司法拍卖房产融资贷款的法律障碍分析
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司法拍卖房产融资贷款的法律障碍分析
（原创作品，欢迎转载）一、司法拍卖房产融资贷款的概况在司法拍卖被执行人房产的实践当中，执行法院往往要求一次性付清价款，门槛较高，可能不利于扩大竞买范围的问题，这也是导致目前司法拍卖成交率较低的原因。前几年部分地方法院例如浙江、江苏地区的法院已经推开在司法拍卖中开展与银行业金融机构的按揭合作制度，降低了竞买门槛，使得更多的竞买者参与司法拍卖活动中，从而顺利实现债权，达到案结事了的效果，赢得了相当好的法律效果、社会效果。日最高人民法院发布《关于在执行工作中规范执行行为切实保护各方当事人财产权益的通知》第四点，对于司法强制拍卖要求一次性付清价款，门槛较高，可能不利于扩大竞买范围的问题，可借鉴部分地方法院的成熟经验，在司法拍卖中开展与银行业金融机构的按揭合作，降低竞买门槛，通过更广范围的竞价更好地让拍品变现。日起，全面推行优先用网络司法拍卖方式处置财产，以降低处置成本、提高成交率、溢价率，保护双方当事人的合法权益。虽然顶层设计层面已经默许认可可借鉴部分地方法院的成熟经验，在司法拍卖中开展与银行业金融机构的按揭合作。但是司法拍卖房产融资贷款过程中会有哪些法律问题需要解决，哪些障碍需要扫清呢？笔者在淘宝网上考察了中山市、佛山市关于在司法拍卖中开展与银行业金融机构的按揭合作的模式。这种操作模式中突显出来的法律障碍有以下几个方面：一、这种融资贷款的性质是什么，如果竞买人无法从银行得到融资贷款后且无法缴交剩余价款的情况，该如何解决，是否属于悔拍。二、从司法操作层面上，竞买人是持有法院拍卖成交确认书办理抵押所有权转移预告登记。按照执行理论，不动产拍卖成交后，该不动产的所有权自拍卖成交裁定送达买受人时起转移。实践操作与司法理论存在冲突，该如何协调？抵押所有权转移预告登记与一般商品房买卖的预告登记存在什么区别？三、房屋抵押预告登记手续办理后，银行发放贷款并支付到法院账户，竞买人将房产过户到本人名下时，后续的抵押登记手续，如果买受人疏于办理，该有什么规则可以限制？二、以“佛山司法拍卖房产融资贷款模式”为视角（一）佛山司法拍卖房产融资贷款模式的市场化分析笔者通过在淘宝网司法拍卖专栏中考察佛山司法拍卖房产融资贷款模式，发现以下的司法拍卖房产融资贷款运转模式的基本特点：（1）在拍卖公告“贷款服务”一栏，注明“银行提供贷款服务信息”，这是比较人性化的服务。（2）存在多家银行提供贷款服务信息，这样竞买人有自主的选择权，有利于市场主体竞争，提高拍卖成交率。例如有中国银行、广发银行、工商银行、农村商业银行、招商银行、兴业银行等六家银行提供贷款服务。（3）银行提供融资贷款服务的特点，贷款期限不超过30年，商用房贷款期限不超过10年，首套住房贷款金额不高于房产价值的80%（注意了：不是拍卖成交价的80%，银行贷款就低不就高）。（4）如果是可以融资贷款的房产，往往更能吸引更多的市场主体参与竞拍，依据“水涨船高”的效应，最终拍卖成交价往往高于本次拍卖的价格。（二）司法拍卖房产融资贷款模式下的法律条文分析司法拍卖房产融资贷款，从法律字面的解释，可以分为“执行司法拍卖法规”、“物权法”、“合同法规”、“房屋登记办法”。下面将对相关法律进行详细的解读和分析。（1）执行司法拍卖法规。主要涉及房屋产权变动的时间点和房屋产权变动的实际操作。最高人民法院关于《人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第29条规定，不动产拍卖成交后，该动产自拍卖成交送达买受人时起转移。第25条规定，拍卖成交或者以流拍的财产抵押后，买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而拍卖、抵债的目的难以实现的，人民法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金，由原买受人承担。人民法院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金有剩余的，应当退还原买受人；保证金数额不足的，可以责令原买受人补交；拒不补交的，强制执行。（注意，该条款在2017年1月1日后将有新的法律规定代替，改变这个规则）。《民事诉讼法》第251条规定，在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。（2）物权法。