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法律常识500题
1. 2. 3.什么人可以申请购买经济适用住房？ （1）有当地城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员)或市、县人民政府确定的供应对象。 （2）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭。售楼广告上的内容，开发商应兑现吗？ 售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。 如果广告上的宣传内容没有写入合同 中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。如果开发商在这些材料上写得非常明 确具体，内容确定，如“送多少钱的精装修”“绿化面积达到多少平方米”等等，这些内容将对房屋价格以 ， 及购房人是否买房产生重大影响，即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。所以，一些重要的广告一 定要保存好，如果将来发生纠纷，可以作为证据。 参考法条： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 4. 房地产商承担虚假广告民事责任的必要条件有什么？（1）房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房 地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。 （2）购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖（虚 假）广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或 应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。 （3）购房者 的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。 （4）损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成 了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。 参考法条： 《广告法》第三十七条 5. 《认购书》一般包括哪些内容？《认购书》的内容包括：①房号及户型。②房屋的建筑面积。③房屋的价款及计算方式。④签订正式购房的 日期。⑤在一方不履行的处理问题。⑥开发商的预售许可证号。⑦当事人双方基本情况。 参考法条:《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 、第一百一十五条 《合同 法》第一百一十五条 6. 什么是建筑面积？建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，一部分是分摊的公用建筑面积。它的计算公式是：建筑面- 1 -积＝套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。 参考法规： 《建筑面积计算规则》 7. 什么是套内建筑面积？套内建筑面积包括三个部分：套内使用面积，套内墙体面积，阳台建筑面积。它的计算公式是：套内建筑面 积＝套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 8. 套内墙体面积包括什么？套内墙体面积包括两个部分：一部分是公用墙体面积，一部分是非公用墙体面积。公用墙体水平投影面积的 一半计入套内墙体面积；非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 9. 什么是分摊的公用建筑面积？公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部分的建筑面积。 分摊的公用建筑面积是指每套 （单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人 共有， 购房人按照法律、 法规的规定对其享有权利， 承担责任。 未经全体共有人或业主大会依法定程序同意， 任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。 分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公 用建筑面积分摊系数 10. 公用建筑面积的分摊原则是什么？ ①公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建 筑面积不得分摊到本幢房屋内。②为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范 围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商 品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。③公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房 分摊的建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。 参考法规： 《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行） 》 11. 哪些公用建筑面积可以分摊？ 整幢楼的以下公用面积可以分摊：①大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、 电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道，变（配）电室、 煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以 及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。②套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面- 2 -积水平投影面积的一半。③计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在 2.20 米以上（含 2.20 米，以下同） 。 参考法规： 《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）。 》 12. 哪些公用建筑面积不能分摊？ ①仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使 用空间。②售房单位自营、自用的房屋。③为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。 参考法条： 《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行） 》第九条 13. 面积变了，购房者可以退房吗？ 经有关部门批准以后，商品房的面积可以变更，但要在 10 日内通知购房者。在接到通知的 15 日内，购房者 可以作出退房的书面答复。在此期间内未作书面答复的，视为同意变更。 开发商没有在规定的期限内通知，购房者有权退房。如果退房，开发商要承担违约责任。 参考法条： 《商品房销售管理办法》第二十四条 14. 面积误差比的公式是什么？ 面积误差比＝产权登记面积－合同约定面积 合同约定面积×100％ 参考法规： 《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》 15. 处理房屋面积纠纷的原则是什么？ 合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （1）面积误差比绝对值在３％以内（含３％） ，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不 予支持； （2）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同 意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买 受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面 积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积 误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 参考法条： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条 16. 买房一般要交哪些税？- 3 -（1）印花税。 （2）契税。 （3）证件印花税。 参考法条： 《北京市人民政府关于修改&北京市契税管理规定&的决定》第一条、第二条 17. 买房一般要交哪些费？ （1） 房屋所有权登记费。 （2）公共维修基金。(3)综合地价款。 （4）证件工本费。 18. 买车库交契税吗？ 购房者随同普通住宅购买的车库，可以减半征收契税，按照 1.5%的税率征税；购房者随同非普通住宅(如别 墅)购买的车库，不适用减半征收契税的政策，依然要按照 3%的税率征税。 19. 继承和接受遗赠而取得的房产要交契税吗？ 法定继承人继承房屋不征收契税，非法定继承人继承房屋，属于赠与行为，应征收契税。 20. 申请个人商业贷款的条件一般有哪些？ （1）贷款对象为有完全民事行为能力的自然人。 （2）具有城镇常住户口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。 （3）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。 （4）对首付款的要求，银行间有些许差异。 （5）有贷款人认可的资产作抵押或质押，或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本 息并承担连带责任的保证人。 （6）具有购房合同或协议。 （7）贷款人规定的其他条件。 21. 申请个人商业贷款一般要交哪些费用？ （1） 律师审查费。 （2）公证费。 （3）产权登记费。 （4）保险费。 22. 哪些财产可以抵押？ （一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物。 （二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产。 （三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物。 （四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产。 （五） 依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物， 当事人办理了抵押物登记以后可以抵押。- 4 -（六）借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。 23. 哪些财产不能抵押？ 不能抵押的财产：土地所有权；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产； 以法定程序确认为违法、违章的建筑物。 24. 哪些权利可以质押？ （1）汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单； （2）依法可以转让的股份、股票； （3）依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权； 25. 什么是转按揭？ “转按揭”是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限，或将抵押给银行的 个人住房出售或转让给第三人而申请个人住房款变更期限，变更借款人或变更抵押物的贷款。变更借款人的 简称“转按” ，延长原借款期限的称为“加按” ，变更抵押物称为“换按” 。 26. 什么样的房子要评估？ 商品房、二手房和担保中心认为有必要进行评估的其他房屋。 经济适用房不需要评估。 27. 什么是组合贷款？ 组合贷款是住房资金管理中心运用政策性住房资金、银行运用商业信贷资金向同一借款人发放的购房贷款， 是政策性和商业性贷款组合的总和，即在住房公积金额度之外的贷款需求，由银行资金解决。银行资金部分 利率高于住房公积金贷款利率，组合贷款综合利率在住房公积金贷款利率与银行贷款利率二者之间。 28. 什么是个人住房贴息贷款？ 所谓个人住房贴息贷款，是北京市住房资金管理中心、北京市贷款担保中心与有关商业银行合作，推出的个 人住房担保贷款政策性贴息业务。 购房人可在商业银行直接领取贷款， 无须再到管理中心、 银行跑两套手续， 交两笔手续费。这样，贷款时间，尤其是组合贷款的时间，可能由以前的几个月节省到只需几天。而商业贷 款和公积金贷款之间的利差，则由政府住房基金提供的利息返还给商业银行，最后的贴息实惠仍落在贷款人 身上。 29. 申请个人住房贴息贷款的条件是什么？- 5 -（1）申请人必须是住房公积金的缴存人，截至申请日为止，申请人持续缴存住房公积金 6 个月以上，或累 计缴存 12 个月以上，当前为正常的缴存状态。 （2）提供符合要求的担保方式。 （3）夫妻双方只能申请一笔 住房贷款贴息。 （4）同时满足商业银行对个人住房贷款规定的其他条件。 30. 什么是住房补贴？ 住房补贴是单位停止实物分房后，国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，采用货币分配方式向职工发 放的用于住房消费的专项资金。即将单位原用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次(如按月)或一次性 地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。住房补贴的具体数额各地 政府根据当地经济适用住房平均价格、平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体确定。 31. 住房补贴随人走吗？ 职工在本市范围内因各种原因变动工作单位且调入单位已建立住房补贴账户时， 应将其原住房补贴账户内的 余额转入新调入单位住房补贴账户。单位因职工停薪、离职、调动工作等各种原因中断为其交存住房补贴， 在未复薪、未找到新的工作单位或由于新的工作单位未建立住房补贴时，职工住房补贴资金结余本息应暂时 封存在原单位住房补贴账户下。住房补贴资金封存期间仍按规定计息。此外，单位和职工持有效证件可以查 询本单位或个人住房补贴账户有关信息。 32. 什么是一表？ 一表是指： 《建设工程竣工验收备案表》 。 33. 什么是两书？ 两书是指： 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 。 34. 收房时还查看哪些文件？ 《商品房面积实测技术报告书》《物业管理公约》 、 。 35. 室内环境检测报告一般由开发商提供吗？ 2002 年 7 月 1 日以后开工的项目，开发商必须提供室内环境检测报告。2002 年 7 月 1 日以前开工的项目， 如果在合同中约定了以室内环境检测合格为交付条件的，开发商也要提供室内环境检测报告。 36. 开发商什么时候算交房？ 当商品房已经竣工，并且达到交付使用条件以后，开发商会书面通知购房者办理交接手续。在进行交接的时 候，开发商要提供一表两书、 《商品房面积实测技术报告书》 、室内环境检测报告和《物业管理公约》 。当购- 6 -房者认为房屋符合约定，并且在《房屋验收交接单》上签字以后，开发商就完成了房屋的交付。如果开发商 提供的文件不全，购房者有权拒绝接收房屋，由此产生的延期交房的责任由开发商来承担。 37. 何种质量问题可以退房？ 经有关机构检测后，确实发生房屋主体结构质量不合格或者房屋质量严重影响房屋正常使用的情况，购房者 可以要求退房，同时可以要求开发商承担违约责任。 38. 房屋损毁、灭失谁来赔？ 在房子交付使用以前，毁损和灭失的风险由开发商承担。在房子交付使用以后，毁损和灭失的风险由购房者 承担。购房者签了《房屋验收交接单》以后，房屋就算是交付使用了；购房者没有正当理由不接收房子的， 视为开发商已经交付。 39. “不交费就不给钥匙”合法吗？ 有些购房者在收房时会遇到这种情况， 开发商要求购房者在领钥匙之前还要交一些杂七杂八的费用，否则就 不给办理入住手续。购房者要清楚，有些费用不是由开发商来收取的。①契税：契税是在办理房屋交易时由 购房者向税务机关缴纳的。如果购房者没有委托开发商代办，开发商就不能代为收取。②公共维修基金：此 项基金只能用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，一般由开发商代收，但是开 发商把交纳公共维修基金作为交付房屋的条件是没有法律依据的。③面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付 费” ，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，费用应由开发商交纳。 40. 办理了入住手续，房子就是你的了吗？ 不是。只有经过登记以后，取得了个人的《房屋所有权证》的房子才真正属于自己，而且这种权利受到法律 的保护。 41. “乡产权房”能买吗？ 农民集体所有的土地使用权不得出让、 转让或者出租用于非农业建设，开发商如果没有对土地的性质进行转 换,不能用于房地产的开发建设。乡一级政府无权颁发房屋产权证。购房人一旦购买了这种房屋，不但无法 取得国家发放的房地产权属证明，不能买卖，而且购房人的合法权益也无法获得相应的保障。 42. 一般什么时间办房产证？ 购房者可以委托开发商办理房产证，也可以自己办理。如果购买的是现房，购房者应该在订立合同之日起 90 日内办理房产证。如果购买的是期房，购房者应该在房屋交付使用之日起 90 日内办理房产证。- 7 -43. 没有房产证的房子能抵押、买卖吗？ 房产证是房屋所有权的唯一证明，没有房产证的房子不能买卖、置换、赠与、继承、转让。如果从事了上述 的行为，也是不受法律保护的。以没有房产证的房子作抵押一般是无效的，但是如果双方因此诉至法院，在 一审法庭辩论结束以前能够提供房产证或者补办登记手续的，抵押还是有效的。（3）家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准。 （4）市、县人民政府规定的其他条件。 由于各地的经济条件有很大差别， 上述规定的条件只是一个原则性的规定， 具体购买经济适用房的条件还要 参见各地的规定和政策。 44. 预购经济适用住房，竣工前可以转让吗？ 可以。 预购人在经济适用房竣工前可以转让其预购的经济适用房，但受让人必须已经取得经济适用房购房资 格，并持审核证明办理预售转让登记手续。 45. 原价出售经济适用住房，还以再买吗？ 对于以原价出售已购经济适用房的原购房人,在办理房屋产权转移手续后，由北京市各区县国土房管局交易 管理部门出具不高于经济适用房购买单价出售经济适用房的证明，可再次申请购买经济适用房，可凭证明到 北京市建委开发办办理经济适用房购买资格的审核手续。 46. 哪些公房不能上市交易？ （1）以低于城镇住房制度改革政策规定的价格购买并且没有按照规定补足房屋价款的公房。 （2）已经被列入拆迁公告范围内的公房。 （3）所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的公房。 （4）有所有权纠纷的公房。 （5）已经抵押并且未经抵押权人书面同意转让的公房。 （6）上市出售后会形成新的住房困难的公房。 （7）擅自改变房屋使用性质的公房。 （8）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的公房。 参考法条： 《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》第五条- 8 -47. 已购公房上市价格由谁定？ 已购公有住房进入市场的买卖成交价格由买卖双方当事人协商确定。 办理房屋转让和变更登记手续时， 房屋所在地的房地产交易管理部门应当对买卖双方当事人申报的买卖成交 价格进行核实。申报的买卖成交价格明显低于届时正常市场价格水平的，区、县房屋土地管理局应当进行现 场勘察和评估，并按照评估的价格计算应当缴纳的税费。 买卖双方当事人对评估价格有异议的，可以自接到评估价格通知书之日起 15 日内向北京市房屋土地管理局 申请复核，北京市房屋土地管理局应当自接到复核申请之日起 10 日内作出复核决定。 参考法条： 《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》第十三条 47.没有《房屋租赁许可证》可能会产生什么后果？何处办理《房屋租赁许可证》？ 如果没有《房屋租赁许可证》 ，租赁合同依然有效。但是在房屋租赁中，以下两类承租人如果没有《房屋租 赁许可证》就不能办理相关手续。一是对于租用房屋从事生产经营活动的承租人来说， 《房屋租赁许可证》 可以作为经营场所合法的凭证。二是对于租房用于居住的承租人来说， 《房屋租赁许可证》是向公安机关办 理户口登记的凭证之一。 如果要办理《房屋租赁许可证》 ，您应该到当地政府房地产管理部门办理。如果是县政府所在地以外的建制 县，就要在市、县政府房地产管理部门委托的机构办理。 参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第十六条、第十七条。 