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12城推住房租赁试点：中国离真正租房时代还有多远？
作者：之家哥
摘要：网贷之家小编根据舆情频道的相关数据，精心整理的关于《12城推住房租赁试点：中国离真正租房时代还有多远？》的精选文章10篇，希望对您的投资理财能有帮助。
《12城推住房租赁试点：中国离真正租房时代还有多远？》 精选一原标题：12城住房租赁试点大扫描：中国离真正的租房时代还有多远？本报记者唐韶葵上海报道导读这些发生在过去不到两个月时间内的密集决策，或将带领中国的房地产市场进入一个全新的租赁时代，一个长效机制逐步建立的时代。让以房为家的中国人接受租房时代还需要多久？答案也许并不如想象中那么漫长。8月18日，南京市人民政府网站发布《南京市住房租赁试点工作方案》，提出适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施，建立承租人权力清单，逐步实现购租同权。这是继7月20日，住建部等九部委发文要求大中城市加快发展住房租赁市场，并把深圳、广州、南京等12个城市列为首批试点以来，又一个出台试点方案的城市，也是继广州之后第二个明确提出“租购同权”的城市。也是在最近的几天，继浦东张江、嘉定新城以底价拍出两幅只租不售的租赁住宅地块后，上海市静安区规划和土地管理局发布公告，将市北高新技术服务业园区两幅商业用地调整为四类住宅用地（R4），规划为社会租赁住宅，拟为园区就业人口供应近千套租赁住房。此外，21世纪经济报道记者还独家获悉，上海市规土局已委第三方机构在做租赁住宅政策研究，目前尚处于政策讨论阶段。主要研究方向是类住宅、195工业用地向租赁住宅转化的政策通道；租赁住宅土地全生命周期管理、部分产权化实现人力资本的财富积累效应、租赁住宅运营管理的租金租期进入退出设计等方面。伴随着广州、成都、郑州、南京等多地试点方案的陆续出台，一时间，关于租赁住房的政策如七八月的雨点般密集落下。而这些发生在过去不到两个月时间内的密集决策，或将带领中国的房地产市场进入一个全新的租赁时代，一个长效机制逐步建立的时代。为什么是这些城市？根据住建部等九部委要求，在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。首批开展试点的城市有广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市。为什么是这些城市？21世纪经济报道记者梳理上述城市历年人口流动数据发现，它们都具备以下特点：第一，外来人口占比较大，房屋租赁市场具备一定规模；第二，二产和三产较为发达，能容纳较多的外来人口就业和居住；第三，租金水平较为稳定。以广州为例，作为12个试点城市中常住人口最多的城市，2016年为1404.35万人，并且自2014年以来增长均创新高，租金也同样递增。上海中估联信息技术有限公司研发总监颜莉指出，此次试点城市出台的配套政策，可以说在鼓励租赁市场发展方面迈进了一大步，有利于这些城市房地产市场的稳定，也有利于留住高层次的产业人才。但是，颜莉又指出，配套政策的三个方向，是否有利于资源配置向租赁市场倾斜，还有待考量：比如，租购同权到底多少程度上能落地，解决多少租户的公共服务问题？商改住的政策实施过程中，消防方面的细则如何？商改住后，水电收费是向居住看齐还是维持原有的收费水平？城市分化下的租赁市场现状在首批开展住房租赁试点的12个城市中，北京上海这样的租房需求“大户”却未被纳入。业内人士认为，这与两地人口政策相关：北京本来就要疏解人口压力，所以很难再出台吸引外来人口的举措，上海情况与北京相似。中原地产首席分析师张大伟分析认为，北京对于租赁市场最大的影响应该是增加了19宗住宅70年产权的出租房用地供应，接近2万套房源的增量对市场的影响将在一年后浮出。此外，北京未来5年内将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。上海则提出“十三五”期间增加70万套租赁住房。一名知情人士分析指出，上海推70万套租赁住宅只是性指标，不是约束性指标，部分来源于新增，部分来源于存量其他物业。“租赁住宅本来属于保障体系，上海想把它摘出来，搞成三个体系，商品住宅、人才租赁住宅、社会救济保障”。颜莉指出，本轮针对租赁市场的配套政策有三个重要方向：第一，公共服务总体均等化方向，如一定条件下的购租同权；第二，闲置资源利用：允许符定的商业用房改造成租赁型住房用于出租；第三，对居住租赁的收入在方面的减免优惠。值得关注的是，各地“租购同权”均要求增加购房者的权利，除了子女就学外，户籍问题也备受关注。此前，除了一线城市和部分热门二线城市外，其余城市大都采用“买房即可入户”的户籍政策，但目前已有多个城市开始试水“租房入户”。例如7月28日，无锡提出，租房者只要满足社保缴纳和居住证申领均满五年的条件，本人、配偶和未成年子女均可以落户。而在更早以前，郑州、济南两地也明确了“租房落户”概念，但都不涉及核心城区。根据郑州的户籍新政，在县（市）和上街区政府驻地镇和其他建制镇有合法稳定住所（含租赁）的人员，缴纳城镇社保满两年后可申请常住户口。济南规定与郑州类似，允许市内五区以外的常驻人员租房入户，不过重点人群可以放宽条件。事实上，不少城市此前就已经通过人才战略的更新，对户籍要求进一步放宽。其中深圳最新的《户籍迁入若干规定》新增了“居住+社保”入户渠道，对持有深圳居住证，且具备合法稳定就业和住所（含租赁）条件的人员，其入户积分主要指标为参加深圳社会年限和拥有深圳合法产权住房年限（或合法租赁住房）。而武汉、长沙、成都、西安等新一线城市和二线城市，今年也都陆续放宽了户籍制度，意图广揽人才。市场响应度空前中原地产中国大陆区总裁赖国强认为，政府已开始牵头，首先要提高租赁房在全社会住房中的比例。就以保障性住房来看，目前中国内地覆盖率只有17%，相比而言，香港特区有30%，新加坡高达70%-80%，差距还很大。相较之下，美国和英国的情况与我国较为类似，城市聚集度高、产业集中度高，“社会+市场”模式可能是更适合现阶段的租赁型住房的发展路径。据颜莉分析，上述模式有两个特点：第一，土地拍卖和规划时，已经考虑了租赁型住房的需求，并且会要求开发商持有一定比例的住房进行租赁运营。第二，机构是租赁市场运营的主体，机构深度参与租赁型住房的运营。这种深度参与不仅是房源的整合和出租，的操作，还包括和政府、企业的深度合作。比如，允许租金在税前扣除；由企业承担一部分租金负担，以提高承租人的住房支付能力。目前，我国很多城市在土地规划环节，已经考虑了租赁型地块的供给，“社会+市场”模式需要社会化机构深度参与租赁型住房的运营。以上海张江近期成功出让的全租赁地块为例：承租人的租金税负是否能在税前扣除？科创企业是否承担一部分租房支出？如果这种深度参与所需要的税收制度、支持制度能够支持承租人的支付能力，并且切实帮助企业留住人才，那么对租金上涨的担心完全没有必要。上海租赁市场上也活跃着很多具有租赁住房管理专业经验的机构出租人，如从事“散租”的“自如”和“青客”，从事“整租”的“湾流域”和“魔方公寓”等。这些机构尚在起步阶段，但是已经引起境外资本的关注，如“湾流域”和“魔方公寓”已经获得多轮境外。因此，本轮租赁市场的改革，引入市场化力量参与管理运营，才是可持续发展之路。日前，杭州市政府与阿里巴巴搭建租赁平台，平安集团旗下平安好房也在酝酿通过平台的系统对接，整合目前市面上的各类品牌公寓房源，为租房用户提供更加真实的房源信息和一站式的服务体验。下一步，更多机构出租人参与到租赁市场的专业化、规范化操作；房地产分析平台参与到租赁市场的管理和运营，租赁市场的大发展才能真正到来。赖国强认为，租赁市场的发展是配合目前相对长期的限购限贷政策，也是政府建立多层次住房市场体系的重要一环。不只是国企参与南京市8月18日出台的文件中提到，“2017年国有规模化住房租赁企业不少于14家；2017年民营和混合所有制试点企业不少于4家，到2020年底不少于10家。”这在已试点城市中尚属首次提出。实际上，各城市在落地政策的时候，仍然有很多实质性问题待解：比如前述上海张江和嘉定两幅租赁住房地块的产权所有者是两家国企，而公租房的产权所有者是政府。产权的不同，决定了在具体的运作模式、针对对象上存在很大不同。颜莉认为， 租赁市场将来会不会掌握在国企手中，关键还是看国企是否需遵循了市场规律，采用合理的经营模式实现盈利，并从根本上促进行业发展。据中估联数据对上海存量房中可出租房源的粗略估计，目前在100万-130万套之间，而两地块提供的租赁型住房不低于1897套，在上海的租赁市场中占比非常低。根据上海市政府近期公布的《上海“十三五”住房发展规划》，“十三五”期间，商品住房供给约为45万套，租赁住房供给约70万套，保障性住房约55万套。这其中释放了比两地块成交更强烈的信号，第一，市场化供给中，租赁型住房和商品房进行了区分，且租赁型住房占比（41.1%）远高于商品房占比（26.4%）。第二，租赁型住房供给与保障房供给是分开的，一个是市场化供给（67.5%），一个是保障条线的供给（32.5%）。“在长期调控背景下，鼓励租赁市场发展，供应首先要增加。”赖国强认为，租赁市场发展的基础只有通过租购同权夯实了；另一方面，房企切入长租公寓也很迷茫。观察人士指出，目前来说在商品房中提高租赁比例还很难，政府希望大企业承包这方面的功能，目前12个试点城市的细则也还没出来。不过资本市场已闻风先动，最近有几家上市公司都在吸引资金进来，比如自如发行，创新长租公寓新的生态。赖国强较为看重相关法律法规的完善，市场化之外一定要有序保证让条件达人同权化，目前国内尚未出现较为成功的模式。他认为，下一步还会有支持租赁市场的配套政策出台，比如税费等政策，逐渐引导租金恢复到健康水平，让租客权利得到保护，金融政策也应同步跟进。本报记者张晓玲实习生黄昱深圳、广州报道原标题;新租房时代去年以来，在国家及地方政策推动下，机构房东崛起，开发商和国有住房租赁公司加入，正在颠覆以个人房东为主的租赁市场。同时，“租购同权”，租售并举的倡导和落实，则成为机构房东和租赁市场的春风，让租房变得美好成为可能。这也将影响90后、95后年轻人的置业观和生活方式。