被中国人推至疯狂的马来西亚楼市_网易房产频道
被中国人推至疯狂的马来西亚楼市
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中国人对于一个东南亚“非主流”城市的购房热情，高于国内几乎所有楼盘。这是为什么？
（原标题：疯狂的大马）
地产壹线 梁爽 发自新山“我一直试图定义眼前这些人群，到底是高净值、新中产，还是对财富保卫战有焦虑的人？”说这番话时，央视《财经郎眼》节目主持人王牧笛正在马来西亚一场由碧桂园主办的财富论坛上。他试图描述的对象，是那些跟随碧桂园到马来西亚买房的中国人，确切来讲，那些在“新加坡旁”碧桂园森林城市买房的业主和潜在业主们。不难理解为什么王牧笛作为资深财经媒体人会生出这样的疑问。就在一年前，绝大部分中国人对“新山”这座城市只有陌生感；如今，森林城市的售楼处已经被蜂拥而至的中国购房者攻陷，到马来西亚投资买房成为一种“中国现象”。疯狂的购房者背后是疯狂的开发商。从旅游资源、城市管理、教育环境、政策环境等各方面来看，新山称不上出众。这座城市最瞩目的标签，就是“新加坡旁”这块金字招牌。这也是为什么碧桂园、富力等中国开发商对新山市充沛的土地资源视而不见，一味地往新加坡的方向填海造城。这种投资狂热让财经观察者叶檀、王牧笛不约而同想到了一个词——“焦虑”。新山这座东南亚的“非主流”城市，有足够的潜力承载来自中国投资者的焦虑与狂热吗？160亿元的房子卖给谁了“中国人是不是很有钱？”12月初我来到新山，通过租车软件约到一位马来西亚当地人当一天司机。稍微熟络之后，他这样问我。由碧桂园开发的森林城市在新山几乎无人不晓。一是因为这个项目的设计理念和投资金额在当地堪称超前 ，二是因为房屋售价高得令当地人咋舌。森林城市位于新山郊区，距离市中心车程约30分钟，半年前开盘时每平方米售价约1.3万元（人民币，下同），目前每平方米报价超过2万元。做个简单的比较，新山市中心的普通房屋每平方米售价在6千元上下，市中心最靠近新加坡的高档海景洋房，每平方米售价也未必敢卖到2万元。可想而知，当地人在森林城市买房的热情不高。而对岸的新加坡人也难说。森林城市靠近的第二关口属于新山的“郊区”，新山市中心还个第一关口，若想逃避新加坡的高昂房价到新山居住，他们可以有很多选择。然而，碧桂园一开始瞄准的客户群就不是他们。他们将马来西亚已实施近15年的“第二家园”计划介绍至国内，并对其中“进可攻、退可守”的教育政策宣传到极致。简单而言，马来西亚沿袭英联邦国家的教育体系，任何级别文凭都被欧、美、澳洲所承认，且学费低廉；凭“第二家园”在当地入学，“进”可凭当地文凭和成绩直接申请国外大学，“退 ”可回国享受华侨生的高考优惠。而教育，是中国父母们最在意的大事。虽然马来西亚的教育在国际上并非最优，但足以跟国际接轨，适合那些经济条件一般但希望让孩子拿到西方教育文凭的家庭。在投资回报上，虽然新山市房价近年没有明显的增长，但碧桂园生动地用“投资10年前的深圳”来形容，并用“一带一路”的国家政策描绘其产业前景。对马来西亚人而言过高的房价水平，放到中国不过是一线城市郊区、热点二线城市市中心的价格。100万元花在国内也不过是在一、二线城市买套房，碧桂园却提供了一个新的思路：在面朝大海、春暖花开的海外拥有一套房产，兼具教育、投资、度假、养老的“多合一”功能。跟过去的富人阶层不同，中规中矩起家的中产阶级并不擅长寻找资产配置的“灰色地带”。他们怀有财产保值增值的焦虑、对子女教育的焦虑、生存环境的焦虑……森林城市牢牢抓住了这些痛点。碧桂园一位负责人曾对网易房产透露，来森林城市买房的中国人有一些共性：小康、中产家庭会买这个项目，他们了解项目的初衷往往出于国际教育需求，最终会在投资回报的吸引下签单。“很有钱的人未必买这个项目，他们可以有更多的选择。”森林城市的策略是有效的。森林城市的销售人员宣称，他们每天平均接待28至30个来自国内的旅游团，周末最高峰时达到47个团，一天的客流可以达到1000人。这也许只是某个高峰期的数据。在销售额方面，碧桂园提供的口径是，今年前9个月，森林城市销售额累计达到160亿元。若此数据准确，森林城市的销售额放在国内至少是同期的前三甲。这意味着，中国人对于一个东南亚“非主流”城市的购房热情，高于国内几乎所有楼盘。近期能够跟这一销售额媲美的楼盘，也许只有位于恒大在海南开发的海花岛项目了。一个楼盘的供应量，相当于当地1/3人口如果说购房者是狂热的，那么将企业前景寄托在新山的中国开发商，才是这股热潮的推动者。