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第二份合同应该属于无效合同。
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惠州欧美特灯饰有限公司与惠州市惠兰贸易有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书
广东省惠州市中级人民法院&&&&&&&& &&&&浏览：71次
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广东省惠州市中级人民法院
民事判决书
（2015）惠中法民一终字第66号
上诉人（原审被告）：惠州欧美特灯饰有限公司。
法定代表人：黄运珍。
委托代理人：行伟，广东金智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：惠州市惠兰贸易有限公司。
法定代表人：钟世亮。
委托代理人：田青，广东金卓越（深圳）律师事务所律师。
上诉人惠州欧美特灯饰有限公司因与惠州市惠兰贸易有限公司租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法民一初字第925号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告惠州市惠兰贸易有限公司诉称，日，惠州市富华实业发展公司（简称富华实业）作为出租方与承租方惠州市江南富升五金压铸厂（简称富升厂）签署《租赁土地合同》，该合同由惠州市人民政府江南办事处作为监证方。合同第一条约定，富华实业将位于惠州市七联下梅湖富华工业区的道路北边一侧的土地出租给富升厂，兴办工业项目使用，建设用地规划许可证编号为216惠市地政（号，面积20000平方米。第三条租赁期限约定，按国家有关土地出让所规定的最长使用年限租赁给富升厂使用，20年为一期，即从日至日为第一期，从日至日为第二期，从日至日为第三期。租赁期限内，富升厂拥有该土地的使用权。使用期为50年。上述合同签署后双方又签署了《关于租赁土地合同的补充附件》（简称补充附件），约定富升厂在原来的租金每平方米0.35元基础上，再补偿富华实业管理费每平方米0.35元，计每月7000元，惠州市人民政府江南办事处同为上述补充附件的监证方。日富华实业经惠州市工商行政管理局核准，名称变更登记为惠州市富隆房产开发有限公司。日富升厂经惠州市工商行政管理局核准，由三来一补企业转型为外资企业，名称变更为被告惠州歡美特灯饰有限公司。根据贵院（2008）惠城法执字第1097号《协助执行通知书》和（2008）惠城法执字第1097-2号《民事裁定书》，惠州市国土资源局日作出惠市国土转字（号《关于惠州市富隆房地产开发有限公司转让土地使用权给惠州市惠兰贸易有限公司的批复》，批准原告依法取得原富华实业出租给富升厂的工业用地使用权，国土证号惠府国用（2008）第号。原告取得土地使用权后，被告也向原告支付租金至今。原告认为，富华实业名称变更为惠州市富隆房地产开发有限公司、富升厂名称变更为惠州欧美特灯饰有限公司，均不影响日签署的《租赁土地合同》履行。根据合同法第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。所以2008年原告依法取得租赁土地的国用土地使用权不影响原租赁土地合同的效力，原告取得租赁土地国有土地使用权后，依法成为租赁合同的出租方。另外，原告认为虽然《租赁土地合同》是双方当事人真实意思表示，但是合同第三条有关租赁期限50年的约定，违反了合同法第214条的强制性规定，即租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。原告认为，合同法关于租赁期限不得超过20年的规定是效力性强制性规定，法律直接规定了违反该强制性规定的法律效果即“超过部分无效”。所以，日惠州市富华实业发展公司与惠州市江南富升五金压铸厂签署的《租赁土地合同》第三条约定的租赁期限超过20年部分应当依法认定为无效，即有效的租赁期限为自日至日。原告在与被告多次协商未果情况下，为避免不必要的纠纷及后续合同的履行，依法提起本诉讼，请求：1、依法确认原被告双方《租赁土地合同》（于日，由惠州市富华实业发展公司与惠州市江南富升五金压铸厂签署）第三条约定的租赁期限超过20年部分无效，有效的租赁期限为自日至日。2、依法判令被告承担本案诉讼费用。
