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无死角！商办物业进入“后调控时代” 商务公寓不能买了？
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合肥524套商办公寓半月只卖55套 未来这26家商业公寓怎么卖？
23:41:49&&&&来源：百瑞地产网 183次
摘要：近期，合肥几家40年产权公寓开盘现场看似火热，但实际签约备案却与火热现场大相径庭!
百瑞讯&前言：您好，商铺、公寓有兴趣了解一下么?
小编与同事几乎每天都能接到推销商业地产的电话，最多的时候一天能接到四五个，不堪其扰!多数人频频接到40年公寓的推销电话，也产生了对此类产品的疑问。
在合肥住宅市场火热的今天，对比之下的商业地产却遭遇寒流!
近期，合肥几家40年产权公寓开盘现场看似火热，但实际签约备案却与火热现场大相径庭!
备案524套半月后只签约55套
40年商办公寓水究竟有多深?
经开S盘 46㎡精装挑高LFOT 均价11000元/㎡
在8月13日推出524套商办公寓，其中150套为46㎡挑高LOFT，精装价1.1万/㎡左右，截止目前近1个月时间46㎡网上备案仅55套，剩余其他户型房源备案7套，共计62套。
包河X盘 50㎡精装小户 均价11000元/㎡
8月28日，包河区X盘推出180套精装公寓，只卖其中9-20层，均价1.1万/㎡左右，吸引近300组客户前来选房。目前过了9天时间，目前X盘已12套，网上备案6套，一共18套。
滨湖B盘 40-60㎡送装修小户 均价14000元/㎡
8月28日上午，滨湖B盘推出2#楼部分房源，总计576套，主力户型在40-60㎡之间，均价约1.4万/㎡，现场约400组客户，截止目前B盘共网上备案77套。
商业产品签约备案虽不像住宅产品那样迅速，但其中也可看出目前40年产权公寓确实不像住宅产品那般火热。
年初火爆的投资热品为何突遭寒流
背后仍旧存在不容忽视的问题
年初，、银河幸福广场、万达城、、小米空间等公寓类项目都卖的很好，中环CBD更是出现开盘就遭到疯抢的局面，一跃成为经开区办公产品销冠。
随着时间推移，下半年一些40年产权公寓突遭滑铁卢，既然是作为投资，最重要的是考虑投资的回报率。
在投资客们看来，商办公寓，与住宅公寓不同，除了少部分人将其作为过渡房源之外，99%的客户都是将其用于投资。
其次这三大问题也不能忽视：
1、供大于求
去化压力仍旧较大;截止到2016年上半年末，合肥全市办公库存达到348.83万方，去化周期在5年以上，商办市场销售环境变的更为复杂。
2、营销噱头过大 后期运营支持偏弱
商业和居住需求在规划上是两种不同的功能，局部地区大面积“商改租”后，可能会造成居住人口骤增，周边学校、绿地、健身场所以及电力负荷、市政排水等配套设施难以跟上，对租房户而言，虽有房可租可住，但生活环境并不理想。
3、合肥投资市场偏向于理性
在市场热潮褪去之后，更多的投资客偏向理性，且合肥外围投资客的去留，也为接下来投资市场蒙上一层阴影。
40年产权公寓2016年走红
25家商办公寓库存依旧很足
目前开发商为提升商业销量，将写字楼改40年产权公寓销售。合肥的写字楼体量一直处于高库存状态，目前的库存去化仍旧在2-3年。
随着合肥公寓类产品的热销，越来越多的办公产品开始向商办公寓产品转型，商办公寓在办公市场的占比也越来越高。
从下表也可以看出，目前合肥市场上在售的商办公寓项目依旧很足：
分销?电商?电话海量call客?
接下来商办公寓营销战怎么打?
