济南大拆违建门头房 有房产证商铺租金涨五成_网易新闻
济南大拆违建门头房 有房产证商铺租金涨五成
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（原标题：济南大拆违建门头房,商户去哪?有证的商铺租金涨五成）
曾有人说,济南最大的特色除了烧烤,就是违建门头房。如今,济南拆违已驶入“三期一批”的快车道,大量沿街违建门头房被拆除,商户陆续搬迁。拆违对商户有着怎样的影响?未来该如何安置?已经搬走的商户,他们的经营状况怎么样?18日,记者探访市区多处要拆或已拆违建门头房,讲述拆违背后的故事。18日,在济南市中区刘长山路,沿街违建门头房刚被拆除半月,一堵新的围墙已经建设起来,工人们在做最后的抹墙收尾工作。齐鲁晚报·齐鲁壹点 记者张阿凤 摄还没确定要不要拆他先买了套公寓备着历下区甸新北路上的商户最近有点忙,除了忙生意,也在忙着找“退路”。18日下午,街头一家五金店门头房门口,女店主在和邻居聊天,话题是“拆不拆”。就在不久前,居委会工作人员到这里挨家做了统计,询问门头房是一楼哪家住户的,这让商户们紧张起来。路口处的两家小商店已明确接到拆除通知,正挂着“拆迁处理”的招牌处理商品。“我们被列入三期第一批的违建台账了,这个月底前就要拆。”坐在门口的店主说。今年40岁的杜明(化名)就是这条街上的一员。从2010年到这里租房开始,他的理发店已开了七年。七年间,房租从每月1500元涨到3000元,翻了一番,他的生意也日渐红火。即使是工作日的下午,店里的顾客也一直不间断。“什么?你们这里也要拆?这里也是违建吗?”当杜明和顾客聊起理发店可能要搬时,顾客惊讶地叫了起来。“现在还不确定,还没明确说要拆,但是有这个可能,真拆的话估计扛不过去。”杜明告诉顾客。其实,在居委会前来统计之前,杜明已经开始有所准备。4月份的时候,他就开始注意周围有没有合适的房子,当听说山大路上一处正在建设的公寓还有房,他没犹豫,迅速定下一套。“买的三楼40平方米,两万一平方米,50%的首付,明年9月份交房。”之所以这么痛快地出手,正是出于对“可能要拆”的担心,以及周边商铺租金上涨的忧虑。杜明说,街对面的一排商铺因为是有证的商品房,拆违以来,原本一年十一二万元的租金,现在已经涨到十七八万元,租金涨了五成。“门头房都涨价了,就算重新去找,租起来也不合算。”杜明说,如果真要拆,他就打算搬到山大路新买的公寓去。“中间一年多时间,也只能先找个居民楼干着。生意肯定要受影响,估计顾客要流失三分之一左右。”违建门头房停水电店主忙着找新址在市中区舜耕路玉函北路交汇处,一排确定要拆除的违章门头房已被停水停电一个月,店门口也被蓝色的铁皮围挡遮挡起来。和很多位于小区内部、面积不大、装修简单的小门头房不同,这排门头房就位于济南市主干道之一的舜耕路东侧。店铺分上下两层,装修精致大气,其中几家店铺单层面积就在百平以上,商户投入显然不菲。一家烧烤店门口贴出了一张通知:“近期因停水停电无法正常经营,给您带来不便深感抱歉,重新营业时间待定,我店在此地已经营十年以上,一定不会放弃,新店正在周围选址。敬请期待。”烧烤店内,木质餐桌已经被叠放起来,两名服务员躺在横椅上昏昏欲睡。“停水停电后,店里已经一月没干了。老板已经在东八里洼找到了新店,现在正在新店那边忙装修,我们在这儿看着东西。”舜玉路街道办事处城管委相关负责人介绍,这排门头房共11户商户,面积约2000平方,属于辖区内的涉公类违建。“去年年底全市违建调查摸底时,这排房子未能提供相关手续,我们从有关部门调来的档案也没有这处的信息,确定这排商铺属于违建。”该负责人说,目前此处已经被列入三期第一批违建台账中,针对此处的拆除,街道也从几个月前就开始做工作。“拆除还是有一定难度,毕竟商户投入不小,有的单装修就花了好几十万,而且经营这么些年,顾客也养起来了,商户自然不肯轻易搬走。但拆肯定要拆,目前这11户商户基本都找到了新地方,我们这周六就会将商铺外立面的牌匾拆除,5月底前将房屋全部拆除。”转让门头房的有不少担心是违建没人敢要同样是市中区,刘长山路北侧,40余处沿街门头房已于4月26日拆除完毕。原来的门头房位置处,十多名工人正在忙碌,一面两米多高的围墙主体已经建成。围墙附近的电线杆上、蓝色铁皮围墙上、小区大门上,到处贴着已搬走商户的迁址通告。擦鞋店、鲜花店、水果店、蔬菜店、五金店,每位店主都在纸上留下了新店地址和电话。“4月8号接到拆除通知,26号房子就倒了,中间的大半个月,我骑着摩托每天都在外面找房子,半个月看了上百家。有次我骑上刚加满油的车,跑了一天油没了,附近又找不到加油站,还是我朋友帮忙送的油。”刘长山路一家五金店店主吴振(化名)说。这么卖力地找,最后还是没找到合适的地方。不得已,吴振临时在附近小区的一处“住改商”店铺落了脚。新址偏僻难找,老顾客都找不着地方。搬过去半月,他的生意下滑了九成,剩下的那一成,还是他送货上门的。