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如何认定商品房预售合同中约定的免责条款的效力以及在合同履行过程中出现了约定的免责事由应当如何适用？
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2005年5月18日，原告张天明与被告北京市天开房地产开发有限责任公司（以下简称&北京天开地产公司&）签订了《北京市商品房预售合同》，双方在该合同中约定：（1）原告张天明向被告北京天开地产公司预购其开发的北京京润水上花园别墅雅趣园C28座房屋一套，阳台、地下及地上总建筑面积为351.14平方米，总价款为人民币2984690元；原告张天明亦可以根据当日的外币汇率以美金支付房款；（2）房屋交付时间为2005年8月30日前，除不可抗力外，被告未按期交付房屋的，原告有权向被告追索逾期交房违约金，逾期交房违约金根据逾期天数按中国人民银行固定资产贷款利率计算，被告若逾期交房超过90日，原告有权与被告解除商品房预售合同；（3）被告所交付的房屋经建筑工程质量监督部门核验不合格的，原告有权与被告解除商品房预售合同，并有权向被告追索违约金5万元；（4）商品房预售合同签订后，原告张天明应当于3日内向被告交纳房屋预购定金15万元，原告逾期未交纳的，视为原告自动放弃该房屋的预购权，被告有权将该房屋出售给其他第三人；（5）原告在规定的时间内交纳预购定金后，被告应当于15日内向北京市昌平区建设委员会办理商品房预售登记；（6）原告应在合同签订后1个月之内付清所有的房款，原告所交纳的定金可以充抵购房房款。
2005年5月20日，原告张天明与被告北京天开地产公司又签订了《北京市商品房预售合同补充协议书》，该协议书中约定：如遇下列特殊原因，被告北京天开地产公司可按实际受影响天数延期交付房屋，其特殊原因包括：（1）人力不可抗拒的自然灾害及人力不可抗拒的重大事故；（2）施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决的；（3）为配合政府的法规及政策而导致的延误；（4）市政配套的批准与安装的延误或其他非甲方（即被告）所能控制的事件；以上延期原因须经北京市有关主管部门出具相应的证明，方可作为被告房屋延期交付使用及免除违约责任的依据。
原、被告双方签订商品房预售合同后，原告张天明依约向被告北京天开地产公司预付了购房定金15万元，之后又陆续向被告支付了房款2834690元。2005年6月2日，被告北京天开地产公司在合同约定的时间内向北京市昌平区建设委员会办理了商品房预售登记。
被告天开地产公司所开发的雅趣园C28座房屋于2006年7月30日竣工，于2006年8月18日经北京市建设工程质量监督总站审核合格。2006年9月1日，被告北京天开地产公司向原告张天明发出入住通知书，原告当场提出被告逾期交房的事实，并要求被告根据双方签订的商品房预售合同中的约定，向其承担违约责任，否则不予办理入住手续。事后，经双方协商，原告先办理入住手续，对于违约责任事项，被告承诺在10日之内给予答复。2006年9月10日，原告办理了入住手续，并对所购房屋进行装修。
另悉，京润水上花园别墅雅趣园往南300米路段的市政工程原计划由北京市西郊建筑有限公司于2005年12月30日前完成，但该公司未能够按照计划完成。2006年3月1日，北京市首都规划委员会、北京市建设管理委员会、北京市昌平区建设管理委员会与被告北京天开地产公司进行协调，决定上述路段的市政工程改由被告负责施工完成。但是，被告北京天开地产公司在组织工人进行施工的过程中遇到被拆迁户的阻碍，最后经过首都规划委员会协调才恢复正常的施工。2006年5月1日，该路段市政隐蔽工程经北京政府相关部门组织验收完毕。