不少业内人士指出，合肥商业产品库存的去化，不是简单的销售出去，未来如何适应新的市场模式去运营也需要项目深思。
同策咨询资深咨询经理吴明松表示
我觉得有两点，一是产品这块要打造成契合市场需求的，抓住市场痛点，二是通过挖掘公寓的价值，如新型经营模式，提升公寓的收益水平和投资价值。”
新华地产商管公司总经理沈强指出
政府是商业地产的教练，而在规划时一定要符合市场的规律，要符合市场的角度，否则依旧是多走弯路。”
后记：合肥的商办公寓产品的火热，造就了该产品进一步得到市场认可，增加市场需求。但接下来的营销难度，及营销任务仍不容轻视。是加大策划力度，深挖产品价值，重塑产品形象，还是加大分销数量，增强分销人数规模。两种选择虽路不相同，但共同的目标是，赶在热潮消退之前，快速去化。
责任编辑：LLJ
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通话过程中100%完全免费绝不产生任何长途、市话费用！注意：深圳官方要严控商办项目转为公寓 - 要闻 -深圳乐居网
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注意：深圳官方要严控商办项目转为公寓
来源：新浪房产
1月13日，一份深圳市规划国土委的征求意见稿公布——《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》。该份文件的核心内容为严控商业、办公产品转化成公寓产品。
新浪乐居讯（文/温巧平） 1月13日，一份深圳市规划国土委的征求意见稿公布——《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》（以下简称通知）。该份文件的核心内容为严控商业、办公产品转化成公寓产品。
若该份意见稿正式被通过，未来项目拥有商业指标和办公楼指标想要转化成公寓售卖，将变得不可能。这对于深圳商业办项目，新兴起的工改工项目，甚至厂房改办公、长租公寓改造等都带来极大的影响。
简单的说，如现有的潮商广场、万科深南道、嘉霖华禧、远洋新天地、光明峰荟、华盛观澜等项目以及近两天开盘销售不错的前海枫叶项目也属于商业改造项目，这类项目未来在新的《通和》下都将难以得到实现。
该《通知》重点强调两点，一是关于建筑平面布局，商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套型式设计，另外严格限制外墙凹槽设计，说明的就是为了禁止商业指标改造成公寓；二是套型建筑面积的规定，明确规定研发用房单套建筑面积不得小于250平方米。
即以前类似福永同泰时代中心部分研发用房为小面积49-76平公寓。这种小户型面积段被将官方限制。说白了，分割销售对于工改工项目，尤其是位置不甚理想的项目影响明显。
值得注意的是，该通知出台是否将改变工改用地、新型产业用地近期被开发商“哄抢”的局面？该类型用地会配相应的研发用房指标，即现在可用公司名额购买的公寓项目。目前来看，这是开发商能通过工改项目从中赚取利润的核心部分。若这条路被封死，工改市场是否还会一如既往的火。
而在住宅用地趋紧制的土地出让市场，这类商办和工业用地已经是出让的主流产品。2016年深圳全市土地招拍挂市场共成交59宗地块，总成交面积为229.5万平方米，土地出让金额约为1044亿元。其中53块宗为商办和工业用地。
27宗为工业用地成交，用地面积约115.1万平方米，占比50.1%。26宗商办用地入市，成交量为83.7万平方米，较2015年占比翻了3倍。
而在2015初，深圳12块产业用地今日集中出让，最高溢价率达284%，该消息让不少市场人士震惊，2016年以来，市场因工改项目已经引发不少争端，这场抢地之战比想像中的更为激烈。
据世联行统计，未来7-8年，深圳将有约3000万㎡工改用地供应，其中，最少有2000万㎡将入市销售。虽然这类项目的利润率水平仅15%，但这并不妨碍，各类开发商的凶猛进军，一旦这个政策出台，逐利的开发商们又会做出何种选择？
“深圳工改工政策目前正在收紧，产品转化的思路我们在设计过程中已经不会考虑，现在这个政策出台后几乎没有机会，以前还没打些擦边球，找些资源解决看看是否有机会做成公寓卖。这继北京、上海出台相关政策后，深圳也相继‘跟风’。”旧改相关专业人士回复乐居。
话又说回来，深圳政策会出台相关政策与近日上海住建委出台的政策关系密切。
自1月6日起，市住建委会同相关部门对商办项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目的网上签约。所谓商办项目，是在商业办公用地上建设、可分割出售、原本为商旅人士提供的装修式公寓，俗称“酒店式公寓”或“商住房”。
近两年来，这类“商住房”，即顺应大众创业潮流下办公居住空间融合的趋势，建设在工业用地上、可分割出售的创新型产业用房。在深圳的限购限贷的楼市背景下销售理想。
