上半年昆明楼市TOP10出炉 云南艺术家园最好卖_云南信息港_新闻频道_
上半年昆明楼市TOP10出炉 云南艺术家园最好卖
美编李静/制图
　　在7月中旬召开全省2016年上半年工作汇报会上，昆明汇报了全市上半年主要工作情况。其中，着力提振信心稳地产，认真落实国家和省促进房地产发展的政策措施，降低首付比率，提高公积金贷款额度，加大城中村、棚户区改造货币化安置力度，挖掘住房消费潜力，1—6月商品房销售面积同比增长21.6%，着力提振了市场信心。
　　7月20日，市房地产开发协会召开新闻通报会，宣布曾于去年举办的秋季房交会，今年将恢复举办。虽然本次房交会展位规模大幅精简，展会时间压缩至4天，但仍吸引了开发企业的热情。目前已有20余家房地产企业意向参报名展，意向报名企业外来大型房企有万科、招商、碧桂园、恒大、金科、北大资源、铁投启迪及绿城春江明月项目等，本土优秀房企有俊发、城投、润城、博欣等。2016昆明房地产交易会的举办将是房地产市场回暖标识，会给项目开发、市场销售、购房者购房信心极大的提升，对去库存、稳增长起到积极的推进作用。
　　从销售面积同比增长21.6%，到房交会恢复举办，这无疑在传递着一个积极的信号：楼市回暖了！一批优秀的房地产企业率先突围而出！
　　热销项目为品牌大盘
　　作为三线城市，昆明房地产市场虽然在去年遭遇寒潮，但今年上半年在大环境的带动下，市场开始出现向上发展。在国家刺激政策、房价上涨等多方面综合下，昆明楼市迅速回暖，成交量逐月上扬，楼市最困难时期正逐渐度过。
　　纵观上半年楼市，降首付、降契税、降营业税、降准、营改增……全国房地产行业经历了一系列政策“组合拳”，房地产市场实现了“开门红”，房地产开发投资和全国商品房销售面都持续增长，去库存速度加快。
　　2016上半年住宅成交数据显示，上半年昆明房企销售金额、面积、套数TOP10中，云南城投、俊发、万科、恒大、海伦堡、中航、实力等企业进入TOP10。多家外来房企和本土房企跻身排行榜，已然形成过江龙与地头蛇平分秋色的格局。同时也预示着，大牌房企已然成为楼市中坚力量，两大阵营代表企业形成巅峰对决之势，不断推动昆明楼市发展。
　　在主城排名TOP10中，云南城投龙江房地产开发公司成交面积排名第2、金额排名第3；俊发旗下的云南金色之源房地产开发公司销售面积排名第3；恒大集团旗下的两家企业云南恒云置业有限公司销售面积排名第4、销售金额排名第2和昆明恒畅置业有限公司销售面积排名第9、销售金额排名第6；昆明市海伦堡房地产开发有限公司销售面积排名第5、成交金额排名第4；昆明万科旗下的云南浙万置业有限公司销售面积排名第6、成交金额排名第5；中航地产旗下的昆明航汇投资有限公司销售面积排名第8、成交金额排名第7。
　　从上半年龙头房企变化特征来看，虽然楼市已经进入下半场，楼市规模化的发展时代已经过去，但是，今年上半年龙头房企的销售规模不但没有下降，反而利用今年一线城市、部分二线城市楼市基本面仍然不错的时机重新洗牌市场，进一步实现销售业绩快速增长，房企房地产市场优胜劣汰加剧，出现“大者恒大”市场集中度不断提高的局面。
　　而受近年来调控、经济下滑等因素影响，不少非房地产企业在涉足房地产后，发展情况不容乐观，部分企业甚至出现主业受损的情况，因而陆续剥离了房地产业务。此外，部分以房地产为主业的企业由于近年来经营欠佳，也萌生退意，放弃房地产业务，转而向全新的业务方向发展。一些传统占据“龙虎榜”销售前位的企业，正逐渐淡去身影。他们留下的市场，正被外来大企业逐渐占据，通过合作开发、股权等各种方式，共同推动市场发展。
　　厚积薄发市场不断回暖
　　纵观下半年市场，昆明正厚积薄发。
　　今年上半年，全球避暑百家榜第三名、中国宜居城市榜第二名、生活质量主观满意度全国前三甲、中国最佳避暑旅游城市、滇池湿地获评全国最美湿地、城市公共服务满意度全国前十……在这一场场城市实力比拼中，一朵朵桂冠花落昆明。
　　特别是在6月中旬，由中科院对外发布《中国宜居城市研究报告》中，根据评价结果，昆明以具备舒适宜人的自然环境和特色的社会文化环境，力压三亚、大连和威海，位居第二位。可以说是对昆明更为综合的评价。此外，在公共服务设施评价、交通便捷性评价等方面，昆明同样位列二三线城市前列。
　　这系列数据不仅是对昆明城市建设的认可，也是对城市宜居生活的肯定。
　　据相关人士介绍，下半年，在国家宏观面没有明显波动的情况下，预计昆明的房地产市场也会保持平稳发展态势。随着市场不断规范和成交量的持续放大，购房者的置业信心会得到进一步稳定。特别是传统金九银十行情的到来，下半年的昆明楼市预计将不会逊于上半年。（昆明日报 记者吴劲松）真有穷人区富人区？昆明的富人区在哪？
