出让金大幅下滑 的 问题 ，保证地方财政收入 的相对稳定，改善地方财政收入与支出 缺口不断扩大的问题 。 2.4 房地产税 在保障地方财政收入、抑制房地产市场投机、完善税制改革、调节财富分配等方面意义深远 开征 房地产税 的意义主要可以概括为如下 四 个 方面 ： 一是改变地方政府收入对 “经营土地 ”的过度依赖 。 根据《中国税务年鉴》的数据，2004 年至 2015 年房地产税占地方财政收入占比仅为 2%， 占地方财政收入前三位的依次是营业税（ 2016 年 5 月后改为增值税）、契税和土地增值税，而 房地产税 的比重 仅为 2%。房地产税作为地方税主体，可以增强地方政府财力， 提高直接税比重。 加宽 房地产税 的征收范围，可以缓解当前 地方政府对于土地财政的过度依赖问题。 二 是 用来 调节房地产供需， 起到 抑制房价 大幅上涨的作用 。 房地产市场的调控主要可以通过土地、财税和金融三种途径来缓解， 其中 房地产税的征收主要从财税角度对房地产供需进行调控。 多年来房地产业是我国国民经济的支柱产业，房地产税的缺位使得房地产市场长期处于 “买到即赚 ”的情况 ，导致市场投机情绪高涨， 投机性需求 也成为 房% 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 宏观报告 价上涨的重要原因 之一。 个人住房房产税的征收，可以加重房屋持有人的税收负担，部分降低房地产的投机收益， 有利于抑制投机性需求的高涨 。 三是促进 简化税种，完善 税制改革 。 现行房地产方面的税收主要体现在开发和交易环节，并非保有环节，体现 “重增量轻存量 ”的特点。房地产税的改 革不是简单的征税，而 是对开发、交易、保有环节的税赋重新调整， 能起到简化税种、 改善税收结构 的作用 。 四是调节居民收入和社会财富的重新分配 。 从理论和公平上来说，房地产税不应该只对增量征收， 而应 对增量和存量同时征收，否则会导致同房不同税的情况， 进 而造成资产定价的极大扭曲。对存量和增量同时征收房地产税 ，可以起到调节住房和财富分配的功效 。 3 房地产税的国际经验 3.1 经济发展水平和人均国民收入越高，房地产税在财政收入中的比重越 大 从国际 范围 看，大多数国家都对房地产市场上的土地和地上的建筑物进行征税。 房地产税在世界各地地 方 税收中都占有较大的比重（ 见 表 1） 。如果 对各国不动产税在地方政府收入中的比重 进行比较 ， 就会 发现 发达国家 （以人均 GDP 衡量） 房地产税在地方 财政收入中的比重 ， 要远高于 发展中国家（ 见 图 7），表明 经济发展水平 和人均国民收入 越高的国家，房地产税 在财政收入中 的 比重及其重要性 也 相对 更高 ，即房地产税在财政收入中的比重，与一国经济发展水平是 一致的 。 我国的房地产税主要由城镇土地使用税、房产税、耕地占用税、土地增值税、和契税构成，其他诸如印花税等税种占比较小，所以我们认为这五类之和即为房地产税。 2002年以来，我国房地产税在地方财政收入中的比重也逐步提升， 2016 年达到 16%左右的水平（见图 8），与一些发展中国家的水平相当，但远低于澳大利亚等高收入国家。预示随着我国经济发展和人均收入的提高，房地产税比重还有较大的上升空间。 表 1：房地产税占地方 政府 收入的比重 类别 国家 房地产税类别 人均 GDP（美元， 2000年的购买力平价） 占比 % OECD 澳大利亚 土地税，市政税
加拿大 不动产税
日本 固定不动产税
英国 房屋税，非国内居民不动产税
中东欧 俄罗斯 土地税，个人不动产税
乌克兰 土地转让收入和税收
拉脱维亚 房地产税
拉丁美洲 阿根廷 不动产税
哥伦比亚 统一不动产税
智利 不动产税
