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整体上看，企业外部环境分析的内容主要包括（)。A．宏观环境B．产业环境C．市场环境D．企业资源E．企业管
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整体上看，企业外部环境分析的内容主要包括()。A．宏观环境B．产业环境C．市场环境D．企业资源E．企业管理能力此题为多项选择题。请帮忙给出正确答案和分析，谢谢！
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宏观调控政策下房地产市场营销对策研究
发布时间： 09:47
摘　要：随着房地产市场竞争的加剧、房地产价格的过快上涨，政府出台了一系列房地产调控政策。房地产企业面临资金链断裂压力，消费者持币观望，楼市成交量严重下跌，楼市进入“寒冬”。如何在复杂多变的市场竞争中持续生存和稳定发展，成为大多数房地产企业首要解决的问题。本文主要针对当前房地产中存在的问题，探讨房地产企业的市场营销对策，为房地产企业的可持续发展提供一定的理论参考。
关键词：房地产企业；房地产市场营销；宏观调控 & &&& 近年来，随着我国城市化进程的加快，掀起了房地产投资热潮，许多城市的房地产价格也飞速上涨，海外热钱也不断涌入，纷纷抢滩大陆房地产市场，在加剧市场竞争的同时，对房价飙升起到了推波助澜的作用。为了控制房地产业发展过快、挤压房地产泡沫，我国政府密集出台了一系列房地产宏观调控政策，通过“限价”、“限购”、“限贷”、“加大保障房供应”等举措调控和抑制房地产业，至2012年，宏观调控已现明显成效。然而，银根收紧、利率提高，增加了房地产贷款的难度，房地产开发商面临项目停工、资金链断裂的威胁。消费者购买意识日益理性、持币观望，楼市成交量严重下跌，房地产价格大幅下跌，楼市进入“寒冬”。&&&&& 严酷的现实，复杂的需求环境，日益激烈的市场竞争，迫切需要房地产企业认真思考：该采取什么样的房地产市场营销策略，才能更好地卖掉房子、更快地回笼资金？该采取什么样的措施，才能更好地持续生存、稳定发展？一、现阶段房地产市场营销存在的问题&&&&& 首先，大部分房地产企业市场营销观念落后。&&&&& 目前，中国省级城市34个（含省会、直辖市、特别行政区等），地级城市333个，县级城市2862个，除北上广等一线城市和省级城市的部分房地产企业注重科学合理的房地产市场营销研究，其余绝大部分房地产企业对市场营销观念的认识尚处于初级阶段。具体表现如下：&&&&& 有些房地产企业在项目运作过程中，没有进行系统的房地产市场营销策划，缺乏系统的决策体系和科学的理论依据，随意性较大。有些房地产企业对房地产市场营销的认识肤浅，认为市场营销就是卖房子，片面强调“卖房”，忽视了市场营销策略的其它部分，没有真正把房地产市场营销策略落实到实处。还有些房地产企业的观念仍然停留在以产品为主的阶段，缺乏以客户需求和感受为导向的房地产营销观念。&&&&& 其次，对市场调研的认识不足，或做得不够。&&&&& 源于市场营销观念的落后，很多房地产企业对房地产市场调研的重要性认识不够，往往忽略项目前期的市场调研，或是做了市场调研，但浮于表面，调研得不够深入细致、不够准确，从而影响了房地产市场营销策略的科学制定，常常在销售时才发现自己的楼盘有这样那样的劣势、缺点，最后导致产品销售速度过慢，直接影响到了房地产企业的经济效益和效益。&&&&& 第三，对房地产产品的文化内涵挖掘得不够。&&&&& 选择住所，不仅是选择房子，更是选择了一种文化氛围、一种生活方式。随着经济的发展和人们认识水平的提高，现代人买房，不仅追求居住空间的物质环境，更追求文化氛围，追求生活的品味、内涵和社交层次。