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自绵世股份(
,股吧)借壳以来,资本市场有了首家“纯正”的一级土地开发商,公司股价由此受到热捧。此后几年,通过定增、借壳等资本运作,市场相继出现了，中天城投(
,)、黑牡丹(
,),直至最新的西藏城投(
,股吧)等诸多主营一级开发的地产商。而在经营层面上,与此相映成趣的是,更多并非主营一级开发、甚至非地产类的上市公司纷纷涉足似欲分一杯羹&&&&&&&&&&&&&&公司简称:绵世股份&&&&&&&&&&&&&│总股本(万):29810&&&&&&│法人:郑宽&&&&&&&证券代码:000609&&&&&&&&&&&&&&&│A&股&&(万):29092&&&&&&│总经理:郑宽&&&&&&&上市日期:96.10.10&发行价:7.50&│限售流通A股(万):&718&&│行业:房地产开发&&&&&&&主承销商:北京证券&&&&&&&&&&&&&│&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&与经营业&&&&&&&电话:010-&&董秘:张成&&│主营范围:房地产综合开发与经营,土地一级开发&&&&&&&公司简称:中天城投&&&&&&&&&&&&&│总股本&&&&(万):127881&│法人:罗玉平&&&&&&&证券代码:000540&&&&&&&&&&&&&&&│A&股&&&&&&(万):127828&│总经理:张智&&&&&&&上市日期:94.02.02&发行价:3.10&│限售流通A股(万):53.49&│行业:房地产开发与&&&&&&&上市推荐:中国&&&&&&&&&│&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&经营业&&&&&&&主承销商:中国光大银行&&&&&&&&&│主营范围:&一级房地产开发、勘探设计乙级、&&&&&&&电话:&&&董秘:李俊&│国内外实业投资、高科技产品开发等&&&&&&&公司简称:西藏城投&&&&&&&&&&&&&│总股本&&&&(万):57571&&│法人:朱贤麟&&&&&&&证券代码:600773&&&&&&&&&&&&&&&│A&股&&&&&&(万):53963.9&&│总经理:曾云&&&&&&&上市日期:96.11.08&发行价:5.36&│限售流通A股(万):3606.6│行业:房地产开发&&&&&&&上市推荐:光大证券有限责任公司&│&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&与经营业&&&&&&&主承销商:经济开发信托投资公司&│主营范围:一般经营项目:对房地产投资,开发销&&&&&&&电话:021-&&&&&&&&&&&&&│售,咨询服务;矿业投资,金融投资,实业投资;建&&&&&&&&董秘:王信菁(代)&&&&&&&&&&&&&&│筑材料的经营;建筑工程的咨询服务(具体以经&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&│工商登记管理部门核准登记的为准)&&&&&&&其他都是副业，都是水货，城镇化最受益的当属中西部，发达地区哪里还用搞城镇化
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城镇化其实真正受益的其实是这些真正的，具有垄断资源的一级开发商
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关&键&词： 建业 集团 城市 运营 土地 一级 开发 方案 第一阶段 PPT 151
资源描述：