墨西哥 不动产税
此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 宏观报告 亚洲 印度尼西亚 土地和建筑税
印度 不动产税 -40.0 菲律宾 物业税
非洲 突尼斯 房屋租金税，未建设土地税，地方商业税
南非 不动产税
资料来源： Richard Bird《 International handbook of land and property taxation》，财富证券 图 7： 世界各国房地产税占地方政府收入的比重 图 8： 我国房地产税占地方政府收入的比重 资料来源：财富证券 资料来源： WIND，财富证券 3.2 将土地和建筑物合成统一的不动产进行征税是发展趋势 世界上大多数国家都征收房地产税，但征税的对象不尽一致，有的国家对 土地和土地上建筑物分别征税，有的国家将两者合起来征收统一的房地产税 ，不同国家根据自身的经济和技术条件都发展 出适合自己国情的 征税类型 。 总体看 ， 对于大多数发展中国家和经济转轨国家，由于土地问题突出、房地产市场发育不成熟、存在较为严重的土地投机、房地产估值等技术问题，征税对象主要以土地为主；而发达国家 在 房地产 估值技术和经济条件相对完善的情况下，征税对象大多 包括建筑物， 对 土地和建筑物统一征 税 （ 见表 2）。 从发展趋势看， 将土地和建筑物合成统一的不动产进行征税 ，将逐步成为发展方向。许多经济转轨国家在推进这项工作，如拉脱维亚实行 一种年度的 “不动产税 ”， 取代之前对 土地和建筑物的分别征收，斯洛文尼亚也已经提出了 “整合 ”的方案，俄罗斯也在 2014年开始试点，预计 2018 年全面实施。 表 2： 世界各国征税对象情况 对土地和建筑物分别征税 对土地和建筑物统一征税 对土地征税 对建筑物征税 国家 税种 国家 税种 国家 税种 俄罗斯 土地税 坦桑尼亚 房屋税 美国 财产税 巴西 农村土地税 匈牙利 建筑物税 巴西 城市房地产税 印度 土地税 捷克 房产税 墨西哥 城市房地产税 泰国 地方发展税 波兰 城市房地产税 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 宏观报告 新西兰 土地税 瑞士 房地产税 捷克 地产税 德国 财富 净值税 韩国 综合土地税 日本 固定资产税 爱沙尼亚 土地税 加拿大 不动产税 法国 住房 税 英国 不动产税 荷兰 不动产税 资料来源：郭文华 、曹庭语 《国外不动产税收制度研究》，财富证券 3.3 计税依据 重视房地产 市场价值 因素 ， 采取“宽税基、低税率”税制原则 房地产税的 计税依据主要分为两类，一是从量计税，即以土地或者建筑物的面积或数量为计税依据，代表国家是喀麦隆和乌克兰等，这种计税方法在发展中国家和转型国家的运用较为广泛，其便于税收征管，对房地产市场数据的依赖程度较低，但公平性较差，忽略了除面积以外 其他 因素对房地产价值的影响。部分国家对这一方法进行了修正，如以色列引入区位因素，在一定程度上提高了公平性 。 二是从价计税，即以土地或者建筑物的价值为计税依据，具体分为三种形式：以市场价值为计税依据，代表国家是美国和日本等；以租金价值为计税依据，代表国家是法国等；以地籍价值为计税依据，代表国家是德国、意大利和阿根廷等。 从国外实践情况 看，从价计税更能体现税收公平，以市场价值计税是未来的发展方向。 因此，在具体实践中，世界各国大多选择房地产的市场价值作为计税依据（见表 3）。与此同时，在税收制度的设计上，大多数国家坚持 “ 宽税基、低税率 ” 原则。宽税基是表示对大多数房产拥有者进行征税，仅对公共、宗教和慈善机构等少数群体免税； 低税率是为了避免居民负担过重导致实施困难，而采取较低的税率。 