“开发商也需要避险，也需要资产配置，”叶檀将国内开发商的转型和避险划分成三种类型，一类是转型，例如万达，将资产由重变轻；第二类是造城、造产业；第三类是通过资产的全球化配置来规避风险。在叶檀看来，碧桂园被划分为第二类，造城者。他们从过去的住宅开发转向商业和产业开发，甚至成立风投，寻找未来潜在的产业链。只要这些风投中有10%的成功率，企业的未来就可以与这些新兴产业和人群绑定。这可以解释为什么碧桂园选中东南亚的小城新山，并以巨额的投资开发一个在房地产界看来几乎“不可能的任务”。在碧桂园的设想中，开发森林城市需耗时约20年，占地面积相当于半个澳门，资金累计投入将超过2500亿元；这里将供应约30万套住房，相当于目前新山人口的1/3。显然，仅靠当地购买力无法消化，必须要从中国乃至全球源源不断地输送人口到新山来，方能将这“不可能的库存”消化完毕。而要达到人口输送的目的别无他法，唯有“造城”。产城融合的做法在国内并不鲜见，主要难题在于产业的规划运营。即使产业运营不够成功，房子卖出去了，开发商便能实现资金周转，大不了项目沦为“空城”。但一旦放到国外，风险随之被放大。一方面是法律和制度风险。马来西亚政府关于离岸免税、经济发展、华人签证教育等一系列政策是否能够长期坚持？另一个风险是资金上的，即项目投资过于庞大，因此销售、融资、财务等各方面的周转必须顺畅，方能动用杠杆为下一阶段的开发来服务，只要某一环失误，都可能引发大问题。当然，碧桂园采取了各种措施降低风险，包括安排汇率对冲方案、引入当地合作方参股等等。企业出海投资是一个复杂的课题，如果要细谈，那得另起一篇了。本文感兴趣的是企业的动机：同样是海外投资，为什么不选择欧美等制度更完善、投资回报率更高的国家，而选中东南亚这个不算成熟的市场？明明可以继续复制房地产开发的经验，为什么非要挑战一座城？碧桂园执行董事苏柏桓是这么回答的：“（碧桂园）集团在中国今年应该是排前三的开发商，我们以后的路怎么走？必须把定位定得更高、更远一点。”“发达国家每个人都可以去，每个人都能做成的生意那都是小生意。我们找了一些有大生意做的地方。”风险与机会永远是一个硬币的两面。野心勃勃的碧桂园，选择走一条最困难的、没人走过的路。在这片未知的丛林中，可能会碰到毒蛇和陷阱，但也可能会摘到最甜美的果实。
本文来源：网易房产
责任编辑：汪瑞杰_NO7469
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。> 马来西亚为什么有那么多的华人？
马来西亚生活
马来西亚为什么有那么多的华人？
作者：马来西亚第二家园
很多中国非常受欢迎的马来西亚艺人常被人认为是港台人，比如国际知名影视明星杨紫琼，情歌天后梁静茹，这段时
间，来自马来西亚的李佩玲以一首陈晓东的经典《心有独钟》在《中国新歌声》里备受瞩目。
他们都是马来西亚华人，中文说的非常好。像欧美国家的华人到了第二代或者第三代，因为中文不常用，中文水平可
能很差，或者完全不会讲了。而马来西亚华人却把中文教育继承发展的非常完好。
那么问题来了，为什么马来西亚会有这么多华人？他们是什么时候移民到马来西亚去的呢？
马来西亚华人
马来西亚华人（或华裔马来西亚人、大马华裔）指明清至民国数百年来自中国福建和广东、广西、海南等省迁徙至马
来西亚的移民后代。华人是马来西亚除马来族以外的最大族群总人口640万人（2010年)。
马来西亚华人史
郑和下西洋
马来西亚华人的移民史可追朔至汉代。唐、宋时中国和马来群岛已有频密的商业活动和文化交流，元代时已有中国人
在当地定居的明确记载。
到了明代郑和下西洋时曾多次在马六甲(明史称为满剌加）停留，后来将马六甲、巨港（今属印尼）、泗水（今属印尼
）等营建成其船队的大本营。至今马六甲仍然留有大量与郑和有关的遗迹。一些华人因为和当地人通婚，开始在马六
甲定居，渐渐受马来文化影响，繁衍开来。
此时开始，华人开始在马六甲形成聚落定居，成为组成马六甲重要的一个民族。明朝衰弱后，这些通婚华人的后裔由
于交通不便、满清闭关政策等因素，开始与祖国关系疏远。在与本土文化相互交融的情况下，他们逐渐形成一支新的
民族&&娘惹峇峇。
娘惹峇峇的母语也由方言（主要是福建话）慢慢转变成夹杂方言以及马来语的娘惹峇峇语，但依然保留了各种华人的
风俗仪式。
鸦片战争后的下南洋&&大量华人移民
而华人大量移民今马来西亚各地则是从第二次鸦片战争后开始。
当时清朝战败，中英签署《北京条约》，清廷容许外国商人招聘汉人出洋工作充当廉价劳工(苦力）。由于当时英国殖
民者需要大量的人力资源以开发马来亚半岛，大量的华工（或称为苦力）从中国输入到马来亚半岛成为矿工、种植工
