购房者已付清房款房产能否被查封拍卖_新浪新闻
购房者已付清房款房产能否被查封拍卖
　　原标题：购房者已付清房款房产能否被查封拍卖
　　本报记者陈东升
　　本报实习生顾秋兰
　　“我们买的房子已经付清了所有款项，法院居然要把它拍卖掉。”9月5日下午，浙江省永康市的叶秀回胡跃平夫妇、杭州的杜桂镖来到《法制日报》浙江记者站投诉。
　　“我们一辈子的积蓄都投在这个房子上，法院来这么一手，我们不知怎么办才好?”叶秀回夫妇既焦急又无可奈何。一旁的杜桂镖插话说:“不止我们，许多在上海市金山区买房子的浙江人都遇到了这个情况。”
　　法院为什么要查封拍卖已经付清了所有款项的房子?这里头有着什么样的沟沟道道?法院这样做是否合适?《法制日报》记者近日对此展开了调查。
　　5年未办房产证房子还要被拍卖
　　“我5年前买的房子，钱早就付清了，可是到现在房产证还没办出来。前几天，金禧公司通知我们，说房子已经被法院查封了，过几天还要拍卖。你说这算怎么一回事?”今年已经六十多岁的叶秀回气愤地告诉《法制日报》记者，不怎么说话的胡跃平在一旁露出无奈和着急的表情。
　　叶秀回和胡跃平来自浙江永康。日，这对夫妇与金禧公司签订了购房协议，购买了两套面积共280多平米的房子，两套都是楼下商铺楼上住房的格局。“我小儿子在美国留学，快从美国回来了。买房子本来是为了留给他住家和开店。”叶秀回说，“两套房子共105万元，本来金禧说先付40%，其余可以帮我们办理按揭。结果又说按揭办不了，我们只得把一辈子的积蓄拿出来，还向亲戚朋友借了些才凑足。结果钱付清了之后，金禧却没有在法定的期限内帮我们办理房产证。”
　　叶秀回为了办理房产证的事情，每年跑两次上海，却一直都被金禧公司蒙在鼓里，不知道自己的房子早在2008年就被查封了，直至最近几天，金禧才告诉叶秀回夫妇，因为纠纷，房子将被金山法院强制拍卖。
　　叶秀回更是百思不得其解:“建筑商和房地产商的纠纷，又不关我们户主的事，为什么还要封我合法购买的房子?”叶秀回说，更奇怪的是，日，他收到一份物业公司寄来的催收物业管理费文件，“这不是很矛盾的事情吗?好比儿子不给我养，还让我对他负责。房子既然没有给我，为什么要我交物业管理费?”
　　今年62岁的杜桂镖家住杭州市下城区凤起路，有着与叶秀回夫妇类似的经历。早在2002年，杜桂镖在金禧公司购买了一套面积为140多平米的房子，付了5万元的定金。但是因为当时上海市政府的土地政策而耽搁了建设工程动工，直至2004年才正式动工，2007年封顶。日，杜桂镖将所有余款都付清，后来也是因为法院查封不能办理房产证，杜桂镖只能以每个月300到500元的价钱将店铺当仓库租出。杜桂镖说:“我以前是做丝绸生意的，150万元的积蓄都全部投在这套房子里，现在就等于泡在水里了。”
　　《法制日报》记者采访了解到，日，上海市金山区人民法院发布了一则司法拍卖公告，拍卖对象为金山区亭林镇林吉路833弄内58间商业用房，拍卖时间是今年9月11日，叶秀回夫妇和杜桂镖的房子都被列入其中。
　　房屋被查封拍卖的缘起
　　58间商业用房之所以被拍卖，归因于金禧与金瑞之间持续了4年的经济纠纷。
　　2005年7月，上海金禧房地产开发有限公司通过挂牌交易获得位于上海市金山区亭林镇面积230亩的商业用地使用权，开发建设长三角物流中心。2006年6月上海千禧与上海金瑞建设工程有限公司达成协议，由上海金瑞总承包长三角物流中心。
　　金禧房地产公司总经理孙伟国告诉《法制日报》记者，由于金瑞公司的施工资质只能承包12万平方米的建设工程，而长三角物流中心的建筑面积远超于此，于是两公司于日分别订立了一期工程、二期工程两个施工合同书，其中一期施工合同明确合同总价款为万元，开发面积占总工程量的49.32%，开工时间为日；二期施工合同明确合同总价款为万元，开发面积占总工程量的50.68%，开工时间为日。合同约定，价款采用固定单价计价方式确定，在开工前发包人向承包人预付25%工程款、基础完成后付15%、结构完成后付30%、工程竣工验收合格后付25%，剩下5%作为保证金。日，双方又对部分事项签订了补充协议。
