一、工业化与县政的转变在20世纪大多数时间里，国；的比例没有社办企业那么多；安排劳动就业人数达172.1万人，占全省工业企业；3639人，增加了5倍还多，副局级以上干部增至1；更应注意发展中心镇；
一、工业化与县政的转变
在20世纪大多数时间里，国人对于现代化的理解还比较狭窄，例如1930年代初的学者张素民便说：“就国家社会言，现代化即是工业化。”1上个世纪后半叶的县政，除了传统的保障农业生产和乡土社会治理外，为工业化服务逐渐上升为第一位的任务。这里将与县政有关的工业化分为三个阶段：国家工业化阶段，县域工业化阶段，“后工业化”阶段。
⑴国家工业化阶段
1949年以前，尤其是1900年以前，国家统治机器从农村汲取国民收入的比重相对比较低，只占农业总收入5%至10%.1949年以后，为了加速实现国家工业化，农业税赋以及以统购统销和工农业产品剪刀差方式提取的变相农业税赋大幅度增加，比重大致相当于从前的税赋与地租总额，即提高了一至数倍。为了使县级政府能够适应工业化原始积累的繁重汲取任务，国家调整了县的设置，大幅度增加了县及县以下的政府机构和公职人员。
1950年代初期，县的设置主要有以下几个方面的变化：一是旗县合并，先后撤消12个县合并于旗。二是撤并各根据地临时设置的小县，山东省南旺县等56个此类县并入原县制。三是撤设治局改设县，先后将34个设治局改为县（自治县）或并入邻县。四是设置一些经济建设需要的县，如为了加强林业建设设置的黑龙江省伊春县，为了发展渔业设置的山东省微山县和浙江省嵊泗、普陀、岱山3县，为了发展矿业设置的四川∈尴亍N 迨歉萑丝凇⒚婊⒕霉婺5髡赜颉R 环矫娼〉南睾喜绻阄魇〈？951年的99县调整为1952年的74县（自治县）；另一方面将过大的县分开，如安徽省合肥县分为肥东、肥西2县，析江苏省江都县置邗江县，析湖南省衡阳县置衡南县等。2但经过调整后，一些省份中县的布局仍不合理，如河北省望都、享城、博野3县的面积和人口加起来还不如邻近处于同一环境的定县。31950年初，四川省合川县按政务院规定的特等县编制，县政府相继设置了秘书科、财政科、民政科、文教科、建设科、工商科、劳动科、合作科、公安局、粮食局、税务局8个科局。到1956年，该县在划分出合川市后，县政府下属部门仍增至24个：秘书室，计划委员会、财政经济委员会、市场管理委员会、体育运动委员会，公安局、粮食局、税务局、商业局、工业局、农产品采购局，财政科、统计科、民政科、人事科、交通科、卫生科、农业科、林业科、水利科、文化科、教育科、手工业管理科，供销合作社联合社。41949年，山西省平顺县共有各级国家干部308人。到1959年，该县的国家干部已增至1081人。5这两个县的个案基本可以反映全国的情况。
从1952年至1990年，县域为国家工业化提供了11594亿元的剩余积累，平均每年近300亿元，扣除国家财政用于农业的支出，县域剩余积累的净流出量也达10000亿元，平均每年近250亿元。虽然这一时期的县政基本完成了国家赋予的汲取使命，但由于县域本身失血过多，导致经济发展相对缓慢。从1953年至1978年，农业总产值只增加1.3倍，县域人均收入年增加仅2.7元，县域经济在国民经济中的比重由57.8%下降为32.8%.6 [!--empirenews.page--]
⑵县域工业化阶段
在国家工业化阶段，县政府的主要职能是确保向中央、省和市的工业建设提供各种必需资源；在县域工业化阶段，县政府开始把主要精力转向县域内的工业建设。在“大跃进”和“文革”时期，先后掀起了两次县域工业化高潮。前一次没有取得成功，在总体上说很快便下马了；后一次从1970年代初一直持续发展到1990年代，对于中国工业化做出了很大贡献。
1956年，毛泽东开始反思“全盘苏化”的工业化模式。1958年4月，他在一次内部讲话中说：“王震参观日本农业，发现许多工业分散在农村，我们要学习日本这种方法，省、地、县都应搞工业。”7根据毛泽东的指示，许多县纷纷大办工业，而不考虑是否具备必要的条件。据有关学者研究，1949年中国县域农民兼营商业和手工业的从业人员约300万人，年产值仅5亿元左右；到1957年，县域工业从业人员增加到1000万人，年产值上升到22亿元；在“大跃进”高潮的1959年，县域工业从业人员一跃达到6000万人，县域工业企业增至100万个，年产值相应上升到160亿元。8然而，到了“困难时期”和经济调整时期，县域工业企业、从业人员和产值又大幅度地跌落下来。1963年，公社企业由1959年的70万个减少到1.1万个，产值由100多亿元减少为4.1亿元。9县属企业的情况稍好一些，下马的比例没有社办企业那么多。中共中央、国务院日关于进一步精减职工和减少城镇人口的决定要求，县办工业企业有320万人要迅速清理，至少关掉三分之二，少数保留下来的企业，职工也要大加精减。10为了适应由农业县转向工业县的需要（如便利共同开发资源，增强县的经济实力），在“大跃进”时期对县的设置进行了一次大规模的改组，史称“并大县”。在此期间，全国县的数量由1952年的2079个减至1959年的1560个，减少了四分之一。此后陆续恢复，1966年重新达到2006个。11广东省在1959年实行的县市大合并中，有72个县市被撤消、合并或重建，占同期原邢厥械？0%；合并后，全省县一级政区（含县级市和市辖区）从136个下降为74个，减少了46%；但是到1961年，所撤并的县基本复原。12随着“大跃进”的破产，“并大县”也完全以失败而告终。
“大跃进”期间，县级机构和人员再次膨胀。县党委机构由1950年代初的“二部一室”（组织部、宣传部、办公室）到“文革”前扩展为“七部一室”（组织部、宣传部、统战部、农工部、城工部、科教部、财贸政治部、办公室）。县人委机构由1950年代初的“四科二局二室”发展到1960年代初的30多个。从1958年至1960年，合川县人委先后成立了科学技术委员会、劳动科、煤炭工业局、机电局、农机局、物资局、畜牧局、安全办公室、档案馆、气候站和轻工业科（后改为轻化工局），工业局改名为冶金局；1961年手工业管理科改为手工业管理局。131962年调整时县级机构和人员编制有所减少，到在“文革”前又陆续恢复。对于大多数县来说，党政机关干部的人数从1950年代初的40―60人增加到1960年代中的500―600人。、3月间召开的全国计划会议拟定了《第四个五年国民经济计划纲要（草案）》，该《纲要》提出：“四五”期间，各省、自治区都要有一批中、小钢铁企业，许多地、县也将建立自己的小矿山、小铁矿、小钢厂；大力发展地方“五小”（小化肥、小机械、小钢铁、小煤炭、小水泥）工业；扭转南粮北调、北煤南运的状况；多数省、市、自治区要逐步做到能够成套地提供单机、机组和车间、工厂所需要的设备；除少数受资源限制以外，一般轻工业产品都要尽可能做到省、自治区自给。7月25日至8月20日召开的全国财政银行工作座谈会确定：原来上缴财政的折旧基金，全部下放给地方，其中一部分留给企业，一部分由地方调剂，用于技术改造和综合利用方面；为了支持地方“五小”工业的发展，今后五年内拟安排几十亿元（后确定为80亿元），作为专项资金，由省、市、自治区统一掌握，重点使用；新建县办企业在二三年内，所得利润可留60%给县，作为县机动财力；对于暂时亏损的“五小企业”，可以由财政给予补贴，或者在一个时期内减税免税，资金确有困难的，可由银行或信用社贷款支持。8月25日至10月5日，国务院召开全国北方农业会议，提出要在1980年实现全国农业机械化。12月11日中共中央转发国务院《关于北方地区农业会议情况的报告》称，出现了“五小”工业“蓬勃发展的大好形势”，近300个县市办起了小钢铁厂，全国90%的县已经有了农机修造厂。15因此，可以把这一年作为第二次县域工业化的起始年。经济最发达地[!--empirenews.page--][1][2][3][4][5][6]下一页
区的县如江苏省无锡县，县域工业总产值在几年后便超过了农业总产值。16“文革”结束后，县域工业化获得新的发展势头。从1979年到1992年的13年间，全国县域工业产值的年平均增长速度高达24%.1992年与1979年相比，县域工业产值从650亿元增加到13217.56亿元；县域工业从业人数由1896万人增加到9687万人。到1990年代初，县域工业包括乡镇工业在内已占全国工业总产值的40%以上，县域社会总产值也恢复到全国社会总产值一半以上。17作为个案，山西省平顺县于1979年工业总产值超过了农业总产值；18江苏省南通县于1980年工业总产值超过了农业总产值；19北京市密云县于1980年代中期工业总产值超过了农业总产值，1990年工业总产值占工农业总产值的84.3%.20根据1985年全国第二次工业普查统计资料：全国的县属工业企业数达68811个，就业人数达1059万人。1990年县属工业产值超过了2500亿元，相当于全国国营大中型工业企业产值的24%.其中尤以江苏省的县属工业最为发达，全省1989年底有县级工业企业9685个，占全省乡以上工业企业总数的54.3%，安排劳动就业人数达172.1万人，占全省工业企业劳动就业人数的39.07%.在县城劳动就业安排上，几乎90%以上的劳动力都由县级工业企业来解决。21随着从农业县向工业县的转型，大多数县级领导机关把自己的注意力集中在县域工业化与县城的市政建设上，对农村工作的领导则下放到县委农工部和所属各乡镇。
⑶“后工业化”阶段
到1980年代后期，尤其是进入1990年代后，以县政府为主要推动力的县域工业化趋于停滞，就县政的特定角度而言，开启了“后工业化”阶段。所谓“后工业化”，在这里有三层含义：首先，人们不再认为县域工业化是中国工业化的主要途径和最佳途径；其次，县政府及其所属企业不再是县域工业化的主要角色；第三，县级领导机构的工作重心转移到“吃饭财政”和“大院经济”。