在市场产品同质化越来越严重的今天，社区文化逐渐成为购房者选择居所的重要标准。但在营销实践中，不少房地产企业对文化内涵的挖掘工作做得不够，把本来很好、内涵丰富的小区未经深度加工，只是作为“房子”简简单单推向市场，从而影响了楼盘的销售；或对居家文化的内涵理解不够，牵强附会，捕风捉影；或将在大城市做的很好的卖点搬来照用，安在自己开发的小区上，显得不伦不类，让人哭笑不得、无所适从；或夸大功能，对某些单一功能演化出来的概念不遗余力大肆炒作，低估了潜在购房者的品味、内涵，让人心生反感，影响销售。&&&&& 第四，对网络营销重视不够。&&&&& 近年来，随着互联网的发展和信息技术的进步，网络在人们生活中发挥的作用越来越大。潜在购房者群体中除了部分不会上网或不习惯上网的老年人，大部分都是年龄相当的青年人、中年人，他们在工作、学习和生活中对网络的依赖程度远远超过了人们的想象。网络作为宣传的一种重要媒体也被广泛利用，被称为报纸、杂志、广播、电视之外的第五大媒体。然而很多房地产企业，尤其是一些二三线城市的房地产企业，对网络营销的重视不够，他们除了在当地的政府网站或网站上泛泛地发些楼盘广告，便不再做更多的工作，潜在购房者很难查到具体的项目信息，甚至查不到开发商的企业门户网站，极大地影响了潜在购房者对项目的前期了解。网络营销的缺失，无形中流失了大量的潜在客户，降低了项目的营销效率。&&&&& 第五，品牌意识缺乏。&&&&& 随着城市居民生活水平的提高和居住环境的改善，购房者对住房功能的需求正在向纵深发展。现代人买房，大多追求住宅的多功能性，关注住宅环境的营造，重视文化品位等。住宅需求的多样性与高品味，实质是对住宅品牌的追求。据有关调查显示，一个知名品牌能将产品本身的价格提高20%-40%，甚至更高。而在房地产企业中，全国注册的房地产企业有6万多家，目前有楼盘在开发或者销售的，也有2万多家，但众所周知的也仅有“SOHO中国”、“万科地产”、“华润置地”、“中粮地产”以及“绿城中国”等注重企业品牌建设的若干知名房地产企业，其它大多数房地产企业缺乏品牌意识，使产品本身的价格难以通过品牌获得提升。&&&&& 第六，对各种调研分析工具、模型、统计方法使用的不够。&&&&& 房地产市场营销策略的制定是一个综合性、系统性的工作，需要在先进的理论指导下，综合运用各种分析工具、模型、统计方法来实现。好的房地产市场营销策略是靠市场来检验的，同时也是在科学的理论指导下得到的。而现阶段大部分房地产企业在做市场营销策划时，要么根据以往经验，把之前用过的市场营销方案稍作修改就再次投入使用，要么拿其它企业做的市场营销方案照搬照用，凡此种种，不一而论。这种忽视楼盘个性、不实事求是的做法，既是对企业的不负责任，又严重影响了房地产市场营销策略的科学性、合理性，降低了房地产市场营销工作的效率，严重制约着房地产产品的市场营销实践，对企业的长远发展产生了深刻的负面影响。二、宏观调控政策下，房地产市场营销的对策建议&&&&& 第一，更新房地产市场营销观念，适应形势发展。&&&&& 积极改变房地产市场营销观念，将房地产市场营销提高到关乎企业生死存亡的战略高度