m 房地产智库序 m 房地产智库o 建业地产研究院自 2010年 8月 1日筹建以来，根据建业集团的整体发展战略，依靠原大道智源的研究成果和多年实践，经过深入的思考和研究，本着“一切为了建业”的办院宗旨，着手研究 “三驾马车”的战略规划，以图从产业体系、产品体系和运营体系等企业良性产业生态发展链完善的核心竞争力方面，使建业集团进行全面的提升。o 同时，根据建业集团发展的需要，转换思维模式，调整研究课题，紧紧围绕建业的发展，制定了地产研究院的发展战略规划和近期工作计划，以求尽快把研究院的研究成果转化为建业集团的“驱动力”和“核心力”，做好建业集团实现进军地产百亿军团、实现年复合增长率 20销售收入突破 300亿元、成为河南规模第一、市场占有率第一、赢利能力第一的伟大战略目标的“参谋部”和“智囊团”。 m 房地产智库3随着“中原经济区”即将纳入整体国家战略规划，河南经济的快速发展已是不争的事实。河南将成为下一步中部经济发展的焦点和热点，河南房地产业将迎来新的“黄金十年”，万达、恒大、中信、闽商、浙商等域外资本大幅强势进入，地方性企业也在抢掠有限的市场资源，建业集团如何在新的历史机遇下，继续保持“专业化领袖型区域品牌地产开发商”的“行业老大”地位，实现单一的“房地产住宅开发商”到商业地产开发及运营最后进入土地一级开发，实现一二三级市场联动，建业完善的产业生态链，使省域化扩张战略价值实现最大化，是建业集团面临的核心问题，也是建业地产研究院为之奋斗的目标！m 房地产智库4建 业 集 团城市运营暨土地一级开发方案（第一阶段）m 房地产智库前言o 建业集团作为河南房地产开发领域的第一品牌，在省域化聚焦发展战略的指引下，取得了良好的发展业绩，全面完成省域化战略布局，企业产品标准体系和管控体系趋于规范化。但在企业完成扩张区域布局之后，如何新形势下，抓住新机遇，更进一步提升建业省域聚焦商业模式的价值？如何实现建业本土化资源的价值最大化？o 在城市运营中，土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径；同时掌握核心资源和控制优势，可以左右二级开发和决定二级开发的节奏和方向。o 建业集团介入土地一级市场开发，凭借强大的品牌实力和本土化资源优势，控制上游资源，抢占开发先机，有效把握整体战略发展布局，合理调配资源优势，掌握核心竞争力，科学调整整体发展节奏，达到“攘外安内、众生共赢”的区域化商业模式价值最大化的战略部署，藉此完成从房地产开发商到城市运营商的转变，对建业集团省域化发展战略起着至关重要的作用，也是建业集团在新形势下完成下一个十年发展布局的核心导向。可全面提升建业集团的资源整合和赢利能力，形成进退自如、收张有驰、稳健发展、跨步超越的良好态势。m 房地产智库o 目 录o ■第一部分：土地一级开发概述o ■第二部分：国内土地一级开发市场状况o ■第三部分：河南省土地一级开发市场状况o ■第四部分：建业为什么要进入土地一级市场开发o ■第五部分：建业如何进入土地一级开发市场o ■第六部分：建业土地一级开发市场战略规划o ■第七部分：建业进行土地一级开发的融资模式o ■第八部分：m 房地产智库土地一级开发的背景? 改革开放以后，尤其是 20世纪 90年代以来，我国城镇化进程不断加快。到 2009年底 ,全国 31个省、自治区、直辖市共有设市城市 655个 ,城镇化水平 城镇人口达到 62186万。? 每年城镇化水平提高一个百分点 ,每年农村就有 1000万到 1200万农民进入城市。? 城市建设的巨大需求与城市政府有限的财政能力之间的矛盾。土地市场在发展中出现了诸如土地开发不规范、房地产市场秩序混乱、? 国家土地收益流失、农民失地等现象，不仅极大地浪费了有限的土地资源，也造成了国家财富流失、社会矛盾上升等不良后果。? 原有的土地开发、供应模式难以满足时代的要求，迫切需要一种 “ 通过基础设施建设促进土地升值，土地增值收益支持城市基础设施建设 ” 的滚动发展的城市经营理念。o7为了有效的规范土地市场，盘活和最大效率的利用土地，对土地开发、出让、利用等各个环节进行有效的调控和管理，国家借鉴国际经验推出了土地储备制度，并由此产生了土地储备开发制度。 在这种背景下，土地一级开发应运而生。m 房地产智库什么是土地一级开发8土地一级开发，是指由政府或其委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安臵、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。所以土地一级开发既是一种集征地、拆迁、补偿、规划设计、市政基础设施、公共配套设施和环境景观建设与一体的项目系统工程，也是一种集土地资源管理、城市规划、城市建设、环境保护等各政府部门管理与控制于一体的管理工程。