初创企业想成功？少不了这四个必备锦囊！_突袭网
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初创企业想成功？少不了这四个必备锦囊！
编辑：李利平评论：
不知不觉，禅城“女性双创”研修班进程已过半！上上周的课程大家看得还过瘾吗？今天继续为大家放送课程干货！（《移动电商规划――新零售》、《女性财商管理》、《初创企业如何做实效营销》、《企业知识产权保护》）想知道四位导师们都说了啥？GO！GO！GO！
01――移动电商规划――新零售
研修班迎来了第七课，课程主题为“移动电商规划――新零售”！
任华松导师结合时下移动电商发展趋势和企业实现移动电商转型升级的真实案例，为学员们分享了实体商家如何通过移动电商平台，实现拓宽客源、增加销量和扩大品牌知名度的三重赢利！
↑ 课堂上导师的运营干货满满啊！
↑ 导师学员积极互动
02――女性财商管理
第八课“女性财商管理”由黄薇导师主讲，向各位女性双创学员传授“幸福不败”的秘诀！
做一个具备财商管理意识的女性是女人此生最重要的一笔财富，它包括创造和管理财富的能力、正确认识财富和财富倍增规律的能力以及驾驭财富和正确应用财富倍增规律的能力。
↑ 导师学员互动中
导师还表示，做好“现金流管理”、“现金预算表”、“保险规划”、“预备家庭紧急备用金”、“做好投资预算”是提升女性财商管理能力的五大要素哦！
03――初创企业如何做实效营销
互联网+移动电商既是行业的创新也是辅助，作为传统企业来说就是不断探索如何将互联网+移动电商的特性，与线下传统销售方式深入结合，实现引流新用户、留存老客户的最终目标。
研修班第九课，张祖奎导师为大家讲讲实效营销那些事儿~
导师围绕“初创企业如何做实效营销”为主题，借助行业真实的营销案例，分析了当下互联网营销趋势。
所谓的实效营销，是根据企业性质而决定营销方式，实效营销的第一步就是清楚目标用户的群体特征，明白“用户是谁”“用户在哪”“用户想看什么”；其次选择时下热门的社交渠道优化视觉设计和文案策划等要素，让营销内容在目标用户当中无限传播。
↑ 学员们聚精会神吸收课程精华中
↑ 导师针对现场学员项目做现场诊断辅导
04――企业知识产权保护
知识产权是企业核心竞争力的重要组成部分，保护好企业知识产权是保证企业发展的前提。研修班第十课由鲁红霞导师主讲，为各位创业者普及知识产权必备知识。
对于企业而言，因创新而产生的珍贵知识产权，如果没有得到有力的保护，使得来之不易的创新成果很快被复制，不仅创新成本无法回收，而且会因创新成本高导致产品失去市场竞争力。
↑ 学员纷纷用手机记录课程要点，赞！
鲁红霞导师娓娓道来了知识产权基本内容，普及保护企业知识产权的方法，带大家深入了解知识产权的权利和风险。
每当结课后，学员们纷纷都表示，研修班的课程非常全面，无论在创业意识、创业计划及创业实践等方面都给予她们极大的帮助，接下来，她们会学以致用，用创新思维重新规划自己的企业发展计划，希望通过自身发展带动更多禅城女性创业，共同贡献巾帼智慧力量！返回搜狐，查看更多 责任编辑：
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这个写字楼户型有什么好处和不足，请大神给意见！
请问办公楼户型优缺点从哪些方面考虑呀？
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一般写字楼有哪几种户型
写字楼30个户型是什么意思
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哪里能查到写字楼的平面图和所有户型
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这个写字楼户型有什么好处和不足，请大神给意见！全国|百姓网公众号微信扫码关注百姓网小程序微信扫扫立即体验扫码下载手机客户端免费抢油卡、红包、电影票初创型企业系统提示:系统判断您来自, 推荐您可以跳转到频道看看所属类目分类初创型企业5000元/平米/天纯写字楼 鹿城17年10月12日1.8元/平米/天园区办公 70平米 闵行3月4日2200元/月纯写字楼 33平米 拱墅17年6月9日3580元/月纯写字楼 55平米 拱墅17年4月8日1900元/月纯写字楼 40平米 拱墅17年5月31日1960元/月纯写字楼 49平米 园区17年4月24日2750元/月纯写字楼 40平米 拱墅17年4月24日3200元/月纯写字楼 47平米 拱墅17年4月24日3.6元/平米/天商务中心 15平米 静安17年6月21日2100元/月纯写字楼 35平米 拱墅17年4月21日3350元/月纯写字楼 50平米 拱墅17年4月10日2100元/月纯写字楼 31平米 西湖17年4月25日1680元/月纯写字楼 15平米 越秀17年5月17日60元/月园区办公 210平米 赫山17年7月19日7000元/月商务中心 50平米 天河17年7月12日1330元/月纯写字楼 28平米 历下17年4月6日1800元/月纯写字楼 40平米 园区17年6月20日18000元/月商务中心 65平米 天河17年7月8日2150元/月纯写字楼 33平米 拱墅17年5月27日1.1元/平米/天纯写字楼 134平米 西湖17年3月28日1909元/月纯写字楼 16平米 长宁17年6月26日2800元/月纯写字楼 41平米 拱墅17年4月14日1680元/月纯写字楼 15平米 越秀17年5月16日3.6元/平米/天纯写字楼 20平米 静安17年4月6日2150元/月纯写字楼 35平米 拱墅17年5月17日200元/月纯写字楼 17平米 南山17年6月12日2150元/月纯写字楼 33平米 拱墅17年4月11日3190元/月纯写字楼 50平米 拱墅17年4月7日2150元/月纯写字楼 32平米 拱墅17年4月11日4600元/月其他 63平米 拱墅17年3月30日2680元/月纯写字楼 25平米 越秀17年6月13日2000元/月纯写字楼 35平米 拱墅17年5月2日2100元/月纯写字楼 18平米 静安17年5月8日11000元/月商务中心 55平米 天河17年6月14日2250元/月纯写字楼 33平米 拱墅17年6月6日3500元/月纯写字楼 52平米 拱墅17年4月18日2800元/月纯写字楼 41平米 拱墅17年6月16日2088元/平米/天纯写字楼 15平米 浦东新区17年5月31日1680元/月纯写字楼 15平米 天河17年5月22日2500元/月纯写字楼 36平米 拱墅17年4月17日2280元/月纯写字楼 33平米 拱墅17年6月14日1880元/平米/月纯写字楼 18平米 静安17年6月3日2200元/月纯写字楼 32平米 拱墅17年6月8日2780元/月纯写字楼 50平米 拱墅17年3月29日2.29元/平米/天纯写字楼 35平米 江干17年5月17日2600元/月园区办公 50平米 拱墅17年5月6日2550元/月纯写字楼 50平米 拱墅17年4月7日2380元/月纯写字楼 38平米 拱墅17年3月29日1500元/月纯写字楼 58平米 相城17年3月28日2200元/月纯写字楼 34平米 拱墅17年4月17日||||||||||沪公网安备16号0&G:57&GM:114
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写字楼调研报告
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【写字楼调研报告】写字楼调研报告写字楼就是专业商业办公用楼，写字楼市场目前流行两大评定标准，一 是甲级写字楼，一是 5A 写字楼。还有一大类为政府办公用楼，些为我们所关 注对象。写字楼管理1、企业自行管理--- 下属三产全权负责物业及租售 2、企业自行管理--- 下属三产单位管理---物业外包 3、企业行政主管--- 外包第三方物业+外包租售 大部分物业只负责楼宇的内勤管理工作，而不负责楼宇的租售工作，租售工 作由企业自行承担或承包给一家专业的公司进行管理 。企业总部大楼， 物业外包或自己三产， 这两个肯定不会为我们提供所需， 一定是要找到主管部门来协调。企业自行管理的官派十足，有别与市场其他的写 字楼租售情况，企业本身基本占据了楼宇的大部分或全部，配套设施也基本已上 层领导意念为主，观念不强，这样的单位我们找物业沟通效果不大，还是需要与 企业的行政部等主管部门建立联系，如果谈得好，那么我们的工作场地租金等就 不是问题。企业委托第三方物业管理同上， 基本上找第三方物业是提供不了我们的所需， 还是需要找到企业管理第三方的机构如机关服务中心、行政部、管理部等。如企业是按年租的楼宇，那么我们还需要找到楼宇的真正主人（也许是开发商） 来进一步了解。纯对外出租的写字楼，物业基本都是外包，自己租售，如金隅集团等类似的 房地产开发商，这样的公司类似外企，有较强的行政能力，对于配套设施的建设 只会略微降低租售费用而绝对不会免租、置换业务也非常难以沟通，协助业务处 理应该是可以的。物业公司种类繁多，除世界知名的几大外，国企的三产单位实力最强属地头 蛇性质，我们可以多与这些公司沟通，了解一手信息。重点跟踪企业 一、国华投资大厦 预计谈判周期 3 个月，投资 20 万，先期委派 1 名操作人员 。25%利润率计算，初期月均流水 5 万。三年收回投资成本。物业为三产单 位，可以略低与市场价格签订合同，地理位置优越，周边步行十分钟范围内无同 行业店面，另边上中青旅大厦，叶青大厦等内部均无同行业驻场。国华大厦内十 三家大型客户， 非常稳定， 其中诺西， 神华我们都与其兄弟单位有过接触或合作。租金 5 元/平 二、 再保险大厦 预计谈判周期 3 个月 投资 20 万，前期委派 1 名操作人员。25% 利润率 初期月均流水 5 万，预计三年收回成本。物业为外包，只提供服务可不做考虑，只需与再保险详细沟通，确定合作地址及 价格。大楼内部多为再保险分支机构及下属单位，开发业务能形成良性循环，可 相互介绍，先期我们要建立良好口碑为主。地理位置为金融街，周边步行范围内无大型文印中心 租金 6 元左右
