[免费]我国房地产企业信息化发展总体状况及未来发展趋势分析_房地产公司发展趋势-房地产公司,发展趋势
频道分类：&&&&&&&&&
您现在的位置：&&>>&&>>&&>>&&>>&正文
我国房地产企业信息化发展总体状况及未来发展趋势分析_房地产公司发展趋势
我国房地产企业信息化发展总体状况及未来发展趋势分析_房地产公司发展趋势
我国房地产企业信息化发展总体状况及未来发展趋势分析_房地产公司发展趋势
作者：&&&&文章来源：&&&&点击数：&&&&更新时间：
全国统一客服热线：400-675-1587 8 QQ：
以下内容为本资料所有的内容 点此
---------------------------------------------------------------
我国房地产企业信息化发展总体状况及未来发展趋势分析_房地产公司发展趋势
我国房地产企业信息化发展总体状况及未来发展趋势分析_房地产公司发展趋势
一、国管理、客户管理等软件。信息化过程涉及的信息服务，也主要包括咨询、中期实施、后期维护升级以及相关专用软件的二次开发等等。
二、国房企信息化的发展历程
产品已经从最初的财务管理、人力资源管理、办公自动化等基本应用，国的房企信息化行业经过二十多年的发展。发展到集合客户关系管理系统（CRM项目管理系统、全面预算管理、咨询服务于一体的整体信息化。
国内地房地产信息化发展按照其时间序列大致可分为四个发展阶段：第一阶段是上世纪 90年代中期至中后期，上世纪 90年代以来。这一阶段以硬件产品和通用软件的应用为主；第二阶段是年，部门级的业务应用模块开始出现；第三阶段是年，随着网络技术的成熟，信息化在房地产企业间开始普及，本阶段后期，信息系统的解决重点开始向“决策支持”发展；第四阶段是2007年至今，信息化程度明显提升，单纯的部门级应用已经不能满足房地产企业的需求，房地产企业高管关注的重心逐渐移向全面掌控跨区域项目的运作与监督，加强成本支出、销售收入、财务资金的一体化管理，保证客观全面的绩效管理等核心问题。
三、国房企信息化的发展格局&
随着市场应用逐步成熟，通用管理软件及其配套服务领域。高端市场需求的增长带来这一领域竞争加剧。SA POracl等国际软件巨头凭借其先进的管理理念、成熟的产品架构体系，赢得了众多跨国集团企业的青睐。同时，用友、金蝶、中科软等国内的厂商凭借优质的服务，也在国内积累了大量集团企业实施经验，业内取得了相当不错的成绩。
目前还处于集中发展期，核心业务管理软件及其配套服务领域。各主要的系统服务商竞相进行产品、营销方面的创新。目前这一领域可大致分为两个梯队：第一梯队是年销售额在千万级以上企业，主要包括用友、金蝶、深圳明源软件等行业经验相对丰富、代表了房地产企业信息化的高端软件企业；第二梯队是以广州市科耐科技有限公司、网欣软件（珠海）开发有限公司等为代表的中小型软件企业，数量众多，年销售额大都在千万级以下。就整个行业来说，还没有形成具备绝对领导地位的龙头企业。
四、国房地产企业信息化市场规模
与世纪初相比，2009年我国投资达到36242亿元。21世纪的第一个十年间投资规模增加31258亿元，复合增长率超过25%可预期的未来510年，随着我国经济的持续稳定增长、城市化进程的持续推进，国的住房需求仍将保持稳定增长的态势。
但目前我国房地产行业信息化投入比例整体较低，尽管房地产行业总体规模较大。导致行业信息化整体规模与房地产全行业总收入相比，仍处于一个较低水平。特别是软件的发展则相对滞后，近几年整体规模才出现突破性增长。据统计，国外成熟的房地产行业，其行业信息化投入比例在3%-5%而我国的房地产企业信息化程度目前还很低，仅为1.5‰左右，以此推算，2009年我国房地产企业信息化的行业规模约为52亿。
国的房地产企业信息化行业的发展将继续保持稳定增长的态势，未来随着我国房地产行业投资需求的稳定增长和以及行业信息化程度不断提高。市场潜力巨大，2013年总体规模将有望达到116亿以上。
房地产行业信息化的产品结构也呈现一定的变化趋势。房地产企业信息化，除整体规模将持续扩张。主要包括硬件产品、软件产品、服务三大方面，信息化早期，企业在硬件上的投入规模较大，随着信息化进程的逐步加深，企业对软件和服务的重视程度将显著加强，企业在这三个方面的投入将逐步趋向平衡，据前瞻资讯研究，2009年我国房地产企业信息化行业在硬件、软件和服务三个方面的投入分别为31.1亿、15.1亿、5.7亿元左右；2013年有望分别达到51.8亿、45.4亿、19.2亿元。我国房地产企业信息化发展总体状况及未来发展趋势分析_房地产公司发展趋势
