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天风地产陈天诚团队：房产税进度和力度都会相对温和
来源：新浪综合
房地产税立法流程和进度：最快2018年12月全国人大常委会完成一次初步审议，2019年全国人大常委会完成三次审议，最快要2020年提交人大全会表决。2020年表决通过以后，具体制定实施细则可能是2021年各地去制定，2022年开始征收，2022年11月份又要进行换届。
重磅必读！最专最深最全房产税专家解析万字纪要！
【天风地产陈天诚团队】进度和力度都会相对温和
原创 陈天诚、徐超 天诚地产会
主持：天风证券地产行业首席&陈天诚
主讲：长平经济研究所执行所长，原财新宏观部副主任 王长勇 王所硕士毕业于中国财政科学研究院，曾担任财新传媒宏观部副主任、《财经》高级记者，自03年起一直跟踪研究房产税，历经几任财政部长，对房产税立法程序和进度有深度且专业的研究。
导读：我们团队研究房产税多时，可以说是见过最专业最深度可能最接近财政部的一种解读，强烈建议通读全文，核心结论是进度和力度都会相对温和，无需过度担心，本纪要分为三部分，第一部分为王长勇所长房地产税核心观点精炼，第二部分为王长勇所长对于房地产税的详细解读，包括立法程序和进度、房产税和土地财政、税率国际比较、征税制度、房产评估、地产相关税种分析、不同产权问题、跨地域征收、房产联网等问题，第三部分为问答环节Q&A。
一、核心观点：
1．房地产税立法流程和进度：最快2018年12月全国人大常委会完成一次初步审议，2019年全国人大常委会完成三次审议，最快要2020年提交人大全会表决。2020年表决通过以后，具体制定实施细则可能是2021年各地去制定，2022年开始征收，2022年11月份又要进行换届。
2． 房产税不一定能降房价：2003年政府就提出了房产税，当时的房价并不高，房产税并不是为了调控房价提出来的。税收对房价的影响并不是简单的线性，并不是增加点成本就可以下来。房地产税在国外是受益税，从哪儿收的花在哪儿，一般是设定在一个比较小的区域内。交房地产税的时候，房地产是去资本化的，政府拿钱干了很多服务以后，导致这个社区的教育、安保、环境变化，价值会转移到房地产价格，房价会上涨，理论上应该是这样的。
3．房产税立法的历史与未来展望：1986年开始只对营业性房屋和出租房屋征收房产税。 对居民住房征收是2003年10月份的十六届三中全会提出的，当时提出叫物业税。2011年上海和重庆开始房产税的试点，这个是特殊政治背景下的产物。2013年11月十八届三中全会明确提出房地产税要开征，但必须先制定法律，2013年提出之后就意味着上海、重庆这种模式的试点不能再扩大范围了，因为没有法理依据。2013年10月以后房产税制定进程走上法律的轨道，由全国人大来做。2014年-2015年进度就有点缓慢。
4．配套改革：
（1）修改《税收征管法》，将自然人纳入《税收征管法》的法律规范。
（2）《不动产登记暂行条例》2015年3月份已经开始实施，成立了专门的不动产登记机构。
（3）评估的方法、评估的机构、评估的软件，比如说北京、杭州、上海、深圳其实准备得已经比较充分了。批量评估技术，两年或者三年评估一次，不完全按市场价格。
（4）争议解决机制和法律文件。
（5）住房信息联网实际上没必要，未来的征收不太可能把全国的房子加起来征收，不会跨出城市政府的范围。
5．房地产相关税种的整合：现在房地产业有五个税种：房产税、契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税。推出房地产税之后，最后可能保留一个交易环节税种，一个保有环节税种。交易环节就是大家比较看好的契税，作为宏观调控的工具；保有环节就是房地产税，作为为地方政府筹集收入的工具。但是房地产税征收以后替代其他税负是一个非常缓慢的过程，因为这五个税种的税额太高。预计对居民住房开始征收房地产税以后，它对税收的贡献可能也就是两三千亿。
二、王长勇所长对于房产税的解读：
1．房产税立法流程和进度
我先做一个判断，房地产税的立法最快2020年的两会表决通过。今年的两会结束以后，应该正式成立《房地产税法》起草领导小组和起草领导小组办公室，领导小组应该是全国人大预算工作委员会作为组长单位，财政部为副组长单位，办公室设在全国人大预算工作委员会，起草小组成员单位会有国家发改委、住建部、国土资源部。这个工作比较特别，它不是起点，是把之前做的工作衔接过来。
