打开微信扫一扫
TA的每日心情难过 16:08签到天数: 2 天[LV.1]初来乍到
马上注册，结交更多好友，享用更多功能，让你轻松玩转社区。
才可以下载或查看，没有帐号？
请教大家一个问题，有没有朋友房子是租给这个链家网的，靠谱吗？大家给点意见吧，谢谢！
链家自如收房：
委托给链家的好处：
一、收益：
1、 提前拿到钱 ：与别的小公司不同，合同签署后就能给您打钱。（精装房起租日起3个工作日内打首笔款）
2、 减少您的时间成本 ：在房子整个租期内，有专门管家打理您的房子，您根本不用分心在这上面。
3、 全套家具家电赠送 ：我们会给您的房子配置全套全新家具家电，租期结束后把这些家具、家电全部送给您！
二、安全：
1、 租客认证 ：所有入住您房子的租客都要通过我们的“租客认证”，必须有正式工作，一般企事业白领居多。
2、 15万家财险 ：会为您的房子买15万家财险，房子跑水这些意外发生，您都可获得赔付。
3、 定期保洁 ：每个月会有2次公共区域保洁，为您的房子提供安全保障，同时也会对房子有持续的保养，定期检查物品使用状况。不会出现房子到期，东西却被损毁或者丢。还有专业的服务团队为您的房屋进行查验、保洁、维修、保险等服务，最大程度维护您的房产。
4、 原样返还 ：租约结束后，会为您的房子做深度保洁，保证迎接您的是一个干干净净的家。如果您想房子继续出租，我们的优化间可以直接为您带来收益，如果不想，我们可以拆除。优化墙是用玻璃胶固定的，所以您不用担心墙体会有损毁。
三、省心：
1、 坐等收租 ：我们提供“一站式的全程托管”来为您的房子做装修、配置，如果客户需要办理暂住证、门禁卡这些，也不需要您出面。租客在租住期间肯定会出现一些：马桶堵了、电灯坏了、门锁打不开，……这些都由我们为您处理
猜你可能喜欢
TA的每日心情郁闷 08:45签到天数: 39 天[LV.5]常住居民I
该帖发布自手机版:
广告帖吗哈哈
链家最近大动作很多啊
TA的每日心情擦汗 05:18签到天数: 933 天[LV.10]以坛为家III
广告贴。。。。。。。。。
TA的每日心情难过 16:08签到天数: 2 天[LV.1]初来乍到
不是广告贴，我就有套房子要出租，链家给我打电话了，所以想问问靠谱不？第一次出租房子没经验
TA的每日心情难过 16:08签到天数: 2 天[LV.1]初来乍到
那些内容是链家发给我的，说租给他们的好处。所以现在比较迷茫，问问有经验的人。
TA的每日心情奋斗 15:13签到天数: 283 天[LV.8]以坛为家I
房产中介都差不多。
TA的每日心情郁闷 08:50签到天数: 14 天[LV.3]偶尔看看II
我最近租给了青客，好像跟你发的差不多
靠谱吗？是帮你房子隔断，租给很多人吗？&
TA的每日心情难过 16:08签到天数: 2 天[LV.1]初来乍到
我最近租给了青客，好像跟你发的差不多
靠谱吗？是帮你房子隔断，租给很多人吗？
我签合同前去看过他们装修的其他房子，青客是会把客厅也改成一个房间的，看上去还行，合同签了5年，就是不知道以后管理跟得上嘛，反正他们应该是属于合法的群组，介绍是国家承认的，不用天然气，都用电磁炉的&
TA的每日心情开心 03:22签到天数: 1118 天[LV.10]以坛为家III
送家电啊，那就租1个月试试
肯定要签长期合同的，你当他们傻啊，相当于二房东&
TA的每日心情郁闷 08:50签到天数: 14 天[LV.3]偶尔看看II
靠谱吗？是帮你房子隔断，租给很多人吗？
我签合同前去看过他们装修的其他房子，青客是会把客厅也改成一个房间的，看上去还行，合同签了5年，就是不知道以后管理跟得上嘛，反正他们应该是属于合法的群组，介绍是国家承认的，不用天然气，都用电磁炉的
||||||||&&&
广告投放/举报电话：400 880 8002&&
Copyright & JIADING COM. All Rights Reserved.链家地产的经纪人怎么样？ - 知乎有问题，上知乎。知乎作为中文互联网最大的知识分享平台，以「知识连接一切」为愿景，致力于构建一个人人都可以便捷接入的知识分享网络，让人们便捷地与世界分享知识、经验和见解，发现更大的世界。111被浏览<strong class="NumberBoard-itemValue" title="1,537分享邀请回答1210 条评论分享收藏感谢收起715 条评论分享收藏感谢收起近日，消费者一纸诉状“为何卖我查封房子？”将链家地产推至了风口浪尖。目前，涉事门店及相关经纪人员的网上签约资格已被暂停。
分享专题至：
评级机构大公国际在去年9月的一次评定中，把链家理财平台列入了黑名单。大公国际认为其存在债务人偿债能力无法评估等问题。
上海购房者 黄先生：三方协议每个月利息高达1.6%，年利息要超过20%，远远是高于了这个银行同档利率的四倍。
记者梳理链家理财的资金链条以及产品模式中发现了大量的疑似违规问题...
链家在互联网平台、支付、担保和线下业务有全面布局，如果其中有一环出现问题，很容易通过理财端变相将风险都转移到客户身上。
黄先生亲口讲述了自己的购房经历以及与房产中介链家之间的恩怨，“在我买房子前你怎么跟我说，（此房）只有按揭呢？”
消费者庄先生近日被卷入了链家地产的隐瞒销售，律师称链家做法涉嫌违法。
上海市住建委24日回应，链家公司相关门店存在不规范经营行为，对其已展开调查。
记者在上海多个地区看到，链家门店橱窗广告全部下架，链家地产相关方面证实，公司确涉住建委调查。
一名戴眼镜的年轻业务员笑着说：“这两天有点怕接生意，领导交待，这两天大家都夹着尾巴做人先，谁有投诉谁走人，等过了这阵风再说。”
2月25日下午，链家董事长左晖在其朋友圈，转发《链家常务副总裁王拥群博士给各地总经理的一封信》并首次做出回应。
链家集团常务副总裁王拥群通过自媒体平台刊发一封给公司各地总经理的公开信予以回应。
业内人士分析，上述两个案例，在整个交易过程中，链家方面始终没有走正常流程。
“链家诚信破产，害得我心脏病发作了好几次！”消费者庄先生在链家的遭遇也颇为奇葩。
链家的这种金融做法，类似于去年股市的配资，他的金融服务，相当于给了本就火热的一线楼市房地产，加了杠杆。
　　▲链家董事长左晖 来源：无冕财经
一女二嫁、高息贷款是触发链接事件的导火索，但远远不是全部；金融业务链条完整，且同行多有相似的玩法，为什么出事的偏偏是链家？
IPO筹备阶段的业绩扩张，顶着监管政策风险设置隐蔽资金池，这些都不足以概括其”祸根“的全部，更严重的是所谓的“金融创新”。
那么，链家金融中的多项业务混同经营，是怎样设计和运作的？
上周以来，链家陷入了公司成立以来最大的危机。
事发上海公司出售问题房源。交易过程中，链家隐瞒了交易房产已被法院查封的信息，并为促成交易向客户提供高息贷款等违规行为，有两宗交易被上海消保委曝光。随后，上海住建委迅速介入调查，并要求其下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理的业务。随后链家不得不以公开信回复：补偿客户，全体自查。
作为房地产中介老大的链家，短短一年之间，通过并购扩张，业务覆盖17个城市及地区，3500家门店，5万余名经纪人，年交易额4000多亿元。可以说，链家能取得如此业绩，其金融创新业务功不可没。
金融创新，是与互联网+同时出现的新事物，引爆各行各业寻求新的利润增长点。同时，由于纠纷越来越多，尤其是诸多P2P企业的轰然倒塌等原因，央行开始放缓发放第三方支付牌照。
业内人士认为，法律法规缺失、监管不到位，企业金融创新的商业模式难免触礁。而房地产业内推出金融业务的大型房地产中介，除了链家，还有世联行（002285.SZ）、合富辉煌（00733.HK）。世联行2015年半年报显示，其金融服务业务收入同比增长116.68%。而链家的理房通与世联行的云贷服务、合富辉煌的万家贷均为相似模式。
为何出事的偏偏是链家？尽管目前还无法判定链家上海公司被查属于门店个案还是系统风险，不过随着事件不断发酵，在互联网金融行业草莽丛生、监管滞后的背景下，链家事件背后的行业隐性风险正被逐步暴露。
1、为什么是链家：奋战IPO惹祸？
业内人士认为，链家管理问题爆发，并非偶然事件。
“现在有部分地区监管资金存放在房管局交易中心指定帐户，但该业务在全国都不多，有的城市是因为二手房交易中纠纷太多，经过各方求证才推出资金监管帐户业务。”一名业内人士对此评价称，公司扩张过快，对业务员的风控不能控制在一个合理范围内的话，迟早会暴露问题。
无冕君通过梳理公开信息发现，链家出事的时间节点正在于其A股上市IPO筹备阶段，与此同时，上海房地产市场疯狂刚刚掀开一角。
链家理财平台的发展历程 来源：无冕财经
卖家随时跳价、买家抢房堪比房企抢地，不仅卖家一天可以多赚几十万上百万元，连被违约的买家也可以获得十几万甚至几十万元的违约金。一时间民众对于房价失控的局面异常无助，房地产业由此被推到风口浪尖。
在楼市疯狂背后，实体经济式微、股市低迷，大众投资渠道有限，只能借道于各种高收益的投资，包括地产以及理财产品。
无冕君独家获得一份关于链家金融的研报显示，链家理财产品一般平均售罄只需1分钟，平均融资额度123万元，平均期限2.2个月，平均利率8.26%，人均投资68304元。
链家理财2015年报显示，平台2015年累计成交138亿元，月平均交易额超过10亿元，单日融资过亿元，以链家理财两个月至一年的标的计算，存量起码在20亿元以上。而中融信作为担保，其工商资料显示注册资金只有5000万元。
无冕君梳理公开资料发现，链家的金融业务链条是完整的，但就如银行一样有再严格的监管流程，执行不到位，问题就会发生。快速扩张若遇上管理能力滞后，则风险隐现。
互联网金融的外壳之下，链家利用线下丰厚的交易需求衍生出了由投资到借款，托管到支付的庞大金融链条，既为公司寻找到了新的利润增长点，又为投资客场外配资提供了方便。
可以说，链家业务规模增长与金融业务增长相辅相成。公开资料显示，2015年链家金融净利润占比超过10%，在董事长左晖的规划中，到2020年，链家金融净利润占比将提升到50%。
2、起底：链家金融的模样