48.夫妻一方可以做主出租共有房屋吗？ 如果承租人在房产证上看到有其他人的名字， 就表明该房屋是共有房屋，这个时候一定要看到全部共有人的 书面同意才可以租房，因为房屋是夫妻共有的，如果妻子不同意出租，承租人就不能租住该房屋了。 49.被抵押的房屋可以出租吗？ 如果房东得到了抵押权人的同意，就可以出租，如果没有经过抵押权人同意该房屋就不能出租。所以，承租 人一定要仔细检查房产证，了解房屋的产权状况，如果看到房产证上说明该房屋已被抵押的，承租人就必须 在看到抵押权人的书面同意后才可以租房。 50.哪些房屋不能出租？ 没有房产证的房屋是不能出租的，产权证是房屋的权属证件，没有产权证就无法证明房屋的法律关系，从而 就没有房屋租赁的法律基础；共有的房屋未经全体共有人书面同意的，以及产权不清，权属有争议的，属于- 9 -违法建筑的房屋也不能出租；另外，如果该房屋不符合安全标准，不符合公安、环保、卫生等主管部门的有 关规定，或已经设置抵押房屋所有权的房屋未经抵押权人同意的，属于法律法规禁止出租的房屋，那么就不 能出租。 如果经司法机关和行政机关裁定、 决定查封的房屋或者以其他形式限制房产权利的， 同样不能出租。 此外，还有需要注意的问题，未经综合验收、新建的房屋不能租。有的开发商或房屋所有人急功近利，甚至 将未经综合验收部门验收的房屋出租给承租人，这样做一是违反国家法规，二是对承租方安全造成威胁。对 于房屋所有人已死亡的，房屋继承人应当按《继承法》的规定，办妥房屋继承过户手续后，方可出租该私有 房屋。 参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条。 51.如果租用了法律禁止出租的房屋怎么办？ 租用了这样的房子， 就有可能因违反了法律法规的强制性规定而导致租赁合同无效，承租人也因此无法追究 出租人的违约责任。但这个时候承租人可以要求出租人退还房租，如果出租人有过错的话，还可要求出租人 赔偿损失。如果承租人是因为受到出租人的欺诈而租用了法律禁止出租的房屋，承租人还可以撤销合同，要 求对方赔偿损失。 如果房屋不符合安全标准， 危及承租人安全健康， 承租人即使在租赁的时候知道这种情况， 也可以随时解除合同。 参考法条： 《合同法》第五十八条、第二百三十三条。 52.房屋租赁合同一定要以书面形式订立吗？ 根据法律规定，租赁房屋，当事人应当签订书面租赁合同。为有效保护自己的利益，应尽量使用中国消费者 协会或当地房管部门推出的示范文本订立合同。虽然口头订立的合同也是有效的，可以被视为是不定期租赁 合同，但是一旦产生纠纷，就很难证明是不是存在合同以及合同条款的内容是怎么样的，从而就难以保护双 方的利益了。 参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第九条。 《合同法》第二百一十五条。 53.房屋租赁合同必须要备案吗？ 对于经营性用房来说，签订、变更、终止房屋租赁合同，出租人和承租人一定要在 30 日内带着相关材料到 房屋所在地的房产管理部门办理登记备案手续。而住宅用房，暂可不备案，但为有效保护承租人的权益，最 好还是登记备案，否则就可能发生出租人同时将房子租给别人的情况；同样，出租人也面临着承租人非法将 房子租给别人的风险。在北京的出租人得注意了，凡是在北京范围内出租的房屋都要到房屋所在区、县国土- 10 -资源和房屋管理局或其委托的街道办事处、 乡镇人民政府租赁服务站办理登记备案手续。如果出租人或承租 人有一方是港、澳、台地区的人或者外国人，出租人就要到北京市国土资源和房屋管理局备案了。 参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第十三条。 54.房屋租赁合同应当去哪些部门登记备案？没有登记备案的租赁合同有效吗？ 双方当事人应当向房屋所在地的市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。 房屋租赁合同登记备案主要是为了便于管理，同时让大家知道该房屋已经被租出去了。虽然没有登记备案， 合同还是合法有效的，双方必须按照合同的规定履行。 参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第十四条。 55.承租人能装修承租房屋吗？装修后财产归谁所有？承租人必须在得到出租人的书面同意后才能装修房屋、增加附属设施，而且在 装修的时候也不能随意改变房屋的结构，拆除承重墙。如果承租人没有得到出 租人的书面同意就装修了，承租人不仅要恢复原来的状态，还要赔偿出租人的 损失。 经过出租人同意的装修，双方可以自行约定财产归谁所有。可以在出租人同意 的情况下，将装修后的财产折价转让给出租人。参考法条： 《最高法院关于执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行） 》第八十六条。 56.承租人可以随便改变房屋的用途吗？ 承租人必须按照合同的约定使用房屋，不能私自改变房屋的用途。倘若需要改变的话，也应当事先征得出租 人的书面同意。如果法律对该出租房屋有特别要求的话，还要征得主管机关的批准。 参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十四条。 57.在出租期间由谁负责维修房屋？承租人受到的损失应当由谁来赔偿？ 及时检查、维修出租房屋是出租人的法定义务，除非双方在合同中约定由承租人来承担维修义务，否则出租 人有义务检查、维修房屋，保证房屋符合合同规定的用途。 对于承租人增添的附属设备，双方也可以约定由谁来负责维修。 如果是因为出租人不及时修复房屋， 没有尽到检查和维修的义务，从而导致房屋发生倒塌或者其他破坏性事 故，并且给承租人的人身财产带来损失的，出租人就应当承担赔偿责任。- 11 -参考法条： 《合同法》第二百二十条。国务院《城市私有房屋管理条例》第十九条。建设部《城市房屋租赁 管理办法》第二十一条、第二十三条。 58.在什么情况下，出租人可以不负责任？ 如果房屋损坏是因为承租人的过错造成， 或者是因为地震等不可抗力的因素造成，或者双方约定由承租责检 查、维修房屋的，出租人可以免责。 但是， 要注意的是， 如果该房屋是因为出租人未及时履行检查、 维修义务， 使得房屋未处于良好使用状态下， 发生了不可抗力的事件而致使房屋损坏的，出租人不能免责，并应依过错程度承担一定责任。 如果双方约定由承租人负责检查、维修房屋，但是出租人在出租时，对该房屋的现状有所隐瞒的，如果房屋 发生破坏性事故的话，出租人也不能因此完全免责。 参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十三条。 《合同法》第二百二十二条。 59.房屋拆迁后，原来的租赁合同还有效吗？ 房屋拆迁后，房屋租赁关系仍然有效，双方应当按照租赁合同继续履行，出租人不能以此为理由终止租赁合 同，但由于以前的房屋被拆除了，所以承租人可以住在补偿安置的房屋里。 如果补偿安置的房屋和以前的房屋条件不一样， 双方还可以根据实际情况调整租金。 如果不符合原来的用途， 承租人也可以解除合同。 参考法条：国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条。 60.承租人可以获得拆迁补偿吗？ 承租人是否可以获得拆迁补偿这一规定，我国各地的情况都不太一样。在北京，拆迁人必须对被拆迁人予以 补偿，这个被拆迁人就包括承租人，但是承租人必须具有北京市常住户口，按照国家规定的租金正式承租房 屋，而且必须是长期居住才能获得拆迁补偿。 参考法条：北京市政府《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十七条。 61.承租人可以购买承租的房子吗？ 如果出租人要卖掉房子，应当首先通知承租人。如果想购买房子的人给出的条件和承租人的条件相同，那么 出租人应当把房子卖给承租人，这就叫作“优先购买权” 。当然，如果承租人出的价格比别人低，出租人就 可以把房子卖给别人了。 参考法条： 《合同法》第二百三十条。- 12 -62.承租人还能继续承租已被转让的房屋吗？应当向谁支付租金呢？ 如果承租人不想买下这套房子， 那么承租人在原租赁合同规定的时间内，还是可以按照原合同的条款继续租 用这套房子，新出租人没有权利让承租人搬走。这就是所谓的“买卖不破租赁” 。 因为最初的房屋租赁合同是承租人与老房东签订的，承租人应向老房东履行合同义务，所以在老房东提供证 据证明新房东已享有产权， 通知承租人向新房东支付租金， 并由新房东与承租人签订租赁主体变更合同之前， 承租人仍应按原合同履行，将租金交给老房东。 参考法条： 《合同法》第八十条、第二百二十九条。 63.出租人依法终止合同，被转租人应当怎么办？ 如果出租人依法终止房屋租赁合同，那么承租人和被转租人签订的转租合同也随之终止。 被转租人可以要求承租人承担转租合同的违约责任，如果出租人也参与了增值租金的分成，那么出租人也应 当承担一部分责任。 参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第三十一条。 64.转租期限可以比原租期长吗？ 转租期限一般不能超过原租赁期。但是，如果出租人同意，并且和承租人签订了相应的补充协议，那么转租 期限就可以比原租期长。 参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十九条。 65.承租人能提前退租吗？如果提前退租，应当提前多长时间通知出租人？ 如果合同中规定了租赁期限， 同时没有对提前退租问题作出特别规定的话， 承租人提前退租就是一种违约行 为， 需要承担违约责任。 承租人提前退租， 应当在合理的期限以前通知出租人， 以便出租人能找到新的房客。 合理期限是多长，法律上没有规定，要根据具体情况和合同的约定来定，通常是一个月。 66.租房期满未签订新的租房合同会导致什么结果？ 租赁期满双方未签新的合同，出租人有权要求承租人搬出。如果承租人继续住在租赁房屋里，而出租人没有 提出异议的， 原租赁合同继续有效， 但此后的租赁期间为不定期， 也就是双方当事人可以随时解除租赁合同， 但出租人解除合同时，应在合理期限前通知承租人。 参考法条： 《合同法》第二百三十六条。 67.承租人在什么情况下可以解除合同？- 13 -在房屋租赁期间，如果存在以下情况，承租人就可以单方面解除合同： （1）出租人未按时交付房屋，经承租人催告后在合理期限内仍未交付。 （2）出租人交付的房屋不符合房屋租赁合同的约定，致使承租人不能实现房屋租赁的目的。 （3）出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的。 （4）出租人不履行检查、维修义务，以致危及承租人安全或健康的。 参考法条： 《合同法》第九十四、二百三十二、二百三十三条。 68.什么叫做廉租住房？谁能申请廉租住房？ 城镇廉租住房， 是政府和单位为了照顾那些有城镇户口的最低收入家庭，而向他们提供的租金相对低廉的普 通住房。现在大多数城市已经有了廉租住房。 申请廉租住房以家庭为单位。 