我预测，按照进度最快到今年年底完成草案的初稿，最快2018年12月份全国人大常委会完成一次初步审议。从《立法法》的规定来看，像房地产税这样对纳税人的财产征税的法律，人大常委会至少审议三次，表决应该是由全国人大全会表决而不是常委会表决，我们现在通过的几个法律，比如说个人所得税法、企业所得税法等对个人财产、所得征税的都是由全会表决的，车船税是由常委会表决的。三次审议一般不会连着，可能要花费一年的时间，2019年全国人大常委会完成这三次审议，第一次审议和第二次审议以后会有一个向全社会公开征求意见的过程，这也是《立法法》规定的，征求意见至少30天，大概算下来中间不出现任何波折的话最快要2020年提交人大全会表决。2020年表决通过以后，由于房地产税是一个地方税种，地方会有一些税收的管理权，类似于车船税，中央会定一个大的框架，征收的范围，什么时候征收、税率、免除、免税的面积这些优惠政策，从现在立法的情况来看，大概率应该是交给地方政府，可能会到省一级政府去解决。具体制定实施细则可能是2021年各地去制定，第一批可能会是北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、重庆，开始征收是2022年，也意味着这届政府在五年内完成这个周期。这是我对房地产税进程的判断。
2．房产税立法的历史与未来展望
我们对居民住房的征税，房产税的征税从1986年开始，当时是把居民住房排除在外，只对营业性房屋和出租用房征收房产税，居民住房排除在外不是税收优惠的方式，而是我们1986年通过的法律不包括居民住房，只包括经营性的房子，后来到上海、重庆试点对居民住房开征房产税，法学界有一个质疑，认为法理依据不足。
对居民住房征收是2003年10月份的十六届三中全会提出的，当时提出叫物业税。在税收法律里面对财产所得征税是比较严肃的，因此在十六届三中全会上提出。本来想叫房地产税，但是楼继伟觉得已经有了房产税，再起一个房地产税大家会搞混，就起名为物业税，实际上就是房地产税。当时提出的框架的核心点：1．对居民住房征税；2．对交易建设环节的税收要进行整合，保有环节增加、交易环节降低；3． 隐含普遍征收作为地方税收的来源。这几个核心点也是借鉴了欧美大国对房地产税的定位，也是借鉴其他国家上百年经验。这之后进行了所谓空转试点，当时有北京的亦庄、宁夏、南京、丹东进行了试点。空转试点实质上是对怎样评估房屋价值的试点，当时是按房产评估值征收，年期间政府一直做这个事情，其他的工作并没有特别的进展。
2011年上海和重庆开始房产税的试点，这个是特殊政治背景下的产物，1月27号新闻发布会，第二天就开始执行，这个试点的意义在于踏出了向居民征税的这一步。重庆上海为了给征收找依据，就将1986年房产税的框架直接扩展征收范围到居民，但实际上1986年国务院出台的暂行条例里面居民住房是不能征税的，重庆和上海征收以后，国务院事后补了一个第35号文。
2013年11月十八届三中全会明确提出房地产税要开征，但必须先制定法律，2013年提出之后就意味着上海、重庆这种模式的试点不能再扩大范围了，因为没有法理依据。2013年10月以后房产税制定进程走上法律的轨道，由全国人大来做。
13年到今年这五年时间财政部和全国人大预算工作委员会在分头做，全国人大在做立法的准备，财政部做了一些现有房地产税种整合的准备。由于改革的事项比较多，2014年-2015年进度就有点缓慢。
3、配套制度改革
（1） 今年在报告里提到了修改《税收征管法》，要将自然人纳入《税收征管法》的法律规范。现在的税收征管主要是针对企业法人、单位法人，将自然人纳入《税收征管法》的法律规范意味着自然人产生的交易行为必须申报，你在签订合同、财产交易的时候，赋予你一个纳税人识别号，跟企业一样，进入这个系统以后，如果不按《税法》进行申报缴纳，《税收征管法》的惩罚措施会覆盖到自然人。
房地产税是对家庭征收，主要靠纳税人自行申报。虽然现在个人所得税也有一个申报，但事实上我们没有见到对自然人进行法律的处罚。《税收征管法》修改以后，对房地产税和个人所得税首先见效、起作用的是《税收征管法》的处罚措施，比如说冻结银行帐号，从个人银行帐号上划款等强制措施。税务机关向银行下达要求，银行依据《税收征管法》进行配合。《税收征管法》2015年国务院法制办已经征求意见，一直拖到现在，今年有望完成。