1950年代中期到1990年代初，国人在近40年时间里始终怀抱着一种乌托邦理念：中国可以不走世界各国工业化的老路，而闯出一条全新的中国式的工业化道路。从“大跃进”时期毛泽东所谓“我们的方向，应该逐步地有次序地把‘工（工业）、农（农业）、商（交换）、学（文化教育）、兵（民兵，即全民武装）’，组织成一个大公社，从而构成我国社会的基本单位”，到他在“文革”中发布的“五七指示”，再到1980年代许多著名学者对“离土不离乡”、“进厂不进城”、“城乡一体化”的鼓吹，基本上是一脉相承的。进入1990年代后，越来越多的国人认识到，农村工业化并非中国工业化的最佳途径，而是在反城市化政策下迫不得已的权宜之计，是效率低、污染大、占地多、生活质量差的一种替代性选择。基于这种新的认识，人们不再要求所有的农（林牧渔）业县都要通过县域工业化转变成工业县，中西部地区的农民越来越多地通过到城市中打工的方式来参与工业化和非农化进程。也就是说，“离土又离乡”将取代“离土不离乡”，成为中国实现工业化、非农化、城市化的主要途径。 [!--empirenews.page--]
县属工业企业曾经在县域工业中占据举足轻重的地位。根据湖北省的数据，县属工业产值在县域工业产值中的比重，1957年为92.5%，1965年为85.5%，1975年为69.7%，%.221980年代乡镇企业崛起后，县属企业的比重逐年下降；随着1990年代“放小”、“改制”和县属企业的大面积破产以及职工“下岗”，县属企业在县域经济中的作用变得越来越微不足道。在河北省新城县（现高碑店市）1993年工业产值中，县属国有企业占19.4%，县属集体企业4%，乡镇村集体企业16.1%，私营、个体60.1%，“三资”企业0.4%.23浙江省海盐县乡镇企业“改制”面达到92.3%，城镇企业“改制”面达到85%；1999年私营、个体工业产值在工业总产值中的比重为46%，计划2000年为55%，2002年为65%；1999年“三资”企业工业产值在工业总产值中的比重为9.2%；县属国有、集体企业在工业总产值中的比重为何，在《2000年海盐年鉴》中已经难觅踪迹。24县政府作为县域工业化火车头的作用已经完结。
根据亚洲开发银行考察团对山东省蓬莱、曲阜和贵州省遵义、普定4县市1993年县财政预算的研究，农业方面的支出只占10%左右，其他方面的资本性支出和经济事务支出合计也只有10%至19%；而行政管理费用就占到20%至31%，教科文卫事业费等占四成到四成半。25在新疆维吾尔自治区，1994年县级财政收入完成15.5亿元，支出34.1亿元；支出中行政、事业经费28.89亿元，占总支出的82.8%；行政、事业单位人员工资23.92亿元，占行政、事业经费的82.8%，占县全部财政支出的70.15%.26所以人们把县财政叫作“吃饭财政”。1994年全国财政赤字县1354个，占县级总数的53%；新疆财政赤字县75个，占全自治区县市总数的88%.27据魏杰研究：一个县靠财政支出的工资一般需要8000多万元，而现在一个县所创造的税收超过6000万元的不多。28国务院发展研究中心副主任谢伏瞻指出：月，共有1138个县市拖欠工资，占全国县市总数的53.96%.29因此可以说，全国多数县的财政既是“吃饭财政”，又是“讨饭财政”。
县财政沦为“吃饭财政”、“讨饭财政”的根源是机构臃肿和编制膨胀。1990年代初，山西118个县（市、区）共设副科级以上党、政、群机构6450个，县均54.7个。301999年，湖北省监利县设县直党政机构99个，其中党委机构19个，政府机构80个。31湖南省安化县1950年有国家干部601人，其中副局级以上干部51人。从1951年至1976年期间，国家干部增至3639人，增加了5倍还多，副局级以上干部增至198人。1977年至1983年，干部人数又翻了一番，达到7099人，其中副县长以上干部10人。从1983年起进行县级体制改革，但国家干部人数不减反增，1990年达到9400人；其中副局长以上干部1633人，副县长以上干部68人，领导干部的增加尤为惊人。32江苏省南通县1949年底有国家干部670人，1992年底有各类国家干部18853人，其中行政干部3424人，事业干部10326人，企业干部5104人，此外还有不属于干部编制的行政机关和事业单位工作人员8496人。33北京市密云县1949年底一共只有国家干部218人，1990年光是党政群机关干部就有3158人。34为了养活这些“吃皇粮”的人，县级领导机构不得不把大部分的精力用于经营“大院经济”、“诸侯经济”。尽管中央三令五申、大张旗鼓地反对地方保护主义，但一些地方的县委县政府为了县属企业的生存，至今仍在制定和执行维持其垄断地位的各种“土政策”。利用行政管理权力在经济活动中寻租，成了一些县级行政机关的主要收入来源；当对违反计划生育、赌博行为、色情行业的罚款成为行政人员口袋中工资奖金的大头时，二者之间从对立关系转向共存共荣的关系，就不难理解了。在县属企业纷纷倒闭，企业收入为负值的情况下，从农民手中取得廉价土地，然后以“土地开发”为名转手倒卖，获得土地转让收入，成为近年来许多县政府不可或缺的生财之道。也就是说，他们不仅向上级财政部门讨饭吃，而且向农民抢饭吃。 [!--empirenews.page--]
在“三农”（农村、农业和农民）事务方面，县政府现已不再承担第一线的直接管理职能，而变成了一个收发文件的中转站。据曹锦清等人调查，在1991年的一年中，浙北H 县县委各部门下发乡党委的文件数是296，县政府各部门下发乡政府的文件数是920，作为基层政权的乡镇每天都要收到几份到十几份红头文件。35在发展工业和第三产业方面，县政府也已经不再扮演主要投资人和经营管理者的角色。在市政建设方面，县城所在的镇完全可以取代县政府的现行功能。大部分的县政府眼下忙于自我服务，到处“讨饭”、“抢饭”，为养活不断膨胀的“吃皇上一页[1][2][3][4][5][6]下一页
粮”的人费尽心机。在这种情况下，人们完全有理由问：县政还像从前那么重要吗？现行县制还有继续存在下去的必要吗？
二、城市化与现行县制的矛盾
地方行政区划随着工业化、城市化而不断发生变化，地域型行政建制逐渐被城镇型行政建制取代，是一个世界性的现象。美国传统的行政区划，是在联邦各州下设县（在新英格兰地区还设有乡镇），随着市建制的兴起，县的作用逐渐式微，现在不少县与市合并，有些县成为市下面的行政区域，有些农业县只有数百居民，有几个州则干脆取消了县的建制。在许多发达的工业国家，市、镇已取代县、专区一类建制，如法国，县、专区只起司法和选举的作用。36中国在1950年代城市化进展顺利时，也曾在县制改革方面进行过尝试，由于“大跃进”失败，城市化停滞乃至开倒车，使得历史上县制得以延续至今。现行县制与城市化进程的不适应，可以从人口规模和资金集聚两方面分析。
中国的城市大致分为三个档次，100万以上人口的特大城市，20―100万人口的大中城市，10万人左右的小城市。目前，特大城市的形成一般以省的范围为腹地，大中城市的形成以地区和地级市的范围为腹地，小城市的形成以县和县级市的范围为腹地。对于西部地区人口30万以下的县来说，以县城所在镇作为培育小城市的胚胎，在一个县的范围内形成一个小城市，是比较恰当的。对于东部和中部地区人口80万左右乃至超过100万的县来说，现行县制把资源过多地汲取到县城，在一个县的范围内仅形成一个小城市，已经不能适应加速城市化进程的需要。沿海省份一些非县城所在地的中心镇，人口现已达到或超过10万，经济也很繁荣，例如广东东莞的石龙、虎门，顺德的陈村、桂荣，中山的小榄，南海的大沥、九江，番禺的南沙；浙江乐清的柳市，苍南的龙江，永嘉的清水埠，平阳的敖江等。其中乐清的柳市镇常住人口9.7万，外来人口4万，预计2001年实现工业总产值100亿元，国内生产总值38亿元，人均国内生产总值4500美元。37但在现行行政区划制度下，这些地方不能设置市建制和享有市的管理权限，对于城市化的发展十分不利。
郭书田等人指出：江苏省人口密集，一个县有100万左右的人口，农村城市化除重点发展县城镇外，更应注意发展中心镇。江苏各地中心镇发展不平衡，有些县除县城外没有中心镇；有些县中心镇数量过少；也有些县虽然在县城以下众多的乡镇中已有几个乡镇发展水平较高，但由于没有实行重点建设，因此中心镇不突出。在县城以下各乡镇平行发展，显然是尚未摆脱自然经济和半自然经济格局的表现，不利于城乡经济紧密衔接，不利于人口城镇化的发展。38孙胤社等人专门探讨了县域双中心城镇现象，指出山东省泰安市辖的5个县或县级市都存在政治中心与经济中心相分离的问题。在城建投资分配上，一些县政府总是把县城建设放在第一位，把经济中心城镇建设放在比较次要的地位。某县政府驻地镇人口规模仅为该县经济中心镇的一半，而前者城建累计投资额是后者的3倍，这显然是不合理的。39城市化既是人口集聚的过程，也是资金和其他资源聚集的过程。赫希曼在其代表作《经济发展战略》中指出，在经济增长空间传递过程中存在着两种效应：“滴流效应”（tricking downeffect）和“极化效应”（polarization effect ）（或译为辐射效应和集聚效应）。40现阶段的中国城市化进程，尚处于极化效应起主导作用的时期。那么就让我们来考察一下，在省、地（市）、县（市）、乡（镇）四个层级上，目前已经形成的增长极是在哪些层级。根据亚洲开发银行考察团的研究报告，按地方政府层级划分的1993年财政收入构成，省占16.7%，地（市）占43.9%，县（市）占24.2%，乡（镇）占16.7%；财政收支出构成，省占23.8%，地（市）占31.7%，县（市）占30.2%，乡（镇）占12.7%.实行分税制后，地方财力进一步向地（市）集中，在1999年江苏省地方税收收入中，省、地级市、县（市）分别占16.24%、59.91%和23.85%.如果把预算外资金和“自筹资金”计算在内，地（市）和乡（镇）两级的收支比重还要增加。411980年代以来，地区和地级市作为区域经济增长极的作用日益突显，尽管这一行政层级迄今尚不具有宪法地位。在四级地方政府能够支配的全部财力中，直接流向地（市）的便占了一半或更多，然后又有一部分以转移支付的方式向省和县分流。目前，在地（市）范围内不仅有条件形成大中城市，而且具有了形成特大城市的潜力，例如苏州、温州等。从地（市）分流到县的资金，并不是用在小城市建设上，而是主要用在“吃饭财政”上，这充分反映出县制在目前的尴尬。按现行分税制体制，在税收大头增值税的收入中，县乡财政只能得到12.5％的分成，县属企业从总体上说又是亏损的，不能给县财政带来任何收入，为了维持县政的运转，县政府既要向上伸手要钱，还要向下伸手要钱。从全国范围来说，乡镇一级的财政收入大于支出，其余额则被县里搜刮去了，这显然妨碍了沿海地区一些经济发达的中心镇向小城市的发展。 [!--empirenews.page--]
