提前把房贷还完后，需要办理那些手续，具体如何办理。房产证已拿到，但上面有抵押贷款的说明条目，如何证明房子完全归我所有，并有完全的使用支配权。手续可能有注销房贷抵押和退房贷保险，但不知道具体怎么办，也不知道保险应该退多少，如何计算。恳请专家给指点一下，我将不胜感谢。
你带好房产证和购房发票，贷款合同、公证书及保险合同收据，共同购房人的身份证明，（有的一本正经还需要提前还贷申请书并需所有共同购房人盖章签名，最后一期还贷对帐单）先到工行办理提前还贷手续，他们会给你开具相关证明，你凭此证明去房屋所在区的房地产交易中心办理注销抵押和产证变更，去人保退保险，保险按年算，剩几年退几年，不该收手续费（本就该按年收），到底退多少钱，简单的办法就是用保险费除以原保险年限再乘以剩余年限（以年为单位，1天也算一年）。
其他答案（共2个回答）
还清,但我那个是建行的,刚问过,你首先需要带你的身份件及复印件、还贷的存折，按揭合同4样去你所贷款的银行办理申请，大约一个星期后银行会约你去办理其它的手续了！
一、拿提前还贷的单子到区房管局产权科要撤消银行抵押贷款申请书。
（原先在银行，现在在区房管局。）
二、填好申请书交给贷款的银行，一般10天时间，银行给你撤消银行抵押贷款证明
买房时办理的房屋抵押清单和房屋的保险单。
三、拿撤消银行抵押贷款证明和买房时办理的房屋抵押清单交给区房管局产权科，
办理注销房屋抵押手续。一般15天。
四、拿区房管局产权科给你的房屋抵押注销手续，办理更换产权证。
五、拿银行给你的房屋保险单去保险公司办理退保手续，每月22号之前去办，超过
22号保险公司会少退你一个月的保费。
wr2me:你好！
这分几种情况
1.根据产权证在谁手里情况不同，还完贷款后领回产权证的程序也分好几种，一种最简单的情况就是产权证正本已经抵押在银行了。如果是这...
你好!这我也是第一次听说办理抵押撤消需要这个证明!一般只要银行出具的《贷款结清证明》、《撤消抵押申请书》，并持本人身份证、售房单位及借款人留存的购房合同或《房屋...
您好，在把贷款结清之后，银行会出一套解押手续的，房主带着房本，身份证等有效证件去房子所在的区域建委去做解押注销手续。
还贷款的帐户（存折）还在吗？找到存折上的开户行，如果不知道地方可以去同一城市的任何一家中国银行问一下。写份申请，准备好贷款的本金和应付利息，可能还有违约金（我不...
要求：提前预约（或在指定时间）；还款额度为10000元的整倍数。
还是减少年限合算，年代越长利息越多。
现在银行都采用等额本息还款，银行先将所有的利息算出来再分...
答: 这个只有去欺骗人了，但这样做明显是违反法律的，因此如果你没有把已抵押的款还清，那就不能再进行抵押了。
答: 您好，糖尿病，规律用药，含糖高的食物不能吃，含脂肪，淀粉的食物少吃，以五谷杂粮为主。
建议，低糖低盐低脂饮食，杂粮食物为主，保持心情舒畅。
答: 子宫肌瘤一般是良性肿瘤，主要受体内激素水平影响，如果在绝经前定期检查没有变大就无需治疗，除非其影响到月经！想靠药物治愈是不可能的，手术治疗也不能保证不再复发，除...
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这个不是我熟悉的地区
相关问答：123456789101112131415二手房交易的详细流程及费用明细
16:10 &来源：妈网红房子 &作者： &我说两句()
& & 一、找房
购房者通过网络、中介公司等途径查找房源。
& & 二、看房
1.房屋：(1)看绿化(2)看结构及布局(3)看价格(4)看日照(5)看通风(6)看隔音(7)看私密性(8)看面积
(1)物业管理(2)环境(3)学位、商业、医疗、交通配套(4)地理位置(5)升值空间
1.业主出售原因；2.房屋以往经历
& &&三、查册（1工作日）
查册就是以房地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号之中的任一条件为索引，来查证房地产的权属状况。通过查册，你可以获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。目前各房管局公开房屋信息给市民查询二手楼房产情况，可以持身份证到房地产交易中心和房地产档案馆查阅。
查册所需资料：
(2)地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号
查册费用：
(1)产权基本情况 30元
(2)抵押登记情况 40元
(3)查封情况&&&& 30元
注意事项：有抵押需要赎契或转按揭才能过户，有查封必需解封过能过户。& &&四、签三方合同和网签合同（1工作日）
依据相关规定以及业务实践，二手房买卖合同中必须具备以下内容：
1.当事人：产权人、名称、姓名、联系地址、具体情况应确保真实准确。
2.标的：在房屋买卖合同中标的就是房屋。房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等；房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。
3.价款：是合同中最重要的条款。在合同中主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费；如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。
