私自转卖土地使用权无效――对一起土地使用权买卖合同纠纷案分析
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私自转卖土地使用权无效――对一起土地使用权买卖合同纠纷案分析
作者：陈 斌&&发布时间： 11:05:21&&&&我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。近期，广西玉林市玉州区人民法院审理了一起土地使用权买卖合同纠纷案，现对这起案件进行分析。&&&&【基本案情】&&&&日，原告玉林市玉州区城西街道某社区第九农经社（以下简称城西第九农经社）、第三人玉林市玉州区城西街道某社区第六农经社（以下简称城西第六农经社）（甲方）与被告黄某（乙方）签订了一份《土地使用权协议书》。协议约定：“一、乙方负责办理好甲方集体土地使用证，并按每亩2000元赔偿、费用由乙方负责。二、甲方自愿转让位于机电市场20米路对面的一半土地使用权（约7.5亩）给乙方作为补偿办证费用，且这半土地使用权（约7.5亩）永远属于乙方所有，乙方有权买卖转让这块土地使用权，甲方无权干涉。三、甲方负责理顺好周边关系及纠纷，如有纠纷损失由甲方负责。四、这块坡地（约7.5亩）乙方优先选择。五、乙方要办理好坡地集体土地使用证到各户后才有权买卖甲方转让给乙方的一半土地的使用权（约7.5亩），如不办妥，给乙方的一半坡地使用权仍归甲方所有，直到办妥为止，乙方才得到一半坡地的使用权……”双方还对其他事项进行了约定。&&&&签订协议之后，被告黄某将上述《土地使用权协议书》约定的部份土地转让给第三人张某林、陈某莲、唐某强、钟某平、晏某红、陈某军、张某平、陶某新、唐某惠、李某芬、李某惠、刘某运等人使用，现有部分第三人在该涉案土地修建房屋。但没有办理土地使用证、建设规划许可证等证件。因被告黄某一直未依合同约定办理集体土地使用证给原告城西第九农经社，原告起诉至玉林市玉州区法院，以双方签订的《土地使用权协议书》违法，请求解除原、被告之间签订的《土地使用权协议书》，并恢复原状。&&&&【裁判结果】&&&&玉林市玉州区法院审理后认为，原告城西第九农经社、第三人城西第六农经社与被告黄某签订的《土地使用权协议书》，实质是私自转让土地使用权，违反了法律的强制性规定，根据《合同法》规定，合同违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。法院判决解除原告城西第九农经社、第三人城西第六农经社与被告黄某签订的《土地使用权协议书》。&&&&【争议焦点】&&&&第一种，双方签订的《土地使用权协议书》合法有效，合同不宜解除。理由是：①双方在平等自愿的基础上签订的合同，合法有效；②双方均按合同约定履行了部分义务；③原告已将合同涉及的土地交给被告使用，现被告已将土地另转让给第三人建房；④第三人已在该涉案土地建房，如解除合同、恢复原状，第三人将受到较大的损失。&&&&第二种，双方签订的《土地使用权协议书》，虽然是在平等自愿基础上签订，但该合同涉及的是土地使用权的转让，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，土地使用权的转让必须依照法律规定进行，现原、被告之间签订的《土地使用权协议书》未取得土地管理部门的审批，属于私自转卖，违反了法律的强制性规定，属无效合同，依法予以解除。&&&&【笔者的观点及分析】&&&&笔者同意第二种观点，理由如下:&&&&一、当事人订立的合同，不得与国家法律、法规相冲突。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让。”第三条：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策，各级人民政府应当采取措施，全面规划、严格管理、保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。第四条、国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”上述土地管理法的相关条文，已明确规定，禁止非法占用、买卖土地；转让土地使用权的必须依法进行，禁止私自转让土地使用权。本案原、被告之间签订的《土地使用权协议书》未取得土地管理部门的审批，实质是进行私下的土地使用权转让，属于非法占用土地行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。”本案因双方签订的合同违反了法律的强制性规定，故合同无效。&&&&二、原告无权转让《土地使用权协议书》中，所涉及的土地使用权。