想买2套房 ，一套贷款，一套全款。 先后顺序哪个好
首套房贷款还是首套房全款？|买房贷款_贷款问答_融360
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想买2套房 ，一套贷款，一套全款。 先后顺序哪个好
首套房...&
想买2套房 ，一套贷款，一套全款。 先后顺序哪个好
首套房贷款还是首套房全款？
提问者：REN***
城市：长沙
提问时间:& 14:50
全款房120平米
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首套房全款 再抵押 才五六厘。再用资金去首付买房。
可是目前长沙限购哦
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先肯定是。后全款！这样操作更好！
服务地区：长沙
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肯定是首套，2套全款
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融360 - 平台 版权所有房贷放款速度慢了一倍 寻求其他贷款方式要多做准备_网易新闻
房贷放款速度慢了一倍 寻求其他贷款方式要多做准备
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（原标题：房贷放款速度慢了一倍 寻求其他贷款方式要多做准备）
根据央行营管部发布的最新数据，今年上半年北京市新增人民币个人购房贷款在各项贷款中的占比大幅下降，新增个人购房贷款总额同比也有所减少。虽然房贷量下降了，但银行放款速度却放慢了。虽然并不像某些消息所称，出现停贷现象，但近期办理房贷确实是难了。业内人士表示，预计下半年房贷收紧的态势不会改变，建议购房人在办理贷款前研究清楚银行的规定和要求，准备好各项材料，避免在中间环节耗费不必要的时间，影响放款速度。另外，一些额度较小的房贷，购房人可优先考虑使用公积金贷款。首套房利率几乎无折扣&&银行放款速度缓慢即使是一个历史无房无贷的首套房购房者，在房价已经开始略有下调的当下，面临的购房成本可能也有所增加。因为房贷利率提高了。《广厦时代》致电多家商业银行，咨询目前首套房的贷款利率，得到的答案基本都是执行4.90%的基准利率，此前的利率折扣基本都已经消失。对于首套房的购房者，利率优惠的消失，带来的购房成本上升极为明显。以一套总价500万元的房产为例，购房人如果首付200万元，申请30年期、300万元的商业贷款，在享受85折优惠利率时，月供为14609元，还款总额为5259347元，而采用基准利率时，月供为15922元，还款总额为5731849元。这也就意味着，在利率不调整、购房人不提前还款的情况下，购房成本就增加了近50万元。房贷优惠利率消失同时，银行房贷的放款速度也在放缓。据中介人员透露，现在银行放款最快也要一个半月左右。《广厦时代》致电某国有商业银行咨询房贷情况，客户经理表示，目前该银行房贷审批速度至少需要两个月，而此前快的时候，一个月都用不上。专业贷款机构“伟嘉安捷”指出，自从“317新政”出台后，银行放款的速度便处在缓慢收紧阶段，在货币政策持续收紧、房地产类信贷管控从严的“紧箍咒”之下，银行收紧信贷也是大势所趋，符合楼市整体的政策导向，因此出现了申请贷款尤其是住房贷款放款较慢的情况，房贷利率政策的变动与宏观政策的调整关系密切，银行通过放款及利率调整信贷环境也是意料之中。购房贷款增速明显回落&&购房人寻求其他贷款方式&今年上半年北京房贷的收紧也直接体现在银行贷款的总体数据上。央行北京营业管理部近日发布了2017年上半年北京市货币信贷运行情况。在涉及房贷的部分，该报告的数据显示，今年上半年北京个人购房贷款增速明显回落，6月末，个人购房贷款比年初增加1032.2亿元，新增额占人民币各项贷款新增额的25.6%，较2016年末40.3%和2017年3月末36.2%的新增占比分别下降14.7个百分点和10.6个百分点。首套房首付比例、贷款利率提升，二套房首付比例大幅提高、利率上浮，商办项目全面停贷……房贷的收紧已经成为每个购房人不得不面对的问题。