流转来的土地能抵押贷款_农业滚动_新浪财经_新浪网
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流转来的土地能抵押贷款
　　农村大众报寿光讯 (记者花宇)4月22日，寿光市台头镇三座楼村村民刘月利，将流转来的170亩土地的未来4年的经营权抵押，获得了当地邮政储蓄银行发放的20万元贷款。在这之前，这170亩土地的流转交易，获得了寿光市农村产权交易监督管理委员会的鉴证，并办理了相应的产权交易鉴证书。在寿光，土地流转的受让方手持这本鉴证书，可到银行申请土地经营权的抵押贷款。
　　去年3月20日，刘月利从本村流转了170亩土地，为期5年，种植胡萝卜。今年3月，他来到寿光市农村产权交易服务中心，办理了产权交易鉴证书。鉴证书记录了这桩土地流转交易的时限、成交金额、坐落等信息，并盖上了农村产权交易监督管理委员会的公章。拿着鉴证书，刘月利到邮储银行，申请将170亩地未来4年的经营权抵押贷款。很快，刘月利的贷款申请通过了审批，额度为20万元，贷款周期为1年。同时，银行从农村产权交易监督管理委员会，获得了农村产权交易他项权证。“整个过程中，离不了政府对土地流转合同的评估、鉴证，并办理了能够证明银行抵押权利的他项权证。可以说，如果政府不提供鉴证，银行要冒不少风险。”中国邮政储蓄银行寿光支行行长助理逄兆勇说。据了解，这是寿光第二个将所流转土地的经营权进行抵押贷款的案例。
　　鉴证书显示，按照每年每亩800元的成交价，这170亩地5年的总成交金额是68万元。“由于流转期已过一年，未来4年的经营权估价为54.4万元。原则上我们的抵押率为50%，但综合各方面因素，给予20万元的授信额度。”逄兆勇说。在抵押之外，刘月利还找了两位担保人。由于该笔贷款性质是抵押贷款，年利率为9%，低于“三户联保”12%的年利率。刘月利说，贷款下来后，他准备今年秋天扩大规模，再多流转些土地。
　　据寿光市农村经济管理局局长杨风信介绍，自3月24日办理首个产权交易鉴证书以来，目前寿光市已办理18本。“在农民土地承包权和经营权分置并行的背景下，鉴证书能够为流转双方提供强有力的证明，体现出经营权的价值，解决农民抵押物不足的问题。”杨风信说。
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51credit Corporation. All Rights Reserved土地可以作为抵押物，这是真的吗？确有其事哦，小编了解到，虽然还未大面积的开放此政策，但是已经试点启东了呢？具体是怎么一回事呢？小编为大家解解惑！&&8月18日下午举行的中央全面深化改革领导小组第十五次会议强调，要在国企、财税、金融、司法、民生、党建等领域，集中推出一批力度大、措施实、接地气的改革方案。据媒体获悉，作为接地气的一个改革方案，农业土地抵押贷款试点即将启动。&&此前有报道称，由农业部、国土部等多部门参与，央行牵头起草的涉农土地经营权流转抵押贷款与住房财产抵押担保的国家指导文件已起草完毕。自5月起全国人大农委等部门已开展涉农改革进展情况调研，任务内容涵盖土地占有、使用、收益、确权登记、流转，以及承包地经营权抵押、担保试点等。而农业土地抵押贷款有望率先获得试点，这意味着涉农不动产资源抵押变现能力将提升。&&有分析认为，农业土地抵押贷款试点启动将是贯彻实施国家发展现代农业的重大举措，国家高度重视耕地保护制度，通过规范农村土地流转，有望进一步调动农民粮食生产的积极性，激活农村生产力，后续相关扶持政策有望持续加码。&&实际上，2014年以来，我国已经制订了两部土改领域的政策性文件：一是关于引导土地经营权有序流转，和发展农业适度规模经营的文件；二是今年4月刚刚发布的关于工商资本租赁农地、监管和风险防范的政策性文件。当前政策的基本导向是：有条件的地方鼓励发展以专业大户、家庭农场、农民专业合作社等为主体的多种形式的适度规模经营。&&值得注意的是，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平此前强调，土地流转和多种形式规模经营，是发展现代农业的必由之路，也是农村改革的基本方向。