二手房私下交易处处埋雷 抛开中介警惕“因小失大”
来源：亿房网邹琛 日 10:59
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私下交易先付款后过户 小心房东撤销过户申请
买卖双方一旦私下进行交易，一方面由于专业知识匮乏，会将许多时间浪费在办理各项手续上。甚至忙了半天，最终材料还是准备不足。对于个别产权不清晰的房产，还有更复杂的流程，比如房屋属继承房产，则还要其子女去公证处进行公正，决定放弃继承后此房才可进行二手房交易。
按交易习惯，一般是过户当天支付首期楼款。因为一旦业主收取首期楼款后违约，一房二卖并携款失踪的话，买方则会面临房财两空的风险。
从法律上看，若卖方将房屋已过户至第三人名下，买方要求业主继续履行合同已不可能，只能要求业主承担违约责任及退还已收取的楼款。虽然该请求依法有据，但如果业主携款失踪，则可能面临漫长的诉讼程序及难以执行的诉讼风险。
在二手房交易中，由于买卖双方诉求点的不同，以至于双方在事先约定时就容易产生异议。比如作为买方来说，买方则担心钱已给房东，却过不了户。而卖方则担心已过户，却未能顺利收到买方房款。
二手房交易错综复杂，若不是业内人士，建议购房者还是选择正规中介公司，以专业化的流程来规避风险，避免因小失大，带来后期不必要的纠纷。
比如，甲方需要买房，按照中介公司的规定，必须将自己的所有房款存入房产局进行资金托管。双方等待房产局核查产权、出新的房产证后，再由卖方将事先存入房产局的房款分批或者一次性取走。这不仅对于卖方来说，双方的交易资金能够得到保障，并且房产局会核查被交易房屋的产权。若被法院查封、近期会拆迁、有产权纠纷等问题的房屋，均不得交易，这对于买方来说也是一种权益的保障。
[责任编辑：张瑜]
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二手房避开中介交易有风险？小心“飞单”成交
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（原标题：客户“飞单”成交偷鸡不成蚀把米）
最近记者采访了两个自行放盘的个案，他们因为各自的经历都声明“中介勿扰”，其中一个甚至宁愿给介绍出租成功的朋友发微信红包，也不愿意在中介放盘。买卖双方的自助交易被业界称为“手拉手”，能有足够信任十指紧扣，当然是最理想的状态，成本最低“磕碰”最少。现实生活中“不怕一万，就怕万一”。最近，广州市房地产中介协会发布了一个案例。海珠区王先生打算购买广州市海珠区的某一小区物业，在中介带看6次之后，相中了其中一套房，由于真正的业主有放了把钥匙在中介公司，所以中介带看的时候王先生并不知道真正的业主是谁。为了省2万多元的中介费，王先生选择跳过中介自己私下里找到了所谓的业主进行交易，在交完28万元订金后，所谓的业主拿着28万元的订金消失了，无法联系上了。这时王先生才发现业主是假的，不得不选择报警，但担心28万元订金已经血本无归！不甘心的王先生选择上房管局寻求帮助，无奈房管局也无能为力，伤心的王先生哭倒在房管局门口。对于许多二手房买卖双方避开中介公司进行交易的现象，是想节约费用而铤而走险。业内人士认为为了尽可能避免交易风险，买卖二手房还是应该找中介公司，特别是应当找一些可靠的口碑好的房产中介公司来交易。&业内人士表示，现在二手房交易过程比较复杂，既要出具住房证明，缴纳住房维修资金，还要进行网上放盘、网签等手续，从签订合同到真正过户至少需要一到两天时间，很多要求买卖双方同时在场，一旦双方时间不凑巧，可能需要的时间会更长，这期间如果没有中介公司做担保，买卖双方签订合同之后买方支付的定金很难保证。
对于产权明晰的二手房来说，私下交易的风险主要在定金上；而对于有纠纷的房子，如果私下进行交易，很可能会出现钱已经支付，但是却无法过户的情况。譬如，某已购公房夫妻双方其中一方已经去世，另一方将此房出售，买卖双方私下进行了交易，但在过户时却发现过户必须卖方夫妻双方都要在场，而这种情况，如果通过中介公司，他们会提前处理这一问题，将房子通过正常程序，先继承给卖方一人，保证交易顺利完成并进行买卖双方过户。假业主、假买家是房地产交易的两大隐患，业主碰上假买家，付了三成首付然后就拿着业主的房产证过户抵押给别人，四年前的“信用通”事件就是一个教训；假业主拿了定金销声匿迹，本文的王先生就是一个苦主。如果买房卖房不想成为别人的教训或是哭倒在房管局门口的苦主，大家还是选择具备资质的中介公司吧。
本文来源：大洋网-广州日报
作者：李凤荷
责任编辑：王晓易_NE0011
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二手房买卖合同存在的风险及规避
作者:吕海山　　时间:　　浏览量 0　　
随着房地产市场的发展，二手房市场日趋火热。与一手房相比，二手房在价格和地理位置方面有独特优势，而且可供选择的区域、户型较多，所以越来越受到购房者的青睐。但受各种因素的影响，二手房买卖过程中可能存在一定的风险，笔者结合自身工作实际，对二手房买卖合同中可能存在的风险进行梳理，并就如何规避提出建议。
　　一、二手房买卖合同可能存在的风险
　　（一）房屋买卖合同遗漏必要主体。一般而言，房屋买卖合同必定涉及房屋的所有权人是谁，如果房屋为多人共有（如夫妻共同共有），而订立合同时共有人未在买卖合同上签字，则可能导致买卖合同无效。
　　（二）房屋买卖合同主体不合法。现实生活中，部分买受人在订立买卖合同时未认真审查房主的真实性，主要是未核实房主的身份，某些不法分子（如房屋的承租人）通过假证冒名与买受人签订买卖合同，以致买受人最终钱房两空。
　　（三）房屋存在物权瑕疵。主要是指买卖的房屋权利不具备完整性，如被法院依法查封、房屋设定抵押、房屋正在租赁等情况。
　　1.房屋被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利，此时出卖人无权处分房产，买受人与出卖人订立房屋买卖合同的，合同自然无效。
　　2.买卖房屋上已设定抵押。如果出卖人已将房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，则转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。
　　3．买卖房屋正在租赁。如买卖房屋正在出租期间，则根据法律规定，承租人享有有限购买权，买受人若要确保万无一失，则需要出卖人提供该房产的承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。此外，买受人还应留意出卖人与该房产的承租人所签订的租赁合同是否登记备案，根据相关规定，转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。也就是说，如果买受人购买该房产是为了自住，而出卖人与承租人签订的承租合同又登记备案，则买受人购房用于自住的目的可能就无法实现。
　　（四）故意规避税收。现实生活中，部分买卖双方耍小聪明，采取“高买低报”、延期过户、假赠予等方式规避税收，但上述行为存在较大的法律风险，最终聪明反被聪明误，吃亏的还是自己。
　　1.“高买低报”。“高买低报”是指二手房交易买卖双方及中介公司在申报房价时，以低于实际成交的价格签订虚假协议申报纳税。但此种做法可能存在的风险是，买受人有可能根据低报的过户价格来付款，不愿意再按照原购房价格成交，造成出卖人利益受损；而此种做法也可能导致买受人在向银行贷款时，贷款数额过低。
　　2.延期过户。此种方法主要目的是规避营业税。其一般做法是：买卖双方在达成购房意向之后，首先签订一份购房合同，规定房款交付方式、房屋过户时间和过户方式。在买方交纳全部或者部分房款之后，卖方先将房屋交买方使用，等到卖方的房屋持有年限达到规定的免税时间后，双方再将房屋过户。此种行为的风险是：一旦二手房市场在合同签订后房屋过户前出现价格上的大幅波动，无论是大涨还是大跌，买卖双方中可能有一方宁愿违约也要解除合同，从而损害守约方利益。
　　3.虚假赠与。这是目前避税方式中较为简单的一种。通常是买卖双方在达成交易意向后，先私下签订一份买卖合同，之后再到公证处办理房屋赠与合同，声明出卖人无偿将某房屋赠与买受人，以未发生金钱交易为名，规避营业税及其附加税费。这种方式从法律角度看，完全属于一种逃税的违法行为，买卖双方在交易过程中一旦发生纠纷不仅不会受到法律保护，反而会在有关部门认定存在相关违法事实后，被追究一定的法律责任。如果此房子在5年之内再次交易过户，将会由卖方承担成交价格20%的个人所得税，交易成本会更高。
　　二、二手房买卖合同风险的规避
　　目前我国的二手房交易市场还不够规范，风险较大，这要求买卖双方在签订二手房买卖合同时一定要谨慎。其实，规避风险的最佳方法就是依法、诚实履行合同，切勿耍小聪明。此外，建议在二手房买卖时，把握四个“要点”。
　　一是确认房主真实身份。买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件。在签订房产买卖合同时，房主要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。
　　二是确认房主拥有出售房屋的合法完全产权。必要时到房处管理登记部门查询该房屋的相关登记情况，保证房屋不存在任何物权瑕疵。
　　三是明确双方权利义务及违约责任。因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间。
　　四是及时办理房屋过户手续。购房者千万不能为了节省过户费用，采取所谓避税方式，给买卖双方都带来极大的法律风险、市场风险和政策风险。二手房交易中容易被“坑”的陷阱 买卖二手房注意事项
14:22:16 来源：莆田网
随着置业观念的悄然转变，二手房以它价低、质量可靠、风险小以及即买即住的优点得到了众多置 业者的青睐。专家建议，在日益高涨的房价形势下，青年人的一次置业就应该根据自身实力选择合适 的次新房，以减轻还款压力。
注意1 了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋
因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产 权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。
注意2 了解房屋所有权是否真实、完整、可靠
房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要 紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。
注意3 了解所购“二手房”的准确建筑面积
合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察 地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。
注意4 了解购买“二手房”的程序
购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管 局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。
注意5 了解屋内设施的交验细节
有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水 器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的 空调、热水器更是不见踪影。
注意6 付款方式
在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一个个环节。比如，买卖双方可以约定，在付款方式 的选择上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中 介公司等。
注意7 交房时间
在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间; 房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担;另外，双方的其他约定也需在合同中注明 。
注意8 违约责任
买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约 责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。
出卖人具有合法处分权，是保证“二手房”买卖行为合法有效的基本条件，否则可能导 致买卖合同无效，这是二手房买卖中常见的“陷阱”。要想避开这个陷阱，买房人应注意 以下几个方面的问题：出卖人必须是产权证上登记的产权人;如果房屋有多个共有人需要全体共有人 共同签订房屋买卖合同;如果出卖人为已婚，买卖行为需要取得其配偶的确认，购买二手公有住房， 应取得共同居住人同意。
购房被忽悠?二手房3大陷阱一一拆招
最近的二手房市场特别火，无论买卖还是租赁，都出现了近一年来的高峰。但是在热闹的市场交易 中，遭遇二手房交易陷阱的客户也有不少，其中四类情况非常多见。
陷阱一：低价购房
低价购入二手房被法院驳回一一谨防信用诈骗
北京的霍女士在2009年购买了北京一个高档公寓的二手房，价格136.7万元买了一套二手房，房主是一个老外中文名盖世金，双方约定首付先给25万，其余款项等房屋过户后付清，2010年10月房屋过户完毕，然而2009年到2011年间北京房价突飞猛进，于是卖房的老外后悔了，便将霍女士起诉至法院，打官司的时候已经是2013年，房屋升值后价格已经接近350万，于是在有正规房屋交易合同和房本的情况下法院以交易有违公平撤消了买卖合同，但是因为为了给这个老外房东凑房款，霍女士已经把房子以82万元的价格租给了另外一个老外20年，于是便开始了房屋租住权的一个争执，在没有法院强制执行的情况下原房东雇人打砸房屋，非法入室，打砸房内财务并且实施盗窃，报案后也没有解决，给霍女士带来很多烦恼。
在买卖二手房中一定要注意，如果遇到价格明显低于市场价格的房子轻易不要相信，否则遇到像文中老外这样没有信誉的情况出现，可能别人用自己的房子套了现金，过几年房屋涨价了还能通过打官司赢回来，否则就会像文中的霍女士一样房屋不但被法院驳回，还和房屋的租客产生纠纷。
拆招：在购买二手房时既不能买了高价房，也要警惕低价房，因为这些可能才是真正的陷阱。
只要心不贪，买房没困难!