上述亚洲开发银行考察团提出的政策建议是：中国应将县乡两级财政合二为一。在农村地区的县及其所属的乡之间，存在大量的财政支出职责交叉。在贫困地区，乡和村太小了，无法筹集足够的资金，以满足提供基本服务的支出需要，如基础教育、公共卫生和社会福利（“五保户”）。在这种情况下，财政支出职责应当再度集中到县级财政。在一些富裕地区，乡财政拥有足够多的自有财政收入来源。在这种情况下，应将全部财政支出职责下放到乡财政。这些改革将使财政支出职责更加明确，同时还可以简化政府间转移支付的设计。从更长期的观点分析，贫困地区的乡和富裕地区的县可能会变得没有存在的必要，如能将它们取消，就可以减少地方政府的级次，从而更接近国际惯例。42中国的地区差异相当大，如果实行地方自治，可以由地方自治体――府、州（即现在的地区和地级市）自行决定下面的行政建制和财政体制，但发展方向显然是以扩并后的乡镇和未来的县辖市财政取代现在的县财政，而不是相反。
三、县改市与县制的“终结”
在工业化、城市化进程中脱颖而出的市制，在整个20世纪不断蚕食着县制的地盘。先是划县设市（切块设市），然后是撤县设市（整县改市）。按照现行的撤县设市办法，到本世纪中期绝大多数的县都会改成市，届时具有两千多年历史的县制将会“终结”。然而，县改市只是改了一
个名称，而没有把地域型（广域型）行政建制改变为城镇型（城市型）行政建制，也就是说，在“市制”的新装下保留了传统县制的实质。
以划县设市方式建立的市包括三个行政级次：直辖市、地级市（省辖市）、县级市（专辖市或地区代管市），当然它们还有过其他的行三亿文库包含各类专业文献、中学教育、各类资格考试、应用写作文书、生活休闲娱乐、外语学习资料、14城市化浪潮对县制的冲击――县制丛谈之三等内容。　
　城市化浪潮对县制的冲击――县制丛谈之三_计划/解决方案_实用文档。城市化浪潮对县制的冲击――县制丛谈之三 一、工业化与县政的转变 在 20 世纪大多数时间... 　A.土地私有 B.建立县制 C.鼓励生产 D.奖励军功 ...在《庚子西狩丛谈》中有这样一段记载:“庚子(1900...下列 连线搭配不正确的一组是 A.牛顿――力学三...论中美房市持久战　　
---中国不及早丢卒保车,美帝迟早会吃车杀马　　　　　　
大中城市的房市是必涨还是必跌,是短期跌还持久跌? 请听匹夫详细道来。　　　　
一.美国把房价作为经济战的主要突破口。日本杯具可能重演　　
米国是唯一的世界霸主，对世界经济拉升十几年后，会震仓洗盘一次，用货币战争把一个主要竞争对手搞垮，然后他再往上拉升。世界经济的庄家是美国，中国只是一个头脑发热的股民，最终的赢家当然是美国。　　
历史上,在经济上吃过美国大亏的国家有英国(英镑被米元取而代之)、苏联(两霸成一霸)、日本(失去的十年)、东南亚各国(东南亚金融危机)、俄罗斯(石油147美元到34美元遭受重创)。这一次可能想“吃中国”。　　
目前中美关系的表象与日本“失去的10年”之前的状况有许多相似之处。当时日本的情况是:　　
1.经济形势一片大好,外资和热钱大量涌入，出口猛增,使美国感到不安和威胁。在美国促成的广场协议后,日元先升值后贬值,出口受挫,外资和热钱大量流出。　　
2.日本正俯对炒房炒股的危害性认识不足,大印日元支持炒房炒股,房价收入比高达20,留下被攻击的软肋。美国把房价作为经济战的主要突破口。通货膨胀和物价大涨后不得不财正紧缩,使得靠巨量资金吹大的房市股市泡沫破裂,负翁、烂尾楼、企业倒闭、银行半倒和财政赤字成为5大风景线,经济严重受挫,进入“失去的十年”。房熊市已经19年。19年后的今天,其恶劣影响还没有完全消除。　　
中日比较,可能有98个不同,但有2个是相同的,内因和外因是一样的:上帝欲其亡,先令其疯狂。美帝欲喝啤,令我造泡沫。你看,前几回合一模一样。中国杯具是日本杯具的简单复制,所以凭借历史就可以轻而易举地猜到七八分。　　
中日比较,可能有1个不同。房价再炒下去,不但银行可能有坏帐，央行也可能有坏帐。客观公正地说,人民币经过大印,实际已经贬值到8了,再大印就是9了,老美却逼你升值到6。这明摆着是一个阳谋,明摆着是为外资逢高出走创造条件,明摆着是要先拉升到6再打压到9。外资初进中国交给央行1美元,随着大印人民币,随着地价房价股价物价大涨,随着人民币升值,随着多年的盈利累积,已经增值。如果继续放任印钞机,放任房价大涨,放任升值,外资逢高出走时,向央行兑换美元,就会呈现2美元、3美元、4美元......的增多的态势,央行最终可能完蛋。所以,这样炒下去,最恐慌的不是你，应该是周小川们。不是实行买汇制度的日本因为放任炒地炒房把银行给炒焦了,实行买汇制度的中国可能把银行和央行都给炒焦了。悠悠万事,唯此为最大软肋。周小川们捅大漏子了。周小川们再不控制印钞机和控制房价,会把银行和央行这个2个软肋炒熟让老外给下酒了。国家兴亡,匹夫有责。大家都该醒酒了,不要再举杯疯饮了。　　
1989年，泡沫经济的最高峰，东倞帝国广场下面一平方英里土地的价格，居然比整个加利福尼亚的土地价值还高。把东倞的地皮全部卖掉就可以买下米国。1991年，巨大的地产泡沫自东倞开始破裂，迅速蔓延至日本全境。　　
日，曾经定居日本达到25年的全国政协委员、天津侨联副主席潘庆林,对中国证券报记者说:
“上个世纪90年代，日本高房价泡沫破灭后，迎来20年的经济低速发展。我自己在东京世田谷区一幢价值15亿日元的房子，目前的价格约为2亿日本，只有原来的7.5分之一。日本房价从顶峰时到现在，降幅八成以上的，比比皆是。这方面，中国应该吸取日本教训。”潘庆林承认，当年因为日本房价虚高，他回到中国谋求发展。现在国内的房价高得让人震惊。现在他又想回到日本发展了。　　
日，接受广州日报记者采访的原SONY公司CEO说：“日本经济高成长期时，随之而来的是房地产泡沫。目前的房价是上世纪90年代日本经济泡沫最高峰时期的1/6。而目前中国的房价，我觉得已经让人很难懂了。我认为，房价见涨的一个最大因素是人口的流动性，城市化增进了这种需求。但是，日本的房地产泡沫还是破灭了，泡沫破灭后就较少有人流动了。”　　　　
二.美国咄咄逼人,要求人民币升值的举动震惊中国人。不同意人民币升值或少升值是死路一条。　　
日G20峰会上奥巴马说“人民币汇率必须升值，中国出口必须减少。”　　　　 日，7大工业国在土耳其发表宣言要求人民币升值。　　　　 日，国际货币基金要求人民币升值.　　　　 日亚泰经合组织21个成员国要求人民币升值。　　　　 日，欧盟要求人民币升值。　　　　 日,《纽约日报》发表对中国人的元旦祝词，标题是《2010年是中国的年》，说：中国操纵人民币汇率不升值，说：中国剥削全世界。　　　　 2010年1月，欧洲报纸说“中国出口首度超过德国，中国靠出口拉动降低了中国的失业率，却让欧美失业率上升,中国出口之所以上升因为中国操纵人民币汇率。”　　　　 日，加拿大峰会7大工业国对人民币施压,要求升值。　　　　 日，奥巴马向中国施压，要求中国进一步向“以市场为导向的汇率”机制过渡。　　
日，美国130名美国议员联名写给美国财长蒂莫西·盖特纳和商务部长骆家辉的信函，敦促美国政府高层官员立即采取行动，解决中国“操纵汇率”问题。　　
2009年,我们的人民币印得比美元多,应该是人民币贬值才正确呀。说中国房价泡沫很大,同时说人民币被低估,多么矛盾。同样的汽车工人,每小时得到的工资低很多,同样的电器,我们需要花更多的钱,却说人民币价值被低估了。说我们顺差大,其实扣除外资的就没有这么大。我们想买的你不卖呀。　　
其实,美国是为了压下中国出口以改善外贸以提高就业率,是为了使中国的2万多亿美元外汇储备缩水从而部分赖帐,是想逼中国多买国债以缓解财正危机,是想逼使中国印钞机少印人民币,是想阻止中国境外贸易以人民币结算和多边货币互换的进程,是想戳破泡沫剪中国的羊毛。　　
几十个国家众口一辞,如雷贯耳的指挥令你不从,美国就会恼羞成怒。因为美国可能正式把中国列为汇率操纵国，可能对中国几乎所有产品都征收汇率反补贴关税百分27.5。产品负利润,出口企业必然倒闭半倒闭一大批。使你屈服的牌子多得很。你看,2010年初对台军售,接见达赖。你想,还有亚克西问题,还有石油运输通道、南海诸岛争端等等。　　
目前,西方说人民币低估百分三四十。没有升值百分之十几,中国会过关吗? 2005年的施加压力,从8.2到现在6.8,已经贬值17。你不贬,我提高关税或形成中国贸易逆差即中国出口少于进口,照样达到目的。你中国不就是一个卖菜的小商贩嘛,我是城管我怕谁? 你中国就是一个地球村的村民,我是世界警察我怕谁?我是唯一霸主我怕谁? 　　