m 房地产智库城市土地开发的规划体系是实施土地开发的依据城市规划纲要城市总体规划控制性详细规划修建性详细规划土地利用总体规划分区规划协调土地利用年度计划城市经济和社会发展规划宏观层面：对城市未来发展起着控制和引导作用微观层面：决定着土地开发的区域、布局、规模、m 房地产智库10土地一级开发特点1、平台优（政府、资金、品牌） 2、技巧高（高水平运作模式）3、收益大（约是城市综合体的 3倍，住宅的 5倍）4、风险小（风险可控）5 、 竞争 小（跳出传统二级开发竞争）6、易掌控（既可进行一级开发，又可进行二级开发）m 房地产智库11从内涵上看，土地一级开发除了是一个以 “生地变熟地 ”为主要特点的工程过程之外，还具有以下三个要素：1、 权属流转的过程土地一级开发的过程实际上是一个土地所有权、使用权等权属的转移和流动的过程。三 个要素3、 利益协调的平台2、 调控土地的手段土地一级开发是政府运用土地供应规模与节奏调控土地市场的重要手段。土地一级开发体现着以土地为载体的国家、企业 (一级开发企业 )和经济个体 (包含原用地企业、城市居民和农村农业生产者 )三者之间的利益关系，是三者利益协调的平台。m 房地产智库土地一级开发中涉及的权属关系土地权属关系土地所有权土地使用权土地一级开发权o是土地所有人对其拥有的土地依法享有的 占有、使用、收益和处分 的权利。o我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制（存量土地）和集体所有制（增量土地）。o是指民事主体在法律允许的范围内对国有土地或集体土地占有、使用和收益 的权利。o土地一级开发实施单位依照法定程序，对特定土地实施征收、拆迁、规划设计、市政基础设施建设、公共服务设施建设、管理、服务的权利。o获取土地一级开发权的方式：招标委托、授权委托和收购o上海市给予上海市地产集团暂时的成片土地使用权，有利于融资；o仅是土地一级开发权，难以获得抵押贷款。即使开发企业通过一级开发权权属证明抵押而获得信贷支持，本质上也是通过政府担保而获得贷款。m 房地产智库土地一级开发中权利主体与权属关系政 府一级开发主体二级开发单位土地所有权土地一级开发权（受限土地使用权）土地使用权熟地出让生地出让协助服务收回权利主体 m 房地产智库金融机构原土地使用者五大相关利益者专业咨询机构、工程承包商、m 房地产智库15土地一级开发与相关概念的区别与联系城市开发的对象不仅包括城市土地，而且包括城市矿产资源、无形资产、人力资源等。而城市土地一级开发的对象则是土地。二者是包含与被包含关系，同时土地一级开发又具有上述三方面更深层次的内涵。与城市开发如今推广储备土地的熟地出让，土地一级开发是土地储备的重要组成部分。另一方面，土地一级开发的内涵在不断扩大，一级开发主体不仅涉及土地开发环节，还涉及土地取得的环节，在这种情形下，土地一级开发大致等于没有储备期的土地储备。与土地储备在城市中，土地开发有一级和二级之分，土地二级开发通常是指房地产开发；土地供应是土地一级开发与二级开发的分界点，供应之前的开发属一级开发，之后为二级开发。与土地开发城市经营是指对构成城市空间资源、功能载体的自然资本、人力资本及其相关延伸资本 (如道路、广场冠名权 )等进行集聚、重组与运营，从而获得收益的行为。以土地一级开发为核心的城市土地经营是城市经营的重要内容之一。m 房地产智库16传统土地开发模式包办婚姻式由政府包办一切，把生地做成熟地、毛地做成净地后再出让给二级开发商，俗称 “五统一 ”或 “七统一 ”，由政府成立专门的旧改或新城管委会。这种模式需要政府投入大量的人力、物力、财力，属于最传统的办法，过去成立的各类开发区都采取这种办法，这种办法只能适用于有钱的政府。割腊肉式谁看上哪一块就割给谁，开发商、用地单位自行做一级和二级开发，这是没有办法的办法。这种方式的好处是政府无需投入，缺点是政府收益也低，城市整体规划难以实施，开发进度无法掌控、保障。城投公司模式政府先成立国有独资的一级开发公司，或者叫做基础设施公司、土地运营公司等，这种城投公司负责全市或者某种类型的全域土地开发，而不是仅限于某个项目、某个区域。这类公司有的挂靠在建设局，有的几个部门联合共管，有的干脆在财政局挂靠，因为投入的资金有保障。城投公司表面上是基础设施投入，实际上是土地运营。这就使得城投公司往往因与土地储备中心、市场中心的关系处理不当而出现 “越俎代疱 ”或 “施展不开 ”的现象。指婚式由政府指定一级开发商，一般为国有企业或关系户。