（2）《不动产登记暂行条例》2015年3月份已经开始实施，成立了专门的不动产登记机构，原来的房产实际上有登记但是比较乱，新的房屋交易之后，拿到的不叫房产证了，而是叫不动产证，进入登记系统，未来征管也可以用这个系统。
（3）房地产评估，第一个是评估的方法、评估的机构、评估的软件，比如说北京、杭州、上海、深圳其实准备得已经比较充分了，评估这块按他们这些地方的财政部门的话说，只要中央政府决定征收，这些都没问题。跟普通老百姓(62.100,&-0.02,&-0.03%)的理解可能不一样，这块是批量评估技术，两年或者三年评估一次，评估值也不一定完全按市场交易价格，这是技术的问题。
（4）争议解决机制和法律文件，房地产税开始征收，评估完以后，纳税人个体提起争议或是不服评估价格的可能非常多，争议解决机制也是比较大的机制建设工作。
（5）住房信息联网，年间国务院一直在说住房信息联网，事实上全国的住房信息联网是没有必要的，根据西方的经验，美国的房产税不是跨州联网征收的，房地产税是一个城市政府征收的税种，不会把杭州的房产和北京的房产加起来进行征收，比如说在免税抵扣或是免税计算的时候，是把北京这套房子的面积作为免税还是把杭州的作为免税？地方政府之间会有利益冲突的。未来的征收不太可能把全国的房子加起来征收，应该不会跨出城市政府的范围。
4、房地产相关税种的整合
现有的房地产业有五个税种，房产税、契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税等五个税种，这五个税种按2003年的标准，既有保有环节的城镇土地使用税，又有交易环节的土地增值税、契税，进行税种整合肯定伴随着税负的变化。去年这五个税种的税收收入是1.6万亿，占了全国税收收入的将近12%。如果把这五个专门针对房地产的税种当成一个税种的话，能在全国18个税种里排在第三位，第一位是增值税将近6万亿，第二位是3.2万亿的企业所得税，这五个税种1.6万亿排在第三位，排在第四位的是个人所得税1.1万亿。房地产业已经为地方政府和全国政府承担了很大的税收负担，整合税种伴随着税负的变化。征收房地产税以后，城镇土地使用税应该取消掉，耕地占用税也应该取消掉，因为都是保有环节的税种。土地增值税也应该取消掉，因为每年评估征收房地产税，实际上房屋增值已经体现在房地产税的收入里了，再征收土地增值税是没有道理的，税收理论里是重复征税。但这应该取消掉的几个税种比重非常大，土地增值税是4911亿，城镇土地使用税2360亿，契税是4910亿，推出房地产税之后，最后可能保留一个交易环节税种，一个保有环节税种，交易环节就是大家比较看好的契税，作为宏观调控的工具；保有环节就是房地产税，作为为地方政府筹集收入的工具，未来的趋势是这样。
短期内，房地产税征收以后其他税负的下降是一个非常缓慢的过程，因为这几个税种的税额太高，土地增值税4911亿，契税4910亿，交易环节的税负非常重，现在对经营性房产征收的房产税，全国所有的商业地产和出租房只贡献了2604亿，我们预计对居民住房开始征收以后，它对税收的贡献可能也就是两三千亿，如果太重的话会引起社会压力的强烈反弹，这样的话替代过程就会比较缓慢。税种的整合财政部从2013年，楼继伟上任就一直开始做。现在明确的概念和思路还不太清楚，我们等着起草小组出来以后看他们的表态。
1． 房产税对房价、房租和宏观税负的影响
Q： 房产税会降房价吗？
这里面有些理论，我们国家没有征过这个税，讨论的时候没有实证的数据支撑，我们可以看一下美国的案例，美国的豪宅，曼哈顿包括香港的山顶税负非常重，涨的时候税负特别重的房子房价涨得非常厉害，经济危机的时候他们跌的反而慢。大家学经济学都知道价格是供需决定的，成本决定最低价格，供需决定最终交易价格，房地产税会影响价格但不决定价格。
中国在交易环节有过几次宏观调控，最高的时候，有印花税、契税、营业税、个人所得税、土增税，加起来15%左右，而且是全额交易价格的15%，没有任何抵扣的，我们现在征收房地产税扣除很多，征收百分之零点几。当时作为房地产调控用的税收手段，相当于保有环节征房地产税十年、二十年的水平，一次几十万就收走。当时出台各种税收手段之后，房价是照样继续猛涨，每次税收调控出来之后房价涨得更快，只有限购限贷出来降低需求之后，房价才发生一些变化。税收对房价的影响并不是简单的线性，并不是增加点成本就可以下来。