要保住出口和留住外资,正俯能做的只有“四个控制”,控制人民币升值的速度,控制印钞票数量,控制房价,控制股价。　　
目前,比较乐观的只有股价控制。　　
升值是躲不过去的,只是快升慢升和升多升少的问题。如果没有升,也需要以别的损失作为红包。　　
为了预防国际热钱出逃，印钞机要少印钞票。开始进行与美国的通货紧缩的比赛，已经2次提高银行准备金率，已经几个月减持美国国债，可能加息之声不断传来。　　
为了防止房地产泡沫破裂，为了应对严峻的国际经济形势，为了&车马炮&的大局，我国最终将不得不丢卒（房地产）保车（经济）。　　
人在屋檐下，不能不低头；人在江湖，身不由己啊。　　　　
三.同意人民币升值是死路一条,美元先流入后流出,出口赚不到钱,失业降薪将导致房价大跌。　　
1.在人民币升值过程中,如果出现外资大量流入,流入1美元,央行需要印人民币6元多来兑换,国内就通货膨胀,人民币对内贬值,房价股价可能上涨。但是,流入不会很多,因为我们的房价收入比20几,人家才4呀。因为这次升值后可能大顶而贬值。　　
2.明后年,如果升值加上房价上涨不止,有的早期进入的外资可能出走。他们感到经商环境和利润空间不如当初,产生通货膨胀的担忧,可能逢高撤走。假如10年前有一外商以1亿美元换8.2亿元进入中国,如果人民币升值到6,他可以将现有的24亿元换成4亿美元出走。百分300的利得,一是经营利润,二是价格差所得,三是我们抬高地价房价的渔翁得利,当时半买半送的土地厂房总值已经炒高许多倍,四是人民币升值的得利。　　
3.中国出口企业利润将减少,倒闭企业将增多。目前某中国生产工厂成本在境内用人民币支付6.5元，出口产品得1美元可以转换到6.8元人民币。升值后卖得1美元只能转换到6元人民币 - 6.5元成本 = 某中国出口商亏0.5元。老板就会减产甚至关门,可能将资金投入房市股市,结果有利于外资逢高出走。　　
4.中国出口企业订单将减少,出口量将减少。升值后如果中国某出口商要涨价,美国进口商就少买,就转买其他国家的产品。在美国具有定价权的情况下,中国产品难以涨价。出口商没有利润空间,出口量必然减少。贸易顺差大可能变成逆差，外汇储备减少，导致印钞机没有因此而印出新的人民币，通货紧缩就来了，房价就可能下跌。　　
5.中国出口企业倒闭增多将导致失业率增大。2010年3月,左小蕾说:“大部分出口企业利润在3%左右，90%以上的企业，人民币升值1%，利润就减少1%。”　　2010年4月初,《经济参考报》记者获悉一些行业商会的人民币压力测试结果是“若人民币在短期内升值3%，家电、汽车、手机等生产企业利润将下降30%至50%，许多议价能力低的中小企业将面临亏损。”所以,如果人民币升值百分10以上,或被普遍征收汇率关税百分10以上，多数出口企业将倒闭,失业率将大幅增加,农民工回乡,闲置房大幅增多,租价房价大跌。　　
6.2.5万亿美元将缩水。中国人傻冒,实打实的出口产品换美元,美元不是换回有用之物,许多投到美国人手里。美元是美国用白纸来印就有的，他们不断掺水,我们就不断缩水。目前美国和其他国家欠我们1美元,需要还给我们人民币6.8元。假如升值到6,中国去讨债,他们只需要还给我们6元人民币。　　
7.人才和财富流向美国将增多。离开中国时,本来6.8元换到1美元,升值后6元就可以换到1美元,6.8元 / 6元 = 获得的美元增多1.13倍。于是,人才移民更多,裸倌裸商外逃资金更多。华人海归不合算,目前回国时1美元可以换到6.8元,升值到6,只能换到6元。 　　
8.美国出口企业利润将增多，出口量增多。目前某美国生产工厂成本在境内用美元支付1美元，出口产品得8元 / 6.8 = 可以转换到1.18美元。升值到6后,出口产品得8元 / 6 = 可以转换到1.33美元。中国需要的许多产品,美国不肯卖。赚钱动力增加后，会增多对中国的出口。　　
9.美国失业率将降低。目前中国人用6.8元买到1美元的产品和服务,升值到6后,6.8元,可以买到1.13美元的产品和服务,美国对华出口量增多,接纳旅游增多,失业率降低。　　
10.美国可以加印美元缓解财政赤字,因为印出来的美元会流出到中国。　　
同意人民币升值是死路一条,升值到一定程度后,有了做空获利的空间,美元先流入后流出,出口赚不到钱,失业降薪将导致房价大跌。　　　　
四.从中美经济战的全局去理解才能把握到中美房市战的脉络。我国房价已经在很大程度上被美国间接控制了。　　
1.少印人民币会导致房价下跌。许多人只看到我国在大印钞票，没有看到我们的印钞票的多少已经在很大程度上被美国间接控制了。谁直接控制了世界印钞票的大权，就间接控制了世界全部印钞机的速度和数量。如果美元少印,人民币多印就会招致要求升值的麻烦。如果人民币由6.8升值到6,就象中国100台印钞机被关掉11.8台。　　
2.中国外贸逆差会导致房价下跌。2010年3月起,在美国压力下,顺差已变成逆差,央行里的美元减少，人民币减印。　　
3.部分外资出走会导致房价大跌。央行金库里存放的美元基本是外资的,就像储蓄存款不是银行的自有资金。中国买入1万多亿美元“国债”、“两房债”和股票等，表明自己创汇的基本在美国存着。这二块外汇在很大程度上被美国间接控制了。美国有动静,表面的美元富有就可能变成美元贫穷。美元减少会导致人民币被央行大量回收。　　
2.加息会导致房价大跌。如果美国下半年加息,面对出于稳定外资净流入的需要,不得不随之加息。　　
3.企业倒闭增多会导致房价大跌。由于美国的主动出击,由于我们的警惕性不高,在许多行业,我们的控制权正在大面积地受到威胁。中国长期依赖美国需求的世界工厂模式，企业生存已经在很大程度上被美国间接控制了。如果人民币由6.8升值到6,多数出口企业会倒闭。　　
4.经济下滑会导致房价大跌。西方发动了成本战和价格战。由于炒房导致的渔翁得利，西方连续每年大幅度提高铁矿石价格,2010年初被要求提价百分100。企业成本大增，不堪重负。美国操纵主要商品的定价权,石油、有色金属矿价都吃了大亏。美国发动了贸易战，先有轮胎特保案，后来蔓延扩大,西方其他国家积极跟进。美国发动了气侯战,图谋对我出口企业征收碳关税,企业利润将下降。美国只要通过房价战、货币战、贸易战、成本战、汇率战、定单战、价格战、气侯战、农业战,就可以打垮经济的三架马车,GDP就会变成鸡的屁。　　
5.经济和民生落差加大会导致房价下跌。我国在股市、油市、矿市、债市、汇市、期市、房市、世界工厂上已经被剥削了数以十万亿人民元计的资金资产，比日本用枪炮夺走的多得多,而且将长期掠夺。中美经济落差很大。美国理智地大降房价,我们疯狂大涨房价,中美民生落差很大。人往高处走,落差很大导致人才和财富源源不断流向美国。　　
6.美国发动了戳破泡沫特别是房地产泡沫的宣传战。2009年底，美国投资大师查诺斯说中国房市泡沫超迪拜1000倍。他可能是说中国房市泡沫破裂的损失超过迪拜的1000倍。虽然有些夸张，但迪拜与中国相比只是弹丸之地,中国楼市总规模大多了,100倍的损失也够惨的了。　　
7.养羊是为了剪羊毛。我们继续拉高房价,等于留下美国来攻击的机会,等于学习雷锋帮助外资拉高出货和红包送客,等于给自已挖坑。　　　　
五.外贸新情况下,房市泡沫是怎样被印钞机刺破的?　　
中国外贸顺差，就是当月出口多于进口,美元净收入。东西到美国去了,换回1美元,就多印6.8元人民币,于是国内物质不断减少而人民币不断增多。当年1个城市住房交易4万套 * 平均每套涨30万 = 仅这一个城市的人民币需要量多出120亿。这二种“人民币被增印”是我国通货膨胀、物价上涨的最主要原因。　　
出口多导致多印人民币,多印人民币导致房价涨,房价涨导致人民币多印,人民币多印导致房价涨。恶性循环产生了,鸡生蛋,蛋生鸡,人民币多印不止,房价上涨不断。　　
2010年3月起,70个月的贸易顺差结束。中国外贸逆差，就是进口大于出口,美元净流出1美元,央行金库减少1美元,人民币收回6.8元。在逆差时,没有多印人民币,国内产品在增加,呈现通货紧缩的态势。　　
人民币还是会“被升值”的。中国外贸逆差的让步和可能增买美国国债只是避免快速升值,只换来慢速升值,中国出口企业的“被打击”仍然存在。　　
人民币先升值后贬值,美元先流入后流出,中国外贸先顺差后逆差,印钞不断增多后人民币回收,先通货膨胀后通货紧缩,出口企业将倒闭一批,民工荒后民工回乡增多,失业降薪的增多,有效自住刚需减少,房市泡沫就被戳破了。在低迷时,外资和热钱可以用极低的价格收购中国的企业、资源和股权。　　
另一种恶性循环产生了。出口少导致人民币减少,人民币减少导致房价跌,房价跌导致人民币减少,人民币减少导致房价跌。鸡少生蛋,蛋少生鸡,人民币减少不止,房价下跌不断。　　
进入中国的热钱和外资有N万亿元，见到危机可能出走一部分，留在沙滩上的中国投机者们就会渴死，晒死。　　
那时,政府不能印钞票救市。热钱撤走的时候,美元兑换后央行仓库里增加大量的人民币,美钞大量减少,遵循原则就不能增印人民币。如果违反原则大印人民币,外资流出增多,产生恶性循环后会使美钞被一兑而空。　　
在地下钱庄和黑市里,想买美元的要出高价才能买到。兑换后的美元出走,人民币留下,流通的人民币多出来了。　　
必须加息,将过多的人民币收回银行，将储蓄款稳定在银行里,以防物价飞涨,以防人心浮动而挤兑,以防更多的外资出走。为此,1997年泰国加息到百分13,2008年越南加息到百分14。只要加息到百分8，通货膨胀就变成通货紧缩,开发商、炒房客和房奴的资金链就会断裂。　　
热钱不是一下子撤出的，货币紧缩政策会持续几年。于是，熊市不言底，跌跌不休。1998年，香港出现17万家百万负翁。2012年后,我国可能出现几百万家十万负翁。　　
19年来,日本接受教训,不敢再超印日元来支持炒房,所以有的炒房客到今天还亏损6分之5。　　　　
六.中国鸡蛋有缝,超印人民币和抬高房价是搬起石头砸自已的脚。　　
周小川的印钞机对内是麻烦制造者。通货膨胀,物价上涨,房产泡沫，股市泡沫，债务泡沫，投资泡沫，GDP泡沫等，未来的经济面临崩溃的危险。　　
印钞机对外惹下了大麻烦。美元是一个相对负责任的货币，每年的货币投放量增长很少超过百分之6。人民币印得比美元多是十分明显的,没有争议的,从而导致人民币贬值,购买力高估。夸大地说容易理解,本来1:6.8,假设人民币多印一倍,美元没有多印,那么汇率应变成1:13.6,也就是人民币印得较多,应该贬值。这不难理解,你人民币掺水了,膨胀了。　　
如果放任中国印钞机,将对美国的外贸和就业率产生不良影响,使美国在中国的投资资金受到伤害。“人民币因房价被增印”使几十个国家认为吃亏了。可见,房价的上涨表面上与各国无关,实际上已经从钞票比值中伤害各国的利益了。于是一场以中美房价战和汇率战为主战场的经济战升级了。　　
奇怪的是美国反而压人民币向6的方向升值。这种手法美国多次运用,明显是一个阳谋。美国对中国政府施加强大的压力,故意反方向地说人民币购买力低估,要求人民币形成6.8、6.79、6.78、6.77...的不断升值的趋势。真实的用意是扭转人民币不断贬值的方向,迫使人民币印钞机减印,二是以中国出口企业的营利减少换取美国出口企业的盈利增多,三是先升值,为一些外资高位出走创造条件,四是最终贬值,刺破泡沫,从中渔利。　　
几十个主要国家在美国带领下异口同声地来要求人民币升值。可见,未来中国的印钞机速度在几十个国家压力下会“人民币因各国被减印”。印钞机被牵制被国际监督,不是想印多少就可以印多少。印钞机放慢是必然的,通货紧缩即将到来。疯狂炒作通货膨胀预期的房价必然大跌。　　
