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建筑业发展
06-2606-2612-0712-0712-0710-3110-3105-1905-1904-0704-0703-2004-0704-0704-0704-0702-1301-1601-1004-07物业公司与业主签订的《前期物业服务合同》是否合法？-北京搜狐焦点
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物业公司与业主签订的《前期物业服务合同》是否合法？
物业公司与业主签订的《前期物业服务合同》是否合法？
我们每一位买房人在收房时都不得不与物业公司签订《前期物业服务合同》。如果业委会很快成立起来，谁也不会在意《前期物业服务合同》是否合法，反正苦日子很快过去了，有了业委会就自己当家作主了嘛。但是，如果你在我们当代城市家园小区，业委会瘫痪了，物业公司拿出这个《前期物业服务合同》作为统治工具的时候，他要多少钱就得给多少钱的时候，你还会小看这个威力无比、蕴含杀机的《前期物业服务合同》吗？ 我已经被这个合同送上法庭，一审认为这个合同是业主自愿签字的，合法有效。那么我们就只能默默忍受这个痛苦，等待自己的组织－－业委会快点成立起来，带领我们推翻他们的统治吗？如果二审同样站在物业公司一边的话，答案是肯定的。然而，法律真的有漏洞，不公平吗？当我仔细研究了《合同法》和《物业管理条例》之后，发现法律是公平的，但措词含糊给理解和执行增加难度。《合同法》说一个合同无效的条件是：能够证明不是自愿的，能够证明显失公平的，违反其它法律法规的，格式合同侵犯另一方权益的。《物业管理条例》第三章 前期物业管理是这样的： 第三章 前期物业管理 　　第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 　　第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 　　建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。 　　第二十三条建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。 　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。 　　第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 　　第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 　　第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 　　 以上条例提到的“前期物业服务合同”究竟是物业公司与建设单位的、还是物业公司与业主的？只要立场公正，谁都能从中读出这是指物业公司与建设单位的。然而，物业公司别有用心地说，条例并没有禁止物业公司与业主签订合同。果真如此吗？让我们简单作个推理： 业主与物业公司签订的《前期物业服务合同》（以下简称“该合同”）要么是可协商的，要么是不可协商的。如果该合同是可协商的，则业主（乙方）就可决定要不要签字，就可决定要不要接受物业公司（甲方）的条件和服务，那就是业主对前期物业有选择权。然而，根据《物业管理条例》规定，前期物业由建设单位招聘和决定（二＋四条），业主只能接受（二十五条），业主对前期物业没有选择权（除非不签购房合同）。所以，如果该合同是可协商的话，会导致业主对前期物业有选择权而违反了《物业管理条例》。 另一方面，如果该合同是不可协商的，就违反了《合同法》关于合同必须是双方平等协商的原则。 一句话，如果该合同是可协商的话，就违反了《物业管理条例》；如果该合同是不可协商的话，就违反了《合同法》。因此，无论怎样，该合同都是违法的，无效的。 可见，物业公司强迫业主签订的《前期物业服务合同》是违法的。并非只要业主签字就是合法有效，也并非《物业管理条例》没有禁止就是合法。由于该合同是违法的，所以它在很多方面损害业主的利益：比如，一、物业公司与开发商的《前期物业服务合同》已经过期，没有业委会的招聘，物业公司最多只能算是事实留用。然而物业公司凭借与业主签订的非法的《前期物业服务合同》理直气壮地单方要价，甚至将不服的业主告上法庭。 二、侵占停车费、广告费等收入。 三、服务没有监督，没有考核，可随意降低服务水平。 四、物业公司成为《物业管理条例》管不到的业主的主人了。它既不属于前期物业，也不属于业委会管理的物业。但它手里握有业主签字的卖身契《前期物业服务合同》。凭这个合同，用《合同法》就可一举将业主告倒。呜呼！ 《物业管理条例》！ 呜呼！ 卖身契！
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确认删除？怎么赶走现在的物业管理_百度知道
怎么赶走现在的物业管理
我有更好的答案
如何更换物业程序 我国物业管理法律、法规规定，选聘物业管理企业的权利在物业区域内的行使者为业主委员会，同时规定有权更换物业管理企业的主体也为业主委员会，因此业主要求更换物业管理企业的，均必须通过业主管理委员会并实施一定的程序后实行。
1、法定更换物业管理企业的条件所需程序。
当物业管理企业出现法定更换物业管理企业条件时，即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时，其与业主委员会或者业主所签订的《物业管理委托合同》自动解除，业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。
2、约定更换物业管理企业的条件所需程序。
当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序，重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。
业主委员会通过招标方式更换物业管理企业之前，应当就哪些事项形成决议？
根据不同情况，业主大会应当在招标前决定以下事项：
（1）授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；
（2）确定采取公开招标或邀请招标方式；
（3）授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人；
（4）物业服务价格幅度或水平。
业主委员会招标前，是否需要备案？
业主委员会招标前，应当到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，应提交以下资料： （1）业主大会决议； （2）招标公告或者投标邀请书；
（3）招标文件； （4）法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。
业主委员会组织招标过程中，如何保证广大业主的知情权？