2006年9月25日，被告北京天开地产公司对逾期交房的事实未向原告张天明作出任何解释和说明，原告张天明遂致函被告，要求被告根据中国人民银行固定资产贷款利率支付违约金，并要求被告承担其经济损失72000元。但其要求遭到被告的拒绝。
原告张天明认为，（1）自己与被告北京天开地产公司签订《北京市商品房预售合同》及《北京市商品房预售合同补充协议书》系双方真实的意思表示，且合同的内容亦不违背法律的强制性规定，应属有效的合同，理应受到法律保护。该合同约定，被告应于2005年8月30日前交付房屋，若在该期限内被告未履行交房义务，被告应根据逾期天数按中国人民银行固定资产贷款利率计算违约金。现被告于2006年9月1日才向自己交付房屋，已经逾期交房一年之久，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，被告理应承担违约责任；（2）在被告逾期交房期间，自己一直在外租房居住，共花去租金72000元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定：&商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。&因此，根据上述规定，被告逾期交房使用房屋，导致自己租用他人房屋用于居住，对此产生的租金费用理应由被告承担。
双方经协商未果，原告张天明于2仪万年10月24日依法向北京市昌平区人民法院提起诉讼，请求法院判决被告承担逾期交房违约金19（77721.69元（房款总价2984690&固定资产贷款年利率6.39%），并承担其租房经济损失72000元（月租金6000元&12个月）。
被告北京天开地产公司认为，本公司逾期交付房屋属实，但逾期交房系市政工程协调困难以及施工受到被拆迁户的阻碍，造成其所建的别墅延期交付。根据双方签订的《北京市商品房预售合同补充协议书》约定，如遇&施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决的&，&市政配套的批准与安装的延误或其他非甲方（即被告）所能控制的事件，本公司可按实际受影响天数延期交付房屋&。据此，本公司逾期交付房屋，已构成上述合同约定的&非本公司所能控制&的免责条件，应予免除相应的责任。因此，本公司不应当承担逾期交房的违约责任以及原告所造成的经济损失。故此，原告提起的诉讼请求无法于据，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
北京市昌平区人民法院经审理认为，原、被告签订的《商品房预售合同》、《商品房预售合同补充协议书》系双方真实的意思表示，其约定的内容亦不违反有关法律强制性规定，为合法有效的合同。在本案中，原告张天明根据购房合同中约定的时间向被告支付了全部购房款，被告北京天开地产公司却未能按约定期限交付房屋，但其承建市政工程是其延期交付房屋的主要原因。本案中，市政工程计划的变更以及后来在施工中遇到的阻碍，最后经有关部门协调达成协议，然后被告才得以施工、竣工，影响了被告与购房者在其签订的合同中约定的交付房屋期限，上述因素非被告所能控制，符合双方在补充协议中约定的&市政配套的批准与安装的延误或其他非甲方（即被告）所能控制的事件&的条件，根据这一条件，被告可按实际受影响天数延期交付房屋。本案中，被告在2006年5月1日市政隐蔽工程验收完毕后，于2006年9月1日才向原告发出入住通知，已构成迟延交付，对此，被告应适当承担违约赔偿责任。具体赔偿数额应依据原告已付房款，按双方约定的利率计算；被告逾期交付房屋造成原告另租他人房屋造成的经济损失，在庭审中，原告放弃此项诉讼请求，本院予以确认准许。
综上所述，依照《民法通则》第85条、第134条第1款第（八）项、《合同法》第107条之规定，判决如下：
