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小别墅异军突起 小而精圆了豪宅梦
近两年来，惠州的经济小户型别墅越来越多。在大别墅整体销量走低的形势下，相关数据统计显示小别墅的销量反而呈现大幅增长。从某种程度上来说，小别墅满足了许多人心中的“豪宅梦”。尤其是已经成长起来的70后、80后，在这个时代刚刚跨入中产阶层，小别墅恰恰迎合了这部分人群的购买心理，从而越来越热销。市场需求刺激到开发商，惠州的小户型别墅于是越建越多，可以预见的是，在一段时间内，小户型别墅将成为中产阶层首选。
[焦点解读]
“小别墅”近两年为何走俏？
解读：惠州是一个购买力偏弱的市场，传统的大型别墅，由于面积大、总价高，缺乏足够的客户支撑。因此，惠州的别墅市场一直处于平淡局面，大多依赖外围客户进行消化。尤其在遭遇经济下滑时期，客户的整体购买力再度削弱，为了扩大需求客群，一些开发商开始有意识地把别墅面积做小，从而降低总价，让更多有钱人买得起别墅，也由此让别墅变得更为快销。
与此同时，随着70后、80后人群经济能力的成长和对享受型生活的追求，小面积别墅逐渐成为这批人群的需求产品。据一些楼盘的销售人员反馈，购买小别墅的客户，大多为70后和80后，他们追求享受型生活的意愿比较强，也具备购买小别墅的经济能力，尤其是在房价悬殊的深圳，有许多人到惠州购买小别墅。
相比大别墅，小别墅有什么优势？
解读：别墅作为享受型豪宅，传统的别墅讲究豪华阔绰，上下几层，每层户型空间都极为宽敞，院子也大，一般比较适合经济条件相当富裕的大户人家，几代同堂。而小户型别墅讲究的是小而美，小而精，不追求面积和空间的阔绰，而是追求别墅的高端、精致的居住形态。
相比大别墅，小别墅的优势主要体现在购买和居住成本上，一是一般小别墅都附带较多的赠送面积，这样一来，便拉升了整栋别墅的性价比，如此也降低了客户购买门槛；二是住小别墅，管理成本也比较低，由于房产证面积小，物业管理费也低，不像传统大型别墅，每月所交物业管理费动辄上千元；三是由于面积空间较小，打扫卫生也简单，业主自己动手轻易就能搞定，不用像大型别墅那样，通常要专门请一个保洁员给别墅打扫卫生。
相比同等面积的洋房，小别墅的优势和劣势在哪里？
解读：无论是大别墅还是小别墅，都是住宅的最高形态，因为别墅区内有较低的建筑密度，别墅区的最大特点是有天有地、独门独户、有自家的停车场，还有地下室，有花园，对居住主体的干扰少。而洋房一般密度较高，房子和土地的关系并不紧密，一般都没有地下室，其在使用功能上首先是兼顾居住实用性，才考虑居住的舒适性，其面积服务于功能，在居住的舒适度上和别墅有较大的差别。但与同面积的小别墅相比，洋房一般都在市中心或者市中心主要公共设施覆盖的范围内，周边生活配套元素齐备，而别墅一般都位于城市周边或者近郊，才能满足低容积率的条件，相对而言，其生活元素、公共资源的配套较普通洋房较差。
小别墅的客群主要是哪些人？
解读：惠州市场上的小别墅更多的是近3年开始出现的，其主要是位于城市近郊15公里之内，旨在和传统的洋房和联排、独栋别墅有区别，其主要客群是城市中产阶层，他们对于居住环境和舒适度有相当的要求，而又没有更充裕的经济条件购置大面积的别墅产品。以惠州市场在售的小别墅(
为例，其主要的客群是从江北或者惠州传统老城区外溢的购买力，以及博罗县城等区域在解决了基本的居住需求后的一批群体。除此之外，还有一部分人在其他县区或者是在深圳工作，希望把父母安顿在惠州养老，还有一小部分客户是因为对别墅有情结，希望有更安静的环境。也有为自己退休以后居住做准备的购房者。
小别墅的市场接受度如何？
解读：市场的供求决定了产品的市场接受程度，相比于传统的别墅和大户型的产品，小别墅的市场供应量不大，也是看到了市场的真空点。从已经发售的小别墅情况看，城区除了(
)外，双璧湾、东江新城以及此前的(
)都得到了市场较高的认可。究其原因主要有以下两点，一是小别墅的总价和户型面积控制得比较好，让更多人容易接受，用一套市区的大户型即可购置一套别墅，打破了购房者固有的别墅高不可攀的印象；二是小别墅也是别墅，相比洋房能够有更好的舒适度和居住体验感，此外还有院子、独立车位花园，一般还赠送天台和地下室，面积的延展性比较高，而空间的分布更为合理，也让一些原本希望购置洋房的客户群体转向小别墅。