在土地流转实践中，必须要求各地区原原本本贯彻落实党中央确定的方针政策，既要加大政策扶持力度、鼓励创新农业经营体制机制，又要因地制宜、循序渐进，不搞大跃进，不搞强迫命令，不搞行政瞎指挥。特别要防止一些工商资本到农村介入土地流转后搞非农建设、影响耕地保护和粮食生产等问题。&&要注意完善土地承包法律法规、落实支持粮食生产政策、健全监管和风险防范机制、加强乡镇农村经营管理体系建设，推动土地流转规范有序进行，真正激发农民搞农业生产特别是粮食生产的积极性。&&据业内人士测算，土地流转激活的农村土地至少达15亿亩，将可以刺激中国经济百万亿市场。此外，随着农垦改革文件出台预期时点的临近，土地流转概念股有望成为市场关注的焦点，相关个股也因此站上了风口。从资金炒作路径来看，土地流转龙头罗牛山、辉隆股份、北大荒等最受资金青睐，另外，部分涨幅偏小的土改股如大禹节水、新野纺织等亦值得关注。&&大禹节水是农业节水灌溉工程系统行业龙头，目前正大举进军土地流转种植领域。公司河西走廊黑果枸杞高效节水灌溉产业化示范项目已登记备案，项目总投资25亿元，规划流转土地50万亩用于种植黑果枸杞，并套种苜蓿配套建设滴管工程。目前公司已与酒泉市肃州区下属的乡政府签订10万亩的土地承包经营权流转租赁协议，用于建设高效节水灌溉黑果枸杞种植示范、推广基地。随着土改政策推进，公司土地流转规模有望进一步扩大，成为最为受益土改政策的标的之一。&&辉隆股份隶属于安徽省供销商业总公司，是安徽省农资供应龙头。公司在安徽省全椒县和临泉县参与了土地流转，全部采取租赁方式，承租面积2万多亩，承租年限为15年-20年。此外，公司旗下电子商务平台 农仁街 近日正式运营，安徽省已经明确把辉隆电商平台作为唯一网络平台， 未来安徽省的农资、农产品资源将悉数导入公司的平台，公司作为第一家上市的社有企业，未来在农业综合服务、农产品流通网络、 电子商务、农村金融等方面具有极大的发展空间。随着土改破题，公司有望继续深度参与土地流转领域。&&北大荒目前下属16个农业分公司，拥有耕地1158万亩和可垦荒地100余万亩，是拥有土地最多的上市公司。而集团层面拥有114个农牧场、563家国有或国有控股企业，耕地4500万亩，在垦区集团化方针指引下，集团的土地及其他优质资产具有强烈的注入预期。公司具有丰富的土地资源和土地增加空间，将充分受益于土改对土地价值的提升。&&以上就是小编为大家提供的关于贷款这方面的相关知识，更多资讯，尽在银行信息港-贷款平台。&&来源：99贷
相关文章推荐&&&&本报讯（记者&&顾俊&&通讯员&黄书荣&&张贵才）“还真想不到，凭着这本大红的土地流转证，120万元贷款就到手了，我急需购买烘干机，资金就不用愁了。”6月2日，姜堰农行“试水”以农地承包经营权作抵押担保发放贷款产品，作为第一位受益者，家庭农场主陆锡华笑逐颜开。&&&&陆锡华今年45岁，姜堰区梁徐镇江村村人。近3年内，他先后在蒋垛镇、张甸镇、梁徐镇流转土地3000多亩，连片种植水稻、小麦等农作物。随着农场规模扩大，计划新购置烘干机等设备，实现收割、烘干、仓储等一条龙，提高生产效率。&&&&投资额较大，资金短缺，可是跑贷款是陆锡华最头疼的事。“去年贷款几十万元，先后找了10多个人担保，花了两个多月时间。”陆锡华说，找人担保比较麻烦，而找担保公司，又要增加一笔不小的费用。正在犹豫的时候，没有想到农行工作人员上门送服务，送政策，帮了大忙。&&&&据了解，农村土地承包经营权抵押贷款是农行信贷支农的新举措。该贷款以农村土地承包经营权作抵押担保，为新型农业经营主体提供单户额度可达1000万元的贷款，其特色在于缓解新型主体“担保难”、“融资贵”的问题。&&&&为了把全区静态的农田“动”起来，让沉睡的资源“活”起来，姜堰农行立足当地资源与经济特点，积极抓住总行批复办理农村土地承包经营权抵押贷款业务试点行机遇，围绕家庭农场等新型农村经营主体，制定试点方案，助力现代农业发展。&&&&姜堰区现代农业发展较快，现有842家家庭农场、1396家专业大户和197家专业合作社。今年初，姜堰农行由个人金融部牵头，组织20家营业网点客户经理分片逐户开展调查摸底，建立新型农村经营主体客户信贷需求目录库。确定重点推广乡镇、重点营销网点和重点支持客户，实行跟踪管理、精准支持。&&&&据了解，这是全市国有银行发放的首笔以土地流转证为抵押的贷款。“土地经营权抵押贷款是农村土地承包权和经营权分置改革取得的突破性进展，这标志着本地在推动农村金融领域改革上迈出了关键一步。”姜堰农行行长丁俊龙说，今年，该行将重点推广农村土地承包经营权抵押贷款，盘活农村存量要素资源、拓宽“三农”融资抵押范围，今年“三农”贷款总量将比上年增长20%以上。