4.履行期限、地点、方式：合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付楼款的方式，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。
5.违约责任和解决争议的方式：明确双方当事人不履行自己在合同中约定的义务时，所需承担的责任。明确约定解决争议的方式是采用仲裁还是诉讼。
6.合同生效、中止、终止或解除条款：双方在此约定合同生效或失效时间；生效或失效条件；合同中止、终止或解除条款。
7.合同的变更与转让。
8.附件：说明本合同有哪些附件、附件的效力等；以及还需签订有关的补充协议的约定。
注意事项：合同约定主要 产权；楼价；定金；付款方式；付款条件；履行期限；交楼时间；办理相关手续时间；违约方式；违约责任等。& &&五、公证& &&六、赎契& &&七、评估（1个工作日）
房屋交易除要交买卖合同之外，银行指定评估公司对房地产的估价，进行银行贷款权利价值评估审批；银行评估目前情况基本与市场交易价持平，部分地方高于市场交易价。
注意事项：评估价影响银行贷款金额，如评估价低于成交价，贷款以评估价来计算贷款金额。
& &&八、签房屋申请贷款合同（1工作日）：
购房者和业主去银行签存量房买卖合同，购房者打款（业主欠银行的抵押款）给业主账户。
贷款是指：贷款人向借款人发放相当于房屋转让总价一定比率的款项用于购买房地产。
房屋贷款又称房地产抵押贷款。一般是指购房人在与卖方签订房地产买卖合同，并支付首期购房款后，再将所购房地产及相关权益抵押给银行，由银行向购房人提供贷款，作为购房人除首期款以外的购房款。如购房人不能按约定偿还贷款，银行有权就抵押的房地产优先受偿。购房人与银行就房地产按揭所签订的合同称为《房地产按揭合同》。
银行一般不对个人办理贷款，需要通过专业的房地产担保公司来办理向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，贷款银行经过审查合格，向购房者承诺贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房者在该行的帐户上。
注意事项：利率、浮动、还款期、还款方式、还款月供额等；双方备齐资料才能递交银行申请贷款。
房屋按揭贷款分类：
1.商业贷款（7-10个工作日审批）
个人商业用房贷款是指贷款商业银行或住房储蓄银行向购买自营性商业用房或自用普通居住用房的个人发放的贷款；借款人将所购房产抵押给银行作为按期偿还贷款的担保。
商业贷款资料：
(1)身份证（夫妻双方）
(3)户口本（夫妻双方）
(4)婚姻证明
(5)银行收款账号
(1)身份证（夫妻双方）
(2)户口本（夫妻双方）
(3)婚姻证明
(4)收入证明（一般大于供楼额2倍以上）
(5)银行流水（至少近半年的存折进出状况；每月进出大于供楼额2倍以上）
(6)供楼存折或卡
(7)非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明
(8)广州市房屋套数查册证明
商业贷款费用：
按揭手续费：贷款额x1%(具体按各按揭公司收费)
转按揭手续费：1200元/单（办理转按揭才收取,具体按各按揭公司收费）
注意事项：楼龄加借款期限不能超过30年；贷款成数不得超过房价七成；利息较高；选择性大；流程快。
2.公积金贷款（10~15工作日审批）
个人公积金贷款是指以住房公积金为来源，公积金管理中心为本市住房公积金个人购房提供贷款，公积金贷款业务由市公积金中心委托本市商业银行承办，向参加住房公积金制度的职工发放的用于购买住房的购房按揭贷款且借款人购买的房屋仅限于本市国有土地上具有所有权的居住住房；但公积金贷款的借款人必须提供贷款人认可的担保。
购房者和业主到银行分别开户，业主的用于收款，购房者的用于还贷，然后找贷款按揭人办手续。上门评估，15天内出同贷书。
公积金贷款资料：
(1)身份证（夫妻双方）(2)房产证(3)户口本（夫妻双方）(4)婚姻证明(5)银行收款账号
(1)身份证（夫妻双方）(2)户口本（夫妻双方）(3)收入证明（一般大于供楼额2倍以上）(4)婚姻证明(5)银行流水（至少近半年的存折进出状况；每月进出大于供楼额2倍以上）(6)供楼存折或卡(7)非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明(8)广州市房屋套数查册证明(9)公积卡或存折(10)公积金缴存明细表。
公积金贷款费用：
按揭手续费：贷款额x1.0%(具体按各按揭公司收费)
保险费：贷款额×0.1%×按揭年限×折扣
注意事项：借款期限不能超过20年；贷款成数不得超过房价七成(首次购买房产小于90平方纯公积金贷款优质客户可以申请8成)公积金个人最高贷款额度为50万元，两个人以上共同购买空卖空同一住房最高贷款额度不得超过80万元；公积金贷款流程慢，利息低。
3.组合式贷款（商业+公积金贷款）（10-15个工作日审批）
指借款人在购房时同时申请了商业贷款和公积金贷款；在借款人在购房时申请公积金贷款的额度满足不了借款人应该向银行的借款额度时，其差额部分贷款选用商业贷款的方式。
组合式贷款资料：
(1)身份证（夫妻双方）(2)房产证(3)户口本（夫妻双方）(4)婚姻证明(5)银行收款账号