因为没钱 “大包大揽 ”，又不安于、不忍心 “割腊肉 ”，一些政府采取了这种非市场化的指婚式。这种方式省钱省事，但开发效益不理想、机制不灵，甚至容易滋生腐败。招亲式政府公开招标方案优、信誉好、成本廉的企业承担一级开发。目前，公开招亲方式还缺乏全国性的制度，操作弹性大，争议也大，北京是最早出台相关政策的地区，但属于工程总承包式的招亲，只在 “选商 ”阶段实现了市场化，投资商参与的积极性不高，又容易引发曲线拿地的弊病 。蜜月式政府与开发商因为目中特殊利益或关系形成合作模式，政治的不确定性和企业的利益所需各打各的算盘，得到既定利益或由于政府官员更迭造成开发无法进行，而采取的非市场化的开发机制也无法保证整体开发效益的实施，开发进度也无法掌控。蜜月一过，即作鸟兽散。传统城市开发模式中国现行的土地管理体制下的土地开发一般程序是：向原驻地居民或农民低价征收土地，通过城市规划和土地利用规划调整实施土地变性、变用途，不断改善环境、提速交通、公建配套，再向二级开发商高价出让土地，获取土地巨大增值，政府聚集了大量资金，再用于城市建设的滚动开发，如此循环往复。无论是以存量地开发为主的旧城改造、城中村改造，还是以新增建设用地为主的新城区开发，根据开发主体、利益平衡及运作流程等的差异，大体可把城市开发模式分为以下几类。m 房地产智库传统土地开发模式与土地一级开发模式对比传统的土地开发模式（土地出让后开发）土地一级开发模式（土地出让前开发）m 房地产智库18四种模式模式一■ 一二级市场联动开发的传统模式，由企业主导■ 这种模式比较普遍，近期可能存在机会■ 长远来看，空间越来越窄模式三■ 政府和法定机构协作模式■ 由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发模式二■ 完全政府控制模式■ 完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业■ 成功的前提在于城市规模不太大，操作难度小、成本低，政府有能力承担全部的土地开发资金。模式四■ 政府主导、市场化运作模式（三级联动）■ 政府“抓两头”，即控制土地储备计划和供应计划；“放中间”，即充分利用社会力量实施土地一级开发■ 对于规划能力和财政力量不太强的城市，这种模式比较合适现阶段，m 房地产智库土地一级开发流程19向当地国土局提交土地一级开发申请当地国土局受理申请并进行土地开发项目预审组织编制土地储备开发实施方案编制土地一级开发实施方案确定土地开发主体按照规定办理相应手续 取得当地人民政府的批准文件办理征地、拆迁、m 房地产智库土地一级开发成本o 土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。o 土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。政府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如果土地一级开发成本超过投资者的财务能力，就会使决策者放弃土地一级开发项目。因此，在土地一级开发项目决策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评价的重要依据。m 房地产智库21类别 内 容项目前期费用 立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费；委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用；工程勘察、测绘、定桩费用；环境影响评价分析费用；交通影响评价分析费用；地震影响评价分析费用；地价评估费用；工程设计费及施工图审查费；招标代理费、招标服务费；工程保险费征地、拆迁费用 征地补偿费用 、拆迁补偿费用 、房屋拆迁评估费、拆迁服务费 、拆除工程费用 、古树保护及文物古建修护、还建费用 、其它公共区域市政基础设施建设费用场地平整费用及为各二级开发单位提供施工临时供水、供电设施、临时道路的铺设及维护费用 区域内永久性道路、桥梁建设费用 市政管线建设费用 (包括雨水、污水、中水、上水、电力、天然气、电信、热力等 ) 市政场站建设费用 (包括雨水泵房、燃气调压站、热力站、开闭站、区域中水站、区域管理中央监控室及涉及城市安全的公共设施等，其建设费用视规划情况而定 )配套公共设施建设费用 (区域内的交通智能化系统 、公共标识指示系统、安防监控系统、公共卫生间、垃圾收集转运站 、消防站、派出所、邮局等 )区域内公共环境景观建设费用绿化（花草、树木的种植）、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等区域内公共配套设施建设费用市政管理用房建设费用；机动车停车场（库）、非机动车停车设施建设费用；规划中其它须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用工程建设其他费用 工程监理费 ；竣工图编制费 ；建设期区域管理费用 ；项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用 ；项目后评价费用 ；其他管理费 该费用应根据项目的具体情况和土地一级开企业的管理水平、资源投入情况等进行核算。财务费用 土地一级开发主体资本结构和融资能力不同而有不同的融资方案，因此融资渠道、金额和期限完全不同，其融资成本应视具体情况分别测算。销售费用 土地一级开发主体为提升开发区域的土地价值，吸引二级开发商和最终用户，完成土地出让任务，尽快收回开发成本而进行的策划、推广活动，和因此发生的各种广告、宣传费用等应纳税费 土地一级开发涉及的应纳税种主要有：营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税、进口设备关税等，所得税。不可预见费 m 房地产智库22土地一级开发中的机会与盈利模式—— m 房地产智库23从价值链的分析出发，参与区域开发项目建设，通常承担四种角色 ：商业角色o 土地运营商o 房地产开发商o 房地产代理商 /中介机构o 运营管理 /物业管理土地开发 房地产开发 商业管理运营土地规划 /土地融资 /土地一级开发 /开发招商（营销）项目规划 /项目设计 /项目建造 /销售营销销售营销 /运营管理参与土地规划、一级开发和运营、土地营销在所购土地上规划并建造房地产项目，租售给驻商宣传，吸引驻商 宣传、营销，吸引驻商和消费者日常运营、m 房地产智库24在区域开发的每个阶段价值链中有不同的权力和利益点● 区域开发是一个价值创造的过程。●开发主体通过在价值链的不同阶段所拥有的权力和能力，来创造价值和获得利益。权能利益点?影响区域规划?掌握土地开发经营权?土地一级开发 (基建 )?低成本获取土地?与政府分配土地增值收益?一级开发的利润?土地转让权?招商引资?土地二级开发 (自营、合资、股权转让等 )?通过项目投资获得土地增值收益?招商佣金和租金?二级开发利润回报?商业经营、管理性持久收益?持续现金流回报土地开发 地产开发 业运营 m 房地产智库25“获取土地增值收益” 是参与土地一级开发的主要目的之一o土地增值收益的实现是开发商利益实现的重要保证o招商收益和开发收益的研究纳入到对“土地增值收益研究”的主线中去。获得土地增值收益招商佣金和租金开发收益自营开发联合开发利润从哪里实现？m 房地产智库26o国家禁止经营性用地的协议出让及私营机构拥有土地出让权。但我们仍将在现有政策框架下，试图探索开发商在直接获得土地收益上的空间。对获得土地增值收益的分析，以现有法律和政策为基础，分 直接获取 和 间接获取 两种模式来研究o在现有政策条件下，在土地一级市场获得土地使用权，对 土地进行项目开发、招商和合法转让 ，是常规的获得收益途径。获得土地增值收益股权转让公开转让直接获得收益间接获得收益进行土地一级开发，m m 房地产智库28如老居民区、城中村、老商业区旧城改造新城区 待开发 区产业集聚园区、“铁公机”交通枢纽区、资源性开发区如城市新区、撤乡进城新区、m 房地产智库29?方案一 间接获取土地收益—— m 房地产智库30我们研究了国内类似土地出让的相关案例进行经验借鉴某产业基地土地开发模式操作过程图政府与开发商之间达成地价协议挂牌前双方确定摘牌具体附属要求 ,m 房地产智库31间接获取土地的操作关键策略o成立若干关联公司，是成功获得所需地块的前提o通过摘牌获取土地，是实践中证明市场风险小、便于操作的获地方式o与政府在挂牌前达成默契，对土地竞争者设置门槛，是摘牌成功的关键?成立和运行关联公司，按地块分别获得土地的使用权。?