陷阱二：不实房源
两开间缩水为单开间——
萧山的韦女士打算在杭州市区开店做生意，因此过完年后她就开始留意合适的店面房源。2月份， 她看到一家中介公司登的房源广告中，有一套位于市中心香积寺路的店铺，根据广告中的描述，该房 源是“沿街旺铺”，面积约50多平方米，层高较高，可分隔为上下两层，并且特别注明为 “两个开间”。“综合这些条件，我觉得这套房源做店面房还蛮合适的。”韦 女士说，她很快就跟这家中介公司取得联系。
经纪人第一次带韦女士去现场看房的时候，经纪人表示房东不在杭州，手里又没有房子的钥匙，因 此只能在门口打量几眼。当时韦女士发现，从门面的梁柱来看，这套房子应该是单开间的。但是经纪 人解释说，旁边空的那套商铺也是这位房东的，里面是打通的，肯定是双开间。
当韦女士提出等房东过来的时候好好再看一下房子的时候，经纪人表示现在想买这套房子的客户很 多，如果韦女士有意向买这套房子，可以先交订金1.5万，如果成交了充抵房款，如果不成交可以全额 退还。韦女士想想自己也没什么损失，于是交了这笔“订金”。过了几天，中介通知她可 以去现场看房，这次韦女士进到房子里面，发现根本就是单开间，当她询问经纪人的时候，经纪人表 示是自己弄错了。“单开间怎么做生意啊?”韦女士当即决定退了这套房子，前面一直服 务态度很好的经纪人这时翻脸了，怎么都不肯退还1.5万元的订金。
拆招：不实房源是黑中介惯用的招数。比较常见的是抛出虚假低价房源做诱饵。对此，最管用的防 范措施就是买卖双方当面询问，避免只听中介方面的一面之词。
为免交赔付金，中介上演双簧戏——
陷阱三：独家代理
冯女士卖房子的时候，曾经有不少中介公司找上门来要求独家代理她的房子。其中一家中介公司开 出的条件是：两个月内以商定的价格帮冯女士卖掉这套房子，如果到时候没有卖出去，中介方面将支 付给冯女士2000元的赔付金;如果期间冯女士将房源挂到别的中介公司或者擅自卖房，则要赔付中介 一定数额的违约金。当时冯女士的房子已经叫卖了很长时间，一直没有找到买家，因此冯女士与该中 介签订了独家代理协议。
冯女士的房子一直没有卖掉。眼看只差十来天，两个月的期限就要到了，这时候冯女士的电话忽然 多了起来。“都是一些自称是买家的陌生电话，其中有一位表现得特别想买我这套房子。 ”冯女士回忆说，那位女客户对冯女士说，自己很喜欢这套房子，只要价格便宜一点就准备下单 。冯女士告诉这位客户自己的房子已经委托给中介公司独家代理了，如果她真的想买，可以到该中介 一起谈。不过那位客户不同意，坚持要跟冯女士私下里交易，并且急着要签意向书。
“我真的差点心动了，难得有这么诚心的客户。”冯女士说，当时家里人提醒这很可能 是中介唱的一出双簧戏，因此她对这位客户表示要再考虑考虑。“结果，在两个月限期的最后几 天，这位客户每天都会打好几个电话过来，表示要下单签意向书。有一次还扬言如果我不卖给她，这 套房子肯定卖不出去。”冯女士说，果然不出所料，等到房子独家委托到期，中介不得不支付赔 付金后，那位客户再也没打来电话。
拆招：以前为了营造房子热卖的假象，一些中介公司会叫上很多“房托”一起去卖房现 场托市;而现在冒出来伪装买主的“托儿”。对此卖家除了要想想来龙去脉，还得练就火 眼金睛。
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买二手房跳过中介与房主私下交易，还需要付佣金吗？
作者：之家哥
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精选二点击上方“”可以订阅哦！卖二手房总希望价格高一点，有人就利用房主这种心态干起了诈骗。22日，重庆晨报记者从渝中区检察院了解到一起合同诈骗案，犯罪嫌疑人李某伙同丁某、蹇某、董某、陈某(均另案处理)冒充“购房人”高价出资，先期首付三成就要求业主过户房产。支付余款时百般推脱，还把房产拿去抵押。目前，李某已被抓捕归案，案件在进一步审理中。中介带来“高价”购房人李某今年37岁，四川荣县人，2015年从四川老家来到重庆做生意。生意没有起色，债却越积越多。当年上半年，他想找朋友吴某借1万元钱还卡债，对方表示没钱，但提供了一个炒房赚钱的机会：冒充“购房人”高价出资，找董某等人高息借款支付首付30%房款给卖房人，并将房子过户到自己名下，然后找贷款公司抵押房屋，用抵押的钱来支付剩余70%的房款。李某知道里面有风险，毕竟银行很有可能不会贷给他比房屋价值更高的钱。于是，他决定干脆就向董某他们高息借钱。2015年，被害人蒋蓉(化名)将儿子名下的一套房产挂上网卖，标价115万元。同年6月20日，和李某一起打算盘的董某给蒋蓉打电话，说自己是房屋中介，表示可以帮她卖出更高的价格，自己只收高出部分的50%作佣金。得到同意后，董某找来李某，李某看房前后不到5分钟，一口答应以116万元买下房屋。不过，李某自称经营娱乐场所需要资金周转，只能先支付三成，也就是35万元。等房产过户后，剩余七成3个月还清，并表示只有过户拿到房产证后，才能去抵押贷款，再支付剩余尾款。这样的方式，蒋蓉有些担心。为了打消她的疑虑，董某提出，房屋买卖合同可以去。按照合同约定，李某若不能按期缴付尾款，他们可以协助蒋蓉，自行将房子过户回来。听到这些，蒋蓉答应董某去做公证，进行交易。购房余款一拖再拖当年9月，到了合同约定支付尾款的时间。蒋蓉找到李某，李某却称自己没钱。原来，那套房子他只抵押到60万元。他要偿还35万元的首付款，连本带息还给垫资人后，还要支付15%的高利息、董某的中介费等，到头来到手的钱所剩无几，有时候还会倒贴钱。“我拿不出钱来还，已经快家破人亡了。”李某说。以这样的方式，李某买了10套房。收不到尾款的业主越来越多，李某知道自己被盯上，于是换掉联系方式外逃。日，李某被列入网上追逃。今年6月27日，公安机关在四川荣县一销售门店将李某抓获。近日，李某被渝中区检察院批准逮捕。检察官介绍，这10套购房合同的总金额是960.8万元。李某实际支付的房款合计是315.7万元，至今未支付的房款应该有645.1万元。虽然通过房屋抵押的方式套现700多万，但由于利息太高，加上支付中介费、公证费、代办费等各种费用，李某不仅没能还掉卡债，反而还亏了。目前，本案正在进一步审理中。和云筹温馨提醒卖房者在未收取房屋全款的情况下无论对方如何花言巧语都切忌过早将房屋过户给买房人否则容易“钱房两空”和云筹，是由和云筹（北京）网络科技有限公司独立运营的服务品牌，是一家集、金融服务、等业务于一体的互联网金融服务综合平台。和云筹合规路上风驰电掣已加入首都金融服务商会已签约已获信息系统安全等级三级保护备案已获得电信与信息服务业务经营许可证（ICP证）我们一直坚守合法合规运营，以实际行动践行行业自律；依科学高效的管控能力与决策体系，数年如一日恪守三个安全企业准则。（网络安全、信息安全、金融安全）旨在为各位新老朋友带来更优质、更安全的。《买二手房跳过中介与房主私下交易，还需要付佣金吗？》 精选三最新统计数据显示，南京二手房市场的挂牌价已经连续两周出现下滑迹象，这在过去一年从未发生过。尽管降幅并不大，不过市场人士分析认为，新房价格在“限价令”的严格调控下稳中下滑，这在一定程度上影响着房主对房价的上涨，预计这一市场走势在年内难有改观。 扬子晚报全媒体记者 马祚波二手房挂牌均价又跌了两百多来自365网站的统计，上周南京二手房挂牌均价为26730元/O，报价比前一周的26942元/O下降了212元/O。报价下滑的趋势早在7月下旬便已出现，7月24日-30日的挂牌均价26942元/O环比下跌了159元/O，这是时隔一年之后首次出现单周报价下滑的情况。从上周南京各区域的挂牌均价来看，建邺区以36673/O的均价继续位列全市第一，鼓楼区以33167元/O的报价第二，排在第三位的玄武区报价为32914元/O，前三甲的位置几乎难以撼动。365二手房主编王玉介绍说，上述二手房的挂牌均价数据涵盖了新鼓楼(含鼓楼和下关)、新秦淮(含白下和秦淮)、建邺、栖霞、玄武、雨花台、江宁、浦口、六合等9个区，剔除了商业地产、别墅、门面房等房源，报价的涨幅与房源数量的多寡、位置的不同等都有一定关联，不过仍可以看出二手房市场的变化。业内认为这有“风向标意义”其实，南京二手房报价的下滑在7月份的统计报告中便初现端倪。扬子晚报记者了解到，7月份南京二手房挂牌均价为27946元/O，环比6月下滑了0.37%，这是自7月以来的首次下探，在业内人士看来，具有重要的风向标意义。挂牌价的下探意味着房主对交易的信心不足，新房市场严格的限价措施是主要因素之一。市场人士指出，城北板块燕子矶新城的诸多楼盘在上月的开盘价仍维持25000元/O的水平线，而房主在挂牌报价时不得不考虑新房市场的价格，否则买家将转向新房市常记者在安居客、58同城等网站上看到，燕子矶新城所在的栖霞区8月份的二手房均价为24580元/O，较新房价有一定的落差，不难看出新房遭限价所带来的影响。