主要涉及拍卖房屋的主要涉及抵押权预告登记和抵押登记制度。《物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第187条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。（3）合同法规。主要涉及竞买人与银行签订融资贷款合同时的相关问题。竞买人与银行之间根据意思自治、诚实信用等原则，约定有关的执行条款。特别涉及到银行已经支付拍卖款给法院后，竞买人逾期未办理抵押登记手续。需要从合同约定规则上规制竞买人。（4）房屋登记办法。主要涉及司法拍卖房屋抵押权预登记制度。《房屋登记办法》第六十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形。（三）“支招”—司法拍卖房产融资贷款模式下的法律障碍（1）司法拍卖房产融资贷款的性质是什么，如果竞买人无法从银行得到融资贷款后且无法缴交剩余价款的情况，该如何解决，是否属于悔拍。笔者认为，司法拍卖属于公法拍卖，从理论上，司法拍卖与一般的买卖合同没有实质上的区别。作为执行程序中财产变价的一种方式，司法拍卖制度的目的在于借助公开竞价的方式最大化实现执行财产的价值，以维护当事人的权利。[1]司法拍卖房产融资贷款的性质，第一，这个融资贷款具有公法上的引导性；第二，融资贷款的主体是竞买人；第三，签订融资贷款的双方是平等的；第四，融资贷款合同与一般的商品房买卖合同性质没有实质性的区别，双方签订合同后，如出现违约等行为，双方都可以诉诸法律途径解决。如果竞买人无法从银行得到融资贷款后且无法缴交剩余价款的情况，这种行为属于悔拍的行为。出现这种行为的，执行法院可以依照《人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第25条规定，裁定重新拍卖，如果拍卖成交的价格低于原拍卖价的，可以责令原竞买人补交，拒不补交的，可以强制执行。如果这个行为发生在2017年1月1日后，依据新的法律规定，执行法院还可以将原竞买人已经缴纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及拍卖财产相关的被执行人的债务。（2）买受人是持有法院拍卖成交确认书办理抵押所有权转移预告登记。按照物权变动理论，不动产拍卖成交后，该不动产的所有权自拍卖成交裁定送达买受人时起转移。实践操作与司法理论存在冲突，该如何协调？抵押所有权转移预告登记与一般商品房买卖的预告登记存在什么区别？笔者注意到，在司法实践操作中，买受人凭成交确认书、人民法院公函和其他相关材料，申请办理拍卖房产的所有权转移预告登记。但是实际上竞买的房产未过户到买受人名下，退一步说，就算执行法院已经送达拍卖裁定给买受人，房产登记中心登记的仍然在被执行人的名下。这种实际操作与法律是否存在一定的冲突。房产登记中心依据的是《房屋登记办法》第67条的第一种情形的预购商品房还是第四种情形的法律、法规规定的其他情形。在实践中，商品房预售买卖的房屋也是登记在房产商的名下，预告登记只是对物权的期待权进行预告转移登记。但是司法拍卖房产可否理解成这样。这种实践操作，需要修改的不仅仅是法律规定，更多的是地方房产登记部门的行政权力配合。因此，如果推开司法拍卖房产抵押贷款制度，不仅仅需要法律层面对这个问题进行明确规定，更多的是地方房产部门的配合和协作。（3）房屋抵押预告登记手续办理后，银行发放贷款并支付到法院账户，买受人人将房产过户到本人名下时，后续的抵押登记手续，如果竞买人疏于办理，该有什么规则可以约束竞买人。《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。也就是说如果买受人逾期三个月不办理抵押登记手续，银行将会失去抵押优先受偿权。这种风险是存在的，不排除市场经济条件下，有这种情况的出现。对于抵押权预告制度不等同于抵押权登记制度，日前最高人民法院已经有判例对这种问题进行判决，最终银行“自吃苦果”。银行将采取什么规则约束买受人，将是一个法律操作问题。笔者认为，银行可以从合同规则上约束当事人，同时通过公证方式对合同约定的内容进行公证，因为公证约定条款一旦出现违约，银行可以持公证书向法院申请强制执行。这种制度是比较快速的。同时，银行也可以依靠执行法院的力量，对买受人进行必要的督促，但没有强制执行的权力，除非已经立案执行。三、后语—司法拍卖融资贷款的后续问题司法拍卖融资贷款这个出发点与司法拍卖的目标是一致的，司法拍卖追加两个目标，一是尽快将财产变价，以实现生效法律文书确定的债权；二是实现拍卖财产价值的最大化。这两个目标需要兼顾，从强制执行程序的目的出发，第一个目标更为重要。[2]但是这种融资贷款是否类似“借新还旧”，是否在寻找下一个猎物来承受这个“旧货”。笔者同时也考察了域外关于司法拍卖的制度，但能够在司法拍卖融资贷款的，恐怕没有其他可以借鉴的经验，或者说我们正在“摸着石头过河”。&&&&&&&&&&&&&&&&&&& [1]江必新、刘贵祥主编：《民诉解释中执行程序部分统一理解与适用》，第53页。[2]同上。
