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股市七下八上 七月份楼市前景不容乐观
股市从6月12日的5166.35点跌至7月3日的3686.92点,跌了1479.43点,跌幅高达28.64%。其中,多空双方调兵遣将,争夺激烈,特别是最近一两周,已被股民称之为“国家保卫战”。战况愈演愈恶劣,指数越跌越低,现在又祭出了所谓暂停IPO的大招(历史上曾有过八次暂停IPO,跌了3次涨了5次),股市保卫战已杀到最关键的时刻。作为房地产业内人士,在旁观股市交战的时候,也要提醒目前仍然热火朝天的楼市,7月远没有想象那么乐观。第一,股市和房市都需要进行价值重估。一直在讲这次股市下跌尚未找到空军,其实空军就在你我中间,每个散户也许都是空军。不妨做个调查,这次反弹之后,会有多少人出货了结,如果反弹超过5%是多少,超过10%又会有多少,包括机构、基金。当前调整是对A股价值的重新评估,都说之前有泡沫,那什么时候泡沫会破灭?每个人都有自己的判断。客观地对A股价值进行重估,并不是一件坏事。同样,对当前房地产也需要进行一次价值重估。基本面真的改变了吗?我看没有!整体供大于求的情况并没有发生根本性的逆转,是因为政策、股市等诸多方面原因,让楼市在今年二季度走了一个漂亮的上升浪,而最迫切的购房需求和最强大的购买力过去之后,再对市场进行一次客观评价,也是完全必要的。第二,短期来看,股市、楼市的空头力量大于多头。股市大家已经理解,即使是当前点数,和去年起步时的2112.13点相比,也有74.6%的上涨,如果是从去年过来的股民,应该大多有盈利,出现调整获利了结也好,斩仓割肉也好都是正常的事情,所谓“踩踏事件”就是空头占主导力量的体现。对
楼市来说,之前市场呈现量价齐涨的态势,特别是北京、上海、深圳。其中,深圳价格涨幅,四五月份整体上升20%以上,到处都流传着一手日光、二手跳价的诸多神奇故事,但值得警惕的是,六月以来深圳的价格已经出现了一定的滞涨,这点必须让人警醒。也就是说楼市的多头力量也有所衰弱,由此及彼,楼市的短期购买力衰弱是大概率事件,千万不能太过于乐观。第三,七月对楼市、股市都不是旺季。股市方面,过去15年历史上,7月份股市7次下跌,8次上涨,其中涨幅超过10%的只有3次。7月楼市也因天气和推案(房地产项目中所主推出的产品)原因大多是淡季,去年7月楼市也在二季度下跌的情况下继续快速下行。在淡季中意图创造奇迹,本身难度就比较大,而且受二季度楼市回暖的影响,部分楼盘提价,而提价之后销售速度则迅速下降,又对7月的楼市产生了负面影响。此外,六月由于半年报的原因,诸多大型房企都拼得很凶,也部分透支了7月的销量。在这种情况下,7月成交量要继续维持非常困难,下跌几乎是必然的情况。所以当前股市、楼市都要打保卫战了,股市依赖政策,楼市要靠自己。各家房企还是要恢复平常心,忘记二季度的火爆,客观评估当前市场情况、评估客户购买力、评估自身项目状况,谨慎定价,积极促销,争取淡季不淡,给自己一份过得去的答卷。A股连续三周暴跌,超过30万亿财富灰飞烟灭,这也开始波及今年暴涨的深圳楼市。一位深圳房地产业内知情人士向记者透露,万科、中海、招商地产的部分项目以及华侨城片区楼盘,日前开始出现已交付定金的客户退房现象。福田CBD某商业项目的客户也开始向开发商表达想转让手中商铺的意愿。从6月底开始,深圳楼市的成交量明显下降,二手房市场放盘量增加,报价也开始下调,如前海区域二手房报价已经下降了3-5个百分点。“近期客户的购房需求确实有下降迹象,我们在催促客户交付首期款时,客户提出因股市被套要求缓交房款。”高度依赖深圳客的东莞凤岗开发商对记者说。财富缩水传导至楼市上述业内知情人士称,尽管目前多个楼盘出现客户退房的现象,但开发商也不愿意接手,客户便委托开发商转卖。