吴振在刘长山路的店铺已经经营了11年。老门头面积不大,13个平方一月房租2000元左右,一年还不到5万。新房子也是10平左右,他交了半年的费用,一共七千。“培养了十多年的客户,现在什么都没了,新地方没生意,房租都挣不出来,只能是临时过渡,房子还要继续找。”想找新房得费一番工夫。“新小区基本没有门头房,有的话也价格很高,七八十平方的一年租金就二三十万。这么高的价格,我这种做小生意的连问都不敢问。”一些老旧小区还有门头房,但他又不敢租。“我现在出去找房子,除了价格和位置,就是看有没有房产证。但老旧小区的门头房,有证的能有几家?有的门头房说要转让,可我根本不敢要,要了几个月后就拆了怎么办?”有房产证的商铺租金噌噌上涨一年二三十万的租价所言非虚,吴振的老邻居、之前同样在刘长山路做水果生意的杨红帅,在阳光新路找了家新店,租金一年就22万。这个价格他同样承受不起,于是他拉上另一位卖蔬菜的老邻居,两人合租,原来的“精品水果店”和“精品蔬菜店”,现在成了“绿之源果蔬超市”。“刚开始生意不好做,老顾客流失了三分之二,新顾客还没培养起来,只能是维持现状,有活干总比闲着强。”生意差了一多半,房租却涨了一多半,现在的房租他承担了近11万,而原来的门头加上一楼的一室一厅,一年才5万。
刘长山路北侧的违建门头房拆了,南侧的有证商铺租金在噌噌上涨。吴振说,去年南侧20平左右的房子租价还在5万到8万,今年就10万了。“北边拆了后,有商户找南侧的房东,说出价10万,也没租成。现在对面有的商铺还没到期,到期后肯定涨,现在不少人都在找商铺,涨价后你不租自有别人要。”尽管影响不小,吴振却说他并不反对拆违。“政府要拆违,谁都可以理解,谁都挡不住,但作为一个小生意人,我有个建议,就是尽早把该拆的地方提前都列出来。让要搬的商户早做打算,早处理商品,也让找房子的商户心里有谱,确定哪些能找哪些不能找,找得省心一些。”
本文来源：齐鲁壹点
作者：张阿凤
责任编辑：何雨芳_NN5632
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来源：凤凰网房产济南站
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时报5月22日讯 （记者陈雪碧）22日，烧烤经营商户在线检查监控系统新闻发布会召开，选取、、七贤、魏家庄街道办事处试点安装烧烤经营商户在线监控，实现烧烤经营“智慧化”发现、转办、处置及反馈，试点持续至6月8日。试点后，该区将逐步在全区推行全天候、无人化、智慧化的烧烤经营智能监控管理。　　据了解，率先在全市推行“烧烤经营智慧化管理”。“主要是运用网络在线监测，在商户门前、操作间等位置安装监控摄像头，每天中午、晚上高峰时段，每30分钟对商户是否存在露天烧烤、占道经营行为进行1次自动拍照；每15分钟对商户油烟净化设备的电荷传感器进行一次数据读取分析。次日对监控到的情况进行甄别、备案，将问题线索转至所属街办查处。”综合行政执法大队副调研员吴珺说。“平台搭建后，从过去执法人员每天多次巡查到网络自动传输，并通过手机端在相关执法部门内共享，实现了信息同步资源共享。”城市管理局、综合行政执法局局长周勇介绍。　　下一步，将逐步推行油烟监控平台、建筑渣土运输管理平台、智能公厕监管服务平台、环卫保洁车辆信息在线监管系统、环卫保洁人员在线考勤系统、工地消纳场扬尘在线监测监控系统等，力争后四项在年底前完成试点开展。来源济南时报
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48小时热文排行这公寓你买错了！目前济南能落户的公寓？&专指70年产权”居住性公寓”不是你刚买的那套！无良商家
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TITLE="这公寓你买错了！目前济南能落户的公寓？&专指70年产权&居住性公寓&不是你刚买的那套！无良商家" />
最近妖风四起，七月叫卖自家公寓也能落户，混淆视听。八月放风即将全面放开限购。且听我来818商家的底裤。
大家都知道公寓一般只有40年的产权，和住宅不一样，不能落户。那能政策可以落户的公寓是什么样的？目前济南等城市能落户的，确切专指70年产权”居住性公寓”。什么叫70年产权”居住性公寓”和70年产权的住宅有什么区别呢？
一、居住用地上的公寓一般指日照标准和建筑间距不满足国家相关规范要求的居住建筑，为区别于普通住宅建筑，该类公寓明确为“居住公寓”。
日照标准和楼间距是一个根本性的差距，普通的住宅不仅面积较大，而且每层的户数较少。但是公寓每层的数量通常都会较多，而且有北朝向的房子，南北通透的公寓几乎看不到。如果这个70年产权的居住用房不能满足国家对于住宅的要求，那么这个房子只能称之为“居住公寓”，所以在考虑过产证、水电费上的问题后，这两种不同叫法的房子，对于业主来说，是同样的。&