2009年的行业规模约为11亿，核心业务管理软件及服务领域是整个信息化行业中成长最快的细分行业。预计未来3-5年将保持35%左右的复合增长率，至2013年行业规模有望超过37亿。我国房地产企业信息化发展总体状况及未来发展趋势分析_房地产公司发展趋势
将使我国的房地产市场增速和量价回落到合理范围，随着近年来国家逐渐加大对我国房地产市场的宏观调控力度。高速发展产生的一系列问题将得到修正。这一调控过程对我国房地产企业管理运营能力提出了严峻的挑战，房地产企业将越来越重视内部管理。企业的管理者将更加重视项目把控、采购成本控制和客户营销管理，通过先进的信息化管理取代目前的粗放式管理，从而提高企业管理水平和经济效益。
此频道资料免费浏览 如需原文件请点击：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
下载最新资料
下载最热资料
文库最热资料
······························
免费咨询电话
400-675-1587&&欢迎来到论文网！
论文网8200余万篇毕业论文、各种论文格式和论文范文以及9千多种期刊杂志的论文征稿及论文投稿信息，是论文写作、论文投稿和论文发表的论文参考网站，也是科研人员论文检测和发表论文的理想平台。。
您当前的位置：&>&&>&
摘要：房地产业在我国还是一个新兴的行业，起步于20世纪80年代中期，到现在仅有20多年的历史。但无论是从理论上，还是从实践上看，房地产业都具有很大的发展潜力，是一个具有很高成长性的行业。很多地方政府都把地方经济增长的希望寄托于房地产行业，因此，在各个方面都对房地产业给予大力支持，于是形成了我国现在的房地产市场。
关键词：房地产,现状,房价
一、中国房地产业现阶段的主要特点
（一）房价快速上涨，特别是大中城市房价涨幅过大
房地产业是我国重要的支柱产业，商品房消费是当前国民经济的重要增长点。它在拉动我国经济发展，改善人民生活中起着重要的作用，近几年房地产业有了大幅度的发展，但是出现了许多难以解决的问题。房价的上涨引起了一系列的问题，上涨的原因主要表现在以下几个方面：
1.房地产商拥有商品房定价权，并利用此定价权不断抬高房价，导致潜在住房购买者只能被动接受该高房价。
2.复杂的审批程序、管理、审批收费增加房屋成本，提高了商品房价格。
（二）供需矛盾：房地产需求与房地产供给之间矛盾重重。
目前，我国正处于城市化快速发展期。1996年全国城市化水平为28.7%，2006年增长为44.9%，年均增加1.5个百分点之多。快速城市化为城市输送来大量的新增人口，城区面积迅速扩大。这个阶段还伴随着以城市旧区改造和基础设施重建为主的城市更新过程，因而，城市在规模和品质方面都有了巨大的提升，而这种复合型的提升所释放出的对于城市发展用地和房地产的巨大需求应该由房地产市场中的供给予以适当满足。
面对如此庞大的社会需求，城市用地和房地产商品供给层面的调整却是相对谨慎而滞后的，这一方面是由于长期以来实行的严格的土地管理政策和稳健从紧的金融政策，另一方面也是由于房地产供给自身弹性较小和存在滞后性的特点所决定的。供给和需求的关系分析从来都是解释市场现象最有力的证据。在年间，全国商品房平均销售价格持续上涨，价格上涨的原因如果排除了非市场因素如房屋质量提高、成本增加、周围设施环境改善等方面外，最主要的原因就是有限供给和庞大需求之间的差距。
进入2008年以后，一些城市房地产市场出现了滞胀现象，价格维持高位但销量剧减。房地产价格在过去几年内的大幅度上涨，导致居民的购买力无法去承接市场的供给，出现当前的供给大于需求的局面，观望等待的市场氛围逐渐形成。
（三）成交量萎缩，价格上升
中国指数研究院监测数据显示，2010 年全国商品住宅成交量全线下跌，北京、上海等一线城市成交量与2009年相比同比下跌达40%，深圳跌幅最大，达49.98%；而天津、南京等二线城市全年成交量则同比下跌超20%。
（四）供需结构失衡
目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。具体表现为：一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题（发达国家和香港政府主要以提供廉租房为主）。三是二手房市场和租赁市场发育缓慢，二手房的供给亦不能满足需求。
