房产开发企业土地使用税缴纳时间怎么缴纳

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-06-26 12:57 标签： 土地使用税缴纳
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很愤怒刚学习不久，没法学啊要考试了，急死我了这次就不告诉你们老板了，限你们赶紧弄好算了，麻木了房地产开发企业如何缴纳城镇土地使用税
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内容摘要：房地产开发企业如何缴纳城镇土地使用税
从日起，我国将外资企业也纳入城镇土地使用税征税范围。而且根据《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》（国税发〔号）规定，目前除了经批准开发建设经济适用房用地的城镇土地使用税减免权由地方（省、自治区、直辖市地方税务局审批）保留外，其他各类房地产开发用地只要坐落在开征范围内就一律应征城镇土地使用税。城镇土地使用税是按年计算，分期缴纳。但是根据房地产开发企业行业特点，房地产企业缴纳土地使用税的计税依据不好确定。尤其是到后期销售，房屋产权（土地使用权）在不断地转移，给计税依据的确定带来一定的难度。下面本文就此问题，进行一番探讨。
一、房地产开发企业建造期间土地使用税计税起始时间
房地产开发企业建造期间土地使用税计税起始时间，依据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第九条规定：新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：
（1）征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；
（2）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。
在这里，"批准征用"的具体标准如何把握，总局此前未曾明确。《招标挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号），从日起，商业、旅游、娱乐、和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签定成交确认书，并根据成交确认书约定的时间签定《国有土地使用权出让合同》。受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金后，领取国有土地使用权证书。因此，理论界围绕着成交确认书签定时间、国有土地使用权出让合同签定时间、土地交付时间（即核发建设用地批准证书时间）、领取土地使用证时间进行了讨论。因为《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。因此城镇土地使用税实际上是一种行为税。房地产企业只有在政府将土地交付给其时，才能合法使用。因此《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔号）第二条规定："以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。"这里，国家实际上是将"批准征用"解释为"建设用地批准证书核发时间"。因为建设用地批准证书是与政府将土地交付给房地产企业的同时核发的。
二、房地产开发企业建造期间土地使用税计税截止时间
《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定："建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。"因此，商品房已经销售的，应自房屋交付使用之次月，按照交付使用商品房屋的建筑面积所应分摊的土地面积相应调减应税土地面积。房屋交付使用，是指房地产开发企业按照售房合同的规定，将房屋已销售给购房人且购房人已办理了房屋土地使用权证或者房屋产权证，房屋所占有的土地已发生实际转移的行为。对购房人非个人原因无法及时取得土地使用权证或房屋产权证的，只要房地产开发企业按照销售合同的规定，已将房屋的钥匙交付给购房人，也可视同为房屋已交付使用。
三、房地产开发企业建造期间土地使用税的计税依据
（一）总计税面积的确定
房地产开发企业建造期间土地使用税开征的计税依据，应依据下面两个规定：
《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院1998年第17号令）第三条："土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。"
《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字〔号）第六条："纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。"
（二）免税面积的确定
《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字〔号）第十七条："企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地，免征土地使用税。"
《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》（国税地字（89）第140号）第五条："城镇内的集贸市场（农贸市场）用地，按规定应征收土地使用税。为了促进集贸市场的发展及照顾各地的不同情况，各省、自治区、直辖市税务局可根据具 ...
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】&咨询内容：您好，我想咨询一下房地产企业，我市的土地使用税可否计入开发成本，交房是以哪个时间为节点，是合同约定交房时间，还是业主领取钥匙的时间，如何计算面积进行土地使用税减免?回复内容：咨询人您好：土地使用税不可计入开发成本。
房地产开发企业销售新建商品房的城镇土地使用税纳税义务截止时间，为房屋交付使用的当月末。房屋交付使用的时间为合同约定时间。未按合同约定时间交付使用的，为房屋的实物或权利状态发生变化的当月末。
当实际占用的土地面积发生变化时，纳税人需要及时办理土地登记信息的变更（可通过电子税务局变更），计算公式为：纳税人实际占用的土地面积=(1－已销售房屋的建筑面积/项目可售建筑面积)×项目总占地面积，变更后的土地信息经主管税务机关确认后即生效，企业下次申报土地使用税时，系统即按照最新的占地面积计算应纳税款。
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