　　日，金瑞公司却一纸诉状将金禧公司告上法庭，起诉请求金禧公司支付拖欠的一期工程的工程款4000万元等并申请财产保全。法院当天立案并裁定保全8000万元，第二天法院查封了金禧公司的1263套房产。根据孙伟国提供的材料表明，被查封的1263套房产中，有1001套已出售给业主。经过一年多的审理，金山区人民法院于日作出一审判决:金禧支付金瑞人民币元并支付利息等。金禧公司不服，向上海市第一中级人民法院提起上诉，二审法院于日判决驳回上诉，维持原判。
　　金山区人民法院执行庭于今年8月3日向金禧公司送达了限期履行通知书，要求金禧公司立即支付一期工程判决的迟延履行利息1400余万元，否则将拍卖金禧公司被查封房产中的58套商业用房。
　　已付款房产能否被查封拍卖
　　金山区人民法院查封扣押的1263套房产中，有1001套已出售给业主。最终拍卖的58套商业用房中，除了6间未卖出外，27间已经付清价款，25间已经支付部分价款。叶秀回抱怨道:“他们之间的债务为什么让我们这些无辜的老百姓承担?根本不关我们的事。”
　　那么，已付房款的房产能否被查封?法律该如何保护和救济购房者的利益呢?《法制日报》记者就此采访了部分法律界人士。
　　上海律师潘润清告诉记者，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明确规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
　　“执行工作均应按照该解释办理，异议人只要提供相应证据，则执行法院依法应当解除原查封措施。”潘润清说，“据我们了解，在本案中，当事人金禧公司已经多次提交了买卖合同、交款发票等文件给法院，都未得到回应。”
　　“购房者只要满足第三人已经支付全部价款、实际占有财产以及第三人没有过错三个条件，法院就不得查封未过户登记的房产。”浙江省民法学研究会会长、浙江大学法学院陈信勇教授告诉《法制日报》记者，“这里的第三人就是指购房者。在法律实践中，其中实际占有这个条件往往容易被忽略。在本案中，如果购房者确实已经支付了全部价款，实际占有了房屋而且也没有主观上的错误，那么显然，法院是不应当查封他们的房产的。购房者也可以依法向法院提出执行异议。”
　　“根据合同法第二百八十六条的规定，建设工程的价款就工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。”陈信勇告诉记者，“但是，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。所以即使购房者没有实际占有房产，承包人仍然不能优先于购房者获得房产的拍卖款。购房者可以违约为由起诉房地产商，要求返还购房款、赔偿损失甚至赔付违约金。”
　　“查封作为一种保全措施，是由于一些原因或行为的存在可能导致判决无法执行或者难以执行，所以需要进行保全。尤其是诉前财产保全是在情况紧急时进行的，法院往往无法查清保全对象的具体情况。所以第十七条是对法院的一种苛求。事实上，利害关系人只能通过事后向法院提出执行异议并提供相关证明进行救济。”浙江大学光华法学院翁晓斌教授告诉《法制日报》记者，“法律既然如此规定，就应当严格遵守法律。”
　　翁晓斌认为，由于房产关系到民生和社会稳定，法院在采取强制措施时应当慎之又慎。
　　本报杭州9月6日电建筑承包商与房地产开发商起纠纷城门失火殃及“池鱼”购房者已付清房款房产能否被查封拍卖
日 07:28来源：
本报记者陈东升本报实习生顾秋兰