我爱我家市场部人士表示，二手房市场降温或将成为南京下半年房地产市场的主旋律，房源供应量有望增加，但房价可能持续回落。房价波动，二手房交易纠纷也越来越多买家付款一周 房主拒卖并没收定金，对不对？法院说不对，因为双方都要有“适度容忍义务”买家未按约定时间及时付款，卖家是否有权没收定金并解除合同？日前，南通市中院对一起二手房交易纠纷终审判决，卖家需双倍返还对方定金。扬子晚报全媒体记者 郭小川 通讯员 毛策骏 古林房款没筹齐，想宽限几天遭拒下半年，南通市民马某夫妇打算买春晖花园的一套面积为135平方米的住宅及车库。12月3日，马某夫妇和房主张某签订了买卖合同，总价130万元。双方约定，买方在合同签订时付10万元定金给卖方，并于当年12月22日办理过户手续，过户当天再支付给卖方73万元，剩余的45万元公积金贷款支付到卖方账户后，双方完成交房手续，同时付清余款2万元。双方约定的过户日12月22日到了，双方开始办理过户手续，但让马某发愁的是，73万元的购房款还没筹集到位。于是，马某向张某提出，希望能宽限7天。对于这一请求，房主张某夫妇坚决不同意，称马某未按时付款，已造成违约，自己有权没收定金并解除合同。几天后，马某筹集资金后，向张某请求办理房屋过户手续，但遭到拒绝。房主没收的定金，被判双倍返还12月30日，马某夫妇到张某夫妇处要求过户涉案房屋，双方产生争执，并惊动了当地派出所出警处理。经过调解，房主张某称，家中有老人要手术，先是表示要延迟半年到一年交付房屋，马某夫妇说可以等，但随后，张某又变卦，称要拖一年到两年才交付，最终又明确表示房子暂时不卖了，买房付的定金也要没收。在多次催促无果后，马某夫妇一纸诉状将张某夫妇告上了南通市崇川区人民法院，请求解除合同，并要求被告双倍返还定金20万元。崇川区法院审理认为，原告未能按约履行的行为仅构成迟延履行，尚未达到无法实现合同目的的程度，被告方对此具有适度容忍的义务，不得单方解除合同没收定金或拒绝履行。另一方面，从双方沟通交流的情况来看，鉴于被告家中老人生病的特殊情况，原告方也同意对交房日期协商并给予合理的履行限期，而被告后来的行为已超出正当维权的界限，有违诚信，应当认定拒绝履行合同义务，构成根本违约，遂判决被告双倍返还定金20万元。张某夫妇不服，向二审法院提起上诉。经过审理，南通市中院维持原判。听听法官怎么说？交易双方都要有“适度容忍义务”该案一审承办法官余雪松介绍说，在相互交往和日常经营活动中，公民要有适度的容忍义务，也就是要具有宽容的心态，以减少冲突和争执，形成良性的和谐关系，从而保障合同的顺利履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，该项规定的基础性思维背后也在一定程度上考量了“适度容忍义务”，以保障合同本身的履行目的，所以是“致使不能实现合同目的”时方可行使解除权。也就是说，在一定限度内，守约方对于违约行为所对应的违约责任负有“适度容忍义务”。余雪松指出，本案的裁判宗旨并非意味着延迟履行就不被认定为违约行为，也无需承担违约责任，而是违约方应承担的违约责任应与其违约行为相匹配。因此，守约方若要更好地维护自己的权益，应专门设置针对合同迟延履行产生的违约责任条款，比如购房人逾期付款后，按一定的比例支付违约金，迟延超过约定的最后期限，守约方有权单方解除合同并追究违约方的责任，这样才能更好地防患于未然。写在最后：给大家推荐一家3年老平台立即理财拿红包→(年化收益10%)转载本文请注明来源于安全110：http://www.p2b110.com/news/223565.html分享到：QQ空间新浪微博腾讯微博微信百度贴吧QQ好友window._bd_share_config={"common":{"bdSnsKey":{},"bdText":"我在【网贷安全110】看到这篇经典的文章，有趣-有料-有内涵！你们看看觉得如何？","bdMini":"2","bdMiniList":false,"bdPic":"http://www.p2b110.com/","bdStyle":"1","bdSize":"16"},"share":{"bdSize":16},"image":{"viewList":["qzone","tsina","tqq","weixin","tieba","sqq"],"viewText":"分享到：","viewSize":"24"},"selectShare":{"bdContainerClass":null,"bdSelectMiniList":["qzone","tsina","tqq","weixin","tieba","sqq"]}};with(document)0[(getElementsByTagName('head')[0]||body).appendChild(createElement('script')).src='http://bdimg.share.baidu.com/static/api/js/share.js?v=.js?cdnversion='+~(-new Date()/36e5)];《买二手房跳过中介与房主私下交易，还需要付佣金吗？》 精选四来源： 南方都市报（ID：nddaily）、东南商报（ID：dnsb）买房的那些事一定要慎之又慎！“中介背着我改了购房合同让我损失了5万元。”广州市民罗先生称，他委托白云区一家房产中介买二手房，将合同放于中介处保管时被修改，中介在交楼时间后擅自添加“需交齐楼款”，罗先生无法在当天交齐楼款，导致卖家称其违约欲中止合同。后经协调签补充协议，楼价比原来涨了7 .5万元，其中罗先生支付5万元，中介公司垫付2 .5万元。中介公司称涉事员工已离职，目前在通过房产中介协会处理此事。买家将合同交由中介代为保管据罗先生介绍，今年2月底，他通过白云区黄石路马务村的一家房产中介公司购买一套二手房，当时签了一式三份的《房屋买卖合同》，合同约定楼款总计197 .5万元，首付款54 .5万元，以银行按揭形式交余款。交楼时间约定为今年5月1日前。因不确定什么时候能办理过户手续，于是合同上交易过户手续的截止时间未填写，买家罗先生和卖家马小姐双方口头约定按实际日期为准。由于该二手房产权人为夫妻二人，卖家马小姐的丈夫因出差未来现场签名，罗先生于是将自己那份合同交给中介卢先生，请他等马小姐的丈夫出差回来帮忙交给他签字。罗先生称，几天后马小姐的丈夫回来，他们一起去办理了网签，“书面合同后来一直放中介那，我也就没在意。”4月中旬，罗先生拿到银行的《同贷书》，预计能按照合同约定在5月1日前过户交楼，当他告知卖家马小姐一起去房管局办理过户手续时，马小姐却告知罗先生“违约了”，要和她的律师谈。中介称在卖家授意下修改合同马小姐的律师称“合同上约定5月1日前要交付楼款”，罗先生去找中介卢先生要回自己当初的购房合同，这才发现原来在交楼时间后面又多加了一句“需交齐楼款”。“为什么没经过我同意，擅自修改了合同？”罗先生感到气愤，中介卢先生表示是在卖家马小姐的授意下加了这句话。罗先生将该合同放在中介处保存前曾进行拍照，南都记者见到该合同的图片显示，“卖方交付该物业予买方使用之日期为：交楼时间在日前”。随后罗先生提供的合同同样位置上，却在交楼时间后加了一句“需交齐楼款”。4月23日，马小姐向罗先生发了《中止履行房屋买卖合同通知书》，指罗先生“即便是立即过户入押，阁下的贷款银行也不可能在日之前放款给我方，所以阁下绝对无法做到20 17年5月1日之前交齐楼款”，以违约为由要与罗先生解除合同。签补充协议楼价涨了7 .5万元随后中介公司介入协调，买卖双方一番协商后，马小姐提出要签补充协议，此时楼款涨至205万元，比原来合同约定的楼款涨了7.5万元，中介公司同意帮罗先生垫付2 .5万元，罗先生自己再出5万元。“我买的房子是结婚用，没法再拖。”无奈之下罗先生同意该补充协议，并于6月办完交楼手续。罗先生称，随着周围楼价上涨，卖家不满意当时交易的楼价，所以希望修改购房合同，他能理解，但让他生气的是，“中介收取了我的佣金，不为我办事，反倒坑了我。”对此，该中介公司负责人叶先生回应，涉事员工确实修改了罗先生的合同，目前已离职，近日他和罗先生去房产中介协会协调处理此事。“当初签了补充协议，房子也过了户，不知道为什么他现在秋后算账。”叶先生称，这不是一方的责任，员工确实不应擅自修改合同，但罗先生也不应该把合同交由中介保管，“他把合同留在中介手上，出发点是什么？”律师视点：中介修改后的合同不受法律约束北京市盈科（广州）律师事务所律师冯世锋表示，由于中介擅自修改了罗先生的书面购房合同，这份合同是不受法律约束的，不过也可以看到该份合同上对于交易过户手续没有写清限于什么日期完成。鉴于双方后来又签订了补充协议，那么证明罗先生已经认可这种处理方式，应以补充协议为准。有业内人士提醒，市民签订购房合同之后，原件应由自己保管，不能交给第三人或者中介机构来保管，不然容易被人篡改。