表 3：世界各国税率和计税依据 国家 类型 税率 计税依据 阿根廷 房产税 地方政府依据预算情况决定 市场价值 埃及 建筑和土地税 自用：总价的 8%；出租：租金的 20%-40% 市场价值 美国 房产税 1%-3% 市场价值 加拿大 房产税 土地和房屋评估值的 0.5-1.5% 市场价值 波兰 城市房地产税 居民房： 0.39-0.65%；商用房： 20% 测量面积 法国 住房税 土地税： 9.23%；空防税： 10-15%；转让税： 7.5% 市场价值 德国 财富净值税 不动产税： 1-1.5%；交易税 12:163.5%；差价盈利税 15% 市场价值 印度 土地税 各地有差别 租值为主，面积、 市场价值为辅 日本 固定资产税 固定资产税： 1.4-2.1%；城市规划税 0-0.3% 市场价值 韩国 综合土地税 房产价值的 0.75-2%；房地转让税（两套及以上）： 6-35% 市场价值 尼加拉瓜 房产税 1% 登记价值 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 宏观报告 俄罗斯 土地税 累进税率 土地面积 泰国 建筑和土地税 年租金的 12.5% 租值，市场价值 英国 市政税，商业拆响 仅对城市征税， 0.67-2% 住宅市场价值，租 金市场价值 资料来源： 李永刚《个人住房房产税制度改革路径研究 -基于 20 国的房产税制度借鉴》， 财富证券 3.4 开征 房地产税对房价 的 直接影响 较小 通过对各国 房 地 产税率、税率政策和住房价格 的 研究，发现房地产税 的征收 并没有对房价 产生明显的 抑制 作用 ，房地产税并不是调控房价的有效手段。 下面 我们 以 英国、美国、日本、韩国、德国和中国香港为例 ，重点 分析房地产税对房价的影响作用 。 英国 是世界上第一个进行工业化并实现现代化的国家，其税制在其现代化进程中起到不可忽视的作用 。英国开征房屋税的历史较长，可以追溯到 1662 年的 Oven Tax， 1993年起开始征收住宅税。 2005 年以前，营业税税率只有一类，在 2005 年英国实行小型房地产税率救济，但是这些政策对房价未产生明显的调控作用 （见图 9） 。 图 9： 英国 房价变动情况 图 10： 美国 房价变动情况 资料来源： WIND，财富证券 资料来源： WIND，财富证券 美国是西方国家中房地产税制度最为完善的国家，其起源于殖民时期，沿袭了英国财产税制度。美国房地产税是由于土地使用权出让，转让，房屋买卖，交换或赠与发生房地产权属转移时向产权人征收的一种税。美国对土地和房屋直接征收的不动产税归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例；其他有关的税种主要是来自房地产交易、继承与赠与以及所得，分别归在交易税、遗产赠与税和所得税，美国政府在 1916 年正式征收遗产税，从 1977 年开始，对遗产税和赠予税统一征收。图 10 显示了在 1981 年美国政府加大免税力度后，房价没有出现超预期的上涨，可见税制并不是美国调控房价的有效手段。 日本房产税作为地方税种，占地方税收比例高达 40%，是地方财政收入 的重要来源，但 其 对房价的调控作用 并 不显著 。 1991 年出台《综合土地政策推进要纲》，提出加强土地税收和加强对土地的合理评估，核心是增加土地税负来抑制土地价格。该政策加速了房地产价格的下跌，但也仅是刺破泡沫的一个因素。 与此相反的是， 1997 年日本出台 了《新 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 宏观报告 综合土地政策推进纲要》， 从 “ 抑制地价 ” 转向 “ 从拥有转向利用 ” ，也实施了一些减税措施，如扩大贷款利息的 个税可抵扣金额、冻结地价税等，但日本地价并未改变持续下滑的态势 （见图 11） 。 