应从以下几个方面保障业主的知情权：
（1）业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示；
（2）评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听；
（3）评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示；
（4）中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。
业主委员会通过招标方式更换物业管理企业的，应当提前多少天告知原物业管理企业？
原物业服务合同即将到期，业主大会决定重新选聘物业管理企业的，应当及时召开全体业主大会，并在原物业服务合同到期前三个月将有关决议书面告知物业管理企业。前期物业服务合同尚未到期，业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知物业管理企业。
业主委员会招标应当何时完成？
业主大会通过招标方式选聘物业管理企业的工作，应在原物业服务合同到期前一个月完成。
貌似必须成立业主委员会，超过半数的业主通过，才能更换物业，而成立业主委员会的条件如下： （1）公有住宅出售建筑面积达到30%以上； （2）新建商品住宅出售建筑面积达到50%以上； （3）住宅出售已满2年。
我于2006年4月购买了一套商品房并于次月办理了入住手续。入住后发现住宅小区内的物业管理特别混乱，小区内的居民对小区物业公司的服务均不满意。请问，是否能更换别的物业管理公司？我们业主在物业管理中到底有什么权利，应该受什么限制？
■律师解答:
一、是否能更换其它物业管理公司
根据我国《物业管理条例》相关规定:业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 如果现在没有成立业主委员会,也没有关系,根据&物业管理条例&第十条规定:同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
也就是说当小区没有成立业主委员会(业主大会)时,由全体业主共同履行职责.当你们找到合适物业公司时只要小区2/3以上业主同新的物业管理企业签定物业管理合同,那么与现在的物业管理企业合约关系自动解除.
第一、要解聘或者更换物业既可以通过业委会，也可以通过业主自身的多数决定。第二、根据中华人民共和国物权法第76条的规定，半数以上业主同意可以解聘或者选聘物业服务企业。 第三、对于半数以上业主通过的解聘或者选聘物业决议，原物业公司拒绝退出的，可以通过法院要求其强令退出
房地产的事知道点儿
如何更换物业程序 我国物业管理法律、法规规定，选聘物业管理企业的权利在物业区域内的行使者为业主委员会，同时规定有权更换物业管理企业的主体也为业主委员会，因此业主要求更换物业管理企业的，均必须通过业主管理委员会并实施一定的程序后实行。
1、法定更换物业管理企业的条件所需程序。
当物业管理企业出现法定更换物业管理企业条件时，即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时，其与业主委员会或者业主所签订的《物业管理委托合同》自动解除，业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。
2、约定更换物业管理企业的条件所需程序。
当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序，重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。
业主委员会通过招标方式更换物业管理企业之前，应当就哪些事项形成决议？
根据不同情况，业主大会应当在招标前决定以下事项：
（1）授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；
（2）确定采取公开招标或邀请招标方式；
（3）授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人；
（4）物业服务价格幅度或水平。
业主委员会招标前，是否需要备案？
业主委员会招标前，应当到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，应提交以下资料： （1）业主大会决议； （2）招标公告或者投标邀请书；
（3）招标文件； （4）法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。
业主委员会组织招标过程中，如何保证广大业主的知情权？
应从以下几个方面保障业主的知情权：
（1）业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示；
（2）评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听；
（3）评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示；
（4）中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。
业主委员会通过招标方式更换物业管理企业的，应当提前多少天告知原物业管理企业？
原物业服务合同即将到期，业主大会决定重新选聘物业管理企业的，应当及时召开全体业主大会，并在原物业服务合同到期前三个月将有关决议书面告知物业管理企业。前期物业服务合同尚未到期，业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知物业管理企业。
业主委员会招标应当何时完成？
业主大会通过招标方式选聘物业管理企业的工作，应在原物业服务合同到期前一个月完成。
貌似必须成立业主委员会，超过半数的业主通过，才能更换物业，而成立业主委员会的条件如下： （1）公有住宅出售建筑面积达到30%以上； （2）新建商品住宅出售建筑面积达到50%以上； （3）住宅出售已满2年。
我于2006年4月购买了一套商品房并于次月办理了入住手续。入住后发现住宅小区内的物业管理特别混乱，小区内的居民对小区物业公司的服务均不满意。请问，是否能更换别的物业管理公司？我们业主在物业管理中到底有什么权利，应该受什么限制？
■律师解答:
一、是否能更换其它物业管理公司
根据我国《物业管理条例》相关规定:业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 如果现在没有成立业主委员会,也没有关系,根据&物业管理条例&第十条规定:同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
也就是说当小区没有成立业主委员会(业主大会)时,由全体业主共同履行职责.当你们找到合适物业公司时只要小区2/3以上业主同新的物业管理企业签定物业管理合同,那么与现在的物业管理企业合约关系自动解除.
