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HTTP Error 400. The request URL is invalid.怎样看公司财务报表？ - 知乎有问题，上知乎。知乎作为中文互联网最大的知识分享平台，以「知识连接一切」为愿景，致力于构建一个人人都可以便捷接入的知识分享网络，让人们便捷地与世界分享知识、经验和见解，发现更大的世界。<strong class="NumberBoard-itemValue" title="被浏览<strong class="NumberBoard-itemValue" title="7,226分享邀请回答33725 条评论分享收藏感谢收起908 条评论分享收藏感谢收起企业获取卓越绩效主要取决于外部产业特征还是内部的资源和能力？为什么_百度知道
企业获取卓越绩效主要取决于外部产业特征还是内部的资源和能力？为什么
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　目前阶段，中国企业还无法形成组织化的结构系统，没有一个自身良好运行的system；巴菲特看重的不是一个公司里有没有天才企业家，而是有没有一个system、组织效率。中国只能靠企业家个人英雄打天下。这源于各自的经济结构不同。　　西方的企业家不那么重要的原因是因为西方有成熟的经理人市场可以随时替代。但是中国没有经理人市场，企业家往往是不可替代的。因此中国看一个企业有没有未来应该重点观察它的企业家。　　企业家应该具备什么样的素质和能力呢？这是一个永远都无法定量检测的问题，更多地只能依赖于定性描述。　　美国管理学协会花了5年时间，对4000名企业管理者进行了分析研究，从中选出了1812名最成功的管理者，发现一个成功的管理者一般应具备以下20种能力：　　（1）工作效率高；　　（2）有主动进取精神，总想不断改进工作；　　（3）逻辑思维能力强，善于分析问题；　　（4）有概括能力；　　（5）有很强的判断能力；　　（6）有自信心；　　（7）能帮助别人提高工作能力；　　（8）能以自己的行为影响别人；　　（9）善于用权；　　（10）善于调动别人的积极性；　　(11)善于利用谈心做工作；　　(12)热情关心别人，建立亲密的人际关系；　　(13)能使别人积极而又乐观地工作；　　(14)能实行集体领导；　　(15)能自我克制；　　(16)主动果断；　　(17)能客观地听取各方面的意见；　　(18)对自己正确估价，能以他人之长补自己之短；　　(19)勤俭刻苦和具有灵活性；　　(20)具有技术和管理方面的知识。　　以上20条，有的属于才能，有的属于个性，还有的则属于处理人际关系方面的社会能力。　　在日本，则有企业家需要具备“十项品德”和“十项能力”的说法。其中，“十项品德”包括：　　1、 使命感。无论遇到什么困难，都要有完成任务的坚强信念。　　2、 信赖感。同事之间，上下级之间保持良好关系，互相信任与支持。　　3、 诚实。在上下级和周围关系中，都能真心真意，以诚相待。　　4、 忍耐。具有高度的忍耐力，不随便在群众面前发脾气。　　5、 热情。对工作认真负责，对同事与下级体贴关心。　　6、 责任感。对工作敢于负责任，能充分发挥主观能动性。　　7、 积极性。对任何事情都要主动，以主人翁的态度去完成。　　8、 进取心。能在事业上积极上进，不满足于现状，始终保持勇往直前的精神。　　9、 公平。对人对事都秉公处理。　　10、 勇气。对于危险的工作能亲自动手，有向困难挑战的勇气。　　企业家最不可或缺的素质和能力应该是：雄心壮志、胆识、决断力、号召力、统驭力和体力。　　C(Capital)——资本　　企业的组建与诞生，需要有资本的投入。