被告北京天开地产公司于本判决生效后10日内向原告张天明支付自2006年5月2日至2006年9月1日期间的逾期交房违约金63573.90元（房屋总价款2984690&固定资产贷款年利率6.39％/12个月&4个月）。
如何认定购房合同中约定的免责条款的效力以及在合同履行过程中出现了合同约定的免责事由应当如何适用？
正确处理本案的关键在于如何认定合同约定的免责条款的效力以及在合同履行过程中出现了合同约定的免责事由应当如何适用？
商品房预售合同中免责条款常常相伴规定有不可抗力条款，而事实上，基于不可抗力的免责是我国法律规定的法定免责事由，对于法定免责事由当事人无须在合同中再加以约定。根据《民法通则》第107条规定：&因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。&不可抗力是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，行为人不能履行合同用来作为抗辩的不可抗力，必须是主观上不能预见、客观上不能避免，且超越了其能力范围无法克服的一种客观情况。如风暴、洪水、地震等自然灾害等，属人力不可抗拒的外来原因，其造成的损害结果与被告的行为之间不存在因果关系。在本案中，原、被告约定的可延期交房事由的第一项&人力不可抗拒的自然灾害及人力不可抗拒的重大事故&即为不可抗力条款。
在实践中，有的开发商以&雨季降水量大、降水期长&提出延期交房抗辩，其提出的&雨季降水量大、降水期长&能否构成&人力不可抗拒的自然灾害&？在此类房产纠纷中，开发商往往主张，天降大雨，而大雨持续多长时间是当事人难以确定和控制的，房地产开发商不可能凭借单方面的努力就能消除降雨事件对工程进度的影响，故在这种情况下导致的延期交房，房地产开发商应当免责。而购房者会认为，在一般条件下，房地产开发行为应当考虑到一定的降水影响或冬季寒冷等因素，在与购房者签约之前便应了解并做好建设进度计划。客观地说，不可抗力没有一个绝对的标准，它是一个变量，是因不同场合、不同期间有着不同的判断标准。除非公认的、不证自明的自然灾害现象，否则，就有关事由是否构成不可抗力，需要相关专业专家出具结论。在诉讼证据制度中，单凭感官上的陈述往往起不到证明的作用，房地产开发商若主张延期交房是不可抗力因素所致，则必须对自己的主张进行举证。不论是区域性的自然灾害或者仅仅是局部的自然灾害，都应有专家结论，方能成为有力的抗辩理由。
而在本案中，原、被告之间关于&施工中遇到异常困难及重大技术问题&等作为可延期的条款，其内容已经超出了不可抗力的范围，属于双方当事人签订合同时事先约定的免责条款。其结果就是在发生约定的事由造成房屋交付延期时，期房出售方得以限制或免除其承担的违约责任，从而降低其因此承担的相应的损失与费用。免责条款的存在是商品房预售行为内在风险导致的必然结果，购房者在选择比购买现房更实惠的价格的同时，自然也会理解房地产开发行为所必然面对的风险问题。因此，免责条款为双方当事人自愿约定并达成一致意见的，是反映双方当事人真实意思的表示，应该认定为有效。
另外，在商品房预售合同中比较常见的免责条款包括施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决、为配合政府的法规而引起的延误、市政配套的批准与安装的延误等原因。在处理此类案件纠纷中，被告应当对其抗辩事由提供有关部门出具的证明文件，以证明是由政府行为导致的延期，是施工单位无法控制的。因为房地产项目的开发建设直接关系着城市的整体规划，必须遵循政府的指导，与政府相关配套设施相协调。即使因政府规划的改变影响了施工的正常进程，施工单位也须予以配合，而不能擅自决定或我行我素。这是房地产开发行为的重要特点。