导读近期，国家和地方政府纷纷出台政策鼓励发展租赁市场，长租公寓终于站到了风口上。不过，光有情怀和理想显然是不够的，对于万科而言，作为城市配套服务商转型的重要一子，长租公寓本质上更是一门生意。陈臻，90后，自由职业者，今年6月份终于找到了自己心仪的住处。8月15日，深圳万科泊寓福永店，陈臻在一楼大堂的长桌边工作，旁边是几个在厨房做饭的姑娘。“在以前租住的地方，可能过了很久都不知道隔壁是谁。但是在泊寓，大家很容易就相互认识了。”陈臻告诉21世纪经济报道记者，这里住的基本都是同龄人；还有很多公共活动区，入住的第二天他就下来和大家一起玩狼人杀了。环顾四周，这个大堂还有吧台、桌球台、家庭影院、健身房等，满是社区的氛围。泊寓，是万科旗下的长租公寓品牌，取自英文PORT，致力于为城市青年提供一个漂泊中的港湾，搭建年轻人的共享社区。深圳福永店是今年3月份新开业的一家店。作为开发商试水长租领域的先行者，万科泊寓已初具规模。据海通证券数据，截至7月26日，万科泊寓已在全国22个城市拥有16000间公寓。自2008年广州万汇楼开始，到推出海螺计划研究城市夹心层人群的住房需求，再到开发15平米极小户型，万科在租赁领域的探索一直没有停止；而现在，国家和地方政府纷纷出台政策鼓励发展租赁市场，长租公寓终于站到了风口上。不过，光有情怀和理想显然是不够的，对于万科而言，作为城市配套服务商转型的重要一子，长租公寓本质上更是一门生意。万科将如何做这门生意？依托强大的融资能力和运营能力，万科可以快速拓展长租公寓的规模，提升其坪效，未来则可以在政策放开之时，打包成（Real Estate Investment Trusts，即）实现退出。十年探索深圳泊寓福永店分为一期和二期，由工厂宿舍楼改造而成，有近400套房间。一期3月份开业，目前出租率已达到9成，二期7月份开业，运营一个多月后，也有超过一半的出租率。据店长宋娇介绍，泊寓的客户是18-40岁的青年，房型主要有单间、一室一厅以及复式，房租为元左右，租期为半年或一年，采用押二付一的方式。福永店只是万科全国范围内数十间店中的一个。而万科在租赁市场的探索，已有十年。早在2008年初，时任万科董事长王石提出“对于那些事业没有最后定型，还有抱负、有理想的年轻人来说，40岁之前租房为好”的概念，开始研究租赁市场。当年，万科和住建部合作开发投资了廉租房广州万汇楼，试水租赁。万汇楼坐落在万科四季花城小区里，形似客家土楼，体量庞大，密度也极高，共有296个单位，主要面向中低收入人群出租。由于是试验性质，万汇楼开发后7 年都没有盈利；这期间，一线城市房价一路上涨，更多年轻人倾向于买房，万科等开发商的经营也以售卖为主，租赁靠后。2011年，万科提出从住宅开发商转型为“城市配套服务商”，要在十年内完成新业务探索与布局，长租公寓是重点之一。万科高级副总裁谭华杰说，万科一直在研究客群的变化，尤其是城市夹心层、年轻人的住房需求。随着房价的大幅上涨、时代的到来，客户对租赁的需求也提升了。2014年，万科重整了万汇楼，将其改为面向青年人的泊寓品牌。从此开始，广州泊寓发展迅速，不仅成为万科集团内规模最大的分区，也是广州规模第一的长租公寓，目前开业17个项目，房间数达到5000多套。但是泊寓的扩张并非一帆风顺。2014年，西安万科决定要做长租公寓，当时在部门的苏科主动提出转来做新业务。“2015年年中，集团战略规划出来，说未来长租公寓业务将会集中在一线大城市。但当时想想已经开始了，只能继续努力。”苏科说。经过几年的全情投入，西安泊寓截至目前共有10个项目，已开业房间3300套左右，在集团内前三，仅次于广州、厦门；而苏科已是西安泊寓的总负责人。由于初期是各区域公司分别在做，万科长租公寓的品牌名称也几经变更。广深区域2014年提出的“八爪鱼”品牌中，包括了万科驿、万科派这两个长租公寓产品线；在厦门与西安，长租公寓还曾有过“被窝公寓”及“VV公寓”等名字。2016年5月，万科宣布其长租公寓全面使用统一品牌——“泊寓”，致力于为漂泊在外的“奋青”们营造公寓式的“家”。万科董事会主席、首席执行官郁亮也非常重视年轻人的住房需求，他对21世纪经济报道记者表示，租购并举实际上早在1998年房改时就已提出，但是过去多年发展偏了，租赁现在是在“补课”；北上广深等城市住房租赁市场需求很大，万科泊寓计划今年做到10万间。泊寓模式经过长时间的摸索，万科泊寓现在基本形成了一套完整的生意模式。首先从房源获取上，万科泊寓的拓展模式，主要是集中式租赁，从当地国企、政府、村集体等业主手中，获取废旧厂房、办公楼或住宅楼，并将其装修改造成为整栋公寓的方式出租。一般承租期在10-15年之间。这非常考验泊寓选标的价值发现能力，通常而言，地铁口、周边业态、青年人口流量等是非常重要的参考指标。以广州棠下泊寓为例，项目由位于科韵路上的6个厂房改造而成，万科团队精准挖掘了“价值低洼地”，获取了在互联网科技公司附近的大片可盘活面积；充分发挥了其开发商的优势，将老旧厂房改造成为多彩宜居的公寓，带动了资产升值。棠下泊寓从2016年开始出租运营，共有500多间房，目前已是广州体量最大的集中式长租公寓，入住率达到了95%。除了这种，万科也有自持的长租公寓。去年下半年以来，随着北京等地推出自持宅地地块，万科积极拿了很多自持地块，未来也将是长租公寓的载体。解决了房源问题后，在所有长租公寓的看来，与传统开发业务不同，长租公寓的难点更在于运营。海通证券认为，集中式租赁的优势在于，整栋租赁的时间较长，万科泊寓可以租赁至少十年以上；管理集中，可以提高人房比，降低管理费用；可以提供额外的公共区域服务，例如健身房、社区活动等。据宋娇介绍，泊寓福永店除了店长，只有三名职员；目前，运营泊寓开发的专有APP平台，将所有租务场景都实现了线上管理，提高了交互效率，降低了管理成本。另外，通过管理营造活跃的社交氛围，是泊寓的最大特点。宋娇表示，“我们每周都会组织一些活动，有时会从外面请一些业内人士进行分享，希望在促进租客交往的同时，也能在工作上为他们提供一些帮助。”从组织管理架构来看，新业务需要新的制度作为匹配。作为公司内部的一项新业务，万科泊寓在全国范围内的迅速扩张，也引入了制度，以及扁平化的管理方式。目前，泊寓的总负责人是提出“八爪鱼战略”的万科高级副总裁张纪文，下属22个城市负责人均为合伙人，带领当地团队获取房源和管理公寓；每个城市每家分店实行“店长制”。城市公司运营的主要方式为——即确立哪些事情是不能做的，除此以外合伙人可以对产品进行各方面尝试。集团管理层面的放权，给予了当地市场负责人足够的发展空间。因此，城市公司做泊寓业务的团队更像是内部创业，实行全员合伙。“西安城市公司总经理对我说，他不是管理者，而是，所以很多事情要自己去完成，只有涉及到事才去找他。”西安泊寓负责人苏科表示。盈利之考既然是做生意，就要盈利。长租公寓的盈利是目前市场公认的难题。万科是如何做的？广州泊寓总经理张成皓透露，从2014年10月接管万汇楼，仅用一年时间就实现了经营扭亏。到2017年为止可以达到10%左右。万汇楼的成功，主要在于将其纳入市场化运营。比如，改造后台管理系统，搭建互联网线上平台，降低管理成本，同时调整租金等。不过，万汇楼是万科早期获取的廉租房，持有成本低，是一个特例，难以规模化操作。值得关注的是广州东山月府项目，它是旧改后的回迁房，但因为村民均有其他住房，该楼空余，万科泊寓和村集体签订租约承租了整栋楼房，租约15年。据海通证券测算，如果该公寓保持97%的出租率，则从第二年开始有约500万元的净现金流入，项目保守估计大约7年回本。利润方面，假设装修费用摊销5年，单年份摊销花费较高，则前五年利润为负；考虑在资产层面需交约11%的税收，公司层面需交纳25%所得税，综合扣除后，基本从第六年开始由负转正，净利润占出租租金收入的25%，占租金差的55%。资产运营平稳后，其盈利还是比较可观的；如果长租15年，IRR回报率可以在两位数以上。这为轻资产、集中式管理的泊寓未来的盈利提供了想象空间。重资产则有另外的算法。从2016年12月至2017年7月，万科先后在北京、佛山等地获得多幅自持宅地地块，其盈利也成为行业关注的焦点。海通证券以万科北京西北旺自持地块为例测算发现，如果没有税收优惠（提升租金）或REITs/ABS等金融工具帮助，重项目前期占用资金量大，收回成本慢，难以形成规模。海通证券认为，政府大规模降低地价发展重资产类长租，与此前公租房、廉租房类似，更难规模化操作。张成皓坦言，不论轻重资产，长租公寓的前期改造投入都较重，基本要达到较高的出租率才有可能盈利。同时因为租赁的税费等流通成本较高，目前计算回本的时间都还较长，一般项目在6到7年左右。不过，张成皓介绍，即使在不断有新项目开业的情况下，当前广州泊寓的整体出租率仍然维持在90%左右，预计今年的营收将突破1个亿。万科做的是长期的生意。张成皓表示，由于租赁业务有较为稳定的现金流，受调控的影响也较小，其客源与传统的即售业务和其他一些新业务之间有较好的适配，尽管业务盈利并不强，但依然是万科的战略业务；未来泊寓业务将通过深挖物业价值、提升运营能力、打造高效的扁平化组织来提升业务的盈利能力。最终，万科高级副总裁谭华杰认为，长租公寓运营本质上是，需要找到更便宜的资金用以持有更多的资产，利用规模效应及增量价值赚钱。更便宜的资金则包括险资、，甚至REITs机构等低的资本，未来最理想的资产持有人应该是REITs。这有赖于国家金融政策、税收政策的支持。《12城推住房租赁试点：中国离真正租房时代还有多远？》 精选二核心提示：租赁需求将在2018年爆发式增加，开发商、中介、互联网巨头的加入让租赁方式更加丰富 2018楼市 进入大租赁时代2018楼市 进入大租赁时代租赁需求将在2018年爆发式增加开发商、中介、互联网巨头的加入让租赁方式更加丰富 2018楼市 进入大租赁时代12月20日闭幕的中央经济工作会议提到，“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”回望近一年多来租赁市场发展，自2016年“9·30”楼市调控以来，超过百城相继发布了调控政策，其中促进住房租赁市场、租购并举解决居住需求成为政策共性，租赁市场也成为2017年政策着力最多的板块。