从国外来说，一般来说房地产税对应当地的教育，房地产税在国外是受益税，从哪儿收的花在哪儿，一般是设定在一个比较小的区域内。北京设定区域级甚至到一个街道，一个学区的概念，这个地方交的房地产税必须要用在我能上学的范围内，用了以后学校质量上升，公共服务的价值会转移到房价，价值的转移，交房地产税的时候，房地产是去资本化的，政府拿钱干了很多服务以后，导致这个社区的教育、安保、环境变化，价值会转移到房地产价格，房价会上涨，理论上应该是这样的。征收房地产税如果房价下降，没有任何地方的居民愿意交了钱又会导致自己的房子贬值，那就没有基础了，所以房地产税在全世界都是受益税。
现在房地产税推出的一个问题在于政府和居民之间的权力分配。房地产税征收以后是受益税，当地政府花钱以后必须得到居民的同意，房地产税要出台理应向公民、居民、纳税人让渡一些财政支出的决定权，这是一个财政民主的概念。
Q：房地产税类似于物业费？
房地产税从成熟国家来说就是自治的概念，从哪儿来到哪儿去，用在一个小的社区内，不能用于转移支付。上海、重庆他全部用于转移支付，从这个社区不停收钱，不花在这个社区，这是一个去资本化的过程，长期会导致这个地方的价格下降。美国有一个案例，美国加州很不错，但有一段时间房价下降，是因为加州的教育水平下降很快，年轻工作人员不愿意到那儿居住，让自己的孩子上学。正在工作旺盛期的人离开那个地方，那个地方的房子需求会下降，形成恶性循环，教育水平下降，人更不愿意去，越流失房价越下降，这就是房价下降的来源。如果这个地方的教育水平不停上升，学校越来越好就会有很多人不停地移民，房子也会上涨，税收也会上涨，实际上是正反馈的过程。
Q：是否会短期内造成大量的房产抛售？对市场产生冲击？
房地产税对市场的影响政府比我们更担心，2014年的6月30号做出一个决定表述了几句话都不想公开，也不想对市场造成影响。我估计实际落地的时候会非常轻缓地出台。
对房地产的市场影响，它是非常轻缓和缓和的出来，免税额度非常大，他会交给地方政府自己决定，地方政府自己决定的时候一定会考虑得非常谨慎，就像上海和重庆的试点其实不痛不痒的。
Q：征收房地产税后，房租会涨吗？
房租的影响是直接的，直接转移，有点像物业费，有些是租客自己交，有些是房东交，本质上是租客承担的。开征房地产税以后看市场的均衡程度，像北京肯定全部转嫁，因为租房比较紧张，是卖方市场，三四线、四五线的县城，房主会分担一些，在供应紧张的时候需求全部承担；需求方非常少，你再涨一点我就不要那就是供应方承担，这是各个地方不太一样，北京、上海就是租客承担，一些县城可能是房客要分担一些。
Q：房地产税开征会不会增加宏观税负？
房地产税征收已经没有任何经济空间了，它是一个好的税种，但是没有任何经济空间，它的出台必然要降低，或是提前降低交易环节的税，宏观税负不能增加，十八大文件已经说了“在稳定宏观税负的前提下开征一些新税种”。间接税和直接税的税负变化要做调整，间接税肯定不好的，这是学术界的共识。十八大第一次提出要降低宏观税负，之前是没有提过的。
征房地产税的时候，不管哪个税，那个地方要降一些，宏观税负不能上升。我们国家宏观税负已经超过40%，官方公开的数据我们跟踪测算宏观税负大概36点多，实际上财政部自己收的费，我们加进去接近40%，把一些政府用分摊公共服务，让企业承担，折算成货币的话，算下来中国的税负接近50%，超过北欧国家，但我们的公共服务还是比较差的。从这个角度来讲，开征任何新税种都是没有任何经济空间的。
Q：中国的土地都是国有的，已经交了土地出让金，再征房地产税合理吗？
实际上公有制的国家，土地出让金对应着一个财产，房地产税对应着政府提供的公共服务，是两个价值。房地产税对应着公共服务，比如这里有小学、有地铁，它房价高，这里涉及到价值转移，这是理论问题。在美国其实国有土地也是很多的，比如森林；香港的土地也是租的，但他也有两三个税种。
2．征收房地产税的目的
Q：征房产税是为了调控房价吗？
2003年政府就提出了房产税，当时的房价并不高，并不是为了调控房价提出来的。
Q：征收房地产税的目的是不是为了增加地方政府的财政收入？&
对房地产税收入的目标定位，要看是调节税还是收入税，如果定位成收入税，则普遍征收税率会很低，但征收的范围非常广，大家都交一点，但是大家交得都不多。如果是调节税，征收范围非常小，就是重庆、上海的模式，每个人抵扣60平米，税率只有0.4%。
这届政府我判断倾向于调节税，因为我们这届政府很明确，新时代再分配，劫富济贫的思想比较浓厚，房子是用来住的不是炒的，住房的人可能不会再去收税了，对投资房子、面积比较大、套数比较多的人重点征收。我判断房地产税征收，刚开始范围会非常窄，免除会比较大，税率不会超过1%。