另外，房贷放款速度的缓慢更加要求购房人能够及时、充分准备贷款申请资料，避免增加不必要的办理时间。对于一些商办项目，即使网签已经在326商办新政前完成，但依然面临贷款的困难。通州某商务公寓项目，购房人虽然已经完成了网签，但迟迟无法办下贷款。开发商为此先后接洽了多家银行，五大国有商业银行都拒绝了为该项目的购房人办理贷款。而一些新政出台前通过规划审批，近期即将开盘销售的商办项目，开发商针对购房人只能以公司名义购买无法办理房贷的问题，也在其他贷款类型中寻求出路，信用贷、消费贷、抵押贷等都成为开发商考虑的方向。而对于很多普通购房人，如果不需要太高的贷款额度，公积金贷款显然是个更好的选择。毕竟，目前公积金的利率仍处历史最低，对于二套房的认定，也与商贷不同。但使用公积金贷款，审核方式也有不同。贷款买房需提前准备&&公积金未批贷前不能断缴&银行放款速度的变慢与银行办理流程审查上的严格也有一定关系。“伟嘉安捷”认为，随着各家银行对房地产类贷款的风险把控意识不断提升，不仅在放款方面，面对新申请的房贷客户，银行在办理流程审查上也比此前更为严格，也导致了整体办理流程的缓慢。银行对于房贷申请人资格的审查主要包括自然状况、偿还能力和与银行关系三大类，其中审核最严格，也最为麻烦的就是对于申请人偿还能力的审查。“伟嘉安捷”指出，现阶段银行对收入流水审查格外严格，所谓银行流水指的是工资流水，主要用于反映借款人的月收入情况，作为银行批贷的重要参考依据。因此，购房人如果有贷款买房的打算，需要提前在这方面进行一些准备工作，以防措手不及。而申请公积金贷款虽然不需要准备那么多材料，但仍有一些问题需要注意。购房人小刘近日就遭遇了申请公积金的麻烦。他在2015年年底使用公积金贷款购买了一套房，本以为等收房就可以了，但近日却收到了开发商的催款函。了解了一下才知道，原来他的公积金贷款没有审核通过。小刘觉得很奇怪，当时买房时，负责办理公积金的工作人员审核各项资料都没问题，怎么会隔了一年多却被通知未通过呢？开发商方面代办公积金的工作人员向他解释了贷款申请失败的原因——小刘在2016年9月和12月公积金出现过两次断缴。按照公积金贷款的规定，申请人公积金需要开户1年以上并且连续12个月足额缴存。开发商统一办理公积金的时间是在项目即将封顶的时候，而不是小刘买房的时候。公积金中心审核的也是申请日之前12个月的缴纳情况。小刘表示，他去年换过一次工作，可能是因为换工作时，不同公司交接时失误出现的断缴。由于他是北京户籍，而且认为公积金早已申请完成，所以没有特别关注社保和公积金在换工作时是否有连续缴纳，结果就带来了现在的麻烦。《广厦时代》在咨询过北京住房公积金管理中心之后得知，像小刘这样的情况可以找之前的公司协调补缴公积金，再次重新申请，但是否能够通过申请无法保证，这期间如果政策出现变化，也只能执行新政策。如果公积金还是申请失败，就只能转为申请商贷。更换商贷给小刘直接带来的就是首付款的提高和购房成本的增加。
代办公积金的工作人员提醒，如果通过公积金贷款买房，在贷款未完全审批完成，没有开始还款以前，一定要关注自己的公积金缴存情况，不要出现断缴，同时要注意缴纳的额度，以免影响贷款额度的批复。“伟嘉安捷”同时提醒，7月1日起，2017年度住房公积金北京缴存基数上限为23118元，月缴存额上限为5548元，基数的调整对于月工资高于21258元的收入群体有一定影响。除了公积金月缴存额增多外，由于公积金贷款对于月还款额的要求是不能低于月缴存额 12%*50%，已经使用公积金贷款的人月还款额也会有所增加，贷款的年限自然也会相应缩短。文/门庭婷
(原标题：房贷放款速度慢了一倍 寻求其他贷款方式要多做准备)
本文来源：北青网-北京青年报
责任编辑：王晓易_NE0011
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分享至好友和朋友圈　　近几年，身边的朋友越来越多的打算买二套，但是按照当前的政策，二套房首付、契税、贷款利率都比首套房贵得多，完全按照二套房来买的话，经济压力太大，实在不划算。那么，在购买二套房时，有没有办法少交点契税、首付神马的？
