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商办综合体相关专题推荐商办市场逆势上扬为哪般
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商办市场逆势上扬为哪般
　　文前提要：此前一直不温不火的商办项目，近期销售状况突然得到改善。业内人士分析指出，住宅投资进一步受限，以及未来商办项目前景向好，是重新引发投资者关注的主要原因。
　　文/本刊记者 甄爱军
　　商办项目获关注
　　一直不受市场“待见”的商办项目，近期境况徒然出现转折。
　　对比近期住宅和商办市场成交数据来看，形成明显的反差，在商品住宅市场成交量减少的同时，商业地产表现出持续回暖。据德佑地产市场中心监测数据显示，4月上半月上海商品住宅成交面积37.8万平方米，环比上月同期下降43.2%，成交均价24880元/平方米，环比上涨12.9%。上海商办市场4月上半月成交面积20.1万平方米，环比上月同期上涨56.1%，成交均价19750元/平方米，环比上涨1.3%。
　　此类情形其实早在其他城市已有体现。天津中原地产的统计显示，2013年3月，商业市场供应畅旺，成交量大幅走高。全月商业成交343套，成交面积4.96万平方米，环比上涨86%。
　　这种情形与早些时候形成鲜明对比。如北京市从去年9月至今年1月共有32个商业地产项目入市，其中近八成项目销售率不足50%，甚至不少项目出现“零”成交。而同期住宅项目销售状况却非常理想，个别楼盘甚至出现“日光”现象。
　　从近期成交情况来看，商住两用类项目最受投资者关注。
　　世茂天马假日城以336套、近5万平方米的成交面积，成为近期商办项目中的销售冠军。该项目最大的卖点是投资、自住咸宜。其实，这只是商住类项目受关注的一个缩影。据德佑地产市场研究部提供监测数据显示，4月份前三周，上海商办项目排名前十位中，包括世茂天马假日城、中铁中环时代广场、悦合国际广场等项目，基本都属于商住两用类项目。此外，包括上海松江的万达广场和中冶祥腾菁英尚都等酒店式公寓也受到了投资者的关注。
　　此外，部分专业市场类商铺和周边配套趋于成熟的写字楼项目也受到了投资者的关注。“上海网上房地产”网站公布的数据显示，位于金山区的上海电器城也在4月份的前三周内售出了160多套；位于普陀区长风生态商务区的赢华国际广场，4月份前三周售出了58套，而在今年前第一季度，该项目总共仅成交23套。
　　虽然商业项目销售状况得到改善，不过记者发现其价格变化并不大。德佑地产市场研究中心公布的数据表明，赢华国际广场近期均价为33061元/平方米。这样的价格水平，仅相当于周边二手次新房的报价，如出自书香名第、风华水岸等小区的二手房报价在33000元/平方米，与之相当。
上海4月1～21日商办市场成交面积排名
　　楼盘 区县 成交面积（O） 成交套数 成交均价（元/O）
　　世茂天马假日城 松江 809
　　上海电器城 金山 547
　　中铁中环时代广场 闸北 99
　　悦合国际广场 嘉定 94
　　上海电器城 金山 10
　　赢华国际广场 普陀 61
　　正阳世纪星城 奉贤 4
　　华拓大厦 嘉定 18
　　上海国际钢铁服务业中心 宝山 0
　　金色航城 南汇 9
　　数据来源：德佑地产
　　投资转向是主因
　　住宅投资受限，投资者调转方向重新关注商业地产，是此次商业类项目销售状况得以改善的主要原因。
　　德佑地产商用代理部总监于芳表示，近期上海商办市场成交持续攀升，主要是因为本次宏观调控主要针对商品住宅市场，对商办市场影响有限，同时整体楼市的回暖和楼市的现状等等因素，导致投资者对后期楼市前景预期普遍看好，在这种情况下投资者想置业房产不得不把目光转向商办市场，从而使商办市场成交走势和商品住宅成交走势有所不同。
　　此外，有业内人士分析指出，从长期投资角度来考虑，高出住宅很多的投资回报率，这也在一定程度上使得投资者重新开始关注商办项目。由于20%个税的从严征收，使得住宅投资长期化。但住宅投资的现状是，长期持有，其租金回报率多为2%左右，尚不及存银行划算。但投资商办项目，投资回报率要高得多。如前文中提到的赢华国际广场，目前租金水平约3.75元/平方米?天，依此估算其投资回报率可达4.1%，是住宅投资的两倍。