根据《物权法》的规定，当事人转让的必须就是其享有权利，即物的所有权或使用权，本案当事人签定的《土地使用权协议书》中，涉案标的为土地使用权，从双方签订的《土地使用权协议书》内容可以看，协议内容还需要被告黄某负责办理好集体土地使用权证，即转让的土地尚未取得土地使用权登记，根据物权法第七条&物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益；根据土地管理法第四十四条&建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。其次，即使原告享有集体土地使用权，根据《土地管理法》第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”本案被告黄某以及12位第三人均不是城西第九农经社成员，不具备取得第九农经社的宅基地使用权人的资格。&&&&三、对于原告要求恢复土地原状的问题。根据《物权法》第三十五条：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第四十条：所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。”《土地管理法》第七十三条:“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。”本案中，如果原告认为第三人在未取得土地使用证及规划许可证等情况下，违法私自进行修建房屋，可向土地管理部门或城市管理部门举报，由相关部门进行查处，不属于人民法院民事案件受案范围。&&&&据此，笔者认为原、被告之间签订的《土地使用权协议书》，因违反法律的强制性规定无效，依法予以解除。第1页&&共1页
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&&&&&&&&&&&&【案例分析】未取得出让土地使用权的土地转让合同是否有效？
未取得出让土地使用权的土地转让合同是否有效？
&----广东金卓越律师事务所/黄成昌律师
【案情简介】
2009年12月1日，惠州市惠阳区某实业发展有限公司（以下简称“甲方或被告”）与王某中（以下简称“乙方或原告”）签订《土地转让协议书》。该协议书约定：
一、甲方将位于镇隆镇某住宅区商住用地，使用期为70年，转让给乙方使用，乙方用地编号为B1,地皮面积为120平方米，土地转让价格按每平方：贰仟叁佰捌拾元计（含甲方包办国有土地使用证的费用及该小区三通一平费用）。共款为：小写￥：元，大写：贰拾捌万伍仟陆佰元整。
二、付款方式：甲方的收款收据由甲方公司盖章，但必须提供该公司营业执照复印件给乙方核对。
1、签订本协议时，乙方付伍万元给甲方作为土地转让定金。
&&2、签订本协议之日起30天内乙方付土地转让总款的80%（含已付定金），共贰拾贰万捌仟肆佰捌拾元。如遇特殊情况，该期付款延缓至2010年1月30日前支付。
&&3、余下20%土地转让款伍万柒仟壹佰贰拾元，在一年内由甲方包办好国有土地使用证交付乙方时，乙方付清余下20%的购地款。
三、甲、乙双方责任：
……3、甲方应尽快在一年内办好国有土地使用证，如果确因国家政策影响甲方没有按规定时间内办好国土使用证时，甲乙双方可以另行协商延期办理国土证时间。如果甲乙双方确实协商不成的，甲方应对乙方已付款按银行利息4倍计算赔偿利息并退回已付款给乙方。……
协议签订后，乙方依约按时支付土地转让款228,480元（含定金5元）给甲方。但甲方却未依约办理好国土使用证给乙方。后经双方友好协商，双方于2011年5月18日签订《协议书》，约定：“因甲方无法在规定的时间内办好国土使用证而无法完成合同的实施，双方同意按合同三、3的规定的解除合同。根据甲乙双方协商同意按以下方式退回已付款：甲方不迟于2011年5月30日前将乙方四人购地款（现金）50%即456960元退给乙方。2011年6月30日前甲方将乙方剩余购地款和根据合同条款产生的按银行贷款利息4倍计算赔偿利息退给乙方，退款后双方合同解除。”
该协议书签订后，甲方于2011年6月2日退回乙方购地款100000元，于2011年8月15日退回剩余购地款128480元，但依照合同约定应当赔偿的利息却一直未予给付。乙方多次与甲方交涉，要求甲方支付合同约定的赔偿利息，甲方均借故拖延不予支付。
原告认为，1、被告在2011年5月8日签订的《协议书》中，亦再明确应当按照银行贷款利率4倍计算利息赔偿给原告。但被告却至今未向原告支付赔偿利息。2、因合同已无法继续履行，因此被告还应当双倍返还原告支付给被告定金人民币50000元（本金人民币50000元已退，应当适用定金罚则，双倍返还）。
【裁判结果】
一审法院认为：
1、关于2009年12月1日的《土地转让协议书》和2011年5月18日的《协议书》的效力问题。
本案中，至起诉前转让方即本案的被告尚未取得涉案土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让，故原告与被告签订的《土地转让协议书》违反法律、法规强制性规定，应为无效合同。
