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关于转发吉安市地方税务局《关于下发吉安市房地产开发企业所得税预计计税毛利率的通知》的通知
信息分类： 政务动态
文件编号： 吉州地税发〔2013〕2号
公开方式： 主动公开
生成日期：
公开时限： 常年公开 　
公开范围： 面向全社会
信息索取号：D-
责任部门： 税政股
　　 　　局属各单位： 　　&&&&&&&&&现将吉安市地方税务局《关于下发吉安市房地产开发企业所得税预计计税毛利率的通知》（吉市地税发〔2013〕2号）转发给你们，请遵照执行。 　　&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 　　吉安市地方税务局文件 　　吉市地税发〔2012〕2号 　　关于下发吉安市房地产开发业企业所得税 　　预计计税毛利率的通知 　　各县（市、区）地方税务局，市局直属各单位： 　　为规范房地产开发业企业所得税管理，进一步体现税收调控职能，堵塞征管漏洞，根据《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）和《江西省地方税务局关于调整房地产开发经营企业计税毛利率等有关问题的公告》（江西省地方税务局公告2010年第1号）的要求，经研究，确定我市（含县、市、区）房地产开发行业企业所得税预计计税毛利率为16%，属经济适用房、限价房和危改房开发的，预计计税毛利率为4%。 　　各县（市、区）局应按照国税发[2009]31号文件和总局编印的《房地产行业企业所得税管理操作指南》要求，进一步加强房地产企业所得税的管理。对查账征收企业所得税的房地产开发企业，企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额，年终汇算清缴。 　　对达不到查账征收条件的房地产开发企业，企业所得税实行核定征收，其应税所得率不低于16%，具体比例可由所在县（市、区）局、市直属局，根据企业直接成本等情况进行核定，并将核定结果上报市局备案。 　　本通知自2013年1月1日起执行，在本通知下发前有关规定与本通知不一致的，以本通知为准。
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国家上调房企收入税收5% 房地产市场再生变数
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　　税收上调，这是今年全国两会后国家对房地产业调控的第一个大动作，相信不仅仅是开始。可以预见，2006年房地产市场将是不平凡的一年。
　　日前，国家税务总局下发文件，对房地产开发业务征收企业所得税的办法做出调整。有关专家指出，新规定势必对房地产企业的收入产生一定影响，甚至进而影响未来的房价走势。
　　地产预售收入所得税上调5％
　　这份名为《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（31号文件），与2003年发布的83号文件相比，主要在以下几方面进行了补充、修改和完善。
　　31号文件最明显的变化是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，并将比例由15％提高至20％。同时规定按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3％，非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20％，地级市的城区和郊区不得低于15％，其他地区不得低于10％。
　　对于开发产品的完工标准，31号文件规定：一是竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；二是已开始投入使用的开发产品（成本对象）；三是已取得了初始产权登记证明的开发产品（成本对象）。
　　31号文规定，新办房地产开发企业在取得第一笔销售开发产品收入之前发生的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向以后年度结转，但不得超过3年。
　　31号文件规定，房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠，同时规定以销售房地产开发产品（包括代理销售）为主的企业也不得享受新的企业税收优惠。另外，房地产开发企业不得事先按核定征收方式征收、管理企业所得税。
　　消费者、开发商谁埋单？
　　国家税务总局有关负责人表示，房地产开发企业的开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业。由于现行企业所得税征收管理办法一般是依据工商企业的特点和实际情况制定的，未能很好的兼顾房地产开发企业的行业特点，因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题，难以保证税基的完整。31号文件的颁布旨在加强了房地产开发企业所得税的征收管理，规范了房地产开发企业的纳税行为。