另外如有修改，每个修改的地方应由合同当事人签名确认；或在合同约定，如有增加补充手写内容，需要各方确认才有效，这样才能更大程度上去做好防范。文章观点仅代表作者观点，不代表本公众号立场；文中投资建议仅供参考。我们尊重版权，精选的文章均已注明作者和来源，转载文章版权属原作者所有。若涉及版权问题，敬请第一时间联系我们（QQ：）。好消息P2P投资圈推出平台查询功能，在公众号对话框回复P2P平台名称，例如：，将获得该平台的最新数据表现和详细档案！快来试一试吧。北京上海房价冰封时，这个一线城市还在疯狂，它究竟发生了什么？内地大中城市开始“冻房”模式，“限购、限卖、限贷、限签”让楼市成交量迅速减少，达到冰冻的状态。但仍有一个一线城市的房价继续屡创新高，这就是香港。刷屏的香港楼价到底发生什么了？关注房地产内参，为您揭秘背后的真相！房地产内参ID：fdc920长按二维码识别关注《买二手房跳过中介与房主私下交易，还需要付佣金吗？》 精选五来源： 南方都市报（ID：nddaily）、东南商报（ID：dnsb）买房的那些事一定要慎之又慎！“中介背着我改了购房合同让我损失了5万元。”广州市民罗先生称，他委托白云区一家房产中介买二手房，将合同放于中介处保管时被修改，中介在交楼时间后擅自添加“需交齐楼款”，罗先生无法在当天交齐楼款，导致卖家称其违约欲中止合同。后经协调签补充协议，楼价比原来涨了7 .5万元，其中罗先生支付5万元，中介公司垫付2 .5万元。中介公司称涉事员工已离职，目前在通过房产中介协会处理此事。买家将合同交由中介代为保管据罗先生介绍，今年2月底，他通过白云区黄石路马务村的一家房产中介公司购买一套二手房，当时签了一式三份的《房屋买卖合同》，合同约定楼款总计197 .5万元，首付款54 .5万元，以银行按揭形式交余款。交楼时间约定为今年5月1日前。因不确定什么时候能办理过户手续，于是合同上交易过户手续的截止时间未填写，买家罗先生和卖家马小姐双方口头约定按实际日期为准。由于该二手房产权人为夫妻二人，卖家马小姐的丈夫因出差未来现场签名，罗先生于是将自己那份合同交给中介卢先生，请他等马小姐的丈夫出差回来帮忙交给他签字。罗先生称，几天后马小姐的丈夫回来，他们一起去办理了网签，“书面合同后来一直放中介那，我也就没在意。”4月中旬，罗先生拿到银行的《同贷书》，预计能按照合同约定在5月1日前过户交楼，当他告知卖家马小姐一起去房管局办理过户手续时，马小姐却告知罗先生“违约了”，要和她的律师谈。中介称在卖家授意下修改合同马小姐的律师称“合同上约定5月1日前要交付楼款”，罗先生去找中介卢先生要回自己当初的购房合同，这才发现原来在交楼时间后面又多加了一句“需交齐楼款”。“为什么没经过我同意，擅自修改了合同？”罗先生感到气愤，中介卢先生表示是在卖家马小姐的授意下加了这句话。罗先生将该合同放在中介处保存前曾进行拍照，南都记者见到该合同的图片显示，“卖方交付该物业予买方使用之日期为：交楼时间在日前”。随后罗先生提供的合同同样位置上，却在交楼时间后加了一句“需交齐楼款”。4月23日，马小姐向罗先生发了《中止履行房屋买卖合同通知书》，指罗先生“即便是立即过户入押，阁下的贷款银行也不可能在日之前放款给我方，所以阁下绝对无法做到20 17年5月1日之前交齐楼款”，以违约为由要与罗先生解除合同。签补充协议楼价涨了7 .5万元随后中介公司介入协调，买卖双方一番协商后，马小姐提出要签补充协议，此时楼款涨至205万元，比原来合同约定的楼款涨了7.5万元，中介公司同意帮罗先生垫付2 .5万元，罗先生自己再出5万元。“我买的房子是结婚用，没法再拖。”无奈之下罗先生同意该补充协议，并于6月办完交楼手续。罗先生称，随着周围楼价上涨，卖家不满意当时交易的楼价，所以希望修改购房合同，他能理解，但让他生气的是，“中介收取了我的佣金，不为我办事，反倒坑了我。”对此，该中介公司负责人叶先生回应，涉事员工确实修改了罗先生的合同，目前已离职，近日他和罗先生去房产中介协会协调处理此事。“当初签了补充协议，房子也过了户，不知道为什么他现在秋后算账。”叶先生称，这不是一方的责任，员工确实不应擅自修改合同，但罗先生也不应该把合同交由中介保管，“他把合同留在中介手上，出发点是什么？”律师视点：中介修改后的合同不受法律约束北京市盈科（广州）律师事务所律师冯世锋表示，由于中介擅自修改了罗先生的书面购房合同，这份合同是不受法律约束的，不过也可以看到该份合同上对于交易过户手续没有写清限于什么日期完成。鉴于双方后来又签订了补充协议，那么证明罗先生已经认可这种处理方式，应以补充协议为准。有业内人士提醒，市民签订购房合同之后，原件应由自己保管，不能交给第三人或者中介机构来保管，不然容易被人篡改。另外如有修改，每个修改的地方应由合同当事人签名确认；或在合同约定，如有增加补充手写内容，需要各方确认才有效，这样才能更大程度上去做好防范。文章观点仅代表作者观点，不代表本公众号立场；文中投资建议仅供参考。我们尊重版权，精选的文章均已注明作者和来源，转载文章版权属原作者所有。若涉及版权问题，敬请第一时间联系我们（QQ：）。好消息P2P投资圈推出平台查询功能，在公众号对话框回复P2P平台名称，例如：陆金所，将获得该平台的最新数据表现和详细档案！快来试一试吧。北京上海房价冰封时，这个一线城市还在疯狂，它究竟发生了什么？内地大中城市开始“冻房”模式，“限购、限卖、限贷、限签”让楼市成交量迅速减少，达到冰冻的状态。但仍有一个一线城市的房价继续屡创新高，这就是香港。刷屏的香港楼价到底发生什么了？关注房地产内参，为您揭秘背后的真相！房地产内参ID：fdc920长按二维码识别关注《买二手房跳过中介与房主私下交易，还需要付佣金吗？》 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.5万元随后中介公司介入协调，买卖双方一番协商后，马小姐提出要签补充协议，此时楼款涨至205万元，比原来合同约定的楼款涨了7.5万元，中介公司同意帮罗先生垫付2 .5万元，罗先生自己再出5万元。“我买的房子是结婚用，没法再拖。”无奈之下罗先生同意该补充协议，并于6月办完交楼手续。罗先生称，随着周围楼价上涨，卖家不满意当时交易的楼价，所以希望修改购房合同，他能理解，但让他生气的是，“中介收取了我的佣金，不为我办事，反倒坑了我。”对此，该中介公司负责人叶先生回应，涉事员工确实修改了罗先生的合同，目前已离职，近日他和罗先生去房产中介协会协调处理此事。“当初签了补充协议，房子也过了户，不知道为什么他现在秋后算账。”叶先生称，这不是一方的责任，员工确实不应擅自修改合同，但罗先生也不应该把合同交由中介保管，“他把合同留在中介手上，出发点是什么？”律师视点：中介修改后的合同不受法律约束北京市盈科（广州）律师事务所律师冯世锋表示，由于中介擅自修改了罗先生的书面购房合同，这份合同是不受法律约束的，不过也可以看到该份合同上对于交易过户手续没有写清限于什么日期完成。鉴于双方后来又签订了补充协议，那么证明罗先生已经认可这种处理方式，应以补充协议为准。有业内人士提醒，市民签订购房合同之后，原件应由自己保管，不能交给第三人或者中介机构来保管，不然容易被人篡改。另外如有修改，每个修改的地方应由合同当事人签名确认；或在合同约定，如有增加补充手写内容，需要各方确认才有效，这样才能更大程度上去做好防范。来源：央视财经深圳市钱一百有限公司是由中晟达金融控股集团倾力打造的网络借贷信息中介平台。公司致力于为提供优质安全的信息服务，预期年化收益9%-12%，让您的财富安全稳健升值！点击“阅读原文”了解“三周年全场加息2%”活动《买二手房跳过中介与房主私下交易，还需要付佣金吗？》 精选七买房的那些事一定要慎之又慎！“中介背着我改了购房合同让我损失了5万元。”广州市民罗先生称，他委托白云区一家房产中介买二手房，将合同放于中介处保管时被修改，中介在交楼时间后擅自添加“需交齐楼款”，罗先生无法在当天交齐楼款，导致卖家称其违约欲中止合同。后经协调签补充协议，楼价比原来涨了7 .5万元，其中罗先生支付5万元，中介公司垫付2 .5万元。中介公司称涉事员工已离职，目前在通过房产中介协会处理此事。买家将合同交由中介代为保管据罗先生介绍，今年2月底，他通过白云区黄石路马务村的一家房产中介公司购买一套二手房，当时签了一式三份的《房屋买卖合同》，合同约定楼款总计197 .5万元，首付款54 .5万元，以银行按揭形式交余款。交楼时间约定为今年5月1日前。因不确定什么时候能办理过户手续，于是合同上交易过户手续的截止时间未填写，买家罗先生和卖家马小姐双方口头约定按实际日期为准。由于该二手房产权人为夫妻二人，卖家马小姐的丈夫因出差未来现场签名，罗先生于是将自己那份合同交给中介卢先生，请他等马小姐的丈夫出差回来帮忙交给他签字。罗先生称，几天后马小姐的丈夫回来，他们一起去办理了网签，“书面合同后来一直放中介那，我也就没在意。”