(1)身份证（夫妻双方）(2)户口本（夫妻双方）(3)收入证明（一般大于供楼额2倍以上）(4)婚姻证明(5)银行流水（至少近半年的存折进出状况；每月进出大于供楼额2倍以上）(6)供楼存折或卡(7)非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明(8)广州市房屋套数查册证明(9)公积卡或存折(10)公积金缴存明细表
组合贷款贷款费用：
按揭手续费：贷款额x1%(具体按各按揭公司收费)
保险费：个人公积金贷款的保险计算公式=贷款额×0．2‰×年限 贷款50万保险费2000；提前还款可以申请退部分。
注意事项：借款期限不能超过20年；贷款成数不得超过房价七成；公积金贷款流程慢，利息低。& &&九、银行同意贷款通知书（按贷种类审批通过1工作日出同贷书）
银行内部各级对申贷人审核后会二手房按揭贷款审批书，写明同意贷款的金额、期限、利率。
注意事项：部分银行同贷书上不写贷款利率，以放款时利率执行；除同贷书同意贷款金额剩余是首期款。& &&十、涂销和递件（1工作日）
涂销和递件最好同时申请，可节约时间。涂销抵押就是偿还银行贷款，然后取消房产抵押登记。
产权转移申请，是指买卖双方提供资料递交房地产交易所审核，审核成功领取回执。银行通知业主拿房产证，打印网签合同（需提前网上预签约）后当天涂销和递件，出税单。
递件需要准备的材料：
1、身份证（夫妻双方）；2、房产证；3、户口本；4、婚姻证明；5、有关房子的其他资料（原发票等）
1、身份证（夫妻双方）；2、户口本（夫妻双方）3、婚姻证明；4、小孩的户口簿；5、未成年小孩的出生证明；6、非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明7、网签合同（当场打印）
注意事项：一般情况下产权转移申请审核成功领取回执。双方到各税窗问税后，业主房产证原件和资料递件时都收了，按合同约定递件成功时交首期楼款，业主要求就要交首期款了;目前房管局要求最好使用银行资金托管。& &&十一、完税过户（1工作日）
递件申请审核成功领取回执，国家规定要缴税费房屋才能过户。购房者和按揭中介在交易中心，查了套数证明，交契税，个人所得税、营业税、土地交易服务费、产权登记费，出购房发票，出回执（上面会写明出新证日期）
房管局缴交税种及费用：
a)管局报批价x1%&&& 首次购房面积90平方以下（需提供户口所在房屋套数查册证明）；
b)管局报批价x1.5%& 首次购房面积90平方以上144平方以下（需提供户口所在房屋套数查册证明）；
c)管局报批价x3%&& 二次以上购房或购房面积144平方以上；
2.个人所得税：
管局报批价x1%&&&& 房产证业主满5年且业主唯一一套物业免征；
3.营业税：
管局报批价x5.6%&&&&&& 房产证满5年免征；
4.土地交易服务费：
房产证建筑面积x6元/㎡；
5.产权登记费：
个人产权50元二个人产权80元；
注意事项：缴完全部税费后换取契税完税证及购房票票后过户；换取出新证回执。
& &&十二、出新证（7个工作日）
经过网签、交易递件、完税过户、办理二手房转移登记后房产交易登记中心出新房产证。购房者带上身份证和按揭中介在交易中心，交5元印花税，盖了个印花税的章、核对身份证信息后，就把新房产证拿到手了。
出新政费用：5元印花税
& &&十三、归档（5个工作日）
交易登记部门把档案送达市房地产档案馆归档，归档完毕并提供档案利用。购房者可用新房产证的登记号在房管局的网站查归档进度，查到了“档案处理完毕，可供利用”，说明已归档。
& &&十四、入押（1个工作日）
&&& 房地产抵押登记指房地产及相关权益以一定权利价值抵押给银行，银行及借款人关系设立后提供相关资料向房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。购房者和按揭中介在交易中心，带上夫妻双方身份证及复印件、房产证、交80元的入押登记费，按手印，还有摄像留影，交易中心收下了入押的资料，出回执（上面会写明出押日期）。&
抵押登记费用：抵押登记费80元/套。
& &&十五、出押（7个工作日）
出押是指房地产抵押登记后出房地产他项权证。出押其实就是出房产他项权证，是银行留存的，上面写着在哪家银行贷了多少款。购房者和贷款银行的人到交易中心，交5元房产他项权证的印花税，房产证和他项证都让银行的人拿走了。放款后房产证还给购房者。
他项权利术语解释：房产的他项权是指除产权人及共有权人以外的其他团体对该房产涉及的权利，通常是指抵押权利，他项权证由他项权人持有。一般房产购买时，选择按揭贷款时，在房屋所有权证书中，会有他项权利内容记载，载明他项权利人、权利种类(抵押权)、权利范围(他项权利的房屋范围)、权利价值(他项权利的契载价格)、权利存续期间(契载期限)、注销日期(他项权利消失的日期)，并且在他项权证书也注明这些内容。根据担保法，房产设有抵押，即他项权证未注销，该房产处置权受到限制，未经抵押权人同意不得进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续。
出押费用：房产他项权证的印花税5元。& &&十六、公积金放款审批（10-15个工作日）
公积金管理中心根据购房者提供的银行与购房者所订立的抵押贷款合同进行审批放款（商业贷款不需要公积金放款审批）。& &&十七、放款（1-3个工作日）
据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记出房地产他项权证，把所贷出的资金直接划入原业主在指定该行的帐户上。
购房者先咨询按揭中介是否放款，通知原业主已放款，公积金中心已经放款给银行，银行再放款给原业主账户中间有一个工作时间，但一般不超过3天。