“我们买的房子已经付清了所有款项，法院居然要把它拍卖掉。”9月5日下午，浙江省永康市的叶秀回胡跃平夫妇、杭州的杜桂镖来到《法制日报》浙江记者站投诉。
“我们一辈子的积蓄都投在这个房子上，法院来这么一手，我们不知怎么办才好？”叶秀回夫妇既焦急又无可奈何。一旁的杜桂镖插话说：“不止我们，许多在上海市金山区买房子的浙江人都遇到了这个情况。”
法院为什么要查封拍卖已经付清了所有款项的房子？这里头有着什么样的沟沟道道？法院这样做是否合适？《法制日报》记者近日对此展开了调查。
5年未办房产证房子还要被拍卖
“我5年前买的房子，钱早就付清了，可是到现在房产证还没办出来。前几天，金禧公司通知我们，说房子已经被法院查封了，过几天还要拍卖。你说这算怎么一回事？”今年已经六十多岁的叶秀回气愤地告诉《法制日报》记者，不怎么说话的胡跃平在一旁露出无奈和着急的表情。
叶秀回和胡跃平来自浙江永康。日，这对夫妇与金禧公司签订了购房协议，购买了两套面积共280多平米的房子，两套都是楼下商铺楼上住房的格局。“我小儿子在美国留学，快从美国回来了。买房子本来是为了留给他住家和开店。”叶秀回说，“两套房子共105万元，本来金禧说先付40%，其余可以帮我们办理按揭。结果又说按揭办不了，我们只得把一辈子的积蓄拿出来，还向亲戚朋友借了些才凑足。结果钱付清了之后，金禧却没有在法定的期限内帮我们办理房产证。”
叶秀回为了办理房产证的事情，每年跑两次上海，却一直都被金禧公司蒙在鼓里，不知道自己的房子早在2008年就被查封了，直至最近几天，金禧才告诉叶秀回夫妇，因为纠纷，房子将被金山法院强制拍卖。
叶秀回更是百思不得其解：“建筑商和房地产商的纠纷，又不关我们户主的事，为什么还要封我合法购买的房子？”叶秀回说，更奇怪的是，日，他收到一份物业公司寄来的催收物业管理费文件，“这不是很矛盾的事情吗？好比儿子不给我养，还让我对他负责。房子既然没有给我，为什么要我交物业管理费？”
今年62岁的杜桂镖家住杭州市下城区凤起路，有着与叶秀回夫妇类似的经历。早在2002年，杜桂镖在金禧公司购买了一套面积为140多平米的房子，付了5万元的定金。但是因为当时上海市政府的土地政策而耽搁了建设工程动工，直至2004年才正式动工，2007年封顶。日，杜桂镖将所有余款都付清，后来也是因为法院查封不能办理房产证，杜桂镖只能以每个月300到500元的价钱将店铺当仓库租出。杜桂镖说：“我以前是做丝绸生意的，150万元的积蓄都全部投在这套房子里，现在就等于泡在水里了。”
《法制日报》记者采访了解到，日，上海市金山区人民法院发布了一则司法拍卖公告，拍卖对象为金山区亭林镇林吉路833弄内58间商业用房，拍卖时间是今年9月11日，叶秀回夫妇和杜桂镖的房子都被列入其中。
房屋被查封拍卖的缘起
58间商业用房之所以被拍卖，归因于金禧与金瑞之间持续了4年的经济纠纷。
2005年7月，上海金禧房地产开发有限公司通过挂牌交易获得位于上海市金山区亭林镇面积230亩的商业用地使用权，开发建设长三角物流中心。2006年6月上海千禧与上海金瑞建设工程有限公司达成协议，由上海金瑞总承包长三角物流中心。
金禧房地产公司总经理孙伟国告诉《法制日报》记者，由于金瑞公司的施工资质只能承包12万平方米的建设工程，而长三角物流中心的建筑面积远超于此，于是两公司于日分别订立了一期工程、二期工程两个施工合同书，其中一期施工合同明确合同总价款为万元，开发面积占总工程量的49.32%，开工时间为日；二期施工合同明确合同总价款为万元，开发面积占总工程量的50.68%，开工时间为日。合同约定，价款采用固定单价计价方式确定，在开工前发包人向承包人预付25%工程款、基础完成后付15%、结构完成后付30%、工程竣工验收合格后付25%，剩下5%作为保证金。日，双方又对部分事项签订了补充协议。