Q：征完房产税之后，会不会对其他财产也征税，比如股票？
这是国家制度的问题，中国发展到一定阶段，财产税是必须的税种，我们在交易环节的税种太高，北京、上海交易一套房子的成本是五六十万，交易环节税太重，人力资本流动摩擦成本非常高，阻碍创新。美国人来回流动交易成本非常低。
我们的间接税太多，政府收入里面40%是流转税的话，要素流动的成本是非常高的，转到一个保有环节，对发展是有好处的。
Q：这次房地产税改革，是不是会改变土地财政的发展模式？
对地方政府来说，卖地是更快的变现方式，对推房地产税是没有积极性的，2017年的卖地收入是5.4万亿，此前谁也没想到会突破5万亿，我们以为2014年的4万多亿已经到顶了，结果过去三年又突破了5万亿，说明卖地的冲动还是比较大的。
虽然地方政府本级收入比较少，但实际上通过上级转移支付收到的钱并不少。地方政府花掉的钱占全国财政支出的85%，中央政府只有15%。从这个意义上讲，所谓事权、财权不匹配的说法并不准确。地方政府的收入中土地收入比重比较大，土地收入5万亿，税收收入只有9万多亿。全国的政府性基金收入一共6万多亿，土地收入5万多亿占比超过85%。
房地产业对税收的贡献非常大，15年房地产业五个税种，加上建筑业和房地产业增值税、房地产业企业所得税，合计2.8万亿，相当于地方税收收入总量的 45%左右。新出台的房地产税想替代这些是非常难的，如果房地产税的税率达到10%、20%，纳税人无法承受，所以它是一个缓慢的过程。
有一个判断，从2003年到现在，实际上土地财政数字上显示，它的依赖性已经形成，房地产税出来以后，制度变革的意义超过财力的转换，财力转换和1998年房地产改革、土地拍卖制度到现在多少年，可能转换也是慢慢转换，替代的过程非常慢。
3．关于房产价值评估，以及配套制度改革
Q：看张业遂的讲话、楼继伟的讲话，有一些技术性的问题还没有解决？
报告里说的是“稳妥推进房地产税立法”，换届以后由于财政部、预工委和全国人大可能都会有人员调整，正式的起草领导小组成立以后，接过来之前做的工作，这些工作做起来还需要一点时间。
北京、上海、杭州这些地方包括深圳，深圳整个评估工作和信息系统基本上没有任何问题了，技术的操作实际上已经在契税的征收里完成了，2012年国家税务总局已经用这套系统进行契税的征收、房地产调控已经用了很多年，比如说签了合同他不认，他的评估系统会提出一个价格，最近这几年税务机关和房地产买卖过程中，税务机关不认你的价格，就是用他的这套评估系统，这套评估系统在2012年国税总局对全国各个省都进行了培训，契税的征收一直在用这套系统。
Q：评估未来是由谁来做的？
深圳专门成立了一个事业单位，所有的评估都交给这个事业单位，用市场化的价格运作，不动产评估都在那儿，矿产、交易、公司并购涉及的不动产评估都交给这儿，他是一个事业单位，税务部门会给这个评估中心付费。杭州是在税务部门，税务部门设评估机构学术界是反对的，因为你既收钱又评估，这个有不公平的问题。现在国务院的思路还是成立一个政府的独立事业单位，除了房地产评估还有一些其他的评估也交给这个中心，税务部门给他付费。评估的时候根据房形、面积、楼层有一些软件和技术，我们也是借鉴国外（如加拿大和香港）的技术引进，它是很复杂的评估。
Q：未来评估值和市场值的差异是怎样的？
这个技术非常复杂，他们说卫星遥感、批量数据，香港评估师和加拿大的评估师在做，评估值比市场价格低很多。小区交易量只有10套，如果按最高价来评估是不可能的，评估值要低得多，最后征的时候可能还要打个折。
不好判断打折是多少，肯定要低于市场价很多，这个是没有问题的，香港、美国都是这样的，比交易价格低很多，各国制度不一样，其他国家是以支定收，浮动变化的。这里涉及到制度的问题，房地产税是一个民主税，如果在西方是由当地居民决定，有些小区物业费十块、七块，业主愿意，房地产税有点类似，只要为社区居民办事情差异还是比较大。从评估值来说是比较低。现在我们的交易价格基准价，就是房地产交税的基准价，比交易价格低很多，其实有点类似于评估的价格，非常低。
Q：小产权房的问题没解决怎么进行征税？
不管是违法收入还是不合规的收入，税收都是要征税的。小产权房征税，只要你在使用就要征的，娱乐行业的服务人员固定交个人所得税，固定每个月交800或是1000，但并不代表承认他的行为是合法的。有的人盖了一院子出租，税收征收是肯定的。但并不代表承认他的小产权房就是合法的。
4．具体征收环节的问题
Q：如果抵扣的话是按照人均面积来抵吗？
