16被浏览7,767分享邀请回答0添加评论分享收藏感谢收起0添加评论分享收藏感谢收起看不懂的房产中介乱象 中介开始投放广告了_新浪财经_新浪网
　　房产中介正处于一片“狼性”的混战中，房源真真假假，令人虚实难辨。
　　上海的房地产中介市场，从没有像现在这般热闹过。
　　比如以前鲜有房产中介投广告，而现在，除了铺天盖地的链家广告，中介们还在广播广告里前赴后继，几乎打架，“买房子别拐弯直接找业主”、“佣金只收一个点，为人民服务多一点！”大量投放广告的背后，是惨烈的竞争。链家与德佑2015年3月合并，同年8月更名“上海链家”，如今市场份额已经超过多年老大中原地产。也是在2015年，从零起步的爱屋吉屋一举冲到前三；搜房网、Q 房网等紧随其后，把一众本土老牌中介甩在身后。
　　火药味还反映在薪水上。爱屋吉屋给经纪人开出高薪，链家则以无责任底薪5000元还击。与此同时，还有佣金的比拼，爱屋吉屋推出“1%佣金”，搜房网旋即推出“0.5%”，紧接着房多多又鼓吹起“零佣金”、“直接找业主”。
　　都说互联网会冲击实体店，但这个推论在中介行业似乎并不灵验，“城头变幻大王旗”，小的中介倒下去，同一个区域内，三五个链家门店开了出来。
　　蹊跷的是，尽管所有新兴中介都宣称自己是“互联网时代传统中介模式的变革者”、打击“购房痛点”、改善“用户体验”，但大多数买房者、卖房者却都在抱怨：买卖二手房，越来越令人烦恼了。有网友在个人微信号发布了一篇链家针对谣传的回应公告，结果其下数百条留言几乎一面倒地全是抨击。在微博和各大论坛上，对于中介的投诉也愈加繁多起来。
房地产中介，到底怎么了？
　　虚假房源之殇
　　新一轮房产中介的争斗，是从2015年3月链家进入上海开始的。入沪伊始，链家在大街小巷打出的第一波广告，是“真房源”。
　　这应该算是切中了二手房市场的痛点。虚假房源的问题，伴随着当年的第三方互联网房产平台而来。平台的初衷是让没有能力自建网站的房地产中介企业们有个公开展示、比价的平台；购房者们，也能够最快地筛选出心仪的房源。然而事情很快变味。各个中介企业挂上来的房源，实在太多太杂了。且不论业主本身就会多处挂牌，单说由于第三方平台审核机制的不完善，许多假图片、假价格、乃至根本不存在的房源，都出现在平台上，严重干扰了正常的信息传递。即使平台方建立举报、奖励等机制，但虚假房源还是如割不完的韭菜，不断滋生。
　　而这其中，又以虚假价格最让人头疼。同一套房子，照片都类似（有的可能是盗图），却出现了数个不同的价格。按照购房者惯常的心理，会挑一个较低的价格去电中介询问。你低我也低，于是房子的价格越挂越低，离业主原本开出的价格越来越远。那么，中介对于购房者打来的电话是怎么应付的？行话叫“转盘”，通常的借口是：“这套房子刚刚卖掉，小区里还有一套类似的，不过业主挂的价格比较高，您要不要看看？”
　　“我们也不想挂低价格呀，但在那些平台上，价格挂高了，没有人会打电话来的。”某品牌中介的经纪人小L说。
　　在这一点上，新兴的互联网中介们做得也没有好到哪里去。哪怕是在自己的网站上，有些互联网中介的经纪人仍习惯性地报低价格，并以相似的“转盘”手段解决问题。
　　被垄断的房源
　　有心人都留意到，就在这半年，马路上的链家门店，如“蝗虫”般野蛮生长，有的地方多到几乎让人看不懂——一条街上，五百米内，两家链家，算什么意思？
　　在业内，对这种做法有两种解释，一种说法：两家门店，其中一家一般为链家新近收购的小中介；另一种表达则比较直接：这个门店，我链家就算赔本，也不能让给其他人。
　　不同的说法指向同一个根源：把控房源。
　　是的，这一轮互联网对房地产的改造，某种程度上已经改变了游戏规则。在剔除第三方平台“虚假房源”毒瘤的同时，购房者的习惯也悄悄改变了。
　　N先生已经是第四次买房了。他说，以前都是在第三方平台看，这次买房，他优先选择链家的APP来找房。“因为链家的房源多呵。”
　　原本，所有的房产中介都窝在互联网平台上，彼此相对平等，只愁如何“伺候”好互联网平台；再小的中介，也有可能被购房者看到。现在，似乎没机会了。房源少、规模做不起来，谁会来你的网站？