日，金瑞公司却一纸诉状将金禧公司告上法庭，起诉请求金禧公司支付拖欠的一期工程的工程款4000万元等并申请财产保全。法院当天立案并裁定保全8000万元，第二天法院查封了金禧公司的1263套房产。根据孙伟国提供的材料表明，被查封的1263套房产中，有1001套已出售给业主。经过一年多的审理，金山区人民法院于日作出一审判决：金禧支付金瑞元并支付利息等。金禧公司不服，向上海市第一中级人民法院提起上诉，二审法院于日判决驳回上诉，维持原判。
金山区人民法院执行庭于今年8月3日向金禧公司送达了限期履行通知书，要求金禧公司立即支付一期工程判决的迟延履行利息1400余万元，否则将拍卖金禧公司被查封房产中的58套商业用房。
已付款房产能否被查封拍卖
金山区人民法院查封扣押的1263套房产中，有1001套已出售给业主。最终拍卖的58套商业用房中，除了6间未卖出外，27间已经付清价款，25间已经支付部分价款。叶秀回抱怨道：“他们之间的债务为什么让我们这些无辜的老百姓承担？根本不关我们的事。”
那么，已付房款的房产能否被查封？法律该如何保护和救济购房者的利益呢？《法制日报》记者就此采访了部分法律界人士。
上海律师潘润清告诉记者，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明确规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
“执行工作均应按照该解释办理，异议人只要提供相应证据，则执行法院依法应当解除原查封措施。”潘润清说，“据我们了解，在本案中，当事人金禧公司已经多次提交了买卖合同、交款发票等文件给法院，都未得到回应。”
“购房者只要满足第三人已经支付全部价款、实际占有财产以及第三人没有过错三个条件，法院就不得查封未过户登记的房产。”浙江省民法学研究会会长、浙江大学法学院陈信勇教授告诉《法制日报》记者，“这里的第三人就是指购房者。在法律实践中，其中实际占有这个条件往往容易被忽略。在本案中，如果购房者确实已经支付了全部价款，实际占有了房屋而且也没有主观上的错误，那么显然，法院是不应当查封他们的房产的。购房者也可以依法向法院提出执行异议。”
“根据合同法第二百八十六条的规定，建设工程的价款就工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。”陈信勇告诉记者，“但是，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，消费者交付购买的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。所以即使购房者没有实际占有房产，承包人仍然不能优先于购房者获得房产的拍卖款。购房者可以违约为由起诉房地产商，要求返还购房款、赔偿损失甚至赔付违约金。”
“查封作为一种保全措施，是由于一些原因或行为的存在可能导致判决无法执行或者难以执行，所以需要进行保全。尤其是诉前财产保全是在情况紧急时进行的，法院往往无法查清保全对象的具体情况。所以第十七条是对法院的一种苛求。事实上，利害关系人只能通过事后向法院提出执行异议并提供相关证明进行救济。”浙江大学光华法学院翁晓斌教授告诉《法制日报》记者，“法律既然如此规定，就应当严格遵守法律。”
翁晓斌认为，由于房产关系到民生和社会稳定，法院在采取强制措施时应当慎之又慎。
本报杭州9月6日电
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房子买了三年未过户，突然被法院查封
律师提醒：买卖二手房应及早过户，以免受原房东债务牵连
日 08:17:20　住在杭州网