那么，闯下大祸的链家金融到底长什么样呢？
链家金融业务主要由北京中融信担保、链家理财、理房通构成，细分下去包括有四类业务——产权服务、资金托管业务、银行按揭服务和短期融资贷款。其中的短期融资贷款和资金托管业务恰好与其目前开设的链家理财（P2P业务）、理房通这两大互联网金融产品对接。
北京中融信担保于2006年成立，线上理财平台链家理财在2014年底上线，理房通于2015年开始运营。2015年，链家理财平台已为超过5.5万位客户和业主提供专属资金托管服务，且还以每天4亿元左右的速度增长。
链家理财平台模型 来源：无冕财经
链家理财的运营主体是北京链家房地产经纪有限公司。借款人大多来自链家房屋买卖客户，主要用于赎楼和尾款垫付。
从2015年2季度开始，受“330政策”影响，购房首付成为借款的主要用途之一。有媒体报道，在上述上海链家两个被投诉案例中，链家提供的资金成本同为月息1.6%，也就是年化19.2%，远超4倍银行贷款利率，也高于此前规定的18%贷款利率上限。
链接理财的投资收益在年化6%-8%，如果投向就是上述19.2%利率的贷款产品，收益利差则超过10个点。
理房通是链家旗下提供全国房屋资金托管和财富管理的第三方支付平台， 2014年7月获得央行颁布的第五批《支付业务许可证》。
链家理财的业务流程 来源：无冕财经
链家、理房通、中融信的关系为：理房通与中融信同为链家全资子公司、中融信为链家的资金托管公司、理房通为中融信的第三方支付平台。关键一点是，中融信在理房通开立账户。
这就形成了一个交易闭环，在于其是链家对早年中介们为撮合交易从事垫资贷款业务的升级，这类似于P2P的核心业务。链家对外声称，其为线上对接有投资需求的投资人，线下对接房产交易中产生的借款需求，形成产业链条，其官网显示目前该项目已涉及总计178.7亿投资额。
链家目前涉及的个人抵押类借款和资金垫付类借款在上海地区通行2%的月息收费标准，其流程中明确注明“所有借款均指明须申请P2P发标手续”。2015年，理房通与嘉实基金共同打造的基金理财服务通通赚，累计投资金额超过7000万元，购买人数超过220人。
链家理财业务类型 来源：无冕财经
链家理房通的主要功能类似于淘宝的支付宝，购房者预付的定金与购房首付款被理房通冻结在第三方账户，直到房屋过户结束后才将资金解冻，转给卖房客户。
这部分业务过去实际长期存在关联担保的问题。用户资金由第三方支付平台“易支付”代为托管，北京中融信设立担保资金池为投资交易提供担保。资料显示，易支付成立于1998年，是北京市政府与中国人民银行、信息产业部、国家内贸局等中央部委共同发起首都电子商务工程。中融信则由北京链家房地产经纪有限公司投资设立，链家董事长左晖为该公司法人代表。
业内人士指出，网贷征求意见稿的要求平台不得提供“自担保”或承诺保本保息，但并未写明禁止关联担保公司提供担保。
某评级机构早在去年9月的一次评定中，就把链家理财平台列入了黑名单，认为其存在重大信息披露不充分；涉嫌设立资金池；债务人偿债能力无法评估；风控措施有效性存疑等问题。
上海链家的一次“全城打假”活动收官 来源：无冕财经
按照链家理财官网易支付作出的资金托管声明，第三方支付平台要为投资人和借款人分别设立账户，用于提现投标和接收、归还借款。由于链家金融部门并不需要寻找客户，在发生借贷关系之前的对接均有门店经纪人和其他部门完成，故在链家借款收取的1.6%—2%的利息中，有20%—40%需要返还门店作为奖励。借款人的借款期限是固定的，但其对应的P2P产品却时间不等，最长拥有超过1年的收益期。
有分析人士指出，各方收付款之间的差异很容易形成期限错配，从而产生资金沉淀，有机会赚取利差。
理房通的优势在于用户只需要在链家门店内即可办理，无须银行排队。同时客户可以通过理房通支付平台，购买由理房通和嘉实基金合作的货币型基金理财产品。2月25日，链家回应媒体称，客户资金都存放于银行的备付金账户，旗下理房通无权挪用；此外，链家理财平台上的资金由第三方机构易支付托管，也不由自家理房通托管。
按照规定，第三方支付机构代为存管的用户资金必须存放在银行的备付金账户内，其利息收入按规定归企业所有，不过企业不能擅自挪用。但房地产中介有一个潜规则，按一般惯例，一般用户付款和银行到账之间会有一定时间差，这成为不少第三方支付公司挪用牟利的隐秘通道。
链家的借款项目辐射至全国 来源：无冕财经
一名业内人士指出，通过理财平台建立资金池这一做法在中介行业有一定普遍性，中介把资金放给消费者做短贷，收取高利息，一般期限是两周左右，这个时间与房屋过户时间差不是太大，这样的资金运作表面上看无风险，但房屋销售过程的不可预测风险较多。
实际上，第三方支付公司只需存入一定比例的托管资金，即可保证其当年度的支出取用。
而多项业务之间的混同经营，正在加剧这部分风险。工商资料显示，理房通由北京中融信和另一家名为北京中和泰投资咨询有限公司共同出资成立，后者也是链家的子公司之一，并投资成立了链家另一项业务自如友家。
一名理财机构分析师指出，链家将客户购房款先放进理房通平台，再转到资金监管帐户。并推出多款金融衍生品，提高了购房者的杠杆，一定程度上推升了入场热情。比如一套总价400万元的房子，首付需80万元，如果链家给客户首付垫资100万元左右，客户就可以买400多万元的房子。随后链家通过金融平台将首付款甚至尾款都做成P2P产品，卖给内部员工或者场外投资者，就解决了买房资金来源问题。
而担保由中融信完成，如果遇上该产品不能兑付，则容易出现类似P2P的资金危机。
3、谁之祸：链家还是监管？
实际上，监管部门有推出一定的监管机制。根据日出台的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法（征求意见稿）》，网络借贷信息中介机构禁止向出借人提供担保或者承诺保本保息。北京中融信担保有限公司经营范围显示，其只是一般经营合同担保公司，不是融资性担保公司。
甚至为了约束公司内部自己给自己担保的现象，2015年底由银监会下发的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法（征求意见稿）》第十条第三项明确指出，禁止网络借贷信息中介机构向出借人提供任何形式的担保。剑指近年来屡屡发生的P2P老板“携款跑路”事件。
上述银监会监管办法明确划出了P2P平台的四条红线，除了上面提到的本身不能提供担保外，明确P2P平台不能建资金池，不能非法吸收公众存款，要明确平台的中介性质（即不能经手资金）。
如果链家是汇总投资款之后再由内部员工以个人名义借出，那么回款资金也并未直接进入第三方支付平台，链家负责收款的亦是其企业关联公司，这可能会导致资金在流转的过程中很容易形成隐蔽沉淀，形成资金池。
一名知情人士透露，被链家放入资金池的，包括定金、自有资金，可能也有员工内部资金。
链家金融确实在互联网平台、支付、担保和线下业务有全面布局，但如果其中有一环出现问题，很容易出现风险传导，并可能通过理财端变相将风险转移到客户身上。
隆安律师事务所上海分所首席合伙人、律师杨坤指出，链家有第三方支付平台，并且有第三方支付牌照，是可以从事支付及支付监管的。但非经行政许可，不得从事以放贷为主业的业务，否则依法应为无效且可能遭受行政处罚。并且，即便从事第三方支付业务，链家收到客户的保证金、购房款，也应专项存放于银行托管账户，否则该等资金游离于监管之外。链家的资金池本质上是个基金，应受制于基金业的法律、法规。
在实际操作过程中，客户并未在房产交易中心得到醒目提醒，且因为排队问题等影响，较少使用。来源：无冕财经
　　该事件已经有些失控，现在已经不是在客观讨论谁是谁非，分析如何规避此类问题的发生、并给出更合理化的建议，而是有妖魔化链家的倾向，感觉到别有用心的机构和个人在从中推波助澜，颇有唯恐天下不乱的态势。
　　链家等“首付贷”业务刹车 业内建言楼市杠杆监管“因地制宜”
本报记者 李硕 北京报道
有关楼市“首付贷”的监管政策仍在发酵。
3月8日上午，21世纪经济报道记者从北京、深圳等地的链家门店处确认，此前链家与银行、小贷、担保公司等合作开展首付贷业务合作已全面暂停，无独有偶的是，另一家北京地产中介“我爱我家”也暂停了此类首付贷款支持业务。
所谓首付贷，是指在购房人首付资金不足时，地产中介及与之合作的金融机构能够为其提供补助资金拆借，帮助购房人放大购房杠杆，在部分房价上涨较快地区，首付贷的运用可让部分购房者实际首付比例降至10%。
值得注意的是，首付贷的叫停，或对部分试图以锁定价格为目的的购房者的交易带来影响，不过亦有多位地产中介人士透露，目前仍可有条件为客户提供信用贷、过桥贷等产品帮助房产交易的实现。
而在业内人士看来，监管层应当实施因地制宜的差额化的房贷政策，一方面可考虑对单价过高的房产实施超额部分“就低评估”的限贷政策，另一方面可进一步考虑降低优质购房者的首套房首付比例，以满足市场需求。
链家等中介刹车“首付贷”
监管层对首付贷等监管套利业务的收紧，正在发挥效果。
21世纪经济报道记者从北京地区链家的多家门店处确认，其此前提供的首付贷业务已大范围暂停，而暂停的主要原因或与银行方面不愿再提供相关合作有关。
“首付贷现在做不了了。”一位链家的门店负责人告诉21世纪经济报道记者，“提供这个的主要是银行，相当于变相把首付降低，现在主要是银行把这块业务给停了。”
“我们的贷款中介业务前段时间已经停止了。”一位我爱我家的客服经理亦表示。
值得一提的是，首付贷在一线城市存在的主要意义，既与单套房产总价过高，购房人本金支付能力有限有关。
“有一些初次购房的客户因为短期首付资金凑不齐，所以需要首付贷，因为北京的房子都大几百万了，首付一般最少也要100万左右，普通白领很难一次拿出这么笔钱。”北京一位链家门店负责人表示。
但与此同时，首付贷存在的更大原因亦是房价上涨过程中，购房人希望在第一时间锁定交易价格的意图所致。
“更多人则是为了锁定价格，因为许多人并不是没有支付能力，但是钱可能在股票、基金或者其他房产上，这涉及到一个要把其他资产变现，再购房的问题。”前述链家门店负责人告诉记者，“但在房价上涨过程中，变现、再购房往往是来不及的，许多时候价格一天就会出现跳价，所以首付贷的作用是让客户在很快时间里凑齐首付、达成交易，从而锁定价格。”