被告惠州欧美特灯饰有限公司辩称：一、答辩人与被答辩人之间争议的案由为用益物权建设用地使用权的流转纠纷，而不是被答辩人所称的“房屋租赁合同”纠纷。在《中华人民共和国物权法》生效前，在我国的经济生活中，有些交易行为，如土地使用权的出让和转让、农村的土地承包经营权、建设用地使用权的租赁等形式，是否用适用《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的规定加以调整，在起草合同法的过程中有不同意见。有的人认为，上述几种经营形式从实质上讲是租赁，应该由租赁合同调整；也有人认为要根据不同情况来分析，土地使用权的出让和转让，农村土地承包经营权，建设用地使用权的租赁等更多地是对土地的使用权的取得，土地使用权的使用年限最高可达到70年，土地承包经营权30年不变，它是一种用益物权，各国一般都将这种土地使用权通过物权法来调整。2007年《中华人民共和国物权法》颁布后在第三编用益物权第十一章土地承包经营权，第十二章建设用地使用权明确将土地使用权的出让、转让和农村土地承包经营权，建设用地使用权定性为用益物权。因此就本案来说：案由不是由《中华人民共和国合同法》关于租赁合同规定中的“房屋租赁合同”纠纷，而是由《中华人民共和国物权法》认定的用益物权建设用地使用权的流转纠纷。同样在《中华人民共和国合同法》总则第八章其他规定第一百二十三条，其他法律对合同另有规定的，依照其规定。所以本案适用的法律应该是除《中华人民共和国合同法》以外的其他法律。二、与《中华人民共和国物权法》第三编用益物权第十二章建设用地使用权相关联的法律法规集中体现在历年颁布生效关于土地使用，土地管理，土地流转等政策法规中。①日颁布施行的国务院《城镇国有土地使用权和转让暂行条例》第四条规定：“依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。合法权益受国家法律保护”。第十二条：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（二）工业用地五十年；”。而在该法规也明确规定：国有土地租赁期限由双方租赁合同约定，最长租赁期限只要不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期，即工业用地最高租赁年限为五十年。而不是依据《中华人民共和国合同法》关于租赁合同规定中租赁期限不得超过20年的限制。③日广东省佛山市同样颁布施行了《佛山市土地市场管理办法》，其中第二十一条规定国有土地租赁的年限不得高于同一用途的国有土地使用权出让的最高年限，显然广东省佛山市针对工业用地最高租赁年限也为五十年。根本不存在合同法20年之说。④日颁布施行的《国有土地租赁暂行办法》第十三条：国有土地租赁期限在招标、拍卖、挂牌公告中约定，但不得超过法律、法规规定的同类用途出让土地的最高年限。同样规定工业用地最高租赁年限为五十年。也远远超过了《中华人民共和国合同法》规定的20年的租赁期限。⑤日广东省颁布施行《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》不仅仅进一步规范了国有土地建设用地使用权的流转法律问题，而且也规定了相对滞后的集体建设用地使用权的流转法律问题。在该《流转管理办法》第十三条中规定：集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同。集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。很明显集体建设用地使用权出让、出租的最高年限比照国有土地使用权出让的最高年限即工业用地最高租赁年限为五十年。⑥日在广东省高级人民法院关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复（日粤高法民一复字（2010）17号）中明确答复东莞市中级人民法院：如政府或土地主管部门同意农村集体经济组织出租集体建设用地使用权的年限为50年的，法院可认定当事人的租赁合同有效。既然农村集体经济组织出租集体建设用地使用权的年限为50年的，法院可认定当事人的租赁合同有效。毋容置疑：集体建设用地使用权出让、出租是比照国有土地使用权出让的最高年限而成立的，国有土地使用权租赁理应50年有效。⑦在上海市《国有土地租赁暂行办法》第十一条（租赁年限）在上海，国有土地租赁的年限最长不超过下列最高年限：（1）工业用地为50年。同样在《四川省国有土地租赁办法》第十条国有土地租赁期限不得超过法律、法规规定的出让同类用途国有土地使用权的最高期限，不全是上海，四川，在全国各个地方都制定了相似的国有土地租赁办法，无一例外国有土地租赁的期限都是以土地使用权出让最高年限来确定。因此不管是在国家层面的法律法规，还是在各个地方性法律法规中：关于国有土地使用权和集体建设用地使用权的租赁期限适用的土地使用权出让最高年限的规定，而不是《中华人民共和国合同法》规定的20年的租赁期限。三、用益物权建设用地使用权的流转、建设用地使用权的出租从法理上同样不能适用《中华人民共和国合同法》规定的20年的租赁期限的限制土地使用者可以通过支付出让金取得出让国有土地使用权，也可以通过支付租金取得租赁土地使用权。土地交易中除各种土地物权的交易外，也存在相应的债权交易。而出让金比租金高，从国家手中取得土地使用权者为实现土地租赁经营、抵押经营等债权权利，多欲以租赁方式取得土地使用权，若租期过长，国家作为土地所有权人的经济利益无法得到保障，据此，租赁期限不得超过国务院规定的土地使用权出让的最高年限。