4月中旬，罗先生拿到银行的《同贷书》，预计能按照合同约定在5月1日前过户交楼，当他告知卖家马小姐一起去房管局办理过户手续时，马小姐却告知罗先生“违约了”，要和她的律师谈。中介称在卖家授意下修改合同马小姐的律师称“合同上约定5月1日前要交付楼款”，罗先生去找中介卢先生要回自己当初的购房合同，这才发现原来在交楼时间后面又多加了一句“需交齐楼款”。“为什么没经过我同意，擅自修改了合同？”罗先生感到气愤，中介卢先生表示是在卖家马小姐的授意下加了这句话。罗先生将该合同放在中介处保存前曾进行拍照，南都记者见到该合同的图片显示，“卖方交付该物业予买方使用之日期为：交楼时间在日前”。随后罗先生提供的合同同样位置上，却在交楼时间后加了一句“需交齐楼款”。4月23日，马小姐向罗先生发了《中止履行房屋买卖合同通知书》，指罗先生“即便是立即过户入押，阁下的贷款银行也不可能在日之前放款给我方，所以阁下绝对无法做到20 17年5月1日之前交齐楼款”，以违约为由要与罗先生解除合同。签补充协议楼价涨了7 .5万元随后中介公司介入协调，买卖双方一番协商后，马小姐提出要签补充协议，此时楼款涨至205万元，比原来合同约定的楼款涨了7.5万元，中介公司同意帮罗先生垫付2 .5万元，罗先生自己再出5万元。“我买的房子是结婚用，没法再拖。”无奈之下罗先生同意该补充协议，并于6月办完交楼手续。罗先生称，随着周围楼价上涨，卖家不满意当时交易的楼价，所以希望修改购房合同，他能理解，但让他生气的是，“中介收取了我的佣金，不为我办事，反倒坑了我。”对此，该中介公司负责人叶先生回应，涉事员工确实修改了罗先生的合同，目前已离职，近日他和罗先生去房产中介协会协调处理此事。“当初签了补充协议，房子也过了户，不知道为什么他现在秋后算账。”叶先生称，这不是一方的责任，员工确实不应擅自修改合同，但罗先生也不应该把合同交由中介保管，“他把合同留在中介手上，出发点是什么？”律师视点：中介修改后的合同不受法律约束北京市盈科（广州）律师事务所律师冯世锋表示，由于中介擅自修改了罗先生的书面购房合同，这份合同是不受法律约束的，不过也可以看到该份合同上对于交易过户手续没有写清限于什么日期完成。鉴于双方后来又签订了补充协议，那么证明罗先生已经认可这种处理方式，应以补充协议为准。有业内人士提醒，市民签订购房合同之后，原件应由自己保管，不能交给第三人或者中介机构来保管，不然容易被人篡改。另外如有修改，每个修改的地方应由合同当事人签名确认；或在合同约定，如有增加补充手写内容，需要各方确认才有效，这样才能更大程度上去做好防范。|来源：央视财经|下载APP,赚钱变得很容易！联系我们官网：www.ttqp2p.comQQ群：QQ客服：400-咨询热线：400-公司地址：广东省惠州市江北华贸大厦1单元12层07、08室点击“阅读原文”，财富不再是路人！《买二手房跳过中介与房主私下交易，还需要付佣金吗？》 精选八今日报道某股份制银行个贷客户经理李明（化名）说，他所在的银行在监管全面趋严的形势下，目前基本没有个人住房，已经到了主动“劝退”购房者的地步。“如果购房者主动愿意承受上浮，放贷速度会快一些，否则要等很久。”6月5日，新京报独家获悉民生银行率先提高，6月11日和12日，新京报记者走访多家中介和银行获悉，又有部分银行将首套。不过，目前北京地区首套仍多为基准。6月11日，海通证券首席经济学家、首席宏观姜超直陈的核心原因，“银行无米下锅”。一家股份制银行高管认为，企的现状预计会持续到今年底。民生银行在发给新京报记者的书面回复中称，此时对房贷利率进行调整，是根据实际情况进行动态调整，属于弹性定价，非长期不变定价，可根据客户情况适当调整。北京3·17新政，以及之后的，令支撑市场成交的换房客群放缓了入市脚步，楼市降温。此前“任性”上涨的学区房价格也出现了下降。“以前敞开了放贷，现在小心翼翼”李明（化名）是某股份制银行个贷客户经理，从事4年多，历经2013年的小疯狂、2014年的短暂沉寂、2015年的复苏以及2016年的“大爆发”，但从未想到2017年的市场如此寂静和没有盼头。“去年敞开了做，房贷市场井喷；今年小心翼翼地做，目前几乎没有额度了。”据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2016年全年，北京全市二手住宅网签总量达272431套，较2015年全年增加了38%。买房潮带动了房贷激增。这一疯狂势头在去年底引起高层关注，并喊话“房子是用来住的，不是用来炒的”，试图让非理性楼市冷静下来。2016年12月举行的中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资性购房。在此之前的11月，银监会下发《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》，拟对包括北京、上海、深圳在内的16个热点城市银行业金融机构进行专项检查。很快，监管层紧跟这一定位约谈了部分银行，要求控制房贷规模。多家银行内部人士透露，今年初，北京银监局约谈北上广深等热点城市的部分银行，要求今年房贷要回归2016年以前的正常水平。“这意味着什么？今年的度肯定吃紧，甚至骤降。”李明认为，虽然监管层并未下发文件要求具体限额，但是，回到2016年以前的正常水平已经是在收缩额度。李明说，他所在的某股份制银行北京分行去年一年的房贷总额高达260多亿元。而在此之前的三四年间，每年平均授信总额约为20亿元。在目前房价处于历史高位，购房者贷款总额增加的情况下，20亿额度将很快用完。“以前是敞开了大胆放贷，现在是小心翼翼严格控制。”李明表示，银行现在是挤牙膏式批放贷。额度太少，主动“劝退”购房者的提高，加上批贷时间的延长让很多购房者焦虑。一位购买首套房做婚房的购房者称，“10%，25年期限来看，300万的贷款每月较8.5折时多还1000元，还是可以接受的。但银行迟迟不放贷，让我非常焦虑。”李明表示，面对这样的客户，他选择“劝退”。因为额度几乎没有了，放贷时间难以预估，排队三五个月都是正常的，不如建议客户选择其他有额度的银行。3月17日，热闹而又疯狂的楼市迎来一击“寒冰掌”，“认房又认贷”政策空降，打了众多二套购房者一个措手不及。此后一个半月内连续出台十多项措施，加码楼市调控。此后，楼市成交量与成交价双跌。（6月12日，方庄，一房屋中介公司门店外，中介人员在聊天。新京报记者王嘉宁摄）“3·17之后，由于银行迟迟不放贷，加上利率上升，不少来银行抗议。”李明说，目前他所在的支行基本不接受房贷业务，要么说服客户接受利率上浮，要么就劝退，几乎构成了实质上的“停贷”。毕竟，“银行也不能赔本赚吆喝。”近日，有媒体报道了融360发布的数据显示全国20多家银行停贷，再次加剧市场恐慌。对此，中原地产首席分析师张大伟表示，由于统计口径等原因，这一报道严重失实。实际上，银行并未大面积停贷。中原地产研究中心统计数据显示：目前大部分城市的执行利率已经基本接近首套房基准，二套房上浮10%-20%。“就我个人而言，收入肯定骤降，预计不及去年收入的一半。”李明说，去年楼市疯狂时期，他的年终奖金就有30多万元。要么主动提出涨利率，不然就慢慢等要么接受更贵的房贷，要么接受漫长的等待。李明说，实际上批贷的速度基本不受影响，但放贷时就要掂量客户的情况以及能够接受的贷款利率了。如果购房者主动愿意承受上浮利率，那么放款速度会快一些，否则就要漫长地等待。据新京报记者了解，在首付比例提升和贷款利率上涨的情况下，最近北京多家银行的房贷放款周期相比之前出现了延长的情况。据中介反映，眼下等房贷放款，很可能“拼的是贷款利率”，而不是申请时间的先后。“房子两个月前就谈妥了，现在就是等银行放款，房主那边也是不断地催。”购房者陈女士这两个月为了房子的事情没少跟中介、银行联系。陈女士4月中旬在管庄选定了一套一居室，总价最终谈定430万。由于是首套房，陈女士首付可以付房款的35%，但由于房主也是等着资金换房，并不接受放款时间过长的组合贷。为了尽快促成成交，陈女士和家人商量多凑出了首付款，房贷部分走商贷申请了180万元。在中介的协助下，抵押等所有手续都相继办好，原本以为一切顺利的陈女士开始计划找装修队改水改电，可是两个月过去了却没等到银行放款。“联系客户经理，也是说没额度，让再等等。”陈女士无奈地说，这套房子的房主最近也定了意向的房源，但是因为拿不到放款，便隔三岔五地催促她，“被夹在中间，可也只能等着”。小美（化名）也是排队苦盼房贷大军中的一员。她是3月16日签的购房合同，至今近3个月仍未盼来贷款。她想申请平安银行9折房贷利率，被告知“9折利率不可能，除非接受溢价”。“就算我接受溢价，按照平安银行现有的，也没什么，大家都在排队。”小美苦恼地说。昨日，新京报记者致电平安银行北京分行个贷客户经理，被告知额度收缩厉害，排队客户很多。批贷速度没受影响，但放贷速度被严重延期。他告诉记者，排队的主力是3·17新政之前签订购房合同的购房者，3·17新政之后，购房者以观望为主，除了个别新开楼盘有新增业务之外，二手房全面“冰封”。