二、公寓分类多&
住宅是指专供居住的房屋，包括了别墅、公寓或是宿舍。传统意义上的公寓分为两种：经营性公寓、公益性公寓。市面上正常看到的写字楼、酒店式公寓等都属于经营性公寓。一般的公寓概念深入人心，大家的第一反应都是年限短、物业贵，其实经营性公寓里面包括商业公寓和居住公寓。&
三、国有土地使用年限、是否限购、贷款比例不同
大家可通过公寓的国土使用年限进行简单的判断，如国土使用年限为70年，一般情况下，该公寓就是居住。商务公寓国有土地使用年限一般为40-50年，但优点是不在国家限购的范围内，而且商务公寓的首付比例是50%，从这两点上就可以很明确的看出居住公寓和商务公寓的差别。&
四、落户、交易、水电费标准的区别&
在购买公寓时，商业公寓和住宅会遇到几大关键要素的区别，这个时候，需要辨别清楚。&
首先是使用年限，合同上会写明是40年或70年，如果居住公寓建筑在有70年使用年限的土地上，且不具备商业公寓的特性时，就可以认定为住宅公寓，住宅公寓的使用年限就等同于土地的使用年限。房产证上也应该体现出物业类型和使用年限；&
其次是产证上的类别不一样；居住型公寓在产证上会写“成套住宅”，和普通住宅没有区别，可以用于落户，并且在契税缴纳享受和住宅同等的比例，发生公寓交易时，也免征营业税；在水电费缴纳上，主要根据地块与建筑用途来看，不看产证，如果不是商业用途的公寓，则享受民用水电费标准。
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济南二手房如何交易
打算在济南买套二手房请问需要哪些交易流程？
在哪二手房交易的流程都是一样的，具体的一些步骤很多网站都有。　大体步骤是：　　1.在看房和定价的基础上签订购房合同。　　2.凭房产证和购房合同以及双方的身份证，到房产交易中心办理过户手续。　　3.买方缴纳房价1.5%的契税和0.05%的印花税。还有小额的手续费等。　　4.领取房产证以后，到国土资源局办理土地使用证。　　契税：房价×1%　　个税：差额×20%　　营业税：差额×5.55%　　交易费：　　评估费：　　抵押登记费：230元　　还有工本费等，这些费用低。你的证不过两年所以个税和营业税比较高吧！　　贷款担保费现在很少有银行收取的；而且评估费也是可以讲价的，你的房子评估费也就两三百，这就看你怎么讲价了，你的房子要是就不用测绘。买房子你要弄清楚这些费用，虽然有约定俗成的费用，但是你要知道这里面的事情，都可以降价的。　　不找中介是对的，中介费用高，而且也找麻烦。我买房就找的海蔚地产中介，结果多收取了好多费用。房子还没有办完，我却了解里面很多黑幕，本来打算找中介省事，不但不省事，却更多事情。让我不得不学会买二手房这里面得一些事情。海蔚这个中介就是垃圾，收取的中介费高不说，也没有给我办了什么事情，让我白白多花了五千多，说过的话，反过来就不承认，就会耍赖。所以建议你别去找中介。我同事就是自己办的，比我的快多了，我三个月还没有办好，同事自己办的，一个月就办完了。海蔚中介就会要钱，拖着不办实事。　　从日起，济南市房地产中介机构从事二手房交易须通过网上系统运行，房管部门负责代收代付成交款项。据悉，这是济南市首次制定监管措施规范二手房交易行为，计划今年6月1日起面向个人全面推行。　　济南市已经出台的二手房网上交易和资金监管暂行办法规定，市房产管理局委托市房屋产权登记中心负责二手房网上交易和交易资金托管的组织实施和管理。市房屋产权登记中心专门开发了“济南网上房地产”操作系统，该系统4月1日正式进入实际运营调试，先期他们将选择部分已购公房上市交易业务进行试点，继续调整完善二手房网上后，计划今年6月1日起在历下、市中、槐荫、天桥、历城、高新、长清全面开展二手房交易监管，逐步建立全市二手房交易安全保障体系。　　根据这个规定，如果卖方当事人委托房地产经纪机构出售二手房，该经纪机构须在市房管局备案，同时申请注册为“济南网上房地产”操作系统用户，对欲出售房屋权属证书刊载内容的真实性进行核验后，到网上挂牌发布出售信息。若达成交易意向，经纪机构须配合交易双方当事人通过“济南网上房地产”操作系统签订并打印二手房买卖合同，系统将生成交易查询密码，交易双方可凭密码随时到网上查询进度，还可以监督经纪机构的服务质量。交易双方当事人如果自行达成二手房交易意向，可直接到房管部门办理网上交易，下载打印二手房买卖合同，发布交易信息。　　网上交易完成后，交易双方当事人应持二手房买卖合同等相关资料，到房管部门指定的银行办理交易资金托管手续。据了解，市房产管理局指定市房地产市场综合服务中心作为二手房交易资金托管机构，选择有关银行签订《济南市二手房交易资金监管金融服务业务委托协议》，在受委托的银行设立“二手房客户交易结算资金专用存款账户”，接受交易双方当事人的委托，提供交易资金代收代付服务，代收买方当事人应付交易资金。待完成交易产权登记后，受委托银行按照约定向卖方当事人代付应得交易资金。