申请廉租住房的家庭，应当由户主按照规定程序向街道办事处证明自己符合申 请廉租住房的资格，提出书面申请，然后经所在区房屋土地管理局廉租住房管理部门审核，公告登记后，才 能轮候配租。收到房租补贴（或分配廉租住房）后，每年还要接受家庭人口与收入状况定期审核。符合最低 收入标准和住房困难标准的城镇居民可申请配租廉租住房，具体标准由地方政府确定，北京市城近郊八区的 标准是： （1)连续享受北京市城市最低生活保障待遇 1 年以上的家庭或者具有本市非农业常住户口、 持有本市民政部 门认定的优抚对象身份证明的家庭。 （2)家庭人均住房使用面积 7 ? 5 平方米以下。 参考法条：北京市国土资源和房屋管理局《北京市城镇廉租住房管理试行办法实施意见》第一条第一款。北 京市国土资源和房屋管理局《北京市城镇廉租住房管理试行办法》第一条。 69.廉租住房的租金如何确定？ 城镇廉租住房制度主要有 3 种形式， 即租金减免、 租金补贴和实物配租， 其中以租金补贴为主。 以北京为例， 配租标准按人均 10 平方米使用面积（包括原住房面积） ，每平方米补贴 25 元。 参考法条：北京市国土资源和房屋管理局《北京市城镇廉租住房管理试行办法》第三条。建设部、财政部、 民政部、国土资源部、国家税务总局《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》第五条。 70.在哪些情况下，政府会收回廉租住房或停发租赁补贴？ 如果将承租的廉租房转借、转租，擅自改变廉租房用途，或者连续 6 个月以上没有在廉租房里居住，政府就- 14 -会收回廉租房，或者停发租赁补贴。 参考法条：建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》 第十九条。 71.什么叫做承租权转让？怎样办理承租权转让？ 承租权转让就是在租赁期限内， 承租人将房屋租赁合同中的权利义务全部转让给第三人，由第三人代替承租 人，直接向出租人继续履行该房屋租赁合同，这个第三人就叫作承租权的受让人。 承租人首先要征得出租人的书面同意，然后和受让人签订“房屋承租权转让合同” ，最后由承租人和受让人 签订“租赁主体变更合同” ，变更承租人，由受让人继续履行合同。如果原租赁合同进行了房屋租赁登记备 案，那么还要到同一机构办理登记备案手续。 参考法条： 《合同法》第八十八条。 72.按揭房屋能出租吗？ 以按揭方式付款就相当于将房屋抵押给银行，从而获得贷款，房东拥有对房屋有限的产权，因此不能未经银 行同意出售、出租或抵押该房屋。如果出租人想出租按揭房，则可以向贷款银行提出申请，经同意后出租该 房屋。 73.出租人能转租公房吗？如果将所租住的公房作为廉租房转租，需要经过单位同意吗？ 对于出租人租住的公房，如果取得拥有该公房所有权单位的同意，出租人就有权转租公房，且单位有权按照 规定或者协议分享转租公房的利益。 如果出租人将自己租住的公房作为廉租房出租，则无需经过单位同意，而单位也无权分享出租该公房获得的 利益，但应向所在市区房屋土地管理机关申报。 74.如果租住公房的出租人和承租人发生了纠纷，出租人有权起诉吗？ 对于出租人租住公房然后转租给承租人的情况，如果出租人事先征得了单位（房屋的所有权人）的同意，那 么出租人就有权起诉承租人，要求他支付房租、违约金和损害赔偿金。如果出租人没有征得单位的同意私自 转租，那么出租人就只能请求法院判决合同无效，然后要求承租人搬出，并支付房屋的使用费了。 对于出租人已经购买的公房，因为出租人是房屋的所有人，所以，他当然有权提起诉讼，要求承租人履行合 同，支付租金和违约金，并且赔偿损失。 参考法条： 《合同法》第五十八条。- 15 -75.涉外出租需要履行哪些手续？ 属于涉外出租房屋的，都应在房屋土地管理部门备案。在北京应向市房屋土地管理局房改处提出申请,经审 核符合规定的，发给北京市房屋土地管理局统一印制的《房屋租赁证》并加盖“涉外”印章；同时还要具备 涉外安全审查批准文件。 此外，出租人也要仔细检查外国人有没有在中国居留的合法证件、身份证明等。 参考法条： 《北京市房屋土地管理局关于在全市范围实行房屋租赁证制度及加强租赁登记备案工作的通知》 第一条。 76.要将房屋出租给经营者，出租人应当办理什么证件？还应当注意什么？ 出租人应当办理《房屋租赁证》 。对于租用房屋从事生产、经营活动的承租人来说， 《房屋租赁证》是经营场 所合法的有效凭证，因此，出租人应当办理《房屋租赁证》 。 要将房屋出租给经营者，出租人应当检查承租人的证件，确保承租人进行的是合法经营。此外还需要经常检 查，一旦发现有违法犯罪、无照经营等活动，出租人应当向公安机关举报。 参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第十七条。公安部《租赁房屋治安管理规定》第七条、第九条 第三款。 77.如果出租人将房屋出租给了无照经营者，会产生什么后果？ 如果出租人知道或者应当知道，承租人进行的经营活动是属于无照经营，仍然将房屋租给他们的，就会受到 工商管理部门的行政处罚。 参考法条：国务院《无照经营查处取缔办法》第十五条。 78.出租房屋用于生产经营和用于居住有何不同？ 两者的管理体制不同。用于生产经营的出租房，出租人和承租人双方对租金等条款有更多协商的自由，而住 宅用房则需遵循政府有关的租赁政策。出租房用于生产经营的特征： ①租金标准不同：双方可以自行商定租金，而不受住房租赁指导价格的约束。 ②修缮责任不同：对于房屋的自然损坏，可以在合同中规定由谁负责维修，而不一定由出租人负责维修。 79.出租人应缴纳哪些税？所有的税都必须由出租人缴纳吗？ 个人出租房屋并取得收入，应依法纳税。根据《北京市个人出租房屋税收征收管理办法》的规定，税务机关 可以委托各级政府的外来人口管理部门、区县房屋土地管理局、街道办事处，乡镇政府或经北京市地方税务- 16 -局确认的其他具有代征税费能力的单位作为代征人，负责出租房屋税款的征收。 应缴税费各地均有所不同。此处以北京为例，出租人应缴纳以下税费：营业税、城市维护建设税、教育费附 加、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税。现在除了个人所得税按照现行办法进行申报纳税以 外，其余只需按实际收入的 5%计征综合税费，就无需缴纳此外的其他税费了。 除了合同印花税，由双方各自承担 50%以外，所有税费都应由出租人缴纳，而不可约定由承租人承担。 参考法条：北京市地方税务局《北京市个人出租房屋税收征收管理办法》第三条、第四条。 80.出租人可以卖掉或者抵押已经出租的房屋吗？卖掉房屋需要通知承租人吗？ 出租人可以卖掉或者抵押已经出租的房屋。 虽然出租人将房屋出租出去，但是房屋的所有权还是属于出租人 的，他有权按照自己的需要处置自己的房屋。 出租人卖掉房屋需要通知承租人。在卖出房屋之前，出租人应当在合理的时间范围内通知承租人，因为在同 等条件下，承租人有权优先购买承租的房屋。 参考法条： 《合同法》第二百三十条。 81.出租人把出租房抵押出去，原租房合同有效吗？ 有效。抵押行为不影响原合同的效力。在租赁期间内，承租人可以继续住在那里，出租人也可以继续收取租 金。一旦出租人不能偿还债务，而将房屋变卖或者拍卖了，承租人仍然可以按照原来的租赁合同继续住在房 子里。 参考法条： 《担保法》第四十八条。 82.房屋租赁期间承租人死亡的，合同还有效吗？ 有效。 在本情景中， 虽然承租人是以一个人的名义租赁的房屋， 但是因为承租人是与家人一起居住的， 所以， 承租人死亡后，其他一起居住的人有权要求继续履行原合同。 参考法条： 《合同法》第二百三十四条。 83.承租人死亡后，未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋吗？ 承租人死亡，如果该承租人的家人并没有和他共同居住，原租赁合同就失效了。在没有经过出租人同意的情 况下，未在一起居住的家人无权擅自搬入出租房屋。 84.如果是出租人死亡，合同还有效吗？出租人的家人可以收回房屋吗？ 在租赁期间，出租人死亡并不影响原租赁合同的效力。当出租人的继承人继承房屋时，继承人就自动成为新- 17 -的产权人，双方应当继续履行合同，出租人的家人无权收回房屋。 85.出租人有权提前收回房屋吗？ 对于有固定期限的房屋租赁，出租人是否有权提前收回房屋，首先要看合同是怎么规定的。如果合同中没有 规定，出租人就必须事先征得承租人同意；如果承租人不同意，出租人就只好继续履行合同了。但如果承租 人利用租赁的房屋从事违法活动；擅自转租、转借、转让租赁的房屋；擅自破坏租赁的房屋、改变结构、改 变用途，或者拖欠房租达 6 个月之久，出租人就可以提前收回房屋，终止合同了。 参考法条： 《合同法》第二百一十九、二百二十七、二百二十四条。建设部《城市房屋租赁管理办法》第二 十四条。 86.如果双方没有约定租赁期限，出租人可以随时收回房屋吗？ 如果双方没有约定房屋租赁的期限，就是不定期租赁了，双方可以随时解除租赁合同，但出租人也应提前通 知承租人。 参考法条： 《合同法》第二百三十二条。 87.承租人不交房租，出租人该怎么讨租呢？ 承租人无正当理由延迟缴付或拒绝缴付房租的，出租人可以要求承租人按照合同缴纳违约金。如果承租人未 缴付房租累计达 6 个月之久，出租人可以收回房屋，解除合同，并要求承租人赔偿出租人因此受到的损失。 如果承租人还是拒不缴付，出租人就可以请求法院强制其缴纳租金了。 参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十四条。 88.承租人没有缴纳物业费，物业公司有权要求出租人付款吗？ 如果出租人和承租人约定由承租人向物业公司缴纳物业费，而且得到了物业公司的书面确认，那么物业公司 就不能再要求出租人付款了，否则物业公司还是有权要求出租人付款的。 也就是说承租人向物业公司缴纳物业费的约定，必须要得到物业公司的确认。如果出租人和承租人的这个约 定没有得到物业公司的书面确认， 那么这个约定也只能对出租人和承租人有约束力，而对物业公司不发生效 力，出租人必须对物业公司承担责任。 参考法条： 《合同法》第八十四条。 89.合格的中介机构该有哪“两证”？有效证件应当挂在哪里？ 合格的中介机构应当有“两证” ，也就是北京市国土资源和房屋管理局颁发的北京市房地产经纪机构资格证- 18 -书，以及北京市工商行政管理局颁发的营业许可证。此外，中介机构的房地产经纪人还必须有《房地产经纪 人资格证》 。 合格中介机构的有效证件应当挂在营业场所的显著位置， 同时还要张贴全部执业经纪人的房地产经纪人资格 证。如果没有在要求的地方悬挂，则很有可能存在问题，委托人就一定要小心了。 为了防止中介机构造假，一定要坚持查看“两证”原件，最好把注册号记下来，以防非法中介机构利用复印 件弄虚作假。如果和中介机构合作，就一定要签订合同。在签订合同的时候，还要查看签署合同的执业房地 产经纪人的资格证书。此外，还要检查出租人的房屋所有权证和身份证明，按照法律要求办理正规手续，如 登记备案，办理《房屋租赁许可证》《房屋租赁安全合格证》等。 、 参考法条：建设部《城市房地产中介服务管理规定》第六条。 90.中介公司可以收哪些费用？ 