需要特别指出的是&非被告所能控制的因素&不等于就是不可抗力情形，它有可能是建筑物倒塌、地震等被告无法预见的不可抗力事由，也可能是被告能够预见到但却不能通过人力控制的一些因素，如前面提到的降雨问题。夏天必然会面对雨季来临的问题，但对于雨季的长短、降水量的多寡以及是否会造成洪涝灾害等施工方与房地产开发商都无法控制。再比如，建房过程中可能出现返工、窝工、停工等因施工纠纷造成最终的迟延交房，开发商往往提出第三方过错以及资金、原材料等方面出现不能控制的问题作为理由。可以看出，此项条款对期房出售方是具有一定保护性的，它以一种原则性的、不具体的形式出现在合同条款之中，对购房者来说实在是一个极大的陷阱。
可见，免责条款约定是商品房预售合同中的一项重要约定，直接关系到双方当事人的权利能否如期实现。对于购房者，购买预售房即期房因其现实的价格优惠及房屋选择的优先性而备受青睐，但购买期房追求的是一种期待利益，房屋建设的不确定性和合同权利的实现具有很大的风险。因此，商品房预售合同双方往往会明确约定房屋的交付时间，要求出售方&应按期于某年某月某日前交付房屋&，购房者通过明确的合同约定尽量督促售房一方按期交付房屋，体现了其落实实现权利的准确时间的权利要求。而对于出售方来说，房产正在开发建设中，到建成交付使用前还有很多不确定的因素会影响施工进程，开发商对未来可能发生的不可预知的阻却事由也要承担相应的投资风险。故出售方往往通过签订补充协议规定免责条款，以尽量减少其投资风险，售房一方希望免责范围愈大愈好，而作为利益相对的购房者，则希望免责条款的范围愈小愈好，双方发生争议时，其争议焦点往往会围绕免责条款的问题展开。
在本案中，双方争议的焦点就在于如何解释合同中的免责条款。那么，期房买卖合同的双方当事人应该如何在合同中约定免责事由？它与法律规定的不可抗力条款是什么关系？法院又应如何认定免责事由的成立？一般情况下，合同中约定的免责条款包括了法定的免责条款和约定的免责条款内容，在我国《民法通则》第107条中就明确规定了免责条款，这属于法定的免责条款，其他免责事项可以由当事人自行约定。在本案中，原、被告双方在《商品房预售合同补充协议书》中约定免责事项：（1）人力不可抗拒的自然灾害及人力不可抗拒的重大事故；（2）施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；（3）为配合政府的法规及政策而导致的延误；（4）市政配套的批准与安装的延误或其他非甲方（即被告）所能控制的事件。这些约定是当事人自愿的意思表示，不违反有关法律规定，在此基础上的合同为合法有效的合同。在合同履行中，出现了市政工程计划的变更以及后来在施工中遇到阻碍的情况，符合双方在补充协议中约定的&市政配套的批准与安装的延误或其他非甲方（即被告）所能控制的事件&的条件。因此，在本案中，被告可按实际受影响天数延期交付房屋。但是，市政工程在2006年5月1日就已竣工，而被告却在2006年9月1日通知购房者办理入住手续，已构成逾期交付房屋，理应对此期间的违约行为承担违约责任。
此外，对于免责条款的解释应遵循公平原则进行限制解释，对于非为房地产开发企业进行合理化经营所必需的免责条款应从严进行限制解释，避免企业利用格式合同排除或限制企业依法应负的法律责任，谋取不当利益，侵害购房者权利。对于免责条款规定不明确的，应根据不利于条款提供者的解释的原则，即一般应作不利于房地产开发企业的解释，而倾向于保护购房者。
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修改合同的技巧
作者:郝新东　　时间:　　浏览量 6　　
一、修改前的准备工作
需要首先了解合同背景、阅读合同、查阅资料。最重要的是深刻领会客户的意图，明白客户需要什么和不需要什么。在动笔前，要确保手边有足够的参考资料。对于合同范本和模板，要看它们出自何人之手，区别如下三种情况分别对待：