注意事项：目前银行额度不足会适当推迟放款，推迟时间具体看各银行额度情况；公积金不受银行额度影响。十八、收房（1个工作日）
卖买双方交接房屋，钥匙，门禁卡；包括合约附带家私家电，维修基金等；办理附属房屋包括有水费，电费，煤气，有线电视，管理费过户及银行划扣帐号变更及费用结算。
去物管办理了水、物业过户需要提前抄好水电表读数；有线电视过户需要去省有线电视；电费过户需要到电力公司办理了下个月的电扣款的账号变更。
注意事项：水费，电费，煤气有线电视，管理费等费用要核实缴清。& &&十九、妈网网友案例
1、放款、收楼，我的二手房自主交易过程（委托公证、赎契、网签可报低价、公积金贷款
2、二手房交易流程（个人总结供参考希望帮助大家）
3、二手房购买经历，一步一脚印（历时两个半月完成交易！）
意向楼盘：
性&&&&&&别：
姓&&&&&&名：
联系电话：
&&|&&&&|&&
&&增值电信业务经营许可证：粤网安备案号：4 公安机关备案号：95Copyright
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房屋的产权所有人是否必须和房屋贷款人一致
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提供稳定的住址证明：银行流水单；3，劳动合同等、户口本：身份证、结婚证等信息；2、提供稳定收入来源证明、居住证申请贷款时，贷款人需要准备资料分为以下几类：1、个人身份证明
专业贷款|抵押、信用贷款
主营：抵押贷款，信用贷款，短期资金周转，贷款方案设计，财富资源配置
必须一致,但可加名字.例如夫妻,父母之类
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不动产登记案件办案依据与裁判要点（包含45部法规、64个案例）下篇
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不动产登记案件办案依据与裁判要点（包含45部法规、64个案例）下篇徐忠兴&文法书院文法书院@总第206期&&阅读提示：本期推送“不动产登记案件办案依据与裁判要点”的最后一部分，主要内容包括不动产登记簿与不动产权属证书及其效力、不动产登记资料的查询与复制，以及不动产登记错误的赔偿责任。围绕上述内容，涉及一些目前在理论与实务界尚有争议的问题，比如民事诉讼能否审查不动产登记行政行为的合法性问题、政府信息公开的范围与当事人不动产登记资料查询权的冲突问题、以及不动产登记错误赔偿责任的性质如何界定问题等，请读者在阅读过程中注意甄别。本公号下期计划推送与农村土地承包经营纠纷仲裁有关的裁判规则，敬请关注。作者：徐忠兴〔私信：xzx_lawyers〕来源：文法书院〔ID：xzx-lawyer〕首发声明：转载须经授权并于文首注明作者及来源正文如下6.不动产权属证书证明效力的否定规则&裁判要点：当事人有证据证明其是讼争不动产的真正权利人的，人民法院应当否定不动产权属证书记载的权利人的权利，支持原告的诉讼请求。适用解析：根据《物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，具有证据资格，但并不能直接决定实体法律关系的存在与否。不动产权属证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。因此，不动产权属证书只是权利人享有该不动产物权的证明。如果有证据证明不动产权属证书上记载的权利人与真正的权利人不一致的，应当否认不动产权属证上记载的人为权利人，而应当认定虽然没有取得不动产权属证，但其提供证据证明其是该不动产的真正的权利人为该不动产的所有权人。参考案例：郑某与吴某不动产物权确认纠纷案。&7.“一物一权”原则在不动产确权案件中的适用&裁判要点：当事人在不否认对方取得不动产权属证书合法性的前提下，主张其为不动产的真正所有权人的，不符合“一物一权”的确权原则，依法不应支持。适用解析：根据《物权法》规定，物权的取得应符合法定方式，不动产物权的取得应办理相关登记手续，否则法律不承认享有物权。这一规定在《城市房地产管理法》中也有所体现。依照该法规定，房地产权属证书是确定房地产所有权人的法定凭证。上述两部法律从不同角度规定不动产物权的取得以登记作为必要要件，除非有相反证据推翻登记效力，否则登记人即为物权所有人。在不动产权属纠纷诉讼中，当事人一方对另一方取得的不动产权属证书无异议，依照“一物一权”的确权原则，“一物”之上只能设定一个所有权，“一物”之上不能存在互相冲突的物权。因而，当事人在不否认对方取得权属证书合法性的前提下，主张其为不动产的真正所有权人，不符合“一物一权”的确权原则，依法不应支持。要点索引：雷远城与厦门王将房地产发展有限公司、远东房地产发展有限公司财产权属纠纷案（最高人民法院〔2006〕民一终字第29号民事判决）。&8.因借名购房产生的房屋权属纠纷中的举证责任&裁判要点：当事人之间签订借名购房协议，实际购房人主张其为房屋的真实权利人的，依法应承担举证责任。适用解析：根据《物权法》的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的法定证明。