如果出售房屋不符合交易条件，房管部门审核后退件；如果交易双方当事人约定解除资金托管协议，则需要解除托管，交易资金退回买方当事人。　　据介绍，今后，房地产经纪机构和经纪人在中介服务过程中不得从事交易资金的代收代付业务。市房地产市场综合服务中心委托监管的二手房交易结算资金既不属于其资产，也不属于其负债，二手房交易双方不必担心交易资金被侵吞或无故拖欠等问题。二手房资金监管业务不向客户收取任何费用，同时资金托管不收费、托管资金不计息。　　不看地上看天上&除了看的、浴厕的瓷砖、外，还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀等现象。如果有，表示有可能漏水。可能的话，不妨带上螺丝刀，卸下灯具，打上，看一下吊顶四角是否有油漆脱落、漏水等现象。　　不看屋主看警卫&可以和小区管理员或警卫聊聊天，因为他们是最了解该小区基本状况的人，有时甚至比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况，从他们口中获得所需要的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。　　二、买方进行产权调查。　　二手房产权确定方式　　在二手房交易过程中，经常会出现因产权不清导致的纠纷，那么如何了解产权的状况呢？购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一些介绍。　　要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”；身份证件是指身份证、工作证和户口簿；资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供共有人同意的证明书等等。其它证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。　　第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括：1、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；2、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；3、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；4、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其它房地产成品；5、其它内容，如房屋平面图等。　　第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。　　最后，应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。　　总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。　　如何看房产证　　学会看房产证是二手房交易一门必修课。　　房地产权证最常见的是偏黄色和绿色版本。随着售后公房与商品房的并轨上市交易，这两种版本的产证效力已经相同。　　《房地产权》第一页系扉页；第二页由以下内容组成，（1）房地产权证中英文文字，（2）房地产权证编号，反映房屋的所在地和发证时间，（3）验证条形码，（4）登记日，一般为核准办理该产证的时间，在该页中还应贴有契税完税贴花和权证印花税贴花，证明权利人已经缴纳国家相关税费；第三页系上海市房屋土地资源管理局对该份房产证的说明，证明其为国家所有土地上的房地产权利凭证，并加盖市局公章。第四、第五页系最重要的权利记载页，记载了权利人、房屋坐落、土地状况和房屋状况四项内容。其中重要的有：权利人，即房屋所有人，在较早的绿色产证中，一般只有一个房地产权利人，其他权利人大多列在共有人一项中，新版本的房地产权证则将全体房屋所有人都记载在权利人一项中；房屋坐落一般记载房屋所在地的路名、弄号和栋（幢）号；土地状况记载了房屋所占使用权土地的基本情况，其中包括土地使用来源、用途（住宅、非住宅和综合）和使用期限；房屋状况记载了房屋的室号、部位，建筑面积、类型、用途，结构、竣工日期等基本情况，在该页中由当地房地产登记部门加盖公章确认。特别值得注意的是在房屋类型中单体独立的交易税费和上非住宅基本相同，3％契税和5％综合税或相应增值税。认定是单体独立别墅一般须将房屋类型和第六页的地籍图结合起来辨别。房屋类型虽然注明是住宅或别墅等的，但是在地籍图中该房屋并非单体独立，四面临空，则不被认定为单体独立别墅，交易时应按照普通住宅纳税。&第七、第八页是房屋的地籍（宗地）图和房屋平面图，该两页须注意是否有当地房地产登记机构的骑缝章。　　