喜欢该文的人也喜欢法院拍卖房产过户，竞买文件要求买卖双方税费由买方承担，卖方过去欠缴的税费也应当由买方承担吗？
全部答案（共2个回答）
规定双方各自承担费用的明细很清楚，过去欠缴的费用不知道是什么项目，都有对应的法律条文帮你归类。还有就是有些项目费用可让法院帮助双方协商解决。
首先看拍卖时的标的说明，若没明确说明应通过法院主张不承担以前的税费。
司法拍卖的房子契税按3--4%计算！
1、过户费用各地不一样，最好向当地房屋、土地部门咨询。
2、厂房计入“固定资产”，土地计入“无形资产”。
3、办理过户缴纳的契税等费用，分别计入厂房、土地成本中...
是不是这个
最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定
（２００４年１０月２６日最高人民法院审判委员会第１３３０次会议通过）
法释［２００４］１６号...
你拍买房子之前就应该了解清楚，房子的问题．究竟买这套房子的费用谁出，都会在拍卖前和买家说清楚的，现在拍卖房子都是因为原业主欠银行的钱．所以被法院拍卖来清还银行的...
答: 深圳写字楼装修报价是多少，深圳写字楼装修的话感觉价格应该会很高，建议你找性价比高一点的装修公司，工期短省时省力会比较好，推荐你去深圳金雕装饰了解一下。
答: 我就说说我的看法吧
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她现在是...
答: 低血压是指成年人收缩压＜12千帕（90毫米汞柱） ?舒张压＜8千帕（60毫米汞柱）。理论上讲跟贫血并没有直接联系。
　　中医认为本病之因，多为久病体虚，气血暗耗...
B.20世纪上半叶，人类经历了两次世界大战，大量的青壮年人口死于战争；而20世纪下半叶，世界基本处于和平发展时期。
“癌症的发病率”我认为这句话指的是:癌症患者占总人数口的比例。
而B选项说是死亡人数多，即总体人数下降了，但“癌症的发病率”是根据总体人总来衡量的，所以B项不能削弱上述论证
根本就没有正式的国际驾照，如果到国外开车，正式的程序：
1、到公证处办理驾照的公证书，可以要求英文或者法文译本（看看到哪个国家而定）；
2、拿公证书到外交部的领事司指定的地点办理“领事认证”，可以登录外交部网站查询，北京有4、5家代办的，在外交部南街的京华豪园2楼或者中旅都可以。
3、认证后在公证书上面贴一个大标志；
4、有的国家还要到大使馆或者领事馆盖章一下。
偶前几天刚刚办过。
要有经营场所，办理工商登记（办理卫生许可），如果觉得有必要还要到税务局买定额发票，不过奶茶店一般人家消费是不会要发票的巴，要买设备，要联系供应商备一些原料，就好啦，没啥难的，不过要赚钱的话就得选好开店地段。
办理手续的程序（申领个体执照）：
1、前往工商所申请办理
2、根据工商所通知（申请办理当场就会给你个小纸条）前往办理名称预核
3、拿到名称预核通知书，办理卫生许可证（前往所在地卫生监督所办理）
4、拿着名称预核通知书和卫生许可证前往工商所核发营业执照。
注销公积金账户并进行提取，3个月内会到职工公积金联名卡所在的银行账户内。携带资料以下4样：
1.住房公积金提取申请表，一式三份； 2.住房公积金提取凭证，一式四联，加盖财务章； 3.劳动关系解除协议原件及复印件；
4.本人身份证及复印件。
银行贷款面签所需准备的材料
一般银行贷款所需准备的材料销售人员都会给到，按照销售给到的去准备总是没错的，但是对于一些无房证明已经婚育证明也会根据不同的要求不同，具体还是要问所贷款的银行，有时候销售不走心，还是自己上心一点比较好
银行面签注意事项
其实在面签时不必紧张，只要你的资料核实可以通过就没什么问题了。稍微美化一点关于收入也是没有什么问题的。
孕妇吸烟会使胎儿的血液循环发生异常，并引起红细胞增多以及组织慢性缺氧，最终导致出生后血压增高，而血压增高可能是新生儿眼底视网膜病变的一个危险诱因。