借用他人名义购房，导致实际购房人与名义产权人不一致时，法律上一般推定不动产权属证书上的登记人是产权人，作为实际购房人要推翻法律上的这种推定，必须提供充分的证据来证明实际购房人与名义产权人是一种委托代理关系，同时还必须有证据证明购房款是实际购房人直接支付的，以及借名购房协议是双方当事人的真实意思表示，该协议已经依法成立并生效。参考案例：赵某与钱某合同纠纷案。&9.不动产权属证书在民行交叉案件中的审查规则&裁判要点：同一产权证书在民事诉讼中作为合法证据被采信后，不影响其在后来的行政诉讼中接受合法性的审查。适用解析：行政行为作为民事诉讼中的证据和作为行政诉讼中的审查对象，两者适用不同的审查标准。当事人在民事诉讼中举证的由行政机关颁发的产权证书，人民法院并不依照《行政诉讼法》对其进行合法性审查，即由行政机关颁发的产权证书只要未被依法撤销或注销，便可作为有效证据使用；而在行政诉讼中，人民法院对被诉的登记发证行为，须进行合法性审查，且审查的范围、内容、严格程度较民事诉讼的要求更高。因此，产权证书在民事诉讼中已经作为合法的证据被采信后，并不影响其进入行政诉讼程序接受合法性的审查；如果登记发证行为在行政诉讼中被确认违法，产权证书被撤销，亦不直接意味终审民事判决错误，只有通过审判监督程序才能对终审民事判决予以纠正，否则终审民事判决仍对当事人具有约束力。参考案例：卢渊与河南省睢县人民政府、李反修颁发国有土地使用证案（河南省睢县人民法院〔2003〕睢行初字第13号行政判决）。&10.挂靠或内部承包开发房地产中的产权争议处理规则&裁判要点：个人以其系挂靠房地产开发企业开发、内部承包为由主张对项目开发的房产所有权，但未持有不动产权属证书的，不能对抗房地产开发企业的债权人申请强制执行该项目房产。适用解析：根据《物权法》第九条、第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此，房地产开发企业在取得国有土地使用权后开发房地产项目，相应的项目房屋所有权登记在房地产开发企业名下的，应当认定该项目房屋产权属于房地产开发企业。因不动产物权登记是法律规定的物权公示方法，具有法律赋予的公信力，故该项目房屋产权既然登记在房地产开发企业名下，即在法律上对外向第三人宣示房地产开发企业享有物权。房地产开发企业的债权人基于对上述登记的信赖，有理由确信该项目房屋产权属于房地产开发企业，并据此申请人民法院予以强制执行。因此，个人以其系挂靠房地产开发企业开发、内部承包为由主张对项目开发的房产所有权，但未持有不动产权属证书的，不能对抗房地产开发企业的债权人申请强制执行该项目房产。参考案例：邬玉成、王小洪与赵汉斌等执行异议案（江西省高级人民法院〔2011〕赣民一终字第7号民事判决）。&六、不动产登记资料的查询与复制&【办案依据】&1.中华人民共和国物权法：第十八条。2.中华人民共和国担保法：第四十五条。3.不动产登记暂行条例：第二十七条、第二十八条。4.中华人民共和国土地管理法实施条例：第三条第三款。5.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例：第七条。6.不动产登记暂行条例实施细则：第九十四条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百条、第一百零一条、第一百零二条。7.土地登记办法：第七十一条、第七十二条。8.土地登记资料公开查询办法：第二条、第三条、第四条、第六条、第七条、第八条、第九条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条。9.房屋权属登记信息查询暂行办法：第二条、第三条、第四条、第五条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第十七条。10.房屋登记簿管理试行办法：第十四条、第十六条。11.最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》：第一条。12.林木和林地权属登记管理办法：第二十条。13.海域使用权登记办法：第二十七条、第二十八条、第二十九条、第三十条、第三十一条、第三十二条。14.企业动产抵押物登记管理办法：第十六条。15.自然资源统一确权登记办法（试行）：第二十五条、第二十六条、第二十七条。16.不动产登记操作规范（试行）：19、20。&【裁判要点】&1.非权利人申请查询他人不动产登记资料的处理规则&裁判要点：当事人既非土地权利人又未取得土地权利人的同意，申请查询他人的土地权利原始登记资料的，查询机关可以不提供查询。适用解析：公开信息是政府部门的义务，获取公开信息是公民的权利。但是，政府信息的公开应以法定为前提和范围，当事人也必须按照法律规定的方式和程序查询信息。当事人申请查询政府信息不符合法定条件的，不予保护。根据《土地登记资料公开查询办法》第三条、第七条、第八条的规定，当事人查询土地权利原始登记资料，须符合下列条件：（1）土地权利人提交其权利凭证的，可以查询其土地权利原始登记资料；（2）取得土地权利人的同意并提交土地权利人同意查询的证明文件、土地权利人的权利凭证和土地权利人的身份证明，可以查询他人的土地权利原始登记资料。当事人申请查询他人的土地权利原始登记资料，不符合上述条件的，查询机关可以不提供查询。参考案例：郭孝悌诉西安市国土资源局查询土地登记资料案（陕西省西安市中级人民法院〔2008〕西行终字第4号行政判决）。&2.申请人申请政府查询土地登记资料的处理规则&裁判要点：申请人申请公开的土地使用权登记资料保存在国土资源行政主管部门，其以人民政府负有公开该登记资料的责任为由要求政府直接提供查询的，人民法院不予支持。