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开发商交房程序的合理设计及风险防范
当前形势下，业主与开发商的纠纷不断产生，其中纠纷最多的是房屋交付时产生的纠纷，由于房价大幅下跌，业主以种种理由拒绝收楼，要求支付违约金，甚至要求解除合同。本文根据法律、法规对商品房交付的有关规定和商品房买卖合同对商品房交付通常约定，结合实际案例，对开发商在商品房交付环节可能产生的法律风险进行分析，并对开发商完善商品房交付程序提供可供操作性的建议。
一、商品房交付的一般法律规定
（一）&& 商品房的交付使用条件
《城市房地产管理法》第二十六:“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”
《建筑法》第六十一:“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
《商品房销售管理办法》第三十条：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”
第三十一条：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”
第三十二条：“销售商品房住宅时，房地产开发企业应当根据《商品房住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”
《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用全由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。”
第十二条：“因房屋主体质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量竟核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
（二）、商品房交付使用的程序
我国现行法律、法规、规章及规范性文件对商品房交付的具体程序并无明确规定，各地开发商自行制定的商品房交付程序略有不同，但一般程序如下：
1、& 发出入伙通知书。商品房具备交付使用条件后，开发商或开发商委托物业公司向业主发出入伙通知书或要求业主到指定地点领取。
2、& 业主携带购房合同、入伙通知书或入伙指引、身份证明及相关资料前往指定地点办理手续。
3、& 业主填写资料，领取并签收合同约定交付的文件及相关资料。
4、& 结清购房余款，补交面积差价款、缴纳先期物业管理费和其他费用。
5、& 提交办理房地产证的资料并交纳代办房地产证所需交纳的契税（在开发商代办房地产证的情况下）。
6、& 房屋验收。有关工作人员带领业主到所购房屋进行验收，对各项设施设备进行检验，业主填写设备交接单或《收楼意见书》。
7、& 业主验房确认后领取钥匙，办理签收手续。
二、一般房地产买卖合同中有关商品房交付的约定
（一）、通常情况下，房地产买卖合同中会对商品房交付作以下几方面约定：
1、交付的时间、条件、办法
2、交付的标准（通常会在附件中约定）
3、交付的文件、资料
4、交付的验收、异议的提出及处理
5、开发商逾期交付的违约责任
（二）以深圳为例――房地产买卖合同中有关商品房交付的具体约定
1、交付的时间和办法
卖方应于& 年& 月& 日前将本房地产交付给买方，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。卖方向买方交付时，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积。
买方对卖方所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对卖方出具的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据。
卖方委托物业管理公司办理入伙手续的，应出具授权委托书。卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，本防地产的交付时间为卖方交付本防地产的钥匙之日；卖方通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方发出《入伙通知书》中的入伙期限届满之日。
2、交付的文件
卖方应在本房地产交付时向买方提供有关本房地产的下列文件：
（一）、深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预兽面积测绘报告；（二）、竣工验收合格证明文件；（三）《房地产住宅质量保证书》；（四）、《房地产住宅使用说明书》；（五）、收楼意见书；（六）、《业主临时公》；（七）、前期物业管理企业出具的物业共有部位、共有设施设备接管查验清单；（八）、其他。
上述文件中的三、四项，卖方应提供加盖公章的原件；一、二、七项应出示原件并提供加盖公章的复印件；五、六项应由买方填写或签署。