由政府部门制订的文书模板，基于政府部门平衡合同双方利益的立场，必然会将双方权利义务写得相对平衡，这类文本不适宜用于双方力量有差异的交易当中，否则容易使优势方白白丧失争取更多法律权益的机会和使劣势方成功交易的机会降低。
企业法务文书
由企业法务人员起草的文书版本，一般会注重交易程序的操作性，但在文字表达和框架上不够严谨，有些甚至可能判断法律关系错误，所以对于这类合同需要在仔细审查法律关系和用语后才能采用。
专业律师文书
出自专业律师之手的文书，则文字表达和框架相对严谨，但某些规定可能会过于苛刻、僵化而失灵活，不能很全面和深入地反映客户需要；在某些部分如违约责任，律师可能会过于强调风险而将某些小问题无限扩大化，需要根据实际情况删减或修改很多内容才能真正贴合客户的要求。
比较保险的方式是收集客户以前进行类似交易所采用的合同文本，在这些文本基础上进行修改和定稿。此外，你应该在手边准备上几张白纸，随手记录下你对上述要点和批判性阅读的思考结果，并粗略地将其进行整理和归类。当前述工作完成后，你会发现自己可以从容不迫地开始合同修订工作。
二、第一次修订：合法性、结构和排版
（一）合法性
合同修订的重中之重，是合法，这是合同修订的第一要务。在起草或审查合同时，应当注意运用如下技巧以保证合同合法有效：
1、审查合同法律关系
对于合同法律关系，应当分别审查法律关系当中的主体、客体和权利义务内容，有无违反国家强制性规定之处，具体如下：
主要是审查营业执照、批准证书、合同章程等文件，自然人主要审查身份证、户口本等基本身份证明；审查合同的授权代表和合同各方是否具备相应的履约能力，例如授权委托书，公司委托的应当由公司出具董事会决议或股东会决议，港澳台企业或外国企业还需提供经中国司法部认可的中国公证人出具的授权委托书公证证明或经中国驻当地领使馆公证证明。对于授权不明、无权代理、无权处分的主体签订的合同，应当在审查意见中向客户明确提示可能导致合同被变更、被撤销的法律后果。
主要审查权属证明，例如房产证、发票、提单等；权利义务主要审查有无违反《合同法》的强制性规定；如我国《合同法》第132条规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”因此，在起草合同之前，应当审查合同标的所有权有关文件，例如所有权证书、债权公证文书以及生效的法律文书等，以证实合同标的合法性。
注意审查条款的有效性尤其是格式条款，无效的免责条款指违反《合同法》第53条规定的条款，即造成对方人身伤害的和因故意和重大过失造成对方财产损失的免责条款无效。对于合同主要内容条款，表述是否真实、合法和完整，这个问题一般采取在签订合同前委托律师进行尽职调查的方法以及在合同当中由合同一方提供保证和承诺的方式解决。
2、审查合同履行程序
例如国有土地出让，一般必须履行“招-拍-挂”程序；建筑工程需要到当地的“建筑工程招投标中心”；国有资产转让，需要到当地的国有产权交易所“进场交易”；中外合资企业股权转让，需要获得原审批机关批准；我国企业对外国企业提供担保的，需要经过外汇管理局批准等。这些程序都将影响合同生效条件和履行程序，因此均应在合同当中作出相应规定。
3、审查合同生效条件
注意审查不同的生效条件，签署生效、约定条件生效还是批准生效，这是影响合同双方权利义务的重要之处，要明确向客户作出提示。例如：国有资产转让的，出售方是否已经取得国有资产管理部门的批准文件？共有财产转让的，是否已经征得共有权人同意并声明放弃优先购买权？[1]有承租人的房地产转让的，承租人是否已经声明放弃优先购买权？[2]
对于前述问题，要求合同各方出具相应的批准或声明文件。对于股权转让合同，要求转让方公司、被转让公司以及受让方公司的股东会和董事会分别签署决议，作为股权转让合同生效的先决条件。