最早的时候是按套，按套在全世界肯定不行，套的大小不一样，有300平的，有30平的，还有按人均面积，用的最多是按住户面积、人均面积，现在还有人提出是价值，价值和面积是同向的。
Q：按说租金应该交房产税，实际上没什么人交，将来房地产税出来以后，税务征管机构凭什么采取强制措施，上门去收房地产税？
比如说北京、上海对个人出租房屋其实并没有管。出租房子要交房产税、营业税、个人所得税，有一个综合征收率是20%，实际上北京是按5%在征收，即便5%税务部门也没有采取任何强制措施，有些公房出租，会有人主动去交；对商品房，买了房子出租房子的，税务机关根本没有管，这也是有意而为的政策，他也是鼓励你出租，也知道房价太高，他也不想费很大力气从这上面获得收入，各大城市基本上都没有采取强制的手段。
房地产税出来后，会把绝大多数人排除在纳税之外，两套房、三套房出租，房地产税出来之后肯定是要交税的，税率应该比较低，现在看超过1%的可能性不大，房子特别多的人，会有累进的概念，比如说超过多少面积，比如说上海、重庆有累进的概念。
Q：房地产税和房产税有什么区别？为何叫法不同？
房产税提出的时候是1986年，当时土地是国有的，没有拍卖、转让，土地没有价值所以叫房产税。98年房地产改革之后，土地都要招拍挂，和房子一样有价值了，因此这次提出就叫房地产税了
风险提示：专家解读政策可能有误
证券研究报告对外发布时间& &日
报告发布机构& &天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）
本报告分析师 & 陈天诚 SAC 执业证书编号：S1
2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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2017年两会一结束，中国的楼市调控政策频出。半个月以来，全国已有近20个市、县、区相继出台限购或限购升级措施。过去这10天，北京楼市就刮起了一轮调控“风暴”！
10天内，北京市9次出台楼市调控政策，涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、过道学区房、学位划分……紧接着配以严格的突击检查，“几乎断绝了所有炒房的可能”。
先听听网友的声音：
然而接下来的几天之内，北京楼市的调控政策以迅雷不及掩耳之势铺天盖地而来。昨天还在感叹“商住房要火”的网友这会儿估计要哭晕在厕所里。3月26日晚北京再次发布公告，明确商住房限购，不得买卖！正在炒商住房的哀嚎遍野！于是网友们又炸开了锅……
来看看都有哪些政策！
认房又认贷
3月17日下午，北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。该文件被公众称为317新政，其主要内容是恢复“认房又认贷”，同时大幅提高二套房的首付标准。 　文件规定，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。 　居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。 　居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。同时，暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。
16家银行集体提高 首套房贷优惠利率 　
3月21日晚间，工行、建行等16家北京地区银行一致决定，即日起缩小首套房贷款利率优惠幅度，由不低于贷款基准利率的0.9倍调整为不低于贷款基准利率的0.95倍。 　这16家银行包括工商银行、建设银行、中国银行、农业银行、交通银行、中信银行、招商银行、民生银行、浦发银行、兴业银行、光大银行、华夏银行、邮储银行、渤海银行（全国性银行）北京分行及北京银行、北京农商行。 　
首套利率提高后，购房者的月供会显著增加。以300万元25年期贷款计算，采用等额本息法，9折利率是4.41%，月供为16522元，上调为95折后，利率升为4.655%，月供为16940元，每月多支出418元，每年多支出5016元，25年共多支出利息12.54万元。 　
非京籍购房人须连续缴纳个税60个月
3月22日，北京地税局和市住建委联合发布公告，非京籍购房纳税从5年改成连续60个月，限购进一步收紧。 　