上述文件不全的，视为不符合交付标准，买方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由卖方承担。
3、交付时的验收
买方收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之起&&& 日内按照《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满&& 日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产。
买方认为本房地产不符合交付标准和条件的，应当在《收楼意见书》中一次性提出异议。卖方在接到买方异议后，应在&& 日内对异议做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为买方异议事实成立，本房地产视为未交付。
4、卖方逾期交付的违约责任
除本合同另有约定的特殊情况外，卖方如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买方的，（1）逾期在90日之内的（含90日），自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90日的，买方有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付购房款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金，违约金不足以弥补买方实际损失的，卖方应补偿其差额。买方要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。
5、公用设施与附属配套项目
卖方在本房地产交付买方时，本房地产项目的《深圳市土地使用权出让合同书》及其补充协议中规定的公用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，应按批准的进度建设并经验收合格（见附件二）。卖方未按照规定的时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，本房地产不符合交付标准，卖方承担违约责任。
6、合同附件三：约定了具体的交房标准
三、开发商交付商品房过程中存在的法律风险
（一）、开发商在交房中可能存在的法律风险
1、未取得竣工验收合格证明文件，业主拒绝收楼，主张解除合同或延期交房的违约责任。
2、房屋质量存在问题，业主拒绝收楼，主张解除合同或延期交房责任。
3、房屋存在面积差，业主拒绝收楼，主张有关约定面积差的责任。
4、设计、规划变更，房屋交付与约定标准、广告承诺不符，业主拒绝收楼，主张解除合同或延期交房违约责任。
5、提供约定交付的文件不齐全，被视为不符合交付标准，业主拒绝收楼，主张解除合同或延期交房的违约责任。
6、未在约定的时间答复业主提出的收楼意见，视为业主提出的异议成立，房产视为未交付，业主要求解除合同或延期交房违约责任。
（二）业主拒绝收楼的原因
1、房屋存在质量问题
2、房屋存在面积差问题。
3、房屋设计、规划发生变更。
4、交付的房屋与约定的标准、广告承诺不符。
5、开发商交楼程序不符合法律规定和合同约定。
6、房价下跌，出现断供。
四、开发商完善商品房交付程序、防范法律风险的建议
前几年由于房地产市场一直处于上涨态势，开发商与业主的纠纷并不多，很多开发商急于扩张，往往疏于管理，开发商的客服人员和销售人员对本文前面论述的商品房交付的法律规定和合同约定内容并不熟悉，许多开发商也没有据此建立相应的配套流程，因此在目前房地产市场持续低迷，房价持续下跌的情形下，业主与开发商的纠纷不断爆发，有的纠纷产生确实是因为开发商的房屋存在质量问题，但也有很多纠纷是由于房价下跌，业主想解除合同，于是利用开发商在交楼流程中存在的问题拒绝收楼，并且伺机解除买卖合同。建议开发商在商品房交付环节特别注意以下几点：
1、& 关于入伙通知书。送达入伙通知书时应注意：
（1）、在商品房买卖合同约定的期限届满前送达；
（2）、按照商品房买卖合同中约定的地址和收件人送达；
（3）、按照商品房买卖合同约定的送达方式送达，通常有三种方式：直接送达、特快专递送达、公告送达。如邮寄送达，应该在寄送单上写明入伙通知书。
（4）、妥善保留送达凭证
（5）、查明邮件是否收到，如有退件，应及时处理，并保留相关凭证。
2、关于入伙手续文件的准备。通常情况下应当准备如下文件：
（一）、深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（二）、竣工验收合格证明文件：（三）《房地产住宅质量保证书》；（四）、房地产住宅使用说明书：（五）、《收楼意见书》；（六）、《业主临时公约》；（七）、前期物业管理企业出具的物业共有部位、公用设施设备接管查验清单。开发商应妥善准备上述文件，并制定格式的签收文件，要求业主签收确认。
