最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释
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最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释
颁布日期：& 发文文号：& 发布部门:最高人民法院
c0,c0最高人民法院中华人民共和国最高人民法院公告法释[2005]第5号《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于日由最高人民法院审判委员会第1334次会议通过，现予公布，自日起施行。最高人民法院二○○五年六月十八日cpdf/c04103.pdfa7、n国有土地、土地使用权、合同纠纷、转让、合作开发房、地产c04103最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释。一、土地使用权出让合同纠纷第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。第二条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。第三条经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。第四条土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。第五条受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。第六条受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。二、土地使用权转让合同纠纷第七条本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。第八条土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。第十条土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。第十二条土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。第十三条土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。三、合作开发房地产合同纠纷第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。第十六条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。第十七条投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。第十八条房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。第十九条在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；（三）擅自变更建设工程规划。因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失，由当事人按照过错承担。第二十条房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的?凑赵级ǖ睦蠓峙浔壤范ā?span class="br">第二十一条当事人违反规划开发建设的房屋，被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除，当事人对损失承担协商不成的，按照当事人过错确定责任；过错无法确定的，按照约定的投资比例确定责任；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定责任。第二十二条合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。第二十三条合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。第二十六条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。第二十七条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。四、其它第二十八条本解释自日起施行；施行后受理的第一审案件适用本解释。本解释施行前最高人民法院发布的司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。
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国有土地使用权出让合同属哪类性质合同
时间：&&|&&作者：杜杰锋&&|&&浏览：1557
某市政府作出行政处理决定，认定座落在某市某镇辖区的某某地方国营农场所土地属国家所有。农场被撤销前，某市政府与该场附近生产队签订了《国有土地使用权出让合同》。