第一、要解聘或者更换物业既可以通过业委会，也可以通过业主自身的多数决定。第二、根据中华人民共和国物权法第76条的规定，半数以上业主同意可以解聘或者选聘物业服务企业。 第三、对于半数以上业主通过的解聘或者选聘物业决议，原物业公司拒绝退出的，可以通过法院要求其强令退出
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青海新闻网讯 为进一步加强西宁市前期物业招投标管理工作，规范物业服务行为，促进物业服务公平竞争，维护业主、开发建设单位和物业服务企业的合法权益，近日，西宁市住房保障和房产管理局发布《关于前期物业招投标工作有关事项的通知》，自日起，西宁3万平方米以上楼盘前期物业必须招标，不得开发商指定。
《通知》要求，自日起，凡西宁市建筑面积在3万平方米以上的新建住宅物业项目，开发建设单位须采用招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业开展前期物业服务，未办理招投标手续的，不得擅自承揽业务；投标人少于三个或建筑面积在3万平方米以下的新建住宅物业项目，经区(县)建设局批准，可以采用协议方式选聘。同一物业管理区域只能选聘一家物业服务企业实施物业服务。
《通知》还提到，为鼓励和引导物业服务早期介入，新建商品房项目前期物业招投标工作应当在《房地产开发项目手册》备案至商品房预售许可(或现售备案)之前完成；非商品房性质的新建物业项目应当在项目交付使用前90日完成。同时该公告也规范了具体的招标流程。
此前，西宁很多住宅小区的物业，基本都是楼盘开售前开发商“钦定”，还有不少楼盘物业和开发商同属一家公司。近年来，很多小区业主与物业关系紧张的症结，无不指向开发商指定前期物业的选聘方式。此次《通知》的下发，意味着西宁大部分楼盘需要公开招标选择前期物业，最核心的评标将由政府部门指导并全程公开，保障居民权益。
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声明：该文观点仅代表作者本人，搜狐号系信息发布平台，搜狐仅提供信息存储空间服务。
今日搜狐热点与开发商“血脉相连&”“赶不走”的前期物业
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原标题：与开发商“血脉相连 ”“赶不走”的前期物业　　赶不走的前期物业，在2014年的第一天引发了一场血案。大唐盛世花园小区业委会与盛唐物业之间的物业服务合同纠纷案日前审结，让人们看到了对“前期物业”这种特殊的物业形态，目前缺乏有效监管--当“糊涂账”频生，业主不满之后，到底有什么合理合法的渠道“请”走“前期物业”呢？ 　　“血缘关系”为之撑腰 　　前期物业，是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。“这也意味着'前期物业管理'有别于一般意义的物业管理。”上海市律师协会房地产业务研究委员会副主任、上海建纬律师事务所高级合伙人邵万权从法律上解读了这一概念。 　　在房屋交付的初期，前期物业由开发商选聘。尽管按规定应采取招投标方式，但实际上，开发商出于经济利益考虑，多想方设法让自己的下属企业或关联企业中标。不仅如此，有些开发商还保留着部分小区内的房源，这导致了前期物业似乎拥有了“业主”的身份。 　　与开发商的这种“血缘关系”，使得前期物业在小区管理中显得很强势，有的甚至态度嚣张蛮横。业主则叫苦不迭。“按照常规理解，业主与物业公司应是'主人与管家'的关系，可不少前期物业公然与业主对抗。”邵万权说。 　　《物业管理条例》规定，前期物业服务合同可以约定期限，但期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 　　“可在实际操作中，不少开发商会采取各种方式阻挠业委会成立，或操纵业委会选举，避免前期物业被替换。”