一项调查结果显示，吸烟孕妇所生的新生儿，他们发生眼底视网膜动脉狭窄和硬化，静脉扩张、迂曲及视网膜内出血的几率，比那些不吸烟孕妇所生的孩子大为增加。
有以下方法进食：
　1.取当归5克、黄芪3克、通草5克，每天用这三味中药煮成一碗药汁，在给产妇吃的各种食物中都加上一勺，这样中药的气味不重，又能起到补气血、通乳的作用。同时，三味中药的用量不大，适合身体虚弱的人慢慢调补，而且不会上火。
　　2.把红枣洗净后放入铁锅炒到表皮发黑，放入瓶中待用，每天取炒过的红枣4-6粒，桂圆4-6粒，冲水泡茶经常饮用。内火重的人，可以加枸杞子6-10粒一同饮用。红枣经铁锅炒制后具有暖胃的作用，同时炒制后的红枣易于泡开，能全面利用其营养成分，所以每天饮用此茶能起到补气血、调脾胃、治失眠、止虚汗的作用。
　　3.取鳝鱼1斤、瘦猪肉半斤，放入生姜5-8片、葱2-3根、蒜10瓣，再加入调味品红烧，经常食用可以起到补肾、去肾寒、补血的作用，可以治疗浑身酸痛、腰膝酸软、四肢无力等。
迪曲及摇滚乐都属于过分激烈的音乐，长期听这种音乐，会使孕妇的神经系统受到强烈的刺激，并破坏心脏及血管系统的正常功能，使人体中去甲肾上腺素的分泌增多，从而使孕妇子宫平滑肌收缩，造成胎儿血液循环受阻，胎盘供血不足，引起胎儿发育不良，同时这也是造成流产或早产的原因之一。
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格兰特，作为管道行业科技创新的新锐先锋，秉承着恒久不变的前瞻特质，以“亲水·亲情·亲生活”的品牌理念，致力于“国际绿色健康输水系统”的建设，将创新科技、节能环保、时尚设计完美结合制造高标准、高品质、高效率、高服务的输水管道解决方案，为全球消费者提供最大化的健康水环境 并引领着中国管道行业高水准时代。
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洛阳高考美术培训素描的基础知识有哪些？工具的选用取决于画家所想要达到的艺术效果。深入刻画，按照“从整体到局部再到整体再到局部”的规律来塑造物体的形体，塑造时候要注惫物体的体积感、质感。
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法院拍卖房产流拍三次后如何处理
购买法院拍卖的房产也是购房的一种途径之一，房地产市场近几年持续火爆，房价一直居高不下。通过法院拍卖取得房产的途径成了一个热门的选择，对此人们早已趋之若鹜。那么要是法院拍卖房产流拍三次后如何处理？接下来由的小编为大家整理了一些关于这方面的知识，欢迎大家阅读！根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释[2004]16号，以下简称《规定》)第二十八条第2款规定：“第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”因此，若抵押房产经拍卖三次流拍后，申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受以房抵债的，法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。若通过变卖程序仍无法成交的，则只能选择以房抵债，否则法院对抵押房产予以解除查封、冻结，并将房产退还被执行人，但对该房产可以采取其他执行措施的除外。购买法院拍卖房有何利弊关于“利”的分析可以避开限购令，对通过法院拍卖取得房屋所有权的方式，现在没有明确的法律规定或政策规定，是否也按照限购令执行。因此，我们说目前还是一个“灰色地带”。但在实际执行中，房屋竞得人必须拿着法院出具的房产权属变更司法裁定、拍卖成交确认书、协助执行书及身份证等证件，到房屋所在区域的房产主管机关办理过户手续。可以规避部分税种，一般来说在办理产权过户时，出具了法院的协助执行书后，通过法院拍卖所得房屋只需缴纳，不需缴纳所得税和营业税。但目前这种操作方式尚存一定争议。关于“弊”的分析《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条明确规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。上述法律规定是我们经过法院拍卖取得房屋的基本法律依据，很多人都认为从法院取得的被拍卖房产应该是非常安全保险的，但实际情况往往事与愿违，因为法院不是专业房屋产权管理机构，因此在实际执行时，经常会出现司法权与行政权“打架”等对于普通购房人来说无法预见的风险。