日前，58集团旗下58同城、安居客、赶集合发布了《调控下半场 租赁新时代——中国住房租赁蓝皮书》，对一年来住房租赁政策导向、市场动态、行业创新等进行了全面分析。《2017租赁蓝皮书》显示，我国住房租赁市场持续较快增长基础上，住房租赁供给侧格局发生了较大变化，多种新型供应模式加大进入力度，尤其是长租公寓和金融创新领域，多种多样的租房模式将使2018年的租赁市场呈现出百花齐放的状态。租赁市场供应格局大变2017年，国家决策层对住房租赁市场提出了多项扶持鼓励政策，也因为“租售同权”的提出，租赁住房第一次享有了与购房相同的权益。由此，租赁市场开始发生着巨大的变化。多年以来，私人住房是租赁市场上的绝对供应主体，但从今年开始，各种新型的供应渠道正逐步加大在租赁供给端的比例，其中既包括政府在土地出让环节就专门规划的租赁性住宅用地的出让，也包括更加市场化的长租公寓类产品，此外，、信用租房等金融创新产品也纷纷出现，极大地改变了住房租赁市场原有的单一供应格局。链家集团董事长左晖在不久前的经济学家年会上曾表示，相比于美、英、法等国家来说，中国租房占比还很小。平均来看我们租房人口户数比大概是在21%左右。美国和英国都在35%左右，法国则达到39%。越大的城市租房比例应该越高。像纽约超过50%，香港超过50%，北京超过35%。左晖补充道，他认为北京未来的租房人口比数会像其他世界级城市一样，超过50%。巨大的租赁需求，就要求租赁用房的供应要大幅增加。在58集团发布的《2017租赁蓝皮书》中指出，一方面，专门的租赁用房供应逐渐纳入土地出让规划，这将在未来数年为租赁市场提供了一个重要的供应渠道。近年，各地政府出台相应的政策促进租赁用地的供应。以北京为例，规划 年全市住房建设计划约150 万套，其中租赁住房50 万套，租赁住房计划供地1300 公顷，在全部住宅供应中占比21.7%；上海也在“十三五”期间，预计供应住宅用地5500 公顷，其中规划租赁用地1700 公顷，约70 万套。安居客首席分析师张波认为，今年租赁土地大幅增加在数量上体现的，无疑就是大批城市从实际租赁供地数量来规范未来的土地供应。清华大学经管学院教授、国家统计局原副局长许宪春在链家研究院举办的思享会上也指出，满足多样化的居住需求是解决城镇住房市场不平衡不充分发展的方向。随着收入增长，人们对品质居住的追求不断提升，对存量房屋提出了盘活与更新的需求。重点城市的租赁供给需求之间缺口较大，互相供给与需求结构之间不匹配。跨省跨市人口流动比例高，产生庞大的租赁需求，应当建立安全体面的住房租赁供应体系。金融创新加入租赁市场供应主体此外，2017年以来，包括信用租房创新等各种金融创新力量也进入租赁市场，2018年这种趋势将更加明显，推动房屋租赁市场的供应力量和供给方式。作为一种消费分期场景，租房分期类此前已开始布局租房市场。其业务模式大同小异，核心就是借助产品的支持，变租金“押一付三”为“押一付一”或“押零付一”。 像链家就和贝壳金控联手推出了租房分期产品“租贝”。针对季付/半年付/年付的链家租客专门设计的“按月支付房租”服务产品，用以缓解租客一次性大笔租金压力，实现“先住后付，住满30天再交租”。此外，58 集团下的58 月付、我爱我家的、京东战略投资的会分期等都是租房领域的金融创新。张波认为，租房分期要用足够的实力打动占据大量租房房源的行业中介巨头，必须同时具备强大的资金实力以应对自持房源的规模增长，能继续存活发展的都是背后有大的资本实力撑腰。以58 月付为例，背靠58 集团，主要面向大学生和有稳定工作收入的人群提供租房分期服务，也与华夏管家、优租寓、快租、孟邻白领公寓等品牌公寓建立合作关系。2018 年信用租赁市场将迎来网络巨头更加频繁地加入，《2017租赁蓝皮书》指出，互联网巨头如阿里巴巴、京东都在参与到租房市场，可能对租赁市场环境的健康产生较大的积极作用，并且信用租房将进一步健全社会信用体系。长租公寓在供给侧加速扩张此外，今年崛起的长租公寓也将在2018年占据更加重要的地位。根据居客房产研究院不完全统计，截至2017年底，国内长租公寓企业已超千余家，公寓运营房屋数量已超200 万间，知名房产企业如万科、龙湖、远洋等纷纷入局抢占市场。根据58集团的《2017租赁蓝皮书》分析，相对租赁市场的其他供应方式而言，长租公寓具有房源质量有保障、租期稳定、能提供保洁等服务、装修风格更为年轻化等诸多优点，受到越来越多租客尤其是年轻人的欢迎。长租公寓可以分为集中式公寓和分散式公寓。前者如魔方公寓、万科泊寓，后者如链家的自如、我爱我家的寓见等。安居客房产研究院统计数据显示，魔方公寓已经在全国15 个大中型城市拥有了超过150 家门店，管理房间逾3 万间，为近4 万名住户提供租住生活服务。而万科“泊寓”也在2017 年加速扩张，近期数据显示泊寓已布局全国27座城市近200家门店，总房间数高达九万间。不仅如此，万科公布的泊寓发展计划显示，在2018年泊寓计划拓展到45万间，远期规划100万间，在万科的远期规划中，长租公寓业务年收入将达155亿元。事实上，近年上海、北京等城市在土地出让环节制定的鼓励住房租赁的相关政策，也将推动长租公寓市场未来的加速供应。包括近年出让的自持性土地，最终也可能由开发企业变成长租公寓进入租赁住房供应端。58集团的《2017租赁蓝皮书》统计数据显示，截至2017 年10 月，全国10 城自持用地(含部分自持)达148 宗，自持体量约552 万平方，其中涉宅地块112 宗，总建筑面积超400 万平方米。包括万科、保利、中海等大品牌开发商也积极参与其中。相比开发企业在集中式公寓端的攻城略地，传统大型中介企业也在租赁供给端不遑多让，在分散式公寓或集中式公寓端发力。公开信息显示，链家自如旗下已拥有自如友家、自如整租、自如寓、自如驿、自如民宿、自如优品六条产品线，服务北、上、深三地超过60 万租客。而我爱我家的长租公寓业务“相寓”发展速度也不遑多让，已累积规模达到43万间。尽管租赁供给端已经出现了诸多的创新供给模式，但《2017租赁蓝皮书》同时指出，相比国外发达国家经验，国内长租公寓行业还仅仅处于起步阶段，未来还有很大的发展空间。据中国饭店协会公寓委员会的调查和测算，预计至2020 年底会超过1000 万间。但与发达国家品牌公寓在租赁市场25%-30%的份额相比，我国的占比仍然处于较低的阶段。从“居者有其屋”到“居者享其权”安居客房产研究院首席分析师张波认为，从租赁政策的深化来看，虽然2015年就已提上日程，但真正全面落地还是在2017年。中国房地产发展经历了，“居者有其屋”的主流意识导致大量人群理解的安家置业往往是和买房画等号。但中国未来十年不得不面对城市化引发的大量人口持续进入城市，以及目前高价和人群总体收入不匹配的现实，一味地满足绝大多数人群的买房需求并非良策。租赁市场的发展是中国未来不可回避的问题，引导广大群众由“居者有其屋”到“居者享其权”就是租赁在长效机制的重要体现。张波认为，租赁未来应该在三方面做文章，首先是增加租赁房源的供给量，不但在数量上提供保证，同时还要积极鼓励租赁运营机构入场，并给予税收、金融等多种政策支持；其次是通过法律法规保障租赁双方权益，尤其是提升承租人的“安全感”， 第三要在租赁的金融方面发力，尤其是大力发展REITs，以推动租赁市场更为专业化、规模化有序发展。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞也认为，发展长期租赁市场，一方面要在机制上采取措施，使得一些机构或者市场主体愿意去从事长期租赁业务；另一方面要从制度上进行约束，对租期进行规定，以支持租赁市场的长期稳定发展。为2018年租赁市场画像租赁需求增长 租赁模式多样 整体租金价格稳中有升“住房租赁”无疑将成为2018年当之无愧的房地产热词。无论是中央经济工作会议还是十九大报告都强调了“租购并举的住房制度”为全国租赁市场发展指明了方向。至此，租赁已经被提高到了前所未有的高度，那么在2018年里，租赁市场该如何发展？关于租赁市场的种种政策是否真能改变房地产市场的格局？住房租赁的兴起能否真正对高房价、高租金起到抑制作用呢？需求变化租赁需求将在2018年继续增长租赁在2017年多次被决策层提起，在2018年里，普通的租房人或者房东会感受到租赁的新变化吗？租房人小侯就认为，未来大量租赁房源的出现可能会降低租金，让他在换租时有更多更好的选择。但作为房东，胡先生则不这么认为，“我仔细看了一些长租公寓，虽然装修好、管理好，理念好，健身无线网还都免费，但大部分还是一居室为主，租金价格快赶上我的一套两居室的价格了，所以他并不担心未来会被新兴的租赁房源抢走生意。”可见，作为租客和房东，对待未来租赁市场的态度各有不同，那明年的租赁市场会怎样发展呢？58集团近日发布了《2017租赁蓝皮书》数据显示，2017年全国租房需求较2016年增长57%，第四季度租房需求较2016年同比增长71%。其中，一线城市2017年租房需求占全国需求总量的13%；成都、杭州、武汉、重庆等12个新一线城市的租房需求量占全国需求量的20%，对比2016年上涨43%，涨幅超过多数一线城市。其中，杭州、东莞2017年租房需求量同比增长率分别为79%、74%。预计未来三年，在一线城市租房需求持续强劲和新一线城市租房需求全面爆发的双重引擎下，全国住房租赁市场的成长空间非常广阔。安居客房产研究院首席分析师张波指出，目前已有北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等十余个城市开始增加租赁土地供应规模，保障租赁市场稳定发展。未来租赁土地供应占比三成左右将成为各地的标配，住房租赁将成为保障居住权不可或缺的重要支撑。与土地供应积极因素相应的，是大型房产企业在2017年积极在一二线城市收揽自持用地用于租赁。58集团房产数据研究院统计显示，截至日，全国10城涉及住宅的自持用地(含部分自持)达149宗，自持体量约514万平方米。其中杭州达到了51宗之多，上海和天津分别有29宗，北京也有27宗之多。安居客张波指出，房地产开发商手中的自持土地是未来租赁住房庞大体量的潜在供应，并且有机会为租房人群提供更规模化、规范化、标准化的租房产品。租金新变化去年北京月租金上涨14%为2795元 还将稳中有升在租金方面，58集团《2017租赁蓝皮书》数据显示，2017年全国人均月租金同比上涨16.7%。