【写字楼调研报告】2012 年 4 月份市场调研报告本月部门外勤人员更换，为使新上岗人员快速进入工作状态，部门进行了相 关基础营销知识和技巧的。除进行基础知识讲解外，部门同时安排外勤人员 与经验丰富的卸任外勤李风同志进行了卓有成效的深入交流。在此基础上，外勤 人员第一次外出工作由业务管理部经理带队，将理论与实际工作密切结合，使新 上岗人员对营销外勤工作有了直观的了解与潜移默化的亲身实践。本月外勤工作主要以新上岗人员熟悉市场环境为主，以大厦为中心，共对大 厦周围的 14 家写字楼进行了详细走访了解，除中信大厦（庄家金融对面，金世 界 D 座）处于内部装修、信息不详外，其它写字楼相关信息收集比较全面，以 下为相关情况汇总一、走访写字楼列表（见附表） 。二、调研写字楼列表分析1、 租金大部分高档写字楼的租金价位集中在 2 元至 2.8 元/天/平方米不等， 极少数高档写字楼如万象天成，租金价位可达 3 元/天/平方米以上。中档写字楼 而低档写字楼租金在 1.5 元/O/天左右 租金价位多集中在在 2 元/天/平方米左右， 徘徊。此次调研，保艺大厦的租金逐年递增 5%在石家庄写字楼行业比较少见，租 金逐年递增可以避免临时调整租金价格的阻力，而且租期一般较长，能够很好保 持客户的稳定性。这种做法，可以在大厦适当尝试，特别是引进长期租驻的大客 户。2、物业费：从此次调研的情况来看，各写字楼物业费单独收的占大多数， 这与外请物业及售出代租有直接关系。往往写字楼建成后，物业管理托管，特别 是售出的写字楼，因为业主与物业并不是一个整体，物业费与租金统一收取的难 度较大。各写字楼物业费定位比较悬殊，从 2.5 元/月/平方米到 10 元/月/平方米 不等，多数在 5 元/月/平方米以下。部分写字楼如祥源大厦、汇文酒店、万象天成、盈伴大厦、军创国际等由自 有物业管理，其它属于物业托管形式。受托的物业公司中，恒辉物业兼有中介功 能，代业主出租房屋，成交后一次性抽取房东首月房租的 50%作为中介费。3、水电费：因为写字楼用电属于商业用电，多数写字楼电费均在 1 元/度以 上，其中女人世界电费最高，1.23 元/度。包括女人世界在内，1.1 元/度以上的被 调研写字楼占到了大多数，有 8 家。其他 5 家写字楼除盈伴大厦电费低于 1 元/ 度之外，皆处于 1 元/度至 1.1 元/度之间。根据调查的情况看，所有大厦电费都 是单独计量收取。水费与电费则有所不同，有一半以上受调研的写字楼，水费是 包含在物业费中的，单独收取的一般在 5 元/吨以上，各写字楼水费差别不大。4、停车：通过走访了解到， “停车难”是各写字楼普遍存在的问题，因为客 户及居民保有车辆的不断增加，整个城市的停车场也亟待扩容。从调研的各写字 楼情况来看，极少存在免费停车，甚至出现了有限车位先到先停的现象。其中除 佳泰大厦和盈伴大厦不提供车位、维多利亚和女人世界情况尚待了解外，其它 9 家大厦，有 7 家大厦物业对租户办理包月停车业务，使长期租驻的客户不受临时 停车的影响，一定程度提高了客户的稳定性。为在激烈的市场竞争中保证大厦客 户的稳定，希望对目前公司执行的不办理包月停车的做法能够有所改善，减少因 停车问题所引发的客户不满，提高顾客满意率，提高经营稳定性。5、其他方面：各个写字楼的公摊率差别不大，为出租面积的 30%上下，只 有中华商务比较特殊，公摊率达到出租面积 35%。网络通信方面，电信和联通都 能安装，费用收取执行通信公司规定的收费标准。三、万象天成走访侧记在此次调研的 14 家写字楼中，万象天成软硬件方面给人印象比较深刻。万 象天成由 A 座纯写字楼、B 座商场、C 座高级公寓及酒店组成。因全部出售，所 以物业并不关心业主购买的房产是否顺利出租。通过询问，物业人员介绍 A 座 写字楼满租，但从相关中介机构的调查情况来看，满租的可能性很低，因为中介 有由业主自己登记的大面积空置写字间对外招租的信息，租金价位能够达到 3.9元/天/平方米，而且物业费并未含进。因物业介绍 A 座写字楼全部出租，所以此 次实地走访的重点转向 C 座公寓。就整体来看，万象天成装修等级较高，大厅墙面装修别致，层次感强烈。但 万象天成最大的特别之处并不在于高级别的装修装饰， 而是其新颖独特的管理和 服务。据了解，万象天成托管物业公司为韩国辉世物业，全套物业服务韩式特色 非常明显。例如，设立国内第一家女士专门停车场，该车场只允许由女性司机 驾驶的车辆进出。与此配套的“韩国花式引领”服务也独具特色，这种来自 异国他乡的迎送礼仪，令大部分顾客耳目一新。近几年，万象天成借力河北艺术 中心和裕园广场精心打造的休闲购物文化广场， 以民众喜闻乐见的杂技文化为载 体， 在三位一体的广场上开创设立了以历届 “中国吴桥国际杂技节” 的世界冠军、 国际明星印记、雕塑等生成的世界首条杂技星光大道，形成了经济和文化相互促 进发展的良性循环。在整个调查过程中发现，万象天成的安保人员和前台工作人员工作配合默 契、接待礼仪规范、用语得体，且警惕性较高。另，电梯设有门禁是一大亮点， 没有楼上客户邀请或物业办理的乘梯卡，来访人员不能轻易进入公寓内部。
【写字楼调研报告】深圳写字楼调研分析报告第一章 深圳写字楼市场分析.................................1 1、近年深圳写字楼租售情况分析.............................1 2、深圳写字楼区域分布状况分析及市场特征...................3 3、租户和投资者选择写字楼考虑的因素.......................5 第二章 深圳写字楼区域市场分析.............................6 1、罗湖区写字楼市场分析...................................6 2、 福田区写字楼市场分析...................................10 3、 南山区写字楼市场分析...................................28 4、 宝安区写字楼市场分析...................................35 第三章 写字楼发展趋势分析................................37 1、 中国写字楼地产发展趋势.................................37 2、 深圳写字楼发展的趋势...................................40 第四章国内类似的写字楼项目...............................44 1、上海创智天地..........................................44 2、北京总部基地..........................................48深圳写字楼调研分析报告第一章 深圳写字楼市场分析第一节 近年深圳写字楼租售情况分析写字楼的市场状况，已成为反映一个城市经济发展状况的晴雨表，写字楼市场的发展也 吸引了越来越多投资者的关注。据深圳市国土资源局统计数据， 近年深圳写字楼市场保持了 一定的供应量和市场需求量。深圳写字楼近年预售统计表指标 面积 销售套数 销售收入 销售均价 单位 万平方米 套 亿元 元/平方米 2005 年 1-11 月 23.21
年 1-6 月 1.78 179 3.63
年的深圳楼市，受政策和市场调整的影响，楼市一直萎靡不振，价格略有下调，成交 量急剧下降。上述数据显示，深圳写字楼销售的顶峰在 2006 年，这主要因为当福田中心区中心 区楼盘大规模落成且市场处于上升状态，从 2007 年中开始回落，2008 年销售面积和金额跌 至近几年最低点。 年三级市场成交情况（万平方米）季度 成交量 .57 .8 .74 .43 .66 .342007 年以来，三级市场成交量远超过二级市场，随着房地产市场进入调整期，写字楼 新增供应不断减少，三级市场交易已经成为主流。而三级市场成交量自 2007 年第四季度开 始出现回落，市场观望气氛蔓延整个楼市。1深圳主要片区一年来租金变化表片区 罗湖 福田中西区 中心西区 南山中心区 2007 年 7 月租金水平 2 （元/m .月） 73 115 102 85 2008 年 7 月租金水平 2 （元/m .月） 77 123 103 101 同比 5.4% 6.95% 0.98% 18.82%福田中心区 中心南租金上升明显 去年至今，福田中心区有经贸中心、新世界中心、财富大厦和现代国际等项目入伙，这 些项目在去年租金价位较低，消化期之后其租金都有小幅上涨。且大集团租客的进入，明显 促进了新盘的消化速度。中心南的写字楼，如卓越时代广场一期、国际商会中心等，上升趋 势较为明显。中心西区 一年中租金基本没变 中心西区写字楼租金整体基本维持去年同期价格。该片区主要楼盘放盘量少， 价格也没 有明显变动，只有招商大厦租金呈现出小幅上涨趋势，最高达到了 150 元/平方米。而财富 广场受万轩国际入伙的影响， 租金回落十分明显， 现该项目空置率升高。受盘源增多的影响， 该片区质数较低的写字楼租金已开始下调。罗湖区 乙级写字楼涨幅稳定 罗湖几年来一直没有新的写字楼供应， 租金呈现一路上升趋势。人民南片区经过去年的 改造工程后，乙级受益较大，涨幅稳定。该片区租金在经历了一轮明显涨租期之后，甲级写 字楼的价位近期已出现微幅下调，预计不久之后乙级写字楼也会受到影响。2南山区 租金涨幅全市最高 南山中心区租金上升幅度在 20%左右。升幅高的原因在于南山中心区去年入伙的两座 甲级写字楼经过一年多的消化期后，租金明显上涨。南山中心区以外的，如新保辉大厦、新 豪方大厦租金也有小幅上升。南山区目前租赁和买卖的成交比例为 9：1，买卖减少、租赁 增多是租金上涨主要原因。个别区域租金有下行压力 福田中心区只租不售的楼盘越来越多， 这些物业将带动其他楼盘租金上升。香港服务业 进入内地的门槛将降低，香港的一些高端律师行、会计师事务所、医疗机构等会大举进入内 地，而深圳将是他们的第一个市场，他们也肯定会将福田中心区作为首选办公地点，因此预 计明年这里的租金涨幅在未来一年内将达到 15%-20%.随着海岸城西座及天利二期的入伙， 南山中心区的供应量将增大，而租户还是仅局限于物流、科技行业，预计南山中心区租金有 下调的压力。第二节 深圳写字楼区域分布状况分析及市场特征写字楼物业需求的地域性， 决定了深圳写字楼在不同的行政区内形成相对的集中区， 并 呈现不同的市场特征。目前，深圳的写字楼主要集中在罗湖、福田、南山三区，写字楼档次和供应量最高， 盐田区市场供应量和需求量都比较小，宝安区和龙岗区近年写字楼供应量呈快速增长态势。1、罗湖区罗湖是深圳开发最早与香港联系最紧密的片区，经过 30 年的发展，目前形成以人民南 和蔡屋围商务办公区。（1）人民南商务办公区 集中了国贸、发展中心、嘉里中心、深华商业大厦、佳宁娜、深房广场等写字楼。由 于写字楼大都是深圳 80 年代及 90 年代初的建筑， 所以大多立面陈旧、 内部设计和设施较落 后。