为人之道,严以律己,宽以待人。不会怨的怨别人,会怨的怨自已。怨别人之前先怨自已吧。鸡蛋没有缝隙,怎会引来苍蝇? 谁让你搞出个高房价的堰塞湖的？在升值情况下,房价涨得越高,通货膨胀越明显,经商环境越差,外资来的越少,跑走的越多。被欠钱的是孙子。谁让你借给美国那么多的美元? 美元借出去越多,美国逼你人民币升值和促使中国外贸顺差变逆差的动力越大。 　　
烈马有人骑。谁让你印钞票无节制的? 你放任房价上涨,人民币的需要量就越多,印钞机就越印越多。如果你人民币多印6.8车,我美元就损失1车,于是只许州官放火不许别人点灯的美国就越会要求人民币升值、中国外贸顺差变逆差和提高关税。 　　
泡沫有人戳。如果美国对中国超印人民币的状况放任不管,人民币对美元就处于不断掺水稀释不断贬值状态中。美国是世界大城管，怎肯仍以1比6.8的汇率,买入小商贩的掺水猪肉。　　
如果人民币由6.8升值到6,就象中国100台印钞机被关掉11.8台。中国对基础货币的管理是:美钞流入中国1美元,央行金库里美钞增加1美元,就印人民币6.8元支付给交美元的人。美钞流出中国1美元,央行金库里美钞减少1美元,收进人民币6.8元。如果升值到6,流入中国1美元只能印6元,呈现通货紧缩态势。如果出口赚美元少于进口花美元的数量即外贸顺差变逆差,如果引入外资少于对外投资的数量,如果热钱流入少于热钱流出的数量,央行的美钞减少,不能印制新的人民币。国内产品在增加而人民币投放减少,呈现通货紧缩态势。于是,在通货膨胀预期下靠资金吹大的房价就下跌了。　　
你如果不坚持这一印钞原则,再大印钞票,象救房市那样去救出口企业,通货膨胀和物价原材料上涨更明显了,外资对员工不得不加工资,利润减少，就会感到羊毛被剪，留下来的动力减弱。目前外资手里的6.8元可换到1美元。如果升值后6元就可换到1美元,1.13倍，外资出走的动力增大。于是,引资减少,美元外流增多。升值后,无利可图的出口企业的一些资金会去炒房炒股,却为外资逢高出货创造了机会。　　
当美元成了紧俏品而一票难求时,黑市炒作和人民币对美元贬值的预期就会导致汇率呈现6.8元、7元、7.5元、8元、8.5元、9元的上涨态势。在这种态势下,外资早走的合算,晚进的合算,所以流出的增多,流入的减少。恶性循环就出现了。　　
美国发动了中美房价战、贸易战、汇率战,成本战、定单战、价格战,一些出口企业将倒闭半倒闭,成千上万的人员将减薪,失业,家庭陷入经济困难,有的回农村去,有的到小城镇去,有的交不起房租,有的付不起月供,有效自住刚需减少,于是闲置房增加,房租下跌,房价下跌。　　
　七.房价高高在上,不多印人民币撑着是死路一条，多印人民币招惹美国是一条死路　　
多军认为人民币会不断超印,房价会不断超涨,并且指望政府永远会大印钞票托房市救房价，却不知道中国央行总经理周小川的后面站着一个叫做奥巴马的世界公仆。美国想刺破泡沫，我国再大印钞票吹大泡沫就会进入“沉默的十年”。　　
中美通胀比较高，是指中国通胀倍数比美国通胀倍数高,揭示中美房价战与印钞战中我国上当多印钞票的事实。　　
次贷危机3年了,美国房价还在下跌,把房价收入比4.6下降为3一带 ,每一座楼房都变成一台烧钞机,“美钞因房价被减印”。2005年以来,特别是次贷危机后,中国正俯通过救市托市,放任炒作房地产,按揭泡沫大增,一些城市的房价收入比上升到20多,每一座楼房都变成一台印钞机,“人民币因房价被增印”。
美国实行弱势美元和零利率政策，大力喧染次贷危机，逼人珉币对米元升值，将许多米元赶进我国来买股买房买矿。我国实行外汇管制，米元必须兑换成人珉币才能流通。政府将1美元收上来，然后印6.8元人民币给企业和外资，于是我国不得不对应地加印人珉币，所以热钱泛滥、输入通货膨胀。　　
一轮船货物运到美国,出口商拿回的1美元“被上交”,然后做二件事,一是大约一半去美国买国债、债券和股票,其他进入金库,二是对应印出人民币6.8元。中国的实物少了,环境破坏了,人民币多了,通货膨胀了,物价上涨了。美国的实物多了,环境保护了,可支配的美元多了,物价降低了。　　
米国用1米元纸币，换取我们价值高于1米元的实物，我们一亿件衣只能换到一架飞机。一件玩具,美商赚的钱比中商的高几倍。美国再用1米元的债券（白条）回收这1米元纸币。债务太多无力偿还时，米联储可以印刷米元回收白条，可以逼你人民币升值,可以逼你多买他的老贵的产品,可以延长到下一代人再还,结果是贬值，事实上就是赖账一部分。有的西方人竟然倒打一把说,中国在剥削别人。　　
2007年后的米国次贷危机，导致2008年通货紧缩。2009年,为抗御通货紧缩,美国大印钞票,全球通货紧缩变成通货膨胀。　　
央行上了美国人的大当：既然你美国可以大印钞票，我中国当仁不让，不印白不印，于是钞票印得更多。结果，2009年超印的人民币驱动房价上涨,房价上涨又驱动印钞机,鸡生蛋,蛋生鸡,形成恶性循环。每一栋楼房都成为一台印钞机，房价增加了几十万亿人民币资产。　　
美国大印钞票这种情况被夸大了，并且制造了对人民币的恐慌。其实呢，老谋深算的米国只是虚张声势，欲擒故纵,印钞票没有人们想象的那么多，因为有丧失选票和丧失货币霸主地位的风险，因为他们知道谁多印谁上当,因为人家的房市大跌，每一栋楼房都成为一台烧钞机，消灭了许多美元资产，因为大量资金换成美元进入美国避难。归根到底，美元还是世界上最坚挺的钞票，它的印钞票还是最有节制的。不然，为何全世界的有钱人第一喜欢的总是美元。　　
全球通货膨胀的恶果已经危及美国经济和选民生活，2010年2月，美联储上调贴现利率。这是美国通货紧缩的信号，这是美联储回收美元的信号。美国经济和美元进入了新的一轮上涨周期,美国资本市场和美元指数在同步上涨。热钱已经开始售出在中国持有的不动产。　　
次贷危机3年了,美国房市泡沫金融泡沫变小了，有大病的人变小病了。中国房市泡沫金融泡沫变大了，有小病的人变中病了。中国的经济学家真是有病。　　
2009年底后，美国人在大谈中国房产泡沫，美国频频举起贸易保护主义大棒，要挟人民币升值，美元指数在上涨，表明美国要刺破中国房地产泡沫和人民币泡沫。　　
美国为了损人利己,有时搞输入型通货膨胀，有时搞输入型通货紧缩，所以，以通货膨胀为理由而买房的炒房客和房奴，其实是上了美国人的当，最终结果是在通货紧缩中套牢亏钱。　　
多军的理论王牌有二张：一是正俯强大到无所不能,不可能让房价跌。二是正俯无能到只能大印钞票,现在够买到2房的钱,将来买不到1个厨房。相互矛盾呀,如果正俯强大,则不会发生老蒋逃台、苏联解体和津巴布韦内乱那样的恶性通胀的情况。如果政府打货币战无能，则房价必跌。　　　　
八.房涨通胀比很高,炒房客上了中国印钞厂的当,周小川上了美国印钞厂的当　　
8年来，某市从每平米0.3万元上涨到1.6万元，5倍。叫嚣会涨到3万元。目前盖房建安成本为0.1万元，即使今后3年钢筋水泥和工资等再上涨1倍，也就0.2万元。说明上涨的主要原因不是通货膨胀，只是借口通货膨胀的忽悠和疯狂炒作。　　
8年来,房涨通胀比是5倍。过去8年，钞票实际贬值大约百分100，以工资来说，一个白领8年前是3000元，目前也就上涨到6000元。一个农民工8年前是900元，目前也就上涨到1800元。大米、猪肉、大白菜8年的涨幅没有超过1倍。5倍的住房泡沫怎么去抵御1倍的钞票泡沫呢？　　
从长期看,通货膨胀不得不防，但是，即使钞票再贬值百分100,房价也不应该炒到这么高。所以说,疯狂炒作后的房价已透支了8年的通货膨胀,所以推迟三五年等待熊市再买房是安全的。今后三五年，50万元钱存在银行最多亏10万元，等待通货紧缩再买房，可能便宜50万元。　　
现在全国的资金资产大于200万亿元,通货膨胀百分100就是,200万亿钞票 / 10年 = 每年印钞票20万亿的钞票。明显不会印这么多。　　
首付款以3.3倍的力量驱动印钞机。确实在大印钞票，但是,印出来的人民币大多跑到房市和铁公机基建上去了,加上买房前后都要节衣缩食,对物价压力不大。　　
物业税是剪国内羊毛，是国际惯例，富人献血量比印钞票多几倍。有了物业税，周小川就不需要大印钞票了。　　
物极必反的客观规律永远在消灭虚拟钞票。一个次贷危机，全球虚拟资产蒸发了50万亿美元。各国除了正常的以外，为了救市而多印的钞票在20万亿美元以下。　　
8年来，房价增加了几十万亿人民币资产。一旦房市大跌，房市资金流动慢,每一栋楼房都成为一台烧钞机，消灭大于十万亿元人民币资产。　　
大家把钱流入蓄水池，危机一来，股跌、房跌、期货跌和银行坏账，消灭几十万亿泡沫市值，大家不敢投资，不敢消费，资金流动慢,到处缺钱，通缩又来了。　　
以通货膨胀预期买“泡沫房”,结果出乎意料，物价上涨导致加息，加息导致通货紧缩，通货紧缩导致房价大跌。2008年就是通货紧缩导致房价大跌。　　
恶性通胀真的来临，刚需和房奴为就业和吃饭发愁，谁还有钱买房和月供？　　
灌水百分60的猪肉和以黄金价买钢筋,如何保值增值? 6000点的房地产股不但不能保值增值，还会亏钱。　　
在通胀预期下房价可以大涨，物极必反，到时有通缩预期当然也会大跌。通胀初中期房价会大涨过头，通膨后期房价总是下跌过头。　　　　
九.美国发动了房价战、人才战和财产战,大量人才和财产不断由中国流向美国　　
底子薄,加上分配不公,劳动力工资低,大炒房,大印钞票,物价上涨,税负重,社保不完善,中国处于民生洼地。美国凭借底子、实力和剥削全世界,构筑了经济民生高地。　　
美国发动几十个国家施压人民币升值,向全世界富人发出了一个明确的信号，人民币不可靠了,提高了对美元的信用度，以实现资金流入美国拯救美国经济的目的。　　
中美经济民生落差很大和人民币不可靠,导致中国人才和财富呈现流出态势。高房价导致物价上涨,进而导致民工荒，后面可能是人才荒。人才带走大量财富。　　
一位在美的华人说:“美国目前全国平均房价大概22万美元左右。根据美国人口普查局的数据表明，2009年，美国25岁以上的成人，全职工作的话，平均年收入是43317美元。”22万美元 / （43317美元 * 2人）= 房价收入比为2.54 / 收入的0.5用于月供 = 5年节余可买一套别墅。22万美元 * 目前的汇率6.8 = 150万元。　　
一线城市,张三有一套100平米的房子的市价是300万元 / 目前的汇率6.8 = 张三可以兑换到44万美元,即一套建筑面积100平米的平均占地只有10平米土地的只有70年土地使用权的房子,可以到美国换购2套大于建筑面积300平米的占地10倍以上的永久土地所有权的配套齐全的别墅，100平米换到600平米以上。房价奇高是十分明显的。　　
货币贬值,损失最大的是有钱人，1000万元就亏掉500万。美国印钞票比中国理性,物美价廉,富人的钱就源源不断流出中国。中美在就业、收入、营商环境、社会保障等方面形成强大的磁吸力。中国分配、税收制度不合理,百分20的人拥有百分80的财富,他们中许多人把儿女先行送出国,大量财富不断转移出去。人民币升值和不断上涨的房价使他们以美元计算的财富几倍放大。在高位将房产卖出后可以更多地转移出国。　　
学校教育和老马老毛理论宣传的是无神论,贪倌在房市搞起腐败来,神鬼都不怕,祖宗惩罚不相信,无所顾忌,贪胆包天,为所欲为,再大的红包也敢收。为了洗钱将非法所得投入房市,带头炒房。腐败已经成为普遍现象。为了逃避审判,贪倌出走之心油然而生。　　
炒房祸国殃民,两个文明建设下来,人才和财富出去,得不偿失。中青年当房奴,无法创业,搞科技的不如炒房的,科技兴国不被重视。炒房导致精神文明退步,几乎所有信仰体系都被动摇了,中青年的价值观被扭曲了。美国的平均收入名列前茅，我国在100位上下。西方对中青年人才显现出极大的磁吸力,海归不愿归,高级人才不断流出。清华大学校长说,不但老师买不起房,连我这样的副部长级的校长凭工资也买不起。清华毕业生许多走出国门。他们有几人会放弃10倍的收入回来当倒霉的房奴吗?　　