北京人均月租金为2795元，和2016年相比上涨14%。新一线城市中，成都2017年人均月租金相比2016年涨幅为18%，达到1008元。综合2017年全年数据，杭州成为人均月租金最高的新一线城市，达到1550元，对比2016年上涨了6%。其他诸如重庆、郑州、长沙、青岛等城市，人均月租金同比涨幅在5%到10%之间。张波指出，翻看历史数据，一线城市和新一线城市在2012年到2016年的租金涨幅基本每年都在8%-15%之间。随着近几年租房人群对品质生活的追求持续推动中高端租赁市场的发展，租金将保持稳中有升。链家集团董事长左晖在经济学家年会上表示，租金是与居民收入有函数关系的，如果居民收入将在未来几年间持续增长的话，租金也将可能随之稳定增长。租客新变化改善生活环境成换租最大原因值得注意的是，住房租赁市场相比购房市场，具有更大的，换房行为频率相对较高。根据58 集团房产数据研究院联合调研数据，租房人群换房原因位于前五位的依次是改善生活环境、工作地点变更、交通不便利、租约到期、生活状态变化。其中41% 的租房人群为改善生活环境而换房，租房人群对于生活质量的要求正逐渐提高。张波表示，租房人群对生活质量要求的逐渐提高，具有房源质量高、交通便利、服务优质、周边配套完善等优势的长租公寓这一近年新兴模式无疑是重要利好。链家研究院院长杨现领也认为，2018年的租赁市场也将进入品质居住时代。尤其是年轻的白领阶层，对品质租赁的需求更加旺盛，另外，大量流动转移人口也处于基本保障的需求提高了对租赁房源的额要求。58集团2017租赁蓝皮书报告显示，在18岁到35岁的租房人群中，处于独居状态的租客占比达29%，另外39%为与伴侣居住，27%的人群为与长辈和或孩子租住。张波预测，城市购房压力不断增加、结婚年龄推迟可能推动单人租房人群持续增长。在各类户型的出租房屋中，以一居室、二居室为代表的小户型受到承租人的更多青睐。58集团《2017租赁蓝皮书》指出，租房人群对一居室需求占比达到40%之多。安居客首席分析师张波认为，这一方面是由于一居室的私密性较好，可以满足人们对独立生活环境的基本要求，另一方面是因为大量的年轻租客多选择单人或者伴侣共同居住，一居室可以同时满足降低生活成本和提高生活品质的需求。房源新变化长租公寓、REITs成为新关键词在政策引导扶持和市场需求增长的驱动下，长租公寓、REITs、信用租房成为住房租赁市场运营模式的新亮点。58集团《2017租赁蓝皮书》数据显示，目前全国已有千余家长租公寓企业，涉及房屋数量约200万间。长租公寓模式正受到越来越多租客，尤其是年轻人的欢迎；也吸引了众多全国知名房产企业的布局。2017年，万科地产旗下“泊寓”，在全国范围内加速扩张；碧桂园长租公寓在多个城市布局了15个项目；金地、龙湖、万达、旭辉、绿地、保利也都已入局。此外，日，国内首单房产企业租赁住房——保利租赁住房REITs的获批引发了高度关注。业内人士认为，目前我国对于租赁住房REITs的支持相比国外成熟市场尚不完善。避免对同一主体不同阶段重复征税、避免对REITs发行主体和持有者双重征税，将达到一定的付息率作为享受税收优惠的必要条件，以“免税+分红”提升REITs份额的收益率水平，增强市场投资吸引力，都需要更多的政策支持。【此内容为优化阅读，进入原网站查看全文。如涉及版权问题请与我们联系。3】 产品建议与投诉请联系：《12城推住房租赁试点：中国离真正租房时代还有多远？》 精选三记者丨王营、实习生 徐婷长租公寓问卷分析：近9成受访者认为“租金太高”为了获知租客对长租公寓的态度，《21世纪经济报道》联合乐居发起《长租公寓认知接受度调查》。截至9月8日19：30，所回收的样本中：男性受访者占比54.76%；受访者年龄为19-40岁，其中19-30岁受访者占比达73.81%；受访者月薪以5000元以下居多，为59.52%，月薪元受访者达16.67%；其中52.38%的受访者在企事业单位工作，26.19%的受访者为学生，4.76%的受访者为创业者，2.38%的受访者为自由职业者。数据显示，受访者在租房时，最重视的因素为地理位置，占比高达66.67%，此外对租金及水电费的重视占比也高达61.9%。随后依次为周边生活服务、户型(开间/几居室合租)、房屋品质、浴室条件、面积、公共空间设施、公寓/民宅、厨房条件、附近住户和其它。在位于同一片区的“集中式长租公寓(独立成栋的出租房源)”、“分散式长租公寓(小区民宅进行统一装修)”和“普通民宅(住户合租)”三种房源中，59.52%受访者更倾向于选择集中式长租公寓，28.57%的受访者更倾向于分散式长租公寓。(function(c){var 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}));数据显示，最吸引受访者选择集中式长租公寓的原因是“公寓的公共区域营造出的很好社交氛围”，占比达75%；其余吸引因素依次为：公寓里能认识更多人(30%)，公寓面积(22.5%)，公寓的白领定位(22.5%)，公寓里的厨房设施(15%)。不考虑价格因素时，有71.43%的受访者表示愿意住在集中式长租公寓中。然而在得知长租公寓20㎡、租金5230元/月时，高达88.1%的受访者表示不能接受这一费用。21世纪经济报道记者判断，这可能与房租来源有关，83.33%受访者的房租来源于自己的收入，16.67%受访者的房租来源于家里补贴，7.14%受访者的房租来源于所在企事业单位的租房补贴。而在所调查的受访者中，69.05%受访者表示所在单位不提供租房补贴；19.05%受访者所在单位提供租房补贴为元/月，7.14%的受访者所在单位提供元/月的租房补贴。，开发商抢滩租赁市场自2015年开始，从政策框架到试点，租赁市场的政策正在从导向逐步落实到实践。2016年底和2017年初，住建部两次发文推进租赁企业机构化和规模化发展，并提出12个城市作为租赁市场的试点城市。2017年7月，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务，并选取广州、深圳等12个城市开展试点，租赁市场迎来政策利好。在政策号召下，不少房企将长租公寓业务板块列为公司发展重点板块。龙湖是首家将长租公寓业务定位于主航道业务的房地产公司。日前，龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石表示，冠寓是龙湖集团继住宅、商业、物业后，集团的第四大战略主航道业务。冠寓是龙湖推出的长租公寓品牌。按照龙湖的计划，长租公寓业务将被推广至16个城市。至2017年底，龙湖计划将开业长租公寓逾15000间。中期目标是希望突破5万间；到2020年，希望在长租公寓市场做到前三名，租金收入超过20亿。万科也在积极布局长租公寓市场，但是将其列为“拓展业务”。万科于2014年提出从纯住宅开发商转型为―城市配套服务商，并且公司在当时就确立要在十年内完成新业务探索与布局。2015年万科以不同品牌在广州、厦门、西安等城市尝试长租公寓业务。2016年5月，万科正式推出以25-30岁白领青年为客户群体的泊寓系列公寓。公开数据显示，截至2017年7月，万科泊寓在全国22个城市拥有16000间公寓在运营，签约公寓约为4.5万间。除了房企，房地产代理机构也试水长租公寓市场。2014年，世联行开始试水公寓市场，2015年世联行参与短租市场；同年8月，其长租公寓品牌红璞公寓在广州开业。除了房企，房地产代理机构也试水长租公寓市场。除了这几家典型企业试水长租公寓市场以外，包括链家、我爱我家以及不少创业机构等企业也已布局或正在调研长租公寓市场。这其中，集中式长租公寓是所有公寓品类中竞争最为激烈的一个。目前集中式长租公寓已聚集了来自多个行业的玩家，既有YOU+、魔方这种带有互联网基因的公寓品牌，也有万科、龙湖等地产大亨入场，还有逗号、窝趣等酒管集团跨界。开发商为何对“长租公寓”趋之若鹜？世联行集团副总经理兼董秘袁鸿昌在接受21世纪经济报道记者采访时表示：“我们是集中式(长租公寓)的坚定拥护者。”在袁鸿昌看来，与分散式长租公寓诸多弊端相比，集中式长租公寓能与业主签约7年以上，甚至可达15年。有了较长租期保证，企业敢于对其进行大规模投入。此外，集中式公寓中的标准化产品、较小的管理半径、社区氛围也是其优势。巨大的市场前景是开发商趋之若鹜的原因之一。日，链家研究院院长杨现领发布了《租赁崛起》报告。报告预测，2016年、2020年、2025年，中国房产租赁市场租金规模分别约1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元，市场前景可期。Wind和华菁证券研究所一组数据也显示，中国目前的租赁市场GMV(成交总额)为1万亿元，相比美国和日本的7万亿元和2万亿元还有很大的发展空间，预计到2030年将达到5万亿元。长租公寓经过一段时间试水，目前已经被逐步国人接受。据迈点研究院报告调查样本显示，2016年，公寓市场的消费人群男女比例六四开，其中男性占比为61%，女性占比39%；更加挑剔的女性用户在2016年占比就达到近四成，这意味着国人已普遍接受了公寓这一新的住宿方式。公寓市场的消费人群以26-35岁间的80后为主，其占比达58%，超过其他所有年龄段人群的总和。这一群体虽是目前社会的中坚阶层，但由于一二线城市房价高，许多潜在购房者被迫选择租住。根据海通证券市场调研，市面上品牌公寓主要的客户群体为刚毕业的大学生和年轻白领，年龄 20 岁到 35 岁之间的单身青年。不过，21世纪经济报道记者在实地调研中发现，随着长租公寓这一模式被广泛推广，目前公寓的消费人群也不乏已婚人士。盈利艰难：不赚钱是业内普遍现象尽管背靠政策东风，租赁市场前景极其广阔，但不赚钱是行业内普遍现象。比如，龙湖近期对外明确表示，三年内不考虑盈利问题。虽然，龙湖表示非常重视长租公寓市场，并为自己立下远大的志向，即，到2020年，希望在长租公寓市场做到前三名，租金收入超过20亿。但同样作为主航道业务，龙湖在商业地产的目标是，到2020年租金收入达到60亿。