大家都在搜：
扫描二维码安装房天下APP
手机浏览器访问房天下
> > 问题详情
与房产中介的纠纷,求解,谢谢
我通过中介从开发商手上购买了一套商品房,购买时与中介公司达成协议,如果交易成功,中介会返给我一部分佣金,现在已经交易成功,但中介迟迟不返给我佣金,我该如何应对,谢谢!
浏览次数：0
有合同按合同处理
房天下知识为您分享了一条干货
你好，首先可以去与中介公司进行协商，协商不成通过法律途径解决。
可以起诉他们.
你好可以起诉解决！
如果有有证据证明当初确有这样的确定，那么协商不成的情况下，可以通过诉讼加以解决。
下载房天下APP
提问获取更多回答
ask:9,asku:1,askr:122,askz:19,askd:31,RedisW:0askR:1,askD：185 mz:nohit,askU:0,askT:0askA:188
Copyright &
北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法信息举报邮箱：房产中介居间服务费费用怎么给
案情简介及争议焦点&2017年4月，张某通过房产中介购买王某房屋，先后签订房屋买卖合同及居间成交确认书，约定买方拟贷款140万元，“贷款因买受人自身原因未获银行批准的，买受人自行筹齐剩余的房款，以现金支付给出卖人”，居间服务费7.05元。2017年5月，张某与王某解除房屋买卖合同。房产中介依据张某欠条主张居间服务费。争议焦点：1房产中介居间义务是否履行2应否缴纳居间费用？裁判要点1居间完成。房产中介为买方提供了房源信息服务，促成了买方与卖方就涉案房屋签订了购房合同，房产中介已经履行了居间成交确认中约定的义务，故有权收取相关居间费用。2居间费用。买方在其与卖方签订的房屋买卖合同中约定，买方拟贷款140万元，贷款因买方自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，买方一现金形式支付给卖方。买方并不在限购之列，只是贷款手续更加严格。买方虽未能顺利获得贷款，但买方承诺其自行筹集房款支付给卖方，且买方在居间确认书中确定，买方应向房产中介支付全部居间报酬。此后理应支付全部居间费用。此后，买方又为房产中介出具欠条，称拖欠房产中介居间服务费。买方理应对自己的行为承担责任。买方与卖方协商解除房屋买卖合同，不能免除向中介支付居间费用的义务。小编结合相关法律风险提示：1通过中介进行二手房屋交易的，即便房屋最终未成交，交易一方或双方依照合同仍可能需要支付约定的中介服务费用。2约定以过户作为居间费用支付条件的，在过户手续已经办理情况下，交易一方或双方主张以房产中介工作人员办理过户过程中的行为瑕疵要求退还中介费的，法院不会支持的。3二手房交易因买受人一方不符合贷款条件而未成就的，后以房产中介工作人员承诺“能贷款，能代为出具有单位，有收入的证明“为由，拒付居间服务费的，如无充分的有效证据，法院不会支持。4就未取得权属证书的房屋进行交易并不必然导致合同无效，买受人以只作为房产中介“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况损害委托人利益”而拒付中介费的，可能不会被法院支持。5房产中介收取委托人“购房定金”后，不能就该房屋交易达成居间促成的，可能承担向委托人双倍返还定金的责任。6一方利用对售房政策的了解，不如是否缴纳营业税问题上故意做出虚假意思表示，导致另一方有理由相信，从而影响签订房屋买卖合同时价款确定，会被认定存在重大误解和显示公平，导致合同被撤销。&
您可能感兴趣的文章：
您可能感兴趣的文章：
请您打开【微信】，点击右上角的【+】，找到【扫一扫】。对准二维码扫描后即可关注赢了网公众号房产中介费用纠纷
最后更新时间： 20:15:59
阅读量：721
作者：长天孤鹜