邵万权认为，正是这种利益关系，导致前期物业的管理品质难以保证，却又长期“霸占”物业管理的位置。 　　近200万元资金对不上账 　　大唐盛世小区业委会想“赶走”前期物业，一个重要的原因是，前期物业用停车费、广告费等公共收益资金来弥补公司亏损。在小区业主论坛上，业委会公开了一份第三方审计公司对物业账目的审计报告，其中有近200万元资金对不上账。 　　“类似情况出现在不少由前期物业管理的小区，由于没有业委会的监督，有的前期物业甚至还会掏空住宅维修基金来弥补亏损。”邵万权告诉记者，小区公共收益或维修基金一旦被掏空，业主遭遇房屋维修等情况时，物业便会采取推诿等方式，导致业主无法享有权益。 　　除了账目糊涂外，有的前期物业还利用与开发商的关系制定出一些损害业主利益的临时公约。此前，有一小区曾有这么一条业主临时公约：“开发商或指定部门在有关法律或政府机构允许的条件下，享有在本小区物业部分外墙、屋顶及公共部位张贴、悬挂、设置、安装招牌、广告宣传物及其它物业，并拥有拆除的权利。”在对管理机构的权利与义务的界定中又有规定：“按规定对小区的共用配套设施、共用设备和场地依法进行多种经营，以其收益补充管理服务费。” 　　“实际上，开发商在完成售楼后，无权在小区内享有外墙、屋顶及公共部位安装招牌、广告等权利。物业管理企业更是无权对小区共用配套设施实行多种经营。”一位业内人士表示，业主们因为“初来乍到”，糊里糊涂地被侵权，待到醒悟之时就会发现小区管理之乱积重难返，甚至很难找到新物业来接盘--想赶走前期物业，更难了。 　　过程监管避免“一家独大” 　　“从法律法规的规范上来说，对前期物业的制约和管理都是比较完善的。问题在于，实际操作过程中缺乏有效监管，滋生了前期物业的'一家独大'。”邵万权认为，要规范前期物业，政府相关部门就应当承担起监督和指导的作用。 　　在业委会未成立时，房地管理部门要对前期物业的选聘过程进行监管，对他们出台的相关临时公约有所监督。业主们想赶走的是不合规的前期物业，而事前监管、过程监管，才能减少不合规前期物业的产生。 　　与此同时，还应提升小区业主大会和业委会的自治能力。现在，业委会若要进行物业招标，必须到区房管局备案登记，由房管局组织开展招标。在这个过程中，业委会需要向房管局缴纳一笔不菲的手续费。有些业委会不愿交这笔钱，因此房管局就不介入、不指导、不解决业委会与物业的争端了。 　　本报首席记者 刘栋 　　事件回顾 　　2006年，大唐盛世花园小区开发商上海盛唐置业有限公司与上海盛唐物业管理有限公司签订《物业服务合同》，委托盛唐物业对小区实施物业管理，期限自日起至小区业委会成立时止。 　　2013年1月，小区业委会成立。6月，业委会向盛唐物业发函表示因前期物业服务合同终止，将于9月1日召开业主大会，就小区选聘物业事宜投票表决。9月4日，业委会根据投票表决结果，发布关于采取“公开招标”方式选聘物业的决议。 　　盛唐物业对该决议并不认可，认为决议程序违法，无效；业委会成立之后虽未与其续约，但一直接受其提供的物业服务，双方处于默认的事实物业管理服务状态，实际上已建立新的物业服务合同关系，故业委会应立即停止招标选聘新物业的行为。 　　然而，盛唐物业的反对并未奏效，眼看业委会就要另请他人，盛唐物业一纸诉状将业委会告上法院，要求判令业委会继续履行前期物业服务合同。 　　一审判决驳回了盛唐物业的诉讼请求，盛唐物业不服并提出上诉。 　　其间，业委会与上海同涞物业管理有限公司签约，委托其于日起接手小区的物业管理。因业委会与老物业并未达成共识，最终导致惨剧发生……
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