而在一位股份行人士看来，由于首付贷产品无形中放大购房杠杆，变向突破了房贷首付比例的监管要求，并在一定程度上积聚金融风险，是首付贷业务暂停的主要原因。
“放大购房杠杆相当于让银行资金更快流入楼市，容易引发房价过快上涨，而一旦房地产价格出现问题，风险暴露的概率就比较大。”前述股份行人士坦言。
过桥贷、信用贷仍可输血
虽然首付贷已被链家等中介叫停，但前述门店负责人亦向记者透露，个别银行仍然可以提供信用贷，帮助购房人补足首付差额；不过由于信用贷最高可贷额度偏小，相比一线城市动辄数百万元的房产，其无异于杯水车薪。
“首付贷不行了，现在可以做一些信用贷，一般是30万到50万元左右，而且这个通常定位于消费贷款，需要找个地方把钱‘刷出来’。”前述链家门店负责人称，“但这个额度对购房来说帮助有限，一般还要求贷款人有（收入）流水之类的。”
需要强调的，信用贷的使用也有一定条件，即需要贷款人寻求“通道”进行提现。
“这个信用贷主要应用于消费贷款，所以可以理解成发给贷款人的一张信用卡，如果提现的话，需要找一个有POS机的取钱方。”北京地区一位提供信用贷的股份行人士表示，“这种方法通常也需要给取钱方支付一定的费用，价格一般在5‰以上。”
事实上，该类信用贷在去年A股上涨期间，也曾成为银行资金流入股市的渠道之一。
此外，链家等中介提供的具有高息性质的“过桥贷”也仍在正常提供。所谓过桥贷，是指涉及在押房产交易过程中，中介及金融机构为达成交易为卖房人拆借资金偿还贷款，以便房产解押之用的服务；而在房产交易完成后，卖房人可用房款对该笔资金进行偿还。
“过桥这个服务仍然可以做，而且这个业务本身也是合理的。”前述链家门店负责人表示，“因为让银行方面提供转按揭太难了，但无法偿还剩余贷款，房子又没法交易，所以这个业务对于许多业主来说是刚需。”
而据21世纪经济报道记者了解，除一般住宅外，过桥贷还被应用于部分购房人购买二手商住房的交易，其方法为拆借资金全款购买商住房，再以商住房作抵押贷出资金偿还过桥贷；该类模式的产生原因与购买商住房和抵押商住房所获得贷款政策差异有关。
“购买二手商住房时，买家为了避税会做低评估值，但这样能贷出来的钱就比较少，首付通常都要到七八成；但如果做高，那么商住房就有很高的营业税和个税。”前述门店负责人透露，“一个方法是用过桥贷把房子买下来，然后通过抵押把钱贷出来，再偿还过桥贷，这样实际首付比例最低能降低到3-4成。”
而对于房价暴涨背后的金融风险，亦有业内人士建议，单纯“一刀切”的叫停首付贷需要慎重，而监管部门应当因地制宜，例如对单价过高的楼盘实施差额贷款限价政策，但同时对优质群体适当降低首付比例。
“房价过快增长对于抵押品有比较大的风险，应当出台政策应对单价过高的现象，避免单价过高的房产交易过多的占用信贷资金。”东北地区一位国有大行公司业务部负责人指出，“比如有些地区的楼盘单价在六七万元以上，那么监管可以出台相应的窗口指导，不让超出规定单价的部分贷款，但现在一线城市房价过高，也应该让一些信誉优质的购房者享受到更低的首付比例，不然这些人也要想办法从别的地方筹资。”
（编辑：巫燕玲，邮箱：wuyl@@21jingji.com）
　　■ 一家之言
购房者借助转按揭、众筹、P2P等“加杠杆”手段，使得限购政策、银行差别化信贷政策等控制过度杠杆的“防火墙”轻易被突破。
真是佩服一些互联网金融平台的“创新能力和智慧”。
去年创造出的P2P、众筹等场外配资高杠杆产品，将中国股市拖入震荡之局后，目前互联网金融平台把眼睛又盯向了房市。又是瞄准了投机炒作，又是放大房市资金杠杆，竟然又出现了房市高杠杆场外配资。这次瞄准的是央行一降再降的房贷首付款。
据媒体报道，目前已有多家互联网金融平台推出了首付贷产品，甚至有平台月成交额达数百套。首付贷类产品的放贷端通常会把这些债权打包成理财产品，放到P2P线上平台让普通投资者购买从而赚取利差，这就好比在去年股市好的时候，很多金融机构和P2P平台推出股票配资的业务一样。在前年曾经有互联网金融企业推出众筹买房产品。这是此类产品的变种，或者说其风险更大。
首付贷风险非常之大。购房者借助转按揭、众筹、P2P等“加杠杆”手段，使得限购政策、银行差别化信贷政策等控制过度杠杆的“防火墙”轻易被突破。目前，已经有严查此类加杠杆的监管传闻。这种加杠杆行为，很容易被发现和查处。这必将使得众筹、P2P平台等“加杠杆”首付贷产品面临较大政策监管风险。基本可以肯定的是，针对房市疯狂加杠杆，特别是场外首付贷之类的配资活动，监管部门肯定很快就会出手的。购买首付贷产品的投资者必将承担最后一棒的风险。
首付贷产品面临根本性风险在于畸高杠杆带来的巨大风险。这一产品使得购房者零首付就可以购房甚至投机投资炒房。这个前提是房价必须一直上涨，一旦房价下跌，购房者特别是投机性购房者的资金链条立马断裂，风险即刻爆发。最后承担风险的是最终债权人的银行和购买首付贷产品的投资者。
此外，其面临的利率风险更不可忽视。房贷衍生品与股市不一样。股市一个特性是变现能力强，而房贷周期长、变现能力差，在长达几十年的房贷月供周期中，肯定会遭遇利率上调等变动风险。首付贷使得购房人零首付就可以买房，但同时购房款全部是需要还本付息的债务性借贷资金。其购房后接下来的负担之重可想而知。利息一旦上调或者购房人收入一旦不稳定，那么，就可能出现断供风险。这些风险最终还是贷款的银行与购买首付贷产品的投资者买单。
目前，一些银行的购房贷款首付已经从原来的40%降到30%，有些已经降到20%，如果房产商或者中介或者P2P平台，再给买房的人提供10%到20%的首付贷，实际上就使得买房的人变成零首付或者5%到10%的首付——当年美国次贷危机的源头就是零首付，房价也就没头没脑地一两个月之后随即掉头向下，引爆了全球性的金融危机。这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。
因此，对于广大投资者来说，投资此类P2P都要谨慎再谨慎，围绕房市高杠杆投机炒作包装出来的诸如众筹、P2P等首付贷产品风险都非常大，千万不要染指。
□余丰慧（财经评论人）
（原标题：“首付贷”是在杠杆上加杠杆）
　　链家、我爱我家房产中介证实首付贷类业务已暂停
第一财经APP 肖童
上海链家一名房产中介对第一财经记者表示：“链家别的都正常，就是帮你付首付，不能用了。现在首付不够就没办法了。”
今日下午有消息称，链家、我爱我家的首付贷类业务均已暂停。第一财经记者分别从链家、我爱我家房产中介处证实了该消息。
上海链家一名房产中介对第一财经记者表示：“链家别的都正常，就是帮你付首付，不能用了。现在首付不够就没办法了。”
所谓首付贷，是指在购房人首付资金不足时，地产中介或金融机构能够为其提供补助资金拆解，用于购房人放大购房杠杆，在一些房价上涨较快地区，首付贷的存在让部分购房者的实际首付已降至10%。
“我们的贷款中介业务垫付通前段时间已经停止了。”一位我爱我家的业务员亦表示，“没办法的，我爱我家被盯的很严，不敢乱来。”
值得一提的是，第一财经记者致电链家官方客服咨询首付贷是否已全面暂停，对方表示尚不清楚，要问具体的中介人员。截至发稿，“首付贷类业务全面暂停一事”尚未得到链家和我爱我家官方的公开确认。
此外，互联网金融机构亦有类首付贷产品，包括搜易贷、小牛在线、生活贷、合汇贷等公司均有此类产品，但目前尚无被限制的消息。
　　本报记者张敏北京报道
针对近期上海链家与客户存在的交易纠纷事件，链家地产于3月1日向媒体作出回应。链家披露了事件进展，“涉及纠纷的庄先生已经买到满意的房子，并于2月28日签约，而黄先生的房屋交易已经正常过户。”
2月23日，链家集团上海子公司被曝与部分客户存在交易纠纷，致使客户承担巨额资金风险。24日在上海市消保委发布《上海市房产中介消费者满意度调查》中，链家集团成为批评对象。随后，链家的经营模式也受到广泛质疑。
链家地产董事长左晖表示，上海事件反映出链家地产在房源信息披露方面存在一定的问题，客户服务方面也存在瑕疵。他另外表示，链家在房产交易资金监管、担保等方面并无违规之处。链家理房通备付金的存管银行光大银行北京分行有关人士，到媒体沟通会现场为链家资金监管背书。链家理财平台的支付和托管机构首信易支付也出具了资金完全独立的书面证明。
左晖还表示，今后链家将对全国的24个城市的管理进行改进，做到对房源的委托、价格、图片等信息保证真实；对每单投诉予以公示；对于签约前被查封的房源，链家对资金进行先行垫付。
作为目前全国规模最大的房地产经纪公司，链家地产起家于北京，近年来进入快速扩张阶段，并通过增资扩股的方式并购了大量京外项目。截至目前，链家共覆盖了全国24个城市，实现7090亿元的交易额。2015年初，链家与上海当地的房地产经纪公司德佑地产合并，成为上海规模最大的房地产经纪企业。
对于此次涉及纠纷的两家门店，左晖表示，尚不能确定是原德佑的门店，还是双方合并后新开的门店。但链家对此都负全部责任。
与此同时，除主营业务二手房经纪外，链家近年来加大了金融业务（P2P）、新房代理业务的比重，是较早实现“多元化”的房地产经纪公司。
这些动作的目的，被认为是为完成IPO做准备。21世纪经济报道记者获悉，目前链家集团正在为其A股IPO进行增资扩股，包括华兴资本、中信、高瓴资本、百度、腾讯等都在对接，估值超过300亿。
左晖表示，因为对公司的发展模式有信心，链家并不认为当前公司的扩张速度过快。但他承认，公司在管理上存在问题，主要体现在对客户服务的标准化体系执行不够等。
左晖认为，对于该事件对链家上海业务的影响，目前尚难估算。但左晖否认上海官方叫停了链家上海的金融业务，它们只是在自查。
（编辑：贾红辉，如有意见建议请联系：jiahh@@21jingji.com）
　　新浪财经讯 3月1日消息，上周，上海链家因两起不规范经营纠纷，被上海住建委调查，一时成为舆论焦点。今日，链家集团董事长左晖公开致歉并宣布整改措施。另外，链家对12名涉事的管理层及员工作出了降职等处分。