这类写字楼的特点是户型相对较小，且大部分都不配备中央空调及公共卫生间。由于这 类写字楼的物业成本非常低， 商务成本也较低， 从而迎合了对成本比较敏感的中小企业的需 求。但是，该地带离罗湖口岸近，出入关方便，仍是很多香港公司、外贸企业、跨国物流公 司首选的办公地。随着深圳整个城市发展的西移，这一带写字楼物业租售逐渐减少，空置率 有上升趋势。（2）蔡屋围商务办公区 以地王大厦为中心，华润大厦、深业中心、发展大厦、商业银行大厦、金丰城等项 目，共同组成了蔡屋围商务办公区。该区域是深圳目前商务办环境最成熟，设施配套最完善 的高档商务办公区。在深圳设立分支机构的金融监管机构、跨国金融公司、跨国 IT 公司、本地大型公司，3大都集中在本区域内。本区域内的写字楼物业，租售情况一直较好，但近年随着福田中心区 的崛起，不少金融机构陆续搬出该区域，加上未来蔡屋围改造项目有不少新写字楼落成（如 京基中心） ，对现有写字楼租售构成压力。2、福田区深圳城市发展的西移，继罗湖之后，福田区不断崛起。目前福田区的写字楼主要集中在 华强北―上海宾馆、中心区、车公庙三个地带。（1）华强北―上海宾馆片区， 集中了赛格广场、现代之窗、群星广场、电子科技大厦等一批高素质写字楼。由于该区 域内拥有深圳最大的电子、通讯市场，如爱华电脑市场、赛格电子市场、远望数码城等，所 以，写字楼租售客户中，电子、通讯类公司占有相当比例。（2）福田中心区 是深圳高起点规划、最具发展潜力的一个区域。特别是南片区――CBD 商务中心区， 更是深圳高档写字楼集中的地带，中心区已成为整个市场关注的热点。虽然，目前中心内的配套设施还非常不完善，区域内正在发售的写字楼项目，由于大力 炒作中心区概念、CBD 概念，都取得不错的销售业绩。但是，中心区未来写字楼总的供应 量将超过 100 万平米，这必将使中心区各写字楼面积激烈的抢客大战。（3）车公庙片区 传统的车公庙片区是一个以工业厂房为主，兼有少量办公楼的工业区。近年来，片区兴 建了大量的写字楼项目，由于该片区的写字楼仅有工业厂房的使用年限，所以租金、售价较 便宜， 吸引了大量的设计类、贸易类、 装修类公司积聚其中办公。但是，天安数码城的建立， 创新科技广场及泰然金谷一类高档次写字楼的兴建， 带动该片区写字楼整体档次的提高， 吸 引了不少科技创业型公司的进驻。3、南山区南山区远离罗湖区、福田区，该片区的写字楼具有相对的对立性，主要集中在科技园片 区和南山商业文化中心区两个地带。（1）科技园区 是深圳的产、学、研基地，集中了深圳大量实力雄厚的科技型实业公司和研究中心。早 期该片区的写字楼多为工业厂房改建，素质不高。但是，一些大公司开发自用为主的写字楼 物业，如联想、创维、TCL 等，具有较高的档次，还有不少开发商以科技大厦、创意大厦 的名义开发了一些高级写字楼，使园区写字楼的整体素质不断提高。（2）南山商业文化中心区 是南山的商贸中心和未来的金融中心，其定位与罗湖、福田有重叠之嫌，目前很难从上 述两区分流重量级企业落户。但是，由于位于南山中心地带，交通便利、配套完善，且近年 落成的写字楼素质直追福田中心区，所以写字楼的租售情况较好。44、宝安区宝安区的写字楼市场目前尚未有成型片区，除了中心区近年有部分较高素质写字楼落 成外，其余写字楼分布较为分散，而且档次也比较低，这与宝安的产业结构有关。宝安是一 个传统的制造业基地， 办公楼也以厂房改造为主， 随着未来产业结构调整及商务配套逐渐完 善，宝安中心区和龙华有望发展类似南山商业文化中心区和科技园区的写字楼集中区域。罗湖区写字楼的发展， 在一定程度上也成为了深圳经济发展的一个缩影。早期的国贸大 厦和现在的地王大厦，都曾经作为深圳经济腾飞的象征。而地王大厦所处的蔡屋围片区，在 短短的不足千米的道路两旁，就集中了地王大厦、深业中心、发展银行大厦、华润大厦、世 界金融中心等顶级写字楼，是目前深圳的金融中心区。罗湖区由于经过了多年的发展，可供 发展的地块越来越少，深圳经济的发展重心逐渐西移。作为深圳未来的行政、文化及商业中 心，福田中心区由于具备了高规格的规划和设计，成为了深圳写字楼发展的中心地区。福田 中心区投入使用的写字楼总面积就达 100 多万平方米， 成为了目前深圳写字楼分布密度最高 的区域。不仅如此，随着 2004 年深圳市政府的部分职能部门陆续搬入位于中心区的市民中 心办公， 良好的市场前景亦吸引了众多企业的关注， 不少知名公司纷纷在该片区斥巨资购买 写字楼物业。毫无疑问，凭借着良好的区域规划以及优越的行政配套，福田中心区将成为深 圳最具成长潜力的写字楼市场，深圳写字楼发展的龙头片区。数据显示，随着深圳写字楼市场的持续升温，售价及租金价格不断上升，空置率不断 降低，深圳写字楼市场已经开始步入一个新的高速发展时期。随着深圳经济的持续发展，进 入深圳的外资企业及国内大型企业数量不断增多， 同时部分本地企业经过多年的积累， 也已 具备了雄厚的经济实力， 这些新增力量对写字楼素质的要求有了明显的提高， 从而带动了深 圳写字楼的更新换代。从市场需求也可看出，高配置、高素质的甲级写字楼不断受到追捧， 无论租金还是售价都不断攀升，出租率保持在高位徘徊。可以预见，未来高素质的纯甲级写 字楼将成为深圳写字楼市场需求的主流， 而早期的低配置、 低素质的写字楼将不可避免的面 临租金下滑、空置率升高的尴尬局面。第三节 租户和投资者选择写字楼考虑的因素租户和投资者在选择写字楼时，主要考虑以下三个因素一是位置。位置的选择包括考虑周边的公共交通配套（如地铁及公车站等） ，以及道路 交通和商业设施是否完善。二是物业档次。写字楼物业档次的好坏对未来租赁业务的稳定性有着重要的影响。从目 前深圳写字楼市场来看， 档次良好的甲级写字楼如地王大厦、 华润大厦及福田中心区写字楼 等出租率都达到了 90%以上，且呈供不应求的局面；而一些早期推出市场的相对配置较低 的写字楼则大部分出租率都徘徊在 60~70%之间，租金收入水平亦相对较低。5三是物业管理水平。优质的物业除了可以满足一些跨国企业租户较高的租赁需求， 保持 租户的稳定性外， 亦可使写字楼大厦内大量的机电设备及公共设施得到良好及时的保养， 从 而使物业获得长期的保值增值。第二章深圳写字楼区域市场分析第一节 罗湖区写字楼市场分析 一、罗湖区写字楼租售分析罗湖区是深圳发展写字楼最早的区域， 目前主要集中在人民南以及蔡屋围商圈， 根据其 年限和档次，可分为以地王大厦、华润大厦、嘉里中心为代表的甲级写字楼，和以国贸大厦 为代表的乙级写字楼。罗湖区甲级写字楼出租率一直处于稳定状态，成熟的商务环境、高素质的入住企业，使 得它们长期受到国内外大中型公司青睐，空置率常年低于 5%。乙级写字楼空置率则波动频繁且明显，且近年空置率有上升趋势。2007 年受租 约大量到期影响，罗湖的乙级总体空置率一度从 3.9%猛增到 22.6%。空置率突然猛增，一 是市场整体价格的走高，使得业主感觉时机已到，放盘大增；二来是租约集体到期未续，使 得突然间大量的楼盘空出来。无论甲级，还是乙级写字楼，近六个季度以来售价走势基本是一致的，2007 年第二季 度因为深圳市整个房地产市场的火热， 同时出现一波跳跃式上行， 跟着以相对的稳定水平高 位运行，虽然住宅市场在 2007 年底后进入售价下降通道，但罗湖写字楼依然坚挺。随着售价的上涨，罗湖写字楼租金也稳步上扬，2007 年第二季度以及 2008 年第一季 度，租金都有较大幅度的上涨，城市经济的高速发展，给租金提供了有力保障。2008 年一 季度，甲级写字楼租金同比上涨 27.7%，乙级上涨 21.3% 罗湖写字楼投资回报率过去两年都经历了高开低走、再走高的阶，2007 年上是 深圳房地产价格疯长的阶段，因为租金涨幅相对小，使得回报率下降；随着售价保持稳定， 而租金继续上涨，回报率逐步回升。罗湖区写字楼租售价格及管理费比较序号 1 2 3 4 5 6 物业名称 地王大厦 华润大厦 金丰城 世界金融中心 嘉里中心 佳宁娜友谊广场 面积 （平方 米） 00
18000 售价 租金 管理费 （元/平方米） （元/平方米/月） （元/平方米/月） 23000 起 130-155 140-200 90 130 130-145 50-60 25 30 25 29 28 867 8深华商业大厦 深圳发展中心大厦00
6024 28蔡屋围片区作为深圳传统的商务金融中心， 是金融企业发展最早及金融机构最密集的片 区。片区内拥有人民银行、银监办、保监办等金融监管机构，同时还拥有大量银行、证券类 金融类机构。在传统商务金融中心地位及完善的商业配套 （坐拥华润万象城及中信广场两大 shopping mall）的助推下，蔡屋围片区办公物业的售价及租金都录得不小涨幅。其中售价从 07 年初的 13400 元/平方米上涨至 08 年 4 月的 22700 元/平方米，涨幅达七成；租金涨幅也 高达五成。大量的旧改项目将成为该片区内写字楼未来供应的主要来源。目前在建的蔡屋围金融中 心就是一项巨大的旧改工程，其占地面积 4.6 万平方米，通过拆除近 135 栋旧楼房改建，将 提供近 40 万平米的体量，此外，另一烂尾项目&艺丰大厦&也已被收购改造。在 07 年初，人民南片区的写字楼二手均价不足 8000 元/平方米。片区内除嘉里中心二 手价格在万元以上外，其它物业价格普遍在