【案情】日，某市政府作出行政处理决定，认定座落在某市某镇辖区的某某地方国营农场所土地属国家所有。农场被撤销前，某市政府与该场附近生产队签订了《国有土地使用权出让合同》。该农场被撤销后，场内的国有土地己移交某市政府管理。由于历史原因，该场附近生产队不同程度使用了该场的国有土地1077.81亩。为了公共利益的需要，某市政府决定收回农场范围内某镇某村7、8队使用的土地，由某市政府统一管理使用。某市政府依据有关规定作出处理决定，决定收回某镇某村7、8队使用该农场的1077.81亩国有土地。某村7、8队不服向上一级政府申请行政复议。日，上一级政府作出复决决定维持某市政府的处理决定。某村7、8队仍不服，于2011年11月向法院提起行政诉讼，请求撤销某市政府的处理决定。【分歧】本案《国有土地使用权出让合同》是民事合同还是行政合同?各方对此颇有争议。第一种意见认为是民事合同，出让方与受让方进行的是一种平等主体之间的土地出让与受让行为，受让方不再是出让方行政管理的对象，而是与出让方平等地位受让土地，因此，国有土地使用权出让合同应是民事合同。第二种意见认为，《国有土地使用权出让合同》属于行政合同，它是土地行政主管部门与相对人协商，对双方在土地行政管理中的权利、义务的约定。【评析】笔者同意第二种观点，理由：行政合同，是指行政主体为了行使行政职能实现特定的行政管理目标，而与公民、法人和其他组织，经过协商，相互意思表示一致所达成的协议。行政合同与民事合同相比，两者存在着较大的区别：1、在合同主体方面，行政合同的当事人一方必定是行政主体，另一方是行政管理的相对人。双方的权利地位是不平等的，是管理与被管理的关系。而民事合同的双方当事人的法律地位是平等的。2、在合同成立的原则方面，行政合同的双方意思表示一致是行政要求前提下的自愿和对等。行政主体在行政合同的缔结过程中处于优先要约的地位，行政管理的相对人如果自愿同行政主体缔结合同就意味着要服从它的管理和监督，履行某些先合同义务。签定合同后，即使在具体的合同中未规定行政特权条款，也应视为其已经就上述内容与行政机关协商一致。而民事合同，充分保护契约自由，必须以当事人双方意思表示一致为前提，任何单位和个人不得非法干预。3、在合同履行、变更或解除方面。由于行政合同双方当事人不具备完全平等的法律地位，行政机关享有行政优益权，行政机关可以根据国家行政管理的需要，单方依法变更或解除合同，行政管理的相对人则不享有此种权利。而民事合同，一旦依法成立，对当事人双方都具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依照我国《城市》第七条的规定，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。《国有土地使用权出让合同》，是指市、县人民政府土地管理部门代表土地所有者――国家，作为出让方与受让方(土地使用者)按照平等、自愿、有偿的原则，对出让土地的范围、面积、年限、用途、出让土地的交付、土地使用权出让金的缴纳、土地开发建设与利用、土地使用权转让、出租、抵押、土地使用权期限届满、不可抗力、违约责任等问题友好协商、达成一致意见后，依法签订的书面协议。从法律本质上讲，土地使用权出让是一种行政许可行为，是国家特许某些当事人享有特定地块的土地使用权的行政行为。根据我国《》及相关规定，建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定出让方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订《国有土地使用权出让合同》。由此可见，《国有土地使用权出让合同》具有行政合同的根本特性。将《国有土地使用权出让合同》规定为行政合同，利于维护相对人的合法权利，也利于土地行政主管部门行使土地行政管理权。(作者林丽宁单位：市人民法院)
作者： [河北-石家庄]专长：刑事辩护 债权债务 合同纠纷 交通事故 劳动纠纷 律所：河北百创律师事务所431205积分 | 帮助92102人 | 3056个好评电话:
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土地出让合同、出让金缴纳凭证、建设用地批准书等不属于商业秘密，国有土地证不属于政府信息
【问 题】2017年3月，申请人王某向A市国土资源局申请公开“A市青年路B地块的土地出让金足额缴纳原始凭证、国有土地使用权出让合同、国有建设用地批准书、国有土地使用权证”等政府信息。
A市国土资源局在书面征求第三人C房地产开发公司意见后，作出政府信息公开申请答复书称：该地块土地出让金足额缴纳凭证、国有土地使用权出让合同、国有建设用地批准书、国有土地使用权证属于《政府信息公开条例》第十四条第四款规定的商业秘密，经征求权利人意见，权利人不同意公开，根据该条例第二十三条的规定，决定不予公开。
王某不服A市国土资源局的政府信息公开答复书，向D省国土资源厅提起行政复议。
如果你是D省国土资源厅负责行政复议的人员，你该如何处理呢？
【答 复】《政府信息公开条例》第十四条第四款规定，行政机关不得公开涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的政府信息。但是，经权利人同意公开或者行政机关认为不公开可能对公共利益造成重大影响的涉及商业秘密、个人隐私的政府信息，可以予以公开。
政府信息是否属于国家秘密、商业秘密和个人隐私的认定，应当依法进行，其中对国家秘密的认定还应依据《保密法》进行严格规范的审查。根据本案情况，虽然《条例》规定商业秘密经权利人同意可以予以公开，并不等于信息涉及方（可能的权利人）是认定商业秘密的主体，也不等于案件第三人不同意公开的信息就是商业秘密。王某申请的几类信息并不属于商业秘密。