二、我国房地产市场的发展趋势
（一）房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势
如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在2011年以后会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。
（二）保障性住房将得到加强
从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。
（三）中国房地产在2011年以后会经历较快的发展过程
这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。
（四）目前的房地产价格基本已经达到高位顶点
2011年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。
三、结束语
在针对中国楼市的过热，国家有关部门先后出台了一系列政策，选取若干具有代表性的城市作为试点单位。
（一）政府出台加大房贷首付、提高利率的政策来抑制需求，甚至在部分城市用行政手段限购住房，意在打击楼市过热。
各地也纷纷出台楼房限购令，抑制房价的过快增长。针对央企涉足房地产导致房价上涨的言论，除16家以房地产为主业的中央企业外，78户不以房地产为主业的中央企业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，退出房地产业务。虽然现在进程缓慢，但没有了众多央企&地王&的中国楼市，抑制房价的过快增长是很明显的。针对房地产商的自我炒作及空置率问题，目前统计局已经选取了北京、天津、上海、广州、深圳五个城市，开始进行存量住房使用状况调查，即通常所说的空置房调查。这说明国家已经非常关心这个问题，虽然届时结果可能不会公布，但这已经显示了国家稳定楼市的决心。
（二）国家另一个强有力的政策市建设保障性住房。
建部日前也向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，2011年计划建设保障性安居工程任务上调至1000万套，投资将超过1万亿元，达到全国房地产投资规模的20%。并以重庆等城市作为试点。重庆作为中国保障性住房建设的领跑者，已经受到了国家的高度重视和社会的广泛关注。2010年2月，重庆公布公租房建设方案：未来10年建设4000万平方米公租房。前三年在主城区建成2000万平方米，全市建成3000万平方米公租房。重庆规划到2020年将主城区常住人口增加到1000万，而目前约600万。到时候将会解决重庆大部分人的住房问题。
相信在政府的指导和监督下，国家对房地产政策在不断进行调整，总体走向趋于合理，高房价会得到有效的抑制，房地产泡沫将会破裂，这会有利于老百姓的安定和社会的和谐。
参考文献：
1.黄小虎.当前房地产业的问题、原因与发展趋势[J].中国土地,2006,(2).
2.王剑芳.我国房地产开发企业的发展现状、存在的问题及对策研究[J].特区经济,2006,(8).
3.李想.中国房地产市场现状分析知识与创新 2009年第3期
4.肖元真,徐闯,李茂荣.世界各国房地产发展现状和政策调控[J].金融与经济,2006,(8).
5.中国住宅与房地产信息网
6.朱小棣，易成栋.空置住房的政治经济学，2010
查看相关论文专题：
上一篇论文：
下一篇论文：
相关经济学论文
最新经济学论文
读者推荐的经济学论文
热门：&&&&确定要将该版块隐藏吗？你可以在“栏目设置”中将其恢复。
添加关注成功！
你可以去查看你关注的人与关注你的人
确定要移除此人吗？移除后，此人将不在你的列表中显示，也不能接收你的动态。
是否要取消关注？
请输入登录信息&&
谢逸枫的博客：
访问人数：6229072
博客等级：
搜房网币：
&&&&谢逸枫：&&&&当代经济学家&&&&著名房地产专家&&&&中国楼市黄金派掌门人
我的分类文章
我的最新文章
我的热门文章
欢迎阅读谢逸枫..
soufun-p56752
欢迎阅读谢逸枫..
我最新关注的人
谢逸枫：著名房..