元/平方米，大量办公物业的价格甚 至低于同期片区内的住宅物业的价格。然随着 06 年底人民南路改造完工，片区内的交通环 境、 商业环境及办公配套功能都得到有力的提升和改善， 同时在房地产市场价格普遍上涨的 大背景下，人民南片区办公物业的价格和租金开始扶摇直上。至 07 年 12 月份，二手均价已 达 14500 元/平方米，全年二手价格几近翻番；进入 08 年后，与中心区类似，价格出现小幅 调整，08 年 4 月二手价格下调至 13500 元/平方米。人民南片区作为深圳的老办公区域，其 办公物业大都始建于二十世纪末期， 近几年几乎无任何新的写字楼项目推出。与新兴片区 （中 心区和中心西片区）相比，这些房龄较长的办公物业在内部的通讯设施、电梯配置、物业管 理及整体的设计和装饰都相对逊色， 已难以满足一些高端客户的办公需求。这也导致了人民 南片区与新兴片区办公物业的价格分化。7与新兴办公片区的稳中略升相比， 人民南片区的租金水平上涨明显。片区物业的租金从 07 年初的 50 元/平方米.月上涨至 08 年 4 月份的 80 元/平方米.月，上涨幅度高达六成。二、区内典型写字楼介绍 （一）地王大厦1、概况 地王大厦，正式名称为信兴广场。大厦高 69 层，总高度 383.95 米，实高 324.8 米，建 成时是亚洲第一高楼， 现在是深圳第一高楼， 也是全国第一个钢结构高层建筑。大楼于 1996 年完工。大楼位于深圳市罗湖区的深南东路、解放路与宝安南路交汇的三角地带。地王大厦 信兴广场由商业大楼、商务公寓和购物中心三部分组成。总建筑面积达 266784 平方米，主 楼高 69 层，附楼高 33 层，为酒店式公寓，面积约为 43125 平方米。2、相关信息 大楼建筑体形的设计灵感，来源于中世纪西方的教堂和中国古代文化中通、透、瘦的神髓， 它的宽与高之比例为 1：9，创造了世界超高层建筑“扁”最“瘦”的纪录。33 层高的商务 公寓最引人注目的设计是空中游泳池，空间跨距约 25 米，高 20 米，上下扩展由 9 层至 16 层。设计单位：美国建筑设计有限公司张国言设计事务所（建筑设计） 新日本制铁株式会 社 茂盛工程顾问有限公司（结构设计） 施工单位：深圳建升和钢结构公司 制作单位：深圳龙岗阳光构件有限公司 胜宝旺（新加坡） 深圳南油公司 结构形式：钢框架-RC 核心筒 物业管理：熊谷组 3、入驻企业 友邦、安捷伦、马士基、如英特尔、通用电气、sony、富士通、日立、爱普生、麦当劳、 IBM、普华永道、三井住友海上火灾保险等。8（二）华润大厦1、概况 深圳华润大厦是一座国际标准甲级写字楼，位于深南东路 5001 号，共 29 层，办公面积 约 4.2 万平方米，以金融机构及国内外大型企业为主要目标客户， 于 2004 年 12 月交付使 用。2、相关信息 标准层面积 约 1835 平方米(建筑面积) 实用率 77.6% 层数 29(5/FC29/F 为写字楼) 建筑面积 约 42,000 平方米 大楼高度 139m 层高/净高 4.2m/≥2.8m 停车位 682 个 电梯5 部低区特大电梯，梯速 2.5 米/秒，服务 5-19 层 4 部高速特大电梯，梯速 4.0 米/秒，服务 20-28 层 1 部电梯连接地面与地下停车场 2 部服务梯/消防梯 电气备用发电机组；双回路供电 空调VAV(即变风量)空调系统,可以为特定设备提供 24 小时冷水 独立空调用冷水系统，可以提供 24 小时的冷水供特定设备 通讯结构化综合布线系统，多模光纤主干；宽带国际互联网接入；IDD 及有线电视接入 消防消防栓；自动防火喷淋系统；自动报警系统；烟雾探测系统 3、主要入驻企业：汇丰银行、荷兰银行、家乐福、奔驰、安永等。（三）嘉里中心1、概况 深圳嘉里中心位于人民南路， 于一九九七年落成启用。大楼总建筑面积达 78000 平方米， 共有 27 层甲级办公大楼，5 楼商业楼层及 2 层地库停车场。外墙选用高级银绿色反光玻璃 幕墙配合金属铝板设计，融合卓越的设计概念和至臻完美的建筑质素，别具超时代气派。2、相关信息 办公大楼 27 层提供共 300 多个甲级办公单位，面积由 43 平方米至全层 1896 平方米， 间隔灵活开扬，适合各行各业大展宏图；另备有一个五层高面积共 13000 平方米的商场；地 库特设两层停车场，提供约 200 个车位。大楼别具独特的玻璃幕墙，令每个单位均能够享有 充足的天然光线， 同时饱览市内繁华景致及香港郊区景色。设有独立控制的中央空调， 方便用户自行调节，节能省电。10 部日本进口的「富士达」高速升降机及 2 部货运专用的 升降机，供办公楼高低层分区使用，更可直达停车场，提供高效服务；商场内亦设有 6 部行 人扶手电梯及 1 部观光电梯。另外大楼已铺设数千条国际直拨电话线路及宽频网路系统， 能 够满足商务国际化对资讯的需求，进口机电设备亦按照国际标准安装，大大提高办公效率。3、主要入驻企业：沃尔玛、第一太平银行、索尼（中国）公司、三井住友银行等。9第二节 福田区写字楼市场分析 一、福田区写字楼租售分析随着深圳城市发展西移， 福田已经成为最重要的写字楼集中区域， 特别是中心区以及车 公庙片区，成为深圳迈向国际化重要的商务要地。其中中心区以甲级写字楼为主，大量国内 外大中型企业云集；而车公庙档次齐全，拥有国家级民营科技园，是中小企业的乐土。福田区写字楼在 2007 年经历了一个快速下降阶段， 因为
年是福田写字楼高 速发展时期，大量新供应上市，使得空置率高企，而随着市民中心等六大市政设施相继投入 使用，并在各方不断的筑巢引凤推动下福田区商务气氛日浓，企业如潮涌入，空置率开始大 幅下降，市场进入成熟期。目前福田写字楼售价已经占据深圳市最高点。中心区因为高起点的规划、 日益完善的国 际商务气氛，以及高质素的物业，写字楼售价当仁不让的成为全市最高。车公庙写字楼平均 售价也超过 2 元/平方米，跟中心区差别大主要是因为其物业档次复杂，中低档物业占的比 例较大，拉低整体水平。从 2007 年以来，福田写字楼租金处于稳步上扬状态。中心区建设不断完善、大批高质量的 写字楼投入使用、国内外知名企业相继进驻，租金逐渐水涨船高，已经成为全市平均租金最 高的区域；车公庙写字楼的租金走势与中心区相一致，但因为中低档次的旧物业较多，租金 水平难更上一层楼。从福田写字楼的回报率来看，目前水平不高，主要是因为 2007 年售价上涨太快，租金 难以跟上其步伐，但目前处于稳步上升阶段。而目前车公庙写字楼回报率略高于中心区，中 心区正处于写字楼发展的初级阶段，庞大的放量难以支撑高回报率，但长线看好。华强北片区作为深圳的电子世界， 海量的人流及巨额的日销售额吸引了大量的电子销售 类企业及电子科技类企业的入驻； 然而嘈杂的环境又极大地影响了片区的办公环境。作为传 统的办公片区，其办公物业的抗跌性要明显低于其它片区。从图五可以看出，在 07 年的前 三季度，二手售价从 12800 元/平方米一路上涨至 21000 元/平方米。然在市场观望气氛下， 片区物业的二手价格的下降也十分明显， 07 年第四季度至 08 年 4 月， 从 二手价格下调近四 千元，至目前的 17500 元/平方米。租金方面，从 07 年出的 73 元/平方米.月上涨到 08 年 4 月份的 101 元/平方米.月。从图五可以看到，08 年开年至今，租金价格出现明显的上涨，这10主要是受赛格广场、现代之窗等物业租金迅速上涨的拉升。福田中心区写字楼租售价格及管理费比较序 号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 物业名称 诺德中心 荣超经贸中心 安联大厦 凤凰大厦 卓越时代广场一期 国际商会中心 大中华国际交易广场 嘉里建设广场 财富大厦 金中环商务大厦 新世界中心 江苏大厦 中心商务大厦 时代金融中心 华融大厦 航天大厦 免税大厦 卓越大厦 面积 （平方米）
. 595 28 153 00
62 22000 售价 租金 管理费 （元/平方米） （元/平方米/月） （元/平方米/月）
----38000 只租不售 --- - 130-150 110-130 120-150 100-130 140-180 100-145 135 150-200 100-125 75-120 110-130 80-90 110 110 95-120 130 110 105 16 16 19 8 30 10 28 22.4 16 12 30 25 10 12.5 12 12 13 10在上一轮上涨行情中，中心区写字楼二手价格取得突破性上涨。07 年全年二手价格上 涨 56.7%，其中仅上半年就录得近 50%的涨幅；尽管在第四季度价格开始回调，但从其走势 来看市场信心仍在。从上图可以看到，07 年 10 月至 08 年 4 月，写字楼价格并未出现大幅 波动，而是一个高位调整过程。尽管目前中心区办公物业的价格高居各片区之首，但其增值 潜力依然巨大。其一：中心区可供开发地块开发殆尽。中心区总占地面积 607 公顷，去除莲 花山的 194 公顷，实际可用土地面积 400 公顷左右；规划总建筑面积 750 万平方米。随着 08 年 4、5 月份中心区办公用地的集中推出，中心区所剩可用土地资源将十分有限，更多的 土地资源只能来源于&城中村&的改造，然这尚需时日。其二：深圳总部经济建设在中心区全 面铺开。中心区无疑将被打造成深圳的总部基地。近期推出的九块商业性办公用地全部集中 于中心区，而且几乎所有的地块都规定竞标者必须将其总部迁至中标地块的建成物业内办 公，中心区将有一批总部大厦崛起，包括平安国际金融中心、深圳证券交易所等，这新总部 物业的建设将再次增加中心区的商务聚集度。第三：交通更加便利。将来不仅地铁可能通过 福田口岸往来深港， 并且还在中心区规划有全国唯一的地下火车站， 让香港和深圳乃至大陆 城市的往来更加便利，大大扩大了中心区的商务辐射能力。11中心区办公物业在取得一次飞跃性上涨的同时，租金亦取得一定涨幅，07 年至今整体 租金上涨达 20%。目前，中心区甲级写字楼租金价格在 130 元/平方米.月左右，但受一些档 次稍低办公物业的影响，整个片区内的租金均价仅在 110 元/平方米.月左右。中心区作为深 圳甲级写字楼的集中供应地， 其租金仍有上涨空间。目前中心区物业的投资回报率相对较低， 仅在 5%到 6%左右，租金的补涨阶段仍将持续。同时，从中心区办公物业结构来看，未来 中心区将有更多&单一产权&的甲级写字楼物业推出，其租金一般高于同类物业的租金水平。这也将拉升中心区的租金水平。中心西区：07 年初至 08 年 4 月，中心西片区写字楼价格呈现&先扬后抑&的态势。从 07 年 1 月至 07 年 7 月，写字楼价格上涨近五成，达 20700 元/平方米；然 07 年 8 月片区内物业价格出现 回调，至 08 年 4 月，价格下调为 18500 元/平方米，相比 7 月下调两成左右。从价格走势图 可以看到，政府的宏观调控政策对价格控制作用明显。在 CPI 指数持续高企的情形下，政 府多次加息并提高存准备金率， 尤其在 07 年 9 月出台的&关于加强商业性房地产信贷管理的 通知&使得商业地产的投资成本及门槛要求被提升。一系列的调控政策加深了投资者对政府 调控的预期，这使得的投资需求被抑制，市场价格同时出现回调。相比价格走势，租金走势则相对平稳。07 年 1 月至今，片区租金水平保持稳中略升， 目前租金水平在 100 元/平方米.月左右。相对低廉的租金水平促进了片区内的租赁业务的活12跃。从的数据来看，中心西区的租赁市场是目前最活跃的片区。据不完全统计，近期有 四成左右的租赁成交位于中心西区。受中心区辐射及城市中心西移影响， 中心西区的交通环 境及区位都的到有利提升。此外，受中心区办公物业的空置率较低及租价高的影响，一些无 法在中心区获得一席之地的企业选址中心西区，这也成为中心西区租赁活跃的原因之一。从未来供应来看， 中心西片区作为新兴办公片区， 近几年将成为写字楼主要供应片区之 一。08 年，中心区有近 40 万平方米体量的办公物业推出。