别墅面积减少后如何保证舒适度？
经济型小别墅针对的群体主要是中产人群，相比传统大别墅来说，在舒适度上因建筑面积缩小，肯定会有一定程度的影响。面积的压缩必然带来舒适度的降低，这一点毋庸置疑。那么，开发商在建造设计小别墅时，只能做到尽可能在有限的面积空间内，将舒适度发挥到极致，力求能用小面积承担起高品质的生活。
因为户型面积大为减少，小别墅在设计上可以将客厅开间、挑高等空间相对缩小，室内各个功能区间尽量做到都不要太过狭长，以免带来感官上的压迫感。不过，前庭后院或者天台等，就应该保持一定延伸度，确保业主能体会到室内室外双重空间的享受。和大别墅相比，小别墅更应该注重拓展空间，让业主可以利用自由空间根据自己的喜好进行设计。
小别墅在惠州市场的前景如何？
中原地产研究数据显示，2008年，成交别墅套均面积为330平方米，2009年，成交别墅套均面积为307平方米，2013年，该数据为254平方米，去年这一数据进一步降低。该数据表明，别墅面积变小是近年来别墅市场的一种趋势。
市场的需求才能刺激产品的走红。南方都市报本期做出的民调结果表明，相比普通公寓，更多人宁愿选择多花一些钱购买一套小户型别墅。参与这次民调的受访者，大多数年收入在10万-20万之间，从收入平均水平来看，可以算得上是这座城市的中产阶级。这部分人群的年纪大多在30-40岁之间，正处于改善住房需求阶段。尽管惠州市场上小户型别墅越来越多，还是有超过七成的受访者认为这个数量远远不够。从这些因素推断，惠州的小户型别墅在近年内将持续走红，不愁卖不动。
选购小别墅应该注意哪些问题？
在选择购买小别墅产品时，不能抱着“仅仅是为了别墅而买别墅”的想法。首先，得合理考虑到家庭成员结构，看看产品是否真正适合自己。其次，在选购时，同样得留心观察该产品内部户型设计是否合理，空间利用率高不高，装修难度大不大等实际问题。目前惠州市场上的小别墅产品大多采用联排或者双拼设计，在选购时得注意室内采光情况。
因为小别墅产品一般为两到三层设计，尽管总面积与公寓相比可能差不多，但是装修成本将会大为提升。所以，在选购小别墅产品时，得将因为楼上楼下以及安装楼梯等装修成本考虑进去，以免装修时资金不足。
小别墅具有很好的市场前景
黄建达，德威集团营销总监
惠州的小面积别墅这几年异军突起，主要有两方面原因：一是由于惠州整体购买力偏弱，传统的大户型别墅虽然比较舒适，但总价太高，只能满足小部分极高端客户的购买需求，而这部分客户越来越少，尤其碰到经济环境不好时，更难卖，销售周期拉得很长。因此，开发商为了实现快销，就有意识地把别墅面积做小，降低总价，从而获得更多客户，让产品卖得更快；二是随着七零后和八零后逐渐开始成为消费主力，他们当中有一部分人具备了较强的经济实力，并且追求居住的舒适度、档次感，对总价相对降低的别墅有着较强的需求，因此，也有部分小别墅是特地为这部分客户所设计的。
从这两年的情况看，本地市场的客户多数还是喜欢传统的大户型别墅。惠东、惠阳、大亚湾等邻深片区，或者惠城区走外地市场路线的别墅项目存在一定比例的小别墅产品，主要针对深圳客户，因为两地房价过于悬殊，深圳随便买一套小户型洋房，都可以在惠州买一套别墅，他们出于享受生活或者投资的考虑，对惠州的小别墅产品还是很青睐。从过去几年小别墅在市场上的表现情况来看，被客户的接受度还是很高的。只要惠州的经济和居民收入保持稳步增长，小别墅作为市场上迎合年轻人消费需求的细分产品，必然会有非常好的前景。
小别墅是怪胎成不了市场主流
彭斌，惠州合纵联行董事、总经理
小别墅始终不是市场的主流产品，不能因一两个城市或者一两个项目小别墅销售的好坏来定性其市场前景和潜力。我们应该明白开发商弄出这个100多平方米的小别墅，根本上还是为了缓解销售压力，是为了产品更好地去化，小别墅实际上就是个怪胎，因为小本身就和别墅是相冲突的东西，实际上客户买别墅就是为了尺度、舒适度。
小别墅是瞄准了一部分购买不起大别墅的购房群体，因为总价控制比较好，实际上是满足了购买群体的心理需求而不是功能需求。市场上90平方米的别墅做成2层，每一层不到60平方米，除掉厨房还有多大空间，这叫什么别墅，舒适度远远不如100多平方米的电梯房。但不可否认，这样类型的产品在市场上卖得还不错，原因主要是这类产品的供应少，物以稀为贵，另外在市场上的传统别墅产品和洋房大平层之间，奇葩的小别墅是具有差异化的产品，这一点也是其能够销售较好的主因。