如果房屋租赁中介机构促成房屋租赁双方达成合同，可以按照双方的约定一次性收取中介服务费，并应当向 委托人开具发票。中介机构不得收取委托合同以外的任何财物，如押金、信息费、咨询费等。此外中介公司 也不得事先收取看房费。 参考法条：建设部《城市房地产中介服务管理规定》第十八条、第二十一条。 91.如果通过中介机构没有找到房子，还用交费吗？ 不用。如果中介机构没有促成合同成立，则不得要求委托人支付中介费，即使合同中这样规定也是无效的， 但是中介机构可以要求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。 参考法条： 《合同法》第四百二十七条。 92.中介机构可以收取多少中介费？中介机构应当向谁收取中介费？ 中介机构可以收取相当于半个月到一个月房租的中介费。 向谁收取国家没有规定。 按照惯例， 租赁普通住宅， 则由承租人向中介公司缴纳中介费，而对于公寓、别墅租赁，则由出租人支付。 参考法条： 《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条。 93.什么是房屋出租代理？业务是什么？ 房屋出租代理有时候也叫房屋租赁代理， 它是指房地产经纪机构的一种经营活动，也就是由房地产经纪机构 接受房屋出租人委托，代理出租房屋，并在出租人授权范围内与承租人签订房屋租赁合同。业务主要是出租 人将房屋委托给房屋出租代理机构后，由代理机构负责寻找房客，签订房屋租赁协议，办理房屋租赁合同的- 19 -相关备案手续，通过银行收取、交付租金，按照合同规定，向承租人提供一定的服务，从而使出租人能从繁 杂的房屋租赁事务中脱身。 94.如果承租人没有缴付租金怎么办？ 如果承租人没有缴付租金，银行也会从代理机构在银行的保证金中划拨出这么多的钱，付给出租人，因此出 租人无需承担承租人不交租金的风险。 参考法条：北京市国土资源和房屋管理局《代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法》第十条。 95.房屋出租代理机构可否不通过银行向出租人支付租金？ 不可以。房屋出租代理机构必须与银行签订临时租金监管协议，承租人也必须将租金交给银行，由银行统一 代收、 代付租金， 即使承租人委托房屋出租代理机构代交租金， 代理机构也必须在 3 日之内将租金存入银行。 所以，一旦有房屋经纪公司提出代收租金的要求，出租人就不应与这样的公司签约。因为这样做会产生房屋 出租代理机构卷款逃跑的风险，而且也说明该房屋经纪机构不具有代理房屋出租的资质。 参考法条：北京市国土资源和房屋管理局《代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法》第七条、第八 条。 96.承租人绕过中介机构和出租人签约，也应向中介机构支付中介费吗？ 应该支付。因为中介机构按照合同规定向承租人提供了房源信息，让供需双方见面，就提供了相应的服务， 即使承租人绕过中介机构和出租人签约，合同的成立也是中介机构促成的，因此中介机构有权获得中介费。 参考法条： 《合同法》第一百零九条。 97 ?前期物业管理合同能约束业主吗？ 尽管业主并没有直接参与到前期物业管理合同的签订中，但业主必须受前期物业管理合同的约束。因为，开 发商有权选择物业管理公司进行前期物业管理， 并且业主在购房时与开发商签订的商品房买卖合同中已经约 定有前期物业管理的事项。所以业主在签订了购房合同后实际上就是认可了开发商订立的前期物业管理合 同。 98 开发商是怎样选聘前期物业管理企业的？ 早期的物业企业一般都是开发商的下属企业。 《物业管理条例》明确规定了，住宅物业的建设单位，应当通 过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于 3 个或者住宅规模较小的，经物业所在区、 县人民政府房地产行政主管部门批准， 可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。这条规定在一- 20 -定程度上遏制了物业管理企业与开发商的裙带关系。 99 ?怎样成为业主？ 业主为房屋的所有权人，即房屋权属证书上记载的权利人。另外购买预售商品房尚未取得房屋权属证书的， 商品房买卖合同记载的购房人也被视为业主。 100 ?产权证没办，是否应交物业费？ 虽然您在买房的时候还没有获得产权证书， 并不拥有房屋产权，但是由于您已经签订了购房合同并且已经入 住，对该房屋有相当的控制权，并且从物业管理中获益，因此应该支付物业管理费。 101 ?业主大会的召开时间怎么确定？业主大会的职责有哪些？ 业主大会会议分为定期会议和临时会议两种。 定期会议的召开程序应当按照业主大会议事规则的规定由业主 委员会组织召开；临时会议可以由 20%以上的业主提议或者在发生重大事故或者紧急事件需要及时处理时， 由业主委员会组织召开。 召开业主大会会议应当于会议召开的 15 日以前通知全体业主，并同时告知居委会。 业主大会的职责主要有：①制定、修改业主公约和业主大会议事规则；②选举、更换业主委员会委员，监督 业主委员会的工作；③选聘、解聘物业管理企业；④决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；⑤制 定、修改物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制 度；⑥履行法律法规规定或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 参考法条： 《物业管理条例》第十一条、第十二条 102 业主大会是怎样成立的？ 业主大会由业主自行成立，但要接受物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门的指导。就北京而言， 在满足成立业主大会条件的小区， 业主首先应致信给区县小区办和街道办事处，请求他们来小区指导成立业 主大会的工作。在街道办事处、区县建委指导监督下，组建由设区居委会、开发建设单位、业主代表组成的 业主大会筹备组，具体负责业主大会的成立召开事宜。 103 ?没参加业主大会，会议决定对我有效吗？ 有效。业主大会决议生效采取少数服从多数的原则，只要大会是在持 1/2 以上投票权的业主参加，一般决定 经与会业主所持投票权的 1/2 以上通过； 特别决议经物业小区内全体业主所持投票权的 2/3 以上通过的情况 下，作出的决定对全体业主均具有约束力。 参考法条： 《物业管理条例》第十二条- 21 -104 ?如何选聘物业管理公司？ 应当由业主大会以经物业管理区域内全体业主所持投票权 2/3 以上通过的决议选择物业管理公司， 由业主委 员会代表全体业主与该管理公司签订物业管理协议，约定物业服务的项目和物业收费标准、收费方法等。要 注意以下几个方面： (1)选择符合国家规定的具有一定资质的从事物业管理的物业管理公司。 (2)选择管理规模较大的物业管理公司。 (3)选择经营意识强的物业管理公司。 105 ?居委会能选聘物业管理公司吗？ 尽管在实际生活中存在着由居委会为业主选聘物业管理公司的现象，但实际上，居委会是无权为小区选聘物 业管理公司的。居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，它是在政府或者政府 的派出机构的指导、支持下开展工作的。居委会不是小区的产权人，既不享有业主的权利，也不必承担业主 的义务。当业主或业主委员会与物业管理公司就物业合同发生纠纷时，居委会可以进行协调处理，但不能代 替业主或业主委员会来选聘物业管理公司。 106 业主委员会的职责是什么？ 业主委员会是业主大会的执行机构，是沟通业主和物业公司的桥梁，履行下列职责：①召集业主大会会议， 报告物业管理的实施情况； ②代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； ③及时了解业主、 物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；④监督业主公约的实施；⑤业主大 会赋予的其他职责。 107 ?同一小区是否可以成立不同的业主委员会？ 不可以。业主委员会是由业主大会选举产生的执行机构，在一个物业管理区域内一般只有一个业主大会，因 此也就应该只选举产生一个业主委员会。如果出现多个业主委员会，在 行使职能时就会产生纷争。同一小区内后建立的楼盘的业主，可以通过增选或者补选的方式 加入到业主委员会中。 108 业主委员会委员可以委托他人参加会议吗？ 不可以。业主委员会委员是全体业主通过业主大会选举产生的，具有法律意义上的“身份” ，该“身份”不 得转让或委托。因此，业主委员会会议须由委员本人参加，不能委托他人代表参加。- 22 -109 欠缴物业管理费的业主还有被选为业主委员会委员的资格吗？ 有资格。业主是否具有被选举为业主委员会委员的资格，最主要的前提就是看他是否具有业主的身份。业主 委员会的委员是按照业主大会法定多数业主的意愿选举出来的，其他任何人不得干涉。欠费问题是业主与物 业管理公司之间的纠纷，属于业主与物业管理公 司之间的民事合同纠纷问题，与业主是否有资格被选为业主委员会委员无关。欠费业主也是 业主，有资格参加选举。 具不具有选举资格与能不能当选委员，是两个问题。按期缴纳物业管理费用是房屋产权人应尽的义务，业主 欠费既影响物业管理企业正常履行物业管理合同， 也侵害了其他业主的利益，因此欠费业主不宜作为全体产 权人的代表，但这并不是等于是剥夺了欠费业主的被选举权。 110 业主委员会如何进行换届选举？任期未满，业主有权撤换委员吗？ 业主委员会任期届满 2 个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产 行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。 在任期中，经业主委员会或者 20％以上业主提议，认为有必要撤换业主委员会委员的，应当由业主大会会 议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。 111 ?物业管理公司能罚款吗？ 罚款是一种行政处罚行为，物业管理公司不是行政主体，因而没有罚款的权利。处罚权，只能由行政机关或 司法机关或其他有处罚权的组织在其法定职权范围内行使。物业管理公司擅自处罚的行为违反了《行政处罚 法》的规定，没有任何法律的依据，不具有约束力。业主与物业管理公司之间没有任何的行政管理的法律关 系。业主与物业管理公司之间是一种平等的合同关系，物业管理公司不能凌驾于业主之上设立处罚权。 112 ?开发商与业主、物业管理公司是什么关系？ 开发商与业主之间主要是购房合同关系，如果开发商未将其房屋全部卖出，那么开发商也是业主，与普通业 主承担相同的权利义务。 开发商与物业管理公司之间通常是两种关系：①从属关系，即物业管理公司是开发商的分支机构或子公司； ②合同关系，开发商以原始业主的身份订立前期物业管理合同，聘请物业管理公司进行前期物业管理。 113 ?物业管理公司能进行“转委托”吗？如何进行“转委托”？ 