这一名为“关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告”的文件，明确规定，“连续5年（含）以上在本市缴纳个人所得税”，是指按“工资、薪金所得”缴税的纳税人，从申请月的上一个月开始往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税；按“个体工商户生产、经营所得”缴税的纳税人，根据其适用的计税期间，从申请月的上一个月（或上一季度）开始往前推算60个月（或20个季度）在本市连续缴纳个人所得税。 　
据了解，以往在购房资格审核时，个税只需要连续5年缴纳，一年一次就行，一些非京籍购房人实际只缴纳了5个月的个税。北京此次要求个税连续缴纳60个月，将杜绝部分购房者钻漏洞的做法，限购更加严格。 　
过道走廊不能落户成学区房 　
一个平房院里的狭窄过道，连家具都摆不下，更别提住人，却因为有房本能落户，被炒成了“学区房”。此前，这样一个11平方米的平房过道被拿到房屋中介网站上公开叫卖，喊出了150万元的高价。 　
针对这一荒唐的现象，3月23日晚，北京市规土委、北京市住建委、北京市教委、北京市公安局联合对外发布，不具备居住条件的过道、车库、廊道等异形房，将执行“三不政策”：在不动产登记中一律不能单独办理过户等转移登记；在公安机关户口登记环节一律不能办理落户；在子女就学环节一律不能作为入学资格条件。 　
离婚一年内购房不能算首套 　
由于二套房比首套房的首付比例和贷款利率高很多，于是不少家庭打起了假离婚的主意，让名下无房的一方离婚后立即买房，享受首套房贷优惠。3月24日，中国人民银行营业管理部、北京银监局、北京住建委、北京公积金管理中心联合发布《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》，要求针对离婚一年内的房贷申请人，商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。该项政策内容被北京老百姓戏称为继“认房认贷”之后的“认离”。 　
此次下发的通知规定，对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。 　
以往在认定贷款记录时，通常不会查询公积金贷款的情况，因此一些购房人同时享受了公积金和商业贷款两边的首套房贷优惠。针对这一漏洞，文件明确，在公积金贷款数据接入征信系统前，各商业银行定期汇总房贷客户信息提交住房公积金中心，由公积金中心查询查证后统一将公积金贷款记录反馈给各商业银行。已确认购房家庭有商业性住房贷款记录的，可不再查询公积金贷款记录，按照二套房贷政策执行。 　
因为此次新政大幅提高首付款比例，不少购房人一时凑不齐首付，打算找其他金融产品融资来填补资金空缺。此次，四部门又重申了首付款中不允许违规“加杠杆”的原则。要求银行认真核查购房人首付款资金来源，并严格审核借款人还款能力。对使用“首付贷”等金融产品加杠杆的客户，应拒绝发放贷款。 　
文件还要求银行严格审核借款人还款能力，防范投资投机购房带来的信贷风险。各商业银行要严格落实月供收入比（不超过 50%）等政策要求，强化审核购房人收入证明材料。对于购房人提供虚假收入证明或不符合月供收入比要求的，不得放贷。 　
有些家庭以还在上大学的子女名义购房，希望享受首套房贷的优惠。今后，这一漏洞也将堵上。新发布的文件明确，对于已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，商业银行应进一步严格住房贷款条件，原则上可参照二套房信贷政策执行。 　
学区房“一对一”入学　将增加不确定性 　
为遏制学区房炒作现象，北青报记者从市教委了解到，今年幼升小将继续扩大多校划片，并通过随机摇号的方式确定具体的学校学位，这就意味着学区房的“一对一”入学将增加不确定性。此外，名校在京外办分校的做法也被叫停，两三年内还将在城六区新增25所优质校。市教委相关负责人告诉北青报记者，这样是为了让家长降低对购买学区房就能上某一所小学的期望值，避免学区房的过度炒作。 　
此外，今年起名校去北京之外的省市、区域办分校的现象也将被全面叫停，今年起，除了京津冀协同发展项目外，所有市属学校未经北京市教委同意不得到外地办学，各中小学不得与房地产商合作办学。 　