<INPUT type=checkbox value=0 name=titlecheckbox sourceid="SourcePh" style="display:none">规范推进农村土地流转经营权及抵押贷款工作的主要做法、成效、困难和措施
规范推进农村土地流转经营权及抵押
贷款工作的主要做法、成效、困难和措施
--对普定县农村土地流转经营权抵押贷款工作的审视
农村土地，主要指农户承包经营的集体土地，以及尚属集体的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等。按2015年元月农业部出台的《农村土地承包经营权流转管理办法》规定，农村土地承包经营权流转在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，在承包期限内，遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则，可以转让。这就为农村土地经营权流转提了政策依据。
为支持农业新型经营主体发展，破解农业新型经营主体融资难问题，普定县委、县人民政府通过调查研究，出台了《普定县规范推进农村土地经营权流转和抵押贷款工作的实施方案》，推进农村土地资本化和土地流转经营权抵押贷款改革步伐。现将我们的经验总结如下：
一、主要做法
（一）明确改革的目标任务
按照“落实土地集体所有权、稳定土地承包权、放活土地经营权”的原则，鼓励农村土地经营权集中流转，以实现土地规模化和集约化经营。并通过对经营权的确权颁证，为土地经营大户抵押贷款需要创造条件。
（二）明确改革的措施与要求
1、成立县乡（镇）土地流转中心，负责办理《普定县农村土地流转经营权证》，并明确办理流程和各环节之间所涉及的部门乡镇村组等责任；
2、规定《普定县农村土地流转经营权证》的基本条件：符合农业产业规划，不改变土地用途，从事农业生产经营活动，具备持续生产能力；农村土地产权关系清晰，符合“依法、自愿、有偿”的土地流转原则；符合环保要求；集中连片流转土地面积50亩以上，从事养殖业的土地流转规模条件可适当放宽。
3、明确申请土地流转经营权抵押贷款的条件：
一次性支付租金3年以上（含3年）；单户申请贷款金额在50万元以内，租金支付不低于1年；企业所在行业协会与金融机构签订合作协议的，一次性支付租金1年至3年（含1年）。
4、明确土地流转经营权如何抵押贷款的评估方法
贷款金额在50万以内（不含50万）的由金融机构直接认定；贷款金额在50万以上（含50万）的要进行综合评估。
5、明确登记抵押部门，规范抵押物处置
县乡（镇）土地流转中心为《普定县农村土地流转经营权证》贷款抵押登记部门。
已作为贷款抵押的土地流转经营权证，借款人不能随意变现、转让、变更、处置，经营过程中地上附作物确需处置，需经金融机构同意。因经营不善等原因，借款人未能如期偿还贷款，金融机构有权对抵押的土地流转经营权及附着物进行处置。
6、明确组织与工作保障措施
成立农村土流转经营权抵押贷款工作领导小组，下设办公室在县政府金融办，加强对全县土地流转工作的领导。同时要求县财政通过预算给予此项改革的经费保障。
二、主要成效
（一）白岩镇思源农业观光园以《普定县农村土地流转经营权证》抵押为主在信用联社办理贷款900万元；
（二）普定县沙弯农业园区7户企业以《普定县农村土地流转经营权证》抵押为主在信用联社贷款1800万元。
(三)两户菜业企业以《普定县农村土地流转经营权证》抵押为主在邮任银行已办理贷款400万元。