4、避开法律泥潭
所谓法律泥潭就是某些法律规定不明确、现实当中存在争议的法律问题。对于这些问题，专家们众说纷纭，法院的判决各有差异，这些问题是千万不能出现在交易当中的。因为商业交易追求的不是法理的明晰和公正，它追求的是商业利益，任何不确定性都将给商业交易带来风险和损害，因此律师必须尽一切可能帮助客户绕开这些法律泥潭，设计更为安全和保险的交易方式,而不是提倡创新和冒险精神，勇闯泥潭。
要千万记住，任何怂恿客户勇敢前进的法律建议都是危险和不可取的。确保合法比较保险的方法是事前委托律师进行尽职调查和提供法律分析报告；在合同签署过程当中注意核对各方当事人身份和文件真实性；在合同签订后将合同及时送交有关政府部门办妥各种批准或备案手续；在合同履行过程当中注意严格按照合同执行。
（二）结构
合同结构的搭建方法有很多，例如根据法律关系顺序、履行顺序等，大多数框架不会单独使用一种方式，而是混合结构。以一个企业软件开发合同为例：
三、第二次修订：内容和表达
在第二次修订过程当中，应当重点关注内容和表达两个方面，分述如下：
（一）合同标题
在内容方面，首先关注的是题目和内容，即“文”是否对“题”，方法有三：
1、鲜明和易懂
论点应该是一个简明扼要、具有鲜明观点的陈述句，不能太长，一般不超过一行。不能写的过于笼统，失之泛泛，例如：“原告的主张不能成立”，这是一句没有任何意义的废话；一般不要用问句形式，这容易让人迷惑而不知道你的真正意图；也不要用列举事实的方式，例如：“原告在2003年1月没有付款”，这会让人感到莫名其妙。
2、内容一致
标题应该与段落内容相一致，这是基本常识。但在现实当中，名不符实的情况大量存在，尤其是多层结构的时候，上一层的标题应该与第三层的小标题集合，这是很多初学者容易忽略的地方。
3、写法一致
除了注意标题与内容相对应外，各个标题之间的写法也应该保持一致，这样才能较为严谨地体现合同结构和框架。
（二）首部和必备条款
对于合同首部，除了格式调整外，很重要的工作就是修订鉴于部分的内容。鉴于部分主要是陈述合同目的，如果能够在鉴于部分将甲乙双方的合同目的陈述清楚，能够起到很好的风险控制或充分认定违约赔偿范围的效果。
要注意审查合同当中的八个必备条款有无缺失，《合同法》第62条明确规定，当合同中部分条款约定不明、没有约定的情形下，可以采取推定等方式进行判断，但这种推定往往与客户达成交易的目标有差距，尤其是对于优势方而言，这种落差会更明显，为了避免产生上述不利情况，起草合同时候应当对相应部分的条款仔细推敲，包括质量标准、价款或报酬、履行地点、履行期限、履行方式、履行费用等条款，务必规定细致和明确。
（三）功能模块
1、定义模块
在定义条款的写作过程当中经常会出现如下错误，应当在修订过程当中注意纠正如下问题：
总定义和分定义混淆
合同当中基于陈述需要，同一定义在不同阶段或场合，可能有不同的含义和适用范围，所以这类情况需要多加小心，分别注明。
定义的限制条件过多
定义当中的限制条件最好尽量简化，避免条件之间的与或关系发生交叉、并列或互相排斥导致定义混乱。
定义的前后顺序错误 将定义顺序与合同当中的出现顺序逐一比较，审查是否一致。
标的条款常见错误
作为合同当中最基本的条款，但也经常会出错，以下是常见问题：不动产作标的，经常在审查所有权证、抵押权、租赁权、优先购买权等权益上有所遗漏；动产为标的，除了在数量、质量、包装等常见问题上遗漏外，还会在审查动产的所有权凭证有所遗漏，例如仓单或提单等审查不细致不认真，遗漏重要条款等；在权利为标的的合同当中，经常出现遗漏权利登记证书和标的权利与描述不清等问题。
一般而言，标的条款写得越简洁越好，比较保险的方法是将标的权利证书作为附件列在合同后面，这样能够尽量避免歧义。
2、主义务模块
在这个模块当中存在问题较多的情况包括：
先决条件条款通常缺失