记者了解到，从一季度末开始，各家银行的信贷额度便出现了不同程度的紧张情况，而接近年中这样的情况并没有得到缓解。据专业贷款服务机构“伟嘉安捷”介绍，目前从银行审批做抵押到放款的周期，普遍都在35-40个工作日左右，个别的银行放款周期更长，而且审批的条件也比从前更为严格，对购房人收入流水和还款能力的要求也比较高。“类似连环单的客户如果急需房贷放款来周转资金，可以主动向银行提出上浮贷款利率。不然可能要耐下心来等待了。”有中介经纪人表示。学区房“踩刹车”，有的两个月降200万而在北京3·17楼市新政中，提高首付比例，以及之后的银行，令支撑市场成交的换房客群放缓了入市脚步，从需求端抑制了楼市热度。目前的北京楼市，呈现出新房和二手房同时走冷的局面。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年6月上旬（6月1日-6月10日），北京全市二手住宅网签量仅2896套，与5月上旬相比减少13.9%，维持着3月以来的连续下滑态势。亚豪君岳会统计数据显示，6月第二周（6月5日-6月11日）北京商品住宅（不含保障房、自住房与商办）共实现成交444套，成交面积6.28万平方米，环比之前一周分别增加47%、52%。在机构看来，虽然上周成交环比出现回升，但仍处于低迷周期。比如，3·17新政、房贷利率上调、限价、学位摇号等政策频出，极速前进的北京“学区房”正踩刹车。6月11日，新京报记者走访德外学区、黄城根小学、学区、奋斗小学和实验二小等多学区发现，20万元的学区房“消失”，部分学区房公开报价踩线15万元，报价14.99万元，单价相比3·17之前的峰值每平米已下降2万到3万元，房价下降百万元以上。多家中介人员表示，目前不敢接金融街学区和实验二小学区的学区房。由于业主心理预期价位较高，不愿降到15万元以下，所以暂无法挂网，并无公开成交记录。黄城根小学是北京市重点小学，黄城根小学附近学区房的报价在过去的两三个月中经历了多次“跳水”。据黄城根小学附近一家房产中介向记者打开的中介内部官网显示，4月27日，学校附近一套房报价由1050万下调到1005万。5月24日，该房报价下调75万元、6月8日，该房报价下调100万。经过三次调价，这套房子的报价下调达到220万元。报价下调200万元并非孤例。房产中介向记者出示的另一套房源显示，该房源在3月25日之前报价为950万元，6月6日报价为750万元。3月25日到6月6日期间，该房报价六次下调。北京市另一重点小学史家小学附近的房源报价也在下调。史家小学附近一房产中介出示的房源显示，该学校附近房子价格每平米13万元到14万元不等。“房子的报价和成交价都在下降，房源不同，下降幅度也不同，”上述房产中介介绍，此前史家小学附近房源价格每平米15万元左右，目前每平米下降一万元，“有的房子价格下降了150万，也有价格下降了200万元，总体看房价下降了20%。”该房产中介称，房价下降幅度较大的原因在于此前的“虚涨”。“在新政前，学区房价格涨得有点虚。”该房产中介解释，过快的虚涨导致了目前的大幅降价。德外学区房源报价也出现下降。某大型中介官网显示，最近该小区成交均价13万元至14万元之间。中介人员表示，相比此前16万甚至17万元的成交价，降幅约为15%。不过，仍有部分房源顶格挂牌，比如14.99万元接近15万元的挂牌“红线”。教场口6号院51平米的一居室此前报价750万元，最近报价670万元。中介表示，可议价，650万成交应该没问题。上述中介人员介绍，目前整体学区房降温，一处60平米95年房源在市场好的时候可以卖920万元，现在成交价只有805万。在他看来，德外学区这些挂牌两三个月仍未卖出去的业主，“心理价位还停留在市场好的时候，预计未来将降价。”“红线”之下，中介劝业主降房价3·17新政之后，北京市住建委明确单价超过15万元的房源一律不得挂网。为抑制学区房价格畸高，北京3月25日深夜又开出“猛药”：2017年北京幼升小将继续扩大多校划片，并将通过“随机摇号”的方式确定具体学校学位。单价不超过15万元的红线出炉，各大中介房源报价回到15万元之下。新京报记者走访发现，一些售价较高的二手房房源，无论在中介机构APP和网站中，已经基本“消失”。中介机构不仅制定了一套识别、标定“高价房”的标准，且有部分中介机构开始给经纪人员制定引导挂牌房源业主“议价成交”的鼓励政策。“那些预期15万元以上的业主，我们会对其劝说。如果你不降价，没人看得到这个房源，你也卖不出去。同时，如果二手房单价超过15万元，也无法成交。为此，多数业主会在劝说下同意降价。”多位中介人员说。有金融街门店中介表示，有部分业主此时想出售房子，但心理预期很高，不愿降至15万元以下。即便劝说降价，业主也不同意降至15万元。3月23日，北京市住建委召集链家等北京市十大中介机构负责人，进行集体约谈，明确提出，中介机构和人员不得参与炒房，包括炒作天价房、学区房等，将逢炒必办。多位业内人士表示，在学区房政策的变动、楼市整体降温以及信贷政策收紧的情况下，预计学区房将持续降温。（6月11日，金融街中原地产门店门口张贴的承诺书和暂停营业公告。新京报记者金彧摄）中介关店，金融街学区房“暂无成交”6月11日下午4时许，记者来到位于金融街的链家，该店大门紧闭，玻璃门上贴着暂停营业的通知。一墙之隔的中原地产和我爱我家也均关着门。一位自称链家的中介上前询问记者需求，其表示自己目前不做房屋买卖，转做房屋租赁。多家链家其他门店人员告诉记者，金融街旗舰店中介人员目前一部分离职，另一部分“寄养”在附近的其他门店，比如宣武门西大街和西单的门店。一位金融街店中介说，自己目前在宣武门西大街店上班，对于金融街店何时营业，要等上面通知。据媒体报道，在市住建委等多部门联合执法检查中，数十家中介机构门店被关停，其中包括3·17之前房价超过20万元报价的链家金融街旗舰店、中原地产和我爱我家。中原地产在玻璃门上张贴承诺书：其所辖所有分行不做以学区房概念的房源推广、销售、信息收集、带看、谈判、签约等商业行为。落款时间为3月24日。上述门店中介人员告诉记者，整顿后，该店目前暂无营业计划，需要接到住建委的通知才可以开业。最初计划关门1个月，现在已经快关门三个月了。记者从上述三家关门的中介机构现职人员处了解到，该片区的学区房暂时“冰冻”，没有成交。“我们门店不敢再做学区房，如果将来开业，主要代理金融街的商品房和租赁。”中原地产上述人员表示。新政之后，房产市场交易遇冷，房产中介工作量也几乎“冰冻”。“我们网点目前有四个人离职，有四个人转到了租赁，”史家小学附近的一房产中介因任务量不达标，刚从“房屋买卖”转到“房屋租赁”，“我们每个月都有一定的带看任务量，但是这两三个月几乎没多少人看房。”上述中介介绍，其今年共卖出去两套房子，赚了六万多元。“两套房子都是在3月份卖出去的，有的年后一套也没有卖出去就离职了。”亚豪机构市场总监郭毅认为，今年以来的房地产收紧调控，一方面是对购房资格加强限制，通过政策的查漏补缺，包括商办项目限购，修改非京籍购房的纳税标准等等，使得限购的口子越收越紧；另一方面是对购房能力进行制约，近期个别再次上调，除此之外批贷周期也在不断拉长，“减杠杆”执行力度持续加大。受到这两方面的制约，市场需求难以抬头，因此成交低位的趋势也仍将延续。■ 分析：“银行无米下锅，房贷利率上升”6月5日，新京报记者独家获悉，民生银行首套在基准利率基础上最低上浮10%。近日，又有中信银行、广发银行在内的银行跟进，上调首套房贷利率。今年以来房贷利率已多次上调。对于本轮房贷利率的不断上调，海通证券姜超认为，是主因。同时，同业存单利率飙升，发行萎缩，导致银行无米下锅，房贷利率飙升。姜超称，过去两年，国内房价大幅上涨，资产泡沫风险上升，源于金融发展过度，以银行为首的金融机构资产膨胀过快。因而从监管层的角度，的核心目标是抑制货币超增。所以，央行收紧了货币总闸门，今年大幅减少了货币投放，货币市场资金整体极度偏紧。而银监会收紧了金融市场融资的闸门。他认为，在今年国内房贷利率上升的过程中，同业存单利率扮演了非常重要的角色。目前，银行在金融市场的融资主要有两大来源，一是央行，二是金融同业机构。去年末同业存单利率2.8%，今年初，央行大幅收紧了公开市场融资，随着同业存单利率的大幅飙升，尤其是达到5%以后，已经接近甚至超过银行的5%左右的贷款利率，这意味着银行的和贷款收益接近倒挂，导致同业存单发行萎缩。“银行无米下锅，房贷利率飙升。”姜超表示，信贷收缩是下半年最大风险。中原地产首席分析师张大伟认为，信贷利率上行是趋势，但不可能出现大面积停贷。资金成本继续上升，包括等年化资金成本已经接近4.1%，这种情况下，叠加管理成本，按揭贷款的基准利率4.9%对于大部分银行来说，已经属于低利润产品。所以预计后续银行将逐渐从目前的基准为主流提高到基准上浮。他表示，购房者的资金成本持续上升，已逐渐完成了从量变到质变的过程，贷款的压力越来越大。