人等。在蒸汽船使用后，华侨南来的数量更是急剧上升。此时到来的华人移民人数已经大幅度超越早期的娘惹峇峇，
所以被早期定居的人称为&新客&。
这时期马来半岛的华人人口的男女比例严重失衡，这是因为劳工们的侨乡意识浓厚，多不打算扶老携幼来到马来亚定
居，而是希望赚够钱回到老家故乡。大量的华人下南洋，充分地说明了一个道理，人挪活，哪里有生存的机会，就应
该去往哪里。
到了1929年，全球开始经济大萧条。此时，华侨妇女开始大量移民马来亚，男女人口比例结构趋向平衡。二战后，由
于世界进入冷战时代，英属马来亚正值马共叛乱，移民条例收紧，中国来马的移民潮逐渐减少甚至停止。此后华人参
与了马来亚独立运动与马来西亚的建国运动，并在当地繁衍开来。
马来西亚人不等于马来人
有些人误将&马来人&当成&马来西亚人&的简称，这是不正确的。其实马来人只是马来西亚的民族之一，因此马来西亚人
不等于马来人。
马来西亚人指的是拥有马来西亚国籍的人士，当中包括马来人、华人、印度人（马来西亚三大种族）及其他少数民族。
此外，马来西亚政府将马来西亚的中文缩写正名为&大马&，所以&马来西亚人&的简称应为&大马人&，而非&马国人&或&马
来人&，当地华人则被称为&马来西亚华人&或&大马华人&而非&马来华人&或&马华&。&马华&
一词被本地中文媒体规范为马来西亚华人公会。
如今的马来西亚已经是个多民族、多元文化的国家，来马来西亚可以感受到各具特色的民族文化风俗，欣赏马来西亚
各个时期所保留的历史建筑，感受马来西亚现代与传统的交汇融合。
正是一年暑假时，出国旅游热度蹭蹭上涨，何不将马来西亚作为度假地？马来西亚岛屿众多，各有风情的潜水圣地，
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在全国所有国家每个国家都有自己的富豪榜，而马来西亚也有自己国家的富豪榜，可令人震惊的是这个富豪榜霸占前三的都是华人。
就在前不久，我们从外媒信息了解到，马来西亚正在评选马来西亚的富豪名人前十名，然而不评选不知道一评选吓一跳，首先霸占富豪榜第一名的就是全国连锁豪华酒店香格里拉酒店创始人郭鹤年，全国拥有数百家连锁店。
郭鹤年个人资料
郭鹤年（Robert Kuok，日&），男，祖籍仓山区盖山镇郭宅村，出生于马来西亚柔佛州新山市。郭鹤年是马来西亚最杰出的企业家。享有&酒店大王&和&亚洲糖王&之称。郭鹤年的名字不仅家喻户晓，而且已成为财富和成功的代名词。
而排名第二的是云顶集团主席林国泰，说起云顶很多人估计了解的不多，他是在马来西亚股票交易所上市的，而该集团员工数超过了52000多人，主要是以度假村和赌场为盈利，度假村占地超过了45000公顷，总值超过了380亿美元。
林国泰个人资料
生于20世纪50年代初的马来西亚丹斯里林国泰，是传奇华人林梧桐的次子，1975年从英国伦敦大学土木工程系毕业，1976年加入马来西亚云顶集团，1979年进入哈佛大学商业系研修管理发展课程，2002年6月被授予丹斯里的勋衔。作为丹斯里林梧桐的合法继承人，林国泰及其兄弟间接拥有Kin Huat Realty Sdn公司大约19.32%的股份，并通过公司控制云顶集团41.35%的股份，直接拥有云顶集团与Asiatic Development两公司的股份则分别为0.44%和0.019%。2006年，其个人财富居马来西亚商业杂志40富豪榜第8位；2008年1月，林国泰被大学聘为名誉教授。
第三名则是大众银行的创始人郑鸿标，该银行是马来西亚第一大银行，基本半数人士都会到大众银行办理业务，从1966年至今，已经遍布了柬埔寨、越南、老挝、中国和香港等等。
郑鸿标个人资料
郑鸿标（TheHongPiow,1930年）马来西亚华人银行家。祖籍广东潮州，生于新加坡。英华学校毕业。是大众银行有限公司(PBB)的创始人。郑鸿标1966年获得马来西亚政府迄今颁发的最后一张银行牌照，自此这位在银行界打拼多年的职业经理人开始了自主创郑鸿标博士荣获首次颁发的&亚洲金融服务发展卓越贡献奖&。 当时的马来西亚公众还没有储蓄习惯，郑鸿标从获取公众信心入手，推出一系列举措，从而培养了大批中小储户，如今大众银行已成为马来西亚第二大银行，并被誉为马来西亚&最佳银行&。2015福布斯华人富豪榜排名47。
而这三名马来西亚首富祖籍都是中国人，都是大家引以为傲的华人，经速算师计算前三名首富的超过了财产总净额已达792亿马币折合人名币超过1000多亿人民币，分别是（600多亿、和并列的近400亿）人民币。
责任编辑：林晗枝
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