物业管理公司不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业管理企业或任何其他企业。- 23 -但为了有利于物业管理专业化水平的提高， 物业管理企业可以把物业管理区域的专项服务业务委托给专业性 服务企业。 进行“转委托”时，首先，要选聘具有相应资质的专业性服务公司来承担专业服务项目；其次，物业管理公 司要与专业性服务公司签订委托协议， 在协议中约定，专业性服务公司提供的专业性服务质量和水平不得低 于物业管理服务合同中对相关专业性服务质量和要求的约定； 同时还要约定专业性服务公司达不到服务质量 和要求时的违约责任。 114“转委托”后，责任谁来承担？ 物业管理公司将自己的专项服务业务转委托给其他专业性公司后， 并不能免除自己根据原物业管理合同对业 主应承担的责任和义务。 如果受委托的专业性公司的服务达不到原物业管理合同规定的标准和要求， 则物业 管理公司应当对业主承担违约责任。 委托所得收益，应当用于物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大 会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 115 ?物业管理公司是否有权扣押业主的房屋钥匙？ 无权。 向业主交付房屋是开发商的义务，如果业主已经付了房款，则开发商必须向业主交付房屋。物业管理公司向 业主交付房屋是代开发商履行义务，只能以开发商的名义，不能以自己的名义。物业管理公司因为业主拒签 业主公约或其他原因而不给业主房屋钥匙的行为， 是将自己在物业管理合同中的相关权利关系附加到了替开 发商履行交付房屋的义务中了，这是不符合法律规定的。 116 ?业主公约对于承租人是否有效？承租人违反了业主公约，业主承担责任吗？ 业主公约对承租人同样有效。虽然马建设是真正的业主，王先生作为承租人只是非业主的物业使用人，王先 生的权利义务由他和马建设进行约定， 但是约定内容不得违反法律法规和业主公约的规定。物业的使用人也 要受业主公约约束。 尽管业主并没有违反业主公约， 但为了督促业主约束非业主使用人遵守业主公约，相关法律法规要求业主对 非业主使用人违反业主公约的行为要承担连带责任。 非业主使用人是指没有物业的所有权，但是对物业享有使用权，并且按照合同、法律规定能够行使业主的部 分权利的人。非业主使用人主要是承租人。非业主的物业使用人只对物业享有占有、使用或者一定条件的收- 24 -益权，而没有处分的权利。 117 物业管理费应向谁收取？物业管理费应按哪个面积收取？包括哪些费用？ 支付物业管理费的义务来自于物业管理合同的约定，业主与物业管理公司是合同的双方当事人，物业管理公 司应向业主收取物业管理费。 严格来说，物业管理费应依据房产证上标明的建筑面积收取。建筑面积又包括两部分：①套内建筑面积；② 可分摊的公用建筑面积。 实践中，对于没有取得房产证的房屋，物业管理费通常按房屋的实测建筑面积收取：现房通常按购房合同中 约定的建筑面积收取物业管理费，如果合同约定面积与房屋面积实测报告不符，以实测报告为准；期房通常 按照房屋建成交付时， 开发商向购房人提供的该房屋的实测建筑面积报告为准，购房人依据该报告提供的面 积缴纳物业管理费。 118 承租人是否应交物业管理费？什么情况下承租人要支付物业管理费？ 承租人的义务仅限于房屋租赁合同的规定， 因而只具有向出租人支付租金的义务，没有支付物业管理费的义 务。 支付物业管理费是基于物业管理合同的义务， 房屋租赁合同与物业管理合同是两个不同的权利义务关系， 不能混同。 如果在房屋租赁合同中承租方与出租方约定，由承租人支付物业管理费，并且物业管理公司也同意向承租人 收取物业管理费，那么应当由承租人支付物业管理费。如果承租人到期没有支付物业管理费，业主要承担连 带缴纳责任。 119 ?小区里供水、供电、供气等费用应向谁收取？设备应由谁负责维修？ 一般来说，物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用。 物业管理公司接受委托代收前面这些费用的， 不得向业主收取手续费等额外费用。毫无疑问享受这些服务的 业主要支付费用。 提供供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视服务的单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施 设备的维修、养护责任。这些单位也可以委托物业管理公司对公共管线和设施设备进行维修养护，但相关费 用要由这些单位支付，物业管理公司不得向业主、物业使用人收取这些费用。 参考法条： 《物业管理条例》第四十五条 120 ?业主在入住时是否应当缴纳水、电、气等入户费？- 25 -所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包含在房价内，除了在合同中明确表示在交房时另行收取的， 都属于不得收取的费用。因此，如果开发商在合同中没有明示在交房时 要另行收取水、电、气等入户费，业主可以拒交此费用。 121 ?开发商可以在售楼合同中对物业管理费进行规定吗？ 房屋预售前， 开发商可以与物业管理公司就物业的相关情况进行协商，但不能将包括物业管理费在内的有关 物业管理的具体条款规定在售楼合同中。 即使开发商与物业是同一公司，开发商也不能在售楼合同中对物业费作出规定。 122 ?开发商延期交房的违约金能支付物业管理费吗？ 不可以。物业管理费与违约金不能相互抵销，因为物业管理与开发商卖房是两个不同的合同关系。并且由于 通常情况下，开发商都会要求抵销一年以上的物业管理费，而收取一年以上的物业管理费是不合法的。 业主有权拒绝开发商这种用“延期交房的违约金”与“物业管理费”相抵销的行为；如果业主与开发商及物 业管理公司三方达成了“债务转移协议” ，违约金最多也只能折抵一年的“物业管理费” ，其余部分仍应要求 开发商支付。业主在办理入住手续时，应留存开发商逾期交房的书面违约证据。 123 ?房屋买了还没住，要交物业管理费吗？ 要交。业主没有入住因此水电费可能很少，但是物业管理公司对整个小区的管理是一种公共性服务，也包括 对该空房的管理。物业管理公司的服务不会因为个别业主没有实际居住就停止，所以业主无论是否入住，只 要办理了入住手续，均应从办理入住手续后按合同的约定缴纳管理费。 124 对物业管理公司提供的服务不满,管理费还要交吗? 应视具体情况而定,如果物业管理公司的行为还不构成违约，业主仍需缴纳物业管理费。但如果在物业管理 公司曾书面允诺过的前提下，服务质量却不合要求，业主可以拒交管理费。 125 ?房屋质量差,管理费还要交吗？ 因为房屋质量问题是业主与开发商之间的购房合同关系， 而物业管理费是业主与物业管理公司根据物业管理 合同约定的，二者是两个不同的法律关系。对于房屋的质量问题，业主应追究开发商的责任，而与物业管理 公司并无直接联系，业主不能以此为借口拖欠管理费。 126 ?物业管理费“涨价”怎么办？ 物业管理公司不得单方要求增加物业管理费。 物业管理费的收取标准，应以物业管理合同或商品房买卖合同- 26 -中的约定为准。除因政府调整价格外，开发商和物业管理公司都不得单方提价。如果确有必要增加必须召开 业主大会，征得业主同意后方能增加。如果物业擅自提高物业管理费的收取标准，业主可以要求物价部门进 行协调，也可以通过仲裁或诉讼程序解决。 127 不交水电费，物业管理公司有权停水停电吗？ 小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和供电公司。根据权利义务一致原则，用水用电人有义务缴交水 费电费，而供水供电人有义务依约供水供电。根据合同履行的抗辨原则，如果用水用电人不履行缴交水费电 费的义务，则供水供电人当然享有停水停电的权利。 如果供电供水部门委托物业公司代收水电费， 那么在业主拖欠水电费时， 物业管理公司可以对业主停水停电。 128 不交物业费，物业管理公司有权停水停电吗？ 供水供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司；物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司， 两者是不同的法律关系。 停水停电的权利是供水供电企业的一项重要合同履行抗辩权，物业管理公司不是小区内的供水供电人，自然 不享有供水供电权。在物业管理合同中，约定在业主欠费的情况下，物业公司可以以停水停电为惩罚手段， 在合同法上属于设他合同条款，依法理，这种条款应征得权利人的同意，否则，为无效条款，业主反而可以 追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。 129 ?不交购房款时，物业管理公司有权停水停电吗？ 业主拖欠房款违反了他与开发商之间的购房合同， 开发商可以依据房屋买卖合同追究业主的责任。而物业管 理公司与业主之间的关系由物业管理合同调整，如果业主按时支付了物业管理费，物业管理公司就应当按照 合同约定提供物业服务。物业公司听从开发商的指使，擅自停水停电的行为，是违法的，受损业主可以追究 物业公司的侵权损害赔偿责任。 130 买了车位，还要交车位管理费吗？ 购买车位与缴纳车位管理费并不矛盾。购买车位后，业主获得了车位的所有权，但是车位的保洁、保安、照 明等等仍需要物业管理公司进行管理。因此，买了车位的业主仍要缴纳车位管理费。 131 楼顶广告牌的设置权归谁所有？ 楼顶广告牌的设置权归谁主要应看楼顶的所有权归谁所有。 《商品房买卖合同》 （示范文本）中就有关于外墙 面及楼顶使用权的约定，不同的约定内容，有不同的法律后果。具体分两种情况：第一，如果购房者和开发- 27 -商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有， 那么开发商要想在屋顶或其他的外墙面安装广告牌就必须要经 过全体业主及与业主委员会同意。第二，如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归开发商所有，开发 商安装广告牌就不需要经过业主及业主委员会同意。 不管是上述哪种情况，物业管理公司都对楼顶及外墙面不享有所有权，没有权利擅自允许他人进行利用。 132 楼顶广告牌的设置收益权归谁所有？ 如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有， 那么开发商要想在屋顶或其他的外墙面安装 广告牌就必须要经过业委会同意， 安装的广告牌不能影响业主的正常生活， 并且所收取的广告费的主要部分 归业委会所有，由业委会统一保管、使用，开发商只能收取小部分的管理费。但如果开发商是为本小区做宣 传用的广告牌，只要征得业委会同意，在不影响业主生活的前提下，是不需要向业委会交广告费的，因为该 广告的受益者是业主和开发商双方； 另一种情况， 如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归开发商所 有，开发商安装广告牌就不需要经过业委会同意，只要做到不影响全体业主的正常生活，广告的内容不会降 低小区的整体形象，开发商就可以安装广告牌，并且所收取的广告费就全部归开发商所有了。 