目前市场成交已经全面降温，降价开始出现。一家股份制银行副行长对新京报记者表示，6月份部分银行突然上浮首套房贷利率，也是资金市场全面吃紧的表现之一。预计资金荒的6月过后，资金市场略有改善，但依然偏紧，信贷收缩的风险犹存。■ 预期：“北京调控加码可能性不大”对于学区房价格下降的情况，中原地产首席分析师张大伟认为，价格跳水原因在于三月份学区房的报价过于虚高。此外，市场上存在部分购房者在三四月份有买一卖一的置换需求，“先买了，而卖不出手着急调价的个案。”“现在有些个案的确出现了明显的报价下行，实际签约价格跌幅基本都在3%-5%这个位置。”张大伟指出，报价不代表最高成交价格，也不代表现在的成交价格。从市场趋势看，最近市场从量跌到价跌，预计学区房价格在七八月淡季的下行速度加快。“楼市下行的原因是因为信贷收紧和楼市调控，”张大伟说，从区域看，一二线城市降温明显，三四线城市依然在平稳，部分区域甚至还在上升。未来北京是否会继续出台相关调控政策？张大伟认为，北京调控的目的已经达到，楼市已经开始下行，继续加码的可能性不大。《买二手房跳过中介与房主私下交易，还需要付佣金吗？》 精选九某股份制银行个贷客户经理李明（化名）说，他所在的银行在监管全面趋严的形势下，目前基本没有个人住房按揭贷款额度，已经到了主动“劝退”购房者的地步。“如果购房者主动愿意承受上浮利率，放贷速度会快一些，否则要等很久。”6月5日，新京报独家获悉民生银行率先提高首套房贷利率，6月11日和12日，新京报记者走访多家中介和银行获悉，又有部分银行将首套房贷利率上浮。不过，目前北京地区首套房贷利率仍多为基准。6月11日，海通证券首席经济学家、首席宏观师姜超直陈房贷利率飙升的核心原因，“银行无米下锅”。一家股份制银行高管认为，房贷利率高企的现状预计会持续到今年底。北京317新政中提高首付比例，以及之后的银行房贷利率上调，令支撑市场成交的换房客群放缓了入市脚步，楼市降温。此前“任性”上涨的学区房价格也出现了下降，有的报价下调达到200万。“以前敞开了放贷，现在小心翼翼”李明（化名）是某股份制银行个贷客户经理，从事房贷业务4年多，历经2013年的小疯狂、2014年的短暂沉寂、2015年的复苏以及2016年的“大爆发”，但从未想到2017年的市场如此寂静和没有盼头。“去年敞开了做，房贷市场井喷；今年小心翼翼地做，目前几乎没有额度了。”据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2016年全年，北京全市二手住宅网签总量达272431套，较2015年全年增加了38%。买房潮带动了房贷激增。这一疯狂势头在去年底引起高层关注，并喊话“房子是用来住的，不是用来炒的”，试图让非理性楼市冷静下来。2016年12月举行的中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。在此之前的11月，银监会下发《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》，拟对包括北京、上海、深圳在内的16个热点城市银行业金融机构进行专项检查。很快，监管层紧跟这一定位约谈了部分银行，要求控制房贷规模。多家银行内部人士透露，今年初，北京银监局约谈北上广深等热点城市的部分银行，要求今年房贷要回归2016年以前的正常水平。“这意味着什么？今年的房贷总额度肯定吃紧，甚至骤降。”李明认为，虽然监管层并未下发文件要求具体限额，但是，回到2016年以前的正常水平已经是在收缩额度。李明说，他所在的某股份制银行北京分行去年一年的房贷总额高达260多亿元。而在此之前的三四年间，每年平均授信总额约为20亿元。在目前房价处于历史高位，购房者贷款总额增加的情况下，20亿额度将很快用完。“以前是敞开了大胆放贷，现在是小心翼翼严格控制。”李明表示，银行现在是挤牙膏式批放贷。要么主动提出涨利率，不然就慢慢等要么接受更贵的房贷，要么接受漫长的等待。李明说，实际上批贷的速度基本不受影响，但放贷时就要掂量客户的征信情况以及能够接受的贷款利率了。如果购房者主动愿意承受上浮利率，那么放款速度会快一些，否则就要漫长地等待。据新京报记者了解，在首付比例提升和贷款利率上涨的情况下，最近北京多家银行的房贷放款周期相比之前出现了延长的情况。据中介反映，眼下等房贷放款，很可能“拼的是贷款利率”，而不是申请时间的先后。“房子两个月前就谈妥了，现在就是等银行放款，房主那边也是不断地催。”购房者陈女士这两个月为了房子的事情没少跟中介、银行联系。陈女士4月中旬在管庄选定了一套一居室，总价最终谈定430万。由于是首套房，陈女士首付可以付房款的35%，但由于房主也是等着资金换房，并不接受放款时间过长的组合贷。为了尽快促成成交，陈女士和家人商量多凑出了首付款，房贷部分走商贷申请了180万元。在中介的协助下，抵押等所有手续都相继办好，原本以为一切顺利的陈女士开始计划找装修队改水改电，可是两个月过去了却没等到银行放款。“联系客户经理，也是说没额度，让再等等。”陈女士无奈地说，这套房子的房主最近也定了意向的房源，但是因为拿不到放款，便隔三差五地催促她，“被夹在中间，可也只能等着”。小美（化名）也是排队苦盼房贷大军中的一员。她是3月16日签的购房合同，至今近3个月仍未盼来贷款。她想申请平安银行9折房贷利率，被告知“9折利率不可能，除非接受溢价”。“就算我接受溢价，按照平安银行现有的基准利率，也没什么贷款额度，大家都在排队。”小美苦恼地说。昨日，新京报记者致电平安银行北京分行个贷客户经理，被告知额度收缩厉害，排队客户很多。批贷速度没受影响，但放贷速度被严重延期。他告诉记者，排队的主力是317新政之前签订购房合同的购房者，317新政之后，购房者以观望为主，除了个别新开楼盘有新增业务之外，二手房全面“冰封”。记者了解到，从一季度末开始，各家银行的信贷额度便出现了不同程度的紧张情况，而接近年中这样的情况并没有得到缓解。据专业贷款服务机构“伟嘉安捷”介绍，目前从银行审批做抵押到放款的周期，普遍都在35-40个工作日左右，个别的银行放款周期更长，而且审批的条件也比从前更为严格，对购房人收入流水和还款能力的要求也比较高。“类似连环单的客户如果急需房贷放款来周转资金，可以主动向银行提出上浮贷款利率。不然可能要耐下心来等待了。”有中介经纪人表示。额度太少，主动“劝退”购房者贷款利率的提高，加上批贷时间的延长让很多购房者焦虑。一位购买首套房做婚房的购房者称，“房贷利率上涨10%，25年期限来看，300万的贷款每月较85折时每月多还1000元，还是可以接受的。但银行迟迟不放贷，让我非常焦虑。”李明表示，面对这样的客户，他选择“劝退”。因为额度几乎没有了，放贷时间难以预估，排队三五个月都是正常的，不如建议客户选择其他有额度的银行。3月17日，热闹而又疯狂的楼市迎来一击“寒冰掌”，“认房又认贷”政策空降，打了众多二套购房者一个措手不及。此后一个半月内连续出台十多项措施，加码楼市调控。此后，楼市成交量与成交价双跌。“317之后，由于银行迟迟不放贷，加上利率上升，不少投资者来银行抗议。”李明说，目前他所在的支行基本不接受房贷业务，要么说服客户接受利率上浮，要么就劝退，几乎构成了实质上的“停贷”。毕竟，“银行也不能赔本赚吆喝。”近日，有媒体报道了融360发布的数据显示全国20多家银行停贷，再次加剧市场恐慌。对此，中原地产首席分析师张大伟表示，由于统计口径等原因，这一报道严重失实。实际上，银行并未大面积停贷。中原地产研究中心统计数据显示：目前大部分城市的执行利率已经基本接近首套房基准，二套房上浮10%-20%。“就我个人而言，收入肯定骤降，预计不及去年收入的一半。”李明说，去年楼市疯狂时期，他的年终奖金就有30多万元。学区房“踩刹车”，有的两个月降200万而在北京317楼市新政中，提高首付比例，以及之后的银行房贷利率上调，令支撑市场成交的换房客群放缓了入市脚步，从需求端抑制了楼市热度。目前的北京楼市，呈现出新房和二手房同时走冷的局面。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年6月上旬（6月1日-6月10日），北京全市二手住宅网签量仅2896套，与5月上旬相比减少13.9%，维持着3月以来的连续下滑态势。亚豪君岳会统计数据显示，6月第二周（6月5日-6月11日）北京商品住宅（不含保障房、自住房与商办）共实现成交444套，成交面积6.28万平方米，环比之前一周分别增加47%、52%。在机构看来，虽然上周成交环比出现回升，但仍处于低迷周期。比如，317新政、房贷利率上调、限价、学位摇号等“王炸”频出，极速前进的北京“学区房”正踩刹车。6月11日，新京报记者走访时德外学区、皇城根小学、金融街学区、奋斗小学和实验二小等多学区发现，20万元的学区房“消失”，部分学区房公开报价踩线15万元，报价14.99万元，单价相比317之前的峰值每平米已下降2到3万元，房价下降百万元以上。