，以客户需求和感受为主线，从各个环节认真把控，实行全程营销。房地产行业是个综合性行业，需要多个企业共同经营，多种行业协同作战。从选址、设计、施工、竣工、销售到售后,全程涉及投资咨询、市场调研、项目策划、建筑设计、施工、销售推广、物业管理等多个机构。只有端正态度、更新观念，以客户需求和感受为导向，将房地产市场营销贯彻到各个环节，从细节上来把握好，才有可能保证产品质量，盖出让消费者满意的好房子。&&&&& 第二，重视市场调研和预测，做足市场营销策略制定前的准备功课。&&&&& 房地产市场调研是房地产企业获取准确市场信息、进行可靠营销决策的前提。只有通过准确充分的市场调研，房地产企业才能了解房地产市场的发展状况和其他同行的经营状况，才能了解潜在购房者的心理状况和实际需求，进而才能进行有效的房地产市场营销决策。实践证明，在竞争越来越激烈的房地产市场上，只有进行认真、细致、有效的市场调研，才能获得准确的市场信息，进行准确的市场预测和产品定位。进行房地产市场调研时必须遵循准确性原则、及时性原则、针对性原则、系统性原则和经济性原则，只有这样，才可以避免调研不够细致、不够准确、不够及时等弊端。&&&&& 第三，深度挖掘文化内涵，为房地产产品赋予生命。&&&&& 重视潜在购房者的文化追求，深度挖掘文化内涵，营造与本项目消费者层次相匹配的生活氛围和文化环境，尽可能地满足购房者的精神需求。在项目配套设施方面，要注重各种配套设施与社区文化的协调性；在文化氛围方面，可以建立各种各样的平台和机会促进社区居民的交流与互动，如建立会所或交流中心，建立社区网络交流平台，举办社区沙龙及各种文娱、体育活动等，使社区居民加强认识和了解，为居民营造一种属于他们的个性化都市生活圈。&&&&& 第四，充分重视网络营销，为营销策略注入新鲜元素。&&&&& 房地产企业应该与时俱进，充分利用网络资源，在传统广告策略的基础上认真研究网络营销的内容、形式，增加网络营销这一广告方式，扩大项目信息的覆盖范围。通过网络，房地产企业可以实现三方面的功能：（1）通过门户网站、专业网站及自建网站等方式，在网上对开发项目进行广告宣传；（2）对客户进行项目产品的网上调研，接受意见反馈；（3）通过网上的一些营销方式给项目造势，提升项目人气。就实践效果而言，网络营销除了具有电视媒体的优点外，还具有信息量大、重复出现、双向信息沟通、时效性强、成本低等优点。房地产企业应充分利用网络资源，不断为房地产市场营销注入新鲜元素，以满足项目信息广泛、有效传播的要求。&&&&& 第五，建立品牌意识，赢得消费者的深度信赖。&&&&& 品牌能提供比一般产品更多的价值或利益，是房地产企业开展市场竞争的利器。具有优质品牌的住宅更容易抓住消费者的眼球，赢得消费者的信赖，获得其认同。真正的房地产品牌的内涵是为社会公众提供合理的、人性化的“建筑空间”，并赋予其现代精神、个性化的生活方式及价值。因此房地产企业在打造房地产品牌时不仅要注意房屋品质、社区环境、文化氛围等，更要注重物业管理的完善,注重售后服务,注重与房屋品牌相关产业的打造。一个黄金品牌的树立是需要很长时间的,在其打造过程中要经历很多的风雨才能得以屹立。因此，房地产企业不仅要树立品牌意识，还要积极主动地把品牌当作一个目标去追求、去完善，这是房地产企业生存发展的必然选择。&&&&& 第六，充分利用各种相关分析工具、模型、统计方法，提高房地产市场营销策略的科学性和合理性。&&&&& 相关工具、方法、模型的使用，不仅有助于提高工作效率，而且有助于提高房地产市场营销策略的科学性和准确性。在房地产营销策略的制定过程中，房地产营销策划人员应熟练掌握并习惯运用各种相关工具、方法，如SWOT分析法、STP分析法、5W1H消费者购买行为分析法、调查问卷法、定量预测法、定性预测法、回归分析预测法、横向对比法、房地产定价法等。实践证明，它们的正确使用，在房地产市场营销策略的制定过程中发挥着重要作用。只有房地产企业不断将房地产市场营销策划从感性向理性过渡，从经验向科学发展，才能提高房地产市场营销策略的科学性和合理性，所制定的房地产市场营销策略才能经得住市场考验，在房地产市场营销的实践中发挥巨大作用。&&&&& 总之，复杂的市场环境，残酷的现实考验，激烈的市场竞争，对房地产市场营销提出了更高的要求。