15被浏览2,650分享邀请回答0添加评论分享收藏感谢收起15被浏览2,650分享邀请回答0添加评论分享收藏感谢收起0添加评论分享收藏感谢收起　最近楼主不少朋友听说我在墨尔本买了房，都来询问楼主。基本上各种潜力啊、增值啊、好不好租的问题都有人问。但最不靠谱的是不少人以为澳洲房子和白菜似的，又便宜有好买，随便就能做澳洲房东轻松赚大钱。所以，楼主准备和大家分享一下我的买房经过，让大家对澳洲买房有个理性认识。楼主苦命打工族一枚，踏实加班赚辛苦钱，非二代，马甲发帖，请勿人肉。　　　　第一次去墨尔本的时候纯粹是旅游，对于楼主这样的小人物，在海外买房可是从来没有想过的。楼主带着老婆孩子一起去见识了一下地大物博的澳洲，蓝天白云绿草，真是环境绝好。楼主看了不禁羡慕啊，投胎就是技术活，看看人家这环境，这别墅洋房。去大洋路的路上，随行的墨尔本导游指着一片别墅说这里是墨尔本最新开发的别墅区，房价特别便宜，最便宜的三十多万澳元就能买一栋，好的也就五、六十万澳元，每个房子占地至少300平方米。楼主当时一算，这不就是300万人民币不到，比我们南京还便宜？注意，这是澳洲便宜的别墅，也是要好几百万人民币的，并不是真的白菜价。　　　　虽然当时有点心动了，但旅游的行程安排很满，没有时间联系墨尔本的房屋中介。而且楼主对自己的三脚猫英文还是很有自知之明的，点个菜还行，真去和别人谈买房子，估计也是鸡同鸭讲了。　　　　　　　　回国以后，看看身边鸽子笼一样的公寓一间间都卖300多万，400多万，别墅更是千万起。楼主越来越想试试做一回海外投资客了。开始看了几场留学移民展，也聊了几个卖澳洲房产的中介，楼主慢慢胆子大起来了，买澳洲房子还是可行的。咱也不能光听别人忽悠，楼主开始了自己的搜房调查。百度搜了下，卖澳洲房产的中介还真是不少。认真的楼主继续比较，居然找到了澳大利亚的中文买房平台，澳洲家园网。这里可以给大家安利一下，这个网站是澳洲最大的中文地产网站，上面登广告的全是澳洲本地的地产公司，期房和二手房都有，也有租房的版块。而且最好的是，这个网站上的地产公司都有能说中文的员工。这么一来，楼主就不怕了，找到能说普通话的，事情就好办了。　　　　从几万个房子里找一间合适的也是个体力活，找了半天，楼主决定联系一下澳洲家园网的客服，让他们给我推荐。楼主确定了一下自己的要求：300万人民币以内，一毛也不多出。一定要别墅，土地要大一点，300-400平方米，附近要有学校医院，交通要方便。投资回报率要高，万一以后自不能去住，至少要能租的出去。澳洲家园网的客服很耐心的帮我匹配了5、6个不同销售中介的西南区别墅。　　　　　　　　这里也要提醒一下想要在澳洲买房的，澳洲中介的服务态度虽然好，效率真是不敢恭维。一般发过去的问询，能在2天内回复的就算是谢天谢地了。经过反复的琢磨对比，楼主选定了墨尔本西郊相对比较贵的新区WilliamsLanding。这里距离墨尔本市中心大约19公里，差不多20分钟车程，靠近交通主干道，最大的卖点是有自己的火车站，墨尔本的火车就像中国的地铁，所以这别墅按照咱们南京看房的说法，也算是地铁房了。介绍的中介说附近还有开发大学城的计划，楼主和老婆大人一合计，觉得这个靠谱，准备在这里实现我们的别墅梦。　　　　　　　　选好了地方，下面就是选具体地块和房子。说实话，看着一本土地规划图，楼主还真没看出有啥门道。所以就听了中介的，丁字路口不要选，土地不方正的不要选。最后楼主选了一块面积是309平方米的土地，前宽12米，长26米。　　　　说是别墅，其实我买的是房屋土地套餐（澳洲叫house&landpackage），土地开发商和建筑商协商好，在相应面积的土地上盖适合的房屋。土地的价格是固定的，但房屋的造价根据选中的房屋的外观，户型有所不同。建筑商会提供不同房型的户型图，内饰清单，还有花园的规划，有的开发商还提供样板房的照片和效果图。