133 ?物业管理公司有权将管理用房挪作他用吗？ 为了物业管理公司提供服务的方便， 业主们通常会允许物业管理公司使用一些公用房屋，但这些房屋的使用 应仅限于为业主提供服务。未经业主的许可，物业管理公司不能将这些公用房屋挪作他用。 未经业主大会同意， 物业管理企业擅自改变物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门 责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处 1 万元以上 10 万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于 物业管理区域内物业共用部位、公用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。 134 不交专项维修基金就不能办房产证吗？ 是的。根据北京市《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》的规定，不缴纳商品住宅维修基 金的，房地局将不予办理立契过户手续和权属登记手续。此规定的立法目的在于保证住宅维修基金的落实到 位，以保障房屋保修期满后维修、更新、改造工作的顺利开展。 因此，购房者在交纳专项维修基金后，应妥善保管北京市财政局统一监制的北京市住宅维修基金专用发票， 以备办理房产证时提交。 135 同时收取物业管理费与公共维修基金合法吗？ 合法。 公共维修基金是专项用于住宅共用部位和共用设施设备保修期满后， 除正常运行维修养护范围以外的- 28 -中修、大修及改造、更新工程的基金。而物业管理费收取的只是公共设 施设备小修和日常运行维修及保养费。二者的使用目的不同。 136 ?缴纳公共维修基金后还要交纳中修费吗？ 公共维修基金专项用于共用部位、公用设施设备的大修、中修和更新改造。因此，业主在交纳了公共维修基 金后不必再向物业管理公司交纳中修费。 建筑安装工程保修范围和保修期限内发生的维修费用，不得从公共 维修基金中支取。 137 公共设施被损坏谁来修？公共设施被损坏找不到责任人时，损失谁来赔？ 由人为因素造成的公共设施损害不在公共维修基金的范围之内，应由责任人承担费用，不得动用公共维修基 金。 公共设施被损害找不到责任人时，一般情况下按受益人原则分摊，具体有以下几种情况： （1）物业管理区域内住宅楼房外的公共设施的维修工程，除由专业管理部门维修管理的部分外，其余部分 的维修费用，由全体产权人按建筑面积比例分摊。 （2）住宅楼内的共用部位和公用设施设备的维修费用，由该住宅楼内全体产权人按所拥有的建筑面积的比 例分摊。 （3）一栋住宅有两个或两个以上单元门的，专属于 一个单元全体产权人使用的设施设备的维修费， 由该单元门内全体产权人使用的设施设备的维修费由该层内 全体产权按所拥有的建筑面积比例分摊； 在一栋住宅内，专属于一层住宅内的全体产权人使用的设施设备的 维修费由该层内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。 138 ?业主财物被盗，物业管理公司该赔吗？ 一般来说不能让物业管理公司直接进行赔偿。 但如果盗窃是由于物业保安措施的严重失职造成的，物业管理 公司要承担相应责任，如何赔偿需要双方协商。 还存在一种情况，即物业管理合同中约定若发生火灾、财物丢失等情况由物业管理公司赔偿，作为对价业主 在平时要支付相应的费用，那么如果发生财物被盗事件，物业管理公司要承担责任。 139 ?业主在小区内受到歹徒的伤害，物业管理公司应承担责任吗？ 如果按照物业管理合同，物业管理公司已经完整履行了保安义务，并且没有失职行为，则不用承担责任。如 果存在过失，则要根据过失承担责任。- 29 -保安的服务内容是负责小区规划红线以内、 业主门户以外的公共秩序维护和公共财产的看管， 发生治安案件、 刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。保安费不是财产保险，也不是人身保险。 物业管理公司的保安工作不是保镖，也不是保管工作。如果履行了保安义务仍无法阻止损害结果发生的，提 供保安服务的一方不承担民事责任。 140 ?未及时清理障碍物导致业主受到伤害，物业管理公司应承担责任吗？ 物业收取了物业管理费，就负有义务对小区内的设施、绿化、交通、安全进行管理。因此，如果物业已经预 见到障碍物会对业主的安全造成威胁，而没有采取必要措施，物业管理公司就要承担责任。 141 ?业主能禁止物业管理公司进入自家房屋维修公共设施吗？ 如果对公共部位进行维修， 必须进入业主的房屋， 那么业主必须提供便利， 以免影响整栋楼居民的正常使用。 142 ?哪些公用面积不计取物业管理费？ 不应分摊的公用建筑面积不计取物业管理费。根据北京市的相关规定，不应分摊的公用建筑面积包括： （1）从属于人防工程的地下室、半地下室。 （2）供出租或出售的固定车位或专用车库。 （3）楼外用作公共休息的设施或架空层。以及凡是经有关部门认定的经营性用房的会所、储蓄所、娱乐会 所等，居委会、派出所使用的房屋也不能作为公用建筑进行分摊。 143 ?什么是小区会所？小区会所的收益该归谁？ 会所是指在小区中为人们提供全面的休闲娱乐活动的场所。种类有咖啡馆、运动场、阅览室、音乐厅、超市 等设施。 小区会所是由开发商建设的， 并且会所的面积不列入业主所购买的房屋建筑面积，因此会所的所有权在开发 商的名下。开发商可以行使经营的权利，会所的收益也归开发商所有。业主对于会所不享有经营的权利，也 无权要求分享会所经营的收益。 144 物业管理公司有权利用公共用房开设娱乐设施吗？ 小区内的公共用房的所有权为小区所有业主共有， 物业管理公司不能擅自改变其用途。即使为了所有业主的 利益要开办娱乐设施，也要向业主大会提出建议，经业主大会会议批准后方可实行，否则，即为侵犯业主权 益的行为。 145 ?业主使用会所设施要付费吗？- 30 -根据相关规定，小区内会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房不能作为公用建筑进行分摊，因而上述设施 的所有权归开发商所有，非业主共有财产。开发商利用会所为小区业主提供服务，理应收取相应费用，并无 不妥。 146 ?物业管理公司有权收取装修押金和装修管理费吗？ 国家对此并没有明确规定，但考虑到有些业主在装修时不按要求行事，对小区公共利益造成损害，因此物业 管理公司收取一定的装修押金是合理的，它可以提醒业主按规定装修。由于该押金是可以退还的，所以对按 要求装修的业主没有损害。 如果业主与物业管理公司在物业管理合同中规定业主要支付装修管理费，那么业主就要按合同支付管理费； 如果双方并没有这种约定，那么物业管理公司就不能向业主收取装修管理费。 147 ?未婚同居违法吗？需要补办结婚登记手续吗？ 在充分尊重个人恋爱自由的当代社会，男女双方只要情投意合，并且都没有配偶，法律不会干涉他们的同居 行为，因此未婚同居不违法。 但如果一方或双方已经有了配偶，双方同居显然是违法行为，情节严重的还会构成重婚罪，受到法律制裁。 为了得到稳定、完全合法的婚姻关系，双方还是应当尽早去办理结婚登记手续。因为，虽然未婚同居不是违 法行为，但同样也不算是合法有效的婚姻关系。因此，如果日后双方分手，在财产、子女等方面发生纠纷， 处理起来会比较麻烦。 补办了结婚登记手续后， 男女双方即使日后出现财产纠纷等问题，他们之间的婚姻关系也会从开始同居的那 个时候算起，这样，同居期间的财产可以算作共同财产进行分配。 但是还应当注意，如果同居的时候一方或双方都不到法定婚龄(男 22 周岁，女 20 周岁) ，那么补办婚姻登记之后，他们的婚姻关系从双方都达到法定婚龄的那一天算起。 参考法条： 《婚姻法》第八条。 《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(一)第四条。 148 ?未婚子女谁来抚养？ 解除同居关系时，双方所生的非婚生子女，由哪一方抚养，可以双方协商决定；协商不成时，应根据子女的 利益和双方的具体情况判决。哺乳期内的子女，原则上应由母方抚养；如父方条件好，母方同意，也可由父 方抚养。子女如果已经超过 10 周岁，还应征求子女本人的意见。另外，一方将未成年的子女送他人收养， 必须事先征得另一方的同意。- 31 -如果双方就同居期间的子女抚养问题达不成一致意见，可以向法院起诉，法院必须受理。 参考法条： 《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(二)第一条。 《最高人民法院关于人民法院 审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》9。 149.?同居期间一方死亡，另一方有权利继承遗产吗？ 未按《婚姻法》的规定办理结婚登记而以夫妻名义共同生活的男女，一方在同居期间死亡的，另一方是不能 以配偶身份主张自己享有继承权的。这是因为未婚同居不具备“夫妻的名分” 。 但是有一种情况例外，如果男女双方在 1994 年 2 月 1 日之前就已经开始同居的，由于法律承认他们的事实 婚姻关系，因此，生存的一方可以作为死者的配偶继承遗产。 当然， 如果去世的一方在生前以遗嘱的形式将遗产的全部或部分留给另一方，则生存的一方完全有权利继承 这份遗产。 参考法条： 《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(一)第六条。 150.?什么叫直系血亲和旁系血亲？哪些近亲属之间不能结婚？ 直系血亲：指有直接血缘关系的亲属，如父母与子女之间、祖父母与孙子女之间、外祖 父母与外孙子女之间等都是直系血亲。 旁系血亲：直系血亲以外，在血缘上和自己同出一源的亲属，如兄弟姐妹之间，表兄弟姐妹之间，自己与伯 叔、姑母、舅父、姨母之间等，都是旁系血亲。 众所周知，近亲结婚会导致遗传质量下降。为了优生优育的目的，国家禁止近亲结婚，规定“直系血亲和三 代以内的旁系血亲”之间不能结婚。 哪些关系的近亲属属于这个范围之内呢？ （一）父母和子女之间、爷爷奶奶和孙子孙女之间、姥姥姥爷和外孙子外孙女之间，当然不 能结婚。 （二）和自己的伯伯、叔叔、舅舅、姑姑、姨母不能结婚。 （三）和自己的亲兄弟姐妹、堂兄弟姐妹、表兄弟姐妹不能结婚。 至于老百姓常说的“远房亲戚” ，一般都没有直接的血缘关系，不属于禁止结婚的近亲属范围。 参考法条： 《婚姻法》第七条。 151.?哪些情况算重婚？哪些情况不属于重婚？- 32 -重婚，不但严重违反社会道德，更是一种犯罪行为。重婚结成的婚姻必然是无效的。根据法律规定，以下情 况都属于重婚行为： （一）有配偶者与他人再次登记结婚的； （二）有配偶者与他人以夫妻名义共同生活的。 考虑到现实生活中的情况比较复杂，法律特规定如下几种情况不属于重婚行为： （一）有配偶者与他人偶尔通奸； （二）先有事实婚姻，后与他人登记结婚； （三）先有事实婚姻，后与他人有事实婚姻； （四）有配偶者被拐卖后被迫再次成亲的。 参考法条： 《最高人民法院关于〈婚姻登记管理条例〉施行后发生的以夫妻名义非法同居的重婚案件是否以 重婚罪定罪处罚给四川省高级人民法院的批复》 。 