房地产企业要想迎接挑战、平稳渡过难关，必须突破传统营销观念，与时俱进，不断创新，为传统房地产市场营销策略注入新鲜元素，方可适应当前形势，在残酷的现实考验下逆风发展，再塑辉煌。&&&&& 参考文献：&&&&& [1]李英，周宇.房地产市场营销[M].清华大学出版社,2010年12月第1版.&&&&& [2]王艳梅.宏观调控背景下房地产企业营销策略创新[J].商业时代,2010年22期&&&&& [3]马妮娜.2010楼市新政策下的房地产营销策划思考[J].宿州学院学报，2010年9月第25卷第9期&&&&& [4]徐丽蓉.新形势下房地产营销策略研究[J].湖南社会科学，2011年第3期&&&&&&[5]杨莉,田沃,冯万忠.新形势下我国房地产营销应把握的几个关键点[J].资源与产业，2010年4月第12卷第2期&&&&& [6]韩结.浅析国家宏观调控下房地产市场营销策略[J].现代经济信息.2011年04期&&&&& [7]李佳,刘艳花,邢佳维.浅议房地产网络营销[J].《合作经济与》,2011年1月号上（总第408期）
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鄂ICP备号-1房地产营销管理期末考试参考资料---简答题
1、 营销管理的实质是什么？答：营销管理的实质是：①、营销管理是企业经营活动一项重要的智能管理。营销管理的作用是促使企业经营与市场环境相适应。②、营销管理的实质是需求管理。市场营销管理就是要针对不同的需求情况做出适当的计划与安排，使之与企业的共给相协调，最终取得消费者、企业和社会整体利益的最大化。③、营销管理是对目标顾客的管理。商品需求是消费者受其购买力所制约的对市场商品的需要量，需求的主题是顾客。2、 简述房地产营销管理的含义和内容？答、房地产营销管理是房地产企业对市场营销活动所进行的分析、计划、实施与控制过程。气海形式在企业总体战略规划指导下，确定房地产市场营销观念和制定房地产市场营销职能战略，主要内容包过三个方面：①、企业战略规划与营销战略职能制定；②、营销管理过程控制；③、营销管理活动实施。3、如何理解企业战略规划的重要性？答：①、企业战略规划是企业生存发展的出发点；②、 企业战略规划是有利于增强企业的应变能力；③、 企业战略规划有利于发挥企业的相对优势；④、 企业战略规划有利于提高企业的经营能力；⑤、 企业战略规划有助于增加企业利润。 4、企业如何根据不同的市场需求形态制定相应的营销管理任务？答：1、潜在需求——开发性营销，是指没有被满足的需求。2、下降需求——恢复性营销，是指市场上对某种产品或服务的需求逐渐减少，出现了需求衰退的现象。3、不规则需要——协调性营销，指市场需求量和供应能力之间在时间上或空间上的不平衡，是供求矛盾的市场表现。4、饱合需求——维持性营销，指市场上对某种商品或服务的需求水平和需求时间与企业预期需求和时间基本一致。5、超饱合需求——增长性营销或限制性营销，指市场出现供不应求的现象。6、否定需求——改变性营销，指消费者拒绝购买消费。7、有害需求——抵制性营销，指对消费者身心健康有不利影响的需求。8、无需求——刺激性营销，指消费者对某种产品或服务器缺乏了解而不感兴趣。5、简述房地产企业战略规划的主要内容?答：一般地讲，房地产企业战略规划包括五个主要内容：确定企业使用、规定企业目标、制定业务投资计划、制定企业业务发展战略、战略评价与抉择。1、明确企业使命。2、确定企业目标。3、企业的业务投资组合。4、制定企业业务发展战略。5、战略评价与抉择。6、企业业务发展战略的主要类型有哪些？答：1、密集性成长战略，指通过当前产新产品的市场渗透、市场开发以及产品开发三种策略方式求得成长发展的战略。2、一体化成长战略，包含有垂直一体化和水平一体化。