今年还将在6个城区新增25所优质校，同时启动对城六区一般学校的精准扶持，也就是说，每个城区至少选3所普通校和优质学校合并或集团化办学，把辖区内最薄弱的学校并入优质教育集团或与优质校深度联盟。 　
新建商住房不得出售给个人 　
一些在资金和资格上不具备条件的非京籍购房人往往会选择不限购且价格实惠的商住房作为过渡首选。今后，个人买商住房将不再容易。北京26日公布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。 　文件明确，商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途；商办类项目最小分割单元不得低于500平方米，不符合要求的，规划部门将不予批准。 　
购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。 　
已销售的商办类项目再次上市并出售给个人的，个人应符合名下在京无房和商办类房产记录，并连续五年缴社保或纳税。 　
北京市房地产中介协会会长李文杰认为，此次商改住新政出台，将全面遏制商业办公用房市场的不正之风，商改住这个商不商、住不住的怪胎，将告别北京市场，成为历史。 　
38家中介被责令关停或停业整顿 　
楼市调控再度升级后，北京市住建委执法部门随即对部分房地产开发在售项目及房地产经纪机构门店进行了随机执法检查，检查重点是房地产开发企业捂盘惜售、囤积房源，房地产经纪机构发布虚假房源及价格信息、参与炒房、哄抬房价等违法违规行为。 　
北京市住建委3月27日对外通报，北京“3·17”楼市新政实施以来，针对房地产中介的执法效果已经显现，北京市级执法部门重拳执法，严查本市房地产中介门店，目前已有38家房地产中介被责令关停或停业整顿。 　
根据北京市住建委此前的披露，3月22日关停了11家房地产中介门店后，又查处了链家、我爱我家、中原地产在西城区丰汇园等4个小区附近的10家中介门店，并责令这10家门店停业整顿一个月。在3月24日房地产中介市场执法检查中，因异地经营、无照经营等违法违规行为，北京怡然天地房地产经纪有限公司等5家房地产中介机构被责令关停。3月25日，北京市住建委又曝光了麦田公司红玺台分部等12家房地产中介门店因违规经营被责令关停。另据各区房管部门检查统计，91家房地产中介公司已自行关停。
近几年北京楼市限购政策一览
经历了“七年之痒”的北京限购，317楼市新政的出台不过是北京限购历程中的一个缩影。然而“帝都人民的购买力”时刻在挑战楼市新政的底线。昨天，《北京城市总体规划（2016年-2030年）》出台，力争在2020年把北京人口规模控制在2300万，基本建设成“国际一流的和谐宜居之都”。让人无法不憧憬北京未来的美好，每个人都带有美好愿景，希望在北京拥有一席之地。然而在楼市居高不下的北京，三分之一人口靠租房生活的超级城市背后，很多外地人也在考虑“去留”的问题。今年两会上被媒体炒得最热的那句“房子是用来住的，不是拿来炒的。”正是中央给老百姓的承诺。房子的本质属性不能变，住有所居的愿景不能丢。
听听委员的声音：
当下，农民住房财产权权益难以得到保障，经济价值难以维护。现实中，农民缺乏处置宅基地农民住房财产权的有效途径，这不仅会损害农民财产权益，还可能造成土地资源的浪费。建议多部门共同“牵手”，为充分发挥农民住房财产权权益搭建起一道保护屏障。
——全国政协委员 宁夏自治区政协副主席 安纯人
尽管一些地区已对房地产市场进行调控，但在土地拍卖时，依然出现地价不断高过房价的情况。“面粉价格高过面包”是因为地产开发商对未来房价上涨依然有预期，长期限价可以冷却对房价上涨的热望。
建议建立房地产的长期限价机制。目前，不少房价上涨过快的城市都实行了限价、限贷、限购的“三限调控”，调控的核心机制应该是限价，而且是长期限价。
——全国政协委员、恒大集团董事局主席 许家印
要准确掌握住房的“家底”，住房空置概念应与国际接轨。既然房子是用来住的，那么，掌握住房的“家底”就是必要的工作之一。住房“家底”包括两个部分：一是现在有多少住房，二是多少住房有人住、多少没有人住。虽然国家统计体系已有了商品房空置统计，但局限性很大：一方面，只统计了新建部分，未统计存量部分。另一方面，只统计新建商品房未出售部分，未统计出售后空置的部分。这对于完整地判断住房市场是很不利的。
——全国政协委员、上海社会科学院研究员 张泓铭
部分资料来源：北京青年报、新华网
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