人民币这样印下去,房价这样涨起来,岂不是驱赶人才和财富出国？印得越多,涨得越多，出走的越多。1家出走,就腾出几套甚至几十套房子,最终过剩更多,房价就跌下来了。 　　
因为城市民生比农村好,大量农村人去“爱城”了,许多农村已经成为“贫穷村”“老弱村”。中国人民币印得越多,炒民生炒得越久,中美的民生水平高低差就越大,出走的人才和财富就越多。百分20的人拥有百分80的财富,富人源源不断地的出走,将把中国变成怎样的国呢? 　　　　
十.房价崩溃，可能导致银行半破产，经济硬着陆，先是由通胀转为通缩，尔后最多有一般性的通胀。　　
日本房价崩溃以来的19年，基本上是通货紧缩，没有见到严重通货膨胀。　　
美国房价大跌以来的4年，基本上是通货紧缩，至今只有一般性的通货膨胀。　　
2007年10月到2009年初,中国房价大跌,是通货紧缩，没有见到严重通货膨胀。　　
60％以上的买地、建房、相关行业和买房资金来自银行贷款。房价崩溃，银行纷纷半倒闭，坏帐一大堆，原来发出的贷款要催收,无钱发出新贷款，整个经济的血就流掉许多了。　　
银根收紧,炒房炒股全线套牢,大家都不敢再投资,没钱来投资,消费减少,流动性呆滞,到处缺钱,现金为王是口号,通货紧缩很明显。就是在2008年大家刚经历过的那样。　　
房地产股、银行股、保险股、房地产相关股占股票权重在百分60以上,股市必然大跌。就是在2008年大家刚经历过的那样。　　
人民币升值,银根收紧,老板炒房炒股亏损,于是实业经济下滑,企业倒闭半倒闭的增多。三角债形成骨牌效应,使企业倒闭像传染病一样不断蔓延扩大。　　　　房价大跌前是通胀,大跌初期急剧转为通缩。就是在2006年到2009年初大家刚经历过的那样。　　　　房地产投资者资产缩水，负翁的故事满街传扬。大批房地产企业破产，导致相关产业萧条，失业降薪的增多，建材囤积。于是，疯狂的人群咎由自取,喝下自酿的苦酒。　　
股市从6124点下跌到1664点,股民情绪稳定。本来没有买股的人,更加买不起股票的事是不可能出现的。张三只有40万元,买不起150万元的一手房。房价大跌到100万元后,工资降低,但月供也降低,他变为买得起。说大跌后大众更加买不起房的是忽悠。　　
房价急剧下跌，必然导致土地流拍,财政困难,许多已经建好的保障性住房不得不卖出来了，不得不开征物业税,使得房价进一步下跌，于是熊市不言底出现了。　　
房价下跌，引发经济衰退，一些农民工回乡，物业税逼出许多闲置房进入出租市场,出租房更加过剩。租价下跌,带动房价进一步下跌。　　
需要救银行,救地方财正,救企业,救开发商,救炒房客,救低收入人群,正俯不得不大印钞票。可是，四面八方都伸手要钱,处处是大窟窿,填也填不满,杯水车薪。印了一年,钱气球还是瘪瘪的，即还是到处缺钱的通货紧缩。　　
2009年为何能救起来？因为全球都在危机,都在大印钞票,逃到别国去也是一样,外资情绪稳定。可是,到2012年,人民币已经升值,你再大印钞票,人家被剪羊毛,谁能保证他们不跑。不大印钞票,大跌的房市救不起。如果像2009年那样大印钞票,外资跑一些,房价更要大跌。反正你印多印少都会跌跌不休。　　　　
十一.二套房的首付按揭比呈现递增趋势,炒房客先死,银行后死　　
8年前，在二线的E市,民众没有按揭的习惯，能够拿出30万元以上的人不多，所以100平米的房价难以超过30万元，房价平稳。　　
银行是高房价的罪魁祸首。为了赚钱，银行编了一个美国老太太贷款买房的故事,开发商和炒房客凭借银行首付按揭比3:7的3.3倍的杠杆，30万元的房价呈现30万、50万、70万、90万、120万、160万......的不断上涨的趋势。 　　
银行在支持赌搏,提供百分70的资金让大家玩高杆杠的期货式赌搏。十赌七输。最终,除了庄家,出钱者和玩钱者大多是败家。　　
张三,真实还贷能力有50万元,他以有点假的收入证明，用刚买进的房子（新的801号房）抵押向银行按揭70万，涨价后卖给李四。　　
李四之后，接手的赵五,真实还贷能力只有60万元,他以很假的收入证明，用刚买进的房子（半新的801号房）抵押向银行贷款120万，涨价后卖出。　　
韩老六,阮小七,到周扒皮已经是旧房,却要贷款210万。　　
“按揭击鼓传花”的游戏不断进行下去，房子越来越破旧,而按揭数额却呈现70万元、90万元、120万元、150万元、180万元、210万元......的不断增多的趋势。　　
银行一路都有评估和看房,当然比任何人都清楚801房的真实价值。在综合考虑通胀、折旧、结构过时等因素后,呈现60万元、62万元、64万元、66万......的很缓慢的增值的趋势。　　
一直放任上涨,一直是几倍杆杠的话,就是放任泡沫不断增大，放任堰塞湖积水不断上涨，银行可能亏损的金额就呈现0万、10万,30万、50万、80万、110万......的不断增多的趋势。银行最终会倒闭，行长们的交椅最终会倒台。　　
于是,二套房的首付按揭比随着房价上涨必然不断收紧。以前是2:8,2008年是3:7,2009年是4:6,2010年是5:5,所以随着房价上涨呈现出2比8、3比7、4比6、5比5、6比4、7比3、8比2....的不断收紧的趋势。　　　
如果总房价炒高到300万元,不管上级是否下文件,为了自己的交椅和饭碗,二套房的首付按揭比必然提高到6:4。刘明康日在博鳌说（更正后的原话）：“目前部分商业银行审慎评估二套及以上房风险。比如，在北京的有些银行已自主审慎地将二套及以上房首付比例提高到60%。”。所以,炒房客被银行的吊脖绳勒死,是迟早的事。　　
如果二套房的首付按揭比提高到6:4，那么,首付为180万元,按揭为120万元。没有被银行拒之门外剩下的是鬼精灵的高级炒家。他们眼明手快，就抢先卖出了。　　
如果刚需的首付按揭比仍是3:7,那么,首付90万元,按揭210万元,需要每年月供14.7万元。这样的有效自住刚需已经极少。按真实的家庭收入来把关，如实评估，百分99的人都批准不了。于是，炒房客难以找到刚需买家，拿着的就是最后一棒。　　
如果让需要按揭210万元而真实还贷能力低的自住刚需过了关，那么，一旦总价300万元跌剩100万元(2008年底下跌到80万元),一套就亏损110万元,就像堰塞湖决堤了。要知道,银行是高杠杆的生意,10个贷款,只有1个是自己的钱,亏1个就把银行本金亏完了。熊市一来,银行就可能倒闭。　　
成也萧何，败也萧何。银行怕先死会先跑,不跑的炒房客就先死了。　　
市场太疯狂了,但是,物极必反,盛极而衰,月盈则亏。如果房价继续上涨，最终必然向真实价值60万元的方向跌下去,炒房客和一些开发商迟早会先死。于是,昏倒的炒房客一大片，假按揭的暴露一大批,开发商跑路的一大帮，烂尾楼一大片，银行收房一大堆，损失惨重。银行不会先死,但逃不了后死,于是金融危机就出现了。　　
正俯会印钞票救银行,所以银行不会全死,会半死。最亏的是炒成负翁的炒房客,谁来救你?　　　　　
十二.我国对“中美房市战”丧失基本的警惕性,对房价调控优柔寡断,房地产泡沫可能被上帝和美帝戳破　　
2010年2月，房价已经相当于股市的6000点,可是正俯还像请客吃饭那样温良恭谦让地“空调”。　　
泡沫被动破裂是死。如果“空调”，房市不能由牛转熊，泡沫就会越来越大。反复纵市、托市、救市，用新泡沬掩盖旧泡沬,是危机的累计。最终是硬着陆。　　
泡沫主动刺破也是死。如果铁腕打击房市，房价大跌,导致股市大跌，中产的股票亏损,无力买房。企业老板的股房全线亏损,导致企业倒闭半倒闭增多。GDP难以保8,导致失业率增加。哪个政府愿意在自己手里泡沫破裂?但是,任何房地产大泡沫都无可奈何地破裂了.　　
谁说刹住炒房没手段,二套房首付百分100或物业税就刹住了。　　
大米、饮用水、汽油更刚需,为何就能控制得严严实实?　　
主动戳破泡沫的踪影，到2010年4月终于看到了。但是,　　
调控总是成为空调，软弱无力的状况能改变吗?　　
中低位上涨默许,高位维稳,大跌救市，能改变吗?　　
印钞票积极主动，没有节制的状况能改变吗?　　
地方官对调控阳奉阴违，敷衍了事的状况能改变吗?　　
地方财政嗷嗷待哺，依赖卖地的状况能改变吗?　　
土地拍卖频频举牌，疯狂涨价的状况能改变吗?　　
GDP发展依赖房价，已被绑架的状况能改变吗?　　
住房开发垄断，其他渠道被堵住的状况能改变吗?难以改变。　　
银行大放按揭，杠杆放大泡沫的状况能改变吗?　　
房市倌商勾结，狼狈为奸的状况能改变吗?　　
社会分配不均，贫富悬殊的状况能改变吗?　　
开发商有恃无恐，唯利是图的状况能改变吗?　　
炒房客愚昧疯狂，死也不卖的状况能改变吗?　　
自住刚需害怕通胀，恐慌不已的状况能改变吗?　　
保障性住房建设缓慢，僧多粥少的状况能改变吗?　　
不看广告看疗效,谁能把以上状况加以明显改变?　　
不让大跌，就会高位上下宽幅震荡。　　
逆水行舟不进则退，高位久盘必跌。　　
欠债必然要偿还,暴涨之后必然是大跌。　　
你见过大吃大喝后不需要拉的人吗?　　