由迈点研究院(MTA)联合Talking Data于今年4月共同发布的《2016年度中国公寓白皮书》显示，由于目前公寓的重，在国内REITs尚未启动的情况下，集中式公寓暂时只有“持有物业溢价+租金+其他衍生服务收费”这一种盈利模式。而对于分散式公寓，得益于去年国家和地方发布的鼓励住房租赁的办法，各地纷纷出台了相应的配套意见，许多省市已将N+1的房屋出租方式合法化，因此，分散式公寓目前的盈利模式仍然以租金差价为主。已经试水公寓市场两年有余的世联行，该业务目前仍然处于亏损阶段。世联行2017年中报显示，由于扩大公寓管理规模，2017年上半年公寓管理业务收入为0.68亿元，同比增长494.78%，但是成本同比增加1.13亿元，资产服务业务毛利亏损0.33亿元，同比下降211.91%。长租公寓的亏损主要受困于其高额的经营成本。袁鸿昌透露，目前，红璞公寓的收房成本占总成本的55%，装修约20%，此外还有人工等成本。经他测算，红璞公寓的回报率约为10%。袁鸿昌解释称，从实际运营情况看，单个项目是可以赚钱的。但整体而言，公寓出租需要周期，并且还处在扩张阶段，还需要加大投入和资本支出。如果想要财务报表好看，要等到红璞公寓停止扩张的时候。不过，从目前来看，世联行单个项目亏损也十分严重。21世纪经济报道记者查阅了世联行2017年中报发现，目前在世联行运营的红璞公寓中，只有北京的红璞公寓是赚钱的，其他全部处于亏损阶段。链家旗下的“自如”品牌也是市场上长租公寓的代表项目，其目前主要有两个品牌：自如友家(分散式公寓)，自如寓(集中式公寓)。该项目负责人称，长租公寓做不到90%的入住率是一件很危险的事情。只有入住率达到95%，才能实现稳定的现金流。关于长租公寓的盈利情况，万科董事会主席、CEO郁亮的表态似乎更代表市场的真实情况。郁亮称，很多房地产企业看到了租赁市场的发展空间，但实际布局长租公寓的话，主要是因为回报率很低，导致企业没有意愿做。“从回报率来说，我们能够达到1%-2%的回报率，就已经很满意了。”郁亮表示，随着政府出台相关的扶持政策，长租公寓回报率低的情况会慢慢有所改变。“未来长租公寓回报率6%-8%是正常(水平)的话，我们就往这个方向走。”房企的“算盘”既然不赚钱，房企缘何如此高度关注长租公寓？在我爱我家相寓总经理刘洋看来，开发商的本质是“挣”，而长租公寓则是“挣慢钱”的方式。开发商参与长租公寓开发，有向存量市场转型的原因。对于相寓而言，刘洋表示，扩大规模会是盈利的一种渠道。据悉，我爱我家于2001年开始发展租赁经营业务，截至2017年5月底，相寓已布局全国11个城市，有将近22万套房源。迈点研究院研究员于博文认为，由于房地产行业进入白银时代，面临发展瓶颈的房企纷纷考虑转型，租赁市场也属于居住的刚性需求，这一新风口吸引了部分房企试水。于博文坦言，目前中国的长租公寓市场仍然处于摸索阶段，市场规范程度也不高。涉足长租公寓市场的企业并未透露自己的盈利情况，因此难以得出市场盈利的分析。不过据于博文了解，目前长租公寓大多处于保本状态，只有少部分实现了盈利，比如优客逸家实现了小幅盈利。目前的长租公寓市场中，尤其是集中式长租公寓市场中的企业多数处于“跑马圈地”的粗放式发展扩张阶段。针对目前长租公寓盈利难的情况，他表示，长租公寓面临着较高的成本，这主要是由于大城市房价高，通过租金获取收益相对困难。企业若想盈利，则需要考虑其它的盈利渠道，以租赁市场为流量，获取其它利润。他也表示，长租公寓毕竟是新兴市场，资金玩法还有待进一步探索。不过，已经试水的企业坚定认为，除了租金收入以外，长租公寓未来可以通过衍生产品实现盈利。袁鸿昌坚定认为，“只要把收进来的租金和租出去的租金控制在一定比例，一定是可以盈利的。”而未来，长租公寓还能通过家具租赁、产品销售等衍生服务来盈利。目前，世联行更多将长租公寓视为一个投资。世联行集团副总经理兼世联红璞公寓总经理甘伟也表示，底租高是长租公寓盈利的难点。据他表示，红璞公寓的集中式公寓项目来源均为租赁，其底租成本占总成本的55%-60%，租金差为1.6-1.7倍，而在底租成本之外，还有每年摊销15%-20%的装修成本，以及运营费用。“其实还是很难(盈利)。”他表示，长租公寓在未来扩大规模、降低装修成本后，在后端运营服务上叠加盈利，可能会得到好看的账本。龙湖也更看重增值收入方面。韩石也表示，龙湖做CityHub综合平台，租金收入只是一方面，社区运营、增值服务收入，未来在整个收入中的比重要逐步加强。不过，从商业层面看，长租公寓盈利难题是目前市场普遍困境，但从社会层面看，发展租赁市场则有着更高尚的社会意义。甘伟称，发展租赁已经成为我国的趋势，租售同权也很契合年轻人的社会需求。“只有年轻人认为在城市租房有很低的成本，拿月收入三分之一左右来租房，能够有体面的生活，才有生活幸福感。”《12城推住房租赁试点：中国离真正租房时代还有多远？》 精选四原标题：租房市场春天来了？房企如何玩转长租公寓
　　千龙住房综合报道 租购并举，短板在租。长期以来，我国住房租赁市场以个人出租为主，缺少规模化、市场化的机构租赁者。2017年7月，九部委联合印发住房租赁新政，要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，并选取了12个城市开展住房租赁试点。各地区积极响应，目前已有20多个省市出台了住房租赁实施细则。
在国家部委到地方政府的双重支持下，从去年开始，万科、龙湖、碧桂园、绿地、旭辉等一批标杆房企纷纷以不同形式涉足。目前房企是如何参与到长租公寓领域中来的呢？
开发商纷纷踏入租房市场 我国排名前30位的房地产商中，已有1/3以上涉足长租公寓。曾经习惯赚快钱的房地产商为何进军新市场、做起长线生意？外部环境的转变是主要动因。
一来，传统开发迎来了“天花板”。同样一块地，用于建房销售，周期短、、回款快；用于自持出租，回款周期长、占压大量资金。“在市场高增长的‘’，住宅开发销售更有利可图，房地产商更倾向于‘拿地、建房、回款、再拿地’。但现在新房市场规模已经遇到了‘天花板’，只要有微利、能持续，就是细水长流的好生意，租赁业务即属此类。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。
二来，土地使用有了“硬杠杠”。为转变“轻租重售”局面，不少城市在土地拍卖时开始加入全部或部分“自持”的条款，要求自持地块所建住房或“多租少售”或“只租不售”。
三来，住房制度将告别“独木桥”。在租购并举、租购同权的导向之下，围绕长租公寓的还将持续释放。
前房企切入这一领域主要有两种方式：一种是单独成立长租公寓品牌，即自营长租公寓品牌，如万科、龙湖、金地、招商蛇口、旭辉、远洋等；另一种是和专业的长租公寓运营公司合作，如保利、绿城、阳光城、复星等。
房企对自营长租公寓城市布局方面，普遍倾向于集中布局热点一二线城市。主要是由于重点一二城市城市经济实力较强，就业情况较好，对人口吸附能力也较强，再加上这些城市房价居高不下，租凭人口较多，从而对租凭市场产生较大的需求量。
大多数房企长租公寓项目的运营模式是集中式的，区位选址一般从以下两个原则考虑着手：
交通最优原则：地铁站（大型公交站）步行距离1千米用时15分钟范围内。租客群体以26-35岁间的80后90后为主，占比达58%。
优质客户群集中原则：除交通便利外，技术（科创）园区周边区域也是重点选址区域，客群集中、政策扶持等先天优势，加之白领还具备薪资优越、追求生活品质等后天条件，因此备受房企青睐。
目前典型房企的长租公寓均有各自的产品线，在长租公寓的客群研究方面，旭辉领寓做的尤为出色。领寓拥有自己的客户研究部门，对白领租客进行了详尽分析。旭辉针对三类目标人群打造了对应的三条产品线：
第一类是对居住和服务有更高品质要求的外企高管和商务金领——“品质房型+多功能社交空间+管家式服务”的博乐诗服务公寓；
第二类是有一定经济能力但尚无购房能力，看重环境、社交等附加功能的企业白领——“精致房型+多功能社交空间+社群服务”的柚米国际社区（主要产品，占比约80%）；
第三类是支付能力一般，对租房有安全、便捷、性价比要求的社会新人，如刚毕业的大学生——“精小房型+多功能使用区域+共享空间”的菁社青年公寓。
长租公寓前景 谈盈利为时尚早 整个长租公寓市场仍处于前期投入期，短时间回本不容易。
长租公寓要想持续向好，关键在于赢得可观的回报，这就得好好算算账——
支出一端最大头的，无疑是支付给产权拥有者的房租支出。万科推出的泊寓项目中，有些房源为万科自持，另一些则需项目团队去市场上拿房。这类项目的月租支出，一般会占月收益的七成以上。“广州、深圳相对还好，按月计算，每平方米的拿房成本为85—95元；北京、上海则‘奇货可居’，成本在4—5元/日/平方米。”北京泊寓公司助理总经理金羽说，特大城市普通住宅库存率极低，集中式长租公寓一般得选择商业用房，“获取房源时，我们还要面临餐饮、月子中心、培训机构、私立医院等业态的竞争。”
另一个大头是改造装修。既然要长租，房屋寿命就不能太短，设备也不能更换过勤。泊寓在改造装修时，参照了万科精装商品房的标准执行，即便能倚仗集团采购的便利，改造成本也不低，约在2000元/平方米左右。
支出多头，收入则相对简单——租金。有人认为，长租公寓抬高了租房价格，但在经营者看来并非如此：一来，租金高低是与居民收入水平相对而言的，租户会根据自身财力选择栖身之地；二来，长租公寓外还有大量分散房源，租户可以用脚投票。“在纽约、香港、伦敦，租金占收入的比例超过了50%，而在北京、上海，这一比例尚在30%左右。”链家研究院院长杨现领表示。
入住率的高低，同样事关长租公寓营收状况。据金羽介绍，从全国看，泊寓的入住率至少在90%以上，有些店铺长年达到100%，“除非轮换的时候才会有空房间。”
总体而言，整个长租公寓市场仍处于前期投入期，谈盈利还为时尚早。“我们今年运营到了第六年，才在北京实现了微利，算上其他城市的话，从全国看还属于投入期。”北京自如公司总经理熊林表示，他们更加看重未来，“庞大的需求将产生万亿级的市场。”
“随着居住观念的升级和市场的调整，租金回报率会日渐乐观。”杨现领判断，集中式长租公寓的租期一般为10到15年，通常的回本周期是5到6年，如果运营得好，3到4年就可以开始盈利了。综合新华网、人民日报、克尔瑞地产研究返回搜狐，查看更多