澳洲的建筑商还是比较正规的，大到房屋的户型层高，配备的家电品牌，小到水龙头是方是圆，都在内饰清单里整理的清清楚楚。据楼主经验，虽然卖房的中介有很多家，其实他们卖的房子都是几家主要的建筑商建的，但通过不同中介买的报价并不是完全一样。墨尔本的中介都比较认死理，房子都是一口价，有什么优惠也会第一次就说清楚，没有什么商量的余地。　　　　　　　　比较了几家建筑商的房子，楼主最后选了一个B开头的大牌建筑商，因为我选的土地面积不大，盖双层的楼房更为划算，这样不仅空间大了，整个别墅的格调也升高了。澳洲根本没有毛坯房的概念，建筑商造好的房屋比国内的精装修还要高标准，墙漆，地板，门窗，一体橱柜，空调，洗碗机，烤箱，都是标准配置。下面是实拍建筑商的样板房，除了家具没有，基本房屋里固定住的东西都是成品的标准。楼主整个配套，土地是28万多，建房是31万多，总价共约60万澳币，正好是楼主的300万人民币预算，差的那点零头以后可以把印花税付了。其实房子还可以更便宜点，如果选一层的房子，大概造价25万就可以搞定了。不过楼主觉得既然住别墅了，就干脆盖大一点吧。　　　　　　　　选好了地和别墅户型，下面就是买房签约了。和中国一样，墨尔本买房也是分秒必争，看上房子要先交2000澳币的预定金，把房子暂时预订下来。然后中介把土地和房屋的两本合同都邮件发给楼主，楼主打印出来以后，整整有200多页的英文，相当壮观。好在联系的中介也知道楼主英文不行，给我介绍了一个墨尔本的华人律师。这里也广告一下，李律师做事特别负责，介绍的也很专业。虽然是中介介绍他给我们的，依然站在我们买家的角度，帮我找出了合同里哪些条款是偏护开发商的。李律师还在澳洲家园网上发布了不少科普型的文章，帮助投资人少走弯路。签完了二十几次楼主的大名，终于搞定了合约和FIRB的申请。　　　　签完了合同，楼主碰到了一个困难-付款。开发商只给3个工作日的时间，就必须把10%的土地款，和5%的建房款作为定金打到他们的账上。3天时间，对墨尔本的人很容易，但如果是海外买家就算直接转钱，也有个银行的手续时间。楼主联系了销售中介，说明了自己的困难。中介非常爽快的答应了，可以和开发商商量把时间延后到2个星期。　　　　交了定金以后，就是漫长的等待过程。大概等了4个月，土地开发商终于通知我的律师要准备土地交割了，但是土地交割的时间比原计划晚了1个多月这里又有一个个麻烦事情，申请贷款。楼主选择了和银行贷款50%，这样可以保证一下家里的存款不会太少。澳洲的房屋抵押贷款申请特别正规，需要填写很多资料采集表，还要提供收入证明原件加翻译件。销售中介推荐了一个贷款中介，但是交流起来楼主感觉不是很好。于是楼主又回到澳洲家园网，在他们的网站上找了另外一个可以说中文的贷款中介帮我做完余下的贷款事宜。　　　　贷款批下来以后，事情就顺利多了。接下来只要按时付建房款，就需要耐心等待建成收屋就可以了。好在墨尔本的销售中介也比较体贴，房屋开建以后，每个月都会给楼主发几张施工的现场照片。看着自己的房子一点点的建起来，心里还是美滋滋的。楼主买的配套，建房的钱是按照工程进度支付的，分成建房款的5%，10%，15%，35%，25%和最后的10%。所以基本开工以后，每个月都会需要支付一部分建房款。为了方便，楼主就直接把自己需要支付的款项全部打给了律师，委托律师按照合同要求帮我按时支付。最后说一句，澳元的汇率变化也不亚于南京的黄梅天，说跌就跌，说起就起。建议大家如果买了房，就换一部分澳元在手上，免得因为汇率变化措手不及。听我的销售中介说现在澳洲政--府开始收紧海外收入贷款了，海外投资者最多只能贷款到房价的6成了。。好了，谢谢大家的支持，等楼主验房之后开帖再八。不过，老婆大人刚刚指示房子如果建的特别好，千万别乱N瑟。