　　这是拔刀见血、赤裸裸的比拼。比人力、比速度、比资金量，终极的目标，是把更多的房源控制在手里。
　　这也就不难理解，为何链家以一种近乎疯狂烧钱的姿态，在8个月内开出近千家新门店，在以每月无责任底薪5000元的高薪聘请经纪人的同时，旗下经纪人数量已经超过2万人。
　　虽然链家的房源多，但它的佣金高也是众所周知的。N先生原本打算在链家觅到合适房源后，去附近小中介问问，兴许会有同样或是类似的房源，佣金也能更便宜，结果，不仅同样的房源小中介没有，连楼层、朝向稍好的房源，小中介那边都付之阙如。于是，大家惊呼“房源被链家垄断了”。
　　不对等的“签赔”
　　为争夺房源，年轻的经纪人们使上了浑身解数。链家开出大量门店，在小区附近送伞送油，“收买人心”。很多被访者表示，这半年来中介的骚扰电话明显增加。以至在门口“拦截”看房客、冒充竞争对手打电话抹黑等种种见不得光的手段，也时可见诸网络投诉。
　　但这一切都比不上链家的“独门绝器”——独家速销签赔。“一旦你去链家那里咨询卖房，他一定会推荐你签速销。”刚刚卖掉一套房子的H先生说。所谓速销，或者称为独家房源、签赔房源，相当于链家与业主的一个对赌协议。业主承诺1-3个月之内在链家独家挂牌，作为回报，链家将把房源置于网站显眼位置。如果业主违约找其他中介代理或“手拉手”成交，要赔给链家相当于佣金的一笔巨款；而链家，在业主同意签约速销后，会给业主一笔一般为1000元至2000元的奖励金。
　　“有的人是怕麻烦，签独家卖也就算了。但我觉得太不划算了，不能签。”H先生说。他觉得签了“速销”就是被链家“套牢”——损失了房子在别处成交的机会，而且链家的佣金又比别处高出很多。
　　在各大网站上，都可以看到网友的相似投诉：链家经纪人建议挂速销，称房子可多卖10-20万元；业主贪利，但房子挂出高价后却迟迟不能卖出，反而成了掩护别的平价房出货的“靶子”。对此，链家给出回应是：业主完全有权力更改价格，经纪人也不会为签速销而抬价，并认为此类信息是竞争对手的“恶意诽谤”。
　　房地产中介行业协会相关负责人则表示，近期关于签赔的投诉明显增加。“签赔本身没问题，关键是应该权利义务对等。比如中介违约只赔几千元，而卖房者违约却一赔就要几万甚至十几万元，这对等吗？”链家对此的回应是：签赔房源并不排斥其他中介来代理，只是经纪人个人的佣金分成会有所不同；经纪人违约的话，赔付金可以高至5万元，全看经纪人与业主如何协商。
　　“我仔细研读过签赔的合同，应该说如果双方彼此对条款都清楚的话，应该没什么问题。”H先生说，“只是签赔合同厚厚一本，很多人特别是上了年纪的人根本不会仔细去看，经纪人再添油加醋几句，有人可能糊里糊涂就签了，结果追悔莫及。”
　　佣金到底该收多少？
　　在怪兽一般的链家面前，其他人并非没有机会，至少，从2014年年底开始放开的房地产佣金费率，直接催生了爱屋吉屋、搜房网、房多多等一批互联网中介。
　　没错，他们祭出的都是相同的招数：低佣金。
　　上海标准的佣金收费，是房产交易的上家、下家，各出1%，合计2%。这在房价数十万元至百余万元的年代，显得比较合理，一次交易，佣金在一两万元之间。然而现在房价居高不下，佣金已经是动辄十几、几十万元了。
　　N先生的房子，最终还是通过链家买的。“佣金只是象征性地减免了我几千元，总共收了十多万元。怎么说呢，虽然跟房价比是小数目；但跟经纪人的劳动付出相比，我觉得太不成比例了。”
　　N先生的困惑很能代表人们的想法。事实上，过去的中介佣金，会随着市场行情波动。行情不好时，折去50%的情况并不鲜见。如今，在相关政策的放开下，几家互联网中介从制度上把佣金水平打到了“地板上”。你1%，我0.5%，再来一家，干脆不收，只收一笔2999元的服务费（不如叫跑腿费来得直接）。唯有链家，坚持2%的佣金水平绝不松口。
　　H先生最终选择了佣金0.5%的搜房网来代理交易。“我感觉服务上并没有什么不妥的，本来也就是那些事，其实大家在网上看看都能学会。”