小别墅本身具备的特质决定了其在当前市场下行的局势下是非主流产品，主要的性价比体现在赠送面积上，但是无论是别墅的中庭、地下室抑或屋面以及天台，空间的改造因为面积小变得比较困难，需要好几十万。这种产品只能说是基于特定时期特定阶段，契合了某些特定的客户需求。此外小别墅因为总价不高，还有资源兼顾了部分投资价值，相对于同质化的住宅而言，投资的稀缺性比较强，100多万买个别墅和买电梯房的感觉还是不一样的，这也吸引了部分购房者。
[小别墅盘点]
地址：惠博大道466号(惠州求实职业技术学校往西500米)
小户型面积：90&#平方米(赠送最多20平方米)
在售价格区间：12000元/平方米(已售罄)
主要特征：双璧湾位于惠河高速公路与惠博大道交会处，是惠博片区惠城和博罗的分界点，距离江北C B D约8分钟车程，项目占地约30万平方米，规划总建面约65万平方米，背山面江，容积率仅为1.57，预计分五期开发，一期的主要产品为90平方米左右的联排别墅，现在售二期产品，为N + 1类型的洋房。90平方米的小别墅已经售罄，现在流转到市场的多是二手房，均价在12000元上下。其主要特征是用洋房的价格做到了别墅的享受，其2013年首批发售的价格介于99万&#万之间，其90平方米的别墅做到了三层面积，共有三个房间，销售一片飘红，目前约80套小别墅已经销售完毕。
楼盘：佳兆业东江新城
地址：博罗东江南岸
小户型面积：130&#平方米
在售价格区间：元/平方米(现暂停销售)
主要特征：佳兆业东江新城是博罗片区体量最大的楼盘，占地约165万平方米，规划总建面约400万平方米，首批产品为纯别墅区占地约28万平方米，总建面15万平方米，用水系贯穿整个社区，首创130平方米联排小别墅。项目拥有3.2万平方米原生湖泊，还拥有近50万平方米的滨江公园，配套有五星级酒店等。鉴于佳兆业集团的因素其项目现在暂停发售，但其130&#平方米的小别墅在市场依然有强劲的竞争力。其130平方米小别墅总价仅为108万元，为四房三厅的户型设计，赠送50平方米以上，其151平方米的小别墅，可使用面积高达260平方米。但项目周边的配套还需要等待时机成熟，目前佳兆业集团的危机尚未有明显的改变，建议谨慎购买。
楼盘：五矿(
地址：博罗惠博大道(博罗体育中心东侧800米)
小户型面积：150-170平方米
在售价格区间：12000元/平方米
主要特征：五矿哈施塔特是知名央企五矿集团在惠州打造的集合旅游度假的地产项目，开发商宣称其投资约50亿元，以奥地利知名的哈施塔特湖山小镇为蓝本进行打造，现在项目的人造景观已经开始对外营业，已经成为珠三角最著名的婚纱摄影基地之一，也申请成为了4A级景区。项目的商业街已经开放，拥有17万平方米的人工湖，项目占地约100万平方米。其150&#平方米的别墅对外没有更多的公开资料，但也是联排类型，有地下室、车位和天台赠送，除了有哈施塔特这个人造的旅游景点外，哈施塔特的别墅没有任何竞争力，周边无任何生活配套，价格在市场也没有明显的竞争力。
楼盘：星河丹堤
地址：惠阳淡水星河东路边地段
小户型面积：193平方米
在售价格区间：均价9500元/平方米
主要特征：(
)位于惠阳淡水老城区与大亚湾西区接壤位置，淡澳河以西，距离惠阳城区2公里。2013年，该项目推出“珑溪小墅”产品，该产品面积193平方米左右，由于小区配套齐全，绿化到位，再加上该产品户型设计十分合理，刚推出就收到市场青睐。当年4月份开盘时，这款产品在一小时内宣告售罄，成交金额2.5亿元，开创了惠湾片区别墅产品开盘即售罄的先例。当年7月，二批新品再次开盘，在两小时内售罄。该项目目前已经进展到第四期，四期将于本月中旬开盘。
地址：惠阳淡水惠澳大道旁(淡水河东岸)
小户型面积：183平方米
在售价格区间：均价10000元/平方米
主要特征：心境山水郡总建筑面积约48万平方米。项目分五个区开发，A区～D区为别墅，E区为高层洋房。心境山水郡首期开发B区联排别墅，面积在183- 238平方米之间，共180套产品，项目已于2015年6月份开盘。B区位处社区腹地，前临溪谷，后踞山林，溪谷与原生山林彼此照应，符合“水村山郭”的山水意向设计用意。整个项目采用西班牙风情建筑为主基调进行规划设计，并同时制造各种相对独立的聚合空间，如“四合院”、“六合院”等产品，力图打造邻里之间的温馨气氛。