房产中介为何这么赚钱？问题详情：说到二手中介大家应该都很熟悉！今天我们就来聊聊房产中介对于我们普通人到底是提高了方便还是提高了房价？
房产中介依靠的是什么？是房屋买卖出租的高昂中介费！有人说其是占了中国房地产火热的光；但对此不同的是现在的中介们已经发展到不是高昂中介费的问题了，现在的中介们吃差价，二头忽悠，高房价中介有不可埋没的推高功劳，房价越高，中介费拿的越多！就这样让一个没有什么高端技术的中介成了现在异常热门的行业！
恐怕是现在让你找也找不出其他一个赚的比房产中介多的行业！
推荐回答：中介公司太黑了，中介不光赚中介费！还吃差价！2头忽悠！比如卖方出价150万，买方愿意出150万！中介会和卖方谈，买方只出145万！要么和买方谈155万！差价就是5万！在加上中介费2万多！你们说中介是不是太黑了！简直是抢钱！还有其它的很多套路！投诉无门！安置房过户费用具体有哪些？问题详情：房产推荐回答：现在年轻人结婚之前都需要买新房，不管是一手房还是二手房都需要办理房产证过户，那2015年房产证过户费用是多少?如何计算呢?小编帮您总结了一下：过户费用=个税+契税+营业税+土地收益金+评估费+杂费。过户费用分为两种情况：政策性收费和通过中介来收费。一. 政策性收费: 1、契税:普通住宅:90方以下评估价*1% ,90—140方 评估价*1.5%;非普通住宅:评估价*3%
2、个人收入调节税:出售价的1%
3、营业税:住宅购入不满五年的:评估价*5.6%;非普通住宅购入五年以上的:(评估价-原购入价)*5.55%;普通住宅购入五年以上的免交。
4、房产交易费:房屋建筑面积*6元/平方米 5、印花税:评估价*0.1% 6、房产证工本费:85元 7、土地证工本费:105元
8、交易评估费:评估价*0.3%二.如果通过中介交易，应支付的中介费: 1、交易中介费:成交价*1% 2、房产权证代办费:每证100元。还有一个需要注意的是，过户费用还有一手房和二手房之分。1. 如果您是首次购房：契税= 评估总价的1%(大于等于90平米就是评估总价的1.5%，面积大于等于140平米就是评估总价的3%)。2. 您如果是二次购房契税就要翻倍，这个房子有个税=评估总价的1%(大于等于90平米的是评估总价的1.5%)。二手房还需要营业税(营业税=评估总价的
5.8%);如果是是划拨的土地就有土地收益金，土地收益金在房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担;核
档费：50元/宗;印花税：税率1‰，按正常交易成交价格计征，交易双方各承担一半。3. 你如果您是贷款买房还需要交贷款费用的。这是另外算的!根据贷款的额度不同而不同的!如果你想知道更多，欢迎咨询装修快车网，装修找装修快车网，让你省心省钱省事，还可以上门量房设计。房产中介以后还会存在吗？问题详情：推荐回答：越来越多的租房者反应，从十几年前来上海租房到现在，租房找中介，然后支付中介费这样的模式一直没变。因为如果要自己不花钱找房子，那得花上一两个星期的时间，那过程可谓受尽折磨。找中介虽然难免受骗—上虚假的房源信息的当，被中介乖乖钓上钩；受中介的巧舌如簧欺骗，不砍价就定下了房子……但是，比起自己找房子，这些真的都不算什么。房东也有如此的感受，比起自己在网上发布房源，他们宁愿将这些事情交给中介去做。自己找房客，得应对不少的琐事，还得承受房屋空置期的损失。所以，有人总结得好：“互联网改变了所有的领域，好像就是撼动不了租房市场格局。而且中介化程度越来越高。”中介如同一座大山，将房客和房东隔离两端。前两天看到一个消息，说是纽约的两个年轻人尼基尔·格雷格（Nikhil Gregg）和凡西·加特拉加达（Vamsi Katragadda）饱受租房之苦，于是他们创办了Circumrent，其运作方式是：打算搬走的租户先在社交网络上分享他计划，然后合格的租户先来看房。