谢逸枫：经济学..
宜百伴家具工厂..
最新关注我的人
关注博客发文动态
谢逸枫：当前中国房地产发展形势预判
谢逸枫：当前中国房地产发展形势预判
&& 导读：以下内容来源于我在香港11月15日“2013年中国房地产走势高峰论坛”《十八大后中国房地产市场走势分析》发表主题报告演讲部分：当前，我国房地产调控依然处于敏感时期，党的十八大自然成为预期政策变化的关键节点。十八大报告中哪些内容与房地产密切相关？报告传递了怎样的楼市调控政策信号？十八大后政策走向如何？房产税扩大试点会不会近期推出？明年房地产市场走势如何？目前中国房地产市场的危机主要来自四个方面，一是土地制度。房价上涨的根子是土地，房价飞涨，超过国民的承受能力，酿成严重的社会、政治危机。二是货币政策。房地产是货币现象越来越明显。没有限制的房贷，发钱过多，潜伏着严重的金融风险。三是土地供应。按照以往前几年房价上涨的原因。土地供应短缺是非常重要的其中一个。四是调控政策的错误性。抑制需求的调控政策不是解决市场的根本办法，从前几年的调控效果就可以看见。
&& 目前中央政府实行的政策，大致可以归纳为：严控投资投机性需求，加大保障房建设力度，合理满足商品房刚性需求。这些政策的着力点也主要围绕上述两个方面。从方向上来说，这是正确的。新领导班子对中国房地产行业持“中立与观望”态度。为什么十八大报告中对房地产这样极其重要、又极为争论的问题无明确的文字表述？因为没办法具体讲，否则必招致严重后果，导致房地产投资暴增、房价暴涨。否则必带拉觉得灾难，房地产市场交易下滑，影响经济稳增长，地方政府陷入土地财政与经济困境局面。新领导班子对中国房地产行业保 “既不打压也不扶持”，而是从更深层次的制度设计上促进房地方产业长期健康有序发展。新一届中央领导班子对中国房地产行业持“既不肯定也不否认态度”也是来源于此。因为十七大报告，房地产也一字未提。同样，日，十八大报告一字未提房地产与调控，而保障房建设却破天荒首次进入党代会报告，说明保障房已经进入政治领域上层建筑的调控思维，形成中国房地产市场保障房与商品房 “两条腿走路”局面。
其实，即使是过去与未来，中国房地产市场依然是单退“拐子”市场，即商品房独占市场，这是中国城市化与市场经济发展规律及土地制度决定的。从“十八大”的报告看，透出继续调控信号。住房和城乡建设部部长、党组书记姜伟新说：“房地产市场调控政策现在还没想放松。将坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，促进房地产市场平稳健康发展，加快保障性安居工程建设，进一步加大农村危房改造力度，努力实现城乡居民住有所居。一方面通过加强保障房建设来保障更多的低收入人群，一方面通过持续的楼市调控稳住房价，从而实现房地产的“软着陆”。十八大报告中与住房有直接关系的仅有三句话，一句是“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。”；第二句是“要解决好人民最关心最直接最现实的利益问题，在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活”；第三句话是“促进生活空间宜居适度”。新增住房需求和改善性需求将会持续增加。房地产市场“扩大内需”，改善性住房将是重要内容。
“十八大”的报告涉及到房地产业相关内容有六个方面，一是实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番。这是国家首次明确提出居民收入倍增目标。2020年目标是城乡居民人均收入比2010年翻番，表示居民收入增加直接提升购买力。二是房价问题，将来会解决。房价问题将慢慢解决，小朋友不要老想着房价会立刻降下去，就拿钱去买玩具。小朋友应该把心思放在学习上，好好学习，这样才有助于解决房价问题。三是房地产调控政策，姜伟新指出现在还没想放松。房地产市场调控是中央非常重视的一个问题，这几年也取得了积极效果。房地产市场调控政策现在还没想放松。住建部正在积极研究有关扩大房产税试点的问题，适当的时候可能会出台相关政策。此外，房地产限购政策短期内不会退出。