) 地址：惠东东部巽寮湾区的稔山镇范和湾跨海大桥旁
小户型面积：122平方米
在售价格区间：9000元/平方米
主要特征：(
)是一个以滨海度假休闲为主要特色的超大型综合项目，项目规划过程中，从设计、建造方案以及经营维护均以保护原始生态为首要重点。该项目建筑产品类型主要由独栋、双拼、联排，滨海公寓及高层住宅等组成。公建配套方面包括超五星级酒店、主题购物中心、高端会所、社区教育机构及综合性医疗机构等。该项目推出的小户型别墅只占别墅产品的一部分，产品拥有海景房，带超高赠送面积以及车位，入住能享受一线海景，感受海边生活。
地址：大亚湾中心区进港路(红树林附近)
小户型面积：126平方米 在售价格区间：均价1.1万元/平方米
主要特征：皇庭波西塔诺地处大亚湾中心区，南为大亚湾澳头老城，总占地面积30多万平方米，总建面为62万平方米，是大亚湾中心区大盘项目。项目分三期开发，项目南区为低密度的生态纯别墅社区。一期滨海环湖别墅单位囊括了叠拼、联排、双拼、独栋别墅类型，面积是126- 598平方米。户型有相当一部分为240平方米以下的小别墅，由于总价低，且有一倍的赠送面积，因此该项目小别墅相当畅销，不久前，该项目170平方米面积的别墅也已卖完，现在剩下240平方米的联排别墅以及600平方米以上的独栋别墅。
楼盘：光耀将军湖
地址：惠阳区秋长镇将军路(4A风景区叶挺将军纪念园旁)
小户型面积：123平方米
在售价格区间：均价1.3万元/平方米
主要特征：光耀将军湖是光耀地产珠三角区域公司继“(
)”又一超大规模百万平米原生态墅级大盘。项目紧邻A A A A红色旅游风景区，依山傍水，项目拥有8万平米原生湖泊。将军湖是光耀首创123㎡微型度假休闲别墅，面积赠送率高达100%；附带入户花园、上有独立空间，下有私家花园领地；123平方米方可以做6间房间。将军湖别墅“小别”备受市场追捧，2012年12月开盘当日，首批推售的132套别墅，被来自惠州、深圳、广州等地的2500多批客户抢购一空，累计销售额超过1.5亿元。但后来由于光耀资金链断裂，该项目至今处于停顿状态。
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[责任编辑：wychenwenqi]
均价：8500元/平
特色：生态宜居
均价：待定
特色：临深大盘
均价：待定
特色：滨江住宅
均价：均价：10500元/平
特色：商业综合体
Copyright & 1998 - 2016 Tencent. All Rights Reserved问想买惠州的别墅，请大家给点建议
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Julie杰题主 16:16:43 来自iPhone客户端
想买惠州的别墅，请大家给点建议
深圳没有名额了，想买个深圳周边的别墅以后养老，在自家院里种种花草、过着慢生活也很惬意，目前只看了富力南昆山的，还有碧桂园的大观园的房子。南昆山这好处是安静，旅游度假不错，房子不用也可以出租，但距离深圳较远，较偏僻，自住不是很方便。对惠州不熟，因10年内暂时不会去住，想买了先出租，请大家推荐一下方便出租的，又适合自住的别墅！
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Julie杰 21:54:35 来自iPhone客户端
今天发了帖子自己也找了一天，在预算内的备选的有5个，大家帮我比较一下，1.大亚湾的泰丰.牧马湖，124，136边位，162双拼，400-600万，周边配套好。距深圳南山90公里。2.惠阳东部现代城187，235、309平的，187的预计在300万左右。距离南山80公里。3.惠东中航维拉庄园，双拼300多平，330万，距南山120公里。4.雅居乐.白鹭湖140-200平的别墅，下半年开盘，距南山142公里。预计14左右的在300万以内。5.惠州龙门南昆山碧桂园大观园，二期4月开盘，130平的预计260-280万，带装修，19年交房，旅游度假方便出租。我的目标，投资加以后自住。熟悉惠州的帮分析一下那个更合适！
芳芳 22:39:50
梦想从心开始