适用解析：《政府信息公开条例》第十七条规定：“行政机关制作的政府信息，由制作该政府信息的行政机关负责公开；行政机关从公民、法人或者其他组织获取的政府信息，由保存该政府信息的行政机关负责公开。法律、法规对政府信息公开的权限另有规定的，从其规定。”根据该规定，土地使用权登记由人民政府登记造册，核发土地使用权证，说明人民政府是土地使用权登记的责任主体，人民政府在土地使用权登记过程中所制作的登记资料应由人民政府负责公开。但是，负责公开与具体提供相关资料给予查询是两个概念。根据《土地登记办法》和《土地登记资料公开查询办法》的规定，国土资源行政主管部门在办理土地所有权和土地使用权登记手续前，应当报经同级人民政府批准；土地登记形成的文件资料，由国土资源行政主管部门负责管理。即土地使用权登记所形成的资料由国土资源行政主管部门保存是目前土地使用权登记工作中的通常做法。因此，如果公民、法人或其他组织申请公开的土地使用权登记资料保存在国土资源行政主管部门，人民政府指引申请人向国土资源行政主管部门进行查询，是其履行信息公开责任的一种方式，这一做法并不违反《政府信息公开条例》第二十一条的规定，应予认可。申请人认为人民政府负责公开就应该直接提供土地使用权登记资料，是对信息公开方式的错误理解，人民法院不应支持。参考案例：俞霞金等6人诉宁波市鄞州区人民政府政府信息公开案（浙江省宁波市中级人民法院〔2009〕浙甬行终字第44号行政判决）。&七、不动产登记错误的赔偿责任&【办案依据】&1.中华人民共和国物权法：第二十一条。2.中华人民共和国土地管理法：第八十四条。3.中华人民共和国城市房地产管理法：第七十一条。4.最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定：第四条第（四）项、第十二条、第十三条。5.最高人民法院关于房地产管理机关能否撤销错误的注销抵押登记行为问题的批复。6.不动产登记暂行条例：第二十九条、第三十条、第三十一条、第三十二条。7.不动产登记暂行条例实施细则：第一百零三条、第一百零四条。8.房屋登记办法：第九十二条。9.矿业权出让转让管理暂行规定：第六十四条。10.海域使用权登记办法：第三十三条、第三十五条。11.最高人民法院办公厅关于房地产管理部门协助人民法院执行造成转移登记错误，人民法院对当事人提起的行政诉讼的受理及赔偿责任问题的复函：一、三。12.最高人民法院行政审判庭关于违法的房屋抵押登记行为行政赔偿数额计算问题的电话答复。&【裁判要点】&1.不动产登记错误赔偿责任的性质&裁判要点：因不动产登记错误，给他人造成损害的，受害人可以提起行政赔偿诉讼，获得国家赔偿。适用解析：不动产登记机构对当事人的登记申请进行审查，是代表国家行使公权力，其登记行为具有公信力，此种公权力的赋予和行使是为了对不动产法律关系的形成、变更、消灭进行干预，旨在明晰不动产物权的权利状况。因登记错误，给他人造成损害的，受害人可以提起行政赔偿诉讼，获得国家赔偿。参考案例：冯赣江诉湖北省武汉市国土资源和房产管理局行政赔偿案（湖北省武汉市江岸区人民法院〔2008〕岸行初字第48号行政判决）。&2.不动产登记机关违法办理抵押登记的赔偿责任&裁判要点：不动产登记机关违法办理房产抵押登记造成他人财产损失的,应当根据《国家赔偿法》的有关规定,承担相应的过错赔偿责任。适用解析：房产登记机关在办理房产抵押登记过程中，对当事人的申请应当以高度负责的态度认真履行必要的注意义务，对于抵押房产及其权属证书的真伪有条件地加以核对与识别。房产登记机关违反职业规范，未尽必要的注意义务，为申请人办理抵押登记手续，对方当事人基于对该房产抵押登记行为的信赖，为申请人发放贷款，致使遭受财产损失。虽然申请人是造成对方当事人财产损失的直接责任人，但是房产登记机关的违法行为客观上为申请人取得贷款提供了条件，其违法出具他项权利证明的行为与对方当事人财产损失之间存在法律上的利害关系和因果关系。根据《国家赔偿法》的有关规定，房产登记机关对其违法办理抵押登记造成他人财产损失的后果，在申请人无法偿还的情况下，应当承担相应的过错赔偿责任；房产登记机关承担行政赔偿责任后，有权就其承担的数额向申请人行使追偿权。参考案例：中国银行江西省分行诉江西省南昌市房产管理局违法办理房屋抵押登记案（最高人民法院〔2002〕行终字第6号行政赔偿判决）。&3.不动产登记行为侵害他人债权的处理规则&裁判要点：房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记造成债权人的债权受到损害的，债权人可以作为原告提起行政诉讼。适用解析：房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，因债权人的债权可以通过债务人转让房屋所获对价得到清偿，不影响其债权的实现，故债权人在房屋转移登记案件中一般不具有行政诉讼原告主体资格。考虑到特殊债权人的权利保护，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定了房屋转移登记中债权人可以作为原告起诉的四种情形。该条规定并非是完全列举，并不排斥在实践中继续探索。在房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记后，如果债权人的债权无法以债务人的其他财产或转让涉案房屋所获取的对价获得清偿，应当认为其债权因房屋转移登记行为的发生而受到损害。