这样不仅房东和租客都可以省下中介费，分享房源的租客也可获得一定的回报。但恕我直言，在中国，这样的模式根本无法撼动中介的大山，打算搬走的租户分享房源，那就意味着他们在搬走之前要一次次受看房者的打搅，大多数上班族没时间也不喜欢这样的生活，所以可以断言：基本没戏。一个个租房平台如雨后春笋般兴起，而且一个个都称自己融资了多少多少钱，但是，很遗憾，大多数的房东和租房者还是绕不过中介。上海商旅公寓运营商的代表优帕克就称，尽管他们的房源很好，性价比高，而且也有自己的官网预定渠道，但大多数房源的出租靠的还是中介，尤其是涉外中介。对于这一状况，房产租赁专家认为，要想绕过中介，除非自己做房东，而且是垄断大部分房源的房东。如优帕克，虽然手头有不少的自营房源，但大部分的都集中在静安区—比如静安豪景，枫景等高端房源。知识浅薄，只能浅谈到这儿。我是随园心语，关注校园资讯，期待您的关注!房产中介好做吗？问题详情：看好了一套房子，六十万！因为自己什么都不懂，所以有朋友说，找个房产中介比较好一些，价格会优惠，还有好多事情没有那么麻烦，是真的吗？该怎么办……推荐回答：曾经都以为好做，门槛又低，现在大批量参差不齐人员涌入后消费者又提高了太多的消费意识，要高服务的同时又想少花钱，导致了大部分低素质从业人员的目光放在了眼前利益上，坑完客户坑业主结果坑行业，坑完就离职，倒霉的就是那些实在肯干的。但整个行业拿业绩说话，公司面对既得利益反而对这种人大为重用，所以你认为为什么这个行业人员流动大？坑人的人，坑完就跑，不坑人的饿死挣不到钱，消费者信任度越来越低，这就是整个行业现状，至于好不好干，您自己品吧上海各大房产中介费对比？问题详情：传统的中介，互联网中介，其他推荐回答：之前写了一篇二手房中介费的组成相关的文章，很多人都觉得，这个行业就不应该存在，其实不然，存在自然有它的道理，所以中介公司才会依然这样蓬勃的发展，说到中介公司，自然需要收取中介费，今天就各个中介平台全面解析一下其中介费，因为上海基本上囊 括了大部分中介费的收取标准，就以上海为例来解析，小型中介不在此调查范围内。什么是中介费？上海二手房中介费即通过房屋中介公司进行二手 房交易时支付给中介方的服务费，房屋出售方与房屋购买方都需要向中介方支付费用。上海中介服务费收多少目前没有统一规定，一般按照房地产中介的资质、品 牌、房源、门店、业务量，服务等由地产中介公司自行制定。小编为你收集了上海排名前十的二手房中介费收取标准， 看看二手房中介费哪家低？毕竟能省更多的中介费，就能少奋斗一天，早一点告别房奴。房地产中介平台买家中介费比例悟空找房中介费收多少0搜房网中介费收多少0.5%爱屋吉屋中介费收多少1%太平洋地产中介费收多少1%-2%Q房网中介费收多少1%-2%21世纪不动产中介费收多少1%-2%我爱我家中介费收多少1%-2%中原地产中介费收多少1%-2%链家中介费收多少2%通 过以上数据，可以看到悟空找房中介费最低，最贵中介费的是链家，其他的基本在1%-2%之间，至于其中介费的组成，可以看我之前的文章：【你还想再为这 2%的中介费买单吗？】，在上海买房动辄几百万上千万的价格，其实中介费已经是一笔不小的数目，所以还是那句话，在如今大的互联网环境里，高的佣金只能用 服务来弥补，要不然真的会没人买账了，中介平台只能且行且珍惜。房产中介好做吗？问题详情：房产中介好做吗？在线等！推荐回答：1、话术一定要说出客户最关注的利益，那就是投资回报和房子的性价比；2、至于后期的短信联络，我建议可以发：A、一些地产笑话来吸引客户的关注，比如，《精装房》：父母一直都有个心愿，住120平米的大房子，为了满足父母心愿，我悄悄租下一套120平房子，告诉父母是自己买的，然后接父母来住。后来我到外地出差，3个月后的一天，父母来个电话，说回家有惊喜。