上海事件后，链家暂停了上海地区的金融业务。对于公众对链家金融存在的高利贷、自担保、资金安全性等质疑，左晖今日作出澄清：1、链家提供的贷款利率折合年化为13%-24%，未超监管上限；2、客户资金存放在银行备付金账户，链家不会挪用；3、P2P平台资金交由第三方监管，自融是一条红线，链家绝不会去触碰。
链家公开致歉并宣布整改措施
上周上海消保委通报的上海链家两起交易纠纷，有了新进展。因链家未对查封房做好核验而造成损失的庄先生通过链家重新买了房并已签署购房合同；黄先生也完成房屋交易过户手续。
对此次事件中的12名涉事员工和管理层，链家进行了相应处罚。据了解，链家对上海链家营运总经理、大区营运总经理等两起事件的相关责任人，予以黄线处分（一年内两次黄线处分予以辞退），一年内不得晋升，部分负责人予以降职处理。
今日，针对两起事件，链家集团董事长左晖再度公开致歉：“我们在第一时间进行了严肃的内部调查和整改。对过程中客户所遭遇的损失和困扰，致以最诚恳的歉意。”
他坦承，这两起事件中，链家的问题主要表现在三方面：1、信息披露未尽责；2、服务承诺没有在全国有效推进；3、上海客户服务部门不作为。
左晖也宣布，今后链家将从三方面做出整改：1、真实房源，假一赔百元；2、客户投诉，单单公示。全国链家的所有客户投诉单将在链家网公示，此功能明日上线；3、签约前房产被查封，链家未作核实和披露，已支付的房价款由链家垫付，并退还佣金。
上海金融业务正在梳理自查
根据新浪财经的了解，在上海纠纷事件后，链家内部主动暂停上海地区的金融业务。针对这一举措，左晖向新浪财经坦言：“今天交易环境越来越复杂的情况下，希望上海团队把交易流程梳理一下，核心的问题就是资产能不能保障安全，真实的标的、真实的价格、真实的交易行为是否能保证得了，如果管控问题不大的话，会在合适时间恢复。”
目前，链家金融旗下两个较为重要的板块是链家的资金监管平台“理房通”和承接P2P产品的平台“链家理财”，而外界对这两块业务的质疑声也最大，主要来自于高利贷、自担保、资金安全等问题。
其中，链家的第三方支付平台“理房通”成立于2013年8月，2014年7月获得中国人民银行颁发的支付牌照，正式上线一年多时间。
左辉表示，今天，二手房交易碰到很多问题，一是信息披露，二是交易安全，包括资金和权属安全。对于资金安全来说，左晖认为没有别的办法，必须要做交易资金监管，这也是“理房通”的创立初衷。
针对监管资金的安全性，理房通副总经理宋靖宇今天表示，客户的交易资金存管在银行，链家不可能去挪用。据了解，“理房通”的备付金存管银行是光大银行。二手房交易过程中，客户的定金、房款、物业交割保证金、户口迁移保证金等，被放入光大银行备付金账户。
“我们千辛万苦拿到了牌照，只要做了不合规的操作，牌照就会被央行吊销，这不是我们希望看到的。”宋靖宇表示。
左晖强调不会触碰自融这条红线
链家金融另一板块链家理财自号试运行至今，截止日，累计成交180亿，贷款余额29亿，投资人超过30万，人均投资金额近16万，到期本息总付率100%。目前，链家理财的支付通道和账户托管服务，均由易智付科技（北京）有限公司（以下简称“首信易支付”）提供。
根据链家网首席分控官王志伟介绍，链家理财的交易主要有以下特点：1、基于真实房产交易；2、借款多为短期，近9成为90天以内借款；3、借款用途和还款来源明确，借款项目到期按时还款率为99.94%，提前还款比例占55.7%，没有坏账；4、单笔平均借款额较大，但借款金额占抵押物市场评估值较低，平均在4成左右。
对于链家涉嫌发放高利贷的质疑，链家表示，公司提供的贷款利率折合年化为13%-24%，从行业角度做横向对比，定价处于行业平均水平。
关于资金安全的问题，王志伟今天指出：1、投资人与借款人均在“首信易支付”开设独立的资金管理账户，“链家理财”平台不能直接碰触资金；2、平台投资人与借款人账户内的全部资金均在 “首信易支付”在中国农业银行开具的备付金账户中，存在双重监管杜绝客户备付金被非法挪用；3、“首信易支付”与“理房通”业务完全独立，不存在任何资金往来的情况。”
另外，媒体也质疑，为链家理财提供担保的中融信担保有限公司，股东是北京链家房地产经纪有限公司，链家董事长左晖同时是两家公司的法人代表，是否存在“自担保”嫌疑？
左晖指出，这两个公司是完全的独立法人；另外，事实上现在市面上自担保的概念跟自融是一个概念，核心是指不能自己给自己担保融资。自融是一个很深的红线，链家不会去触碰。
“理财也好、监管也罢，这些钱链家自己没有用，第二个是没有能力用这个钱。”左晖强调。另外，中融信担保公司的注册资金是5亿元，净资产约为9亿元，目前贷款余额30亿元，并没有超过担保行业余额不能超过净资产10倍杠杆的规定。（新浪财经 徐雯 发自北京）
　　链家野蛮成长下的杠杆风险
在当前房市的市场制度和监管体系不完善、房产金融风险管控和对冲工具缺位等背景下，链家模式需引起监管部门的警惕，避免高度杠杆化的房市抬高触动系统性风险的概率。
最近疯狂扩张的中介巨头链家正陷入了一场史无前例的危机和质疑之中。链家遭遇危机和质疑的起因，是在上海出售被法院查封的问题房源给第三方，但真正把链家推向风口浪尖的则是其于去年力推的金融业务，以及链家创新的业务模式，即“房产买卖-银行按揭-资金托管-产权服务-过桥融资-金融理财”的金融闭环模式。
随着链家问题房源事件和链家模式的曝光，更多的迹象显示，年初国内一线城市房价的疯狂上涨，与去年股市在各类融资杠杆亢奋下酿成的股灾有着诸多惊人相似之处，如策划和散布房产交易中心爆棚和秒杀盘等不实信息的概念炒作、利用首付贷等过桥贷款放大融资杠杆等，营造一线城市量价飙升的紧俏现象。
显然，目前链家模式被看作是一线城市房价疯狂暴涨的典型模式。梳理业已披露的链家模式，其业务模式确实有诸多创新点，如链家将房屋中介和产权服务、资金托管业务等打通，实现闭环操作，一定程度上提高了房产交易的便利性，拉长了房产中介业务的增值链条。
然而，链家创新的房产中介＋地产融资业务模式，却潜存着诸多容易扩散的风险隐患。
首先，链家模式本质上是一种单向做多房市的业务创新，且缺乏风险管控和无法对冲及分散风险等工具，这暴露出了国内房市令人颇感恐惧的野蛮成长，对银行、一线城市、各类房产购买者，都将是一场风险对赌。扩展中的链家业务的成长，更多依赖于房价的上涨。同时，就链家金融业务而言，诸如首付贷、全款贷、换房贷等金融业务，实际上也更多是高房价的衍生品，即房价越高，相应的需求就越大。这预示着链家模式更多是一种单向做多房价的对赌创新模式。
其次，国内房市严重的信息不对称性，及链家事实上的房市做市商创新业务模式等，潜存着相当突出的风险隐患。当前国内房市的信息高度被房产中介经纪商所垄断，相比股市等，房市的基本市场制度不完善。链家倾力打造的独家签赔房，借助其近年来通过收购上海德佑地产、深圳中联地产等，在全国主要城市事实上的垄断地位，使链家具有了事实上的做市商功能，配之以占有的信息优势等，链家操纵主要城市房价的能力进一步加强。最近链家在深圳、上海、北京和南京等多个城市店铺挂牌房价的飙升，让人们领略到了链家的房市做市商威力，而这无疑将放大房市的风险。
再次，高杠杆融资和资金池业务之嫌，潜存着巨大的流动性风险。诚然，去年许多城市房产交易主要来自于住房换置需求，这种换房需求也确实衍生出了过桥贷款等房产融资业务，如首付贷、全款贷和换房贷等业务。然而，首付贷和换房贷等业务，实际上抬高了房产交易的融资杠杆，增加了购房者的购房成本，使房产类似于美国次贷更像是一个金融工具。当前链家金融的介入，尤其是其旗下的中融信担保、链家理财和理房通等提供的一系列金融产品，使链家金融潜存着资金池业务风险。
尽管链家回应质疑说，链家金融中牵涉的资金，走的是第三方支付通道，链家不会挪用客户资金，但通过链家进行房产交易，大都借助的是链家金融平台。加之房产交易少则一个月、多则几个月的资金沉淀，链家金融的资金沉淀周期普遍高于阿里的支付宝，这使得第三方支付和银行对资金支付介入的时间和环节，决定着链家的资金池程度。若存在资金池业务，就意味着存在期限错配等流动性风险。
因此，当前不乏创新的链家模式，既潜存着类似美国次贷的风险隐患，又暗涌着类似2015年的股灾风险隐患。在当前房市的市场制度和监管体系不完善、房产金融风险管控和对冲工具缺位等背景下，需引起监管部门的警惕，避免高度杠杆化的房市抬高触动系统性风险的概率。
刘晓忠(财经专栏作者)
　　▲链家董事长左晖 来源：无冕财经
一女二嫁、高息贷款是触发链接事件的导火索，但远远不是全部；金融业务链条完整，且同行多有相似的玩法，为什么出事的偏偏是链家？
IPO筹备阶段的业绩扩张，顶着监管政策风险设置隐蔽资金池，这些都不足以概括其”祸根“的全部，更严重的是所谓的“金融创新”。
那么，链家金融中的多项业务混同经营，是怎样设计和运作的？
上周以来，链家陷入了公司成立以来最大的危机。
事发上海公司出售问题房源。交易过程中，链家隐瞒了交易房产已被法院查封的信息，并为促成交易向客户提供高息贷款等违规行为，有两宗交易被上海消保委曝光。随后，上海住建委迅速介入调查，并要求其下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理的业务。随后链家不得不以公开信回复：补偿客户，全体自查。
作为房地产中介老大的链家，短短一年之间，通过并购扩张，业务覆盖17个城市及地区，3500家门店，5万余名经纪人，年交易额4000多亿元。可以说，链家能取得如此业绩，其金融创新业务功不可没。
金融创新，是与互联网+同时出现的新事物，引爆各行各业寻求新的利润增长点。同时，由于纠纷越来越多，尤其是诸多P2P企业的轰然倒塌等原因，央行开始放缓发放第三方支付牌照。
业内人士认为，法律法规缺失、监管不到位，企业金融创新的商业模式难免触礁。而房地产业内推出金融业务的大型房地产中介，除了链家，还有世联行（002285.SZ）、合富辉煌（00733.HK）。世联行2015年半年报显示，其金融服务业务收入同比增长116.68%。而链家的理房通与世联行的云贷服务、合富辉煌的万家贷均为相似模式。
为何出事的偏偏是链家？尽管目前还无法判定链家上海公司被查属于门店个案还是系统风险，不过随着事件不断发酵，在互联网金融行业草莽丛生、监管滞后的背景下，链家事件背后的行业隐性风险正被逐步暴露。