根据《行政诉讼法》第二条的规定，债权人与房屋转移登记具体行政行为之间具有法律上的利害关系，应当具有原告诉讼主体资格。参考案例：江苏天客贸易有限公司诉南京市住房和城乡建设委员会房屋行政登记案（江苏省南京市中级人民法院〔2011〕宁行终字第100号行政判决）。&4.不动产登记错误的免责事由&裁判要点：房产登记机关在履行房产登记职责时,尽到了其职能范围内审慎合理的审查义务的，即使其颁发的登记证书最终被撤销，房产登记机关也不承担任何责任。适用解析：人民法院对房屋登记行为合法性的审查不能用形式审查或实质审查的标准来衡量，而应当采取全面审查的标准。人民法院的相关裁决首先应对登记机构具体行政行为合法与否作出评价，再对房屋产权登记是否合法恰当作出判断。即只要房屋登记机构在其职能范围内尽到了审慎合理的审查义务，由于登记机构以外的原因，即使其颁发的登记证书出现问题最终被撤销，登记机构也不承担任何责任。参考案例：李淑云诉黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区房地产管理局请求撤销房屋产权证案（黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区人民法院〔2009〕梅行初字第3号行政判决）。&5.不动产登记结果错误时的登记机构责任&裁判要点：不动产登记结果错误，但登记机构已正确履行法定职责，尽到了合理、审慎注意义务的，不应承担赔偿责任。适用解析：不动产登记实务中，会出现形式与实质不一致的情形，即形式要件符合登记条件，但与真实事实不一致。形式与实质的不一致，必然导致登记结果错误。但登记行为和结果，是登记申请人和登记机构的互动行为，不动产登记行为合法，不能保证登记结果正确；登记行为不合法，也不能必然导致登记结果错误；登记材料虚假，登记结果必然错误；登记材料真实，不能保证登记结果正确。因此，一项不动产登记行为存在合法但不正确的情况。不动产登记行为是否合法，评判标准在于不动产登记机构是否正确履行法定职责，是否尽到合理、审慎注意义务。登记结果错误的，虽然应当依法撤销登记，但不动产登记机构在登记行为中已正确履行法定职责，尽到了合理、审慎注意义务，并无过错，则不应承担赔偿责任。参考案例：四川省交通运输厅公路规划勘察设计研究院与成都市城乡房产管理局、张惠芳房屋行政登记案（四川省成都市武侯区人民法院〔2013〕武侯行初字第6号行政判决）。&6.登记机关违法办理在建工程抵押贷款登记的赔偿责任&裁判要点：登记机关未尽必要的审查注意义务，违法办理在建工程抵押贷款登记，导致抵押权人贷款损失的，依法应承担国家赔偿责任。适用解析：根据《城市房地产抵押管理办法》第三条、第二十八条、第三十三条的规定，在建工程抵押是抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。因此，抵押人只有对在建工程享有土地使用权和对投入资产享有所有权时，才能以在建工程申请办理抵押贷款登记。基于此，对在建工程抵押登记，登记机关应当对申请人的申请严格按照法定程序进行审查核实，对权属清楚、证明材料齐全、符合条件的，方可登记，对不符合条件的则不予登记。登记机关未能尽到必要的审查注意义务，违法办理抵押贷款登记，抵押权人基于对该抵押登记行为的信赖发放贷款，致使财产遭受损失的，登记机关依法应予赔偿。参考案例：自贡市荣县农村信用合作联社富南信用社与荣县房地产管理局、钟小刚房屋抵押登记案（四川省自贡市荣县人民法院〔2010〕荣行赔初字第1号行政判决）。&7.房屋灭失后的登记行为的可诉性&裁判要点：房屋已经灭失，当事人认为原房屋登记错误并依法提起行政诉讼的，人民法院应予受理。适用解析：因房屋登记行政行为并非依存于房屋，即使房屋已经灭失，亦不影响房屋登记行政行为的客观存在，且当事人认为原房屋登记错误，若提起民事诉讼只能追究民事责任，而无法追究行政侵权责任，故应当允许其依法提起行政诉讼，对此，人民法院应予受理。即在房屋已经灭失的情形下，房屋登记行政行为的可诉性不依赖于房屋的现状，在当事人提起的行政诉讼中，登记机关仍需要提供证据证明作出行政行为时登记的合法，对于房屋的自然情况可以根据证据规则判定。参考案例：朱继明不服无锡市住房保障和房产管理局房屋登记行政行为案（江苏省无锡市中级人民法院〔2010〕锡行终字第051号行政裁定）。&8.登记错误导致的不动产租金损失的赔偿责任&裁判要点：权利人以不动产登记机关登记错误为由，要求登记机关赔偿该不动产因被他人占用导致的租金损失的，人民法院应予驳回。适用解析：根据《国家赔偿法》第二条的规定，受害人取得国家赔偿，应当以国家机关及其工作人员违法行使职权行为与受害人受到的损害之间有直接因果关系为前提，两者之间没有直接因果关系的，不予赔偿。所谓直接因果关系，是指国家机关及其工作人员的违法行使职权行为与受害人的合法权益遭受损害的结果之间必须有必然的、内在的、本质的联系。只有两者之间具有这种联系，国家才负责赔偿。不动产登记机关对不动产权属进行登记并颁发权利证书的行为，是根据当事人申请而作出的行政行为，并非不动产登记机关主动作出。如果登记的不动产为他人占有使用，导致权利人的租金损失，因不动产登记机关仅是作为登记机关，并未对该不动产进行任何处分，且该租金损失属于预期收益，故应认定登记行为错误与权利人提出的租金损失之间没有直接关联，两者之间不存在直接因果关系。据此，权利人要求登记机关赔偿该租金损失，缺乏法律依据，人民法院应予驳回。