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物业租赁案例分析
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物业租赁案例分析
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物业管理公司出租非自有房产该如何营业税和房产税
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针对网友解答，有所感，再次解答。
物业管理公司出租非自有房产该如何营业税和房产税
近日，某物业管理公司打来电话,咨询其出租的房产该如何纳税。该房产的所有权不属于物业公司所有，而是某事业单位的。物业公司是该事业单位全额出资的下属单位，目前暂未改制。房产税目前由事业单位缴纳，事业单位与物业公司签订代理协议，物业公司代事业单位出租房产，租户与物业公司之间签订租赁协议，[#00c080]物业按照租金金额收取代理费[/#]，并上缴部分给事业单位。[#ff0000]事业单位已经按照房产原值计算缴纳了房产税[/#]。
在了解了具体情况后，对于他们如何缴纳房产税和营业税的问题，不同的事务所和事务所的不同同志之间发生了较大的争议，具体有2种观点：
第一种观点认为：物业公司的行为属于代收代付行为，物业公司按照代收代付的差额部分缴纳营业税，至于房产税，物业公司应按租金与房产原值计算的差额部分计算补缴。
第二种观点则认为，物业公司按照租金收入全额计算营业税。房产税则应由产权所有者即事业单位按照房产原值缴纳，本例中因为产权所有者已经按照房产原值计算缴纳，故无需计算补缴。
第一种观点的依据是根据《福建省地方税务局关于物业管理单位取得的收入征收营业税问题的通知》，闽地税政一【1997】18号文第三款：“物业管理单位代收代付的上述费用，若是统收统付的，即由物业管理单位统一向客户收取，并由其开具发票给客户，然后统一支付给收费单位，由收费单位开具发票给物业管理单位的，可以按照国税发【号文件规定精神，对物业管理单位允许扣除其代收代付按实结算的费用部分（即实收实付部分）后的余额作为实际收取的报酬计征营业税。具体费用扣除项目由地（市）地方税务局审批确定后报省局备案。”至于房产税按租金计征，则是考虑租金计征一般大于原价计征，避免出现漏洞，防止纳税人少缴税款。
上述观点究竟哪种正确呢？
按照闽地税政一【1997】18号文第三款：“物业管理单位代收代付的上述费用，――”
该文的第一要点就是物业管理单位的代收代付费用，那么，物业管理收取的租金是否构成了代收代付费用呢？从形式上看，物管单位收取租金，然后又支付部分给产权所有者，并且又签订了代理租赁协议，理所当然构成了代收代付费用。其实不然，所谓代收代付，从物业管理公司最典型的代收代付水电费来看，业主（物业产权所有者或者物业使用者）与电力公司，自来水公司之间是合同双方的当事人，物业管理公司收取水电费，与电力公司，自来水公司就电力和自来水的使用没有产生任何的权利义务关系，仅就双方费用代收代付而已，这才是闽地税政一【1997】18号文所说的代收代付费用。而上文所说的物业公司受托代租，物业公司与租户之间签订了租赁合同，物业公司已经是租赁协议的当事人，承担租赁协议的权益和义务，已经不再是单纯的代收代付租金。因此，这里的物业公司应当是转租行为，而不是代租。即便物业公司与事业单位之间没有签订书面的有偿出租协议，但是由于物业公司以自己的名义与业主签订了租赁合同，也不是单纯的代收代付费用行为，从税法的角度来说也可以推定物业公司与事业单位之间构成无偿租赁，物业公司继而转租房产给承租方。
明确了物业公司的行为系转租后，剩下就是转租行为如何缴纳营业税和房产税的问题了。根据《房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未明确及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。因此，物业公司取得的房产转租收入不缴纳房产税。再者，房产税本质上是财产税，不是行为税，只要产权所有者（本例中即事业单位）已经缴纳了房产税，税务机关就没有理由对房产原值与租金的差额再补征房产税。
根据《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。因此，物业公司取得的房产转租收入应全额按“服务业——租赁业”依５％税率计算缴纳营业税。
[#0040ff]Js_Dal个人解答：[/#]
[#0040ff]一、疏离问题中各项关系[/#]
[#0040ff]1．事业单位拥有房产[/#]
[#0040ff]2．事业单位将部分房产用于出租[/#]
[#0040ff]3．事业单位是将部分房产委托物业公司进行出租的[/#]
[#0040ff]4．租赁用户与物业单位签订租赁协议[/#]
[#0040ff]5．事业单位已将出租的房产按余值已经缴纳房产税[/#]