每个公司作为法人实体，在土地一级交易市场上获得土地使用权、开发经营土地、依法转让土地。各个项目地块分别获取，降低了开发商的交易风险。?土地公开出让的方式有三种：招标、拍卖、挂牌。?招标有利于发展商进行理性决策，对于竞争者是一种水平上的考验。?拍卖容易操作，透明度高，公平竞争，但易受房地产气候的影响。?挂牌可以给予开发商和政府充分的考虑时间，实际上是延长期限的拍卖。挂牌交易可以通过附属条件设置门槛。?开发商与政府之间达成协议，以开发商与政府的双赢为前提。开发商在摘牌前一般对区域开发已有一定投入，或者允诺满足政府在区域开发中的特殊要求。m 房地产智库32转为综合用地通过土地使用权的获取和转让，开发商间接获取土地增值收益的模式成立工具公司与政府达成协议综合用地 工业用地分块拿地摘牌 竞标不改变土地用途改变土地用途协议获地招商、转租二级开发 依法转让自主开发联合开发股权转让二级开发收益 股权转让金招商佣金、m 房地产智库33?方案二 直接获取土地收益开发模式探索－－－m 房地产智库34兼顾和融合各方参与者的利益，是区域土地开发利用良性运转的保证o对于土地开发利用的探讨，必须从房地产各个参与者的目标和利益出发。o宏观形势和外部冲击，会影响各个参与方与欲开发土地之间的关系。o必须兼顾和融合各个参与者的切身利益。用户：所有者和租户政府 m 房地产智库35在对区域地块开发上，开发商与政府之间有共同利益和目标，也有潜在的利益冲突o开发商与政府之间在区域发展、经济目标实现和土地增值上有着广泛共同利益o同时，二者在土地增值的分配上也存在潜在矛盾冲突政府 m 房地产智库36由于面临着各自不同的约束，政府和开发商均难单独完成区域的成功开发政府 ?开发投入大，资金缺乏开发商 ?单独一级开发的政策约束和限制?投入大、风险高、周期长、回报利润低，不具有吸引力我们的解决思路是什么o m 房地产智库37成功经验借鉴：美国开发过程中公共、私营角色的配合 —— 开发模式的转型?公共部门和私营部门独立行使各自职能?任何利益交叉都被视为利益冲突?公共部门不承担任何商业风险特点原因?公共部门通过合伙、合资、合作开发方式，扩展原有的活动范围，承担新风险?地方政府开始把区域开发视为战略资源?公私合营开发在地区发展战略中占重要地位?公共部门：制定法规和总体规划?建学校、道路、卫生、供水、取暖?私营部门：拟定项目、制定项目开发计划职责划分?公共部门：成为开发者、租赁者、权益投资者、土地出租人、特定项目选择者、经营者；提供特殊的融资政策、税收减免政策?私营部门：完成地上建筑建设、项目的经营?联邦政府城市投资减少?减税公决，使得不能提高税收和批准增发新债券，政府寻找新的资金来源?财政紧缩、土地增值，地方政府把开发视为战略资源， 这种资源能够产生新市区、挖掘潜在土地价值、为基础设施建设提供财政支持、刺激经济增长、提供就业机会20世纪初 70年代后期 m 房地产智库38公私协议合作开发符合开发商的利益o公私协议合作开发对私营部门的利益影响 ?创造更利于协作的政策环境?如果需要，政府可提供资金或政策支持?降低开发成本及商业风险，保证开发商利润的实现?有公共机构参与投资的项目更容易得到政府的批准，批准的进程也会加快?公共部门的期望值不是随着市场的变化而变化，反而对政治环境的变化非常敏感，容易受影响而发生变化?政府和开发商在利润分配商存在潜在矛盾，m 房地产智库39公私协议合作开发与政府的战略目标一致，能够实现政企双赢o公私协议合作开发对政府部门的利益影响?更好的实现政府公共目标?能够使政府拥有持续的现金收益流?充分利用私人开发商的开发经验及创造力?作为土地所有者、m 房地产智库401、 大规模区域开发的成功，往往是政府和开发商合作的结果?公共部门通过与房地产开发机构合伙、合资、合作开发方式，整合社会资源进行区域整体的一级开发?政府和开发商通过协议分担风险和分享开发收益?m 房地产智库412、 公私之间的关系密切性和利益一致性是促成公私合作成功的前提o政企之间良好的关系、他们之间利益的一致性，是促成公私合作的必要前提。m 房地产智库42因此，公私协议合作开发的方式是值得我们借鉴和学习的实际上，公私合营的合作方式，在世界上许多国家，比如说美国、英国、南非，东南亚，瑞典等西欧国家已经被广泛采用，并获得成功。开发规模大在美国：公共设施与商业计划的公私合作发展项目投资额在美国目前每年已经达到 500亿 国各级政府共拥有价值 56亿美元的地产权益运用领域广在英国：?