　　但较低的佣金水平，无法支撑用传统“开门店”方式覆盖更多的房源和客源。几家打着低佣金旗号的中介企业，都没有自己的门店。爱屋吉屋的“门店”都在写字楼内，平素联系通过网络，到了洽谈签约，才进写字楼里见面。
　　然而，没有门店的互联网中介，在房源上始终吃亏。拼命寻求房源，也是这类企业的工作核心。二手房买卖公益平台“互助卖房”的负责人表示，自己多次接到粉丝的投诉，说上述公司的经纪人，采取种种骚扰形式，要求代理其房源。
　　如此，围绕着“争夺房源”这一核心，上海的房地产中介市场形成了一个奇怪的局面。链家以高佣金、高收费，维持着一个高成本、高投入的模式；其他新兴企业则试图用低成本、低投入的做法，来实现低佣金、低收费的可能。一片“狼性”混战中，原本该是企业最关切的“用户体验”问题，却有意无意地被遗忘了。12m2房产中介 一月能赚2万元(图)_网易新闻
12m2房产中介 一月能赚2万元(图)
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　　在南昌市区大街上、小区边，我们总能看到这样的门店：门口停着两三辆电动车、玻璃门上贴着房产信息，三四个工作人员一手拿着电话约客户见面、一手拨着电脑鼠标寻找房源。似乎哪里有小区，哪里就有房产中介，哪里人多，哪里就有房产中介。
　　“我也想开一家房产中介，能不能赚钱？”有着12年从业经验、拥有两家门店的熊国武说“可以”，自己开这样一家店的初衷就是带好孩子还能赚点小钱，这些都做到了。不过，但凡是开店，都有它的经营之道。记者黄培红文/图
网上寻找房源　　店址怎么选？
　　人流量要足够大
　　熊国武目前经营的房产中介位于北京东路，离湖坊集贸市场不足50米。店铺只有12平方米，除了他这位老板以外，目前另有员工3名，其中一个是刚刚入行的“小鲜肉”。
　　“自己开店，时间相对自由些。”说起开店的初衷，熊国武坦率地告诉记者，纯粹是为了方便管孩子，因为爱人工作忙，经常出差。
　　做了多年的房产经纪人，创业为何还是小打小闹，而且选址在集贸市场旁，店面只有12平方米？
　　“那是2007年，我在北京路、南京路沿线找了一两个月的店铺，没有找到比这里更合适的。”熊国武说，这里人流量足够大，而且周边既有成熟小区也有新楼盘。
　　做房产中介和其他买卖不一样，闪买闪付的几率非常小，所以要撒网捕鱼。那么，在鱼多的地方撒网捕到鱼的几率更大。“路过这里去菜市场买菜的老人家，也有可能是我们的潜在客户。”熊国武说。
　　资金要多少？
　　10万元就能启动
　　开店之初，支付店面转让费是最大的开支，熊国武当时盘下这家店面的转让费是2万元。“现在不够了，这一带的店面转让费都在5万元左右。”他说，相比以前，现在房租水涨船高，自己是3年签一次合同，去年合同到期前每月房租2560元，今年签订新合同后每月就得支付3400元了。
　　不过，和周边服装店、餐饮店相比，开一家房产中介的硬件设施相对简单一些。“装修风格是统一的，只要按照图纸施工就可以了。”当年接下这家店面的时候，水电布置、墙面刮瓷、地面铺地等简单装修，花费2万元左右。开支的大头是购买了5台电脑、一台挂式空调，也是2万元左右。另外，从家具市场定制了矮式柜台、桌椅、文件柜，花费3000元左右。
　　“除了装修人工费这几年有所上涨之外，像电脑、空调等大件没有涨价。”熊国武估算，目前开一家类似大小的房产中介，10万元资金就能启动。如果是开加盟店，还需要追加加盟费资金。
　　自营or加盟？
　　品牌中介有优势
　　“理论上说，做自营店会更赚钱，开加盟店公司会抽成。”熊国武告诉记者，自己也曾考虑过做自营店。那是在2009年的时候，他和几个朋友合计过，但是最终还是放弃了。原因很简单，自己的资源不够，隐性的困难有很多。
　　比如说，自己在银行没有熟人，一旦遇到信贷紧张的情况，没有办法帮客户办到贷款；自己以前主要是跑市场，对房产交易手续、契税缴纳程序等流程都不熟，通知客户准备材料时，自己也没底。而大型中介公司则不同，凭借公司的实力和影响力，各项程序都是流水线作业，非常专业。签合同，有规范合同，专人对接；和银行有合同约定，可以优先为客户办理贷款按揭手续；在房管局，更是安排了专职人员在不同的业务窗口……