3、关于入伙手续的办理应注意：
（1）、委托物业公司办理入伙手续的，出具授权委托书；
（2）、查验业主的身份，业主填写有关入住资料，要确保办理入伙手续的人与签订商品房买卖合同的当事人完全一致，如买卖合同有多个买方的，办理入伙手续时应同时到场或有授权委托书，如购房者为法人的，应出具法人授权委托书；
（3）、签收约定交付的文件及有关入伙资料
（4）、业主缴清余款、面积差价款、物业管理费及有关费用
（5）、委托开发商办理证的，提交办证资料和交纳代收契税
（6）、房屋验收，业主填写设备交接清单或收楼意见书
（7）、业主领取房屋钥匙，并予以签收。
以上环节，开发商注意保留业主应签收材料的证据，以备日后发生纠纷时使用。业主提出质量、面积、设计规划变更等问题的，应与业主进行协商谈判，保留谈判过程中形成的书面证据。
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A：合同是买卖关系的证明，也是双方履约的依据，如果没有合同，当发生违约情况，当事人难以主张自己的权利。你可以继续向开发商索要，如果原件确实只有3
份，可以要求提供复印件并在上面加盖“本件与原本核对无异”印章。如果开发商仍然拒绝提供，可以要求房产管理部门介入。
希望我的回答对您有所帮助！
A：一、地暖保修期一般是办理入住开始
如果是开发商做的地暖保修时限为二个采暖期。
二、《住宅质量保证书》保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。
三、工程质量保证书中具体保修期限与保修范围是：
地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；
屋面防水为3年；
墙面、厨房和卫生间地面为1年；
一般约定地下室及管道渗漏为1年；
墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；
门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；
灯具、电器开关损坏为6个月；
管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为二个采暖期或供冷期；
其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定，并写在工程质量保证书中。
收房的时候大家都是很开心的，心里想要怎么样把它装修更漂亮呢，担心就是现在房子的质量很多都有问题的，怕到时自己的房子也一样有问题的，所以说买房要花心思，交房的时候更不能大意。对于购房者来讲，商品房交房程序一定要进行详细了解的。&一、通知&开发商取得新建商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。购房者应在约定时间内到房屋所在地对房屋进行验收交接，除非发生不可抗力事件。&二、验收&购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和新建商品房房地产权证。开发商不出示的，购房者可以拒绝验收，由开发商承担责任。&三、提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》&《新建住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。开发商不提供的，购房者可以拒签房屋交接书。&四、签署房屋交接书&购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交换书；&对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，不能签署房屋交接书，直至开发商的房屋完全符合交房标准。&所以说交房时一定要仔细的验收，一套房子将要陪伴几十年，如果交房时不注意，一个小错误就可能影响你以后的生活。最好是请专业的验房机构进行验收，房子在质量上才会更有保障的。现在人的也大部分都会请专业的师傅进行验收了，很少自己验收的。
A：天津房产开发商排名
天津富力城房地产开发公司
天津万科房地产有限公司
天津住宅建设发展有限公司
天津房地产发展有限公司
金融街置业有限公司
首创置业管理有限公司
红墈房地产开发有限公司
天津泰达建设集团有限公司
天津星耀投资有限公司
A：按照购买合同进行赔偿！
A：你好，发商取得新建商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。验收购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和新建商品房房地产权证。
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& 阜阳市国祯家园小区隐瞒未验收强制交房