四是建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理。阐释了房地产制度“双轨制”的发展目标，不仅从制度层面明确了未来完善方向，同时也对市场走势带来影响。具体而言，“双轨制”是指商品房资源由市场配置，保障房则采用政府主导、企业参与的形式来建设和分配。此前，商品房一度占据我国住房供应主体，但近年来政府部门大力推进保障房建设以后，“两条腿走路”的局面逐渐开始形成。“十二五”保障性住房任务开工近半，“十二五”期间城镇保障性住房建设目标是3600万套，2011年已经开工1000万套，今年开工了700多万套，明年计划开工数量不会低于500万套。年底，全国开工建设保障性安居工程住房达2100多万套(基本建成1100万套)，其中，租赁型保障房(含廉租住房和公共租赁住房)756万套；购置型保障房(含经济适用住房和限价商品房)480万套；棚户区改造住房882万套。加快保障性安居工程建设，2013年保障性住房计划开工数量将超过500万套，将会令更多的低收入群体得到住房保障，实现“住有所居”。
五是加快改革户籍制度，有序推进农业转移人口市民化，努力实现城镇基本公共服务常住人口全覆盖。六是改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例。征地制度改革，首次写进报告。十八大报告指出，要推动城乡发展一体化，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例。目前国务院法制办正在制订《农村集体土地征收补偿条例》，根据此前透露的进展，修改后的土地管理法将有望提交明年的全国人大会议审议。十八大报告的内容实际涉及住房、户籍及征地三项制度，将促进房地产市场长期发展。
中国经济发展与房地产密切相关，2012年10月份多数经济指标继续呈现小幅回稳迹象：工业增加值回升0.4%，出口回升4.4%，消费实际增速回升0.3%，PMI回升0.4%；前十个月累计投资增速20.7%，较前九个月加快0.2%，外贸增6.3%，加快0.1%，实际消费增11.6%，加快0.2%。多数经济指标印证了当前我国经济增速筑底回稳的态势进一步巩固。日，国家统计局最新数据显示，11月中国制造业采购经理指数 (PMI)为50.6%，连续三月稳步小幅回升，创出今年5月以来新高。显示稳增长政策成效明显。<font color=#2年12月3日，中国物流与采购联合会、国家统计局服务业调查中心发布数据显示，11月份非制造业商务活动指数报55.6%，环比上升0.1个百分点，表明非制造业经济仍保持快速增长趋势。2012年11月房地产业商务活动指数55.3%，环比上升4.7个百分点，连续两个月保持在50%以上，也就是扩张区间，而房地产业新订单结束了连续四个月的下降走势：房地产的新订单指数本月也回升到了51.6%这么一个水平，所以说这也反映出来了房地产市场的需求也是有所扩大的。
中国房地产市场与中国的宏观经济发展相似，最坏的情况已经过去了，除非房地产商发疯的涨价、逼着政策从支持再次变为打压，让消费从积极的购买再次退回为观望。而目前从数字上看，尚未看到这种价格飞涨的情况。根据国家统计局日发布的“1-10月全国房地产开发和销售情况”显示，多项指标表现出止跌或回升现象，房地产市场筑底升温势头明显。
一则，房地产投资增速正式触底企稳，首次出现反弹回升。国家统计局日公布的1-11月全国房地产开发和销售情况显示，今年前11个月，全国房地产开发投资64772亿元，同比增长16.7%，增幅提高1.3个百分点，较此前明显回升。单月同比增速28.5%,增速较上月反弹13 个百分点。这是近5个月来，该指标首次回升至16%以上。表明楼市从底部回升的重要信号。其中，住宅投资增长11.9%，增速提高1.1个百分点，占房地产开发投资的比重仍为68.9%。其中住宅投资增速21.8%,较10月大幅回升8.6个百分点。
11月全国房地产开发景气指数为95.71，比上月提高1.15点，连续两月回升。房地产市场正逐渐走出底部，这种升温还将持续。11月同期，与房地产开发投资相关的房屋新开工面积、企业购置土地面积和土地成交价款等指标虽仍下降，但下降幅度均有所收窄。这与年末多个地区房屋和土地市场双双“翘尾”的情况一致。反映出今年前10月拿地、新开工高潮之后，11月拿地、开工趋于回落；不过11月销售还是继续保持活跃的态势，资金状况也进一步好转。尽管部分指标出现季节性小波动，但整体上而言，房地产业筑底回稳的迹象得到进一步巩固。