当我推开家门，呆了，房子精装修了……B、最近房价走势，这是客户最关注的，此外还有咱们楼盘销售情况，给客户施加一些压力为大！不能把销售搞成求他购买，而是要塑造大牌形象，吸引客户来购买哦。售是现在商业活动的重要手段，也有很多的人都选择了中介这个行业，但是随着房地产愈来愈热，从事房产中介的人也越来越多，从而房产经纪人之间的竞争越来越大。现在，有很多的房产经纪人忙了一个月下来，始终没有一点业绩，只好被迫在去寻找新的单位上班，是因为他们太笨吗?“不”，人天生就没有“笨”与“聪明”之分，重要的是他们在与客户的沟通中没有找到一条销售捷径的方法。　　1、开场白要好　　我认为好的开场白是成功的一半，和客户交谈过程中，在刚开始的一分钟所获得的信息一般比以后10分钟里获得的要深刻的多，在开场白前，你可以与顾客稍做闲谈，以营造自然开放的气氛，但是不要闲谈过久，浪费了拜访的时间，在开场时吸引对方注意力的一种有效方法就是让客户了解自己能够得到那些利益，使用开场白技巧的好处在于可以使你与客户的对话建立方向与焦点，使客户知道年曾考虑他的兴趣与需要;让对方都有所准备，然后在做信息的交流，保证能有效地运用你的和客户的时间，使客户和你同步进行。　　2、提问题　　在面对面的交谈中，房产经纪人应以一种自然而然的方式激起顾客的购买欲望。这种方式就是提问，通过提问题我们可以得到下列结论：找出客户脑子里究竟在想什么?找出客户的真正的动机如何?找出客户相信什么?通过提问题，你就拥有掌控权，并引导他们的注意力，让他们进入你所想要的状态。做销售或创业都需要靠自己去摸索，成长免不了要碰的头破血流，如果有高手指点一二，省下来的绝对不是一天两天的时间，销售创业高手群每天分享销售技巧和创业经验。群：贰留三玖玖依依七叁，验证码：专注，一起探讨销售、创业问题，非销售工作、广告党勿入。　　切记：在当你向客户提出问题后，从客户的口中得到一定要是“是”“对的”等等一些肯定的答案，这样可以让顾客感到舒服。　　3、不时的赞美客户　　卡耐基说：“人性的弱点之一就是喜欢别人赞美”，每个人都会觉得自己可夸耀的地方，房产经纪人如果能够抓住顾客的这个心理很好的利用，就能成功的接近顾客，用赞美的方式开始销售就会很容易获得顾客对自己的好感，销售成功的希望也大为增加。　　切记：你的赞美要有诚恳之意，让顾客感受到你的赞美是发自内心的。赞美是销售技巧当中较为重要的一项，认真学好，练好，用好这个技巧，一定能让你的定单越来越多。　　4、抓住顾客的心，一言而胜　　做房产经纪人的都知道，良好的口才是每个房产经纪人所具备的，但能打动顾客的却并不很多，原因就是所有的房产经纪人都说同样的话;因此要想获得成功就必须与众不同，有更出色的口才，要做到“一言而胜”。所谓一言而胜，就是说这一言，说到了对方的心上，打动了对方，实现了自己的目的。　　5、表情是无声的语言　　表情是一个人内在精神的外部表现，是自然而然流露出来的，不是假装出来的，任何人都不可能装出来让人感动的表情，你要想销售自己，就要有真诚的态度，有了真诚的态度，你就会产生自然动人的表情，就会感染顾客。　　6、房源是资本，是制胜的关键　　房源是房产经纪人的命脉，没有房源，即使有再多的优质客户，也是无济于事的;在信息化的时代，网上获取房源信息是最重要的一条途径，不过现在如果你还是手动一条一条的查找并录入房源，我相信你已经被其他优秀房产经纪人甩掉一条街了;现在信息传播的速度之快，不用我说相信大家也知道，所以第一时间掌握最新的房源信息，是制胜的关键。做销售或创业都需要靠自己去摸索，成长免不了要碰的头破血流，如果有高手指点一二，省下来的绝对不是一天两天的时间，销售创业高手群每天分享销售技巧和创业经验。群：贰留三玖玖依依七叁，验证码：专注，一起探讨销售、创业问题，非销售工作、广告党勿入。　　现在房产经纪人之间的竞争异常激烈，想要从中生存下去，就要具备别人具备的，具备别人不具备的，从而做到更好!