责任编辑：《12城推住房租赁试点：中国离真正租房时代还有多远？》 精选五核心提示：近年来，决策层层面大力提倡“租售并举”，租赁市场也展现出极大的市场空间，不少开发商看到了这一市场契机。近年来，决策层层面大力提倡“租售并举”，租赁市场也展现出极大的市场空间。不少开发商看到了这一市场契机，包括万科、龙湖、世联、链家等企业纷纷抢滩租赁市场。21世纪经济报道记者针对市场上主要出现的长租公寓产品进行了初步调研发现，目前房企推出的大部分产品均面临盈利难题。世联行集团副总经理兼董秘袁鸿昌在接受21世纪经济报道记者采访时表示：“我们是集中式（长租公寓）的坚定拥护者。”在袁鸿昌看来，与分散式长租公寓诸多弊端相比，集中式长租公寓能与业主签约7年以上，甚至可达15年。有了较长租期保证，企业敢于对其进行大规模投入。此外，集中式公寓中的标准化产品、较小的管理半径、社区氛围也是其优势。近年来，随着决策层大力提倡“租售并举”，长租公寓市场受到不少开发商的关注。包括万科、龙湖、世联、链家、我爱我家等企业纷纷抢滩租赁市场，并对外宣称加大长租公寓投入力度。巨大的市场前景是开发商趋之若鹜的原因之一。日，链家研究院院长杨现领发布了《租赁崛起》行业研究报告。报告预测，2016年、2020年、2025年，中国房产租赁市场租金规模分别约1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元，市场前景可期。Wind和华菁证券研究所一组数据也显示，中国目前的租赁市场GMV（成交总额）为1万亿元，相比美国和日本的7万亿元和2万亿元还有很大的发展空间，预计到2030年将达到5万亿元。长租公寓经过一段时间试水，目前已经被逐步国人接受。据迈点研究院报告调查样本显示，2016年，公寓市场的消费人群男女比例六四开，其中男性占比为61%，女性占比39%；更加挑剔的女性用户在2016年占比就达到近四成，这意味着国人已普遍接受了公寓这一新的住宿方式。公寓市场的消费人群以26-35岁间的80后为主，其占比达58%，超过其他所有年龄段人群的总和。这一群体虽是目前社会的中坚阶层，但由于一二线城市房价高，许多潜在购房者被迫选择租住。根据海通证券市场调研，市面上品牌公寓主要的客户群体为刚毕业的大学生和年轻白领，年龄20岁到35岁之间的单身青年。不过，21世纪经济报道记者在实地调研中发现，随着长租公寓这一模式被广泛推广，目前公寓的消费人群也不乏已婚人士。开发商抢滩自2015年开始，从政策框架到试点，租赁市场的政策正在从导向逐步落实到实践。2016年底和2017年初，住建部两次发文推进租赁企业机构化和规模化发展，并提出12个城市作为租赁市场的试点城市。从2017年一季度住建部的政策导向可以看出政策利好租赁企业的发展，支持租赁企业规模化发展，提供更多租赁房，以满足市场住房需求。2017年7月，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务，并选取广州、深圳等12个城市开展试点，租赁市场迎来政策利好。在政策号召下，不少房企将长租公寓业务板块列为公司发展重点板块。日前，龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石表示，冠寓是龙湖集团继住宅、商业、物业后，集团的第四大战略主航道业务。而龙湖是首家将长租公寓业务定位于主航道业务的房地产公司。这也是对国家租售并举政策的积极响应。冠寓是龙湖推出的长租公寓品牌。按照龙湖的计划，长租公寓业务将被推广至16个城市。在一线城市之外，还涵盖南京、苏州、杭州、武汉、厦门、西安、合肥、长沙、成都、重庆、天津、济南等二三线城市。至2017年底，龙湖计划将开业长租公寓逾15000间。中期目标是希望突破5万间；到2020年，希望在长租公寓市场做到前三名，租金收入超过20亿。万科也在积极布局长租公寓市场，但是将其列为“拓展业务”。万科于2014年提出从纯住宅开发商转型为―城市配套服务商，并且公司在当时就确立要在十年内完成新业务探索与布局。2015年万科以不同品牌在广州、厦门、西安等城市尝试长租公寓业务。2016年5月，万科正式推出以25-30岁白领青年为客户群体的泊寓系列公寓。公开数据显示，截至2017年7月，万科泊寓在全国22个城市拥有16000间公寓在运营，签约公寓约为4.5万间。除了房企，房地产代理机构也试水长租公寓市场。2014年，世联行开始试水公寓市场，2015年世联行参与短租市场；同年8月，其长租公寓品牌红璞公寓在广州开业。袁鸿昌表示，世联行试水公寓市场，与他们发现客户需求有关。当时在惠州的部分业主买房后并不居住，他们希望将房源出租，于是世联行便开始顺应这一需求推出短租公寓。随后世联行研究部发现城市首置住宅房价走高，对于大多数人而言，通过买房来解决住房需求较难。然而城市发展需要年轻人，年轻人的住房需求意味着长租公寓有着较好的市场。发现这一市场的世联行便开始试水长租公寓。除了这几家典型企业试水长租公寓市场以外，包括链家、我爱我家以及不少创业机构等企业也已布局或正在调研长租公寓市场。这其中，集中式长租公寓是所有公寓品类中竞争最为激烈的一个。目前集中式长租公寓已聚集了来自多个行业的玩家，既有YOU+、魔方这种带有互联网基因的公寓品牌，也有万科、龙湖等地产大亨入场，还有逗号、窝趣等酒管集团跨界。盈利艰难尽管背靠政策东风，租赁市场前景极其广阔，但不赚钱是行业内普遍现象。比如，龙湖近期对外明确表示，三年内不考虑盈利问题。虽然，龙湖表示非常重视长租公寓市场，并为自己立下远大的志向，即，到2020年，希望在长租公寓市场做到前三名，租金收入超过20亿。但同样作为主航道业务，龙湖在商业地产的目标是，到2020年租金收入达到60亿。由迈点研究院（MTA）联合Talking Data于今年4月共同发布的《2016年度中国公寓白皮书》显示，由于目前公寓的重资产属性，在国内REITs尚未启动的情况下，集中式公寓暂时只有“持有物业溢价+租金+其他衍生服务收费”这一种盈利模式。而对于分散式公寓，得益于去年国家和地方发布的鼓励住房租赁的办法，各地纷纷出台了相应的配套意见，许多省市已将N+1的房屋出租方式合法化，因此，分散式公寓目前的盈利模式仍然以租金差价为主。已经试水公寓市场两年有余的世联行，该业务目前仍然处于亏损阶段。世联行2017年中报显示，由于扩大公寓管理规模，2017年上半年公寓管理业务收入为0.68亿元，同比增长494.78%，但是成本同比增加1.13亿元，资产服务业务毛利亏损0.33亿元，同比下降211.91%。长租公寓的亏损主要受困于其高额的经营成本。袁鸿昌透露，目前，红璞公寓的收房成本占总成本的55%，装修约20%，此外还有人工等成本。经他测算，红璞公寓的回报率约为10%。不过，具体收益也要看轻重资产的不同模式。目前，红璞公寓的中存在类的，但整体仍以重资产居多。袁鸿昌表示，轻主要算服务费，资本投入降低后，风险也随之降低，如果有标准化服务，则能迅速做大；重资产收益主要算租金差，对资本金的要求很高。袁鸿昌解释称，从实际运营情况看，单个项目是可以赚钱的。但整体而言，公寓出租需要周期，并且还处在扩张阶段，还需要加大投入和资本支出。如果想要财务报表好看，要等到红璞公寓停止扩张的时候。不过，从目前来看，世联行单个项目亏损也十分严重。21世纪经济报道记者查阅了世联行2017年中报发现，目前在世联行运营的红璞公寓中，只有北京的红璞公寓是赚钱的，其他全部处于亏损阶段。报告显示，北京红璞实现营业收入36.03万元，净利润4.4万元；佛山红璞实现营业收入37.12万元，亏损14.89万元；西安红璞实现营业收入19.9万元，亏损8.38万元。此外，其中尚未正式运营的成都红璞亏损4.27万元，平湖红璞亏损19.64万元，惠州红璞亏损8.29万元。链家旗下的“自如”品牌也是市场上长租公寓的代表项目，其目前主要有两个品牌：自如友家（分散式公寓），自如寓（集中式公寓）。该项目负责人称，长租公寓做不到90%的入住率是一件很危险的事情。只有入住率达到95%，才能实现稳定的现金流。据他透露，自如寓入住率基本上都在98%以上。关于自如的盈利以及经营模式问题，链家自如CEO熊林表示，他们不方便将这些事情阐述得非常深刻。关于长租公寓的盈利情况，万科董事会主席、CEO郁亮的表态似乎更代表市场的真实情况。郁亮称，很多房地产企业看到了租赁市场的发展空间，但实际布局长租公寓的话，主要是因为回报率很低，导致企业没有意愿做。“从回报率来说，我们能够达到1%-2%的回报率，就已经很满意了。”郁亮表示，随着政府出台相关的扶持政策，长租公寓回报率低的情况会慢慢有所改变。“未来长租公寓回报率6%-8%是正常（水平）的话，我们就往这个方向走。”房企的“算盘”既然不赚钱，房企缘何如此高度关注长租公寓？在我爱我家相寓总经理刘洋看来，开发商的本质是“挣快钱”，而长租公寓则是“挣慢钱”的方式。开发商参与长租公寓开发，有向存量市场转型的原因。对于相寓而言，刘洋表示，扩大规模会是盈利的一种渠道。据悉，我爱我家于2001年开始发展租赁经营业务，截至2017年5月底，相寓已布局全国11个城市，有将近22万套房源。迈点研究院研究员于博文认为，由于房地产行业进入白银时代，面临发展瓶颈的房企纷纷考虑转型，租赁市场也属于居住的刚性需求，这一新风口吸引了部分房企试水。于博文坦言，目前中国的长租公寓市场仍然处于摸索阶段，市场规范程度也不高。涉足长租公寓市场的企业并未透露自己的盈利情况，因此难以得出市场盈利的分析。不过据于博文了解，目前长租公寓大多处于保本状态，只有少部分实现了盈利，比如优客逸家实现了小幅盈利。目前的长租公寓市场中，尤其是集中式长租公寓市场中的企业多数处于“跑马圈地”的粗放式发展扩张阶段。针对目前长租公寓盈利难的情况，他表示，长租公寓面临着较高的成本，这主要是由于大城市房价高，通过租金获取收益相对困难。企业若想盈利，则需要考虑其它的盈利渠道，以租赁市场为流量，获取其它利润。他也表示，长租公寓毕竟是新兴市场，资金玩法还有待进一步探索。不过，已经试水的企业坚定认为，除了租金收入以外，长租公寓未来可以通过衍生产品实现盈利。袁鸿昌坚定认为，“只要把收进来的租金和租出去的租金控制在一定比例，一定是可以盈利的。”而未来，长租公寓还能通过家具租赁、产品销售等衍生服务来盈利。