　　“还有一个原因是，客户选择中介的时候，往往和买衣服一样喜欢看品牌。”比如今年年初在自己店里交易的一套房产，早在一个月前一家不知名的小中介通过网上挂单的信息约了买卖双方见面，甚至谈好了交易价格，但最终买方还是放弃了交易，找到他这家中介再去约房东交易，主要是认为把押金交给品牌中介更放心。事实上，这样的事情经常会发生。
　　他分析认为，如果自己开自营店，一定要跟银行搞好关系。银行一般不会接待个人上门申请的贷款业务，而大多数人也图省事会委托房产中介去办理，这就需要中介和银行之间形成默契的合作关系。建立这种合作关系，对于已经形成规模的大公司基本没有困难，但对于刚刚起步的小公司来说，一定要找熟人牵线搭桥，与大银行信贷部门负责人建立关系。而自己在这方面的资源并不够。
　　所以，考虑再三之后，熊国武还是选择了继续做加盟店。
　　月卖两套房可保本
　　不当家不知柴米油盐贵。虽然是一家小店，但是每月的开支也不小。
　　以目前情况来算，每月的硬性支出包括：房租费3400元；水电费、电话费、网络费共1500元；公司统一印发的宣传快报费500元，统一对外宣传费用760元等，以及新员工（老员工无底薪）工资、住房租金、餐费等4000元左右。“刚开店的时候，4个人守着这个店面两个月没有做成一单，那叫煎熬啊！”熊国武说，没有签单，这些费用就得自己掏口袋支付。
　　“做成200万元的交易基本能维持店里的开销，按目前的房价计算大概是2套房子。”熊国武算了一笔账，公司按房屋成交价的2.5%向客户提取佣金，店里可以拿到佣金的30%左右的返点，也就是说，交易了200万元，自己可以从公司里拿回1.5万元，除去签单员工的提成，正好能够交掉房租、水电费等开支。
　　今的5月份，熊国武从公司里拿回的返点超过4万元，自己的盈利在2万元左右。“这不是最好的业绩，在公司300余家店里排名中等。”他说。
　　守住店须先留住人
　　熊国武告诉记者，刚开店时，招聘来的新人不太会卖房，另外为了控制成本，他就没有给员工底薪，结果很多员工干了一个月就跑了。
　　“光靠自己跑业务，那还要开店干嘛？”熊国武说，众人拾柴火焰高，留住员工、培养员工是最关键的，可惜的是现在的大学生择业时高不成低不就，大多数人看不上房产经纪这一行，即使选择了这一行，坚持下来的人也不多，目前自己店里的“老员工”也仅仅做了两年。
　　那么，怎么解决人员流失问题？熊国武说，公司也尝试改变原有用人方式。“第一个月有保底工资1200元。”除了这个规定之外，他还下为员工在附近租了一套住房，包吃包住。
　　“只要自己有空，还会手把手教新员工找房源、约客户，甚至将自己已经谈定的单子让新员工去签。”熊国武说，做成了一单，收入有了保障，信心也增强了，才能让他们安心地留下来。
　　拼人品客户才会多
　　在熊国武的店里，最醒目的就是一张2014年南昌市城区各小学招生地段划分表。“我们自己得熟悉地段和政策，才能为客户找到精准房源。”熊国武说，只有自己专业，客户才会信任。
　　“其实，做这一行还得拼人品。”熊国武有些得意地说，自己店里70%的业务是老客户介绍的。有技巧吗？熊国武说：“有！” 约见房东时，他会综合各方面因素给出一个参考价格，并告诉房东在此基础上尽量多要点价；在和买方谈时，也会调查周边房产的交易价格和走势，同时承诺会向房东压价。“一般会说尽好话，让双方互相让一点。”熊国武说，实在谈不下来，就从交易手续费上入手，在自己权利范围之内申请手续费打折。虽然打折会让自己的返点减少，但受此恩惠的客户会为自己带来新客户。
　　“交房的时候，往往还会有些扯皮。”熊国武的做法是两边安抚，甚至动手帮忙打扫卫生。他调侃说，这也可以算是“售后服务”。（来源：中国江西网-信息日报）
本文来源：大江网-信息日报
责任编辑：王晓易_NE0011
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