爱福窝免责声明：您在爱福窝上所看到的内容均来源于网络或用户投稿，不构成广告也未用于商业宣传，福窝网仅为广大用户无偿传递更多信息，不代表福窝网赞同其观点，
对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。如对内容有疑义，请及时与我们联系。
阅读量：1445
阅读量：1098
阅读量：276
阅读量：693
阅读量：338
阅读量：143
阅读量：496
阅读量：739
阅读量：699
阅读量：750
阅读量：164
阅读量：681
企业版售前咨询（08:30-17:30）
业主服务号
设计师服务号二手房买卖产生纠纷，中介费怎么处理_百度知道
二手房买卖产生纠纷，中介费怎么处理
我有更好的答案
买卖合同一经签订，中介公司作为居间服务方有权收取中介费，主要看合同如何规定，一般为违约方缴纳中介费。如果已经收取且合同不能正常履行，非违约方可向违约方提起诉讼，索赔中介费成本。当然，如果是中介公司原因造成的，建议正常协调。
为您推荐：
其他类似问题
您可能关注的内容
二手房买卖的相关知识
换一换
回答问题，赢新手礼包
个人、企业类
违法有害信息,请在下方选择后提交
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。论文发表、论文指导
周一至周五
9：00&22：00
房地产业中房屋买卖中介服务合同纠纷之正确诉因
　　摘要：房屋买卖中介服务合同并不能简单地一律定性为居间合同，而应当根据房屋中介服务合同中约定的义务内容确定该合同的性质。如果合同约定的中介方之义务只有促成委托人订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务之义务，那么该合同就是居间合同；如果该合同中约定的中介方之义务除了促成委托人订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务之义务外，还有其他义务内容，那么，该中介服务合同是委托合同或者是兼具居间合同和委托合同性质的复合合同，可称之为房地产经纪合同。 中国论文网 /3/view-4665997.htm　　关键词：房地产中介服务合同；居间合同；委托合同；房地产经纪合同 　　中图分类号：D923.6 文献标识码：A 文章编号：X（-02 　　一、问题的提出 　　日起实施的 《民事案件案由规定》中取消房地产经纪合同纠纷案由，将此类纠纷统统定为居间合同纠纷，2011年版的《民事案件案由规定》沿袭了2008年版的做法，在合同纠纷中不规定房地产经纪合同纠纷案由，在服务合同纠纷中将房地产咨询合同纠纷、房地产价格评估合同纠纷列为独立的案由，但不规定房地产经纪合同纠纷案由。法院在审理房地产中介服务合同案件时，立案时就先入为主地将此类案件以居间合同纠纷案由立案，并按照居间合同的原理审理此类案件。由于合同纠纷案由的确定涉及到对合同性质的理解，因此，合同纠纷案由的问题实际上是一个关于合同性质的问题。 　　本文认为，随着市场竞争的加剧，房地产经纪行为已经进化成一种复杂的服务行为，当前中介机构业务已经多元化，远不是以前那种仅提供信息促成房地产合同成立的居间行为了。我们绝不能先入为主地依据居间合同关系对所有房屋买卖中介服务合同纠纷案件进行事实认定及责任分配。鉴于房地产中介服务合同的复杂性，最高法院将所有房地产中介合同案件的案由统统定为居间合同纠纷的做法不妥，应当将房地产中介服务合同纠纷的案由定为房地产经纪合同纠纷，在审理时再根据合同内容确定应当适用的法律。 　　二、居间合同纠纷之诉因与法律和事实不符 　　据笔者的实务经验及在广州地区调研所得，房屋买卖过程中，中介服务的整套流程大体如下：1.中介方获得业主拟出售的房屋信息和销售条件。房源信息一般由业主（卖方）提供给居间人。此外，通过各中介机构从业人员私下交流或买方主动提请媒介而获得，然后居间人再借助这些信息与卖方沟通，请求提供中介服务。2.