先决条件条款规定的是合同一方移交财产或支付款项的条件，这个条款对于合同一方控制合同风险非常重要，但目前国内合同起草过程当中对于这一条款的作用和写法还没有充分认识，合同当中往往没有规定专门条款，仅散落在合同的各个部分当中。
标的交付条款有所遗漏
通常是对交割方式和标准不明确和有遗漏，例如：不动产交付，必须考虑租赁关系如何移交的问题，包括：租赁关系是否可以结束或必须延续、已经预收的房屋租金是否要退给买受人？不动产如果有拖欠物业管理费、水电费的，由哪一方承担等；又如某些需要经过试用和运营阶段才能测试出有无质量问题的动产，例如设备或货物等，需要在合同当中规定验收标准以及验收运行过程当中质量问题如何划分责任等；对于无形财产的交付，例如股权或知识产权等，均需要经过政府管理部门的变更登记，取得相应的权利证书方为有效；有些不需要登记的无形财产，例如债权，必须对债务人履行通知义务，这些内容也应当在合同当中规定清楚。
付款条款常见错误
第一，不恰当地增加付款方的风险，如某合同当中关于付款方法写明：在甲方将货物交付乙方之日起三日内，乙方将全部货款划至甲方账号。这个条款看起来没问题，但其实是错的，首先是它不恰当地限制了乙方付款方式的自由度，规定必须采取“划款”这一特定方式，无形中排除了乙方可能交现金、委托第三人付款等其他选择，在实践当中如果乙方稍有不慎即构成违约；其次是该条款规定支付时间为货物交付之后，这种规定也有风险。因为实践当中，甲方将货物交付给乙方之后，乙方还需要一个检验是否合格的过程。根据这一条款，即使甲方货物不合格，但只要甲方一交付，乙方就必须付款，这显然也不合理。因此应当修正为：在甲方将货物交付乙方验收合格之日起三日内，乙方向甲方支付全部货款。
第二，遗漏考虑第三方代为收付款的情况。在交易当中，有时会出现第三方代为收付款项的问题，对于此类行为，虽然我国法律有规定委托代理制度，允许第三人代为履行。但鉴于收付款是合同履行的基础性和实质性行为，是合同是否有效或已经得到实际履行的重要标志，一般应当由合同双方亲自履行更为稳妥。当然，不排除当事人出于某种合理原因，例如流动资金不够、同一集团内部资金调剂或者是其他客观情况需要委托第三人代为履行，此时，最好在合同中写明，合同双方一致同意由第三人代为收付款，由此引起的债权债务关系由委托第三人的合同一方与该第三人自行解决。
第三，容易遗漏的还包括忽略考虑付款日汇率变动所导致款项价值变化的情况、忽略考虑实际付款地点改变导致违反我国外汇监管制度等情况。
如何写好付款条款？
应当至少包括两个内容：（1）所有权保留。这个条款的作用是能够在对方没有付清对价的前提下保存标的所有权，从而有效控制合同风险，这是一个非常有用的条款，虽然不起眼，但能够有效防止对方履约风险，在关键时刻为客户挽回巨额损失。但从目前实践情况来看，很多客户对这一条款的重视程度不足，导致这一条款实际发挥的作用有限。（2）发票税收承担。如果合同当中约定了以“不含税”方式进行交易，这是违法的，应当将交易价格具体规定为不含税价格和税款，分别予以规定。具体原因和修改技巧请参见本书上册的“合同正文写作技巧篇”当中的相应介绍。
3、担保义务模块
防止陈述和保证被滥用 在陈述和保证条款当中，要特别注意审核条款的合理性，防止该条款被滥用，主要审查要点在于：
（1）是否有明确的截止日期
对于陈述和担保的这些事实是针对签约日做出，还是生效日或者其他特定日期做出的，需要在合同当中明确。一般而言只能截至签约日为止，超过了这个日期，交易已经开始，签订合同时的一些基本法律事实已经发生变动，很可能导致陈述和保证内容发生改变，这是交易双方都无法预测的，自然无法保证。
（2）是否有明确的限制范围
要注意防止对方要求己方作出超出自己能力范围或者真实情况的陈述和保证，否则容易掉入被追究赔偿和违约责任的陷阱。这个风险在由对方负责起草文本的案件中比较常见，如在下例：