同时，基于承租人在合同关系中的弱势地位，为了更好地保护其合法权益，稳定租赁关系，防止国家单方因未约定租赁期限而任意终止租赁合同，对租赁合同中未约定期限的，应参照土地使用权出让最高年限处置。此外，国有土地租赁由于标的物土地使用权具有特殊性，《合同法》中有关“物”租赁的规定不能完全适用，如第214条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”土地作为重要不动产由土地使用者开发利用，若期限规定的过短，用地者为了在短期内取得最大的利益，必然对土地搞掠夺性开发，滥用土地使用权，到期收回土地使用权时，土地已退化或毁损严重，土地质量明显下降，这既不利于土地资源的合理利用与保护，也不利于发挥有限土地资源再利用的价值。因此，土地使用权租期不可能限定于二十年。为了更合理、有效地利用土地资源，切实保障国家的土地收益，根据是否建地上物及其建成后是否长期使用，国有土地使用权租赁可分别实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，租期一般不超过五年；对需进行地上建筑物、其他附着物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租期由租赁合同约定，但租期最长不得超过法律规定的同类用途的土地出让最高年限。四、答辩人与被答辩人之间的土地租赁协议依法成立，意思表示真实，同时由惠州市人民政府江南办事处监证的有效合同，应受法律保护。1、答辩人与被答辩人于日签订了《租赁土地合同》，协议约定：按国家有关土地出让的最长年限租赁给乙方适用，共计三期，租期为50年，合同监证方为惠州市人民政府江南办事处。该合同没有违反土地使用权出让最高年限的规定：工业用地最高租赁年限为五十年。因此该合同是双方当事人的真实意思表示，依法成立，应受法律保护。综上，答辩人双方签订的合同没有违反法律法规的规定，不管是从法律层面，还是在法理意义上来认定：国有土地使用权和集体建设用地使用权的租赁期限适用的土地使用权出让最高年限的规定。恳请法庭查明事实，依法驳回被答辩人诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：日，惠州市富华实业发展公司（简称富华实业）作为出租方、惠州市江南富升五金压铸厂（简称富升厂）作为承租方、惠州市人民政府江南办事处作为监证方，三方签署《租赁土地合同》约定：富华实业将位于惠州市七联下梅湖富华工业区的道路北边一侧的土地出租给富升厂兴办工业项目使用，建设用地规划许可证编号为216惠市地政（号，面积20000平方米；租赁期限约定为按国家有关土地出让所规定的最长使用年限租赁，20年为一期，即从日至日为第一期，从日至日为第二期，从日至日为第三期。租赁期限内，富升厂拥有该土地的使用权。使用期为50年。上述合同签署后双方又签署了《关于租赁土地合同的补充附件》（简称补充附件），约定富升厂在原来的租金每平方米0.35元基础上，再补偿富华实业管理费每平方米0.35元，计每月7000元，惠州市人民政府江南办事处同为上述补充附件的监证方。日富华实业经惠州市工商行政管理局核准，名称变更登记为惠州市富隆房产开发有限公司。日富升厂经惠州市工商行政管理局核准，名称变更为被告惠州欧美特灯饰有限公司。依据本院于日作出的（2008）惠城法执字第1097-2号《民事裁定书》及惠州市国土资源局日作出惠市国土转字（号《关于惠州市富隆房地产开发有限公司转让土地使用权给惠州市惠兰贸易有限公司的批复》，原告于日依法取得原富华实业出租给富升厂的工业用地使用权，国土证号惠府国用（2008）第号，土地用途为工业用地，使用类型为出让，使用权面积为17980.1平方米。原告取得土地使用权后，被告也向原告支付租金至今。因原告认为《租赁土地合同》约定的租赁期间违反了法律规定，与被告多次协商未果，遂诉至本院，请求判如所请。经本院组织调解，双方无法达成一致意见。以上事实有企业法人营业执照、企业机读档案、企业查询证明书、企业机读档案变更登记资料、《租赁土地合同》、关于租赁土地合同的补充附件、（2008）惠城法执字第1097-2号《民事裁定书》、《关于惠州市富隆房地产开发有限公司转让土地使用权给惠州市惠兰贸易有限公司的批复》、国土证以及当事人陈述等证据在案佐证，可以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：富华实业与富升厂签订的《租赁土地合同》及其附件是双方经平等、自愿协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示。富华实业变更登记为惠州市富隆房产开发有限公司，惠州市富隆房产开发有限公司将涉案土地使用转让给原告惠州市惠兰贸易有限公司，富升厂变更为被告惠州欧美特灯饰有限公司。原、被告名称的变更及土地权属的变化均不影响《租赁土地合同》的履行，原、被告双方亦实际履行了该合同。