目前，世联行更多将长租公寓视为一个投资。世联行集团副总经理兼世联红璞公寓总经理甘伟也表示，底租高是长租公寓盈利的难点。据他表示，红璞公寓的集中式公寓项目来源均为租赁，其底租成本占总成本的55%-60%，租金差为1.6-1.7倍，而在底租成本之外，还有每年摊销15%-20%的装修成本，以及运营费用。“其实还是很难（盈利）。”他表示，长租公寓在未来扩大规模、降低装修成本后，在后端运营服务上叠加增值服务盈利，可能会得到好看的账本。龙湖也更看重增值收入方面。韩石也表示，龙湖做CityHub综合平台，租金收入只是一方面，社区运营、增值服务收入，未来在整个收入中的比重要逐步加强。不过，从商业层面看，长租公寓盈利难题是目前市场普遍困境，但从社会层面看，发展租赁市场则有着更高尚的社会意义。甘伟称，发展租赁已经成为我国的趋势，租售同权也很契合年轻人的社会需求。“只有年轻人认为在城市租房有很低的成本，拿月收入三分之一左右来租房，能够有体面的生活，才有生活幸福感。”【此内容为优化阅读，进入原网站查看全文。如涉及版权问题请与我们联系。3】 产品建议与投诉请联系：《12城推住房租赁试点：中国离真正租房时代还有多远？》 精选六“购租同权”下多方抢滩长租市场短短不到两个月的时间，广州、成都、郑州、北京、南京等多地陆续出台租赁住房改革新政，“购租同权”成为一个新的方向，一个建立房地产长效机制，全新的租赁住房时代悄然到来。然而，一切都在变得美好的同时，包括租房客在内的许多市民都想到这样一个问题：“租购同权”会不会大幅提高房屋租金？两个月以来，各地密集出台租赁住房改革新政。在这些新政中，“购租同权”成为关键词。而在市场方面，“长租公寓”开始受到租客的欢迎。一些房东也纷纷将房子租给“自如”这样的长租公寓平台。借着政策和市场的东风，长租公寓站到了风口之上。租赁市场正在发生什么样的变化？政府、国企、开发商、中介如何角逐住房租赁市场？是否会导致租金的大幅波动？政策多地出台租房新政剑指“购租同权”从《住房租赁和销售管理条例》公开征求意见，到7月20日，住建部等九部委发文要求大中城市加快发展住房租赁市场，并把深圳、广州、南京等12个城市列为首批试点。作为第一个出台新政的广州一鸣惊人，其提出的“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”在全国范围引发了热议。8月17日，北京出台《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》，其中规定北京户籍承租公共租赁住房和直管公房的，可根据备案信息申请办理户口登记和迁移手续。京籍无房家庭子女满足相应条件可租房上学。在北京市住建委召开的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》座谈会上，北京房地产协会秘书长陈志表示，虽然北京的方案没有像广州一样把“购租同权”作为一个主要的宣传点。但实际上，北京的方案一点不比广州的方案弱。北京的方案无处不体现着把“购租同权”作为改革的一个方向，但这是一个过程，不可能一蹴而就。8月18日，南京发布《南京市住房租赁试点工作方案》，提出适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施，建立承租人权利清单，逐步实现购租同权。伴随着广州、成都、郑州、北京、南京等多地试点方案的陆续出台，一时间，关于租赁住房的政策在七八月份密集出台。短短不到两个月的时间，中国的房地产市场正在悄然发生根本性的变化，“购租同权”成为一个新的方向，一个建立房地产长效机制，全新的租赁住房时代悄然到来。关注国企“”杀入租房市场南京的试点方案明确提出，扶持国有企业发展规模化租赁。2017年国有规模化租赁企业不少于14家。安居集团和东南集团作为市级平台参与试点。各区政府、江北新区管委会各明确一家国有平台参与试点，充分发挥国有企业发展住房租赁市场的引领作用。此前，住建部等9个部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，也要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业。日，哈尔滨住房集团出资成立的国有控股专业住房租赁平台――悦居网正式上线运营。7月17日，广州在《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》中提出，拟成立广州住房租赁有限公司。8月4日，成都也提出，到2017年年底，将组建或改建3至4家国有住房租赁公司。更多的地方租赁平台在搭建。沈阳市日前也明确提出今年12月底前将出台城市房屋租赁管理办法，并组建两家国有住房租赁平台公司，通过建设、改建、收购或长期租赁等方式取得房源并负责房源的租赁运营和管理。预计到2020年，沈阳市国有住房租赁平台公司形成一定的市场规模，持有的住房租赁房源占全市增量的20%、总量的10%。而北京，则早在2011年，就由北京市委、市政府一次性注资100亿元，成立北京市保障性住房。6年以来，该中心建设收购平台累计持有保障房项目120个共计10.35万套，住宅产业化项目45个共计6.6万套。运营管理平台持公租房项目77个共计9.14万套，已配租公租房项目53个，实现公租房配租6.2万套。公租房持有量已经占到全市的半数以上，成为全国同类最大的住房保障企业。近期，上海两宗“只租不售”用地出让也引起了广泛关注，这两宗地均由区属国企以超低价获得。同时，深圳新组建的国有租赁企业人才安居集团开始运营，未来将筹建40万套人才住房，70%为公租房。可见，从国企入局到筹建国有住房租赁公司，国企带头和引领已成为培育规模化租赁的突破口。深圳市房地产研究中心李宇嘉表示，假如由国企发挥引领作用，辅之以降低用地成本、税收补贴和优惠、融资便利等政策优惠，能培育全社会机构规模化租赁，稳定租赁关系和市场秩序；国企有很多区位优越但闲置低效的存量土地和房屋，国企引领和带头，能增加租赁产品有效供应，丰富租赁市场供应体系，不仅能稳定或降低租金水平，还能发挥国企配建教育、医疗等公共服务设施的优势。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，相较于民营机构，国有企业在获得地方政府支持的同时，也可凭借自身的国有背景更好地获取融资。同时，国有企业做租赁，有利于盘活存量房屋。一名地产观察人士对北京青记者表示，未来，住房租赁市场可能成为部分国企转型的新方向，成为一个新的蛋糕。但未来国企如何参与？什么样的国企可以参与进来，还需要每个试点城市更多的细则出来。聚焦开发商、中介抢滩“长租公寓”盯上住房租赁市场这块蛋糕的不只是国企。在房地产进入白银时代的时候，开发商谋求转型，其中，以“长租公寓”为代表的租赁市场成为地产巨头们争相布局的一个领域。实际上，除了房地产开发商，房地产中介、酒店集团甚至拥有一两栋房源的城中村房东们都纷纷“杀入”了长租公寓。在南京出台的方案中，除了提出打造国有规模化住房租赁企业之外，也提出鼓励混合所有制和民营企业开展规模化租赁服务。2017年试点企业不少于4家，到2020年年底不少于10家。最先在长租公寓领域试水的地产商当属万科。去年5月，万科正式推出长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。泊寓，是万科旗下的长租公寓品牌，取自英文PORT，致力于为城市青年提供一个漂泊中的港湾，搭建年轻人的共享社区。作为开发商试水长租领域的先行者，万科泊寓已初具规模。据海通证券数据，截至7月26日，万科泊寓已在全国22个城市拥有16000间公寓。除了万科以外，世联行也推出了旗下的长租公寓品牌――红璞公寓。龙湖也于去年正式开始试水长租公寓，并推出“冠寓”品牌。今年年初，龙湖将冠寓品牌升级为集团战略性业务，成为继房地产开发、商业运营、物业服务之后的又一个主渠道业务。目前冠寓已在成都、重庆、杭州、苏州、厦门、西安、南京等城市成功运营，房间数达到4746间。央企招商蛇口也在长租公寓领域推出了两条产品线，分别是“精品公寓”和“服务式公寓”。这些长租公寓的房间有颇为精致的统一装修，设施较为完备，面积一般不大，20多平方米为主流户型，但大堂有供休闲、娱乐的公共活动区域，并且提供标准化管理。而公寓的租住者，大多从事IT、金融、设计等行业，普遍30岁以下，大学以上学历。案例“长租公寓”不会无故叫你“搬家”北青报记者在采访中了解到，这些“长租公寓”在大学毕业生、白领阶层中颇受欢迎。30岁出头的刘先生是腾讯公司的一名产品经理，3个月前刚刚在链家旗下的长租公寓品牌“自如”上租了一个两居室，租金在5000元左右，这个租金价格要比一般房东出租的价格高500元到1000元左右，但刘先生在对比了一系列房源之后，还是选择了自如。“主要是喜欢自如的装修风格。不算豪华装修，但是简洁干净，给人很温馨的感觉。”刘先生对北青报记者表示，“长租公寓”受房东的干扰因素较小，机构应该不会平白无故地叫你搬家，一切都按合同来，相对有保障。所以现在身边很多同事都倾向于多花一点房租租这种房子。去年年初，钟女士以230万元左右的价格在亦庄买了一套两居室。随即将房子租给了“自如”，按照合同，“自如”每个月14日向钟女士支付4800元房租，一次签5年，租金从第二年开始每年上涨3%。房子由链家“自如”负责装修，“自如”提供几种标准化装修的模式，可以由钟女士自己选择其中的一种装修，使用的家具都是宜家的。如果在合同期满前收回房子的话，则需要向“自如”支付折旧费和相关的违约金。钟女士称，他们两口子在华为上班，经常在海外出差，平时没有时间打理房子。“自己装修太费时间和精力，也不省钱，租金也差不了多少。自己租还比较容易出现空置，还得隔三岔五去帮房客修东西。”发现“长租公寓”已站上资本市场“风口”北青报记者在调查中了解到，像钟女士这样直接将房子租给“长租公寓”平台的人士已经越来越多。北青报记者了解到，自如长租公寓收入来自三个方面：一、租金收益。即自如友家和自如整租两大产品，从物业所有人手中承租下来进行部分必要装修和家具家电配置后，对外出租获取的收益。二、自如服务费用。