4、附随义务模块
附随义务当中通常遗漏的条款有二：
一是知识产权条款。在现代交易当中，随着产品责任的日渐严格和产品高科技含量的不断增加，产品因知识产权问题引起的纠纷和第三人诉讼等问题日益增加，所以律师在起草合同当中应当注重知识产权条款的约定，对于知识产权的归属和侵权责任的分担等问题，应当在合同当中增加相应的条款予以明确；
二是通知条款。这个条款的作用是防止合同双方在交易过程当中因为地址变更等问题出现信息沟通障碍等问题，对区分各方责任有重要作用，尤其是采用英美法系的“送达主义”原则，采取传真、挂号信或特快专递形式来送达合同通知，方法简捷而明确，但国内合同对于这一条款的作用经常忽视。
（四）违约责任
四、第三次修订：润色和细节
（一）润色
首先，法律文书不需要艺术文采，但需要消灭和界定模糊的用词，提高用词准确度。如何提高用词准确度的具体技巧已经在本书前面的相应章节当中有所论述，这里不再重复，这里只是再次强调，在对法律文书润色的过程中，提高用词准确度是一个必经步骤和内容。
其次，同一意思可能会有多种表达方法，而客户的意思表达多数情况下是简单的、粗略的或者模糊的，此时需要起草者使用文字准确的、全面的和周密的将客户的意思表达出来，较好的方法是将抽象问题具体行动化。
（二）细节
1、简单处理法
简单就是美好的，尽量将法律文书的用词简单化、句子结构简单化、句式简单化，这是确保不出错的重要方法；
2、关键词跳读法
修订过程中不要总是按照顺序将法律文书逐一第从头看到尾。应当每次选择2-3个关键词，例如主体名称、标的物、价格、标题、引用的条款编号等，在全文当中进行跳读，如此反复多次直至完成全部关键词，你肯定会发现不少前后不一致的错误；
3、词组输入法
选择具有自动生成词组功能的计算机中文输入法，能够自动存储和显示常用的法律文书词组，可以尽可能减少打字造成的错误；使用文字编辑软件当中的查找和替换功能，搜索和替换关键词，确保关键词表述前后一致；
4、文书晒晾法
即使是很紧急的文书，也应该把写好的文书放上哪怕1小时，然后再从头审阅一遍，肯定能够看出一些问题或错误；
5、交叉审阅法
找你的同事和其他人帮忙交叉审阅，不同的人看同一份文件，看文件的重点和角度有不同，自然结果有不同。
（三）数字
别看小小的数字，写错写漏一个字，往往比合同正文内容更容易酿成大祸。在实践当中，由于法律文书反复修改，标题编号必然经常发生变动，容易造成层次或编号顺序上的错误，尤其是合同条款之间存在互相引用关系的话，一旦某一合同条款编号发生变化，则可能引起合同其他条款的连锁反应，正所谓“牵一发动全身”。还有，数字往往与权属证书编号、日期、金额等关键内容有关，非常重要。所以需要在定稿前，进行专门的前后对比检查；另外，金额、证书编号等各种数字经常会出错，或者写作格式不符合标准，这些都需要仔细检查。
（四）版式
合同排版和外观需要注意如下几点：
对复杂合同而言，一般应当在合同正文前附加特别声明和目录，特别声明主要是合同重要条款尤其是免责条款的摘抄，作用是提醒合同双方的合同风险；目录的作用毋需多言，只是很多起草者不会利用文字编辑软件制作目录。
合同开头的合同各方是否有用加黑字体特别标注，这体现了对合同主体的强调和重视；
合同是一种很庄重的专业文书，文字，无论是标题还是正文，简单地将宋体、黑体或楷体三种字体轮换使用即可，不需要变化各种花样，尤其不要使用艺术字体，这会让合同变得很花哨和不严肃；
记住要给合同编上页码；
合同正文的下一行，最好加上“（以下无正文）”的字样，表示合同正文的结束；
合同签署处，要留给公司盖章和授权代表签字足够的空白；
签署日期统一写在合同各方签署的最后中央，防止合同各方自行书写签署日期而导致的混乱。实践当中曾经出现过由于签署日期不一而产生合同生效日期不同的争议案例。
执业机构：广东创誉律师事务所