　　中原地产华北区总经理李文杰认为，该规定实施后会减少开发商的利润。如果房地产市场出现供应短缺，市场热销，开发商可能将税收成本转嫁到房价上。
　　税收调整会增加开发成本，但影响不是很大。鸿泰地产总经理张凤春说，5％的成本上升还在开发商的承受能力范围之内，因此短期不会反映到房价上。况且价格由市场供求双方决定，开发商就算想转移成本，也要顾及到市场能否接受。
　　现在，许多大型开发企业往往通过注册不同项目公司的方式开发新项目，根据以前的政策，新公司可免征所得税一年。张凤春指出，虽然31号文件取消了这种税收优惠，但对于房地产业而言，项目前期运作的时间比较长，这段时间往往是零收入，因此规定对开发商的影响很小。北京参考记者陈泽欣
　　·相关阅读：
　　2005年，国家税务管理系统针对房地产行业进行了一次大范围的税收检查，有11个省级国税机关和29个省级地税机关参与这项工作。检查结果不久前被署名刊登在国家税务总局的官方刊物《中国税务》杂志3月刊上。这篇署名文章披露说，截至去年10月底，全国共检查纳税人27738户，其中，有问题的13835户，问题率达到49.88%。
　　地产预售收入所得税上调消息公布后，有开发商认为国家税务总局日前发布文件，对房地产企业预售收入的预计营业利润率进行上调。新规公布后，有开发商反映，新税收会增加开发成本，在市场供应短缺的情况下，开发商可能会将提高的成本转嫁到房价上。
　　即日起，国内的新办房地产企业，将不得再享受普通新办企业的税收优惠。昨天，国家税务总局公布《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，首次将房产开发产品分为经济适用房和非经济适用房，并调整其预计计税毛利率。人民大学财政金融学院副院长赵锡军认为，这可能导致大城市商品房价格上涨。
　　国家税务总局昨日发布文件，对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出了调整，按不同区域分别确定房地产企业预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区将由目前的15%提高到不得低于20%，新的规定将追溯至今年1月1日。
　　一直是偷漏税“重灾区”的房地产企业面临整治。昨天，国税总局有关负责人对刚下发的《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(以下简称《通知》)做出解释。其中“规定开发产品的完工标准”等条款的补充修改，被业界视为遏制房地产企业偷漏税的“猛药”。《通知》已从1月1日开始执行。
本文来源：新华网
责任编辑：王晓易_NE0011
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分享至好友和朋友圈国家税务总局江苏省税务局网站 通知公告 国家税务总局江苏省税务局关于房地产开发经营业务企业所得税计税毛利率有关问题的公告
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国家税务总局江苏省税务局关于房地产开发经营业务企业所得税计税毛利率有关问题的公告
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根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，现就全省房地产开发经营业务企业销售未完工开发产品的计税毛利率公告如下：一、房地产开发经营业务企业销售未完工开发产品的计税毛利率按下列规定进行确定：（一）开发项目位于南京市城区和郊区的，计税毛利率为15％。（二）开发项目位于除南京以外的其他地区的，计税毛利率为10％。（三）属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。二、本公告自日起施行。江苏省国家税务局转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的通知（苏国税发〔号）、江苏省地方税务局转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的通知（苏地税发〔2009〕53号）同时废止。特此公告。&&&&&&&&&&&&&&&&&国家税务总局江苏省税务局&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&日关于《国家税务总局江苏省税务局关于房地产开发经营业务企业所得税计税毛利率有关问题的公告》的解读&& &&&近日，国家税务总局江苏省税务局发布了《国家税务总局江苏省税务局关于房地产开发经营业务企业所得税计税毛利率有关问题的公告》（以下简称《公告》）。现解读如下：一、公告出台背景为了进一步优化江苏省税收营商环境，统一全省房地产企业所得税征管，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，制定本公告。二、公告的主要内容本《公告》确定了全省房地产开发经营业务企业销售未完工开发产品的计税毛利率，具体标准：（一）开发项目位于南京市城区和郊区的，计税毛利率为15％。（二）开发项目位于除南京以外的其他地区的，计税毛利率为10％。（三）属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。三、公告施行时间本《公告》自日起施行，即三季度预缴申报时按本公告执行。&&&&&