二、中心区典型写字楼介绍（一）诺德中心1、概况 占地面积：4980.05 平方米 总建筑面积：92648 平方米 楼层状况地上 38 层、地下 4 层、高度为 193.2 米 停车位：约 400 开发商：深圳市中铁建投资有限公司 物业管理公司：深圳市诺德物业管理有限公司 承建商：中铁建工集团 建筑设计单位：方佳建筑设计公司、陈世民建筑师事务所 入驻企业中信银行、金屋国菜、北京市君泽君律师事务所深圳分所、长盛基金管理有限公司华南 营销中心、中国成达工程公司深圳分公司、瑞尔齿科深圳诺德中心诊所、深圳市伊登软件有 限公司、时保晶电有限公司、汇新电子有限公司（深圳） 、美国穆迪 KMV 公司深圳代表处、 古琦时装北京有限公司深圳分公司、香港飞达电子科技有限公司深圳代表处等。2、建筑特点 （1）双层中空 LOW-E 玻璃，2.8 m× 1.6m 单元式落地景观幕墙 超大幅面单元式玻璃幕墙，结合楼体弧形立面，开阔视野更有保证，外部玻璃翼贯穿 193 米整体楼高，纵向线条间距产生疏密变化，呈现出独特永恒美感，成为中心北区瞩目焦 点。双层中空 LOW-E 玻璃，隔热、防噪音、防辐射、透光等性能更佳。（2）4.2 米层高， 工程层高 4.2 米，吊顶后净高可不低于 2.8 米，尤其配合单层约 2000 m2 开阔面积，更 显国际企业风范。空间开阔高敞，便于规划，满足不同功能需要；充分考虑国际人士尺度需 求，适合全球商务人群；整层除核心筒外，仅余 16 根立柱，中间无柱，内部随意布局，空 间利用最大化。中高区 75%的实用率。（3）2.8 米超高欧码轿厢，国际原装 全部原装富士达（FUJITEC）电梯,以最迅捷稳定的方式穿梭，极大提高商务效率。按 照国际欧码标准， 轿厢尺寸长 2000mm× 1500mm×高 2800mm， 宽 豪华阔绰空间， 是企业的D第 一迎宾室‖； 纽罗斯 FLEX―N300 管理控制系统，根据人流量自动调控电梯运行，极大减 少电梯等候时间；轿厢内设有两台 LCD 液显显示系统，即时洞悉全球信息播报，及大厦内 相关业态互动信息链动；每层均可设置智能 IC 卡门禁系统，以卡识别身份，营造顶级办公 环境。（4）西蒙六类布线系统，10000 兆网络带宽，光纤接驳至桌面 世界顶级网络设备供应商--美国西蒙公司鼎力打造先进信息平台，六类综合布线系统结13合光纤到桌面，完全可满足未来资讯不断发展的需要，即时共享全球信息资讯，与世界商务 同步。光纤到桌面，提供现代信息传输最理想的传播媒质，领先国际水准；楼宇带宽 10000 兆，楼层带宽 1000 兆，每单元带宽为 10―1000 兆，数据传输速率，超越深圳写字楼先进水 平。（5）125m2 最小单位，24 小时中央空调能量型计费系统 选择世界著名中央空调主机――特灵空调， 提供国际水准办公空间温控解决方案， 采用 国际 24 小时全天候空调分户计量技术，独立开关，更精确的单独计费，最大限度节约 运营成本； 最大限度保持室内恒温， 每层独立换气， 保证室内空气清新， 有效防止交叉感染， 从而，创造舒适安静办公环境，提高工作效率，增强企业赢商能力。（6）100%自由布局，网络架空地板 迎合现代商务对网络信息的依赖， 采用世界顶级写字楼的标准配备网络地板， 所有线路 都在地板内敷设，可在任何位置引出线缆并添加地面插座，满足办公空间的动态变化需求, 降低企业二次调整的装修成本；设计结构合理，在地板下 15cm 高度内自然形成敷设线路的 网状线槽，组装灵活；防静电，防火阻燃，后期维护成本低，可重复利用。（二）荣超经贸中心1、概况 经贸中心是由深圳荣超实业有限公司开发、 深圳市荣超房地产开发有限公司投资的超高 层纯甲级写字楼。项目位于深圳中心区北区、市民中心东侧、金田路与福中路交汇处东南， 高 206 米,建筑面积
平方米。1 种时尚：率先引领写字楼现代空调潮流, 写字楼的国际动向---为每个单元独立配置进 口的 VRV 系统。50 年：24 小时自控专属空调，只计电费，节能环保，降低日常运营成本；17 部原装进 口 OTIS 高速电梯，分区合理，设计候梯时间不超过 25 秒；50 毫米地板预留出综合布线空 间，为每单元预留 5 厘米的网络地板的空间高度，客户根据自己个性化的需要自由使用。3500 平方米：步入式商务广场 ，中心区罕有的办公区主入口，商务车直达正门，享受 总统级礼遇 7 年：中心区国际商务管家专业服务 ，国际知名顾问行第一太平戴维斯与荣超物管携 手专业服务 400 多家：知名品牌，聚集在荣超商务平台，由跨国财团予以信心保障的品牌资源，成 为不动产置业增值的基础。15 米：跨国尺度，办公空间 ，十字通道，体面昭示，创新的渐收式核心筒，确保 11 米-15 米进深的宽大尺度，使平面空间的价值最大化。1000KW：备用长行功率柴油发电机，充足的后备电源系统，按国际标准配套，细致入 微，为客户带来从容的电力后备 2 次合作：名师主笔，高端气质，香港长江实业办公形象设计师刘荣添先生主笔，继成 功推出深圳国际商会中心之后，再度担纲经贸中心重要公共部分的综合装饰形象设计。2、项目数据 大堂面积：约 1600 平方米 广场面积：约 3500 平方米 建筑高度：206 米 每层面积：约 2000 平方米 每层办公区楼层层高：≥3.8 米14每层办公区楼层净高：≥2.7 米 每层办公区楼层层高：≥3.8 米 结构层数：地下三层，地上四十六层； 建筑总高度：206 米； 入驻企业：中国海运集团、金杜律师事务所、国投瑞银基金、Omni Vision（三）新世界中心1、概况 新世界中心地处深圳市中心区益田路与福中路交汇处。新世界中心由世界著名设计公司 美国 SOM 设计事务所设计，定位为深圳首座国际标准的甲级写字楼。裙楼 1－5 层，有三个主要建筑亮点（1）中庭入口：呈橄榄球形状，设计灵感源自北 京天坛。这个由 2000 多块大小不同、角度不一的玻璃叠加而成的结构，取意于中国传统的 瓦片屋顶。为了避免梁架的出现，设计师巧妙地利用了内部的旋转楼梯，分载起整座大厦的 重量。（2）月亮门：北面大堂主入口，玻璃钢架结构，高达 28 米，外形似一轮明月，现代 手法演绎中国古典建筑符号，实现现代建筑主义与中国古典建筑理念的完美融合。（3）南面 水花园：沿袭中国皇家园林，是对商务建筑理念的一次修缮。由外部反射水池与中庭水池构 成，外部叠水流入中庭，将室内和室外连为一体。2、相关信息 占地面积： 总建筑高度：238m 建筑层数：60 层 总建筑面积：107，638m2 容 积 率19.45 实 用 率：66% 标准层高：4.02m 裙楼 4 层，一、二层银行机构，三层多功能会议厅，四层为高级酒楼 项目地下室为错层式，南区地下 4 层，北区地下 3 层；南区地下 4 层为车库，北区地下 3 层为设备机房与车库 大厦配电梯 20 部 停车位：480 个 使用年限：50 年，从 2003.08 至 2053.08 停 车 位：480 个 停 车 费￥ 元/月 2005 年 11 月 16 日封顶， 2007 年 2 月 28 日入伙。3、入驻企业：深圳报业集团、深圳东部集团、台湾华邦电子有限公司等。（四）卓越时代广场1、概况 卓越时代广场占地面积 7295 平方米，总建筑面积 12 万平方米。其中可售建筑面积 9.8 万平方米，写字楼面积 82834.5 平方米，商业面积 1.2 万平方米。高 218 米，地上 52 层，地 下三层，其中地下一层与地铁人行道口相通。地下二层与南北写字楼及酒店相通。15建筑外型力求达到D标志性‖的效果，通过高层塔楼体量，强调立体线条的流畅及高耸入 云的竖向感。裙楼采用框架结构，塔楼采用框筒结构；建筑外立面为玻璃幕墙，裙楼与塔楼 过渡位置采用大玻璃相嵌的手法达到相协调统一的效果， 同时充分考虑了深圳地区的气候特 点。以框架、大片玻璃，幕墙三种形式互相穿透，形成空灵的效果，强调线条感及简洁大方 的造型手法。整个大楼北面和西面临城市道路和地铁出口，极大的彰显了办公楼紧贴时代脉搏的气 息，东南面有城市广场，便于人们在此休憩，体现了较好的人性化安排。整个项目地块动线 清楚，车行人行互不干扰，与周边建筑关系呼应得恰到好处。地上建筑裙楼多面临路,十分优越,共为三-四层,是难得的带豪华中庭的商业空间,可满足 多种商业需求,特别是金融类办公场所所需的开放与私密结合的布置。裙楼与塔楼之间部分 有一中庭，高约 20 米，豪华气派。裙楼中根据需要设置多个挑空及退台，为不同的商业需 求提供了变化的可能，也增加了空间方面的趣味性。塔楼标准层面积为 1726 平方米，平面上呈正方形，每面为五个柱距，空间分布合理， 在整个中心区的塔楼中，实用率最高，办公区域离走道的距离最近，采光面也最大。立面上 采用宽幅幕墙设计，十分显赫尊贵。根据项目单层面仅 1800 平方米以下的特点，项目分割 非常灵活。值得一提的是，在每层均设置有公共洗手间外，考虑到大公司总部的总裁需求预 留私人休息室和卫生间， 卓越中心在项目高区标准层四周预留了八处可设置总裁洗手间的位 置，一改高层建筑冷冰冰的形象。竖向交通处理上，16 部电梯上下来往于本项目（高低合理分区，同时照顾不同楼层客 户的需要） ，加上利用空中走道、地下走道分流客户，使得本项目的交通配置堪称深圳最高 配置。2、相关信息 物业地址：福田区中心区益田路与福华路交汇处 开发商：深圳卓越房地产开发公司 物业管理公司：深圳市卓越物业管理有限公司 3、入驻企业：松下、三星、仲量联行、中国出口信用保险公司等。（五）深圳国际商会中心1、概况 深圳国际商会中心，总高度 216 米，共 58 层，总建筑面积 133595 平方米，全部按照国 际甲级写字楼标准建造。大厦采用劲性钢筋混凝土框筒式结构、 十字形核心筒大开间无柱设 计；拥有 18 米高 3000 平方米的纯商务大堂、深圳第一条写字楼智能门禁系统、深圳第一个 写字楼独立酒店式车行大堂、中心区第一个商务直升机停机坪；配备 18 部原装进口日本三 菱电梯、原装进口日本三菱重工智能变频空调系统。大厦地处深圳市中心区 CBD、福华三路与益田路交汇处东北角，与深圳会议展览中心 一路之隔， 由深圳市荣超房地产开发有限公司全资投资兴建。大厦于 2004 年 12 月建成， 2005 年 3 月 24 日入伙，是深圳市中心区首栋超高层甲 A 级写字楼。2、入驻企业 ABB、金佰利 Kimberly Clark、EDS（优集集团） 、环球资源 Global Sources、ADI、赛普拉 斯 Cypress、Bacou-Dalloz、CHICCO、中国海运集团、摩斯伦国际、Samtek、中国建银投资16证券有限责任公司、WACOM 等。