152.?包办婚姻所得的彩礼算谁的？ 由于包办婚姻的行为是违法的， 因此法律规定， 属于包办买卖婚姻所得的财物， 离婚时原则上应当依法收缴， 是不返还给当事人的。 但如果给付彩礼后双方并没有去办理结婚登记手续，那么，给付彩礼的一方可以要求对方返还彩礼。 参考法条： 《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(17)。 《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(二)第十条。 153.?借婚姻索要财物和买卖婚姻是一回事吗？ 借婚姻索要财物和买卖婚姻相比，虽然都涉及索要财物，但两者在本质上是不同的，前者最多是一种不道德 的行为，而后者则是根本的违法行为。 借婚姻索要财物的婚姻，双方当事人对婚姻的成立是完全自愿的，因此婚姻关系完全合法有效；而买卖婚姻 是违背婚姻当事人意志的行为，属于包办婚姻的一种，法律严格加以禁止。借婚姻关系索要的财物，在双方 离婚时，如果结婚时间不长，或者因索要财物造成对方生活困难的，可酌情返还全部或部分财物。 参考法条： 《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(18)。 154.?收买被拐卖的妇女会受到什么处罚？ 拐卖妇女是一种严重侵犯公民人身自由的犯罪行为，而收买被拐卖的妇女，同样也是一种犯罪行为，最多会- 33 -被判处 3 年有期徒刑。 如果与被拐卖妇女“结婚”后，由于该妇女不同意而强行与之发生性行为，或者非法限制其人身自由，或者 对其有伤害等行为的，按照我国法律的规定，将不单单按照“收买被拐卖妇女罪”这一个罪名进行处理，而 是要和“强奸罪”“非法拘禁罪”“故意伤害罪”等进行数罪并罚，情节严重的，甚至有可能会被判处无期 、 、 徒刑或者死刑！ 如果收买了被拐卖妇女后，尊重该妇女意愿，不阻碍甚至协助她返还老家的，法律将不会再追究收买人的刑 事责任，这体现了法律对人情的变通。 参考法条： 《中华人民共和国刑法》第二百四十一条。 155.?复婚还需重新办理结婚手续吗？ 复婚是指双方离婚后又恢复婚姻关系的行为。 复婚也必须按照结婚登记的有关规定去婚姻登记机关办理复婚登记手续。 如果未办理复婚登记手续就进行同居生活的，双方婚姻关系得不到法律承认，仍属于未婚同居行为。 参考法条： 《婚姻登记条例》第十四条。 156.?法定“蜜月”有多长？ 如果是私营企业或者外企的员工， 婚假的问题可以和老板或者人事部门协商确定。如果单位内部对此有规章 的，按照规章执行。 如果是国家机关、国有企业、事业单位的员工，一般最多给 3 天婚假，如果属于晚婚的情况，假期会适当放 长一些，各地规定不太一致。 参考法条： 《国家劳动总局/财政部关于国营企业职工请婚丧假和路程假问题的通知》 。 157 ?多大年龄结婚算是晚婚？晚婚有什么奖励？ 为了尽可能地避开生育高峰，控制我国日益膨胀的总人口数，国家提倡晚婚晚育。但关于晚婚的具体年龄， 各个地方的规定不太一致。如果是北京市的居民，男的年满 25 周岁，女的年满 23 周岁以后才结婚的，就属 于晚婚。 但是要注意， “晚婚”仅指第一次结婚，如果结婚的一方或双方是再婚的，不属于晚婚的范围。 如果是在国家机关、国有企业、事业单位工作的，除了享受规定的最多 3 天的婚假外，晚婚会额外得到 7 天 假期的奖励。- 34 -如果晚婚者在城镇里居住但是没有工作的， 或者是私营企业的老板，一般由居委会或者镇政府给予相应的晚 婚奖励。 如果晚婚者是私营企业的雇员，老板也应当给他们婚假，假期时间和在国有企业一样。 参考法条： 《北京市人口与计划生育条例》第十六条、第二十条。 158.?不办喜事就不算正式结婚吗？ 受传统婚俗影响，在我国许多地方，特别是广大农村地区，人们普遍认为，必须要经过“办事”(结婚典礼)， 也就是亲戚朋友聚在一起吃顿饭，热闹一下，两人才算正式结婚。 法律规定，夫妻关系的确立从取得结婚证时算起，男女双方依法办理结婚登记取得结婚证，即确立了夫妻关 系，而是否办理结婚典礼，对夫妻关系的存在没有任何影响。 如果“办事”后直接进行同居生活，而不办理婚姻登记手续的，等同于未婚同居关系，不属于合法婚姻，双 方应当尽快去办理结婚登记手续。 参考法条： 《婚姻法》第八条。 159.?婚姻可以被撤销吗？ 婚姻最重要的原则就是意志自由。 一方以任何理由威胁对方结婚，被威胁一方被迫同意结婚的情况显然违背 了婚姻自由的宗旨，可以由当事人申请撤销该婚姻。 需要注意的是， 婚姻是否可以被撤销， 主动权完全掌握在当事人手中。 如果一方在婚后完全愿意接受这段 “被 胁迫而成的婚姻” ，那么，任何人也不能强迫他们去撤销婚姻，这和后面将要提到的“无效婚姻”有本质的 不同。 只有存在胁迫，婚姻才可以被撤销。在其他任何情况下，婚姻都不可以被撤销。 这里的“胁迫” ，是指行为人以给另一方当事人或者其近亲属的生命、身体健康、名誉、财产等方面造成损 害为要挟，迫使另一方当事人违背真实意愿结婚的情况。 参考法条： 《婚姻法》第十一条。 《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(一)第十条。 160.?如何申请撤销婚姻？ 因胁迫结婚的，受胁迫的一方可以到婚姻登记机关或者人民法院申请撤销婚姻。 到婚姻登记机关办理该手续时，当事人必须携带下列材料：(1)本人的身份证、结婚证。(2)要求撤销婚姻的 书面申请。(3)公安机关出具的当事人被拐卖、解救证明，或者人民法院作出的能够证明当事人被胁迫的判- 35 -决书。 另外必须要特别注意的是：撤销婚姻的申请，必须要在婚后 1 年之内，由被胁迫一方主动提出。之所以要规 定这样一个时间限制，是为了尽量维持婚姻关系的稳定性。 如果婚姻登记已经过了 1 年，受胁迫一方只能提起普通的离婚诉讼。也就是说，可撤销婚姻缔结时间只要超 过 1 年，在法律上就会被视为完全合法的婚姻。 参考法条： 《婚姻法》第十一条。 《婚姻登记条例》第九条。 《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(一)第十条。 《婚姻登记工作暂行规范》第四十一条。 161.?婚姻登记机关应如何处理可撤销婚姻？ 婚姻登记机关对可撤销婚姻的处理程序非常简单： 只要经审查认为受胁迫结婚的情况属实，并且不涉及子女 抚养、财产分配和债务问题的，就可以立即撤销婚姻，宣告结婚证作废。 如果涉及财产分割或者子女抚养等问题，当事人只能找法院解决。 参考法条： 《婚姻登记条例》第九条。 162.?什么样的婚姻无效？后果如何？ 违反法定结婚条件而缔结的婚姻是无效的，包括以下几种情况： (1)重婚的：有配偶者同他人结婚； (2)有禁止结婚的亲属关系：即前面提到的几种近亲属关系； (3)婚前患有医学上认为不应当结婚的疾病并且婚后尚未治愈的：如前所述，由于我国法律目前没有明文规 定具体的疾病名称，所以此项规定意义不大； (4)男女双方或一方未到法定婚龄的。 无效婚姻被解除后，后果与可撤销婚姻完全相同，都视为未存在婚姻关系。 但无效婚姻和可撤销婚姻的区别在于： (1)前者可以在婚后任何时间内提出，而后者只能在婚后 1 年之内提出； (2)前者可以由当事人以外的其他人提出，而后者只能由受胁迫的一方当事人提出。 参考法条： 《婚姻法》第十条至十二条。 《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(一)第十条。 163.?哪些人可以申请宣告婚姻无效？ 无效婚姻往往涉及社会公共利益，因此不仅包括当事人，其他人也可以向法院申请宣告婚姻无效，包括：- 36 -(1)以重婚为由申请宣告婚姻无效的，为当事人的近亲属及基层组织； (2)以未到法定婚龄为由申请宣告婚姻无效的，为未达法定婚龄者的近亲属； (3)以有禁止结婚的亲属关系为由申请宣告婚姻无效的，为当事人的近亲属； (4)以婚前患有医学上认为不应当结婚的疾病，婚后尚未治愈为由申请宣告婚姻无效的，为与患病者共同生 活的近亲属。 参考法条： 《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(一)第七条。 164.?法院应怎样审理婚姻无效案件？其财产和子女问题如何处理？ 与普通民事案件相比，法院对申请宣告婚姻无效案件的处理有许多特殊的规定，表现在：(1)如果申请的时 候，法定婚姻无效的条件已经消失，例如未到婚龄就登记结婚的男女此时已过法定婚龄，则法院不会受理申 请。(2)原告不能申请撤诉。(3)对婚姻效力的判决不适用调解，而且作出的判决不能上诉。法院对无效婚姻 导致的财产和子女问题的处理，与可撤销婚姻的处理完全相同。 当法院在审理由于重婚导致的无效婚姻案件时，为了保障合法婚姻当事人一方的利益，准许其以自己独立的 身份参加到诉讼之中。 参考法条： 《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(一)第八条、第九条、第十六条，(二)第 二条。 165 ?夫妻之间有相互扶养的义务吗？ 在家庭生活中，夫妻双方不仅对老人有赡养的义务，对子女有抚养的义务，就是两人之间也要有相互扶养的 义务。当一方重病卧床，生活不能自理时，另一方必须履行扶养的义务，不管不理不仅违背人情伦理，同时 也是违法行为，要受到法律的制裁。 当一方不履行扶养义务的时候，另一方有要求对方给予扶养费用的权利。 参考法条： 《婚姻法》第二十条。 166.?夫妻共同财产有哪些？怎样处理共同财产？ 如果夫妻双方没有财产协议，一般来说，下列财产属于夫妻共同财产： (一)工资、奖金； (二)生产、经营收入； (三)著作权、专利权、商标权等知识产权方面的收入；- 37 -(四)继承的遗产(但遗嘱规定只有夫妻一方可以拥有财产的除外)； (五)受赠的财产(赠与人明确说明只赠与夫妻一方的除外)； (六)一方以个人财产投资取得的收入； (七)双方已经得到或者应该得到的住房补贴、住房公积金； (八)双方已经得到或者应该得到的养老保险金、破产安置费。 夫妻对共同财产，有平等的处理权，具体的做法是： (一)双方拥有完全平等的权利，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。 (二)非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。 (三)即使夫或妻一方对财产的处理行为未经与另一方协商，如果第三方有足够的理由相 信该处理是双方协商的结果，该处理行为也是有效的，这是为了保障第三方的利益。 参考法条： 《婚姻法》第十七条。 《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(一)第十七条，(二) 第十一条。 167.?夫妻个人财产有哪些？ 如果夫妻双方没有财产协议，一般来说，下列财产属于夫妻个人财产： (一)一方的婚前财产(不管经过多少年)； (二)一方因为身体受到伤害而获得的医药费、残疾补助费等； (三)遗嘱中明确规定只归夫或妻一方的财产； (四)明确规定只赠与夫或妻一方的财产； (五)一方专用的生活物品，如男士剃须刀等； (六)军人的医药生活