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【把税务当做朋友】澳洲养老金买房，靠不靠谱？+ NAB最新政策解读
感谢【澳华】和【长城置业】让我、妻子和美女们与莫文蔚合影
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天气预报：【把税务当做朋友】讲座19日周日照常进行。当天悉尼大部分地区预计会有暴雨，请读者们注意出行安全。做税务的朋友，让暴风雨来得更猛烈些吧！【土澳思维】的朋友们，昨天朋友圈里被国民银行NAB停止向纯海外人士贷款的传闻刷了屏，今天下午【悉尼金融】收到国民银行的书面澄清，经过分析和打电话确认，我们可以用三个字总结一下国民银行的纯海外贷款：还有戏。好消息是NAB的大门并没有对纯海外人士完全关上，有缝就有希望！以下是英文原版，英文好的朋友可以先读一读（点击放大）：我来用中文总结一下：对于纯海外人士，如果在申请贷款的时候，只有海外收入和未来的澳洲收入（比如今后的投资房租金），是会被拒绝的。解决方法是纯海外人士必须要有“一些”现有的澳洲本地收入。书面文件上没有注明“一些”到底是多少，于是我们打电话去国民银行贷款经理热线问了一下，里面的人也说不清楚，唯一的建议是现有的澳洲本地收入（房租、买卖股票及分红等等）必须要 reasonable，也就是说澳洲本地的现有收入要适当和合理。举个例子，您在澳洲有一个银行存款账号，每年有利息收入1,000刀，这就不算适当和合理。如果每年有10,000刀的利息收入，就更有可能被视为适当和合理。如果您在澳洲已经有投资房的租金收入，那就问题不大了。国民银行还要求，澳洲本地的投资收入至少在申请贷款前60天就得存在（不利于马上要过户的朋友们）。如果是利息收入，要看本地银行两次的利息流水对账单。还有，6个月的海外收入工资单上的数字必须要跟6个月的海外银行流水对账单一致。其它政策维持不变，对于纯海外人士：海外收入要打6折最高贷款比例为60%没有利率优惠、没有取现（Cash Out）、不可以是海外自雇人士
自管养老金买房是一个超级复杂的话题，我今天就尽量把它说得简单一点，让读者们大致了解一下其基本原理。
法律提示：日起，没有澳洲金融执照 AFSL 或被某金融执照授权的会计师是不可以向客户提供成立自管养老金的专业建议的。为了保护您的利益，请务必在询问有关自管养老金的问题之前，访问ASIC的官网（http://www.asic.gov.au/），确保您的会计师或金融规划师有自己的澳洲金融执照或者被某澳洲金融执照授权许可。最好的办法就是询问他们的 AFSL 执照号码或授权号码，然后查看有没有资格提供自管养老金的服务。跟查医生的执照很相似。例如，我自己的 AFSL 牌照号码是：457038。
首先，要用澳洲养老金 superannuation （英文简称 super）买房，您和您的家人必须要拥有所谓的自管养老金 Self-managed super fund（英文简称 SMSF）。我们以前说过，SMSF里面最多可以有4个成员，每个成员必须是澳洲税务公民。最常见的SMSF成员组合就是夫妻两人。根据澳洲养老金监管法案第67条的规定，养老金是不可以借钱的。但是从日起，这个法案多了第67A条款，允许养老金通过一种“有限追索借款”的形式借钱，英文是 limited recourse borrowing arrangement，简称 LRBA。“有限追索”什么意思？我们举一个例子，您通过养老金借了80刀买了一套房子（只还利息，不还本金），房子的价值是100刀。由于种种原因，几年后这个房子仅值60刀，您把房子卖了，还欠银行20刀。如果是个人的名义，银行可以继续向您讨20刀的债，但如果是养老金，因为是“有限追索”，银行只能自认倒霉了。