1、为什么是链家：奋战IPO惹祸？
业内人士认为，链家管理问题爆发，并非偶然事件。
“现在有部分地区监管资金存放在房管局交易中心指定帐户，但该业务在全国都不多，有的城市是因为二手房交易中纠纷太多，经过各方求证才推出资金监管帐户业务。”一名业内人士对此评价称，公司扩张过快，对业务员的风控不能控制在一个合理范围内的话，迟早会暴露问题。
无冕君通过梳理公开信息发现，链家出事的时间节点正在于其A股上市IPO筹备阶段，与此同时，上海房地产市场疯狂刚刚掀开一角。
链家理财平台的发展历程 来源：无冕财经
卖家随时跳价、买家抢房堪比房企抢地，不仅卖家一天可以多赚几十万上百万元，连被违约的买家也可以获得十几万甚至几十万元的违约金。一时间民众对于房价失控的局面异常无助，房地产业由此被推到风口浪尖。
在楼市疯狂背后，实体经济式微、股市低迷，大众投资渠道有限，只能借道于各种高收益的投资，包括地产以及理财产品。
无冕君独家获得一份关于链家金融的研报显示，链家理财产品一般平均售罄只需1分钟，平均融资额度123万元，平均期限2.2个月，平均利率8.26%，人均投资68304元。
链家理财2015年报显示，平台2015年累计成交138亿元，月平均交易额超过10亿元，单日融资过亿元，以链家理财两个月至一年的标的计算，存量起码在20亿元以上。而中融信作为担保，其工商资料显示注册资金只有5000万元。
无冕君梳理公开资料发现，链家的金融业务链条是完整的，但就如银行一样有再严格的监管流程，执行不到位，问题就会发生。快速扩张若遇上管理能力滞后，则风险隐现。
互联网金融的外壳之下，链家利用线下丰厚的交易需求衍生出了由投资到借款，托管到支付的庞大金融链条，既为公司寻找到了新的利润增长点，又为投资客场外配资提供了方便。
可以说，链家业务规模增长与金融业务增长相辅相成。公开资料显示，2015年链家金融净利润占比超过10%，在董事长左晖的规划中，到2020年，链家金融净利润占比将提升到50%。
2、起底：链家金融的模样
那么，闯下大祸的链家金融到底长什么样呢？
链家金融业务主要由北京中融信担保、链家理财、理房通构成，细分下去包括有四类业务——产权服务、资金托管业务、银行按揭服务和短期融资贷款。其中的短期融资贷款和资金托管业务恰好与其目前开设的链家理财（P2P业务）、理房通这两大互联网金融产品对接。
北京中融信担保于2006年成立，线上理财平台链家理财在2014年底上线，理房通于2015年开始运营。2015年，链家理财平台已为超过5.5万位客户和业主提供专属资金托管服务，且还以每天4亿元左右的速度增长。
链家理财平台模型 来源：无冕财经
链家理财的运营主体是北京链家房地产经纪有限公司。借款人大多来自链家房屋买卖客户，主要用于赎楼和尾款垫付。
从2015年2季度开始，受“330政策”影响，购房首付成为借款的主要用途之一。有媒体报道，在上述上海链家两个被投诉案例中，链家提供的资金成本同为月息1.6%，也就是年化19.2%，远超4倍银行贷款利率，也高于此前规定的18%贷款利率上限。
链接理财的投资收益在年化6%-8%，如果投向就是上述19.2%利率的贷款产品，收益利差则超过10个点。
理房通是链家旗下提供全国房屋资金托管和财富管理的第三方支付平台， 2014年7月获得央行颁布的第五批《支付业务许可证》。
链家理财的业务流程 来源：无冕财经
链家、理房通、中融信的关系为：理房通与中融信同为链家全资子公司、中融信为链家的资金托管公司、理房通为中融信的第三方支付平台。关键一点是，中融信在理房通开立账户。
这就形成了一个交易闭环，在于其是链家对早年中介们为撮合交易从事垫资贷款业务的升级，这类似于P2P的核心业务。链家对外声称，其为线上对接有投资需求的投资人，线下对接房产交易中产生的借款需求，形成产业链条，其官网显示目前该项目已涉及总计178.7亿投资额。
链家目前涉及的个人抵押类借款和资金垫付类借款在上海地区通行2%的月息收费标准，其流程中明确注明“所有借款均指明须申请P2P发标手续”。2015年，理房通与嘉实基金共同打造的基金理财服务通通赚，累计投资金额超过7000万元，购买人数超过220人。
链家理财业务类型 来源：无冕财经
链家理房通的主要功能类似于淘宝的支付宝，购房者预付的定金与购房首付款被理房通冻结在第三方账户，直到房屋过户结束后才将资金解冻，转给卖房客户。
这部分业务过去实际长期存在关联担保的问题。用户资金由第三方支付平台“易支付”代为托管，北京中融信设立担保资金池为投资交易提供担保。资料显示，易支付成立于1998年，是北京市政府与中国人民银行、信息产业部、国家内贸局等中央部委共同发起首都电子商务工程。中融信则由北京链家房地产经纪有限公司投资设立，链家董事长左晖为该公司法人代表。
业内人士指出，网贷征求意见稿的要求平台不得提供“自担保”或承诺保本保息，但并未写明禁止关联担保公司提供担保。
某评级机构早在去年9月的一次评定中，就把链家理财平台列入了黑名单，认为其存在重大信息披露不充分；涉嫌设立资金池；债务人偿债能力无法评估；风控措施有效性存疑等问题。
上海链家的一次“全城打假”活动收官 来源：无冕财经
按照链家理财官网易支付作出的资金托管声明，第三方支付平台要为投资人和借款人分别设立账户，用于提现投标和接收、归还借款。由于链家金融部门并不需要寻找客户，在发生借贷关系之前的对接均有门店经纪人和其他部门完成，故在链家借款收取的1.6%—2%的利息中，有20%—40%需要返还门店作为奖励。借款人的借款期限是固定的，但其对应的P2P产品却时间不等，最长拥有超过1年的收益期。
有分析人士指出，各方收付款之间的差异很容易形成期限错配，从而产生资金沉淀，有机会赚取利差。
理房通的优势在于用户只需要在链家门店内即可办理，无须银行排队。同时客户可以通过理房通支付平台，购买由理房通和嘉实基金合作的货币型基金理财产品。2月25日，链家回应媒体称，客户资金都存放于银行的备付金账户，旗下理房通无权挪用；此外，链家理财平台上的资金由第三方机构易支付托管，也不由自家理房通托管。
按照规定，第三方支付机构代为存管的用户资金必须存放在银行的备付金账户内，其利息收入按规定归企业所有，不过企业不能擅自挪用。但房地产中介有一个潜规则，按一般惯例，一般用户付款和银行到账之间会有一定时间差，这成为不少第三方支付公司挪用牟利的隐秘通道。
链家的借款项目辐射至全国 来源：无冕财经
一名业内人士指出，通过理财平台建立资金池这一做法在中介行业有一定普遍性，中介把资金放给消费者做短贷，收取高利息，一般期限是两周左右，这个时间与房屋过户时间差不是太大，这样的资金运作表面上看无风险，但房屋销售过程的不可预测风险较多。
实际上，第三方支付公司只需存入一定比例的托管资金，即可保证其当年度的支出取用。
而多项业务之间的混同经营，正在加剧这部分风险。工商资料显示，理房通由北京中融信和另一家名为北京中和泰投资咨询有限公司共同出资成立，后者也是链家的子公司之一，并投资成立了链家另一项业务自如友家。
一名理财机构分析师指出，链家将客户购房款先放进理房通平台，再转到资金监管帐户。并推出多款金融衍生品，提高了购房者的杠杆，一定程度上推升了入场热情。比如一套总价400万元的房子，首付需80万元，如果链家给客户首付垫资100万元左右，客户就可以买400多万元的房子。随后链家通过金融平台将首付款甚至尾款都做成P2P产品，卖给内部员工或者场外投资者，就解决了买房资金来源问题。
而担保由中融信完成，如果遇上该产品不能兑付，则容易出现类似P2P的资金危机。
3、谁之祸：链家还是监管？
实际上，监管部门有推出一定的监管机制。根据日出台的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法（征求意见稿）》，网络借贷信息中介机构禁止向出借人提供担保或者承诺保本保息。北京中融信担保有限公司经营范围显示，其只是一般经营合同担保公司，不是融资性担保公司。
甚至为了约束公司内部自己给自己担保的现象，2015年底由银监会下发的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法（征求意见稿）》第十条第三项明确指出，禁止网络借贷信息中介机构向出借人提供任何形式的担保。剑指近年来屡屡发生的P2P老板“携款跑路”事件。
上述银监会监管办法明确划出了P2P平台的四条红线，除了上面提到的本身不能提供担保外，明确P2P平台不能建资金池，不能非法吸收公众存款，要明确平台的中介性质（即不能经手资金）。
如果链家是汇总投资款之后再由内部员工以个人名义借出，那么回款资金也并未直接进入第三方支付平台，链家负责收款的亦是其企业关联公司，这可能会导致资金在流转的过程中很容易形成隐蔽沉淀，形成资金池。
一名知情人士透露，被链家放入资金池的，包括定金、自有资金，可能也有员工内部资金。
链家金融确实在互联网平台、支付、担保和线下业务有全面布局，但如果其中有一环出现问题，很容易出现风险传导，并可能通过理财端变相将风险转移到客户身上。
隆安律师事务所上海分所首席合伙人、律师杨坤指出，链家有第三方支付平台，并且有第三方支付牌照，是可以从事支付及支付监管的。但非经行政许可，不得从事以放贷为主业的业务，否则依法应为无效且可能遭受行政处罚。并且，即便从事第三方支付业务，链家收到客户的保证金、购房款，也应专项存放于银行托管账户，否则该等资金游离于监管之外。链家的资金池本质上是个基金，应受制于基金业的法律、法规。
在实际操作过程中，客户并未在房产交易中心得到醒目提醒，且因为排队问题等影响，较少使用。来源：无冕财经
　　该事件已经有些失控，现在已经不是在客观讨论谁是谁非，分析如何规避此类问题的发生、并给出更合理化的建议，而是有妖魔化链家的倾向，感觉到别有用心的机构和个人在从中推波助澜，颇有唯恐天下不乱的态势。
　　经济观察网 韩楠/文
地产中介龙头公司链家在野蛮生长之后，终于被踩了刹车。