　　下面以一个案例来说明吧。
　　首先要明确的是，首套房和二套房有很大的差别！
　　首次置业者和二套房买家，在购房时最明显的差异表现在其缴纳的契税上。倘若是首次置业者购房：
　　购房面积在90平方米以下的，缴纳契税为1%；
　　面积依次往上则有变化，面积90~144平方米的，缴纳契税为1.5%;
　　144平方米以上的，缴纳契税为3%。
　　而如果是二套房买家，则无论面积大小，都需要缴纳3%的契税。
　　小郭希望购买三房单位，以100平方米单价20000元/㎡，即总价200万元的房屋总价来计算，小郭选择以首次置业者身份购买，需要缴纳3万元的契税；而如果是以二套房买家购买的话，则需要缴纳契税6万元。两者差了3万元。
　　在贷款首付及利率上，首次置业者和二套房买家也有诸多不同。目前大多数
　　银行对于首次置业者的一般贷款申请是首付三成，贷款利率无优惠;而二套房则是首付五成，贷款利率上浮1.1。
　　通过房贷计算器计算得知，如果是首套房，小郭首付60万元，贷款140万元，20年还清，商业贷款月还款额为9162.22元，利息总额为798932元。还款总额为：2198932元。
　　而如果小郭是二套房买家身份，利率上浮1.1，小郭首付需要100万元，贷款100万元，分20年还清，等额本息需每个月6816.89元，利息总额为元。还款总额为：元。
　　哪种方式更划算？视首付资金压力而定。
　　对比两种购买方式，小郭把房屋赠与给妈妈后，郭妈作为受赠人需要缴纳一些费用。
　　由于目前首套房的贷款利率基本无优惠，小郭再以首次置业者身份购买，其优点在于首付低，但缺点是月供高，利息总额高。
　　如果是二次置业者，其缺点是首付增加了，但胜在月供减少，利息额相应也减少了，还省却了不少麻烦事。
　　总结：如果在购买二套房时，首付完全足够，那么就可以按照二次置业来购买；但是如果首付不那么凑手，那么可以考虑先赠与，然后再以首套房的资格来购买房子。
　　那么，赠送的话，需要有什么费用呢？
　　小郭作为赠与人不需要缴纳费用，但小郭的妈妈作为受赠人则需要缴费。比较大头的费用包括契税、公证费等。
　　倘若以小郭现有住房建筑面积70平方米计算，由于小郭是产权人之一，和她的妈妈分别享有房产1/2的产权。所以，小郭需要缴纳的契税，税基为赠与房屋残值的一半，税率为3%。小郭住的是电梯楼小区，房屋残值一般情况为元/m2左右，我们取中间值2500元/m2计算，那么，郭妈妈作为受赠方，需要缴纳契税2500元/m2×70平方米×1/2×3%=2625元。至于公证费，该专业人士表示，公证费计算为房屋评估价的2%，需要专业评估机构算出，但一般情况下低于市场价。
　　此外，小郭的妈妈还需要缴纳印花税、工本费等费用，但数额非常少，只需要几百元，子女和父母之间赠与房产免征营业税。
　　如果小郭购买100平方米，单价20000元/㎡，即总价200万元的房屋，采用等额本息纯商业贷款计算的差异：
　　1.以首次置业者身份购买：
　　郭妈作为受赠人需缴纳费用：契税：房屋残值的3%；公证费：房屋评估价的2%；印花税及工本费等：数百元；买新房契税：3万元；买新房贷款首付：60万元；买新房贷款利息：798932元；
　　2.以二套房身份购买：
　　买新房契税：6万元；买新房首付：100万元；买新房贷款的利息：元。
　　从字面来看，虽然以二套房身份购买，看上去是能够节省十几万的利息费用，再加上没有赠与等繁杂的手续以及手续费用，看似是直接以二套房身份购买比较划算。但是，考虑到二套房身份购房对于首付的要求比较高，再加上通货膨胀以及银行利息等等多方面的因素，个人感觉，如果有条件，尽量少交首付款，延长还款年限的购房办法。
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请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)新政出台怎样买二套房最划算 最好还清首套房贷再申请
来源：每日经济新闻
对3月底出台的楼市新政，银行界表示受益最大的就是购买二套房的群体。业内人士提醒，新政出台后，购买二套房也有技巧。按照不同的方式，花的钱可不一样，贷款利息能省几万呢!