据深圳市房地产研究中心李宇嘉博士分析，以深圳为例，2004年“商住房”在商品房成交中仅占比4.5%，2015年上升到11.5%，2016年上升到17.8%，近10年销售价格年均涨幅达到16.1%。
北京“商住房”市场更火，2016年全年成交商住房6.8万套，比2015年增长了196%，接近全年普通住宅成交的1倍，占商品房成交总数的60.1%。
2016年，上海商住房成交275万平米，同比增长了145%，商住房销售均价达到2.57万元，同比增长23%，目前在售楼盘消化周期仅5.3个月。
而这类住宅火的结果就是相关的政策随之出台。
李宇嘉博士认为，相应的监督和控制措施是必要的。要避免低效工业屡屡登堂入室、商业综合体遍地都是，避免随后变相发展房地产业；再次，新兴产业要从“落地”变为“落房”。地方政府给予新兴产业扶持是必要的，但要从过去的土地支持变为给办公空间支持，避免新兴产业利用多余的用地发展房地产。
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伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323深度解析：南京商办公寓，到底能不能买？
　　最近，国务院出台了住房租赁市场的相关政策，其中，提到了允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。一时引发市场热议，有专家认为商办市场的春天来了。
　　同样，在今年南京楼市中，一批&面积小、总价低&的商办项目也是异常活跃。上周五，位于城南一家商办公寓项目一天卖了200多套，其中，投资客占了大比重。那么，这样的商办公寓，究竟是否值得购买？ 　　什么是商办公寓？ 　　当下的市场下，商办公寓并没有一个完整的定义。广义上是指开发商将依法批准的商业建设地块以商务公寓或酒店式公寓的形式推出，市场上常见的有通廊式小户型公寓、酒店式公寓、soho、loft等。 　　与住宅有什么不同？ 　　商办公寓和住宅相比，在产权年限、容积率、教育、医疗福利、物业费、管理费及转让契税等方面，都存在较大差异。 　　其中，商办公寓水电费按商用计算，生活成本较高，而普通住宅的水电费按民用算。 　　住宅产品必须满足日照、采光等相关条件，而公寓则并不一定。 　　另外，商办公寓如果是在商业用地上建起的项目，是不能落户的。在首付与贷款方面，商办公寓只能获批最高5成、最长10年期的贷款(住宅可获最长30年、最高七成的贷款)，且大多不能使用公积金贷款。 　　最大的差异在于土地使用年限不同。按国家规定，商业、旅游、娱乐土地使用年限为40年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，居住土地使用年限为70年。（注：南京有65年的住宅产品） 　　同时，新《物权法》规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而非住宅建设用地使用权期满后的续期，并没有相关的说明，只是模糊的说&依照法律规定办理&。 　　南京商办产品成交量达去年一半 　　首先来看一张图，这是南京市房管局旗下网上房地产的实时数据。（数据采集时间：日16时）
&&& 　　数据显示，今年，南京市的办公房（含40年产权办公及公寓）可售面积是175.89万平方米，成交面积是38.47万平方米。
　　南京市的商业房（含40年产权办公及公寓）可售面积是472.57万平方米，成交面积是23.92万平方米。
　　其中，5月份南京办公成交86895平方米，商业成交69938平方米。如果以5月份的成交数据作为参考，同样抛开后期领销许的面积，目前的商办剩余房源至少需要41个月才能全部去化。 　　不过，对比2015年南京市的商办产品成交110万平方米，今年二季度尚未结束，商办产品的成交量已经达到了62万平方米，成交量相当于去年的一半多。
　　具体分析，目前南京在售的19家商办公寓中，精装占到了一大半，主要位于城南、城东、河西、仙林板块，而毛坯公寓主要集中在江北、城北。 　　面积上，大多集中在30-50平米，价格大约在20000元/平米左右，整套公寓算下来，总价100万不到。 　　例如，位于城东板块的苏宁紫金嘉悦，户型30-55平米，单价2万元，总价60万起。而周边住宅的房价接近3万元左右，该项目不少房源的总价甚至比不上区域住宅项目的首付，在刚需、投资客户的眼里，还是具备了较高的性价比。 　　算账：商办公寓的税费究竟多高？ 　　都说商办公寓的交易税费高、还复杂，可是具体多少，不少人还是并不了解。