本案立案案由为房屋租赁合同纠纷，庭审中，被告对该案由提出异议，但也提不出确定的案由，本院经审查认为本案应确定为租赁合同纠纷。原告认为《租赁土地合同》虽然是双方当事人真实意思表示，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。”该合同第三条有关租赁期限50年的约定违反了合同法的强制性规定，租赁合同超过20年的，超过部分无效。被告认为根据《国务院﹤城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例﹥》、《国土资源部关于印发﹤规范国有土地租赁若干意见﹥的通知》、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》等的规定，应适用土地租赁不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期，即工业用地50年的规定。本院采信原告的观点，因为《国土资源部关于印发﹤规范国有土地租赁若干意见﹥的通知》第一条第二款规定：国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。其不调整自然人或法人之间的土地租赁关系。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第二条规定：集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押，适用本办法。也是不调整自然人或法人之间的国有出让工业用地土地租赁合同。庭审中，法庭询问被告惠州市现行的法律法规包括规章制度中是否有本案适用的规定，被告回答均没有可适用的规定。所以，本案仍然适用《中华人民共和国合同法》的规定。变更租赁合同租赁期限届满后的权益由权利人另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：原告惠州市惠兰贸易有限公司与被告惠州欧美特灯饰有限公司之间的《租赁土地合同》（于日由惠州市富华实业发展公司与惠州市江南富升五金铸厂签订）第三条租赁期限变更为日至日。本案受理费100元（原告已预交），由原告惠州市惠兰贸易有限公司负担50元，被告惠州欧美特灯饰有限公司负担50元。
当事人二审的意见
惠州欧美特灯饰有限公司不服原审判决，向本院提出上诉。请求：一、请求撤销一审判决内容，驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案中所涉合同为土地使用权租赁合同，不属于《合同法》第212条所规定的租赁合同范围，一审法院认定事实不清。1、《合同法》第212条对租赁合同给出了定义即：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”从该定义中可以知道租赁合同的标的是“物”而非“权利”即权利是不可以成为租赁标的。然而被上诉人拥有的是“土地使用权”而非“物“”2、本案所涉合同为土地使用权租赁合同，因为本案中被上诉人所拥有的是国有土地使用权，而非所有权。土地的所有权归国家所有，
如土地作为租赁物，出租方只能是国家。《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四章对土地使用权做出了规定，土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人使用的行为。3、《物权法》第2条对物和物权给出了定义，“本法所称物，包括不动产和动产。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”从上述规定中可以看出，物≠物权，二者分属不同的范畴，物是物权所指向的对象。从《物权法》第135条来看土地使用权是使用者对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利。因此国有土地使用权属于权利的范畴，不属于物的范畴，自然也就不属于《合同法》第212条规定的“租赁物”的范畴。综上可知，本案所涉合同的租赁标的是国有土地使用权，不属于《合同法》第212条、《物权法》第2条规定的物的范围，因此，本案所涉的合同不属于《合同法》第212条所规定的合同。二、《合同法》关于租赁合同的规定不适用于本案所涉合同，一审法院适用法律错误。1、《合同法》第213条至第236条的规定均是对第212条所规定的合同而言的。本案中土地使用权租赁合同，因为标的是国有土地使用权，而非物，不属于该条规定的租赁合同，相应的针对该条所言的租赁合同的规定也就不适用于本案所涉合同。2、《合同法》第214条对租赁期限不得超过二十年的规定不适用于本案所涉合同，一审法院在未进行说理的情况下，错误适用应当予以纠正。三、《合同法》第124条对无名合同适用法律进行了规定，即在其他法律有规定的情况下应当适用其他法律。