中介方获得卖方的委托后，一般会派工作人员现场查看拟出售房屋的情况，登记造册，录入电脑管理系统。并拍摄拟出售房屋的照片做推介之用。3.购房意向人向中介方表明购房意向，向中介方咨询了解特定条件的房源信息。中介方根据购房意向人的条件，推荐合适房源。在和购房意向人签署看房合同后，派工作人员带领购房意向人现场查看拟出售房屋的实际情况。4.购房意向人看中某套房屋后，委托中介方和卖方协商，以期取得尽可能有利的交易条件（这一点在现有市场状况下作用有限）。5.购房意向人对于中介方介绍的房屋交易条件基本满意后，委托中介方查询拟购房屋的产权状况。查清产权状况后，中介方约购房意向人（买方）和卖方见面，进一步协商交易条件，达成一致意见后签署三方协议。协议内容一般包含中介服务合同条款。6.三方合同签署后，需要根据政府的相关管理规定办理网签手续的，买卖双方一般会委托中介方根据其签署的书面合同内容办理网签手续。7.买方需要通过按揭贷款方式支付购房款的，如果买方需要并且信任中介方，会委托中介方帮其联系按揭公司并洽谈按揭贷款相关事宜。在此过程中，中介方单独或者和按揭公司一道进行房产评估等业务。8.如果买方需要并且信任中介方，会委托中介方指导并协助办理房屋买卖的过户手续，有些中介方甚至代买方缴纳税费、代办产权过户等延伸服务。9.如果买方需要并且信任中介方，会委托中介方参与收楼，以示见证和督促。 　　上述房屋买卖中介服务流程中，第四至九项乃中介方应当提供的服务内容，也就是中介方的义务。需要特别指出的是，购房意向人（买方）和中介方之间约定的中介服务内容千差万别，不是每个房屋中介服务合同中，中介方的义务都包括上述第三至九项内容的。据此，房屋买卖中介服务合同至少可以分为两类，一类是中介方的义务仅涉及前述第三、四、五项的中介服务合同，本文称之为纯粹促成签约型房屋买卖中介服务合同；另一类是中介方的义务除三、四、五项外，还涉及第六至九项中一项或几项义务内容的中介服务合同，本文称之为促成签约加后续服务型房屋买卖中介服务合同。 　　我国合同法第424条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据此条及下一条可知，居间合同中，居间方的义务就是报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。居间合同双方当事人根据居间方提供的信息订立了合同后，居间方的义务即全部履行，居间人除负有附随义务如保密义务以外，不再负有任何义务。由此可见，纯粹促成签约型房屋买卖中介服务合同属于居间合同无疑，故此处不赘。但是，促成签约加后续服务型房屋买卖中介服务合同，其性质显然不能简单地确定为居间合同了。并且，随着市场竞争的加剧，房地产中介已经进化成一种复杂的服务行为，以前那种仅提供信息促成房地产合同成立的居间行为已经不占主流了。在这种情况下，再将这个房屋买卖中介服务合同纠纷案件的诉因全部定性为居间合同，要求当事人根据居间合同的法理来承担举证责任，要求当事人按照居间合同的法律来起诉和答辩，于法于理不符，也不利于公平地处理案件。 　　以笔者曾代理的一个案件为例，被告（买方）在原告（中介方）的帮助下，和第三人（卖方）签署了一份《存量房买卖合同》。该三方合同中关于中介方的义务散见于各个条款，共有五项：原告提供的服务事项包括原告提供合适的房源信息促成房屋买卖合同成立、协助办理房屋所有权过户手续、协助被告和第三方办理银行按揭手续、代理被告办理房屋买卖的网签手续和代为根据买卖双方签订的房屋买卖合同编写《存量房买卖合同》并直接录入网签系统、见证房屋交付等。关于中介服务费的给付条款约定按编号为某某号确认书收取。被告和原告另外有签署一份《服务收费确认书》，被告同意向原告支付中介代理费及咨询费51000元。合同签署后，被告签署存量房买卖合同后现场查看房屋后，对房屋格局、价格不满意。第三人正好也不想出售该房屋了（迄今一年多后仍未出售），于是双方签署了一份《解除协议书》并通知了原告。