[导读]任志强曾经提出在新城市建设中要把穷人区、富人区分开的观点，认为在经济发展与城市建设的过程中必然出现不同收入阶层的建筑与居住区域。只要有建筑质量的差别，就一定会有居住人群的差别。任志强曾经提出在新城市建设中要把穷人区、富人区分开的观点，认为在经济发展与城市建设的过程中必然出现不同收入阶层的建筑与居住区域。只要有建筑质量的差别，就一定会有居住人群的差别。那么昆明富人区又在哪里？而富人区除了产品上的区别以外，还有没有其他的特征呢？从圣迭戈看规律——以美国富人区为例如果你还固执地认为美国富人的财富全压在华尔街上，那可就大错特错了。又或者，谈到美国的富人区,你首先想到的是美国洛杉矶的比佛利山庄和迈阿密的人工岛，那也属于孤陋寡闻。美国真正的富人区位于加利福尼亚州的圣迭戈San Diego(曾被错翻译为圣地亚哥)，居住着比尔•盖茨、文莱苏丹。圣迭戈是美国加利福尼亚州的一个太平洋沿岸城市，位于美国本土的极端西南角，以温暖的气候和多处的沙滩著名。圣迭戈的富人区就集中在海边，冬日气温在15.6摄氏度左右，夏季在21摄氏度左右，每年有320天阳光普照，很少下雨。更配备有世界最高端的酒店（科罗纳多酒店）、商业、科技中心等。通过圣迭戈富人区研究发现，凡高端板块区域均有相同共性：无论任何房地产，土地本身的影响决定了其价格因素，业态影响了本身产品的价格标杆，资源及配套决定了产品的附加价值，预期则影响未来产品的价格预期。关键词：稀缺土地 统一规划 资源及配套 产品业态 升值预期【昆明高端物业区域概况】因为市区核心板块的土地资源及城市配套资源无法比拟，产品受到其因素影响程度远超过产品本身。所以，我们抛开传统市区核心板块，针对传统高端物业——即别墅区域进行分析。昆明目前较为集中的高端别墅区域主要为：滇池板块（海埂板块）、世博板块和环湖板块滇池板块昆明滇池国家旅游度假区，是国务院1992年批准成立，全国十二个国家级旅游度假区中唯一位于内陆省的旅游度假区。度假区规划综合服务区、度假别墅区、高尔夫球场、现代游乐园、大型淡水沙滩浴场、民族文化风情园、垂钓基地、水上娱乐中心、珍稀动物观赏区九大功能区。具有滇池、西山等景观资源，经政府统一规划，滇池板块不允许建造高层项目，不允许工业产业进驻该片区。同时，滇池度假区以其独特的地理位置、资源价值、景观价值、气候价值成为昆明最为传统的高端物业集聚区。现更成为昆明城市的核心板块。最初2000年开发项目黄金海岸，当时售价3400元/㎡左右，2002年至2005年为该片区的高速发展期，相继开发了项目马可波罗半岛、列侬溪谷、黄金海岸，销售价格也上涨至当时昆明最高别墅价格元/㎡售价。2008年后，同德极少墅供应市场，当时昆明已较缺乏别墅产品供应，该项目更是创造了昆明当时别墅产品最高价格18000元/㎡左右。之后几年内无别墅产品供应，直至2012年，公园1903项目问世，同样创造了当时昆明别墅产品最高价格30000元/㎡售价，别墅产品更是在三个月内全部销售。目前滇池度假区别墅项目二手市场销售均价基本在25000元/&#1元/㎡之间。其中，度假区别墅整体情况基本保持在每5年翻一倍的价格涨幅。但最早黄金海岸、马可波罗半岛等项目，资源较好、土地资源价值高的别墅项目，现市场销售价格和开盘价格对比，翻了7-10倍左右。综合来看：滇池板块是昆明传统城市最高端物业区域世博板块昆明世博板块因99昆明世界园艺博览会逐渐形成，世博板块拥有丰富的金殿风景名胜区及世博园艺等相关自然森林资源。但由于片区原有部分工业产业，道路交通受到一定影响。同时片区项目单一式拿地，逐个开发，故各项目业态及产品种类较多，高层、多层、别墅产品均有，同时各项目自建配套，并未形成统一体系。整个片区因城市发展的融合，目前虽然已是昆明城市的核心板块，但未进行整体规划，配套较为单一。该片区随着99年昆明世博会召开进入到黄金发展期，2000年开发项目高天流云，当时售价3400元/㎡左右，随后进入开发迅猛期，相继开发了项目金林碧水、茉莉唐朝、公园道1号、世博生态城等项目，销售价格从最开始的3400元/㎡涨到2005年的5000元/㎡，然后元/㎡售价，到2015年别墅价格已经达到20000元/㎡左右。后来世博板块逐渐混合开发，形成了层次不齐的项目发展，高层及别墅产品均涉及，在昆明高端住宅区域中开始向下发展。