事情起因是上海链家将已被法院查封的房产卖给第三方，并为促成交易向客户提供高息贷款。上海住建委介入调查，调查期间暂停链家涉事门店和相关经纪人员的网上签约资格，并要求其下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理的业务。
疯狂的扩张
链家成立于2001年，在2008年的市场调控中成功逆袭，一举成为北京区域地产中介业老大。2015年，链家在资本支持下开始向全国扩张，一年内相继并购了成都伊诚、上海德佑、深圳中联、广州满堂红，以及新房市场的高策等6家公司，成为北京、上海、香港、深圳、广州、天津和南京7大市场份额第一的二手房产中介公司。
链家和德佑合并为上海链家后，势头凶猛，短短一年，门店数量从2015年年初的220家迅速扩大到年末的1000多家。上海链家总经理邵非更是喊出“2016年门店规模将达到家，预计3年内实现上海市场占有率超50%”的目标。在链家大本营北京，市区几百米长的街道上往往有链家门店2-3家。
链家采取的收购和新开门店相结合的方式，使其在各个进入城市的市场份额迅速做大——覆盖17个城市及地区，3500家门店，5万余名经纪人，年交易额4000多亿元。不过这种扩张模式也是一把双刃剑，并购的企业融入链家需要一定时间，加上门店过多，使得管控能力出现不足。
地产中介还是金融公司？
除了疯狂扩张门店，链家还在打造金融版图，2006年成立北京中融信担保有限公司（下称“中融信担保”），之后相继推出了链家理财和理房通。链家在官网表示，其首创房产买卖—支付—理财的房产金融闭环模式，实现互联网平台、支付、担保和线下业务的全面布局。在宣传页上，链家为卖房者和购房者提供的金融服务包括赎楼贷、全款贷、换房贷、个人借款、首付贷、监管贷以及理房通等。
在此次事件中，市场质疑最多的还是链家的理财业务。根据链家方面的资料，目前链家金融业务已经占到整体收入的10%，而2017年预计可贡献20%的收入。链家CFO魏勇此前曾表示未来5年链家金融有望为集团贡献50%的收入，其绝大部分来自于这两类业务与互联网产品对接形成的金融链条。
而随着事件不断发酵，链家金融暴露在外的风险敞口正被逐层拨开。
链家金融主要有四类业务——产权交易服务、资金托管业务、银行按揭服务和短期融资贷款。其中的短期融资贷款和资金托管业务恰好与其目前开设的链家理财、理房通这两大互联网金融产品对接。
据北青报报道，面对投资者的定期宝和面向购房资金需求者的家多宝是链家理财两款主要的理财产品。定期宝分为60天、半年期、一年期三类，而家多宝背后的借款人借款期限是固定的，这样一来，资金两端并未完全匹配。一位网贷行业人士表示，这样的产品设置很难保证不存在期限错配、资金错配的行业顽疾。
在与理财客户的交易中，链家用其全资子公司中融信担保来做担保，相当于链家是自己在为自己担保。需要注意的是，中融信的经营范围显示，其只是一般的经营合同担保公司，不是融资性担保公司。据媒体报道，多名业内人士指出，链家实际上是自设了“资金池”，而从链家持有的牌照来看，是没有资格做类似资金池业务的。
另外，据北京市企业信用信息网显示，中融信担保注册资本为5亿元，实收资本仅为1000万元。据腾讯房产报道，中融信在给工商部门备案的年报中称，日认缴出资额达到5亿元，但腾讯房产未能从链家得到证实。而根据日修订的《中华人民共和国公司登记管理条例》，自日起施行。其中规定的公司登记设立流程中，没有验资环节，即不验证实缴资本。
按照链家官网的数据，链家理财一年累计成交达138亿，单日融资过亿元是常态，发放收益1.56亿元。如果按月均交易额10亿来算，以1000万资金担保10亿，杠杆率达到了100倍。如果这10亿元同时出现兑付，谁来偿付？
链家的第三方支付 “理房通” 也被指存在冻结资金使用不透明的问题。
2013年8月，北京理房通支付科技有限公司成立， 2014年7月，该公司获得第五批第三方支付牌照。此后这家公司就成了链家金融体系内保证交易安全进行房款监管的专门单位。工商资料显示，理房通由北京中融信和另一家北京中和泰投资咨询有限公司共同出资成立，后者也是链家的子公司之一。链家金融平台端、支付端、担保端和线下业务端，都是链家自己设立或是直接管理单位，这暴露了其互联网金融业务混同经营风险。
据腾讯房产报道，正确的操作应该是，链家“理房通”的托管资金应与链家理财或其他业务相隔离，作为第三方支付机构托管的资金不能用于理财，也不能用于发放贷款融资等业务。
信息不透明、从业人员素质不高、服务不规范、损害消费者利益的行为时有发生，这些都导致中介行业形象不佳。中房信研究总监薛建雄在接受媒体采访时表示，此次链家在上海被查，既有利于其从企业制度和员工考核角度进行反省，也有利于整个上海中介市场的净化。
但上海链家“金融危机”背后凸显的是监管的缺失。这次上海“链家事件”最早现身的并不是金融监管机构，而是上海消费者保护委员会。在 2月23日举办的上海市消保委新闻发布会上，地产中介链家被指存在隐匿房源信息，提供“高息短借”等问题，并且链家的相关短借行为超过同期同档银行固定资产贷款利率4倍，明显涉嫌违规。
按照中国银行业监督管理委员会的要求，如果要推出一款借贷功能的金融产品，必须要进行备案，否则属于违法经营。在上海市消保委和住建委的约谈中，链家未能提供任何备案内容，其合法性也尚未得到相关部门明确答复。
北青报记者咨询多名银行业人士，他们均表示，对于像链家金融这样的项目，按照以前的思路，应该是住建部门来管，但是现在地产中介的业务已经远远超越了住房领域，这需要金融监管的顶层设计，重新思考监管的边界。
　　链家金融模式的四大悬疑
处于风口浪尖的“链家风波”仍在持续发酵。昨日有消息称，链家集团上海地区房源与金融产品均已下线。对此，链家理财回应称，目前上海链家只是暂不承接新的金融业务，一旦核查结束，链家将尽快恢复该项服务。北京商报记者走访调查发现，链家北京地区贷款业务以及理财业务均在正常运作。但链家金融的资金池、自担保、贷款高杠杆风险以及“理房通”资金使用不透明四大问题仍存悬疑。
金融业务在京仍开展
链家理财相关负责人昨日向北京商报记者回应称，目前上海链家只是暂不承接新的金融业务，目的是集中精力对作业过程中经纪人是否存在违反业务规范流程的操作行为进行全面核查。一旦核查结束，链家将尽快恢复该项服务。正在办理中的金融业务不受影响。
北京商报记者昨日走访调查发现，链家金融北京地区理财、放贷业务继续开展，不过其中的疑点重重。
在链家理财业务中，包括“家多宝”和“定期宝”两款产品。而在分析人士看来，其中的“定期宝”存在资金流向不明问题以及资金池的嫌疑。北京商报记者昨日体验了“家多宝”以及“定期宝”两款产品，在注册之后，需要进行身份认证以及绑定银行卡便可以投资这两款产品。
理财涉嫌资金池
北京商报记者在体验中发现，作为投资人，这两款产品的投资协议都是和链家地产以及中融信担保签订的协议，并没有和借款人直接签订协议。而借款人也是通过和链家地产以及中融信担保签订协议。网贷之家首席分析师马骏认为，这样的做法表明链家充当了信用中介的角色，而不是单纯的信息中介。放贷要有资质，而目前链家理财并未获得相关金融放贷牌照。
而银监会于去年底发布的“网贷细则”征求意见稿将网贷平台定位为纯信息中介，不得提供增信服务，不得设立资金池。
目前来看，家多宝和定期宝并非两款独立的理财产品，前者为一些链家理财发布的投资散标，而后者为一款链家理财推出的用于优先自动购买家多宝的理财工具。据悉，投资人购买定期宝后，在理财期限范围内，投资的回款本金将循环投资直到结束。
除此之外，“定期宝”的产品借款人和投资人存在一定的利差。比如，投资者在《定期宝服务协议》中的利率是6.4%，而借款人在《借款及担保协议》中的利率却是6.48%，存在0.08%的利差。链家理财的相关人士解释，“定期宝”会配置多个“家多宝”标的，但“定期宝”和“家多宝”的期限不太一致，资金会存在空档，而这时定期宝会持续进行计息，息差就是来补这部分空档期的收益。
在分析人士看来，定期宝产品容易出现期限错配，涉嫌资金池问题。网贷资深专家李子川表示，由于不是投资人与借款人的直接对接，交易信息极不透明，难以判断资金流向，会存在资金池风险，这需要监管方面对平台出具更大的约束力。
对于资金池的质疑，链家理财相关负责人回应称，不管是借款人资金还是投资人的资金都是托管在第三方支付机构，在监管政策没有完全落地之前，他们一直在往合规的方向调整。
闭环模式下的自担保
在链家金融的闭环模式中，中融信担保公司扮演了重要的角色，该公司在承担发放贷款职责的同时，还为链家理财端的项目提供担保。
据链家理财官网显示，链家理财平台用户的账户资金在易支付进行托管，账户资金受央行监管，同时中融信担保公司实地征信，并且进行风险保证金的先行赔付。
北京商报记者查询全国企业信用信息公示系统发现，中融信担保公司成立于2006年，法人代表为左晖，即链家董事长。该担保公司的惟一股东为北京链家房地产经纪有限公司，中融信作为担保端，为平台端链家理财的全资子公司。对此，马骏表示，这样的做法涉嫌自担保。
最新的网络借贷新规“十二禁”中提到，网络借贷信息中介机构不得从事或者接受委托从事向出借人提供担保或者承诺保本保息。
值得注意的是，工商信息显示，中融信担保公司的经营范围是“经济合同担保（不含融资性担保）；经济贸易咨询”。中融信担保公司是否具有为理财平台担保的资质？李子川认为，银行放贷不会与这类经济合同担保公司（不含融资性担保）公司合作，P2P属民间借贷范畴，理论上也不可以，不过由于监管存在空白，事实上很多非融资性担保公司从事这块业务。
首付贷存高杠杆风险
北京商报记者看到，在链家理财平台上发行的“家多宝”产品中，有不少项目的用途是凑齐购房首付，而这无异于放大购房贷款的杠杆，不仅与房地产调控政策相悖，更加大了购房者的压力，放大了风险。
例如，北京地区二套房目前要求50%的首付比例，那么一套400万元的房子首付部分应当为200万元，杠杆只有一倍，而如果购房者原有的房屋能贷出150万元，实际缴纳资金只有50万元。
首付贷大幅降低了购房者的门槛，限购政策、银行差别化信贷政策等控制过度杠杆的“防火墙”被轻松逾越。按照近期上海、深圳等地的行情，把房子买下来拿几个月就能获利几十万元。业内人士表示，链家的这种做法，类似于去年股市的配资，给了本就火热的一线楼市房地产加高了杠杆。在不出现房地产系统性风险的情况下，风险可控，但一旦发生系统性风险，可能会造成巨大的危机。对购房者而言，如果未来收入下降，或房价下跌预期形成后出现抛盘，势必将蒙受损失。