原告认为其居间义务已经履行，被告应当按照约定支付居间报酬，协商遂向法院起诉，要求被告支付中介代理费及咨询费51000元并承担诉讼费用。一审法院立案时将本案案由定为居间合同纠纷，一审法院在判决书中也将本案定性为居间合同纠纷。如果将本案中的原告与被告之间的服务买卖中介服务合同定性为居间合同纠纷，那么，根据居间合同的原理，原告应当胜诉。因为原告确实促成了被告和第三人之间的存量房买卖合同之成立，按照居间合同的原理，原告作为居间方，履行了自己的居间义务，有权要求被告支付合同约定的全部报酬。但是，本案中，原告和被告之间的合同属于典型的促成签约加后续服务型房屋买卖中介服务合同，在原告没有完全履行自己的全部义务的时候，不能要求被告支付合同约定的全部报酬。
　　三、委托合同纠纷之诉因也存在不足 　　根据合同法第三百九十六条的规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。我国合同法还规定，委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。居间仅限于报告订约机会或为他人订约充当媒介，其服务范围有限；而委托则是为他人处理事务，至于事务的种类则很宽泛，法律未明文限制。因此可以说居间合同实际上是一种特殊类型的委托合同。这种解释，理论和立法上早就存在。如瑞士债务法就明确规定居间契约为委任契约之一种。（瑞债412条2项。）在日本商法，通说为准委任契约。史尚宽先生认为：在双务的居间契约，即居间人负担尽力义务，同时委任人对于契约之成立付支付报酬之义务时，为准委任契约，唯于契约不成立时不得请求支付报酬之点，与委任有异。在台湾民法中，居间契约虽然应解释为独立的无名契约，惟在双务的居间契约，则可认为兼有委任指性质。居间人如负有为委托人报告订约机会或者媒介订约之事实行为之义务时，则兼有委任契约之性质。 　　但是，根据我国合同法的规定，居间合同和委托合同是两者相互独立的有名合同。在双方的权利义务、合同解除条件、报酬支付条件、代理人的条件等方面，居间合同和委托合同之间还是存在一定的区别的。史尚宽先生认为：居间之报告订约机会，仅要求提供订约之机会即可；而媒介订约“不但报告订约之机会，更应周旋于他人之间，使双方订立契约，然仅媒介之订约，并不以他人之名义或以自己之名义代为订约，此居间人所以与结约代办商及行纪有异。盖代理无论直接代理或为间接代理，均与媒介主观念不相容，然居间人亦不妨兼为代理人。”意大利民法典第1754条则规定，居间人是与当事人中的任何一方又没有合作关系、隶属关系或代理关系的人。但根据其1761条规定：“居间人得受一方委托，代理其介入履行已缔结契约的活动中。”可见，依其规定，居间任务完成后（当事人双方已订立合同），居间人可以成为一方的代理人，之前则不可兼为代理人。 　　而且，不可否认的是，房屋买卖中介服务合同中，也确实存在着纯粹促成签约型房屋买卖中介服务合同这种典型的居间合同。所以，将房屋买卖中介服务合同纠纷的诉因一概定性为委托合同，也不十分妥当。 　　四、广义的房地产经纪合同纠纷——房地产中介服务合同纠纷之诉因的最佳选择 　　房地产中介服务是一种包含居间和代理等多重服务事项的行为。当事人之间的合同性质不能简单地一概按居间合同处理，而必须根据委托方要求中介方（受托方）处理的事项做个案分析。正如林诚二先生所言：民间惯行之不动产中介业所服务之范围，实际上并不以居间为限，常伴有其他业务，例如代办转移登记或贷款等是，故常是一种混合契约。如何称呼这种混合契约？ 　　我国建设部等三部委颁布的《房地产经纪管理办法》第二条将其称之为房地产经纪。该办法明确规定，房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。据此，房地产经纪的内涵就包括了居间和代理这两种行为，本文称之为广义的房地产经纪。但是，建设部颁布的另一个规章《城市房地产中介服务管理规定》第2条第5款又规定，房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。