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又见返租兑现难 国昌广场业主投诉开发商延付返租款
来源：佛山日报
作者：林舒
近日，记者接到黄岐国昌广场投资客报料，称开发商几番拖延支付收益回报，今年起甚至“一分钱都没有收到”，多次沟通无果。
位于黄岐建设大道的国昌广场。（资料图片）
近日，记者接到黄岐国昌广场投资客报料，称开发商几番拖延支付收益回报，今年起甚至“一分钱都没有收到”，多次沟通无果。事实上，不同于其他返租物业，该商业广场已在合同中赋予了投资客可要求开发商回购物业的权利。但目前，前期业主大批量申请回购已令开发商陷入资金困境，导致“给不起”后期业主的租金回报。
投诉：几番拖延，投资客今年起未有收益
2015年9月，投资客邹先生以购买使用权的方式，于佛山市南海大沥镇黄岐建设大道与兴联路交汇处的国昌广场——红星美凯龙全球家居生活MALL投资了一个商铺。
根据合同约定，邹先生在日之前对该物业享有使用权，年限20年。其中前十年，即交付之日起至日期间，该物业的使用权将委托给开发商——佛山南海国昌投资有限公司（以下简称“国昌投资”）进行统一管理和经营，以获取稳定的收益回报。
此外，前十年的委托经营又分成两个五年来计算收益回报。“现在还是属于前五年合作期，按照合同约定，我在每个月10至20号之前，都可以收到上个月产生的收益回报，约3000元。”邹先生介绍道。
签约后的前三个月，邹先生果然如期收到收益回报。但好景不长，2016年起，收益回报来得没那么准时了。“先是拖欠几天，接着一个星期、一个月、两个月、三个月，断断续续才把2016年的款结清。但2017年开始再也没有收到回报！”
除了邹先生，记者采访发现，该物业三期不少投资客遭遇不同程度的返租款拖欠。其中一位投资客出示了投资以来每月返利收入的对账单，自2016年7月起便再无收到返租款。
“上个月27号，我们有几个业主一起向开发商申讨，才一次性将去年第四季度一共三个月的款打给我们。但今年第一季度的款还没结清。”投资客张先生说，据他了解，目前三期仅有3名投资客收到今年第一季度的收益回报。
讨“款”：合同规定，投资客可要求开发商回购
为了讨回返租款，邹先生和投资客们多次与开发商与物业沟通，但有时只得到“未有资金”的答复。
关于违约责任，合同里写得清清楚楚。其一是拖欠租金的违约金，按合同约定，如开发商延期支付收益回报，“自延期之日起按万分之五每日的标准向乙方支付延期付款的违约金”，但至今未有兑现。
其二，合同将十年的委托期限分成两个五年进行，意味着投资客在第一个五年、第二个五年届满后，均可“另行协商确定委托经营续约事宜”，投资客还可行使要求开发商回购物业的权利，而开发商必须“将已收取的铺位和场地使用费全额无息退还”。
此外，合同还说明“若延期支付收益回报超过180天，且发生在第二次回购权利行使日期即日之前，投资客有权要求开发商即时履行回购保障”。记者采访了解到，目前确实有不少业主不愿再奔波于申讨返租金，而是干脆坐等租金拖欠满6个月，以申请回购。
但也不是完全没有担忧。“如果开发商有回购的资金给我们，早就发租金了，一间商铺的回购资金够发几十间商铺的租金了。”一位投资客说，“不知道该怎么办了。”
开发商：一二期回购量大，资金周转不灵
对于拖欠租金，国昌投资对投资客们的解释是：“缺资金”，原因是近期有一批一二期业主集中申请回购，开发商方面支出较大，难以腾挪资金支付投资客们的返租款。
据了解，由佛山南海国昌投资有限公司开发的国昌广场，总建筑面积约20万平方米，其中10万平方米为综合型购物中心和商业步行街，2012年12月底试营业，2013年8月正式开业，一二期投资客以购买使用权的方式投资的便是购物中心的一二层。而另一部分为红星美凯龙全球家居MALL，由三期业主以购买使用权的方式参与投资。
据邹先生介绍，目前一二期已有部分物业第一阶段委托到期，即投资客可要求开发商履行回购的时间，大批投资客正申请回购。“算起来，开发商要回购这么多商铺，需要非常大一笔资金。我们想讨回租金也更困难了。”邹先生说。
据邹先生透露，今年4月21日，国昌投资相关负责人郭先生还向投资客们口头承诺，将在5月1日前结清所有欠款，解决办法是请6位股东增资回购一二期申请回购的商铺。“但现在五一过了这么久，还是没有解决。”
不过也有投资客认为，将资金不足归咎于一二期回购只是推脱之词。“去年开始就没有按期打过款了，不是近期才出现的问题。”投资客黄小姐说。至于红星美凯龙全球家居MALL，邹先生认为并未出现经营不善，出租率已达七成。
投资客的说法真不真实？记者联系了国昌投资相关负责人郭先生以核实，但对方并未给予答复。
律师提醒：
“售后返租”多搁浅，投资需谨慎
广东至高律师事务所合伙人、广州分所主任郭华寿律师介绍，售后返租的实际操作过程中可能面临诸多风险，并随着时间的推移和项目的进展渐渐浮出水面，对合同的履行造成障碍，严重的将很可能导致整个项目的失败。
郭华寿律师表示，对于已经与开发商或经营管理公司建立了售后返租关系的投资者，成立业主委员会是较好的维权基础，维权诉讼思路建议主张开发商承担违约责任。不过郭华寿亦坦言，司法实践中，投资者通过违约之诉主张开发商承担违约责任或者解除合同的成功案例不在少数，但执行效果因开发商或经营管理公司的经济能力而有所差异。
“若开发商或经营管理公司确实存在违约行为，如未能按照约定为投资者办理产权证书、未按照约定返租等，在证据确凿的情况下，法院多会支持投资者的诉求。但若开发商或经济管理公司本身已经没有经济实力履行生效判决，则投资者得到的可能仅限于一纸胜诉判决，真正实在的经济利益并未得到实现。”
文/佛山日报记者林舒&
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