三种颜色四种类型&不同颜色产权证的含义　　根据日起施行的《房地产登记条例》，上海市实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，对房地产权利人颁发统一的房地产权证。房地产权证分三种颜色，四种类型。　　房产证有绿证、红证、黄证之分，是房地产主管部门对不同房地产权益实行分类发放和管理的需要，绿、红、黄三证的房地产权人分别享有不同的房地产权利。　　绿色权利：颁发给拥有土地使用权已出让、转让地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产可直接进入房地产市场。　　以下情况填写绿证：　　1：以出让方式取得土地使用权的：　　2：外销商品房：　　3：己补交土地使用权出让金的花园住宅；　　4：己补交土地使用权出让金的侨汇商品房。　　以下情况应填写绿证，并注记“限内销房”：　　1：已补交土地使用权出让金的内资六类用地；　　2：己补交土地使用权出让金的内资联建、参建商品房屋；　　3：外资内销房；　　4：日前立项并取得商品居计划，日前领取土地使用证的内销商品房。　　红证所记载的房地产不能进入房地产市场。以下情况填与红证：　　1：申请集体所有的非农用地登记的；　　2：申请坐落在集体所有土地上单位和个人所有的房屋登记的。　　黄色权证：颁发给除上述用地情况外的拥有其他地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产按规定办理补地价等有关手续后，可进入房地产市场。以下情况填写黄证：　　1：以征用划拨方式取得土地使用权的；　　2：坐落在征用划拨土地上的单位和个人的房屋；　　3：公有住宅出售后的房屋；　　4：职工购买的平价房、优惠价房等；　　5：补偿所得的房屋。　　另外，现在市场上还有一种咖啡色房地产权证，是绿证，黄证、红证颁发前使用的一种房产证，是当年在房、地分离时由当时的房产管理局颁发的房屋所有权证。此证自日起已停止发放。　　最新法规规定：所有黄证将转变为绿证。　　使用权房屋将不得直接上市交易。　　三、买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任，买方交付定金。　　购买二手房议价巧作准备　　首先，确定自己所能承受的最高房价。上家在挂牌售房时，也会有一个心理价位。因此，挂牌价往往高于上家的心理价。如果下家在看房过程中，不经意地通过语言、表情等流露出对此物业有极大兴趣，上家往往会抓住这点乘胜追击，咬住价格不放松。　　其次，摸清上家的底细和心态。了解上家出售房屋所得款项拟作何用途。如果上家急于出售换取现金，或者，上家必须在几天之内卖房，愈接近上家的卖房期限，上家就越急于出售。在此时议价，将对下家杀价非常有利。否则，价格很难谈拢。　　最后，注意多收集所要谈判的物业的相关资料。下家在谈判前可以先做实地考察，详细了解物业的建筑和装修质量、小区的交通、物业管理、配套设施是否齐全，房屋在设计或规划中是否存在不足和缺陷等问题。等到正式与上家谈价格时，下家可以把所了解的该物业的这些不足之处，不失时机地亮给上家。此举让上家明白，你已经为此做了最充足的准备，只有他让出多少个“点”，才有把你留住的可能。　　二手房买卖下定金四步骤&确保定金合同有效成立　　一、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。　　二、与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要加盖中介公司的印章。　　三、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。　　四、收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。　　遵循上述四个步骤付定金，下家与上家之间的定金合同便能确保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求双倍返还定金。　　四、买卖双方签订房地产买卖合同。　　签订二手房买卖合同七个必须　　1．必须确认房主真实身份&买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。　　2．必须明确双方违约责任&因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）规定期限内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。　　3．必须标明付款过户时间&在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。　　4．