3、多角化成长战略，成长战略包括同心多角化、水平多角化和复合多角化。7、简述房地产企业营销管理过程的主要程序？答：主要程序：①、分析市场机会；②、研究和选择目标市场；③、市场定位；④、制定市场营销组合；⑤、安排企业营销预算；⑥、执行和控制营销计划。8、简述房地产市场营销环境的主要内容？答：房地产市场营销环境主要包括两个方面的构成要素：一是宏观环境要素，即影响企业微观环境的巨大社会力量，如：人口、经济、政治、法律、科学技术、社会文化及自然地理等多方面的因素；二是微观环境要素，即指与企业紧密相联，直接影响其营销能力的各种参与者，这些参与者包括企业的供应商、代理中间商、顾客、竞争者以及社会公众和影响管理决策的企业内部各个部门。9、简述房地产营销微观环境的主要内容？答：主要内容:①、购房者；②、竞争者；③、上下游企业；④、公众；⑤、企业内部环境。10、简述市场营销环境分析的SWOT法？答：SWOT法是优势、劣势、机会和威胁的意思。其中，机会和威胁是影响企业的外部因素；优势和劣势是影响企业的内部因素。包括：①、市场机会分析；②、房地产企业环境威胁分析；③、房地产企业内部环境分析（优势/劣势分析）。11、简述房地产市场调查的主要内容和程序?答：主要内容：①、市场环境研究；②、市场需求研究；③、消费者研究；④、价格研究；⑤、产品研究；⑥、分销渠道研究；⑦、市场竞争情况研究。主要程序：①、调查准备阶段；②、正式调查阶段；③、提交调查报告阶段；④、跟踪调查阶段。12、房地产市场预测主要包括哪些程序？答：①、确定具体的预测目标；②、搜集和分析有关的历史和现实数据资料；③、选择预测方法和模型，进行预测；④、确定预测结果；⑤、写出预测报告。13、试说明定性预测与定量预测的区别？定性预测主要凭借人的经验以及分析判断能力，着重于事物发展性质的预测，着重于事物发展趋势、方向和重大转折点的预测。当企业对预测对象所掌握的历史资料不足、影响因素复杂的情况下，采取定性分析的效果较好。定量预测法是运用一套严密预测理论和和概括这些理论所建立的数学模型，对预测对象目标运动质的规律进行描述，据以预测未来量的变化程度。即通过科学的程序预测经济变量在未来的发展变化的具体数值，因而较定性预测可靠。14、简述影响消费者购买行为的外部因素与内部因素的主要内容。
内部因素：消费者心里过程（认识过程、情感过程和意志过程）和消费者个性心里（个性心里特征和个性倾向性）是形成和决定消费者购买行为最为重要的心里因素：。
外部因素：社会文化因素社会阶层、相关群体、家庭状况等。经济因素：主要受消费者收入情况、消费者支出模式、消费信贷、居民储蓄等因素。15、消费者购买行为过程包括哪些主要环节？消费者购买行为过程主要包括：认识需要、搜集信息、分析评价，购买决策、执行购买。16.房地产目标市场决策有哪些类型？各有什么优缺点？答：房地产目标决策有三种类型，分别是市场整体化策略、市场分析化策略、市场密集型策略。市场整体化策略：是以整体为服务对象，一种产品，一种市场组合策略供应所有的顾客。 优点：①产品单一，易于大批量生产，提高生产效率
②有助于争创名牌，提高产品声誉
③可以简化经营方式，节约营销费用
缺点：①难以满足消费者日益增长的多样化需求
②不易明确市场目标
③经营风险大
17.简述房地产市场定位的基本原则。答：①实事求是,尊重客观规律的原则 在实施定位研究决策过程中，切忌主管臆断，凭空想象，应当做到使市场定位的每一个决策、每一个创意都是有根据的。
②循序渐进，逐渐深化的原则
在市场定位过程中，要注意把握全局，统筹兼顾，既要由宏观到微观，由全局到局部，由抽象到具体，由表及里的循序渐进，按程序进行；又要注意各个阶段的渗透及互相影响和协调。
③虚实结合，以实为主的原则