与普通租赁产品不同，自如在对外租赁过程中，除了向租户收取租金外，还收取服务费用，每月服务费相当于租金的8%左右。三、自如衍生服务费用。自如在提供装修、家居、家电配置等保证用户拎包入住的同时，还提供维修、保洁、搬家等一系列衍生服务。8月15日，链家“自如”发行了“中信证券―自如1号房租分期”，该项ABS发行规模为5亿元，其中4.5亿元票面利率为5.39%，将于近期在上海证券交易所正式挂牌。这标志着“长租公寓” 在化道路上迈出了较大的一步。北青报记者注意到，在北京出台的租赁住房改革方案中，提出了加大住房租赁的金融支持。提出引导和支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具。继续推进公共租赁住房开发贷款试点工作，适度增加试点参与银行数量。主动向推荐住房租赁企业或项目，支持其、、非金融企业债务融资工具等及，拓宽直接融资渠道。研究制定鼓励(REITs)发展的优惠政策，协调与指导金融机构积极参与，支持住房租赁企业利用房融资。“在购租同权时代，长租公寓无疑站在了风口之上。”一名住建系统的专家表示。创新租房市场开始引入信用体系信用体系的建设是未来租房市场一个新特点。据链家自如的一名租客介绍，近期自如开始强制用户绑定，否则合同期满后不再续约，一定程度显示了自如在信用体系建设方面的努力。信用体系的不完备一直是长租公寓在国内发行中的一大掣肘。据了解，目前自如客户信用主要通过关联支付宝芝麻信用及自如自身建立起的客户信用体系来确立。北京日前出台的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》提出要建立全市统一的住房租赁监管平台，这个平台未来一个很重要的角色就是提供信用信息服务。租赁双方的信用关系届时在这个平台将有体现。据市住建委相关负责人介绍，住房租赁监管平台以后将是开放性的，它通过链接网络交易平台，为网络交易平台提供后台数据支持，由网络交易平台为租赁当事人提供住房租赁信息发布、住房租赁合同网上签约、住房租赁登记备案申请、交易资金监管、市场主体信用信息查询、信用评价等对外服务。8月9日，杭州宣布将与阿里巴巴、联手打造全国首个智慧住房租赁平台，最快于9月底前上线。据悉，该平台有两个体系：首先是评价体系，租赁主体可在租前、租中、租后，进行、多阶段互评，包括买卖双方对经纪人服务的评价、租客对房屋状况和房东的评价、房东对租客收房以及缴费行为的评价等；其次是信用体系，信用好的房东会获得更多租客青睐，信用好的租客不仅能免押金租房，还有可能按月缴纳房租。据了解，目前，相寓、自如、房天下等多家品牌公寓已经引入芝麻信用，符合一定要求的用户可享受押金减免、月付房租、免佣租房等权益。对此，专家表示，在网上信用查询体系建立后，月租模式就能推进，甚至可以免押金。同时，承租人将能更灵活地选择租金支付方式。《12城推住房租赁试点：中国离真正租房时代还有多远？》 精选七“购租同权”下多方抢滩长租市场短短不到两个月的时间，广州、成都、郑州、北京、南京等多地陆续出台租赁住房改革新政，“购租同权”成为一个新的方向，一个建立房地产长效机制，全新的租赁住房时代悄然到来。然而，一切都在变得美好的同时，包括租房客在内的许多市民都想到这样一个问题：“租购同权”会不会大幅提高房屋租金？两个月以来，各地密集出台租赁住房改革新政。在这些新政中，“购租同权”成为关键词。而在市场方面，“长租公寓”开始受到租客的欢迎。一些房东也纷纷将房子租给“自如”这样的长租公寓平台。借着政策和市场的东风，长租公寓站到了风口之上。租赁市场正在发生什么样的变化？政府、国企、开发商、中介如何角逐住房租赁市场？是否会导致租金的大幅波动？政策多地出台租房新政剑指“购租同权”从《住房租赁和销售管理条例》公开征求意见，到7月20日，住建部等九部委发文要求大中城市加快发展住房租赁市场，并把深圳、广州、南京等12个城市列为首批试点。作为第一个出台新政的广州一鸣惊人，其提出的“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”在全国范围引发了热议。8月17日，北京出台《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》，其中规定北京户籍承租公共租赁住房和直管公房的，可根据备案信息申请办理户口登记和迁移手续。京籍无房家庭子女满足相应条件可租房上学。在北京市住建委召开的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》座谈会上，北京房地产协会秘书长陈志表示，虽然北京的方案没有像广州一样把“购租同权”作为一个主要的宣传点。但实际上，北京的方案一点不比广州的方案弱。北京的方案无处不体现着把“购租同权”作为改革的一个方向，但这是一个过程，不可能一蹴而就。8月18日，南京发布《南京市住房租赁试点工作方案》，提出适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施，建立承租人权利清单，逐步实现购租同权。伴随着广州、成都、郑州、北京、南京等多地试点方案的陆续出台，一时间，关于租赁住房的政策在七八月份密集出台。短短不到两个月的时间，中国的房地产市场正在悄然发生根本性的变化，“购租同权”成为一个新的方向，一个建立房地产长效机制，全新的租赁住房时代悄然到来。关注国企“组团”杀入租房市场南京的试点方案明确提出，扶持国有企业发展规模化租赁。2017年国有规模化租赁企业不少于14家。安居集团和东南集团作为市级平台参与试点。各区政府、江北新区管委会各明确一家国有平台参与试点，充分发挥国有企业发展住房租赁市场的引领作用。此前，住建部等9个部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，也要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业。日，哈尔滨住房集团出资成立的国有控股专业住房租赁平台――悦居网正式上线运营。7月17日，广州在《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》中提出，拟成立广州住房租赁发展投资有限公司。8月4日，成都也提出，到2017年年底，将组建或改建3至4家国有住房租赁公司。更多的地方租赁平台在搭建。沈阳市日前也明确提出今年12月底前将出台城市房屋租赁管理办法，并组建两家国有住房租赁平台公司，通过建设、改建、收购或长期租赁等方式取得房源并负责房源的租赁运营和管理。预计到2020年，沈阳市国有住房租赁平台公司形成一定的市场规模，持有的住房租赁房源占全市增量的20%、总量的10%。而北京，则早在2011年，就由北京市委、市政府一次性注资100亿元，成立北京市保障性住房中心。6年以来，该中心建设收购平台累计持有保障房项目120个共计10.35万套，住宅产业化项目45个共计6.6万套。运营管理平台持公租房项目77个共计9.14万套，已配租公租房项目53个，实现公租房配租6.2万套。公租房持有量已经占到全市的半数以上，成为全国同类最大的住房保障企业。近期，上海两宗“只租不售”用地出让也引起了广泛关注，这两宗地均由区属国企以超低价获得。同时，深圳新组建的国有租赁企业人才安居集团开始运营，未来将筹建40万套人才住房，70%为公租房。可见，从国企入局到筹建国有住房租赁公司，国企带头和引领已成为培育规模化租赁的突破口。深圳市房地产研究中心李宇嘉表示，假如由国企发挥引领作用，辅之以降低用地成本、税收补贴和优惠、融资便利等政策优惠，能培育全社会机构规模化租赁，稳定租赁关系和市场秩序；国企有很多区位优越但闲置低效的存量土地和房屋，国企引领和带头，能增加租赁产品有效供应，丰富租赁市场供应体系，不仅能稳定或降低租金水平，还能发挥国企配建教育、医疗等公共服务设施的优势。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，相较于民营机构，国有企业在获得地方政府支持的同时，也可凭借自身的国有背景更好地获取融资。同时，国有企业做租赁，有利于盘活存量房屋。一名地产观察人士对北京青年报记者表示，未来，住房租赁市场可能成为部分国企转型的新方向，成为一个新的蛋糕。但未来国企如何参与？什么样的国企可以参与进来，还需要每个试点城市更多的细则出来。聚焦开发商、中介抢滩“长租公寓”盯上住房租赁市场这块蛋糕的不只是国企。在房地产进入白银时代的时候，开发商谋求转型，其中，以“长租公寓”为代表的租赁市场成为地产巨头们争相布局的一个领域。实际上，除了房地产开发商，房地产中介、酒店集团甚至拥有一两栋房源的城中村房东们都纷纷“杀入”了长租公寓。在南京出台的方案中，除了提出打造国有规模化住房租赁企业之外，也提出鼓励混合所有制和民营企业开展规模化租赁服务。2017年试点企业不少于4家，到2020年年底不少于10家。最先在长租公寓领域试水的地产商当属万科。去年5月，万科正式推出长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。泊寓，是万科旗下的长租公寓品牌，取自英文PORT，致力于为城市青年提供一个漂泊中的港湾，搭建年轻人的共享社区。作为开发商试水长租领域的先行者，万科泊寓已初具规模。据海通证券数据，截至7月26日，万科泊寓已在全国22个城市拥有16000间公寓。除了万科以外，世联行也推出了旗下的长租公寓品牌――红璞公寓。龙湖也于去年正式开始试水长租公寓，并推出“冠寓”品牌。今年年初，龙湖将冠寓品牌升级为集团战略性业务，成为继房地产开发、商业运营、物业服务之后的又一个主渠道业务。目前冠寓已在成都、重庆、杭州、苏州、厦门、西安、南京等城市成功运营，房间数达到4746间。央企招商蛇口也在长租公寓领域推出了两条产品线，分别是“精品公寓”和“服务式公寓”。这些长租公寓的房间有颇为精致的统一装修，设施较为完备，面积一般不大，20多平方米为主流户型，但大堂有供休闲、娱乐的公共活动区域，并且提供标准化管理。而公寓的租住者，大多从事IT、金融、设计等行业，普遍30岁以下，大学以上学历。案例“长租公寓”不会无故叫你“搬家”北青报记者在采访中了解到，