二则，楼市复苏越来越明显，国房景气指数再次月度回升。根据国家统计局发布的数据， 8月国房景气指数在连续下跌14个月后首次回升了0.7个百分点，为94.64。9月份国房景气指数小幅回落为94.39，比上月回落0.25点，仍在不景气区间运行。从三季度分行业看，按企业景气指数高低排序，房地产业垫底，景气指数为108.0，比二季度回落1.2点。10月国房景气指数达到94.56，比上月提高0.17点，为继今年8月份之后再次出现月度回升。由于该指标仍低于100，表明房地产业仍处于不景气的阶段，但在告别“14月连跌”后，已表现出调整态势，并有望从底部走出。到11月全国房地产开发景气指数为95.71，比上月提高1.15点，连续两月回升。房地产市场正逐渐走出底部，这种升温还将持续。
三则，房价连续5月上涨，总体上保持平稳。从6月开始，房价止跌回涨，房价保持基本平稳，并且持续5个月上涨，预计2013年房价总体“稳中有升”，不存在暴涨。 2012年前10个月房地产市场经历了1-5月的量价齐跌和5-8月的筑底两个阶段， 月，70大中城市新建住房价格保持下跌态势，各月平均环比降幅分别为0.1%、0.1%、0.15%、0.1%、0.1%。6月70大中城市新建住房价格止跌，环比微涨0.02%,连跌8个月后,首次出现正增长。7-8月70大中城市新建住房价格分别环比上涨0.2%和0.1%，9月新建住房价格环比持平。 另外是70个大中城市9月平均房价环比上涨0.02%，涨幅较8月的0.06%继续收窄。这已是70个大中城市平均房价连续第四个月出现环比上涨。但相比去年同期，测算数据显示，70个大中城市的9月平均房价仍下降1.26%，跌幅与8月基本持平，系连续第7个月出现同比下滑。
70城市房价五成环比回升，八成同比下降10月份70个大中城市新建商品住宅价格，从环比看，环比下降的城市数量减少至17个，较9月少7个；环比止跌的城市为18个，环比回升的有35个，二者合计占到3/4；从同比看，同比下降的城市数量小幅增加，从55个增加到56个，占比为八成，12个城市保持继续上涨态势；从定基看，定基下降城市缩减为5个，其余65城市房价仍还处于上行态势，最高为乌鲁木齐，涨幅为11.2%。大中城市房价同比下降范围进一步扩大，但环比止跌和上涨的城市数量在连续两个月减少后，10月份又稳步回升，70城市房价整体上呈现出稳中微升的态势。
根据统计局公布的商品住宅销售额和销售面积数据推算2012年11月单月成交均价为5223元/平方米，环比回落4.5%。11月房价数据的表现符合我们楼市“理性暖冬”的预判，房价整体表现稳定也有利于稳定政策预期。全国房价环比继续下滑,涨价压力主要在重点城市。根据2012年11月单月售价为5574 元/平米,同比增长6.1%,环比则下滑3.4%,东部区域、中部区域11月单月房价环比下行4.5%和6.1%。连续四个月,全国房价没有出现明显涨价势头,近期的房价反弹主要集中在重点城市,特别是一线城市。理论上房价存在反弹暴涨的因素，一则2012年土地地供应负增长。二则开工量负增长；三是库存消化速度增快。四则限购令未能限制需求，二手房供应量减少。譬如2003年、2005年和2006年的土地负增长导致了2007年出现的一轮房价暴涨，2008年年中的土地供应下降导致了2009年以至于2010年的房价又一轮的暴涨。而2012的数据也显示，土地供应再次出现负增长，再加上开工负增长及库存消化过快。但是，全国未竣工住房用地形成的房屋供应可足够未来3-4年的市场消化。理论上,房价受供求失衡导致暴涨。实际上,房价不仅受供求关系影响,还受到调控、政策、货币、市场等变化影响。
四则，今年全年商品房销售超过去年，实现正增长已基本确定。销售回升速度加快,11月单月销售创年内新高。1-11月商品住宅销售额增速10.4%,较1-10月提高3.7个百分点;其中11月销售金额增速43.1%,较10月增幅提高7.8个百分点,环比升18.3%。11月商品住宅单月销售额、销售面积均创年内新高,均价同比涨8.7%。