在房地产项目市场定位中，既要有理念上的创新、概念设计、文化内涵，更要在项目的建筑风格、规划设计、配套设施以及物业管理、社区服务中具体体现出来。18.简述房地产市场细分的标准和要求。答：房地产市场细分的标准：依据一定的细分变数，将房地产市场总体细分为若干具有相似需求和欲望的房地产购买这群体的过程。而房地产市场细分，是依据顾客需求的差异性来决定的，所以，造成顾客差异性的主要变量因素就是市场细分化的标准。
房地产市场细分的基本要求：
①可衡量性：是指被大致测定的各个市场的现实（或潜在）购买力和市场规模大小。
②可进入性：是指房地产经营企业有可能进入所选定的分市场的程度。
③可盈利性：是指房地产经营企业所选定的分市场的规模足以使本企业有利可图。
④可行性：是指房地产经营企业是否对自己所选择的细分市场，制定和实施相应有效的市场营销计划。
19、目标市场的选择可采用的策略有哪些？答：策略：①、产品-市场集中化；②、产品专业化；③、市场专业化；④、选择性专业化；⑤、全面覆盖。20、简述房地产产品的概念和分类？答：概念：房地产产品是指可满足使用者居住、生产、经营等需要的一定建筑实体与相应服务的综合体。分类：①、房地产核心产品；②、房地产有形产品；③、房地产附加产品。21、简述房地产新产品开发的程序？答：①、新产品构思；②、构思的筛选；③、产品概念的形式与验证；④、制定营销策略；⑤、商业分析；⑥、项目开发；⑦、市场试销；⑧、正式投放市场。22、什么是品牌的概念？房地产品牌有什么作用？答：品牌就是企业为自已的产品和服务规定的商业名称和标志。房地产品牌的作用有:1、有利于企业进行广告宣传，节省促销费用。2、简化了企业的新产品引入和推广。3、有利于企业进行市场细分和市场定位。4、帮助建立顾客群的需求偏好，培养忠实客户。5、有利于树立企业形象。6、增加企业的无形资产。23、产品生命周期各阶段有哪些特点及相应的营销策略是那些？答：产品生命周期各阶段的特点有：1引入期、销售额低，2、成长期、销售额迅速上升，3、成熟期、销售额达到顶峰，4、衰退期、销售额下降。相应的营销策略有：1、引入期、快速掠取、快速渗透策略，2、成长期、改善产品品质开拓新市场，3、成熟期、调整市场，改进产品，调整营销组合，4、衰退期、集中、维持、放弃策略。24、简述影响房地产定价的主要因素？答：1、影响房地产定价的微观因素，是指具体影响某宗房地产价格的影响因素。包括房地产自身条件和环境条件。
2、影响房地产定价的中观因素，是指房地产所在市场和区域的特性对房地产价格水平的影响因素。包括商
服繁华程度、交通条件、基本设施和区域环境条件。3、影响房地产定价的宏观因素，是指对房地产价格及其走势有着普遍性、一般性、共同性的影响因素。包括行政因素、经济因素、社会因素、人口因素、心理因素和国际因素。25、企业定价目标主要有哪些选择？答：企业定价目标是指房地产营销者在定价时预先考虑到房地产商品的价格实现后所应达到的目的。定价目标大致有以下几种：①、以获取最大利润为定价目标；②、以获取合理利润为定价目标；③、以获取合理投资报酬率为定价目标；④、以保持市场占有率为定价目标；⑤、以稳定市场为定价目标；⑥、以保障社会福利为定价目标。