照此，房地产经纪就只包括典型的居间行为了，本文称之为狭义的房地产经纪。 　　遗憾的是，《房地产经纪管理办法》中关于房地产经纪服务合同的规定没有将广义的房地产经纪概念贯彻到底，前后规定存在着矛盾。《房地产经纪管理办法》第十六条和第十七条的规定，房地产经纪服务合同仅仅指房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务时与委托人签订的书面合同。而房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。根据体系解释，这份合同似乎不能再称之为房地产经纪合同了，因为该办法第十六条对房地产经纪服务合同应当包含的内容做了详细规定，如果将第十七条规定的另行签订的那份合同还称之为房地产经纪合同，第十七条的规定就属于画蛇添足。 　　本文认为：要求签署两份合同不符合实际情况，也增加成本。立法者在制定关于房地产中介服务的行为规则时，不能将寻求房地产中介机构提供帮助的卖方或买方假定为法律专家，而应当将其假定为普通理性人。根据笔者在广州地区的调查，由于房地产中介业务竞争越来越激烈，房地产中介机构在广告宣传中，都承诺了一条龙服务。一般人在和中介机构签署房地产中介服务合同时，都是根据中介机构提供的格式合同文本，签署一份三方签署的房屋买卖合同，中介服务条款隐含其中。如果再强求卖方或者买方在此之外再签署一份提供代办贷款、代办房地产登记的房地产中介服务合同，其成本也是值得立法者考量的。如果这些条款都包含在了前述中介服务合同条款中，那我们又怎么能够确定这几个条款构成狭义的房地产经纪合同（居间合同），那几个条款构成其他合同？这个其他合同又如何称呼？现实生活中的代办贷款义务中，房地产中介方一般也是协助买方联系按揭公司或者贷款银行，最终的贷款协议当事人是贷款银行和贷款人即买方。在此过程中，房地产中介方的作用又仅仅是一个居间人而已。代办房地产登记过程中，一般情况下，房地产中介机构只不过是和和买卖双方沟通，指导其带齐必要的文件资料，确定去房地产交易登记中心的日期，买方和卖方最终还是要亲自去办理过户手续。根据广州市的做法，卖方不亲自去房地产登记中心办理过户手续的，必须要对其委托行为进行公证，受托人必须向登记机构出具经过公证机关公证的授权委托书。 　　而且，在没有进入实质审理阶段就确定了内容复杂的合同纠纷之实质争议和应当适用的法律规范，并不合理。因为在关于房地产中介服务合同的纠纷中，在开庭审理之前，无论是中介方还是买方或卖方，对其权利义务并不是十分确定，对其纠纷的性质并不十分明确，其诉讼请求在开庭时还可以变更。在这种情况下，在立案的时候，法院就十分肯定地确定了双方纠纷的性质并照此承担举证责任，甚至据此要求当事人修改其诉讼请求，否则不予立案，其合理性值得怀疑。 　　因此，本文认为，应当针对房地产中介合同纠纷的特殊情况，确定一个独立的案由。其名称可以称之为房地产中介服务合同纠纷，或者根据《房地产经纪管理办法》第二条的理解，称之为房地产经纪合同纠纷。法律在审理后，再根据案件的实际情况，将纯粹的促成合同成立型的房屋买卖中介服务合同定性为居间合同，适用居间合同的相关法律，将促成合同成立加后续服务型的房屋买卖中介服务合同，定性为委托合同，适用委托合同的相关法律。 　　注释： 　　①参见（2012）穗天法民四初字第530号民事判决书。 　　参考文献： 　　[1]史尚宽，著.债法各论.中国政法大学出版社，2000. 　　[2]陶希晋，总编.中国民法学 民法债权.法律出版社，1991. 　　[3]林城二，著.民法债编各论（中）.中国人民大学出版社，2008.
转载请注明来源。原文地址：
【xzbu】郑重声明：本网站资源、信息来源于网络，完全免费共享，仅供学习和研究使用，版权和著作权归原作者所有，如有不愿意被转载的情况，请通知我们删除已转载的信息。
xzbu发布此信息目的在于传播更多信息，与本网站立场无关。xzbu不保证该信息（包括但不限于文字、数据及图表）准确性、真实性、完整性等。