从需求端看，商品房销售面积转降为升。1-11月，商品房销售面积同比增长2.4%。1-10月为同比下降1.1%。今年前11个月，全国商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%，这是该指标今年以来首次正增长。今年前11个月，全国商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%，这是该指标今年以来首次正增长。主要是由于降息导致购房成本降低以及多地调整公积金政策的结果。在限购政策仍持续的情况下，前11个月房屋销售面积仍有所增长，说明市场中的刚性需求颇为庞大。<font color=# 月销售情况好于预期:1-11 月商品房累计销售面积同比上升2.4%,全年首次进入正增长区间;11 月单月销售面积环比增长25.8%,好于往年平均10%-15%左右的水平;同比上,由于去年底低基数,单月同比大幅增长30.4%。
另外是<font color=#2年1月-11月全国商品房销售额53526亿元，同比增长9.1%，增速比1-10月份提高3.5个百分点；11月单月全国商品房销售面积12962万方，销售额11408亿元，双双创下年内新高，符合10月份“暖冬”的预判。公司销售额继续分化:已公布前十一个月销售的主要地产公司,A股万科(10%),保利地产(36%),金地集团(17%);H股中国海外(30%),龙湖地产(1%),远洋地产(23%),绿城中国(58%),恒大地产(7%)。<font color=#月销售的预判：①年末银行信贷额度偏紧，个贷发放周期拉长，预计将对销售产生一定负面影响；②从上市公司前11月累计销售业绩情况看，多数公司已经完成全年销售计划，预计12月份推盘会有所放缓；③楼市已经有所回暖，结合全年销售计划已完成，预计12月开发商在销售价格方面难有更进一步的优惠措施；综合上述三个因素，12月实际销售情况难以超越11月。但由于统计局公布数据在每年12月有对全年错误遗漏回补的惯例，统计局口径的销售数据12月份预计仍将环比11月大增。
五则，房屋新开工面积降幅继续收窄。从供给端看，房屋新开工面积降幅继续收窄。月，房屋新开工面积同比下降7.2%，降幅比1-10月缩小1.3个百分点；其中，住宅新开工面积同比降11.1%，降幅缩小1.6个百分点。<font color=#-11 月累计新开工面积同比下跌7.2%,单月新开工面积同比上升7.1%,单月环比上升32.6%,<font color=#2年1月-11月，房地产新开工规模、企业购置土地面积和土地成交价款的同比降幅均收窄，房企到位资金情况和国房景气指数均有所提高。在楼市回暖的同时，库存压力在一些城市有所上升。投资和新开工同比反弹主要有两个原因:1)2011年年底低基数影响,2)刚需产品、一二线城市的库存去化后,开发商结构性的补充土地库存,新开工增加。累计土地购置面积同比下降14.8%,单月同比上升17%,全国层面土地市场整体回暖势头并不显著,近期土地成交走强主要集中在一二线城市。
六则，土地市场的数据显示出市场回稳的趋势。<font color=#-11月份，房地产开发企业土地购Z面积31638万平方米，同比下降14.8%，降幅比1-10月份大幅缩窄3.2个百分点；土地成交价款6594亿元，同比下降10.3%，降幅缩窄1.5个百分点。11月单月，土地市场回暖明显，单月土地购Z面积3979万方，单月同比增长16.8%，单月土地购Z费832亿元，同比增长2%，单月土地成交均价为2091元/平，同比回落13%。土地市场虽然单月数据有所回暖，但累计同比仍是负增长，预计年内难以转正，地方财政压力仍存。另外，虽然近期有地王出现，从11月单月地市均价同比负增长的情况上看，地王应该仅是个别城市的个别现象，结合目前政府忙于换班，预计短期政策难实质性加码，预计多以“喊话”为主。
七则，房地产开发企业的资金状况进一步好转。数据显示，房企的资金状况创年内的最好水平。数据显示，1-11月，房地产开发企业本年到位资金85802亿元，同比增长14.1%，增速比1-10月提高2.5个百分点。其中，定金及预收款23119亿元，增长20.2%；个人按揭贷款增长23.7%。&定金和按揭贷款继续改善:1-11 月开发商资金来源同比增长14.1%,较上月改善2.5 个百分点,其中国内贷款增速为16.1%,单月环比微涨0.4%;定金及预收款同比增长20.2%,个人按揭贷款同比增23.7%,继续维持改善势头。受销售推动,资金来源回升速度亦加快,行业资金状况持续改善。1-11月资金来源增速14.1%,较1-10月回升2.5个百分点,各类来源的资金增速均在回升,其中定金及预付款、个人按揭贷款回升幅度最高。11月资金来源单月增速38.7%,较10月增幅大幅提高12.7个百分点,自筹资金、定金及预付款仍为最主要来源。