　　当然，如从更加宏观一些的角度来分析，市场流动性的宽松，出于投资需要，会让更多的是选择持有商用类物业。同策咨询研究中心总监张宏伟分析指出，央行的数据显示，当前的信贷以及流动性扩张形势较为迅猛，月M2增速16%左右，比2012年12月份提高2个百分点左右；其中1月份的新增人民币贷款达到1.07万亿元，创三年来新高，社会融资总量1月份达到2.45万亿元，创出单月历史新高。此外，M2在2013年同比增长13%表明市场流动性进一步宽松。显然，稳定的经济环境以及仍然较为宽松的货币政策将会对2013年的商用物业形成正向利好。
　　需留意短期风险
　　需要提醒的是，目前部分城市由于租金水平下滑，投资写字楼项目需要留意短期风险。
　　业内人士分析指出，从短期来看，不论是酒店式公寓等刚需产品，还是小面积商铺等投资产品，前景依然不错，考虑到近期商品住宅价格的上涨，和楼市成交的活跃，商办市场的价格有望紧跟住宅的上涨步伐，表现出稳步上扬态势。因此酒店式公寓和小面积商铺项目，势必会成为投资者首选。
　　但写字楼项目近期可能会遭遇租金滞涨风险。据中原集团研究中心监测发现，不同城市此前的租金走势在近期发生了变化：深圳、重庆租金在持续下跌后出现了筑底反弹；上海、广州、成都的增长趋势均在近期停止，并出现下滑；而此前租金涨速最快的北京则有明显放缓。数据表明，在3月份，广州、上海甲级写字楼空置率继续大幅攀升，分别达到了10.78%、13.09%，击穿了10%的均衡水平，未来租金走势不容乐观。由此可见，在最近一段时间投资写字楼项目，可能会遭遇因为租金回落而导致收益萎缩的尴尬情形。
　　此外，记者还注意到，商业项目存在郊区化，以及向三、四线城市的扩展的情形，这要求投资者需更加留意投资风险。业内人士分析指出，自2010年下半年开始，有部分房企为了规避住宅市场调控而转战商用物业，到目前为止，大量投资形成的市场供应在近期会陆续释放出来，因此包括一、二线城市在内的郊区，以及三、四线城市，会有大量商业项目推出。但毋庸置疑的是，并非所有项目都能给投资者带来收益，尤其是一些配套贫乏的项目，肯定会让投资者“吃药”。因此专家提醒，对于一些周边配套不成熟，或者居民消费水平一般的商业项目，还是少碰为妙。
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6.物业并非尽如人意。国内的物业管理水平亟待提高，即便是那些标榜高品质的品牌物业管理公司，离现代化、专业化、市场化的国际物业管理水平还有不小的差距。作为高档公寓的主要租客群——外籍商务人士，他们已习惯在国际物业管理水平下的公寓居住，所以物业管理水平的高低很有可能左右租金和出租率。被征收房屋价值评估应当考虑哪些因素推荐回答：考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三大公式可以帮助你估算房产价值，不妨一试。一大公式：租金乘数小于12租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式(租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入)，小于12。一小户型，2001年时售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过12倍，很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。二大公式：8年~10年收回投资投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/[(月租金-按揭月供款)×12。一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年~10年左右。仍以上述小户型为例，假设2001年时首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10.3年。但是到了2005年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。三大公式：15年收益是否物有所值另外，也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。如果该物业的年收益×15年=房产购买价，该物业物有所值;如果该物业的年收益×15年 房产购买价，该物业尚具升值空间;如果该物业的年收益×15年 房产购买价，该物业价值已高估。