理房通存违规嫌疑
北京商报记者还注意到，作为链家金融闭环中的重要一环， “理房通”也被指违规。据悉，理房通是链家旗下定位于全国房屋资金担保支付的第三方支付平台，获得央行颁发的“支付业务许可证”。据其官网介绍，理房通主要负责买卖双方在房屋交易过程中涉及的定金、房款、物业交割保证金、经纪公司服务费等所有资金安全。
同时，理房通通过对买家的房款进行监管保护，在买卖双方过户完成后再进行解冻支付。大量购房者将首付款或定金放入该第三方支付账户，事实上形成大量沉淀资金。早在去年8月就有人对链家理房通以及托管的房款去向产生质疑，而理房通则回应道，链家客户的房款受央行监管，任何人不得挪用。
对于理房通的做法，李子川表示，理房通的牌照资格是互联网支付，对外宣称提供房屋资金“监管”和“财富管理”服务，同时又称自身为房屋资金“担保”支付平台，其并不具备监管、财富管理、担保这样的资格。事实上，所有的支付机构并没有监管权限，从本质上来说只是提供网络端的资金清结算服务，理房通在业务开展与宣传上有违规嫌疑。
北京商报记者 崔启斌 岳品瑜 刘双霞 程维妙/文 胡潇/制表
融信按揭（北京中融信担保）成立——为理财业务提供担保和借款服务
链家理财上线——成立家多宝、定期宝产品向投资人募集资金
理房通开始运营——为买家房款提供资金存管
　　链家变相放高利贷息差成迷自我担保 资金沉淀300亿？
中国经济网编者按：日前，链家被曝光两起金融纠纷，纠纷中涉及到的链家理财也同时成为了舆论焦点。据央视财经报道，购房者通过链家在不知情的情况下以400万元合同价格购买了一套已被法院查封的房屋，链家表示可以签一个三方协议继续交易，该三方协议每个月利息远高于银行同档利率的四倍。律师表示，贷款利率4倍以上的是高利贷，已经违法。
此外，据第一财经日报报道，在链家理财平台上，购房借款者通过链家理财平台发布年化收益率为6.48%-7.8%的融资标。而拥有资金的投资者将资金投入的年化收益率为6.4%等期限不同、收率不等的产品中。分析指出，虽然息差只有0.08%，但是一旦基数大了，仍然是一笔可观的数据。
新闻晨报报道，链家理财旗下的产品由中融信提供本息保障。中融信的法人代表同样是链家董事长左晖。分析认为，整个平台有自我担保的嫌疑。此外，据互联网金融电讯报道，链家一款“理房通”产品在问世后，被外界质疑或存在资金池问题。数据显示，该产品已完成了高达1300多亿元的交易额，有质疑认为，千亿规模的交易仅以常规的3成首付计算，也有300亿的资金沉淀，这笔资金如果被用作高息贷款的发放，赚取放款利息，就会产生风险敞口。
担保、监管均为链家“控制”
据新闻晨报报道，链家理财的首页显示，旗下的理财产品由中融信提供本息保障。中融信的全称是北京中融信担保有限公司，进一步查询工商资料显示，中融信的法人代表同样是链家董事长左晖。有分析人士认为，整个平台有自我担保的嫌疑。
工商资料亦表明，中融信目前5亿元的注册资本，均由北京链家房地产经纪有限公司出资。通俗地说，中融信是链家的全资子公司。由此，投资者购买链家“家多宝”理财产品的全额担保方，也正是链家本身。
据互联网金融电讯报道，链家的金融版图里还有一个重要构成就是第三方支付。北京“理房通”支付科技有限公司是链家集团旗下第三方支付平台，于2014年7月获得中国人民银行颁发的《支付业务许可证》，也是目前国内唯一一家持牌房屋担保支付平台。
工商资料显示“理房通”支付科技有限公司注册于2013年8月，股东为前面提到过的中融信担保和北京中和泰投资咨询有限公司两家，法人为单一刚。单一刚的身份是链家地产的执行董事。北京中和泰投资咨询有限公司的股东除链家地产董事长左晖外还有链家地产副总裁王拥群。
这是一个完全由链家控制的第三方支付公司。
总结来说，链家金融确实在互联网平台、支付、担保和线下业务有全面布局，但如果其中有一环出现问题，很容易出现风险传导，并可能通过理财端变相将风险都转移到客户身上。
300亿资金沉淀
据新闻晨报报道，2014年7月，央行官网发布第五批第三方支付牌照名单，链家旗下的“理房通”在列。事实上，“理房通”也是第一家获得央行颁发第三方支付牌照的房屋担保支付平台。
所谓“理房通”，更像是专注于提供房产相关支付业务的支付宝。按照官方描述，“理房通”典型的使用场景是：购房者预付的定金与购房首付款被“理房通”冻结在第三方账户，直到房屋过户结束后才将资金解冻，转给卖方客户，避免出现因房屋产权问题导致买方客户无法过户，或因买方客户购房资金不够，致使卖方客户“钱房两失”等现象的出现。
不过，“理房通”在问世后，被外界质疑或存在资金池问题。根据“理房通”网站数据显示，其已完成了高达1300多亿元的交易额，有质疑认为，千亿规模的交易仅以常规的3成首付计算，也有300亿的资金沉淀，这笔资金如果被用作高息贷款的发放，赚取放款利息，就会产生风险敞口。
今年2月初，人民网就可能存在的资金池问题，采访到了“理房通”品牌总监邓女士，对方回应“理房通”不会挪用资金，央行定期会和“理房通”对账，对资金走向做严格管控。
不过这篇报道亦援引邓女士的话表示，“理房通”冻结的备付金是会在银行产生活期利息的，但按照行业常规，银行活期利息很低，不会返还给客户。
0.08%息差成迷
据第一财经日报报道，在链家理财平台上，有两款主要的理财产品：面对投资者的定期宝和面向购房资金需求者的家多宝。购房借款者有资金需求的时候通过链家理财平台发布多个融资标的，形成年化收益率为6.48%-7.8%不等的家多宝产品。
那些拥有资金的投资者将资金投入60天年化收益率6.4%、半年年化收益率7.2%以及一年年化收益率7.8%等期限不同、收率不等的定期宝中。投资后，平台自动对标，将资金自动分配到不同的定期宝产品之上。
那么问题来了。对于规范的P2P网贷投资标的，借款人和投资人的标的应该采取一一对应的方式，其中既包含资金走向的一一对应，也包含资金收益率的一一对应。
北京大成（上海）律师事务所高级合伙人刘新宇对《第一财经日报》记者表示，出借人在《定期宝服务协议》中的利率是6.4%，而借款人在《借款及担保协议》中的利率却是6.48%。投资人的钱是去认购家多宝产品的，利率理应一致，但是现在存有差额。“虽然息差只有0.08%，但是一旦基数大了，仍然是一笔可观的数据。”刘新宇称，差额部分去了哪里不得而知，实际利率究竟以哪方为准也是一个迷。
家多宝背后的借款人借款期限是固定的，但是投资方所对应的定期宝产品却按照时间为了60天、半年期、一年期三类。资金两端一一匹配在链家理财平台上并没有出现。一位网贷行业高管表示，这样的产品设置很难保证不存在期限错配、资金错配的行业“顽症”。
在日银监会下发的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法（征求意见稿）》中第二十五条中指出，网络借贷信息中介机构不得以任何形式代出借人行使决策。每一融资项目的出借决策均应当由出借人作出并确认。但是，链家理财以自动投标的方式规避了投资人在投资标的和投资资金的最终决策方向。
贷款利率为银行四倍 律师：高利贷
据央视财经报道，上海的黄先生，去年8月通过链家房地产经纪公司购买了一套婚房，合同价400万元。在签订合同前，链家工作人员告知黄先生该房屋名下有按揭贷款，但交易不会有任何问题，链家方面与黄先生确认，只要个人首付能达到7成也就是280万元，剩余120万元房款通过银行商业贷款支付。签订合同后黄先生才发现这套房子已经被原房东抵押到银行用来贷款340万。
为了抓紧买下这套房，黄先生还是将首付的280万打到房东的帐号之后，不料，房东却挪做他用。去年年底这套房被法院查封，黄先生面临首付金额无法追回、房屋也无法完成过户的情况。这时，链家又找到黄先生说，可以签一个三方协议，垫资给他，将这套房交易下去。
上海购房者黄先生称，这个三方协议每个月的利息高达1.6%，年利息要超过20%，远远是高于了这个银行同档利率的四倍。
万般无奈下，黄先生贷款110万用于交给卖方偿还房屋抵押贷款。然而当黄先生要求链家完成交易过户手续时，链家却称因过户手续需20天流程，存在重新查封的风险，不承担此风险，要求黄先生将其父母名下资产作为抵押资产交给链家方面作信用担保，待过户手续完成后再解除抵押操作。
黄先生表示，在上个星期2月19号的时候，不得不带着我的父母在公证处整整站了一天，配合他们去做这样一个完全不公正也不合理的担保合同，他们才同意继续把这个房产继续交易下去。
上海万达律师事务所主任王龙杰指出，首先贷款利率4倍以上的，是高利贷，肯定是违法的，第二个就是说，什么样的机构他有资格，向这个社会公众提供贷款，这需要有一个金融服务业务的许可证的，作为居间人，就是一个报告的义务，不然的话，造成委托人损失的，他不但不能够得到报酬，他还要承担损害赔偿的法律的责任。
　　链家祸起金融衍生业务
上海门店被查 异地扩张遇阻
房地产救市政策频频出台，北京、上海地王接连拍出，一线城市新房、二手房涨价凶猛，但都没有抢到上周房地产市场的“头条”。地产中介业龙头链家在上海被通报两起损害消费者权益的案件，一时间引爆各大官媒、网媒和自媒体。大家似乎把对地产中介行业的所有不满都借此机会发泄在链家头上。作为行业龙头的链家冤么？
新金融记者 刘君
上海地产中介的老大链家这次遇到麻烦了。
上海市消保委2月23日召开上海市房地产中介消费者满意度调查发布会，通报房产中介服务中存在的四大乱象，重点通报了上海链家的两起案件。从通报情况看，两起案件均涉及购房人在非知情情况下购买了抵押房或查封房，链家未尽到中介服务应尽的责任。
上海市住建委2月24日约谈了链家公司相关负责人，初步发现链家公司相关门店存在不规范的经营行为，已决定开展正式调查，调查期间将暂停链家公司涉事门店和相关经纪人员的网上签约资格。
一时间，无论是上海的官方媒体，还是网上的诸多自媒体，都将链家事件视作房产中介业鱼龙混杂、服务不规范的典型案例。大家都在问一个问题，连一直标榜“真实价格，真实房源”，以行业引领者自居的链家都出现不规范经营问题，中介行业还有多大公信力？