1.土地出让金缴纳凭证不属于商业秘密。商业秘密具有非公开性，但《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二十二条规定，招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规范（试行）》（国土资发〔号）明确，公布出让结果应当包括土地位置、面积、用途、开发程度、土地级别、容积率、出让年限、供地方式、受让人、成交价格和成交时间等内容。据此，国有建设用地使用权出让结果，包括土地出让价款等信息具有公开性，并不属于商业秘密。因此，涉案地块土地出让金足额缴纳原始凭证所载价款信息和缴纳情况均不属于《政府信息公开条例》不予公开的内容。
2.土地出让合同文本内容不属于商业秘密。根据《城市房地产管理法》第七条、第十四条的规定，国有土地使用权出让合同，是国家作为国有土地所有者将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金，并由市、县人民政府土地管理部门代表国家与土地使用者签订的书面合同。本案中的土地出让合同是参照《国有建设用地使用权出让合同》示范文本制定的格式合同，合同内容包括合同双方当事人、宗地位置、面积、用途、土地出让期限、出让金、土地开发建设与利用等情况，招标拍卖挂牌出让结果正是土地出让合同中除格式文本外需要填充的主要内容。而《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定，招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。可见，国有土地出让合同的主要内容已经不符合商业秘密所要求的不为公众所知悉的前提条件，可以在对不适宜公开的信息进行适当处理、确保不侵害第三方权益的情况下进行公开。
3.建设用地批准书不属于商业秘密。国有建设用地批准书是建设单位或者个人的用地申请按照法定程序经批准后，由市、县人民政府向建设单位或者个人颁发的准予使用建设用地的证件，是建设单位或者个人依法使用土地进行开发建设的法律凭证。建设用地批准书由市、县人民政府土地行政主管部门负责填写和颁发，并应当在施工场所公开，没有不宜为公众所知悉的权利人需要保密的技术信息和经营信息，不属于商业秘密。
4.国有土地使用证不属于政府信息，而不动产登记资料的查询有严格的身份限制和程序要求。国有土地使用权证是证明土地使用者使用国有土地的法律凭证，由土地使用者持有，行政机关并无该宗地的国有土地使用证，只有相关登记资料，而登记资料的查询有严格的身份限制和程序要求。
关于不动产登记资料，其涉及特定的权利人或利害关系人，为平衡个人隐私与公众知情权，国家从法律、法规、规章等层面对不动产登记信息查询作出了专门规定。《中华人民共和国物权法》第十八条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”国务院令第656号《不动产登记暂行条例》第二十六条规定“第二十七条第一款规定：“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。”第二十八条规定：“查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。”国土资源部令第63号《不动产登记暂行条例实施细则》专设第六章“不动产登记资料的查询、保护和利用”，对不动产登记资料查询的主体、范围、方式和期限等作出了详细规定。上述规定充分保障了权利人和利害关系人获取不动产登记信息的权利。获取相应的不动产登记信息，应根据上述法律、法规和规章的规定予以查询办理。国务院办公厅政府信息与政务公开办公室日针对国土资源部办公厅《关于不动产登记资料依申请公开问题的函》作出国办公开办函〔号答复亦明确：“不动产登记资料查询，以及户籍信息查询、工商登记资料查询等，属于特定行政管理领域的业务查询事项，其法律依据、办理程序、法律后果等，与《政府信息公开条例》所调整的政府信息公开行为存在根本性差别，当事人依据《政府信息公开条例》申请这类业务查询的，告知其依据相应的法律法规规定办理。”这一解释性规定亦是基于同样的考虑。可见，尽管不动产登记信息属于政府信息，但不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密，不得因为有人申请政府信息公开就向其公开他人的不动产登记信息，而应当告知其按照《物权法》、《不动产登记条例》和《不动产登记条例实施细则》等规定办理不动产登记查询。
因此，国有土地使用证并不在行政机关保存，不属于政府信息，本案中当事人王某向A市国土资源局申请公开他人的国有土地使用权证，属于对象错误。国有土地使用权证及其相应登记信息的查询仅限于执行公务的有关国家机关和部分应知晓信息的土地权利人、利害关系人。
综上所述，A市国土资源局单方面依据项目业主房地产公司书面答复意见，认定被申请公开信息属于商业秘密的依据不充分，应当撤销原答复书，责令其在法定期限内重新作出答复。
原载于微信公众号“土言土语”。
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国有土地出让合同纠纷是民事案件还是行政案件
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则属于行政行为，适用民事法，市政动迁等。有一方是代表国家的如土地局双方是个人或企业间土地使用权转让的，属于民事行为
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