多家中介人员表示，目前不敢接金融街学区和实验二小学区的学区房。由于业主心理预期价位较高，不愿降15万元以下，所以暂无法挂网，并无公开成交纪录。西城区皇城根小学是北京市重点小学，皇城根小学附近学区房的报价在过去的两三个月中经历了多次“跳水”。据皇城根小学附近一家房产中介向记者打开的中介内部官网显示，4月27日，学校附近一套房报价由1050万下调到1005万。5月24日，该房报价下调75万元、6月8日，该房报价下调100万。经过三次调价，这套房子的报价下调达到220万元。报价下调200万元并非孤例。房产中介向记者出示的另一套房源显示，该房源在3月25日之前报价为950万元，6月6日报价为750万元。3月25日到6月6日期间，该房报价六次下调。北京市另一重点小学史家小学附近的房源报价也在下调。史家小学附近一房产中介出示的房源显示，该学校附近房子价格每平米13万元到14万元不等。“房子的报价和成交价都在下降，房源不同，下降幅度也不同，”上述房产中介介绍，此前史家小学附近房源价格每平15万元左右，目前每平米下降一万元，“有的房子价格下降了150万，也有价格下降了200万元，总体看房价下降了20%。”该房产中介称，房价下降幅度较大的原因在于此前的“虚涨”。“在新政前，学区房价格涨得有点虚。”该房产中介解释，过快的虚涨导致了目前的大幅降价。德外学区房源报价也出现下降。某大型中介官网显示，最近该小区成交均价13万元至14万元之间。中介人员表示，相比此前16万甚至17万元的成交价，降幅约为15%。不过，仍有部分房源顶格挂牌，比如14.99万元接近15万元的挂牌“红线”。教场口6号院51平米的一居室此前报价750万元，最近报价670万元。中介表示，可议价，650万成交应该没问题。上述中介人员介绍，目前整体学区房降温，近期一处60平米95年房源在市场好的时候可以卖920万元，现在成交价只有805万。在他看来，德外学区这些挂牌两三个月仍未卖出去的业主，“心理价位还停留在市场好的时候，预计未来将降价。”“红线”之下，中介劝业主降房价317新政之后，北京市住建委明确单价超过15万元的房源一律不得挂网。为抑制学区房价格畸高，北京3月25日深夜又开出“猛药”：2017年北京幼升小将继续扩大多校划片，并将通过“随机摇号”的方式确定具体学校学位。单价不超过15万元的红线出炉，各大中介房源报价回到15万元之下。新京报记者走访发现，一些售价较高的二手房房源，无论在中介机构APP和网站中，已经基本“消失”。中介机构不仅制定了一套识别、标定“高价房”的标准，且有部分中介机构开始制定给经纪人员引导挂牌房源业主“议价成交”的鼓励政策。“那些预期15万元以上的业主，我们会对其劝说。如果你不降价，没人看得到这个房源，你也卖不出去。同时，如果二手房单价超过15万元，也无法成交。为此，多数业主会在劝说下同意降价。”多位中介人员说。有金融街门店中介表示，有部分业主此时想出售房子，但心理预期很高，不愿降至15万元以下。即便劝说降价，业主也不同意降至15万元。3月23日，北京市住建委召集链家等北京市十大中介机构负责人，进行集体约谈，明确提出，中介机构和人员不得参与炒房，包括炒作天价房、学区房等，将逢炒必办。多位业内人士表示，在学区房政策的变动、楼市整体降温以及信贷政策收紧的情况下，预计学区房将持续降温。中介关店，金融街学区房“暂无成交”6月11日下午4时许，记者来到位于金融街的链家，该店大门紧闭，玻璃门上贴着暂停营业的通知。一墙之隔的中原地产和我爱我家也均关着门。一位自称链家的中介上前询问记者需求，其表示自己目前不做房屋买卖，转做房屋租赁。多家链家其他门店人员告诉记者，金融街旗舰店中介人员目前一部分离职，另一部分“寄养”在附近的其他门店，比如宣武门西大街和西单的门店。一位金融街店中介记者，自己目前在宣武门西大街店上班，对于金融街店何时营业，要等上面通知。在市住建委等多部门联合执法检查中，数十家中介机构门店被关停，其中包括房价超过20万元报价的链家金融街旗舰店、中原地产和我爱我家。中原地产在玻璃门上张贴承诺书：其所辖所有分行不做以学区房概念的房源推广、销售、信息收集、带看、谈判、签约等商业行为。落款时间为3月24日。上述门店中介人员告诉记者，停业整顿后，该店目前暂无营业计划，需要接到建委的通知才可以开业。最初计划关门1个月，现在已经快关门三个月了。记者从上述三家关门的中介机构现职人员处了解到，该片区的学区房暂时“冰冻”，没有成交。“我们门店不敢再做学区房，如果将来开业，主要代理金融街的商品房和租赁。”中原地产上述人员表示。新政之后，房产市场交易遇冷，房产中介工作量也几乎“冰冻”。“我们网点目前有四个人离职，有四个人转到了租赁，”史家小学附近的一房产中介因任务量不达标，刚从“房屋买卖”转到“房屋租赁”，“我们每个月都有一定的带看任务量，但是这两三个月几乎没多少人看房。”上述中介介绍，其今年共卖出去两套房子，赚了六万多元。“两套房子都是在3月份卖出去的，有的年后一套也没有卖出去就离职了。”亚豪机构市场总监郭毅认为，今年以来的房地产收紧调控，一方面是对购房资格上加强限制，通过政策的查漏补缺，包括商办项目限购，修改非京籍购房的纳税标准等等，使得限购的口子越收越紧；另一方面是对购房能力进行制约，近期个别银行首套房贷利率再次上调，除此之外批贷周期也在不断拉长，“减杠杆”执行力度持续加大。受到这两方面的制约，市场需求难以抬头，因此成交低位的趋势也仍将延续。“银行无米下锅，房贷利率上升”6月5日，新京报记者独家获悉，民生银行首套房贷利率执行在基准利率基础上最低上浮10%。近日，又有中信银行、广发银行在内的银行跟进，上调首套房贷利率。今年以来房贷利率已多次上调。对于本轮房贷利率的不断上调，海通证券姜超认为，金融去杠杆是主因。同时，同业存单利率飙升，发行萎缩，导致银行无米下锅，房贷利率飙升。姜超称，过去两年，国内房价大幅上涨，资产泡沫风险上升，源于金融发展过度，以银行为首的金融机构资产膨胀过快。因而从监管层的角度，去杠杆的核心目标是抑制货币超增。所以，央行收紧了货币总闸门，今年大幅减少了货币投放，货币市场资金整体极度偏紧。而银监会收紧了金融市场融资的闸门。他认为，在今年国内房贷利率上升的过程中，同业存单利率扮演了非常重要的角色。目前，银行在金融市场的融资主要有两大来源，一是央行，二是金融同业机构。去年末同业存单利率2.8%，今年初，央行大幅收紧了公开市场融资，随着同业存单利率的大幅飙升，尤其是达到5%以后，已经接近甚至超过银行的5%左右的贷款利率，这意味着银行的融资成本和贷款收益接近倒挂，导致同业存单发行萎缩。“银行无米下锅，房贷利率飙升。”姜超表示，信贷收缩是下半年最大风险。中原地产首席分析师张大伟认为，信贷利率上行是趋势，但不可能出现大面积停贷。资金成本继续上升，包括余额宝等理财收益年化资金成本已经接近4.1%，这种情况下，叠加管理成本，按揭贷款的基准利率4.9%对于大部分银行来说，已经属于低利润产品。所以预计后续银行将逐渐从目前的基准为主流提高到基准上浮。他表示，购房者的资金成本持续上升，已逐渐完成了从量变到质变的过程，贷款的压力越来越大。目前市场成交已经全面降温，降价开始出现。一家股份制银行副行长对新京报记者表示，6月份部分银行突然上浮首套房贷利率，也是资金市场全面吃紧的表现之一。预计资金荒的6月过后，资金市场略有改善，但依然偏紧，信贷收缩的风险犹存。“北京调控加码可能性不大”对于学区房价格下降的情况，中原地产首席分析师张大伟认为，价格跳水原因在于三月份学区房的报价过于虚高。此外，市场上存在部分购房者在三四月份有卖一买一的置换需求，“先买了，而卖不出手着急调价的个案。”“现在有些个案的确出现了明显的报价下行，实际签约价格跌幅基本都在3%-5%这个位置。”张大伟指出，报价不代表最高成交价格，也不代表现在的成交价格。从市场趋势看，最近市场从量跌到价跌，预计学区房价格在七八月淡季的下行速度加快。“楼市下行的原因是因为信贷收紧和楼市调控，”张大伟说，从区域看，一二线城市降温明显，三四线城市依然在平稳，部分区域甚至还在上升。未来北京是否会继续出台相关调控政策？张大伟认为，北京调控的目的已经达到，楼市已经开始下行，继续加码的可能性不大。作者：金小鱼 侯润发 方王洋编辑：韩梅梅李薇佳陈维城好文推荐|过年谈钱“”老板|被查封|杨德龙“千点反弹”本文为理财帮原创内容未经新京报书面授权，不得转载和使用《买二手房跳过中介与房主私下交易，还需要付佣金吗？》 精选十在限价的调控下，“双合同”已然是开发商规避政策的销售门道。而由此大幅提高的首付成本，则让大多数购房者难负其重。综合自每日经济新闻（nbdnews）、中国经营报、每经网、人民网-房产频道一大波楼市调控之后，房价真的降了吗？从官方统计上看，热点城市房价的确降了，或者说至少稳住了。但是，购房者的体验却大不相同，甚至反而觉得压力更大了。按规定三成首付的房子，