图 11：日本房价变动情况 图 12：韩国房价变动情况 资料来源： WIND，财富证券 资料来源： WIND，财富证券 韩国从 1950 年开始征收财产税， 但在 1990 年之前税率较低。为 打击囤地 行为 ， 1990年进行物业税改革，提高税率，但 改革后房价并没有立刻出现下降，而 是维持一段时间的高速增长后在 1994 年出现一定程度的回调，之后便又加速上涨 （ 见 图 12） ， 可见房产税并没有对韩国的房地产市场带来趋势上的转变 。 在 2005 年，为抑制房价过快上涨，韩国出台《不动产综合对策》，当年市场房价出现了降温，但 2006 年反而出现了报复性上涨。 图 13：德国房价变动情况 图 14：中国香港房价变动情况 资料来源： WIND，财富证券 资料来源： WIND，财富证券 德国 在
年间完成了基本的房地产税收体系 建设，近 20 多年来，德国一直保持税率的稳定，德国的房价却呈现出高低变化 （见 图 13） ，可见房价的趋势是供求关系等一系列因素共同作用的结果。 中国香港征收物业税，并有许多类型的税收优惠 ， 1991 年 12 月开始征收楼价 2.75%的印花税， 并未对房价产生抑制作用， 1
& 三个皮匠所有资源均是用户自行上传分享，仅供网友学习交流，未经上传用户书面授权，请勿作他用。
【MBA毕业论文】上海老年服务需求分析和对策研究
【MBA毕业论文】上海舜凯化工有限公司分销渠道研究
【MBA毕业论文】上海铁路局战略重组研究
【MBA毕业论文】上海信投互联网应用技术有限公司营销战略与策略研究
【MBA毕业论文】上海育浦集装箱货运有限公司MBO案例研究
【MBA毕业论文】上证180ETF基金的运作探讨
【MBA毕业论文】韶光微电子总公司车用电阻器项目可行性分析
【MBA毕业论文】设备工程监理效用与实施
【MBA毕业论文】深圳创元科技有限公司宽带电话的战略营销研究
【MBA毕业论文】设计院建立项目经理制的研究
【MBA毕业论文】深圳市海德数码科技有限公司经营战略研究
【MBA毕业论文】神龙公司发展战略研究
【MBA毕业论文】沈河工商局公务员执行力研究
【MBA毕业论文】沈海热电有限公司员工培训研究
【MBA毕业论文】沈阳爱客家超市有限公司市场营销战略研究
【MBA毕业论文】沈阳钢帘线有限公司的市场营销策略研究
【MBA毕业论文】沈阳第一冷冻机有限公司市场营销战略研究
【MBA毕业论文】沈阳华宝汽车销售服务有限公司营销战略研究
【MBA毕业论文】沈阳市城市固体废弃物经济管理方法的研究
【MBA毕业论文】胜利油田安全生产管理信息系统建设研究
【MBA毕业论文】胜利油田住宅开发的造价控制研究
【MBA毕业论文】胜任力测评在ST公司的应用
【MBA毕业论文】胜利油田集体企业产权制度改革研究
【MBA毕业论文】石化企业绩效考评体系的调查分析
【MBA毕业论文】石油管道施工企业项目中的机组管理
【MBA毕业论文】时尚经典婚纱摄影集团人力资源管理若干问题研究
【MBA毕业论文】世浩集团集装箱运输业务发展案例及其启示
【MBA毕业论文】世纪凯天管理咨询有限公司市场营销策略研究
【MBA毕业论文】世纪证券公司资产管理业务的发展对策研究
【MBA毕业论文】试论沪东中华造船集团建立全面预算管理体系
【MBA毕业论文】试论大理风景名胜区管理体制改革
【MBA毕业论文】收入管理在国内航空客运的应用
本文标题：论征收房地产税对我国房价的影响：鹤立鸡群的中国房价真的登峰造极了吗？-页) 链接地址：
copyright@
三个皮匠网站版权所有 经营许可证编号:湘ICP备