不止是高端住宅,连刚需盘也受到影响。对此,万科内部人士向记者回复称,深圳近期开盘的刚需盘有天誉和云城,最近确实出现了两三个客户退订的情况,但不确定是否因股市引起。“部分购房者确实是因股市被套出现资金问题,原准备在股市高位套现买房,结果没来得及跑路一步步被深套。”上述知情人士称,这波牛市行情的特点就是利用杠杆炒股,很多人在场外通过民间借款或银行融资后又去场内从券商处配资,一旦被平仓,财富缩水、资金出现问题后就难以负担购房资金。实际上,不止是在深圳,据某上市券商房地产资管人士透露,目前在上海、重庆、成都都出现了退房现象。“针对股市暴跌对房地产市场的影响,大部分开发商同行都表现出担忧,虽然目前市场尚未出现大规模退订的现象,但可能会在未来爆发。”上述万科内部人士称。从以往股市与楼市的变化关系来看,深圳楼市与股市同起同落的联动性。2007年深圳也是全国房价暴涨,2008年金融危机后,深圳楼市则与股市一样
遭遇罕见大跌,率先出现购房者退房潮。此后股市表现平淡,而深圳楼市在2009年出现反弹后,房价也并未大涨,直到去年“9·30”政策放开房贷杠杆后,
股市一路向上,深圳楼市也再次暴涨,并出现的业主违约潮。“深圳市场投资客最多,对银行杠杆高低特别敏感,股市带来的财富增长效应也传导到了楼市。”深圳本土一位房企中层管理者分析认为,这轮股市涨幅的是创业板成长股和代表新兴产业的“互联网+”概念股,深圳这类公司非常多,而一旦股市退潮肯定也将影响到楼市。深圳西丽一楼盘副总经理告诉记者,该盘因主要面向刚需和改善性需求购房者为主,暂时没有出现退房现象,但预计财富缩水后的购买力会出现影响,尤其是对豪宅影响较大。主要受深圳客影响的东莞、惠州楼市,在“3·30”新政后,二套房执行首付四成,为深圳投资客提供了高杠杆空间,但如今也开始感受到一丝凉意。“这一两周感觉受影响了,客户来访量开始下降,在催促客户交首期款时,客户提出要求希望缓一缓,表示股市资金被套牢。”东莞凤岗一家开发商告诉记者,东莞的二套房政策并没有发生改变,变化的是深圳客自身的购买力。二手房有价无市与此同时,深圳二手房市场也开始有价无市。“最近两周放盘量确实增加了不少,有的业主急于卖房套现。”至祥地产置业顾问小朱告诉记者,日前龙华金地上塘道就有3个业主同时放盘,都要求买家一次性付款且一个星期内资金要到位。不过,价值几百万的房子不能贷款,这种买家非常难找,因此房子也没有成交。“我们也遇到了业主急需资金卖房的,要求客户付全款,或者至少一周之内首付款要交齐。”坂田世联地产的置业顾问告诉记者,近期区域内二手房放盘量增加但购房者却明显少了。7月首周,中原地产业主报价指数为63.6%,较上周大幅下降8.3个百分点,分片区来看,南山南区、坂田、龙华、宝安南区报价均出现下降,前期大幅提高报价的业主面临成交压力。“现在还是有看房的客户,但放盘价格虚高,已是有价无市。”小朱说,6月20日之后,龙华片区的成交量就迅速减少了,价格太高买家无法接受。美联物业华南总经理江少杰告诉记者,股市影响可能会导致业主或者购房者资金紧张,目前股市影响还不明显,主要是受银行收紧信贷、提高首付比例至四成的影响,过快上涨的区域报价开始下降,预计三季度成交量比二季度至少下降20%-30%。中原地产前海置业经理刘洋告诉记者,前海区域二手房放盘量也明显增多,成交价格比6月份下降了3%-5%,同样一套鼎泰风华三期的115平米三房,上个月朝北户型成交价在800万元,但目前朝南户型的报价也只有800万元,过去朝南朝北的户型价格相差30万-50万元。“6月之前,前海投资客占比达到一半,但房价短期不可能再大幅上涨,因此失去投资客就只能靠刚需和改善需求,但现在购房者对价格比较敏感,报高价没人买。”刘洋说。
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