必须注明费用交接时间&这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。　　5．必须有代理费明细单&随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年该数量翻了一倍还多。因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关注。但是，目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。　　6．买方必须见房主&现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收暌桓隹突Ф?金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了订金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为??　　7．必须学会使用补充协议&买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。　　如何签订二手房买卖合同　　在二手房交易中，许多购房者往往只考虑房产价值的高低，而忽略了交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买卖合同所知更少。事实上，二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。　　签订前　　购房者一定要对售房者有较为全面的了解。　　1、查看产权所有人的身份证件。　　2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位？如果是几位共有，则共有人是否全部同意？　　出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。　　对即将进行交易的房产进行必要的了解。　　1、售方提供的房屋产权证是否属实？　　2、房产面积多大？　　3、该房产用途是什么？是办公还是居住，或是其他？　　4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利？　　5、该房产是否已设定抵押？根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。　　6、该房产是否已设定租赁？如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案？根据《上海市房地产转让办法》的规定：转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。这个规定的意思是售房者转让已经出租的房地产，因该房产而签订的租赁合同是登记备案的，则租赁合同由购房者继续履行。也就是说：如果购房者购买该房产是为了投资，这种带租约的房产是比较适合的；如果购房者购买该房产是为了自己居住，这种带有已经登记备案的租赁合同的房产会对购房者造成较大影响的。　　签订时　　需要准备的证明材料。　　购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：1、身份证原件或护照原件及复印件；2、未成年人的户口簿或出生证明；3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内外机构公证、认证后方为有效：　　1）香港地区：经国家司法部授权的香港律师公证；2）澳门地区：中国法律服务（澳门）公司；3）台湾地区：经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送上海市公证员协会，当事人凭正本前往上海市公证员协会核对盖章；4）外国：经当地公证机构公证并经中国驻外使领馆认证。　　看清楚合同中的约定内容。　　尽管二手房交易当中使用的《上海市房地产买卖合同》，是由上海市房屋土地资源管理局与上海市工商行政管理局联合制定的规范文书，但其中也有很多地方需要填写，所以要仔细些，尤其注意以下几点的填写（如果正文写得不够全面，可在补充条款中加以说明）：　　1、房款的金额是否写清楚？　　2、付款方式该如何？是一次性付款还是分几次？每次付款是什么时间？这与购房者自己的资金流转是否有冲突？避免向售房者承担逾期付款的违约责任。　　3、购房者如需按揭贷款，在合同中是否已经注明？（这里需要提醒购房者，要先了解贷款银行的操作程序及规定，一定不要使自己的贷款额度超过贷款银行的规定额度，造成贷款审核不能通过，目前上海大多数银行可以贷款七成）；　　4、何时交房？交房时还有哪些物品（、电器等设备随房产一并转交购房者，也需要在合同的附件中列出明细清单）；　　5、交房前与交房后的物业管理费、、燃气、通信等费用由谁来承担？