[#0040ff]6．物业公司按照租金金额收取代理费[/#]
[#0040ff]二、税收语言解读上述涉税问题[/#]
[#0040ff]1．事业单位拥有房产，则房产税的纳税人应为事业单位[/#]
[#0040ff]2．事业单位将部分房产用于出租，其本身属于经营行为，应该就其收入额缴纳营业税，并且要求按照从租缴纳房产税，其发票的使用应该使用专业租赁发票，且需要在当地税务机关领取发票。[/#]
[#0040ff]3．事业单位将部分房产委托物业公司进行出租的，其涉税需要进一步判断[/#]
[#0040ff]4．租赁用户与物业单位签订租赁协议，则发票的出具单位应该为物业单位[/#]
[#0040ff]5．事业单位已将出租的房产按余值已经缴纳房产税，表明事业单位未按规定进行纳税[/#]
[#0040ff]6．物业公司按照租金金额收取代理费，其由前面第四条进行判断，税收上并不直接认定为代理的性质，按照代理的基本判断，其出票人应为事业单位，而这里协议签订方为物业公司，其出票方为物业公司，所以形式上并不是我们通常理解的代理行为，尽管营业税在其税目代理业上有着特殊的规定。[/#]
[#0040ff] [/#]
[#0040ff]三、考虑税收上的特殊规定[/#]
[#0040ff]税收制定上考虑到企业的经营本质上，特别是其营业额产生的原因允许部分税目，特殊企业采取差额纳税，这里需要明确的是这些通常是单行文，有着自身的特殊规定，下面我们仅将本案涉及的问题规定加以罗列：[/#]
　 1．省局转发《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》的通知（苏地税发[号、日）：
　　 现将国税发[号 《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》转发给你们，并根据财政部《关于印发〈物业管理企业财务管理规定〉的通知》（财基字[1998]7号）精神，结合我省实际，对物业管理企业（包括各类从事物业管理活动的单位，以下简称企业）的有关营业税问题补充通知如下：
　　 一、关于维修基金的征税问题
　　 （一）企业接受业主委员会或者物业产权人、使用人（以下简称业主）委托代管的维修基金，不征收营业税。
　　 （二）维修基金存款性质利息收入，不征收营业税。
　　 （三）企业将维修基金提供给他人使用所取得的收入，应按“金融保险业——金融”税目缴纳营业税。
　　 （四）业主提供管理用房、商业用房和共用设施设备给企业使用，企业在支付有偿使用费时，应按“服务业——租赁业”税目代扣代缴营业税。
　　 二、关于企业营业收入的征税问题
　　 （一）主营业务收入
　　 1、物业管理收入
　　 （1）企业为业主提供公共清洁卫生、保证共用设施、设备的日常运行、维修、保养以及保安、绿化等公共性服务业务所收取的公共性服务费收入，应按“服务业——其他服务业”税目缴纳营业税。
　　 （2）企业为有关收费单位或业主提供代收代缴水费、电费、燃（煤）气费以及房租等公众代办性质的服务所取得的公众代办性服务费收入，应按“服务业——代理业”税目缴纳营业税。
　　 企业代收代缴的上述费用，如果是统一收取，统一支付给收费单位的，应以当期企业向业主收取的实际费用扣除实际支付给收费单位费用（不包括企业自身应负担的相关费用）后的余额为营业额，按“服务业——代理业”税目缴纳营业税。
　　 （3）企业为满足个别业主的特殊需要而提供的服务所收取的特约服务费收入，凡属于营业税征税范围的，应按税法规定缴纳营业税。
　　 2、物业经营收入
　　 企业经营业主提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，应根据其经营内容按相应的税目缴纳营业税。
　　 3、物业修理收入
　　 企业接受业主的委托，对房屋共用部位、共用设施进行大修取得的物业修理收入，应按“建筑业——修缮”税目缴纳营业税。
　　 （二）其他业务收入
　　 企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，凡属于营业税征税范围的，应按税法规定缴纳营业税。
　　 三、关于装修押金、履约保证金等的征税问题
　　 企业向业主收取的装修押金、履约保证金等，如到期退还给业主的，暂不征收营业税；到期未退还或因发生违规、违约行为已予以罚没的部分，应按“服务业——其他服务业”税目缴纳营业税。
　　 本通知自日起执行，以前规定与本通知不致的，一律按本通知的规定执行。
　　附：《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》 （国税发[号、日）：
　　 关于物业管理企业代收费用是否计征营业税的问题，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的有关规定精神，现通知如下：
　　 物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。