2011年5月18日的《协议书》是原、被告双方无法继续履行《土地转让协议书》前提下，另行签订的关于如何退款的协议，是独立于《土地转让协议书》而存在的双方真实意思表示，该《协议书》内容并不违反法律规定，具有法律效力。
2、关于被告赔偿4倍利息的问题。
因被告不能在约定的“一年内办好国土使用证”，故起算时间应从2010年12月2日起计算。具体为：以已付款228480元为基数，按银行同期同类贷款利率的4倍从2010年12月2日计至2011年6月2日止计付利息给原告；以已付款128480元为基数，按银行同期同类贷款利率的4倍从2011年6月3日计至2011年8月15日止计付利息给原告。
3、关于原告请求支付逾期付款利息及返还定金50000元的问题。
因原、被告双方已在《协议书》约定如何赔偿利息，现原告又主张被告支付逾期付款利息，没有依据且有失公允，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定‘当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，违约金和定金罚则只能选择其一，故原告在选择了4倍利息赔偿后又主张50000元定金罚，于法不符，本院不予支持。
原告不服，提出上诉，二审维持原判。
【黄成昌律师点评】
本案争议的焦点问题是，《协议书》约定的被上诉人（被告）应退回上诉人（原告）全部购地款（含定金5万元）及赔偿案银行贷款利率4倍计的利息，该利息应从何起算。
根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”及第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定。
上诉人应该知道被上诉人转让的案涉土地使用权并未取得国土证，仍与其签订《土地转让协议》，造成合同无效，双方均有过错，均应负过错责任；而双方就转让土地使用权合同无法履行而签订的还款《协议书》也并未明确约定利息应从何时起算和逾期利息的违约责任，因此，原审法院根据双方的过错，参照《土地转让协议》约定的一年办证时间即从2010年11月28日起确定4倍利息的起算点，符合本案的实际和公平原则。&&&&&&&&&&&
【法律分析】
通过本案可以得知，生活中，确实存在在签订转让合同时，转让方未取得出让土地使用权证书，即与受让人签订土地使用权转让合同，将土地使用权转让给对方的行为。那么，如何处理在此种情况下订立的国有土地使用权转让合同呢？
1995年12月27日，最高人民法院出台了《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》，其对如何解决房地产管理法施行前发生在房地产开发经营中的若干问题做出了明确规定。其第七条规定，转让合同的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同，一般应当认定无效，但转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地，在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的，可认定合同有效。
2004年11月23日，最高人民法院又通过了《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》。该解释也对国有土地使用权转让诸问题进行了规定。其在第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
根据前述法律与司法解释可知，对于未取得国有土地使用权证书即签订的土地使用权转让合同，实践不是一概否定其法律效力，而是区别情况处理。
在《城市房地产管理法》施行前，一般应认定其无效，但如果符合如下两个条件，应当认定其有效：
（1）转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地；
（2）在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的。
在《城市房地产管理法》施行后，一般也应当认定其无效，但是如果在起诉前，转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，则应当认定合同有效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。&
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你好，请问一下我跟别人私下钱了一份土地交换合同签名了但没按手印有效吗
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