仍以上文提到的小户型为例，2001年时，年租金收益为18000元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得投资的。但是现在，就以2000元月租金计算，合理价值为36万元，远远小于当前60万元的售价，价值已经被过度透支了。以上是三种常用的比例与比率法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断，有的还需要进行专业性的投资分析，计算另外一些指标以增加可行性。比如，一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高，但具有较佳的升值前景，或者一套普通住宅能够享受税收减免，一定程度上能够弥补过高的租金乘数。投资购买小户型的房子，需要注意什么推荐回答：小户型以其功能齐全，价格便宜，获得了很多消费者青睐，但是面对形形色色的小户型住宅，很多购房者感觉无从“下手”。选择小户型房产要从实用的角度出发，厨房和卧室可选择小一点的，关键是要有个大点的客厅。卧室：满足睡觉的功能就行对于小户型而言，由于其购买者主要是用于过渡性居住，因此，选择小户型，尽量选择稍小一点的卧室。卧室面积视情况而定，一般情况下，只要能放下一张床，一个柜子，满足睡觉的功能就行了。很多消费者在买房时，常常希望主卧面积能稍大一些。其实在购买小户型时，应抛开舒适度的因素，从实用性的角度出发，毕竟卧室只是一个睡觉的地方。客厅：尽量挑客厅大的户型客厅的会客功能非常重要。并且，客厅最好能容纳电视机、沙发、小型餐桌等。如果厨房太小或者根本没有设计厨房，冰箱也可以放在客厅里。因此，在总面积差不多的情况下，尽可能挑选客厅大的户型。不少人比较钟爱阳台，其实阳台并不是非常必要的，没有阳台也不会对住户产生太大不便。阳台，不管是凸出的还是凹进的，都会占房间的很大面积。而且没有阳台的话，把衣服晾在屋内有阳光的地方也一样。况且年轻人也不经常大拆大洗。厨卫：别买带浴缸的卫生间由于小户型的购买人群以年轻人为主，厨房的面积也应尽量小，只要能摆下厨具就行了。但是，厨房小不代表功能的不完备，购房者可根据自己的生活习惯和厨房要求，为厨房配备些可以增加厨房空间的抽屉，以此扩大厨房的贮藏空间。还有，厨房最好选择半开放式的，那样就可以把拉伸餐桌放在起居室和厨房之间，厨房就不会被墙所隔离，空间也得到了延展。由于洗衣机放在卫生间易湿，最好不要放在卫生间里，对于小户型而言，摆放在厨房是个不错的选择。卫生间的大小怎样选择？最好别选带浴缸的卫生间，浴缸会占很大面积。只要有个淋浴就够了。购买小户型的三原则购买小户型是一种过渡性居住产品，购买者在将来都会进行二次置业，那么这个时候，手中的小户型是否易租好卖就是很关键的。因此，应遵循以下三大原则：1.在商圈内购置小户型。由于商圈内本身巨大的升值潜力以及商圈内经济繁荣、商务氛围浓厚，区域内消费能力强大，为小户型投资价值的实现提供良好的基础。2.房屋交通、配套要齐全。在出租市场上，交通、配套这两大因素在其租价中起着至关重要的作用，因此，在选择时关注这两点，是保证投资收益较高的重要因素。3.户型格局合理，有效使用面积较高。户型格局合理与否，对于出租市场的租金高低有一定影响，但对于自住需求的影响无疑是最大的。小户型由于其面积小，如果设计不合理，就会造成局促的感觉，其居住舒适性大大打扣。我在三线城市郊区买了70万买了一套90平米上下两层的门面房50万买了两套黄金地段45的小户型收房租合适吗问题详情：门面房现返祖月2000户型自租套月1000 投资钱 值推荐回答：房产市场面临家调控影响往几排除爆跌能；另外百万投进房租租金收益否能比投资固定收益基金或定期存款收益呢考虑两面素自答案股票市场处探底期部份投资属于家扶持项目型企股票造船石油等什么样的人适合购买小户型推荐回答：户型主力购买者几类： 1.单身族轻夫妇北京际化都市由于种种原现量单身族或结婚想早孩轻夫妇部往往事业重非渴望自独立空间收入允许投入2.称新兴立族部30事业初公司白领或公司经营者收入等面积步位困难户型能便工作与3.期京高级打工者总租房搬家奋斗太累点积蓄干脆置点房4.处置业者投资型购房者相消费者表示相户型言户型单位面积投资报率高、空租率较低租角度看论月供款租价格价格差户型租价格差两角度计算投资报率都要相高即使转让由于户型总价低相更容易手投资户型要谨慎于渐气候户型单身公寓或酒店式公寓专家认供应自于需求租金高低则受供需市场影响所投资户型应非谨慎要充思想准备： 1.