（六）凤凰大厦1、概况 中国凤凰大厦项目位于深圳市中心区〔26-3-4〕地块，用地南临深南大道，东接彩田 路，西临鹏城五路，北隔中心区规划内部道路与规划中心区绿地相望。项目总用地面积 11， 038 平方米，总建筑面积共计 106，436.2 平方米（计容积率面积 80，404.6 平方米，地下层 面积 26，031.6 平方米） 。项目包括一幢 25 层办公楼，一幢 29 层商务公寓楼（楼高约 100 米）及 6 层凤凰业务裙楼（楼高 36.45 米）组成，其中：办公楼：1-3 层为商业，4-10 层为 服务式公寓，11-29 层为商务式公寓；凤凰业务裙楼：1-3 层为传媒商业，4-5 层为演播厅， 6 层为会所。本建筑有地下层三层，地下一层为设备层和车库，地下二层和三层为停车库， 共约 500 个停车位。项目写字楼面积约 35000 平米，商务公寓面积约 30000 平米，商业面积 约 15000 平米。中国凤凰大厦由国际资讯权威凤凰卫视荣誉打造， 凤凰卫视深圳基地将进驻于此， 全力 构建D亚洲又一资讯中心‖。与世界同步，全面掌控商务话语权及全球影响力。大厦主体为高档商务写字楼，另有凤凰行政公馆、凤凰国际街区、凤凰会、凤凰演播大 厅、城市共享中庭等组成部分，为企业提供完整高效的国际商务平台。中国凤凰大厦是中心区罕见的板式写字楼，由国际知名建筑师事物所――加拿大 UDS 国际建筑事务所倾力设计 2、相关信息 物业地址：福田区深南大道与海田路交汇处 开发商：深圳凤凰置业有限公司 物业公司：第一太平戴维斯物业顾问有限公司 周边配套：高交会馆、市民中心、少年宫、图书馆、音乐厅等。交通状况：地铁 1、4 号线交汇总站 3、入驻企业 农业银行、上海浦发银行、美联物业、世联行、百里臣、梦圆皇宫美容会所、夏桑园酒 庄、精英汇、凤凰日本料理铁板烧、Andes Cafe、李阳疯狂英语深圳总部、悠季瑜伽、凤凰 卫视广告营销机构、凤凰演播厅、深圳市邦德文化发展有限公司、深圳长软信息技术有限公 司、香港采宝国际集团有限公司大中华区行销中心、深圳市迪迈特科技有限公司、深圳市德 诚信用担保有限公司、 深圳市瑞得福国际经济文化交流有限公司、 深圳市富致电子有限公司 等。（七）安联大厦1、概况 安联大厦西临金田路口和市民广场，东临鹏程五路，北为福中三路，南紧邻深南大道规 划用地，占地 5917.3 平方米，总建筑面积 93730 平方米，其中商业面积 9000 平方米，办公 面积 62008 平方米，总高 150 米，共 35 层，拥有 420 个车位。安联大厦区域条件优越，处于深圳市中心区的中心轴线位置，与市政府六大工程比邻， 紧挨市民广场，人气十足，且是市民广场东侧第一个高层项目，具备优越的形象展示；周围17有三条交通主干道，紧临地铁站、市民广场，交通条件便利；并且西面是高绿化、空旷的市 民广场，视野非常开阔，北面有莲花山公园美景相伴，南面是深南大道中轴线绿化带，景观 俱佳。安联大厦以绿色办公、D肺空间‖、城市文脉、环保节能及阳光办公等五大设计理念构建 高端写字楼综合优势，并为其成为高端写字楼领跑者提供了支撑体系。其一，绿色办公。在 建筑的竖向不同高度，安联大厦设计了 28 个空中花园和 1 个屋顶花园，形成了立体休闲空 中花园群，顺应回归自然的潮流。安联大厦是 Greenoffice 的积极倡导者，最直接地体现了生态写字楼的本质特征。安联 大厦由两座建筑实体和中庭构成，其中中庭为 150 米，上下贯穿，产生竖向气流带动空气流 通， 与室外自然空间相融， 形成独特的建筑D肺‖空间。结合板式造型和巧妙的横向透风设计， 保证了大厦的每一个角落都能享受自然的新鲜空气。2、相关信息 物业位置：福田区中心区市民中心东侧 开发商：深圳市安联投资有限公司 物业管理公司：第一太平戴维斯物业顾问有限公司 停车位：413 总户数：207 3、入驻企业 入驻企业有：财华社集团的全资子公司财华社网络技术开发（深圳）有限公司、２００２年 度和２００３年度全美财富５００强企业罗宾逊全球物流（大连）有限公司、中国检验认证 （集团）有限公司（CCIC）深圳有限公司、安联大众人寿保险有限公司广东分公司福田营 销服务部、招商银行、渣打银行、佳能（中国）有限公司深圳分公司、中国银行业监督管理 委员会深圳监管局、深圳市第一太平戴维斯物业顾问有限公司、ITAT 国际品牌服装会员店 有限公司、安信证券、北京市德恒律师事务所深圳分所等。（八）大中华国际交易广场深圳国际交易广场占地面积 30396.3 平方米， 建筑占地面积 15070 平方米， 总建筑面积
平方米，写字楼
平方米，洒店 35038.52 平方米，商业裙楼 83976.04 平方米。外立面以巨石和进口汽车玻璃，30 根门柱，47×47 米无柱施工，2000 平方米直升 机停机坪，10000 平方米空中花园。宗地号B117-0002 宗地面积30396.3 平方米 宗地地址福田区深南大道与金田路交界西南 权属来源协议 土地出让合同深地合字（93）483 号 受让时间 使用年限50 年 土地用途综合 物业管理公司：深圳市大中华第一太平戴维斯物业管理有限公司18（九）财富大厦1、概况 财富大厦位于 CBD 东南龙头区位，福田中心区金田路与福华三路交汇处。以独一无二 的弧形外立面统领中央商务区。占据会展中心制高点，紧扣双地铁城市命脉.周边有景轩、 喜来登、香格里拉等六家五星级酒店；一流的商务氛围，营造全球一体化的商务交流平台。财富大厦占地面积 6799 O，总建筑面积达 108940 O，其中裙楼 1-4 层总共 14309 O面积规 划为中心区商业旗舰。屋顶设有直升机停机坪。集商业、办公、休闲、娱乐为一体的 55 层 超高层综合建筑。拥有与众不同的弧形立面，独创换气通风窗，环保有氧商务等特点。2、相关信息 物业地址：福田区中心区福华三路与金田路交汇处东北角 开发商:深圳市财富房地产开发有限公司 投资商:深圳市时代财富企业集团 物业管理公司:深圳市财富物业管理公司 停车位：400（十）嘉里建设广场1、概况 地处福田中央商务区、CBD 南区核心，毗邻深圳会议展览中心，与北区的市行政中心 互相呼应，规模逾 150,000 平方米。由著名王董国际有限公司担纲建筑设计，以双塔设计衬 托简约、现代外观主调；美国 BBGM 设计的公共空间优雅大气，舒适。2、相关信息 一期详细资料 大厦规模 ：二栋高度约 100 米的塔楼 占地面积 ：7,003.5 平方米 地上建筑面积：约 75,000 平方米 建筑层数 ：23 层，地下 3 层 标准层层高 ：建筑层高为 4.1 米，办公区域净高约 2.80 米 楼面负重量 ：200 公斤/平方米 车位 ：地下三层停车场提供约 310 个车位 建筑师 ：王董国际有限公司 机电设计 ：柏诚（亚洲）有限公司 物业管理 ：嘉里物业管理（深圳）有限公司 发展商 ：嘉里置业（深圳）有限公司 二期资料 地盘面积：7900.8 平方米 建筑面积：79000 平方米，其中商业 10000 平方米，办公 69000 平方米 建筑高度：约 200 米 预计完工：2010 年 建筑用途：办公及商业19（十一）国际商会大厦1、概况 深圳国际商会大厦由深圳荣超房地产开发有限公司和深圳世界贸易中心会开发， 紧临深 南大道、新洲路，位于高交会馆的正南方向，投资大厦的西南侧，周边织就一张立体化的交 通网，东南侧 150 米处即为未来的地铁益田站，交通四通八达。大厦分为 AB 两栋，其中 A 座 28 层，B 座 24 层。她以曼哈顿帝国大厦式的商务建筑外观，高智能化商务空间，1000 平方米的亚热带景观会议中心及多功能商务会所，10 余米高星级豪华大堂，高速三菱电梯， 充裕的两层地下车位，展现了现代商务环境及公司的超高档次。大厦塔楼内部设计合理，实 用率高达 76．2％，自由组合办公空间，超低物业管理费及物管顾问戴得梁行，提供 24 小 时办公服务。2、相关信息 国际商会大厦 A 座工程用地面积 4655.6 平方米，总建筑面积 47405 平方米，其中计容 积率的面积为 36150 平方米，主楼 29 层，建筑高度 97.90 米，建筑总高度 108.4 米，裙房 1-4 层，地下二层平时为汽车库，战时为战备物资库，按国家标准六级人防设计，本工程按 一类建筑、耐火等级一级设计，建筑物耐久年限 100 年以上。配套设施外墙：裙楼外墙为大理石，主楼外墙为高级面砖 内墙：户内地面、墙面为水泥砂浆面 大堂：大堂地面为花岗石，大堂墙面为大理石;大堂电梯厅地面为花岗石，墙面 为大 理石。电梯：三菱名厂电梯，高区 4 台，低区 2 台，另消防梯 1 台 门窗：窗户为彩色铝合金窗，绿色玻璃 卫生间：洗手间管线预留到位 消防：整栋楼均有自动喷淋系统，火灾自动报警，消防栓系统；火灾报警及消防联动 控制系统。物业管理顾问：深圳市戴德梁行物业管理顾问 物业管理人：深圳市荣超物业管理有限公司 容积率：容积率 7.5 项目规模：占地面积 4655.6 平方米，建筑面积 47473 平方米 车位：地下 260 个 国际商会大厦 B 座以办公与商业一体的一类高层建筑，建筑物的耐火等级为一级，地 上二十四层包括一层裙房，裙房临街部分用作商业用房，二层为架空层用作屋顶花园，塔楼 三~二十四层为办公用房，局部二十五、二十六层用作电梯机房，高位水箱间。地下一层平 战结合，用作六级人防地下室及地下车 建筑面积 ，建筑高度 89.60 M。配套设施外墙裙楼外墙为大理石，主楼外墙为高级面砖 内墙户内地面、墙面为水泥砂浆面 大堂大堂地面为花岗石，大堂墙面为大理石 电梯三菱名厂电梯，高区 4 台，低区 2 台，另消防梯 1 台 门窗窗户为彩色铝合金窗，绿色玻璃20供电备用发电机为&&VOLVO-YATU(富豪雅图)&& 卫生间洗手间管线预留到位 消防整栋楼均有自动喷淋系统，火灾自动报警，消防栓系统 通讯结构化综合布线，聚友宽频网络 物业管理顾问：深圳市戴德梁行物业管理顾问 物业管理人：深圳市荣超物业管理有限公司 容积率：容积率 4.66 项目规模：占地面积 5571 平方米，建筑面积 32113.52 平方米 车位：地下 260 个（十二）航天大厦由深圳航天地产发展有限公司开发的航天大厦位于深圳中央商务区,紧临新洲路,立体立 面迎向深南大道、 深交所和电视中心， 是中心区 CBD 排头座西门户的甲级写字楼。楼高 100 米，共 25 层，总建筑面积为 5.4 万平方米。大厦充分享有城市景观与繁华，四面视野开阔。北面远眺莲花山一碧万顷，西面坐享高尔夫球场清翠葱郁，东南面尽揽市政公园秀丽景致， 而深南大道与 CBD 的繁华又体现了国际化大都市的璀璨。真正地使D人&城市&建筑&自然‖ 在航天大厦相生相融。