　　 维修基金，是指物业管理企业根据财政部《物业管理企业财务管理规定》（财基字[1998]7号）的规定，接受业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。
2．《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》财税[2003]16号
& &（十九）从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。
四、关于营业额减除项目凭证管理问题
营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证，外方公司的签收单据或出具的公证证明。
四、正确的税收处理
为了方便讨论假设事业单位委托物业公司出租收入100万元，物业公司实际取得物业租赁收入为110万元，其纳税处理为：
1．&&事业单位
营业税及附加=100*5。55%=5。55万
房产税=100*12%=12万
发票开具使用，必须使用当地税务机关出售的不动产租赁发票，而非事业单位收费收据或结算凭证。
2．&&物业单位
营业税及附加=（110-100）*5.55%=0.555万元
物业单位需要收取正确的房产租赁发票，才可以享受差额征收，对于物业单位开具发票使用什么发票，目前并没有什么特殊的规定，可以使用物业管理专业发票或者租赁发票，各地的规定不尽相同。
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物业管理公司出租非自有房产该如何营业税和房产税
谈谈我的看法
1,我的原文认定事业单位按照房产原值缴纳房产税不妥当,我已经做了修改,你可以看一下
2,你的文章分析是建立在代租的基础上,我认定是转租,而不是代租.
代租和转租，税收形式上如何分别？
从物业公司最典型的代收水电费来说
物业公司根本就不是自来水购买合同和电力合同的当事人,不承担水电购买合同的权利和义务,水电合同的当事人是业主和自来水公司,电力公司.在这样一种情况下,物业公司才是代收代付行为.即:物业公司替自来水,电力公司收钱,物业公司替业主付水费,电费.现在本例中,具体的经济业务是:物业公司与租户之间签合同,物业公司变成了合同当事人,不是代收代付了;至于事业单位与物业公司签的代理协议,仅仅形式上是代理(真正的代理合同最终是以被代理人的名义即事业单位和租户签合同),其经济意义是租赁,收取比例租金而已.
明确是转租还是代租,直接导致不同的税务影响.
所以物业公司在转租时可以按差额征税，但其他主体是不允许进行差额征税的
没有这样讲法吧,只是说物业公司的代收代付费用可以按照差额征税
文件中就这么表述的啊
所以,我认为代租和转租不是一个概念.
物业公司代事业单位出租,就代收代付差额缴纳营业税;物业公司转租,物业公司全额缴纳营业税,并且事业单位就其取得的收入还要缴纳营业税.
某事业单位与物业公司是一种委托代理关系,某事业单位应按租金收入全额计处营业税,房产税.物业公司只对其应收取的代理费计算营业税
所以理不辩不明，论坛是争鸣的地方
多日不见，呵呵。关键是这个，形式上难以划分
你闲着 可以写篇文章
其中 参照项目可以运输代理
转租时，物业公司不应纳房产税，应由事业单位缴纳房产税，事业单位与物业公司这间应有租赁协议，事业单位应向物业公司开具发票，物业公司不存在代收租金的业务，应按其实际收入缴营业税及附加
不错，学习了。谢乐
谢谢您的贴,对我很实用,我现在也从事物业会计,希望能多学到有关物业的贴子.
好好学习一下
请问:转租按差额征收营业税依据的文件文号是多少?
请问:转租按差额征收营业税依据的文件文号是多少?
财税【2003】16号，国税发【1998】第217号）
& &（十九）从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。
& &《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发【1998】第217号）
& & 关于物业管理企业代收费用是否计征营业税的问题，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的有关规定精神，现通知如下：
& & 物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。
& & 维修基金，是指物业管理企业根据财政部《物业管理企业财务管理规定》（财基字[1998]7号）的规定，接受业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。
& &不过在文件中体现了代理，因此在法律文本中应该体现为代理业务，这样更好。
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