参考案例：马刚平诉深圳市国土资源和房产管理局行政赔偿案（广东省深圳市中级人民法院〔2009〕深中法行终字第90号行政判决）。&9.不动产登记错误后的注销登记或撤销登记的选择处置&裁判要点：不动产登记错误的，应当在客观、全面分析登记行为错误产生的原因基础之上，对应不同原因导致的错误采用注销登记或撤销登记的方式予以处置。适用解析：在不动产登记管理过程中，注销与撤销的运用应当有所区别。不动产注销登记的事由在于登记事项事实上不存在或者法律上已经被禁止存在，是不动产登记机关对不动产权利已经消灭后采取的一种注明取消的措施，属程序性手续；不动产撤销登记的事由在于登记行为的违法性或显失公正性，是对有错误的登记行为，由有权机关予以撤销，使其自始不发生法律效力。根据《行政许可法》、《房屋登记办法》、《土地登记办法》等法律法规的规定，对于注销登记和撤销登记的选择适用，应当在客观、全面分析登记行为错误产生的原因基础之上，对应不同原因导致的错误采用不同的方式予以处置。参考案例：周航与江苏省南京市六合区房产管理局、周秀云注销房屋行政登记决定案（江苏省南京市中级人民法院〔2008〕行终字第174号行政判决）。&10.登记机关违法办理抵押财产转移登记的赔偿责任&裁判要点：不动产登记机关在依法办理抵押权登记后，违反法律规定将该不动产的所有权登记给他人的，应当对因其违法登记行为造成抵押权人不能实现债权的损失承担赔偿责任。适用解析：不动产登记机关在依法办理抵押权登记后，明知该不动产已设定抵押权，在该抵押权依法消灭前，违反《房屋登记办法》等法律法规关于他项权利的审查、转移登记、注销登记的规定，未依法认真审查，将该不动产的所有权登记给他人，妨碍了抵押权的实现，侵犯了抵押权人的合法权益，应当认定该登记行为违法。根据《国家赔偿法》第二条的规定，不动产登记机关应当对抵押权人的直接损失承担赔偿责任。抵押权的设定是为了保障债权人债权的实现，但债权的实现不仅以处置抵押物得以实现，不动产登记机关的违法行为妨碍了抵押权的实现，进而影响了债权实现的保障，但这并不必然造成债权无法实现，抵押权人的债权仍可以基于债权合同的约定获得救济，仍有可能得以实现或部分实现，只有在抵押权人的债权非以处置抵押物得以实现别无他途的情况下，因不动产登记机关的违法行为导致不能实现的债权部分，方可认定为行政诉讼中的直接损失，应当由不动产登记机关承担赔偿责任。参考案例：瑞金市农村信用合作社联合社不服瑞金市房地产管理局房产行政登记及行政赔偿案（江西省高级人民法院〔2007〕赣行终字第12号行政判决）。&11.申请人骗取的不动产登记的效力&裁判要点：申请人提供虚假材料骗取不动产登记的，登记行为在形式上虽具有合法性，但不具有实质意义的合法性，依法应认定为无效登记行为。适用解析：不动产登记是不动产登记机关依当事人申请，对当事人之间的民事法律关系状态加以记载，予以认可和证明的一种行政行为。不动产登记的立法目的在于公示，通过公开的不动产登记簿上的记载，使他人知晓不动产的权利状况，以维护交易安全。在申请人提交虚假的登记申请材料的情形下，因登记机关限于形式审查，极易导致其无法发现其虚假并进行了核准登记。因此类登记行为基本上符合相关法律、法规规定的登记程序，申请人提交的登记材料形式上也是充分的，故并不符合判决撤销的法定条件。但是，如果不判决撤销，对这一类登记行为予以维持，实际上是保护了申请人以虚假材料骗取登记的违法行为，侵害了利害关系人的合法民事权益。依据人民法院对被诉具体行政行为的合法性进行全面审查的基本原则，在此情形下，人民法院应当从不动产登记的立法目的出发，以申请人提交的登记申请材料虚假为由，认定该登记行为缺乏合法的事实基础，不具有实质意义的合法性，并依法认定其为无效登记行为。参考案例：李瑞杰与泉州市房地产管理局、李瑞仁颁发房屋所有权证案（福建省泉州市中级人民法院〔2007〕泉行终字第30号行政判决）。&12.不动产登记部分错误时的处理规则&裁判要点：人民法院经审查认定不动产权属证书登记的权利人正确，但该权属证书部分记载内容不具有客观性和合法性的，可以针对权属证书的不同内容分别下判。适用解析：不动产权属证书是权利人享有不动产权利的凭证，其记载内容应与不动产的客观情况相符。不动产登记机关在进行不动产权属登记时应认真履行审查义务，对权属来源清楚、证件齐全、没有争议、符合有关法律规定的，应当核准登记并颁发不动产权属证书。在各方当事人对不动产权利人均无争议的情况下，虽然不动产权属证书更多地体现为对不动产的客观描述或记载的功能，但其客观描述或记载仍需具有客观性和合法性。不动产权属证书记载的内容，一般包括不动产权利人、不动产状况（包括不动产坐落地点、产别、编号、建筑结构等）、抵押情况等内容。这些内容虽然体现在同一个不动产权属证书内，但却是相互独立的，其证明目的和所起的标示作用也不相同的。从严格意义上讲，每一项登记内容都可以视为一个独立的行为。因此，人民法院对于同一不动产权属证书，可以根据其记载的不同内容是否符合客观性和合法性，就权属证书的不同内容分别作出维持或撤销判决。参考案例：杨锦波与北京市国土资源和房屋管理局、北京金宏泰房地产开发有限公司房屋登记案（北京市丰台区人民法院〔2004〕丰行初字第11号行政判决）。&（全文完，感谢阅读）欢迎关注感谢您的阅读，欢迎转载、分享。如您转载本文请同时转发本公号二维码，并于文首注明作者及来源，否则将视为未经许可的不友善侵权行为，我们将提示微信公众平台予以删除。您的支持是我们的原创动力。
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