二套房具体首付比例
由银行自行确定
对于新推出的二套房政策，重庆某商业银行个贷部经理王女士表示，降低二套房首付比例，使得资金受限的购房者有能力改善置业条件。以总价100万元的房源为例，如果之前有一套房没有还清贷款再买二套房，新政实施后，首付比例将从之前的六成下降到四成，也就是首付款从60万下降至40万起，直接减少20 万。同样的预算，或许之前只能考虑远郊的楼盘，但随着首付比例的下降，可以选择更高品质的楼盘。
在央行等三部委发布的文件中，只是规定二套房的最低首付比例不低于40%，具体的首付比例和利率水平由银行根据实际情况确定。也就是说，虽然二套房新规已经将首付比例下降至四成，但具体怎样执行还需要银行自行确定。
&首先，今年央行降息、降准等政策的出台，让银行不存在信贷额度和流动性紧缩的问题。而从银行自身角度来讲，二套房业务利息收益比首套房高，对银行来说本身也是不错的业务，再加上政策也鼓励做，我个人觉得大部分银行都会下调二套房首付比例。&王女士分析道。
不过，重庆另一家国有大行的工作人员表示，在首套房贷款还没有结清的情况下申请二套房贷，银行出于风险考虑会加强风险管控，因此银行未必会大幅降低首付比例和利率。&客户每个月有两套房子的月供需要还，客户还房贷的资金压力较大。尽管有两份房产作抵押，但银行更希望客户能够按时还款。&
如果你要买二套房
最好还清首套房贷再去申请
重庆某银行个贷部相关负责人表示，如按照二套房的标准申请房贷，不仅需要多付首付款，还会因为二套房贷的贷款利率相对较高而多付出一定的贷款利息，&有改善性住房需求的市民，最好将第一套房子贷款结清并卖出，然后再来银行申请房贷。&
该人士表示，根据现有政策，如果市民将首套房贷款结清，再申请第二套房贷，仍然会被认定为首套房贷，首付比例为三成，贷款利率则普遍执行基准利率，无论是首付款还是利息的压力都比二套房贷小得多。以房产总价为50万元、贷款期限20年为例，如果按照首套房执行首付三成、基准贷款利率计算，那么首付需要15万元，贷款35万元，利息总额为24.7万元，每月应还款2487.36元;如果按照二套房执行首付四成、贷款利率上浮10%计算，那么首付需要 20万元，贷款30万元，利息总额为23.6万元，月供为2234.95元。虽然二者看起来利息总额及月供差距不大，但实际上是由于首套房需贷款35万元、二套房只需要贷款30万元造成的。如果同是贷款30万元，那么首套房的利息总额则为21.2万元，算下来，比二套房的利息总额要少两万多元。
原标题：楼市新政下 怎样贷款买二套房更划算
编辑：孙云霞
[此文系转载，来源于每日经济新闻，版权归属原作者]
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1,父母名下有住房，以未成年子女名义再购房
根据新的政策，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被划为家庭范畴的。所以以未成年子女的名义申请贷款购房时，就会按照二套房政策执行。
2,未成年时名下有房产，成年后再贷款购房
根据目前银行&认贷又认房&，如果不出售现有房产的情况下，再贷款购房是属于二套房的，将按照二套房的政策执行。如果按过去政策，未成年时的房产只要没贷款，再申请房贷不算二套。
3,婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起
夫妻双方结婚后虽然户口没有落在一起，但在民政局有过结婚登记。现在，银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，而结了婚的夫妻是不能提供单身证明的，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。
前路lobe买第二套房贷款首付比例降至40%
　　对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%
　　调整前：二套房首付比例为60% 北上广深70%
　　①此前二套房首付比例为60%，北上广深二套房首付比例为70%。
　　②此前住房公积金贷款政策：首套普通自住房贷款90平方米以下的，最低首付款比例为20%;90平方米以上的，最低首付款比例为30%。
miss丹丹_721二套房认定标准三：个人名下有全款购买的住房，再贷款购房