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梦想从心开始 18:23:31 来自iPhone客户端
买惠州别墅？
东易日盛装饰 01:17:05
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hme 19:44:28 来自Android手机客户端
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班健 19:51:06 来自Android手机客户端
金地山湖大镜
Julie杰 21:03:58
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不想飘 20:32:43 来自iPhone客户端
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双双粑粑 20:35:57 来自iPhone客户端
呆若木鸡123
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呆若木鸡123 00:30:45 来自iPhone客户端
这个。。。
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猫咪C 19:31:36 来自Android手机客户端
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thomaskee 23:22:57 来自iPhone客户端
買啊&但是投資不建議
谈华杰罒置业经理
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谈华杰罒置业经理 23:39:45 来自iPhone客户端
楼主想买哪一块的呢
芳阿芳阿芳阿芳
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芳阿芳阿芳阿芳 16:36:08 来自Android手机客户端
牧马湖好呐！离万达又近景观又好
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szhby 16:38:17 来自Android手机客户端
白鹭湖不错，以前去看过，离惠州市区也近。
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thomaskee 20:48:56 来自iPhone客户端
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17辉煌 21:52:48 来自Android手机客户端
第一个就不错，我有熟人，可以让你安心买房
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花小芊 00:55:54 来自Android手机客户端
滢滢妈2011
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滢滢妈2011 02:26:50 来自iPhone客户端
👍👍
何求一直前行
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何求一直前行 02:49:13 来自Android手机客户端
只仅仅是因为没名额吗😊
淡水房产陈生
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淡水房产陈生 10:42:02 来自Android手机客户端
考虑不回我。
房产时时动态
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房产时时动态 22:03:43 来自iPhone客户端
博罗的东江新城看过没？
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22:37:56 来自Android手机客户端
惠阳淡水别墅，181平，280万左右，惠南大道，离惠阳政府不远，方便，
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