【摘要】近日，有读者来电咨询，房子买了多时，但房东一直拖着未能办理过户手续，时间久了会否有风险？律师建议：房子能过户应尽早过户。此前曾有类似案例，因买家一直未催原房东过户，房子险些被法院查封。究其原因是房子未过户，产权仍在原房东名下，受原房东负债牵连，名下房产一并被法院查封。
　　近日，有读者来电咨询，房子买了多时，但房东一直拖着未能办理过户手续，时间久了会否有风险？律师建议：房子能过户应尽早过户。此前曾有类似案例，因买家一直未催原房东过户，房子险些被法院查封。究其原因是房子未过户，产权仍在原房东名下，受原房东负债牵连，名下房产一并被法院查封。
　　案例：
　　买了房子三年未过户
　　受原房东牵连房子被查封
　　2016年8月底，温州的邹女士突然发现自己居住的房子被法院贴了封条，而查封的原因，竟是几年前卖她房子的房东，因欠钱未还，名下房产遭法院查封。
　　三年前，邹女士以385.7万元总价购买了温州市鹿城区一套安置房，当初房子出售时，原房东并未办理好产权登记。邹女士想着，房子已是现房，买了装修下就能入住，虽然产权还没办理好，但以后办好了就能过户。因此，邹女士只跟原房东签订了《安置房买卖合同》，并约定，待产权办理好后，双方就去办理过户手续。
　　然而这一拖就拖了三年，直到房子被法院贴了封条，邹女士才意识到问题的严重性。
　　在律师的建议下，邹女士向法院提出异议。随后，在法院举办的听证会上，原房东承认房子确实在三年前卖给了邹女士，只是办理产权登记时写的是原房东夫妻俩的名字，因为房子迟迟未过户，产权一直没有变更。
　　但原房东的债权人&&温州某小额贷款公司并不认可，觉得房子产权既然仍属于原房东夫妻俩，那么就有权要求法院对房子进行查封，即便邹女士签订的购房合同是真的，那也是原房东夫妻俩与邹女士之间的关系，并不涉及第三方债权人。此外，房子卖了三年了，邹女士都没有去办理过户，这事情本身就存在问题。
　　法院在核查过程中，确认了邹女士与原房东签订《安置房买卖合同》的真实性。按照合同约定，邹女士在日签订合同当天，支付125.7万元首付款，原房东将钥匙给到邹女士；余下的200万元房款按月支付。为尽快付清房款，过去三年里，邹女士按月以银行转账的方式将房款打入原房东账户中，直到房子被法院查封之时，邹女士只剩最后的20万元房款未付清。
　　邹女士很不解，《安置房买卖合同》都签了，房款也按照合同约定在支付，为何还会被法院查封。
　　在律师的建议下，邹女士将余下20万元购房款交给法院。根据相关法律规定，购房者支付全部购房款，或者按照合同约定支付部分房款且将剩余房款按照人民法院要求执行，可以认定为该房产合法有效。
　　邹女士很幸运，最终解除了该套房子查封。如若不然，邹女士购买的这套安置房很可能因为原房东债务问题而被法院查封拍卖，那时或将引发更多的争议。
　　律师点评：
　　房子产权仍在原房东名下
　　四种情况能防止房产被查封
　　浙江六和律师事务所胡增冬律师
　　根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定：涉及金钱的债权，在执行中买家对于登记在被执行人(也就是原房东)名下的房产提出异议，有四种情况会受法院支持：
　　1、在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；2、法院查封前已合法占有该房产；3、已支付全部房款，或者按照合同约定支付部分房款且将剩余房款按人民法院要求执行；4、不是买家个人原因导致未能办理过户登记手续。
　　邹女士因为自身情况符合法律相关规定，又听从律师建议将余下的20万元购房款交给法院，因而得到法院支持，并没有让自己购买的房子因产权问题被法院查封。
来源：钱江晚报 　作者： 　编辑：叶露
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