2005 年 4 月，航天大厦正式投入使用。大厦分主楼与附楼，连接两栋楼体的是全开放式阳光生态广场。主大堂 14 米高，楼层 层高 3.8 米，在国内首次采用国际先进无次梁大板结构的建筑技术，局部净高可达 3.6 米。无论是在规划设计上、物业档次上、外观形象上大厦都显现出最新的国际化大商务理念，注 重了人性化的新观念设计内容。（十三）时代金融中心1、概况 由深圳中铁城实业发展有限公司开发的时代金融中心处于深圳 CBD 中轴线上的轴心位 置，深南大道与益田路黄金交汇点，东贴益田路，北临深南大道，坐拥城市中心无敌优势， 是最具竞争力和扩展潜力的商务黄金聚点。时代金融中心由国际公认的建筑设计权威， 商务建筑设计界的顶级专家， 美国最具摩天 楼奖获得者，美国 BBG 担纲设计。整个建筑外观挺拔俊朗，外墙材料采用中空镀膜玻璃幕 墙，进口西班牙石材……精雕细刻、和谐精美，10 米高的写字楼大堂空间，13.6 米高的银 行营业大厅，具有极强的震撼力和感染力。时代金融中心拥有 3000 平米阳光休闲空中花园与 2000 平米多功能休闲会所， 为业主缔 造一个无阻碍的交流空间和舒缓情绪、享受工作的休闲平台。时代金融中心采用分户计量变频中央空调系统、非接触式 IC 卡感应系统、红外线高定 位系统、停车场显示系统、宽频网、楼内电话系统、大屏幕信息电视系统、闭路电视监控系 统等，为业主提供一个高附加值、高效率、便捷、舒适、的商务环境。2、入驻企业 时代金融中心所有单位均为整层以上销售，所吸纳的客户全都是集团总部，他们主要 来自金融、能源、证券等行业内的顶尖企业。其中有能源集团三家电力公司购买 7 层。港中 旅购置三层，投资 10 个亿建立芒果网项目。金元证券、华新证券更是选择时代金融中心作 为深圳总部。有银行联合国之称的中国银联购置面积达 4000 平方米作为开拓国际市场的基21地。（十四）免税大厦1、概况 免税大厦位于深圳市福田新中心区南片区,是城市中心商务区组成部分之一。D免税大 厦‖占地面积 8848 平方米，建筑总面积(含地下室) 平方米，将建成以写字楼为主， 商业配套设施为辅的超高层智能化大厦。免税大厦的建筑设计是由政府规划部门组织的国内 著名专家评审的。符合美国 SOM 城市设计要求，空间过渡合理，商业、办公、会议三个 功能分区明确，互相联系自然；总平面入口处理科学，商业区密集，大而集中，裙房利用率 高，标准层面积好用，避难层位置恰当，建设投资经济合理；中空低辐射镀膜玻璃幕墙令办 公室内具有良好的采光和景观，节能环保；大厦外形简洁明快，雄伟挺拔，造型格调典雅耐 看，兼具欧美风格；大厦顶楼设有直升机停机坪，彰显高贵；配备进口日本日立高速电梯， 方便快捷；地下三层停车场，将全面满足使用需求。2、相关信息 项目位置：福田中心区益田路与福华一路交接处 所属商圈：中心区 CBD 交通位置：深南路,地铁 1 号线 开 发 商：深圳市国有免税商品（集团）有限公司 占地面积：8448.60 平方米 总建筑面积： 平方米 层 数：40 层 3、入驻企业 主要是以金融证券行业为主体，包括美国花旗银行、工商银行、招商证券、长江证券、中银 保险、民安保险、中国国金证券及美国远东 AMD 有限公司、亚王集团等单位或企业。三、天安数码城（一）天安数码城概况天安数码城位于深圳市福田区， 是与泰然集团合作开发的项目， 是一个集工业／办公大 楼、科技大厦、高级住宅及多功能会所于一体的科技园。天安数码城占地约30万平方米，规 划总建筑面积80万平方米。天安数码城占地30万平方米，总建筑面积80万平方米，其中科技 产业大厦40万平方米，高级住宅22万平方米，公寓6万平方米，商务写字楼9万平方米，商业 及配套设施3万平方米。天安数码城是完全市场化运作的科技园区,由天安数码城公司自主规 划、设计、招商、运营及管理。天安数码城主要定位于服务中小民营科技企业，属深圳市高 新科技产业带的一部分。天安数码城包括：创新科技广场一期、创新科技广场二期、天安数码时代大厦、天安创 业园大厦、天发大厦、天展大厦、天经大厦、天济大厦、天吉大厦、天祥大厦等数十栋大厦。天安数码城的主要住宅项目是天安高尔夫。最近一期在开发的天安高尔夫珑园是深圳天 安数码城有限公司开发的高尔夫系列住宅项目的第三期，整个珑园项目占地34891.2O，总 建筑面积是112740O，其中住宅总面积是109040O。珑园共有6栋住宅楼，高层3栋，每栋3222层，两梯两户；超高层3栋，一栋为38层，另外两栋为42层，三梯两户。珑园的户型结构比 较多样化，户内空间按对景观的需求分为主次，主空间沿景观面积最大限度展开，次空间置 后以满足高层高宽比要求。3栋高层住宅（32层）以150O、190O为主，超高层中38层的住 宅楼以210O为主，另外2栋42层的超高层以250O户型为主。整个楼盘中，最小户型为150 O，最大户型为500O。天安数码城由香港天安中国投资有限公司与深圳泰然股份有限公司合作开发。天安中国 投资有限公司的前身是新鸿基有限公司中国部，组建于 1986 年，新鸿基有限公司是其主要 股东之一，主营业务为国内房地产，于 1987 年在香港正式上市，被誉为香港首批“中国概 念股”。目前，天安集团在国内投资总额已达六十亿港元，拥有土地储备三百万平方米，并 先后在国内二十多个城市投资开发了近 70 多个房地产项目及酒店管理项目。天安开发的所有以“数码城”“科技园”命名的物业类型包括工业／办公大楼、科技大 、 厦、高级住宅及多功能会所，其中部分物业用于出售，出售物业包括写字楼、住宅，其中写 字楼销售占较大比例。天安中国 2006 年报显示， 该集团于二零零六年售出之总楼面面积约 79,100 平方米， 于 中国售出之物业包括南通天安花园（三期）、常州新城市花园（五期）、无锡红山半岛（三 期）、广州番禺节能科技园（二期及三期）、大连天安海景花园（二期 B）及长春天安第一 城。在天安销售的楼面面积中，大部分是住宅物业，属于各个数码城内开发的住宅物业所占 比例非常低。23（二）天安数码城部分物业详细资料1、天安数码时代大厦项目名称 宗地位置 受让日期 权属来源 合同文号 土地用途 宗地面积天安数码时代大厦 车公庙
协议 深地合字（ 号 商服用房 23699.40 平方米宗地号 所在区域 批准机关 使用年限 停车位 福田 福田分局 50 年（延长至 2051 年） 420 7.80 元/平方总建筑面积
平方米物业管理公司 深圳天安物业管理有限公司 管理费 天安创新科技广场一期 天安创新科技广场一期是天安数 码城的核心建筑。一期两座，大厦总 建筑面积 120000 O，地下 1 层，地上 19 层，是为促进民营科技领域的创新 和发展，提升制造及服务业的技术水 平，以及科技产品的研发试制而专门 建设的产业大厦。大厦迎合后工业时 代、信息技术时代的浪潮，将工业厂 房的开间布局形式与先进的数码设 施、信息通道相结合，为企业提供一 流创新支援设施。写字楼配有 6 部高 仕达客梯和 2 部货梯。3、天安创新科技广场二期 权属来源：协议24使用年限：50 年 土地用途：厂房 占地面积：17933.20 平方米 建筑面积 71353 平方米 容积率：3.98 共 2 座，楼高 20 层 物业名称：天安创新科技广场二期 物业地址：深圳市福田区天安数码城 发 展 商：天安数码有限公司 物业管理：深圳市天安物业管理有限公司 入伙时间：2006 年 01 月 使用年限：2002 年 09 月 10 日――2052 年 09 月 09 日 管 理 费：人民币 5.5 元/O 使 用 率：86% 内部配套：羽毛球室、网球场、乒乓球室、桌球室、游泳池、健身房、桑拿房、中餐厅、咖 啡厅、游戏机室、阅览室、棋牌室、网吧、深圳市商业银行、中大文具、多多文具 建材设备外墙：玻璃幕墙、复合铝板、仿铝板金属涂料 大堂：高级地砖、墙砖、大理石等，造型吊顶或铝扣板吊顶。电梯：全楼 12 部富士达电梯，客梯载重 1.15 吨，货梯载重 1.6 吨 门窗：高级铝合金窗 卫生间：毛坯房标准 供电每单元提供照明 10-25KW， 动力 25-50KW， 大厦自备发电机组(仅供公共部分使用) 进驻知名企业柯达 （中国） 投资有限公司深圳分公司， 深圳市青绿国际货运代理有限公司， 深圳市志远信达数码科技有限公司，深圳市动感宽频科技有限公司，鸿硕贸易（深圳）有限 公司，深圳市易讯网络有限公司等。4、天安科技创业园大厦 位于福田区深南大道与香蜜湖路交汇处东南角。是深圳市福田区政府与深圳天安数码城有限 公司合作的民营科技新旗舰项目。是为初创型民科企业、留学归国人员、各类科技人才专门 建设的科技孵化器。大厦共 3 万平方米，分为孵强区、孵化区和配套服务区，不仅提供高 智能化的研发单元，而且通过提供共享体系（深圳市福田天安科技创业服务公司、国家集成 电路设计中心深圳产业化基地天安分园、深圳清华力合国际产权转移中心等） 、共享公共空 间（会议室、培训中心、产品展示中心） ，为新成立的民营科技公司提供全面支援服务，并 透过举办顾问、培训、专家报告及论坛以加强对企业的智力支持，使孵化企业迅速发展。大厦功能划分 ■首层及二层配套服务区 金融、银行、商务、会计、管理咨询、餐饮等服务 ■三至五层孵化区 150 平米单元，提供给初创型企业、研发型企业、留学生等科技人员创办的企业，促进从无 到有的孵化 ■六至十一层孵强区 300 平米及以上单元，提供给已具备一定实力与规模的中型科技企业， 促进其进一步发展， 成为科技上市公司，实现把小企业孵化为大企业 提供服务：25? 科技人才和高级管理人才的培训和管理；人才服务 ? 科技项目咨询与评估 ? 科技产品的展览和销售 ? 招商引资和国际技术交流 ? 技术和知识产权交流转移服务 ? 工商、、管理、企业管理、法律、信息咨询服务 ? 代理专利申请、高新技术企业（项目）认定服务 ? 商务、会务服务 ? 引入风险投资、投融资服务、中小企业贷款担保服务（三）车公庙物业租售价格物业名称 天安数码时代大厦 创新科技广场一期 创新科技广场二期 天安科技创业园大厦 苍松大厦 劲松大厦 杭钢富春商务大厦 创展中心 天祥大厦 天吉大厦 泰然工贸园 建筑面积 000
乙级 乙级 甲级 物业等级 甲级 甲级 甲级 售价