　　根据链家南京提供的一份交易税费来看，除了增值税外，个人所得税为房价差额的20%，土地增值税为房价差额的30%-60%。 　　假设一套公寓，备案总价50万，以100万备案价成交。那么，卖方至少要交25万的税费，无疑是昂贵的。 　　但是，由于非住宅交税较复杂，单位和个人不一样，非住宅类型不一样税也不一样，上述只是理论上的，具体以税务部门核定为准。而且，随着近期政府的利好政策的到来，商办项目的税费将有大改变。 　　三大政策利好发力 　　1、营改增后降税费 　　5月1日实施&营改增&之后，当企业购置商办不动产时，新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，购置成本不仅会降低，而且企业可以通过多套购买，实现合理避税，这将有利于商办类产品去库存。 　　财政部部长楼继伟在回答营改增相关问题时表示：&不动产纳入抵扣范围，有利于企业去投资，增加抵扣项。国家鼓励企业投资，鼓励高质量的投资。投资大的企业，可能一两年都不需要交税了。& 　　2、宁17条推进商办去库存 　　今年2月，南京市政府出台《市政府关于进一步促进我市房地产市场健康发展的意见》，简称&宁17条&。根据意见，对商办库存较大、去化周期较长的区域，适度控制新增商办用地的上市和规划指标。商办用房出现阶段性空置的，鼓励和支持各区、园区出台扶持政策，结合产业发展需求，探索PPP模式，发挥政府资源的示范带动作用，吸引企业和产业进入，形成规模化租赁经营，满足现阶段使用需求。 　　同时，根据市场状况，在符合总体规划的前提下研究未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，形成有效供给。 　　3、国务院租房新政
　　6月3日，国务院发布《关于加快培育和发展
住房租赁市场的若干意见》。第12条提出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。 　　靠谱商办公寓看这五点 　　正是因为商办公寓的优缺点都非常明显，如何选择一个靠谱的商办公寓也是一件需要仔细考虑的事。 　　并非目前市场上价格低的项目就一定具备最大的升值空间，而一些高价的项目也并非不能入手，关键还要从地段、物业、回报比等多个方面考量。 　　1、地段：有钱租商务公寓的人，会更注重公寓周边配套和交通，比如是否靠近公交站，周边是否有便利店、超市、丰富的饭店和商场等。目前，投资回报率最高的公寓房项目大多集中在市中心。尽管价格相对会很高，但可预期的租金也会很高。 　　2、物业：由于购买公寓基本上算是一种长线投资，所以开发商的实力和物业服务公司的管理水平，也将是决定租值的关键。对于租客而言，如果不能提供贴心的物业管理服务、良好的安防环境和先进的配套设备，他们何不选择住宅小区呢。 　　3、精装：投资客之所以买公寓型产品，也有一方面是因为这类产品有基本装修，不必太费心机搞装修。如果公寓的装修是由设计师精心打造，再配齐家具家电，就更利于吸引高端租客。 　　4、户型：首选小户型。一般而言，小户型适合租住、开小公司，而户型越大，则总价高，投资成本越高，出租越不易，单位租金也很难提的上去。 　　5、回报比：算总价，算首付，算月供，算租金，回报率越高，投资价值越大。投资型产品，回报率永远是第一位的。每个楼盘，根据租金水平预测和买入成本，再结合每月还贷，投资回报率一目了然。
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微信朋友圈深圳商办调控“温柔一刀”开发商直呼：疼得很
来源：中国房地产网
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悬挂了四个月的心终于落地了，作为最后一个对商办公寓调控的一线城市，深圳市规划国土资源委员会（以下简称深圳市规土委）发布的《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》（以下简称《通知》），明确指出了未来开发商不能再偷面积，商业、办公、研发用房建筑平面布局不得采用住宅套形式设计。虽然并未像其他一线城市，直接宣布个人无法购买，但是这“温柔一刀”也切断了后续房企开发建设的小心思。商办不得采用住宅套形式设计该《通知》着重在建筑平面设计上规定，明确指出了商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套形式设计。具体来说，卫生间、茶水间、阳台（含露台）及各类型管井、烟道、风井等应集中设置；严格限制外墙凹槽的设置。商业用房各层之间原则上应设置扶手电梯或梯段宽度不小于2.4米的开发式楼梯；对于包含有商业功能的综合楼，商业用房原则上应在裙房内集中布置。另外，在套型建筑面积方面，《通知》规定，单栋（座）建筑同一楼层内，套内建筑面积≤150平方米的单套办公用房建筑面积之和，不得超过该层办公建筑面积的50%；研发用房单套建筑面积不得小于180平方米等。