违背客观规律必然受到惩罚,上帝对中国从来就没有例外。　　
最终使得房市硬着落的最大可能是:　　
上帝戳破。在“中美房市战”败局日益明朗,在客观规律这个行刑官发出开斩令时,千钧一发,万不得已,只好丢卒（房地产）保车（银行和经济）,正俯开征物业税。那时，为时已晚,硬着落在劫难逃。只有物业税能一劳永逸地解决问题,其他的只是权宜之计,很容易被化解掉。如果自己收拾过晚,就会被别人收拾了。　　
美帝戳破。鸡蛋有缝,引来苍蝇。泡沫溢出,送客喝啤。美国经济战全面推进,中国在汇率战、贸易战、成本战、定单战等方面节节退步,出口受挫,索罗斯们发起攻击,部分外资出逃,刺破以房地产泡沫为代表的经济泡沫,元气大伤,进入夹起尾巴的“沉默的10年””,真正的韬光养晦开始了。
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　　　　　　杀了个发　　　　太长了，20年以后再看。　　　　
　　兰州烧饼。　　就你清醒，国家决策者在你眼里都是SB。
　　板了个凳　　　　先回帖后看
　　　　选了几段看了，没什么新意，还是那样的思维方式，还是那样的分析结果，只有不知道中国有中国人的智慧，历史是重演还是全新演绎，鹿死谁手还不一定呢。　　难道大家都认为事情都是按某些人某些集团想的那样一路走下去，死翘翘吗？我看未必！！　　　　　　
　　十三.【房价收入比】和【房价年供比】房价年供比奇高,房价无法再来“疯狂的十年”　　
国际通行的房价（家庭年）收入比是3到6倍。在发达国家，认为房价收入比超过6就进入泡沫区。日本泡沫最大时，房价收入比达到20倍左右，跌后最低只有7倍左右。美国在年时全国中位数房价收入比稳定在3倍左右，在2001年以后上涨，但最高的2006年也只有4.6倍,现在又回到3左右。　　
【房价收入比】为26.7。 刚需买一手房100平米 * 1.6万元 = 160万元（包括税费）/ 全市平均家庭收入6万（2人） =
2010年春，二线的E市的二等地段的【房价收入比】为26.7。　　
全市平均家庭收入6万 * 50％的家庭年收入用于还按揭 = 【平均年供能力】为3万元。　　
总房价160万 / 【平均年供能力】3万元 = 2010年春，二线的E市的二等地段的【房价年供比】为53。其含义是处于平均收入水平的家庭50年的节余才可以买到一套没有装修、平均占地10平米、没有土地使用权的一手房。　　
22岁 + 53年 = 为房子需工作到75岁，而男50岁女45岁后老板就不肯聘用了。在不健全的社会保障下，要保证还贷期间不失业、不大幅降薪、不生大病，家庭没有天灾人祸,不然就可能因为断供而被银行收走房子。许多人啃老几十万去交首付，其实是向医生借钱，最后要还给医院。先还按揭20年，后还养老钱10年。　　
许多人误以为会再涨1倍而买入或持有待涨，其实是水中捞月，因为新房房价3万元 * 100平 / 年供能力3万元 = 【房价年供比】是100，22岁 + 100年 = 为房子大众需工作到122岁！银行有办理122年按揭吗?　　
这么高的房价明显是在啃老和透支未来，明显是透支了购房者的其它消费，远远超过了公认的合理的房价收入比。房价年供比奇高,有效自住刚需将全军覆没。这么高的房价不可持续，没有上涨空间,最终必然回归理性。 　　
批驳“多印钞票和加工资会使房价显得不高”的谬论。　　
百分80的人为老板打工，正俯不能越过老板发钱给老百姓。在一座楼3000万元首付请求7000万元按揭,每一座楼房都成为印钞机的启动器的情况下，企业减员降薪，每年物价和租价上涨金额多于工资上涨金额，实际支付能力下降了。　　
全市平均家庭收入6万 * 下降为40％的家庭年收入用于还按揭 = 【平均年供能力】下降为2.4万元。　　
总房价160万 / 【平均年供能力】2.4万元 = 二线的E市的二等地段的【房价年供比】可能因为实际支付能力下降从53提高到69。其含义是处于平均收入水平的家庭69年的节余才可以买到一套没有装修、平均占地10平米、没有土地使用权的一手房。　　
房价上涨会导致分子更大,通货膨胀会导致分母更小,于是房价年供比就呈现44、50、56、62、69......的越来越高的趋势,即一家人为买房需要积攒越来越多的时间,有效自住刚需越来越少。　　
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　　记号下
　　转了N月N次的贴了
　　十四.房价租价涨速比很高,物业税和涨不动的租价成了房市降价的发动机。
房租是房价的基石。房租的走向决定房价的走向。　　
2003年以来，在二线城市的E市,房价上涨百分500 / 租金上涨百分50 = 房价租价涨速比为10倍。10倍的房价租价涨速比,使得“买房无法战胜通货膨胀”。　　
实际情况表明，虽然可能通货膨胀，虽然房价可能上涨，但是，租金的上涨却我行我素，每年只能提价增收0.11万元。经济不景气，租民增加收入很少。增加的收入大多被房价上涨导致的通货膨胀吃掉了。租房是买方市场，所以今后每年租金上涨0.11万元是很困难的事。正俯强势，房东支付能力强，所以每年增加的物业税从总体上说，数量和速度多于租金的增加。　　
老板遇到通货膨胀，企业成本大了，就要减员降薪，穷人连岗位都保不住，连吃饭钱都成了问题，不拖欠房租你就谢天谢地了。　　
如果通货膨胀导致房价继续大涨，开发商就会继续大盖特盖，炒房客大买特买，闲置房和出租房就越来越多，而租房人数增多缓慢，所以租房市场供过于求。　　
目前，买方市场的特点更加明显了。任何一天去租房，除了一等地段外都可以百里挑一，就是说，房东排队在等待租奴。　　
房价不断上涨，100平米的住房，炒房客甲、乙、丙可以闲置。以1.6万元接手的炒房客成本很高，不得不出租减轻月供负担。供给增多，导致租价下跌。　　
每年成交的住房有百分50是外地人买走的，没有时间去折腾，只求有租金，多少不在乎。租房市场竞争加剧，导致租价下跌。　　
物业税开征后，本来闲置没有出租的房东,因为税赋加重,也开始出租。供给增多，导致租价下跌。　　
加息后可能断供或还贷困难，闲置房不得不出租。供给增多，导致租价下跌。　　
裁员降薪,许多炒房客会有断供之忧，不得不出租。供给增多，导致租价下跌。　　
熊市里来不及卖出的短线炒房者，只好以出租等待解套。供给增多，导致租价下跌。　　
有的公司外迁或搬迁到郊区，租房人减少。需求减少，导致租价下跌。　　
由于炒房导致高房租高物价,沿海城市出现民工荒,租房人减少。需求减少，导致租价下跌。　　
一些有效自住刚需购买了一手房、经济适用房，租房人减少。需求减少，导致租价下跌。　　
一些无效刚需到廉租房里去了，搬出租房，租房人减少。需求减少，导致租价下跌。　　
物业税开征后，如果房东要将物业税转嫁给租房族，租用100平米的变成70平米、5人合租变成7人、向低价的郊区转移、甚至换城市工作，导致需求减少。605号房月租金2000元，已经待租闲置3个月了，房东害怕再损失就会降价，于是房租又回到合理水平了。　　
房价由富人决定，房租由穷人决定。房价由投机决定，房租由需求决定。房价是理性的，是消费品，不是投资品，基本没有泡沫，反映了居民的正常支付能力。 　　
如果房价是合理的，租价就要涨100%，肯定涨不动，所以租金是合理的，那么房价就应该降50%。　　
买房投资投机，既赚不到涨价回报，也赚不到租金回报，折旧使得房子越来越“黄脸婆”，每月为月供发愁，每年为物业税生气，越来越无利可图，越来越成为累赘，必然导致卖出者进一步增多，房价进一步走低，所以说，物业税和涨不动的租价成了房市降价的发动机。
　　支持国产就是全民最好的选择！
　　支持国产就是全民最好的选择！
　　支持国产就是全民最好的选择！
　　十五.二线某市租售比达到660,房款租金比是即使出租82年也一分钱没有赚到。　　
国际标准的租售比是200至300个月，即合理的总房价应该是200个月至300个月的租金就能收回总房款。　　
2010年春，在二线城市的E市的二等地段，带装修的总房价165万元 / 月租金0.25万元 = 炒房客张三所买的一手房的【租售比】为660个月。回跌空间达到百分59.5。　　
【房款租金比】才能准确地反映买房者的实际盈利率，如实反映住房的合理价格。　　
2010年春，在二线城市的E市的二等地段，炒房客张三买第二套住房做投资，一手房100平米，总价160万元（包括税费）。用于装修、家具、家电5万元 + 首付80万元 + 按揭80万元 + 20年按揭利息45万元 = 总共花钱197万元。　　
按揭80万元 * 0.07 = 每年还按揭5.6万元。　　
这套100平米的新房，目前的月租价大约是0.25万元 * 11个月 = 每年租金毛收入2.81万元 - 平均每年0.41万元用于再装修、家具家电的更新、中介费等费用 = 扣除费用后实际落入口袋的【每年租金净收益】为2.4万元。　　
【房款租金比】 = 买房总花费197万元 / 每年租金净收益2.4万元 = 82年后口袋里才收回197万元。 30岁投资 + 82年 = 112岁才收回本金，还是一分钱没有赚到！这是亏钱,不叫投资。　　
30年就可能拆迁。30年后人少房多,拆迁费不可能多,折合有效出租年限30年。每年租金净收益2.4万元 * 60年 = 144万元,就是说，2010年初追高买房做投资，买房总花费197万元，在70年后住房和土地使用权都化为乌有、一分不值后，房主的“口袋里”实际见到的租金只有144万元。197万元 - 144万元 = 亏损53万元 / 70年 = 每年亏0.76万元。　　
有人叫嚣房价会上涨到3万元,那么买房总花费会增多到389万元 / 物业税和出口企业倒闭增多导致每年租金净收益下降到2万元 = 【房款租金比】为195,即出租195年才能收回买房总花费389万元。亏本情况将体现得淋漓尽致。　　
首付款80万元 + 装修5万元 = 现金85万用于其他投资70年，每年复利百分5，85万元乘以70个1.05，等于70年后口袋有2586万元 + 按揭80万元 + 20年按揭利息32万元 = 投资其他项目70年有2698万元 - 回收144万元 = 买第二套住房做投资少赚2554万元。亏本生意沒人做,一旦许多人醒悟,熊市就来了。　　
【每年租金回报率】 = 每年租金净收益2.4万元 / 买房总花费197万元 = 1.22％。房价在低位时,【每年租金回报率】与五年利率3.6差不多。房租基本稳定,房价却不断上涨,所以,【每年租金回报率】呈现百分3.6、3、2.5、2、1.5、1.22.....的越来越低的趋势,导致有效自住刚需越来越少。　　
【以租养房率】 = 每年租金净收益2.4万元 / 每年还按揭5.6万元 = 以租金还按揭只够百分43。这也说明房款租金比过高则该项投资不合算。房价在低位时,【以租养房率】在百分100一带,炒房客付首付买房后,能够以租养房,轻轻松松。房租基本稳定,房价却不断上涨,所以,以租养房率呈现百分100、70、50、43.....的越来越低的趋势,导致有效自住刚需越来越少。 　　