---- 租金 110-115 100 100 90 85-90 80 70-115 75 70 60-65 55-65 管理费 6.5 4.2 5.5 4.2 4.2 4.2 4.8 3.8 3.8 2.5（四）入驻天安数码城企业分析我们对天安数码城规模最大、 企业最密集的两栋大厦――天安数码时代大厦、 创新科技 广场一期入驻企业进行统计分析，得出的结果如下天安数码时代大厦入驻企业统计分析表 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 合 行业 科技 电子信息 实业 广告设计 贸易 金融 咨询 装饰家居 餐饮 零售 服装 物流 其他 计 入驻企业数量 43 34 19 17 14 9 4 4 4 2 2 2 12 166 占比 25.9% 20.5% 11.5% 10.2% 8.4% 5.4% 2.4% 2.4% 2.4% 1.2% 1.2% 1.2% 7.3% 100%26创新科技广场一期入驻企业统计分析表 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 合 行业 科技 电子信息 实业 服装 金融 咨询 物流 餐饮 广告设计 贸易 零售 其他 计 入驻企业数量 62 32 15 10 8 6 5 5 4 4 1 17 169 占比 36.7% 18.9% 8.8% 5.9% 4.7% 3.6% 3.0% 3.0% 2.4% 2.4% 0.6% 10.0% 100%从两座写字楼入驻企业的分布来看， 电子信息科技企业的比例最高， 两座大厦合计有171 家，占入驻企业总数的51%，在实业类的企业中，相当高的比例也是从事电子信息科技行业， 因此，电子信息科技企业的比例可能高达60%以上，而入驻的贸易、咨询、物流企业很大程 度上也是为电子信息科技企业做配套。从入驻企业的数量和结构来看，研发、测试、生产、装配、销售、物流、金融服务等一 应俱全，天安数码城具有比较完整的电子信息产业链和供应链，而且拥有丰富的客户资源， 能有效降低企业运营成本并获取更多商机， 这是天安数码城的最主要特征， 也是其最吸引企 业的地方。天安数码城与华强北电子市场形成“前店后厂”的互补优势，同时也为关外及东 莞的制造企业提供核心配件和技术支持，共同构建深圳发达的电子信息产业。在入驻的企业中，以中小民企科技企业居多。这既是企业自发形成，也是天安在规划定 位的时候有意为之。天安数码城的定位是“专业民营科技园运营商” 。它主要服务中小 民营科技企业，并通过聚集效应形成核心产业竞争力与创新能力。产业集聚、 企业集聚一旦结合到一定程度会产生几何级数的增长或爆发性的增长， 这也 是城市化进程和产业升级的重要功能。深圳市政府提出产业化升级之后， 规划了以高新区为 标志的高新技术产业带， 高新区的招商对象主要面向大型企业和跨国公司， 以土地招商的形 式为主， 中小企业很难进入园区。而中小民营企业是深圳高新技术产业最具生命力的主力军。在这种情况下， 天安数码城根据市场需求面向中小民营企业开发了一系列办公物业， 并逐渐 发展成一个成功的模式。（五）天安数码城成功原因天安数码城成功的主要原因，一是其精准的定位；二是相关配套设施的成熟与完善。在定位上，天安数码城明确要成为“民营高科技企业的摇篮” ，因此，在客户的吸引与 选择上，民营高科技企业占据绝对优先地位，不仅吸引创业者来此打拼创业，也吸引一 些久富盛名的民营高科技企业来此发展。同时为他们创造一个公平的企业竞争环境和构筑一 个创新的企业生存体系。在配套设施上，不仅仅体现在如前所述的完全信息化的服务之上，让业主、住户享受全27新的数码生活，还极力吸引相关服务机构，如世界知名快外店肯德基、中国电信等进驻天安 数码城，也让一些知名的咖啡厅、健身房等加盟。而且天安数码城的高尚住宅小区也为天安 数码城诸多创业者提供一个休憩的港湾。天安数码城的奇迹与魅力在园区内极具成长性、 赢利性的中小民营科技企业身上充分体 现。天安数码城已经聚集了近千家中小民营科技企业，其中既有贸工而技的民营科技企业； 也有留学生、科技人员个人创业企业、博士后流动工作站；有世界五百强分支部门或合作企 业；也有上市企业和大型企业集团的总部、研发机构；还有各种专业服务机构，如金融、公 共技术平台、管理咨询培训、律师事务所、 科技中介机构等。园区已经形成了以通讯、电子、 IT 软件、集成电路、平板电视、半导体与创意产业等主导产业及关联产业。天安数码城没有先天的高校、技术平台资源与优势。但是，天安数码城通过与清华大学 深圳研究院、中国科学院华南分院的合作，在客观上促进了产业与大学、科研机构的交流与 合作，促进了项目孵化；引进国家集成电路产业化基地，为企业提供了 IC 芯片测试平台； 与中国电信合作建设领先性的宽带网络， 使其成为深圳市信息化示范小区， 确保了各种先进 通讯技术的应用；设立博士后工作站，以及通过各种论坛、学术报告等形式形成创新的学术 与技术培训网络??从而构成较为完整的区域创新系统。这在事实上极大地推动了区域内的 知识创新、技术创新、知识传播和知识应用，促进了学习和创新。尽管租金水平较高， 但相对优越的软环境对企业有着强烈的吸引力。在国内外和深圳市 高新技术产业快速发展大环境的基础上，通过市场自然聚集和政府、民间积极推动，车公庙 片区逐渐形成了相对优越的高新技术产业发展环境。同时， 随着企业聚集和基础设施的改善， 园区内物业租金也在逐步攀升， 一方面反映出市场的供求关系， 另一方面反映出该地区对企 业的强烈吸引力。而风险资本的引入， 也是天安数码城在九七年从天安工业区转型时， 就着力考虑的事情。天安数码城不仅通过股东香港新鸿基有限公司为园区企业提供风投、 上市服务， 与深圳市创 新投签署对等双投协议， 积极组织海内外基金到天安数码城， 还由总经理马申先生亲自 实施了国内首例天使投资，并与清华大学深圳研究院合资成立清华力合国际产权转移中心， 为园区技术产权交易提供平台服务。园区极高的优质企业密度， 将大大降低他们实施风投的 搜索成本。天安数码城的成功与争取政府的扶持分不开， 政府看重的是 GDP 和税收， 而天安数码城 确确实实满足了政府的要求，政府也乐意顺水推舟，支持天安数码城的发展模式。加上天安 数码城的两个股东，一个是新鸿基，一个是本地国企泰然，两者在资金、政府资源等方面都 具有明显优势，为项目成功开发奠定基础。第三节 南山区写字楼市场分析 一、南山写字楼市场租售分析随着深圳市两个中心区规划的出台， 南山―宝安形成的滨海中心区将成为深圳写字楼下 一个热点区域，但目前尚不成熟，只有南山的商业文化中心区相对成型，在目前的滨海西岸 具有代表性。对于南山写字楼市场来说，2007 年是其转折的一年，不单销售价格不断上扬，屡创新 高；而且供应量、销售量占全市的比例上了一个台阶；再者，租金大幅攀升、空置率不断下 降，滨海中心区的规划、西部通道的开通，让南山写字楼备受瞩目 。2007 年，南山写字楼实现了跳跃式上涨，三季度售价比一季度上涨了 57.5%，涨幅相当28惊人。一方面，全市房地产处于暴涨状态，南山写字楼顺势而涨，另一方面，随着近年利好 不断出台，南山写字楼新增供应在档次上出现质变，联合推动售价上涨。随着西部通道开通等市场利好不断、 物业质素不断提高， 南山写字楼的空置率大幅下降， 随之而来的是租金不断攀升， 2008 年第一季度租金水平同比 2007 年第一季度上涨了 39.5%， 虽然稍滞后于售价的上涨速度，但也相当可观。2007 年南山写字楼售价疯长，直接导致回报率在前三季度呈现下降趋势，但随着房地 产市场在下半年进入调整期，售价涨势得到控制，而租金在强有力的需求支撑下连续上涨， 回报率也重现上升势头。从南山的分区规划来看， 其前景乐观， 写字楼回报率有望继续走高。南山区写字楼租售价格及管理费比较序 号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 物业名称 天利中央广场 海岸城 保利城大厦 佳嘉豪商务大 厦 西海明珠大厦 汉唐大厦 深圳动漫城 中科大厦 思创科技大厦 方大科技大厦 联想大厦 创维大厦 飞亚达科技大厦 地址 中心区 中心区 蛇口 南头 南头 华侨城 南海大道 科技园 科技园 科技园 科技园 科技园 科技园 83000 面积（平方米）售价（元/平方米）租金 130 110-140 80 90-100 90 80 54 90 65 70 60 70 45管理费 22 26 8 8.5 8 20 8 7 15（含空调）（元/平方米/月） （元/平方米/月）000
00 43000. -
二、区内典型写字楼介绍（一）海岸城西座海岸城西座项目位于深圳湾金融商务区，海德三道与文心五路交汇处。项目东侧紧邻 海岸城东座写字楼，西侧为天利中央商务广场，北侧为滨海之窗，南侧为海岸城购物中心， 地理位置优越，商务配套十分完善。项目占地面积为 14623.7 O,建筑面积约 85000 O，建 筑高度约 155m,容积率为 4.3。海岸城西座共设地下两层停车位，约 366 个停车位。已于 07 年 8 月份火热公开发售，预计 08 年下半年入伙。项目地上 30 层，地下 2 层，1-3 层为裙楼商业，4、19 层为避难层，5-18 层及 20-30 层为写字楼。写字楼面积约 50000 O，标准层层高为 3.75 m。塔楼空间从 130 O到 300 O, 可灵活分割、组合，最大组合面积可达整层面积 2000 O，完善满足客户的空间需求。11 部 原装进口三菱电梯，最高速度可达 5m/s,全速提升商务办公效率。空调由全球公认的最大空 调专业制造商约克国际鼎力打造。私家花园式阳光绿色办公空间，塔楼每层均设有 2 个私家花园。20 层以上独备阔绰豪华候梯厅及总裁卫生间。突破写字楼惯用的直线形象， 独创“多维折线”的外立面形象。29（二）天利中央广场1、概况 天利中央广场位于南山商业文化中心区核心地带， 南山商业文化中心区是南山的商贸中 心，位于南山中心地带，交通便利、配套完善，该项目总建筑面积逾 22 万平方米，分二期 开发。其中一期总高度 127.1 米，为 36 层高层建筑，总建筑面积为 10.47 万平方米，塔楼定 位为甲级写字楼，裙楼四层定位现代高档商场，总建面 2.4 万平方米。天利中央广场总建筑面积约 22 万平方米，分二期开发，建设总投资约人民币 15 亿元。囊括商务中心、商业中心两大功能，建筑设计完美体现国际化商务需求，并充分结合滨海文 化其新颖的外立面；裙楼四层为现代时尚商业广场，以高品质的规划为起点，方正布局，巧 妙的中庭设计，与大板步行街内外贯穿，呈现滨海商业的全新价值蓝图。天利中央广场二期位于南山商业文化中心区，后海路与海德三路交汇处。使用年限为 50 年，用地面积 ；总建筑面积为
m2（其中地下室建筑面积 ， 商业 36499.1 平米，办公 61800 平米） 。项目地下 3 层，地上 32 层，有车位 572 个；地面一至三层、五至七层为商业；四层为 餐饮；九至十六、十八至三十二层为办公空间。2、相关信息 电梯：通力品牌高速电梯，1350KG 空调：采用 VRV