针对上述质疑，上海链家公开回应称是员工在交易过程中的不严谨，导致了消保委公布的两起案例的服务瑕疵。对于卖方拖欠庄先生的80万元定金，链家已进行了全额先行垫付退还，并将积极配合客户通过法律诉讼等方式明确违约责任，同时承担相应责任。此外，针对上海链家相关工作人员工作中出现的疏漏，将根据公司制度进行相应处罚。另外客户黄先生反馈的案源，已于 2 月 19 日完成房屋交易，并对未按公司规定执行的相关工作人员进行相应处罚，客户对此结果表示满意。
中原地产首席分析师张大伟表示，查封应该是发生在初步签约之后过户之前，从这一点说，链家只是遇到了一个行业的惯例问题，并不能说是它卖了抵押房。但在链家的高收费对应的承诺下，是有签订意向金协议前、签订后以及签订正式合同前的“产调”，上海链家的回应也有这部分内容，所以责任是逃不了的。
两起案例中，卖方都曾向链家寻求贷款并进行房屋抵押，而在其后的交易中，这些抵押都影响到了房屋的交易，都有损消费者的权益。值得一提的是，其中一个案例的抵押贷款方居然是链家的一个经纪人。中介业业内人士对新金融记者表示，背后真正的借款方或许是上海链家，用个体经纪人的身份给卖房人借款，而非企业身份，避免了业务风险和法律责任。如此一来，在交易过程中上海链家未向买房人告知该房产的抵押情况就显得颇为蹊跷了。
根据媒体爆料，上海链家的金融产品已经全线暂停，橱窗展示房源信息也已下架。针对上述信息，新金融记者向链家总部求证，链家公关部相关负责人在截稿前并未给出回复。
此次链家在上海出事，或许与其去年疯狂扩张后管控能力出现不足有关。
链家真正的崛起，始于2008年的房地产调控。凭借灵敏的市场嗅觉、稳准狠的扩张策略和踏实肯干的企业文化，链家在当年的市场调控中于北京市场成功完成逆袭，一举成为北京区域地产中介业的老大。不过相对于北京的成功，在全国其他区域链家的知名度并不高。
去年开始，链家在资本支持下，开始了全国化扩张的步伐。
日，链家地产与成都伊诚地产合并，布局西南市场；3月1日，链家地产与上海中介行业排名第二的德佑正式宣布合并，成为上海最大的房产中介企业；3月18日，链家和中联地产通过“股权置换”正式合并，进军深圳市场；9月1日，链家宣布与济南孚瑞不动产达成战略合作。此外，广州满堂红、北京高策等各地老牌中介企业也成为链家的收购对象。这种被外界称为“扫货”式并购的手段，使链家在各地的线下店面数量和市场占有率迅速扩大。
以上海为例，链家和德佑合并为上海链家后，门店数量从2015年年初的220家迅速扩大到年末的1000多家，基本站稳上海二手房交易市场占有率老大的位置，上海链家总经理邵非更是喊出“2016年门店规模将达到家，预计3年内实现上海市场占有率超50%”的目标。
一位曾在链家工作过的员工表示，链家的作风就是一旦高层的目标确立，下属一定不惜代价完成。“以寻找新开门店的地点为例，链家新进入的一二线城市核心地段的底商往往都有租户，这时候链家会给出2-3倍的租金，并给原租户和房东一笔不菲的转让费。目的只有一个，完成链家在该区域开店数量的任务。”其表示，链家不计成本开店的背后，有一套成熟的逻辑。在中介行业，一个城市的店面数量能为品牌溢价和口碑效应带来几何级的推动作用，只要店面数量够多，市场占有率自然上升，反过来又能提升企业在资本市场的估值，有更多钱支持新一轮扩张。一份链家的内部资料显示，链家告诫内部员工，线下争夺就是“0和有”的游戏，自己多做一套，竞争对手就少做一套。
链家采取的收购和新开门店相结合的方式，使其在各个进入城市的市场份额迅速做大，借助去年地产市场回暖的大势，可以说赚得盆满钵满。
只是这种扩张模式是一把双刃剑。不同企业文化融合并没有那么容易，并购后原企业的员工培训、统一价值观需要时间，这对链家在企业内部管理方面提出很高要求。此次出事的上海链家，就是链家与德佑地产合并的产物。
链家近两年主要在做两件事，一是在资本支持下加快全国化扩张，二是在房地产交易的金融衍生品领域进行创新，打造房产O2O生态圈。链家多名高管均曾提及，链家的目标不再只是一家地产经纪公司，而会是一家具有全产业链能力的服务提供商，未来要打造房地产经纪行业亿万级O2O大平台。
值得一提的是，此次链家在上海出事与这两项战略均有关联。快速扩张带来管控力不足，而发力金融板块则使其面临监管质疑。
据了解，链家的金融版图包括中融信担保、链家理财和理房通。链家在官网表示，其首创房产买卖—支付—理财的房产金融闭环模式，实现互联网平台、支付、担保和线下业务的全面布局。通俗点说就是链家通过售卖理财产品的方式从各个客户手中融资，转而以抵押方式放贷给其他客户。链家则在其中赚取高额的利率差。
日正式上线的链家理财，上线不足10个月累计超90亿元交易额。截至目前累计交易总额177亿元，投资用户规模31.3万人。在业内人士看来，链家的金融衍生产品来源于其掌握的大量买卖房源的客户需求，一定程度上满足了银行不愿干，又客观存在的市场需求。
在二手房买卖过程中，如果卖家的房子贷款还未还清，需要买家先付首付，卖家拿到首付款到银行偿还余下贷款后，解除抵押，然后进行交易。在房子越来越贵的背景下，如果首付款不足以付清之前的抵押贷款，则需要有过桥资金。链家金融即诞生于满足这部分过桥需求，来推动交易。如果在交易过程中出现资金周转难题时，链家也会提供短期的资金借款。不过为了让借款保证收回，链家也会将拟出售的房子先抵押，再放款给购房人。有时链家还会将手中资金发放给能够抵押房子的客户。
链家对外发布的数据是，金融部分已经占据链家收入的15%，未来的3年里做到20%、在未来5年里做到50%也是有可能的。
不过上海市消保委公布的两起案例均与链家提供的金融服务相关。业内人士表示，对链家来说有利可图的金融衍生服务，却在一定程度上导致买卖双方的资金流向不明确，蕴含了交易纠纷的风险。链家推出的理财产品应该如何界定，也成为各方争论的焦点。按照中国银行业监督管理委员会的要求，如果要推出一款借贷功能的金融产品，必须要进行备案，否则属于违法经营。有消息显示，在上海市消保委和住建委的约谈中，链家未能提供相关备案内容，其合法性尚未得到相关部门明确答复。
对于链家此次的负面舆论风波，有业内人士表示其实是在为整个行业“背书”。易居中国执行总裁丁祖昱表示，中介行业里面的“黑中介”长期存在，相比之下链家已经很“白”了，但基层人员素质确实有待提高。张大伟也表示，链家的服务的确是处于行业的平均水平线以上。之所以链家出负面消息之后在网上影响这么大，缘于很多人对中介行业长期积累的不满情绪。
信息不透明、从业人员素质不高、服务不规范、损害消费者利益的行为时有发生，这些都导致中介行业形象不佳。链家也曾为扭转行业形象做出许多努力，力推真房源，规范服务流程，推广手机APP等，都取得一定效果。不过此次链家在上海爆出的负面案例，势必将极大影响其品牌形象。
受此影响，链家在企业管控方面将投入更多精力，内部员工的培训和规范将更为严厉。中房信研究总监薛建雄对新金融记者表示，此次链家在上海被查，既有利于其从企业制度和员工考核角度进行反省，也有利于整个上海中介市场的净化。丁祖昱则表示，高速扩张中出现问题受到社会监督，对链家和整个中介行业来说并不一定是坏事。“对于所有地产人来说，当下最需要的或许是在火爆市场下冷思考的能力。”
作为行业龙头的链家冤么？用一位业内人士的话来说，也冤也不冤。“链家是行业老大，虽然在行业内操作相对规范，但是在整个行业服务水平参差不齐的情况下，一旦出现问题肯定会引爆大家的怨气。此外，链家为代表的中介业也成为本轮一线城市房价上涨的推手之一，在官方通报之后引来舆论批评并不意外。
图片来源：视觉中国
中国楼市正在经历两年清冷之后的复苏，此时，一家在去年迅速蹿升的地产中介龙头，意外地成为众矢之的。
覆盖17个城市及地区，3500家门店，5万余名经纪人，年交易额4000多亿元——无论是计算交易额还是员工数，链家都已是中国房地产行业最大的企业之一。但这家巨头因在上海出售问题房源，陷入了一场公司成立以来的最大危机，舆论质疑迅速波及到其去年力推的金融业务。
事情起因是链家将已被法院查封的房产卖给第三方，并为促成交易向客户提供高息贷款。上海住建委介入调查，并要求其下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理的业务。这家一向低调的中介不得不以公开信回复：补偿客户，全体自查。
上海事件将链家近年来耀眼的金融业务推向风口浪尖。目前还无法判定链家上海公司被查属于门店个案还是系统风险，不过随着事件不断发酵，在互联网金融行业草莽丛生、监管滞后的背景下，链家金融暴露在外的风险敞口正被逐层拨开。
链家金融主要有四类业务——产权服务、资金托管业务、银行按揭服务和短期融资贷款。其中的短期融资贷款和资金托管业务恰好与其目前开设的链家理财（P2P业务）、理房通这两大互联网金融产品对接。
链家CFO魏勇此前曾表示未来5年链家金融有望为集团贡献50%的收入，其绝大部分来自于这两类业务与互联网产品对接形成的金融链条。
但这些业务存在的一些违规动作，正为链家野心勃勃的万亿帝国埋下隐患。依托巨量交易巧妙构筑金融产业链的背后，其命门终于在一系列事件中浮现在公众视野中。甚至有人问：链家会成为下一个e租宝吗？
自己给自己担保的P2P？
P2P目前是链家金融内部发展最快的核心业务。其官网显示目前项目已涉及总计178.7亿投资额。链家对外声称，其为链家首创的房产金融闭环模式，线上对接有投资需求的投资人，线下对接房产交易中产生的借款需求，形成产业链条。
这其实是链家对早年中介们为撮合交易从事垫资贷款业务的升级。魏勇此前曾在接受界面新闻采访时说：“赎楼和尾款垫资的服务我们差不多已经做了四五年，最开始的半年是免费垫，主要是为了促成交易，被动地垫。但熟悉之后真正变成一桩生意并开始收费，大概是在三年前。”
但这部分业务过去实际长期存在关联担保的问题。按照链家理财官网介绍，用户资金由第三方支付平台“易支付”代为托管，北京中融信设立担保资金池为投资交易提供担保。资料显示，易支付成立于1998年，是北京市政府与中国人民银行、信息产业部、国家内贸局等中央部委共同发起的首都电