政府 /大学 /学校 /地区办公室建筑?城市土地的混合使用?居住物业（高层、花园公寓）?酒店 /会议中心及会议酒店?机场?大学设施及学生公寓?科技与生物科技公园?运输类物业?m 房地产智库43公私协议合作的执行操作程序1：项目战略定位2：建立项目目标体系3：构建项目发展愿景4：拟订土地、建筑及基础设施开发计划5：完成 &修改总体规划设计6：拟订项目整体发展预算案7：完成项目整体经济分析8：完成项目整体阶段发展计划9：分别完成公共 /私营部门经济分析10：分别制定公共/私营部门的投资、发展及运营计划11：规划设计报批14：组建公私合营组织架构13：报请政府批准成立 成项目的整体立项审批16：资金到位，开始施工12：协商并签定公私合营合作协议：拟订土地、建筑及基础设施开发计划：完成 m 房地产智库44整体公私协议合作开发的运作模式关键举措土地一级开发公开招标土地开发权建立 ?与政府形成战略伙伴关系，分别与土地管理部门、招商局签订框架性协议?成立 成组织架构?进行土地开发前的毛地价值评估?府组织验收一级开发后的土地，并进行成本核算?政府在土地交易中心进行土地交易，公开招标土地开发权?按照框架性协议，进行土地增值收益分成2 3 4分享土地开发权出让收益开发商的利益实现 开发成本（税收返还）关联公司摘牌获得部分土地开发权?m 房地产智库45国，巴尔的摩公共部门的参与 私营部门的参与巴尔的摩住房与社会发展局 供技术提供土地、地下设施、停车场、公共设施提供资金提供融资服务 利润限定在 10％开发结果：?实现了公共利益?实现区域开发，地区经济增长?m 房地产智库46布鲁克林的区域发展，美国，纽约?究和高新技术为一体的大规模综合中心，占地 16英亩，项目的规模和密度均较大。?由于开发规模和风险太大，不可能由城市政府或私营开发商独立开发，所以采用公私合营方式。由纽约市政府、理工大学和 发结果：?显著地改善了布鲁克林中心区的面貌，提升了政府形象；?该项目体现了公共 /私营联合开发的强大力量。m 房地产智库一级开发盈利模式，本质仍在于卓越地控制成本，为获取二级开发土地使用权创造条件? 根据有关土地部门、专业咨询机构的判断，以及当前各地的操作实践，一级开发主体与政府分享土地开发增值收益的前景并不乐观。?当土地一级开发成本加出让金不高于政府规定的基准地价时，一般都会放行。鉴于一级开发占用资金量大，周期长，因此，各地政府在对土地一级开发成本的审计与评估时，为一级开发商保留了一定的盈利空间。?通过优化规划方案，可以节省成本，增加土地价值，提高对二级开发商的吸引力。通过优化市政规划方案，可以有效控制市政基础设施投资；通过优化土地利用性质和开发强度，可以提高土地价值，促进土地上市交易。?为上市交易时取得土地使用权，创造有利条件。熟悉当地社会经济环境，m 房地产智库借鉴：国内外新城开发模式o 地产研究院研究国际国内新城开发案例发现，新城开发可归为 3+5模式：即按地理空间划分为远郊新城、近郊新城和城中新城三大类，按发展驱动力则分为居住新城、产业新城、交通新城，行政新城以及都市副中心五大类。48远郊新城： 霍华德式的田园梦想远郊新城的特点是避免在城市边缘地带开发，通过征购低地价的远郊农地以降低新城开发成本。伦敦模式：尽管新城在空间上与伦敦保持较远距离，注重独立性，但在经济功能上却与之形成互补。但新城最终并没达到工作和生活的平衡，部分人要去伦敦等大城市就业，周边城市的人也跑来新城就业，独立自主的生活设想在实践中被证明过于理想化。近郊新城：三种发展路径法国模式：法国近郊新城一般离中心城市 20－ 40公里，在半城市半农村地带开发。与英国新城保持独立不同，近郊新城注重通过多种便捷的交通方式来从空间上保持与中心城市联系，并布局多种功能，实现综合开发。美国模式，也称为边缘城市模式。其首要特点是并不独立于中心城市，而是与之一起组成多中心的大都市圈；其次是低密度地开发建设，办公楼、住宅都位于绿地环绕的空间之中；对外交通则以高速公路和小汽车为主，公交体系比较滞后（人口的低密度是其原因之一）。目前，边缘城市已成为美国中产阶级的主要居住场所，但随着人口的增长，交通拥堵等城市问题也越来越突出。澳大利亚的郊区新城在布局上与美国类似，但为防止城市无序蔓延，新城由政府做出总体规划来引导城市发展，以避免纯商业行为带来的不良影响。