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阜阳市国祯家园小区隐瞒未验收强制交房 [已回复]
张书记，您好，我是阜阳市国祯置业发展有限公司（以下简称开发商）国祯家园B区项目的一名普通业主，现就开发商违法及违约等问题，反映情况如下：1、未验收合格违法交房：为逃避违约责任，开发商在我们广大业主毫不知情的情况下，2013年11月将未经验收合格的商品房通知了交房。开发商在交房时只提供了合同补充协议、物业管理合同以及交房须知和流程，规定了业主逾期收房需按日缴纳房屋管理费，同时还要求业主履行预交房屋公共维修基金、补交房屋面积差价、房屋契税、预交一年期物业管理费用等行为。开发商没有向业主出示用以证明商品房经竣工验收合格的文件《建设工程竣工验收备案表》以及购房合同和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》所要求的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等法律法规的证明性文件，恶意隐瞒房屋没有经验收合格的事实。&&&时至今日，做为一名普通业主，通过各种途径和开发协商沟通、协商，但开发商在阜阳市建设工程质量监督局已下发《关于对国祯小区未经组织竣工验收擅自交付使用的处理意见》（阜建监〔2014〕18号）的事实情况下，依然以各种理由推诿，不能给予正面、合理的协商意见。其做法让业主寒心，只能像您反映。2、小区景观绿化面积、施工质量、景观效果、绿地完成情况与销售营销宣传严重不符，存在欺诈行为。3、违章建筑应予拆除。2014年7月份开发商在位于A区西南角处用几天时间突击加建了一幢三层小楼。原因如下：1、超出建设工程规划许可证范围，违反国家法律法规。2、与沙盘等宣传资料不符，违反与购房业主商品房买卖合同约定。3、与电业局的变电房只有不到一米的距离，存在很大的安全隐患。4、电梯存安全隐患。B区电梯多次发生困人，坠梯现象，至今在电梯内部仍未见到符合相应法规的电梯合格使用标志。5、&一些业主房屋存在的质量问题，（如；墙体开裂，地面和顶开裂，有照片为证）影响房屋的使用功能，具有一定的安全隐患。针对这样的情况，开发商没有制定符合法律法规的维修或赔偿措施，仅仅是敷衍了事的简单维修，让业主居住时心惊胆颤。6、小区先期入住物业未能提供符合经营资质等证明性文件，存在违规经营、未交房就收取物业费、物业管理费用虚高（未经物价局监督）、清洁没有达到约定服务质量。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&来源：人民网《地方领导留言板》
官方回复回复单位：中共阜阳市委办公室　　 10:20
&&&&网友您好，您8月10日给省委书记留言反映“阜阳国祯家园小区隐瞒未验收强制交房问题”，阜阳市委高度重视，及时安排市住建委办理。现将办理情况回复如下：&&&&针对网友反映的问题，市住建委立即安排市建设工程质量监督局进行调查。经查，国祯家园B区共五栋楼，由阜阳国祯置业发展有限公司开发，2011年10月份陆续开工建设，2013年11月份，该开发公司将未经验收合格的商品房擅自交付给业主装修入住，日，市建设工程质量监督局监督巡查发现该问题后，分别下发了问题整改通知书和阜建监〔2014〕18号文件《关于对国祯小区未经组织竣工验收擅自交付使用的处理意见》，责令该开发公司纠正违规行为，督促其尽快完善相关手续，组织竣工验收，让住户放心居住。对阜阳国祯置业发展有限公司这种违规行为，市住建委按照《建设工程质量管理条例》相关条款履行行政处罚程序，现正在行政复议过程中。　　关于网友反映房屋质量问题，经查，一些业主房屋存在的墙体开裂、地面和室内顶板开裂问题，市建设工程质量监督局组织有关技术人员到现场进行了查勘，分析认为：此墙体属于填充砌体，裂缝出现在砖砌体与混凝土剪力墙、梁结合处，是由于不同材料之间温差变形引起的；地面和室内顶板裂缝主要为混凝土收缩变形引起的裂缝，该问题均不影响结构安全。为消除裂缝产生的不利影响，施工单位制定了技术处理方案并经有关部门签字认可。阜阳国祯置业发展有限公司也专门成立售后服务部进行售后维修。　　关于网友反映B区电梯安全隐患问题，经查，B区楼房电梯现已经市特种设备监督检验中心检测合格。　　关于网友反映小区绿化问题，阜阳国祯置业发展有限公司答复：由于项目去年10月底交房，不适宜种植绿植，造成绿化种植于次年春季进行施工，后期还会对景观工程进行优化。　　关于网友反映小区物业问题，阜阳国祯置业发展有限公司答复：前期入住的物业公司具有合法的经营资质，且经过竞标获得国祯家园小区的物业管理权，并在市房产局备案。物业收费项目在交房时都已公示，并与业主签订双方有效合同，价格均低于同类小区。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
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