三、贷款风险防控难度大
（一）如仅以土地流转经营权抵押贷款，借款企业或大户到期不按约定还本付息，因尚未形成市场，该土地流转经营权难以变现，从而增大贷款风险；
（二）沙弯农业园区精品水果协会担保，在贷款到期，贷款企业不能按约定还本付息的情况下，该协会有明确的处置措施，但是，一旦涉及面扩展，其处置措施将会受到挑战；
（三）涉农企业受自然灾害影响的风险大，企业贷款投入爱灾后，极大影响企业偿贷能力，从而加大贷款风险；
（四）贷款资金有被挪作他用导致贷款企业经营不善的偿贷风险。
（五）从现行法律上讲，土地流转经营权抵押贷款尚无法律效力，一旦发生贷款违约，处置上得不到现行法律的支持。
四、进一步以多项措施促进改革深入
（一）完善沙弯农业园区成立精品水果协会为入会企业土地流转经营权抵押贷款提供摁绑担保措施，以及内部处置市场机制，进一步加强贷款风险防控。并在此基础上总结推广经验。
（二）拟订《普定县农村土地流转经营权抵押贷款财政风险补偿金及风险保证金管理办法（试行）》（下称《管理办法》），凡是以土地流转经营权证为抵押为主的贷款，当该贷款中存在采取任何措施都无法收回的贷款损失后，县人民政府将按将按《管理办法》规定，由县财政预算安排的金融办管理的风险补偿金按35%的比例给予损失补偿；同时将贷款企业按5%的贷款比例交到县金融办公的贷款风险保证金作为违约金划交贷款银行。以此提振贷款银行对土地流转经营权抵押贷款的信心和积极性，并通过保证金方式增大贷款企业失信成本，督促贷款企业履行还本付息义务。当然，由于贷款银行在发生贷款损失后，需要承担60%的损失，这就要求贷前调查需加强责任意识，采取审慎太度，选择资信及经营前景比较好的企业。需要说明的是，通过协会、商会等提供帮加式贷款担保的，可以不按《管理办法》要求交纳5%的风险保证金。但贷款银行采用任何手段都不能收回的贷款损失确认后，依然可享受《管理办法》规定的政府35%的风险补助资金。
（三）与财保公司合作，在政府引导下，拟对蔬菜、对水果、花卉、苗木等种植企业开展预防自然灾害成本保险业务。经初步商谈，保险公司按每亩年投入成本1%的比例交纳保险费，政府按50%的保费给予补助。但此项保险须由该公司市级公司拟订方案逐级上报保监会获批后实施。此项保险一旦获批实施，对涉农企业贷款将有着积极的促百作用。一是提升银行对土地流转经营权抵押贷款的信心；二是提高涉农企业大胆经营的信心；三是提高借贷双方抗风险能力。
（四）对土地流转经营权抵押贷款实行授权委托支付的监管方式，防止贷款挪作他用。这就要求贷款企业或大户必须根据自身的条件如实测算贷款需要，切实提高贷款资金使用效率，最大限度的保障还款资金的来源。
（五）正因为现行法律滞后，土地流转经营权抵押贷款推进难度大。除了地方性金融机构和与农业部签订改合作协议的邮任银行外，几大国有银行还抱着等到待观望的态度。为此，我们对土地流转经营权拟作反担保措施，在充实普财融资担保公司资本金的情况下，开展此项贷款担保业务。当然，土地流转经营权拟作反担保措施，还需符合：证照齐备，有独立的法人资格；财务管理规范，资产负债率不超过50%；企业及其主要负责人信用良好（通过征信系统查询和调查方式了解）；有一定的自有资金和现金流等基本条件。
（六）银行业金融系统有“黑名单”制度，对土地流转经营权抵押贷款抵押贷款同样起着不可忽视的作用。“黑名单”制度是通过征信系统查询，若贷款者是存在不良信用记录，其贷款申请在发生不良信用记录后的五年内在任何银行业金融机构都不被受理的通俗说法。
五、改革目的
综上所述，通过多种措施，力促土地流转经营权抵押贷款改革的深入，让更多的涉农企业或大户树立“诚信是最大的财富，失信是最大的破产”这样的理念，打造银企诚信互动品牌，最终让土地流转经营权证在诚实守信品德意识的支撑下，成为名符其实的“有价证件”，涉农企业或大户可凭土地流转经营权证直接到银行业金融机构贷款。而目前的制度和措施，以及即将进一步完善的措施，通过较长一段时期的实践，便逐渐退出历史舞台。
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