事实上，今年1月13日，一份由深圳市规土委出具的《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）》（以下简称《意见稿》）流出。其中同样提到了，关于建筑平面布局，商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套型式设计，还严格限制外墙凹槽设计，减少了开发商从非功能性凹槽中偷面积的可能性，明确表明禁止商业指标改造成公寓。此次《通知》的内容和之前《意见稿》相差无几，均对未来项目拥有商业指标和办公楼指标想要转化成公寓售卖，杜绝了可能性。有房企人士对中国房地产报记者直言：“市面上这么多公寓类型，不少都在打擦边球，把原来办公用地或商业用地性质上换个名义做公寓，降低销售压力。如果没办法将其他类型的用地转成公寓出售，将对房企的资金回流产生大影响，尤其是中小房企。那未来市场就更是强者愈强的局面了。”而深圳控股董事会主席吕华3月就在业绩会上表示，“因为现在住宅很热，热的大家都是有点喘不过气来，为什么不把这部分需求转移到商业物业跟研发性的物业？实际上这部分的供应量很大，所以我们判断这方面政府应该是鼓励，不应该再去限制，我们也是这样向政府做政策建议。”商办、研发型公寓市场巨大根据2014年颁布的《深圳市城市规划标准与准则》，真正的商务公寓，用途范围是“为商务人士提供中短期商务与住宿服务，不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑”。也就是说，备案用途为商务公寓的，本身带居住属性。目前房企通过“商改住”或者“工改住”推出可以做住宅使用的商业性质的楼盘。这些楼盘打着“不限购”、“不限贷”的旗帜招揽购房者，成为市场上活跃的新兴市场。尤其是2016年3月，深圳限购政策发布后，开发商推货热情异常高涨。去年10月深圳第二次调控后，住宅项目的预售证较难获取，在深圳各区新入市的项目中，公寓产品的供应比例越来越高，成交量呈爆发式增长。据深圳中原研究中心统计，2016年深圳商务公寓供应量约为110万平方米。其中，其他用途转为公寓的项目，供应量约占整体公寓量的30%。数据显示，2016年深圳公寓成交量较2015年上升6%，达到历年成交占比的最高水平。存量方面，截止2016年底，深圳公寓存量达到85.57万平方米；其中，商务公寓占57.66万平方米，办公、商业改公寓占19.98万平方米，产业用房配套公寓则占9.23万平方米。（数据来源：深圳中原研究中心）今年3月底后，广州、北京、上海接连出台调控政策，明确规定商办项目不得擅自改变为居住等用途，新房不准出售给个人等。受此影响，商务公寓销售情况也有些许下滑，截至4月23日，4月出售了753套商务公寓，均价为69306元/平方米。深圳中原研究中心经理王飞对中国房地产报记者表示：“相比较其他一线城市，深圳商务公寓更为活跃，在新房市场占比近几年从5%急剧上升至20%，深圳楼市这两年金融属性也比较强。政策出台，影响面还是比较大，对房企在商办土地的选择上会相对谨慎。”此前暗访已经有项目改口（数据来源：深圳中原研究中心）在深圳中原研究中心提供的一份商务公寓3月成交前十名榜单中，不少实际上为商办公寓。例如成交了80套的，位于宝安区的峰荟时代科技中心；成交了51套的，位于南山区的前海枫叶大厦；以及销售了35套位于南山区的诚盈商务中心。位于深圳市南山区11号线南山站和1号线大新站附近的前海枫叶大厦，对外销售的为一栋21层的LOFT式公寓，产权40年，户型在47至62平方米，均价为6.8万元/平方米。中国房地产报记者在深圳市规土委网站上查到，该项目土地用途为“商业服务业设施用地”，房屋用途为“办公”。4月底，中国房地产报记者曾询问公寓是否在售时，前海枫叶大厦销售立刻强调：“我们目前在售的是写字楼，而不是公寓，在售项目已经不多了。”该项目销售口风虽紧，但是1月刚推出市场时，是主打比周边项目价格低的公寓产品。有接近前海枫叶大厦的人士对中国房地产报记者表示：“开发商之前在蛇口打造过枫叶望海公馆，这个项目是拆了几栋村委统建楼盖起来的，敏感时期，不好直说是公寓。周边二手房价格也就6万元~6.5万元/平方米，作为公寓这个价格并不低，打的就是前海自贸区概念。”而位于宝安区的峰荟时代科技中心，深圳市规土委网站显示，土地用途为“一类工业用地”，房屋用途为“产业研发用房、宿舍、商业”。该项目销售对中国房地产报记者直言：“我们是工业用地，一定要以公司名义来购买公寓项目。目前价格在2.2万元/平方米，相比较是比较低廉的，适合投资。”不难看出，不少项目在调控出台前就已经做好了准备。接下来一段时间，商办公寓的销售势必会较为困难，开发商在推货上是否有更好的手段，市场静观其变。
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