在城市建设上，强调在原有城镇基础上进行发展，提高土地的利用强度，进行高密度的办公、居住开发，始终坚持以轨道交通为主的公共交通体系建设。同时，为避免新城开发对中心城市的发展造成不良影响，政府限制了部分郊区产业的发展以及城镇的规模。m 房地产智库49城中新城：旧城的破茧重生城中新城，即对老旧城区进行大规模更新改造而重新繁荣起来的城市片区。城中新城的样本当属日本的六本木，这片原来由狭窄街道和拥挤建筑构成的区域，经过长达 17年的筹备改造，已经成为集多种功能为一体的超大型复合都会社区和东京重要的商务区之一。居住新城：住宅区的另类表达居住新城的缘起是为了疏散市区过度拥挤的人口，改善居住环境抑或为中低收入家庭提供住房，而在城市边缘地带开发的大型居住区，如北京的天通苑。但单纯的住宅开发最严重的问题莫过于工作和居住的严重分离，使得交通设施在上下班高峰期拥堵不堪，而增建交通设施又会造成平时的闲置浪费。居住的过于集中，往往造成商业、教育等公建配套供应不上，使得早期入住的居民生活极其不便。目前单纯的居住新城开发越来越少，原有的大型居住区也在慢慢引入新的产业以平衡城市内部功能。产业新城：工业的集聚地产业新城最开始是由于中心城市地价的高昂使得工厂原地扩张成本巨大，而功能布局的混杂和人口密度的加大，导致了生活环境恶化。重工业首先迁出城市，随后轻工业也逐渐外迁。但为避免重蹈布局混乱和土地资源的浪费，政府在城市边缘条件适宜的地方划出一片区域进行引导，由此形成了产业新城的雏形。但最开始产业的外迁，职住分离造成的钟摆式交通等另类城市问题随着产生。于是，在产业新城布局适当的住宅、商业和公建配套，使之达到一定的工作和生活的平衡，成为后来产业新城发展规划的共识。国内产业新城发展的典范应属苏州工业园，其规划将清洁的轻工业围绕居住邻里和商业中心布局，使得工作、生活和居家相互靠近，并达到了四个平衡：用地平衡、就业平衡、商业设施服务平衡以及生活居住区平衡。m 房地产智库50交通新城：对枢纽优势的依托城市地理学认为，地理位置在一个城市的产生、发展和没落中起着重要作用。古代城市一般都修建在位置优越的地方，随着经济发展模式的转变，地理位置的优越程度也在随之改变，原来区域的边缘可能由于对外贸易的兴起而崛起新兴的城市，如 20世纪初的上海。而交通模式的改变，也可能诞生新的城市，如铁路的建设使得石家庄从一个小村庄跃居为大城市。当今，交通新城的主流趋势是在城市周边依托空港、海港和高铁，发展具有独立城市功能的空港新城、临港新城、临铁新城等等。这类新城不同之处在于，其产业的发展是依托于交通枢纽优势，根据其发展物流、加工制造、商贸会展、商务办公等产业链，并适当配置居住以及必要的公建。行政新城：政府主导的典型行政新城是指以行政中心搬迁为先导而开发起来的新城。这类新城开发，初始驱动力在于大规模的政府搬迁，既加快了区域基础设施的建设速度，又为区域发展提供了初始需求。为避免单一的行政办公职能导致城市功能的不平衡，行政新城一般要发展相关产业。国内行政新城发展较为成功的有深圳将市政府由罗湖区迁往福田区，青岛将市政府从旧城区迁往东部新区，这两个城市政府目前所在地，都已成为当地最为繁华的金融、商业和办公中心，地价也超过了原来的旧城中心。都市副中心：新城发展的归宿都市副中心是指由于多种因素的共同驱动，促使一个具备完善城市职能并能与原城市中心相媲美的新城形成。最开始新城可能以产业、交通或者行政力量的驱动为先导，后来在多种力量的作用下，使得城市功能越来越完善。北京的望京，原来是一个纯粹的卧城，被誉为 “亚洲第一社区 ”，后来通过望京核心区域的商圈发展、高科技产业的引入以及总部企业的集聚，使得这个区域拥有北京最好的商务、生活环境，都市副中心已初具雏形。m 房地产智库51建业地产研究院认为，理想的新城应该是： 以人为本的城市设计，注重公共交通体系建设和导向发展，多功能的城市布局而不是功能的单一开发，既注重与外界保持良好的联系又注重独立的城市内部平衡结构，既强调土地利用的集约化和多样化又注重舒适工作生活环境的塑造。Pagew
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本文标题：《建业集团城市运营暨土地一级开发方案第一阶段PPT》(151页) 链接地址：
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