而《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及其它法律对国有土地使用权的租赁期作出限制。1、本案所涉合同《合同法》分则没有规定，属于无名合同，应使用其他的法律进行审查。2、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法（修正）》均对国有土地使用权租赁有所规定，但是没有任何一项规定限制国有土地使用权租赁期限。其他法律、法规也未对国有土地使用权租赁期限作出限制，按照“法无禁止即可为”的民法理念，国有土地使用权人使用年限之内将土地使用权租赁他人是允许的、不违法的。3、《规范国有土地租赁若干意见》规定：“四、…”对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”参照上述规定国有土地使用权租赁在使用年限内租赁是合法的，不应使用20年租赁期的规定。4、本案中上诉人租赁土地使用权后进行了大量的投资，建设了厂房、配置了供水、供电设施，环保处理，如按照20年租赁期计算，上诉人将血本无归。过短的租赁期限，将影响土地使用权承租人的投入回收，影响建筑投资的回收以及建筑安全寿命的保障，不利于土地的合理充分利用。其实，从本质上看，土地使用权出让实为土地使用权租赁的一种方式，其只不过是将数十年的承租权一次性买断而己：土地使用权出租期限不应受20年的限制。四、一审法院在被上诉人未诉请变更合同的情况下做出对合同期限的变更，而对被上诉人诉请确认超过20年部分无效的诉讼请求未作出判决，依法应当予以纠正。综上所述，一审法院错误认定本案所涉合同为《合同法》所规定的“租赁合同”导致错误认定超过20年部分无效。为了维护上诉人的合法权益，特提起上诉，请二审法院依法查明本案合同关系的性质，准确适用法律，做出公正、合法的判决。
被上诉人答辩称：我方认为一审法院认定事实正确，适用法律正确，应予以维持。2、合同法是调整平等主体之间的民事权利义务的法律，本案合同是双方平等协商签订的，应当受到合同法的调整。3、物权法的规定的物既是包括动产、不动产，又包括法律规定的权利，土地使用权的客体是土地，物权既所括所有权，又包括用益物权，而土地使用权就是用益物权的一种，根据国务院城镇国有土地使用权出让转让条例29条规定，土地使用权出租应当签订租赁合同，并且租赁合同不得违反法律规定，这里的租赁的就是合同法规定的民事合同，也是合同法分则规定租赁合同。4双方租合同的期限违反了法律的效力性、强制性的规定，租赁期限超过20年的无效，所以上诉人的上诉请求应予以驳回。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是租赁合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：双方当事人签订的《租赁土地合同》关于租赁期限如何确定的问题。具体判析如下：
上诉人惠州欧美特灯饰有限公司主张租赁期限最长可以超过二十年，依据的是《国务院﹤城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例﹥》的规定。但该规定是调整国家作为出租方将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为的情形。而本案，是双方平等主体之间相关权利与义务的关系，上述规定并不适用于本案。据此，上诉人主张的法律依据，本院不予以采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第212条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。土地使用权属于用益物权，法律并不禁止土地使用权作为租赁标的物对外出租。因此，上诉人认为土地使用权不能成为租赁合同的标的物，不属于《合同法》规定的租赁合同范围，缺乏法律依据，本院不予支持。另根据《中华人民共和国合同法》第214条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，双方签订的《租赁土地合同》对于租赁期限的约定，由日起至日止，超过了二十年的最长租赁期限。据此，原审法院判决双方当事人之间的《租赁土地合同》租赁期限调整为日至日，处理符合法律规定，本院予以维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用100元，由上诉人惠州欧美特灯饰有限公司负担。
本判决为终审判决。
审　判　长　　池志勇
审　判　员　　赖锦荣
代理审判员　　黄宇乐
二〇一五年六月十五日
书　记　员　　黄美静
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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审理法院：
案件类型：
审理程序：二审
裁判日期：