风险一：房屋所有权证的办理难以确定因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与的信息，因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。如何判断是否会出现这样的风险?要看该房屋在拍卖前的所有权状况，如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。那么，如果该房屋在法院查封之前没有办理产权证或初始产权登记，且没有办理的原因是原所有权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，相关政府主管部门不予登记的，这种情况购买查封的房屋是没法办理房屋所有权证书的。但如果原所有权人不能办理产权登记的情况，只因不具备主管机关要求的条件而无法办理，那么条件具备后或法院通过强制执行使之能办理所有权登记手续的，购房人也可以办理房屋所有权。风险二：房屋质量没保障因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险。一般来说，如果因为开发商资金链断裂延期交房，这种房屋经常会因为在施工时偷工减料，开发商使用的建筑材料以次充好，导致存在质量瑕疵。但因为这些房子还没有经过长期实际居住使用，因此无法发现隐蔽问题。并且这些问题很难通过诉讼解决。因为法院一般会认为，房屋原所有人在拍卖前只要告知拍卖公司房屋存在某种瑕疵情况，拍卖公司又将这一情况如实告知竞买人，并声明仅以房屋现状拍卖，就视为均已依法履行了瑕疵告知义务。竞买人对所竞买的物品负有谨慎的注意义务，应对拍卖标的物了解清楚后参与竞买，所以只要实际参与了，法院就会推定自愿接受这种现实，因此通常情况下，不会支持竞买人的诉求。风险三：法律规定的执行回转《》规定“执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还;拒不返还的，强制执行。”这一规定，就是我们所说的执行回转，法院错判后，可以依据该规定执行。通俗地讲，“执行回转”即是在执行程序结束后，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据，法院重新采取执行措施，将已经执行的财产退还给原被执行人，恢复到执行程序开始前的状态的情形。如何对抗执行回转?我们认为，应该适用善意取得制度来与之相抗衡，法律基本的价值取向应当是保障交易安全，《》设立了善意取得制度。出卖人或者为他人设立担保物权的人，是无权处分人，买受人及取得担保物权人是善意(不知情且无过失)的当事人时，则可善意取得房产的所有权或者担保物权。因此，为了保障交易安全，最大限度保护通过拍卖取得房产的当事人利益，法律应该赋予善意取得对抗执行回转的效力。同时，因错判遭受损失者，应该通过司法途径获得赔偿。这种执行回转的情况虽然并不多见，但对竞拍人的损害却是巨大的。因为目前，在这种情况下没有明确的法律规定可以通过善意取得制度来进行救济，所以最现实的办法可能就是选择与相关当事人达成和解协议，做出一定让步了。风险四：购房成本风险这里面通常包含两方面，一是拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。与市场上的一般二手房交易不同，拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用，一是拍卖，二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”，竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户，并凭借保证金到拍卖公司办理报名竞买手续。拍卖成交后，竞拍人的保证金冲抵购房款，如未成交拍卖结束后将退还保证金。竞拍成功后，竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相费外，还要根据具体成交金额，支付给拍卖公司一定比例的佣金。佣金比例一般为房价总额的1%～5%之间。另外，如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，那么，在拍得房屋后办理所有权证时，还必须补缴土地出让金。因此，在参与拍卖时，还必须留心土地使用权取得问题。延伸阅读：
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