26、简述房地产定价的主要方法和策略？答：主要方法有：①、成本加成定价法；②、需求导向定价法；③、竞争导向定价法。策略：①、新产品定价策略；②、价格折扣策略；③、需求差别定价策略；④、心里定价策略。27、简述影响分销渠道设计的因素主要有哪几个方面？答：①、产品因素；②、市场因素；③、环境因素；④、企业因素。28、试述房地产直接销售渠道及间接销售渠道的优缺点及其适应条件？答：直接销售的优点：①、可减少代理费用；②、更好地了解目标市场；③、提供更优质的服务，较好地控制销售渠道；④、我国目前房地产中介市场仍存在诸多问题。缺点：①、产品销售成本较高；②、易失去部分市场；③、自营推销人员的素质往往较低，推销经验不足。适应条件（范围）：①、大型房地产公司；②、市场为卖方市场；③、楼盘素质特别优良；④、当开发商所发展的项目已有比较明确、甚至是固定的销售对象时，也无需再委托物业代理。间接销售的优点：①、可弥补房地产开发商经营能力的不足，使其能集中精力搞好生产；②、既可使产品具有最大的市场覆盖面，同时还可降低开发商的销售成本；③、可避免社会资源的浪费，促进房地产商品的快速流通；④、可提供全过程的营销服务；⑤、降低和减少房地产市场的风险。缺点：①、难以整合形成核心竞争优势，营销策略容易被竞争对手模仿；②、消费者认可开发商品牌，而代理商的品牌认识相对薄弱；③、大部分代理公司注重营销的短期利益，而对长期利益重视程度不够；④、我国房地产中介市场运作尚不成熟，存在很多不规范的操作行为，容易导致开发商信誉受损。适应条件（范围）：①、中小型开发公司；②、市场为买方市场；③、其他（如：一些新成立的房地产开发公司及异地销售的房地产开发公司。29、房地产代理商的经营模式主要包括了哪几种？试简述其内容？答：经营模式主要有：①、无店铺经营模式；②、直营连锁经营模式；③、特许加盟连锁经营模式。
内容：①、无店铺形式：并非指没有经营场所，而是指不设立连锁店。在一般情况下，综合性的房地产中介商往往采取这种形式，除了派往开发商处的销售人员，所有员工在同一办公场所办公。
②、直营连锁经营：是指由同一公司所有，统一经营管理，具有统一的企业识别系统（CIS），实行集中采购和销售，由两个或两个以上连锁分店组成的一种形式。③、特许经营是指特许者将自己所拥有的商标、商号、产品、专利、专有技术和经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用，被特许者按合同规定，在特许者统一的业务模式下从事经营活动，并向特许者支付相应的费用。
30、房地产促销的含义是什么？由哪几部分组成？各有什么优缺点？答：含义：房地产促销是指房地产企业通过一定的方式向消费者传递房地产商品的信息并与消费者进行有效的信息沟通，以影响消费者的购买决策，促进房地产商品流通的营销活动。常用的促销方式有四种：即广告、人员销售、公共关系和营业推广。①、广告优点：传播广泛、传播的信息规范、易控制；缺点：广告费用浪费大、广告效果难以度量、难以与目标接受者沟通。②、人员推销优点：信息表达灵活、易与消费者沟通、易与消费者建立关系、促销目标明确；缺点：单位接触成本高、对销售人员素质要求较高、难以进行大面积推销。
③、营业推广优点：促销刺激直接、易引起消费者的注意与反映、易迅速产生效果；缺点：易引起竞争、促销效果难以持久。④、公共关系优点：可信度高、易建立企业和房地产的形象；缺点：针对性较差，企业难以进行控制。31、房地产促销组合的特点及其影响因素？答：特点：①、房地产促销组合是一个有机整体组合；②、构成促销组合的各种促销方式既有可替代性又有其独立性；③、促销组合的不同促销方式具有相互推动作用；④、促销组合是一种多层次的组合；⑤、促销组合是一种动态组合。
影响因素：①、房地产的类型；②、房地产开发的不同阶段；③、促销预算；④、推式与拉式策略；⑤、政治与经济环境。32、简述人员推销的作用？答：①、寻找目标消费者；②、传递各种信息；③、促成交易；④、提供配套服务；⑤、建立长期关系；⑥、及时反馈信息；⑦、进行市场调研。
33、房地产企业选择广告媒体的依据有哪些？答：①、媒体的特性；②、目标顾客的媒体习惯；③、成本
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