成交平稳、淡季不淡背景下行业资金状况持续改善,带动新开工、土地购Z增速回升,预计全年投资增速将超出我们年初15%的预期。但目前行业库存仍居高位,新开工难有较大起色,且土地购Z主要依赖于资金面好的开发商的补货行为,或将制约投资进一步回升力度。房地产库存压力正在显现。数据显示，11月末，全国商品房待售面积33567万平方米，比10月末增加519万平方米。其中，住宅待售面积增加298万平方米，办公楼待售面积减少15万平方米，商业营业用房待售面积增加119万平方米。从11月的成交量上可以看到北京楼市的回暖程度。据北京中原市场研究部统计，今年11月，北京新建住宅成交面积为140.78万平方米，新建商品住宅成交12988套，环比上涨32.37%，同比上涨94.34%。与北京一样，上海、广州等一线城市楼市在寒冷的季节全面回暖。成交上涨，使得去库存化的速度加快，由此，担心供应量减少导致房价上涨的声音出现。
北京中原地产数据显示，北京整体市场库存的最低点出现在7月份的7.7万套，在11月初增加供应后，目前的住宅可售库存回升到了88308套。而北京住建委相关负责人不久前表示，年底前还有9000套预售正在审批中。今年北京的去化速度为月均1万套，按这个销售速度计算，目前的库存去化周期为8-9个月，这还不包括新增房源。目前，北上广三个一线城市中，北京的去库存压力相对较小，而广州、上海的库存相对于其成交量来说，压力仍然堪忧。阳光家缘数据显示，截至日，广州未售套数为10.6万套，按套均面积100平方米粗略计算，未售面积达到了千万平米。而广州市国土房管局数据显示，11月，广州10区新建商品住宅网上签约面积76.92万平方米。上海房管局统计，截至2012年11月，今年上海市商品住宅成交面积为817.83万平方米，同比增长21.75%；以目前的去化能力，上海市商品公寓总体去化周期在9个月，略大于7到8个月的供求平衡经验值。但100平方米以下的商品公寓，去化周期仅为6个月左右，而面积在150平方米以上的公寓房源库存去化周期长达15个月。
八则，中央房地产政策继续以稳定预期作为延续调控思路，放松与收紧并存。此轮房地产调控起始于2010年初，两年多以来房地产市场调控一直坚持“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设”的基本思路。正确处理政府和市场的关系，进一步完善房地产市场调控体系，是房地产业下一步深化改革的重要内容。随着改革的深化，今后在调控方式和政策体系上会有所调整，调控手段也将会更加注重市场手段和法制手段。十八大报告是纲领性文件，是原则性的内容，房地产的调控方向还应结合温家宝总理10月12日和10月17日的两次讲话内容，即“房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇”。2012年房地产调控政策与前两年不同的是，对自住性首套住房需求给予了一定的支持，强调保持首套住房贷款政策稳定性，督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。在坚决抑制不合理住房需求的同时，保证首套住房贷款供给。与前些年房地产市场调控政策频繁变动相比，这种调控思路的坚持稳定了市场各方的预期，指明了房地产长期政策的方向，无疑有利于房地产市场的长期健康发展。
阅读 (10380) | 评论 (5) |
前一篇：后一篇：
&&请您后再发表评论
&分享到微博&
搜房网用户可以先再评论
内容：请登录
转载成功！
文章分类：
我的所有文章
创建新的分类：
博文已成功转载！
对不起，您的账号尚未进行真实身份信息注册，评论不能同步到微博！
Copyright &
北京拓世宏业科技发展有限公司 Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有