【租售比】和【房款租金比】越来越高,【每年租金回报率】和【以租养房率】越来越低,这就是货币被掺进1桶水而房价被掺进5桶水的真相，最终必然导致房价下跌。如果改为你的数字，一定会大彻大悟。
　　中国必将步日本的后尘，而且比日本摔的更惨
　　十六.2010年春,有的城市的房价市盈率是负值,意思是负资产,相当于ST亏损股。　　　
住房市盈率与房地产股市盈率之比较说明,房价泡沫比房地产股泡沫大多了。　　
市盈率能够明确反映投资回报的大小，是投资市场第一重要的指标。市盈率 = 市场价或投资额 / 每年净盈利。　　
100万元存银行五年期 / （100万元 * 利率3.6％） = 投资额100万元 / 每年净盈利3.6万元 = 目前银行五年期储蓄的市盈率是28倍。意思是，投资28年能够将一个100万元变成二个100万元。目前，在中国各种投资的合理市盈率应该参照这个28倍。这是多本书籍说的思路。　　
2007年10月，股市最高的6124点的平均市盈率在60倍，就是投资100万元，在60年后，扣除成本后累计净盈利就有100万元的意思。政府认为60倍平均市盈率的风险很高，便调控下来了。　　
2008年10月，下跌到1664点时，许多房地产股市盈率在7倍上下，百分70的人亏损超过百分50。　　
股市大跌的时候才知道,不讲市盈率是在豪赌，是要血本无归的。房市大跌之前不明白市盈率，就会死了还不知道是怎么死的。　　
在买房成本提高、待租闲置时间增长、租价涨不动和即将开征物业税的夹击下，租房市场四面楚歌。炒房客的【市盈率】形成10、20、40、80、160、320、640、1280...无穷大、负数的递增的趋势。某市的房价市盈率已经负数。计算如下。　　
2010年春，在二线城市的E市的二等地段，炒房客张三买第二套住房做投资，一手房100平米，总价160万元（包括税费）。用于装修、家具、家电5万元 + 首付80万元 + 按揭80万元 + 20年按揭利息32万元 = 总共花钱197万元。　　
这套100平米的新房，目前的月租价大约是0.25万元 * 11个月 = 每年租金毛收入2.81万元 - 平均每年0.41万元用于再装修、家具家电的更新、中介费等费用 = 扣除费用后实际落入口袋的【每年租金净收益】为2.4万元。　　
30年就可能拆迁,有效出租年限为30年。30年后人少房多,拆迁费不可能多,折合有效出租年限30年。每年租金净收益2.4万元 * 60年 = 144万元,就是说，2010年初追高买房做投资，买房总花费197万元，在70年后住房和土地使用权都化为乌有、一分不值后，房主的“口袋里”实际见到的租金只有144万元。197万元 - 144万元 = 亏损53万元 / 70年 = 每年亏0.76万元。　　
投资额197万元 / 每年净盈利是负数0.76万元 = 市盈率是负值。　　
日，沪指3109点，平均市盈率不到30倍，许多房地产股票市盈率在20倍上下，即100万元投资，每年有5万元的净收益。　　
中国很神奇，2007年10月,股市只到6124，市盈率只到60倍，政府就打压下来了，可是，2010年春,有的城市的房价市盈率是负值,意思是该房产是亏损性资产,相当于ST亏损股，是亏本生意，但政府总的想法还是稳住高价，小涨小跌，缓慢上涨。　　
在投资市场里,会买的是徒弟，会卖的才是师傅；死也不卖的是孙子,知买知卖是老爷。亏本生意没人做是古今中外的铁律,市盈率被忽视不可能永久。
　　作者：WanderOTY　回复日期：　09:46:26　　　
　　　　兰州烧饼。　　　　就你清醒，国家决策者在你眼里都是SB。　　　　　　=======================================================　　日本的决策者是SB吗？怎么还有“失去的十年”，WanderOTY　你妈喊你回家吃饭！
　　十七.如何计算【合理房价】　　　　㈠.【用租售比240个月计算的合理价】的计算方法。　　
每月租金0.25万元 * 240个月 = 60万元 / 100平米 = 二线的E市的二等地段的毛坯一手房的【用租售比240个月计算的合理价】是0.6万元。目前实际单价为1.6万元。这个计算不过分: 　　
【国际标准的租售比】是200至300个月，即合理的总房价应该是200个月至300个月的租金就能收回总房款。　　
月数的取值为240个月。35年才折迁怎么只计算到20年的租金？你做生意，不给下家留下利润空间,下家肯接手吗？　　
一个股份公司可能存在70年,国际上计算市盈率只计算到20年。　　
30岁投资,到50岁老板不要我上班时，我还享受不到利润,还是合理吗? 　　
㈡.【用房价收入比10年计算的合理价】的计算方法。　　
新房合理价 Y 万元 * 100平 / 全市平均家庭收入6万 = 房价收入比10。　　
新房合理价Y 万* 100平米 = 10 * 6万元。　　
新房合理价Y 万 = 0.6万元。2010年春的价格是1.6万元,下跌空间为百分63。　　
这个计算不过分:　　
1.国际房价收入比标准为3至6。1998年国W院在有关房改的文件中提出：房价收入比超过4倍的，应当获得住房补贴。说明我国正俯对国际标准3-6是认可的。我取值10是很高的。30岁买房,到50岁老板不要我上班时，还要还按揭是合理吗? 　　
2.二线城市的平均家庭收入6万取值不低。　　
3.我国社会保障不完善，教育、医疗、养老费用和防备失业费用比较多，收入的可支配比率较低。国际上认为按揭月供不宜超过家庭月收入的30％,取值50％是较高的。　　
4.美国是使用面积200平米，至少相当于建筑面积300平米,这里取值建筑面积100平米。　　
5.国际通行的是已经装修的新房，这里取值是毛坯新房。　　
6.美国的是土地所有权，我国只是土地使用权，含金量低。我们35年会因为拆迁受到再次盘剥,人家自拆自盖很省钱。　　
7.最值钱在于土地，人家是别墅，一户占地是我们的10倍以上，我们的新房每户摊得的土地面积许多只有10平米。　　
8.我们的土地是全珉所有，人珉购买“人珉自己的土地”，应该比他国人珉购买“地主的土地”更便宜才说得过去。　　
9.这几年排队买白菜,盖起就是抢到,不少粗制滥造，建房的用料、质量和配套（汽车库、家电）比人家差了一大截。中国的平均建筑寿命30年，英国的132年，美国的74年。不少建筑物“未老先衰”。　　
10.我们的钢铁厂工资、水泥厂工资、建筑工人工资、房地产销售人员工资、材料费、管理费等成本比人家的低。　　
11.盖房好赚，大盖特盖，有的城市投资投机房与有效自住刚需比已经4:1，即供是求的4倍,加上经济不景气，刚需大减，买力不足，供过于求，今后的熊市将向房价收入比6这个价格方向运动，价值规律和大势所趋，谁也挡不住。　　
12.要比较就要折合为美元，如果人珉币由6.8升值到6,则卖中国房去买美国房会合算更多。
　　　作者：WanderOTY　回复日期：　09:46:26　　　　　　　　　　　兰州烧饼。　　　　　　就你清醒，国家决策者在你眼里都是SB。　　　　　　　　　　　　 =======================================================　　　　日本的决策者是SB吗？怎么还有“失去的十年”，WanderOTY　你妈喊你回家吃饭！　　============================================================　　估计你的水平也就是小学毕业，日本决策者再聪明有屁用，美国叫它升值它敢不升吗？？？国家都被别人占领着，一个孙子角色，也就中国敢对美国剪羊毛说No
　　看完了
　　作者：天高任鸟飞_cq　 回复日期：　17:53:35　 　　　　　　　　 我们宁愿生活在一个即使是房地产业大崩盘、大萧条但公平、公正的社会环境之中，也不愿意生活在一个社会不公、暴利和巧取毫夺的貌似“繁荣”的社会。　　　　　　　　　 只要社会公公平、公正，能够逐步将一小撮利益集团消灭掉，我们宁愿生活在一个即使GDP低于5%的公平、公正社会，也厌恶这样一个充满邪恶与不公的GDP大于9%的社会。　　　　　　　　　 我们坚决反对中央和地方政府有关部门在房价理性回归到成本价格左右的漫漫长途中,今后又老调重弹采取所谓“扶持”政策。希望永远不要重复过去的“怪圈”，永远不要再从信贷、利率和税收等各个角度去力挺开发商和炒房者。　　　　　　　　作者：rekim　 回复日期：　18:14:55　 　　　　　　　　　　新政为什么是415 417呀，为什么某人要要说公平正义比太阳更光辉。几十年前某位老人的治国理念：“治国之道，富民为始”，他说：我们改革的目的是什么？就是要藏富于民，让人民富起来。”，他说：“我们GCD员要时时刻刻为人民着想，使人民尽快富裕起来。只要人民富裕起来，我们就有办法了。决不能把人民的利益同国家的利益对立起来，国家的利益离开了人民的利益，就是抽象的，没有意义的。试想，离开了人民，还有什么国家？”　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 某位老人在某一天离开了，n年来，中国追求GDP的发展，楼市暴涨7年，经济危如累卵，人民水深火热，投机客、开发商一夜暴富。N年后的某一天，首辅发表怀念某位老人的文章（该文章必须要经过zzj会议审批才能发表），同一天，新政重拳出击。这一天的选择是含有深意的，是表明和高房价决裂坚定的态度，是经济发展民生路线的开始，最高层终于认识到民生大于天，事实证明先富起来的那帮人往往为富不仁，置国家利益于不顾，疯狂炒作老百姓赖以生存和立世的住房，party的执政基础受到P民的强烈怀疑。他们终于认识到GDP才是硬道理原来是错误的，人民不富何来国家富强，那就在你离开N年后的今天，让一切重回正轨吧，民生比天重，炒房客、开发商的好日子将一去不复返，这是二次房改的开始，很多政策将会倾向于民生，供应将大量增加，保障房会大量建设，不要再指望以后zy还会有什么救市政策，zy已经与高房价彻底决裂，中华民族无法承受一次严重的经济危机，改革开放30年的成果绝不能白白流失。　　　　作者：sxlf225588sxlf 　回复日期：　14:25:28　 　　　　　　 二十九.客观规律比人强,物极必反莫茫然　　　　　　 相信把戏总归会被识破，真相总归会大白于天下。　　　　　　 相信利益集团可以骗人一时，骗不了一世。　　　　　　 相信上帝，要使其灭亡，先令其疯狂。　　　　　　 相信风水轮流转，10年河东，10年河西。　　　　　　 相信市场竞争规律，暴利的归宿是社会平均利润。　　　　　　 相信销售规律，任何产品都要走降价普及之路。　　　　　　 相信价值规律，价格围绕价值中枢上下波动。　　　　　　 相信投机市场的规律，大涨之后是大跌。　　　　　　 相信食物消化规律，吃得多就拉得多。　　　　　　 相信波浪理论，涨得再多也会腰斩。　　　　　　 知道正策的软肋是，一放就乱，一乱就死，一死就收。　　　　　　 知道大倌的软肋是，为了交椅，最终不得不丢卒保车。　　　　　　 知道地方倌的软肋是，财政赤字就要求开征物业税。　　　　　　 知道炒房客的软肋是，高位接手的遇到物业税就闲置