投资期望要太高作新建区气尚未形前6月甚至12月内租率高所业主投资要量力行千万要全力赴2.户型选择要诀窍业主户型情独钟户型租率高、风险其实物稀贵确选择应该项目稀缺户型种户型租率要比众户型高且容易压价3.支比想象要投资要求报减少支等于增加收益房产投资除购房款装修费、介费、家具、家用电器、物业费、空置本、租损耗、间本等等系列费用虽说户型推基本全装修房型本本自摊向房价4.物业并非尽意内物业管理水平亟待提高即便些标榜高品质品牌物业管理公司离现代化、专业化、市场化际物业管理水平差距比作CBD高档公寓主要租客群——外籍商务士已习惯际物业管理水平公寓居住所物业管理水平高低能左右租金租率5.租客并源源断虽机构调查资料说外销公寓空置率降租金幅扬作期房谁能保证几租客增幅与租房供应量等比6.租金并没想高租金涨落、租率高低受面素影响尽能估计租金底线投资所应承担风险早做准备并且随着同区域内越越户型供应量增加必令租赁市场供需平衡发变化令租金打折扣投资小户型要谨慎 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型。其实，国家在宏观调控政策中的“90/70”这一条，就已经给小户型下了一个定义，即小户型房子的面积不能超过90平方米。 配套设施全房产投资收益是通过楼盘出售升值、出租收益等体现的。小户型房产所处位置是否繁华，交通是否方便， 周边配套生活设施是否完备，关系到业主今后出售、出租房产的收益。 业内人士指出，小户型房产大多以出租为目的，最终使用者总是离不开商务工作、交际娱乐、日常生活。 选择小户型投资，有意进行长期收租的业主，应在高档繁华的商业、商务和办公区周围选择房源，要考虑 上班族的工作便利性和时间成本，公交配套是首位，车辆的出行要很方便，相应休闲娱乐和生活配套设施应很完备，这样投资回报率才高。 所以要投资购买那些周边交通、配套齐全的小户型，不要购买那些交通不便、生活设施尚不完善的小户型 。房产的交通、配套这两大因素，在其自住和出租当中起着至关重要的作用，这也是保证投资收益较高的 重要前提。 格局合理 小户型本身面积小，那么房型布局、房屋面积、得房率高低、房屋朝向、装修标准、每层套数、每层电梯 数以及景观绿化的情况都会对客户产生影响，进而影响投资回报率。而房子面积太小、得房率低会影响使用功能。 小户型房子装修标准应符合客户的要求，如地段虽好，但装修标准低，会使租金降低。 所以要投资购买那些户型格局合理、有效使用面积大的小户型，不要购买那些房型有欠缺的小户型。户型 格局合理与否，对于租金高低影响较大，对于自住的影响也大。一套自己都不愿意住的房子，将来很难 租个好价钱。 大户型楼盘里的小户型 四是要购买大户型楼盘里的小户型，不要购买纯小户型楼盘里的小户型。这是因为当整个楼盘都设计成小 户型时，容易出现上下班时电梯超载、供水供电过于集中等问题，这样的小户型既不利于自住也不利 于出租。 普通的小户型 房产产权性质直接影响房产投资回报率。不同的房产项目，产权年限、税费多少、首付比例、贷款期限、 管理费用是各不相同的。 所以要购买那些最普通的小户型，不要购买那些所谓高档的公寓式酒店。有的开发商要降低小户型的购买 总价，只能以商住性质给小户型立项，并冠以公寓式酒店的名称，殊不知，公寓式酒店的土地是商业性质 ，使用年限最多只有50年，另外整个楼盘都是小户型，出租竞争激烈，空关的可能性大。 投资者在购置房产时，一定要弄清楚它的性质，和它对应的税费等因素。因以上因素的不同，投资回报会 有很大的区别。 住宅性质的房产产权年限和贷款年限长，首付比例低，契税少，综合税率很低，其投资回报率较高。 业内人士指出，一般投资者由于对房产投资经验不足，最好是选择住宅投资，尤其是小户型住宅，无论从 总价、税费上，还是将来出租、出售上，都有账可算。 总之小户型投资应该考虑在成熟的商圈内置业,由于成熟商圈具有良好的交通和配套,具有升值潜力。同等条件下，最好选择附近有写字楼、学校或者规划在轻轨沿线的小户型。另外，用超前的眼光考察楼盘的增值。关注楼盘的交通位置、将来的发展程度,还有区域的发展程度等。德州租房信息小户型推荐回答：平房250楼房(10种)2房500 5左右两房600-800 新楼1000左右概价格 先确认要租房段转转介通58赶集搜索偶尔能碰租,数介租房信息.德州没熟完善租房市场,各段同房型楼龄等素, 租金差, 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