一般是交房前由售房者承担，交房后由购房者承担；　　6、房地产的风险责任何时转移给购房者？　　《上海市房地产转让办法》的规定是：房地产的风险责任，自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人（即购房者）；但转让当事人约定自房地产转移占有之日（交房之日）起转移风险责任的，从其约定。大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任；　　7、违约责任是否约定？违约金的数额是否约定清楚？　　8、房地产买卖合同何时生效？（这对购房者是否能够很好地履行合同是至关重要的）　　1）如果交易双方没有特别约定，则交易双方签字后合同即为生效。　　2）交易双方对合同的效力可以约定附加条件，附加条件自合同成立时生效。　　3）交易双方对合同的效力可以约定附加期限，附加期限的合同自期限到时生效。　　4）双方当事人中有一方或双方是境外人士，交易双方在签署房地产买卖合同时应经过公证，此时合同方才生效。　　五、买方交付首期房款或定金。　　标准按揭服务流程　　第一步&贷款方案咨询　　第二步&抵押物评估　　第三步&预审贷款资料通过签署贷款合同（下家)　　第四步&贷款资料进银行，银行审核通过　　第五步&房地产交易中心办理房屋抵押过户（上/下家）　　第六步&领取新产证、他项权利抵押证明　　第七步&银行发放贷款　　第八步&结案　　二手房按揭贷款知识汇总　　评估个人购房能力的七大步骤　　第一步：看现金等价物&此概念源自会计学，即评估你的现金，不应该看你的银行存款，还应看变现能力比较的各类股票、债券等。　　现金等价物=银行存款+国库券+债券+股票+基金　　第二步：算资金周转&还款是持续比较长的时间，所以一定看自己的资金周转　　资金周转留存=平均月开支×3~5　　第三步：计算筹款能力&筹款能力=现金等价物-资金周转留存+其他突进的筹款（如典当、亲友资助）　　第四步：计算月收入&月收入=工资收入+其他收益（如股票、债券等已经准备卖出筹资金，则此收益不能计算入内）　　第五步：每月合理还款能力&合理还款能力=月收入×40%~50%　　第六步：估算银行可借款额&根据自己的每月合理还款能力和可以贷款年限和自己希望贷款年限的平衡，计算可得　　第七步：估算最大房款&最大房款=筹款能力（首付款）+银行可借款额+可贷金额　　其中筹款能力&/&最大房款&&20%~30%　　20%为购新房，30%为二手房　　补充回答：　　1、买方看房；　　2、买方进行产权调查；　　3、买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任；买方交付立约定金；　　4、买卖双方签订《房地产买卖合同》；　　5、买方交付首期房款或履约定金；　　6、买卖双方与贷款银行签订转按揭合同；　　7、卖方提前偿还银行贷款；　　8、卖方注销房地产抵押登记；　　9、买方申请公积金、商业贷款；　　10、买方与贷款银行签订公积金贷款及担保合同、商业贷款及抵押合同　　11、买卖双方到房地产交易中心申请过户，并取得收件收据；　　12、买方支付二期房款（视合同约定）；　　13、卖方将房屋交付给买方（具体时间可在合同中约定）；　　14、银行放款（具体时间买卖双方可在合同中约定，由买方通知银行）；　　15、买方领取方地产权证；　　16、买方支付末期房款（视合同约定）。
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第一步：通过“济南市网上房地产”操作系统，买卖双方签订《济南市存量房买卖协议》。&&&&第二步：买卖双方与托管机构(即济南市房地产市场综合服务中心)签订三方的《济南市存量房交易资金托管协议》。&&&&第三步：买方按约定日期将首付款存入托管机构在托管银行开立的“存量房客户交易结算资金专用账户”，由托管银行出具统一格式的首付款部分的《济南市存量房交易资金托管收款凭证》。&&&&第四步：买方凭首付款《济南市存量房交易资金托管收款凭证》及贷款银行所需其他贷款资料向银行申请贷款。&&&&第五步：银行发放贷款，贷款资金存入托管银行“存量房客户交易结算资金专用账户”后，托管银行出具贷款部分的《济南市存量房交易资金托管收款凭证》。&&&&第六步：凭全部托管资金的《济南市存量房交易资金托管收款凭证》到托管机构换开《济南市存量房交易资金托管证明》，并凭此证明及其他所需要资料办理产权过户手续。&&&&第七步：产权登记完成，托管机构工作人员将房款一次性转入卖方账户，卖方直接到银行提取售房款，买方到房管部门领取房产证；登记机构予以退件的，买方申请退款，托管机构工作人员将售房款一次性转入买方交款账户。
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