您可能会问，用自管养老金买房，要费很大的劲，到底有什么优势呢？首先，自管养老金只可以买投资房，自己绝对不能住进去，因为这样违反了养老金的“唯一目的”规定：为了您的退休养老。养老金买房的优点是：增长阶段 accumulation 的所得税只有一个税率是 15%资产持有一年以上的增值税 CGT 的税率是 10%退休阶段 pension 的所得税的税率为 0%（由于增值税是所得税的一个分支，如果在养老金里面买投资房，退休以后把房子卖了，增值部分是不用交税的）有较好的资产保护能力（养老金也是信托的一种）在新州买房，养老金有跟个人一样有48.2万刀的土地税免税额度（家庭信托是没有的，第一刀就要交土地税了）养老金买房的缺点是：成立成本（几钱刀）不可忽视养老金每年需要专业人士审计和税务申报，您也需要花一些时间打理养老金如果通过LRBA贷款，需要再成立一种信托（bare trust）和一个公司。并且。每买一套房产，需要再重新成立一个不同的 bare trust不建议购买有高负扣税的（赔钱多的）投资房产，因为养老金只有15%的所得税率有LRBA的房产，不可以有正常贷款里的加贷（Top Up）、反取（Redraw）和对冲账户（Offset），并且其利息通常要比正常的房贷利息要高大多数银行的最高贷款比例为70%在SMSF里买房，通常有三种方式：全款买向银行贷款买向自己贷款买1全款买
有钱最方便，不用考虑复杂的LRBA架构。如果在7月2日的联邦选举中，自由国家联盟党获胜并取得连任，澳洲自管养老金会有一个50万刀的终生税后贡献（non-concessional superannuation contributions）的封顶额度（从日开始算起）。所以，我们假设夫妻现在的自管养老金里有40万刀，从日以来，他们每人有5万的税后贡献。因此每人的终生额度还剩45万刀，他们俩最多还可以有90万刀的税后贡献，所以养老金可以达到130万，在悉尼全款买一个投资的独立房还是有可能的。
2向银行贷款买
首先，澳洲的四大银行里，澳新银行ANZ是不做LRBA的。【悉尼金融】最常用的LRBA产品是西太集团的，包括西太银行和圣佐治银行。我还想提示一点：如果目前您还没有SMSF，但是正在考虑用SMSF贷款买投资房，您的第一个步骤不是马上去建立SMSF，而是找一个懂LRBA的贷款经理人，让他（她）帮您算一下，如果有了这个SMSF，根据您的财务状况，最多可以在SMSF里贷出多少钱，从而决定了您的SMSF可以买什么房产。千万不要嫌麻烦，省略这一步骤哦。
3向自己贷款买
你没有看错，您可以借钱（Related Party LRBA） 给自己的SMSF。有人会问，既然有钱，为什么不全款买呢？很重要的一点，您在退休前（65岁左右），SMSF里面的钱一般是拿不出来的。举个例子，您今年35岁，有30万的资金，如果为了在SMSF里买房，您把这30万放进了SMSF，这30万就会跟您说“再见”35年了，因为今后就算您把房子卖掉，这30万也只能在养老金里，拿出不来的。但如果您是运用借钱的方法，这30万就比较灵活了，如果实在需要用钱，可以把养老金的房产卖了，把30万拿回来。自己借钱给SMSF还是有很多讲究的。澳洲税务局今年还专门制定了一个行政条例（PCG 2016/5）。里面说到，您在2016财年，如果是贷款买房，税务局建议SMSF的利率设置为5.75%，可以有最长5年固定利率，最高贷款比例为70%，自己借钱LRBA的最长年限为15年。
用SMSF贷款买投资房有很多独特的优势，但由于其程序相对复杂，强烈建议读者们要多多询问持牌专业人士，充分理解它的优缺点后，再做决定。感谢捧场！
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