信息来源：国家税务总局江苏省税务局房地产业财税实战论谈—之企业所得税篇（三）
税事江湖任风摇，
雪落风紧冰如刀，
寻得迷雾万千景，
梅绽枝头丛中笑！
11月8日起本人公众号名称由“财税琪媛”更改为“税雪寻梅”，欢迎关注！
（书接上回）
&首先要弄清楚两个概念，一个是未完工开发产品的计税毛利率，另一个是实际毛利率。未完工开发产品的计税毛利率类似于应税所得率，都是针对收入计算应纳税所得额的一个标准或者尺度，但与应税所得率又有区别，应税所得率是采取核定征收方式缴纳企业所得税或个人所得税的纳税人核定征收方式的实际应用，而且收入乘以应税所得率得出的就是应纳税所得额，直接乘以所得税率就是应纳的所得税额。计税毛利率是房地产企业查账征收方式的应用，预售收入乘以计税毛利率得出的只是一部分应纳税所得额，要并入公司总的经营所得，统一计算应纳税所得额，进而计算应纳企业所得税。是房地产企业销售未完工开发产品取得预售收入计算所得税时一种特殊的征收方式下的应用。还有一个概念就是实际毛利率，实际毛利率与其他行业基本相同，就是收入减去相应的成本得出实际毛利额，实际毛利额再除以相应的收入即为实际毛利率。&&&
房地产企业由于开发周期长，资金投入过大，为减小房地产企业的资金压力，在开发项目达到一定条件，所开发的项目可以在未完工时进行预售，以便飞快资金回笼。但由于房地产企业的特殊性，即使是在预售阶段，如果开发项目销售情况良好，大部分销售收入在预售阶段就已经取得，或者在预售阶段就基本销售完毕，并取得全款。但开发产品在预售阶段并未完工，成本还未全部发生完，造成成本完整的核算要滞后于收入的取得时点。所以房地产企业只有在完工阶段，开发成本基本确定，此时才能计算出真正的开发成本，并与收入相配比扣除，进而计算实际毛利率。明确上述的概念之后就可以理解预售阶段与完工阶段计算企业所得税方式为何不同。
还要明确一点计税毛利率全国各地执行情况略有差异，因为全国各地区经济情况不同，物价房价差别也很大，各地区房地产企业经营情况也有所差异，开发产品的销售收入以及投入成本都存在着千差万别，所以为公平起见，国家税务总局对计税毛利率只做了一个范围的规定，具体执行比例由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局在范围内结合当地实际情况自行确定。此范围在日国家税务总局发布的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号&第八条进行规定：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
(二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
&&(三)开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
&&&&此文件下发后，计税毛利率执行比例在全国各地都无法统一，甚至在同一省市国税局和地税局执行的比例都不尽相同，各唱各的戏。以辽宁省沈阳市为例：长期以来，国税局执行的计税毛利率开发项目位于城区和郊区的，按照20%执行（非经济适用房、限价房和危改房），地税局执行的计税毛利率开发项目位于城区和郊区的，按照15%执行（非经济适用房、限价房和危改房）。直到日辽宁省国家税务局、辽宁省地方税务局联合下发了关于调整房地产开发经营企业计税毛利率的公告2016年第3号：结合辽宁省实际情况，辽宁省国家税务局、辽宁省地方税务局决定调整房地产开发经营企业销售未完工开发产品计税毛利率。现公布如下：
　　一、属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率调整为3%。
　　二、房地产开发经营企业销售除经济适用房、限价房和危改房之外的其它未完工开发产品的计税毛利率调整为按以下规定执行：
　　（一）开发项目位于沈阳市城区和郊区的，计税毛利率为15%。
　　（二）开发项目位于辽宁省境内除沈阳市外，其他地级市城区和郊区的，计税毛利率为10%。
　　（三）开发项目位于辽宁省境内其他地区的，计税毛利率为5%。
本公告自日起施行。
至此《辽宁省国家税务局关于确定房地产开发经营企业计税毛利率的公告》（辽宁省国家税务局公告2014年第2号）、辽宁省地方税务局《关于调整“办税通”项目管理房地产开发企业预缴应税所得率的通知》（辽地税办发〔2009〕26号）两个文件同时废止。辽宁省房地产开发经营企业销售未完工开发产品计税毛利率结束了各唱各的戏，完成了历史的统一。&（未完待续）
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