由于世博板块近年来别墅项目开发逐渐减少，二手房市场别墅销售价格逐渐增高，已经从最早开盘的3500元/㎡，上涨至目前的近20000元/㎡，涨幅也接近6-7倍左右。综合来看：世博板块是昆明城市高端物业区域 环湖路板块昆明环湖路板块2006年通过规划，拥有滇池、西山资源，同时拥有丰富的湿地景观资源。该片区规划主要为旅游及低密住宅区，自2010年后，较多大规模高端小区开发建设。但整个区域目前主要交通仅为环湖东路一条，同时公交系统并未完善，线路及班次较少，并且由于该片区为新兴片区，整体配套较为缺乏，部分区域为城中村，整体居住环境参差不齐。综合来看：环湖路板块是昆明近郊新开发物业区域【昆明高端物业区域对比】结合翠湖板块我们可以看出，高端物业区域的关键词有：土地、规划、资源及配套、业态、预期，鉴于该三块核心区域高端物业均以别墅业态为主，故在此不对业态产品进行比较。土地可以看出：1）滇池板块、世博板块及环湖路板块均呈现逐渐增长趋势；2）三个板块土地出让价格均保持在平均每5年上涨35%左右；3）其中滇池板块（海埂片区）因其较好的资源优势，加之近年来土地资源愈发稀缺（自2015年已无大型综合用地出让），自2010年土地出让价格增速提高，且增速超过其他片区；4）世博板块及环湖路板块，仍有较多土地，稀缺性弱于滇池板块土地综合评价：滇池板块土地价值最高，世博板块其次 规划可以看出：1）滇池板块、世博板块规划较为完善，但滇池板块的规划优于其他两个板块；2）滇池板块、世博板块路网规划及公交通达系统较好，但环湖路板块主达交通为环湖东路，公交系统线路较少；3）滇池板块居住人群层次较为平均，基本为本地高端人群的第一居所，世博板块高端人群及刚需人群均有，但环湖路板块由于是新兴开发区域，已开发小区为部分高端人群，未开发区域均为城中村人群；规划综合评价：滇池板块综合规划最好 资源及配套可以看出：1）滇池板块、世博板块资源及配套较好，滇池板块较之其他板块有更多的文化及体育类配套；2）环湖路板块仅有自然景观资源，但目前严重缺乏商业生活配套，居住便捷性较差；资源及配套综合评价：滇池板块及世博板块资源及配套情况较好，环湖路板块较差，目前生活便利性不足；升值预期可以看出：1）滇池板块、世博板块别墅项目2000年至2005年为开发迅猛期，销售均价约元/㎡，环湖路板块无别墅产品供应；2）近年来滇池板块别墅销售价格一直稳居第一，由于近期世博板块无别墅项目销售，价格一直维持原状态，环湖板块由于均为大盘高品质别墅项目，现阶段销售均价已略微超过世博板块；预期综合评价：滇池板块市场预期值高，价格涨幅也超其它板块；机构点评：滇池板块＞世博板块＞环湖路板块【滇池板块高端项目分析】结合以上所述，滇池板块是除市区板块昆明最为高端的区域，那么滇池板块有哪些较好的项目。滇池板块自开发以来，均以高端物业进行开发建设，从2000年开始开发黄金海岸，到目前滇池板块仅有公园1903项目别墅在售，也是昆明滇池板块别墅项目的收官之作。别墅的价格从最早的3400元/㎡到现在的30000元/㎡以上，市场销售价格上涨10倍左右，未来无别墅供应后，该片区的别墅价格更是直线上升。滇池度假区（海埂片区）别墅项目开发列表重点推荐项目滇池板块2012年上市的大型综合住宅项目，同时也是滇池度假区最后一个大型综合住宅项目。公园1903总规模占地约1500亩，核心开发理念为公园、文化、商业，其中规划600亩城市中央公园、唯一开放式中法人文社区、城市级休闲地标商业。该项目其独有的开放式公园+地标商业的配套组合，在西南地区都实属罕见，同时赋予极具特色的法式人文气质，在昆明高端圈层均有极强的认同感。一期销售前，滇池板块已有几年时间处于别墅市场产品供应空白期，一期2012年入市，销售均价在3万元/㎡，总价约800万元，入市3个月，所有别墅售罄，二期别墅供应市场，受到市场的追捧。目前三期处于上市阶段，总价约650万-2000万左右，是滇池板块最后的大型城市豪宅。公园1903三期【康醍先生】——是滇池度假片区收官之作，不仅是昆明现阶段最高端的纯别墅社区，更拥有丰富的资源及豪宅价值匹配：600亩城市中央公园、9万㎡湖面专属配套水景资源、1公里泊岸线景观休闲配套、100米河畔湿地景观亲水别墅、20万㎡城市休闲地标商业配套、9年海贝中英文双语教育配套、;邻里中心完善生活配套。同时，是昆明目前仅有的二层半类独栋别墅设计，17米超大面宽，全景采光下沉庭院。 【康醍先生】2016年准现房面市，实景样板园区即将呈现。
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