　　详解：过去只&认贷&，这种情况不算二套房，但现在加了&认房&，虽然没有贷过款，但只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，也会被认定为二套房。
　　二套房认定标准四：个人贷款购买住房，结清出售后再贷款购房
　　详解：目前银行对二套房认定是&认房又认贷&，也就是说虽然贷款买的房产出售以后，家庭名下已没有任何住房，但因为其之前有贷款记录，再申请房贷也会被算做二套房。二套房认定标准五：首次购房使用商贷，再次购房使用公积金贷款
　　详解：目前公积金贷款政策也比较严格，只要借款人有过房贷记录，不论房贷是否结清、房产是否出售，即便从未使用过公积金贷款，首次申请公积金贷款也会被算做二套房。
　　二套房认定标准六：婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起
　　详解：夫妻双方结婚后虽然户口没有落在一起，但在民政局有过结婚登记。现在，银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，而结了婚的夫妻是不能提供单身证明的，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。
　　二套房认定标准七：婚后双方共同贷款购房，离异后一方再贷款购房
　　详解：只要央行的征信系统中能够查到房贷记录，那么即便离异后房产判给一方，另一方再贷款购房时也会被认定为二套房。这一条对二套房的认定标准，使得很多试图通过“假离婚”来规避二套房贷款新政的想法也付之东流。
　　《新国五条细则》中同样对二套房贷款利率做出规定，要求各地上调二套房贷款利率，目前二套房贷款利率多执行1.1倍基准利率，甚至更高。
　　自去年银行闹“钱荒”以来，个人房贷一直处于持续收紧的状态，今年初以来，不少一二线城市银行已开始上调房贷利率。有权威机构调查数据显示，全国近九 成银行首套房贷利率升至基准甚至上浮5%到10%，个别上浮20%。二套房贷款利率更是全线上调10%，部分银行上浮达到20%，利率优惠更是成为历史。
　　虽然房贷业务还在正常办理，但放款速度不容乐观。去年年底出现的放款难问题，未见丝毫缓解，特别是二手房，3个月办下来已经是最快的了。一家银行表 示，目前国家正收紧资金的流动性，不允许太多资金流入市场，使得整个银行放贷资金偏紧，商业贷款周期大约都在3个月左右。但公积金贷款属于政策贷款，速度 会快些。
　　商业贷款基准利率：6.55;上浮10%为7.205;上浮20%为7.86。
热门问答123456789101112131415161718192021222324252627282930相关问答3个回答KindHuan如果购买第一套房时是一次性付款，那么再次购买，并向银行申请贷款的话，按第一套房享受房贷。
日起,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,为改善居住条件再...3个回答fed乖乖目前银行贷款审批要看两个方面：1是名下有无房产;2是有无贷款记录，两个条件同时为否才会认定为一套.如果您名下已经有一套房子的话，就算你当时没有贷款。您现在想再买一套房的话想要贷款，...7个回答姜波鸿每个城高每家银行可能规定都会有所不同，具体可以当地查询一下
3个回答immarlerype你好；
首套房贷款的利率执行银行挂牌利率，首付需要支付30%。
办理按揭贷款需要提供的资料：
1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份(如申请人与配...1个回答同lvoe如今大部分一线城市已经实行“认房又认贷”，因此要根据所在地政策而定。 认房是指一个家庭包括配偶双方未婚子女中有一套住房名字是这个家庭里成员的，就认定这个家庭已经有一套住房！不管这套...5个回答m6532y如果你是全款付清的房子的话当然可以了啊，那是个人资产嘛
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1、如果前面两套房目前都在还款中，那么第三套购买是无法办理贷款的；
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