企业的持续成长，需要有持续的资本供给。一个企业从诞生到分阶段地一步步成长，再到最后成就为大型公司，必定是一个 “融资——投资——再融资——再投资”的规模不断放大的资本循环过程，同时也是一个伴随着大量收购、兼并、重组、合资、战略结盟等活动的资本扩张过程。在企业成长的任何一个阶段，只要资本供血中断或出现资本短缺，企业都有可能在走向成功的过程中而前功尽弃、中途夭折。而那些已经成为蓝筹公司的大企业，也从来没有停止过大规模的资本吞吐。惟其能维持大规模的资本吞吐能力，它们才能维持其在产业竞争中的领导性地位。实证研究表明，一个企业能否或能以一个什么样的速度成长成为一个大蓝筹企业，一个很重要的制约因素就是它动员和吸纳资本的能力和效率究竟有多大。大多数大型公司的成长史，实质上就是持续地和大规模地动员和吸纳社会资本的结果。惟其能够持续地和大规模地动员和吸纳社会资本，它们才得以形成足够量级的资本规模去追逮或承接大型的产业机会（比如工业革命时期从事远洋贸易和铁路建设的机会，今天进入航空航天和石油化工产业的机会等，都极其倚赖资本规模）。亦惟其能够持续地和大规模地动员和吸纳社会资本，它们才得以以过人的资本优势培植自己的核心竞争力、吞并或挤垮竞争对手、通过收购兼并等手段先占性地控制产业资源。　　在ECIRM模型中，“C--资本”要素的质地优劣可以归结为三点：（　　1）资本规模，即资本量的大小，包括公司的存量资本多少、市值规模大小、需要时候可望实现的融资额多少等。　　（2）资本成本或资本价格，即公司占用的存量资本成本和增量融资成本。　　（3）资本生成的速度，即融资的时效性。努力做到资本生成规模大，成本低，速率快，应该是所有公司在改善资本要素的品质方面所致力于追求的目标。　　人们也可以依据这三个指标来衡量一个企业的竞争优势和成长质量。　　围绕资本生成的“规模－成本－速率”要求，我们倾向于从下列几个方面来考察一个特定公司之“C--资本”要素的质地优劣：　　公司现有的或存量的资本实力（含存量资产和现有资金）。　　公司的资信质地，比如资产的质押能力强还是弱，财务报表情况是否符合资本提供者的要求，公司是否具备上市条件等。　　公司的融资渠道，即公司在银行信贷、证券市场、商业信用和风险投资等方面的融资渠道是否畅通。　　公司的信誉。　　公司的资本运作能力，比如相应的专业人才、经验、胆魄、执行力等。　　&资本的赢利模式：是收取固定收益还是分享剩余收益，是分享经营利润还是寻求资本增值？总之，成功的公司或者竞争为王，或者垄断制胜，终究离不开源源不断的和大规模的资本供给。一个致力于成为现代公司的企业，必须确立资本信誉，擅用金融工具，广开资本通路，拓宽金融渠道，扩大资本规模，擅长资本运作，努力构建起一个可持续、大规模和有效率的资本吞吐体系。　　I(Industry)——产业　　一个企业能否成功还与它所在或所选择从事的产业或产品领域紧密相关。迈克尔·波特说：“制定战略很重要的一步，是企业家必须花心思好好界定企业所经营的产业。”产业选择对企业的生存和发展是至关重要的，这种重要性至少体现在两方面：　　首先，产业的盈利能力制约着产业内厂商的盈利水平。迈克尔·波特著名的竞争战略理论早已揭示，一个产业的长期盈利水平最终是由五种力量制约的：买方的侃价能力、卖方的侃价能力、进入壁垒、替代品的威胁和业内厂商的竞争结构。该理论认为，当产业内竞争者、替代品、潜在进入者、供应商和客户这五种竞争力量强大的时候，产业竞争将必然趋向激烈，激烈的竞争将使产业赢利能力下降。因此，企业为追求满意的赢利，就应该找出最佳的产业定位，以期能对抗这些竞争力的作用。资源战略学派的重将、哈佛商学院教授科利斯指出：“产业选择对于企业战略获得长期成功是至关重要的。公司绩效的最好预报器就是公司赖以展开竞争的产业的获利能力……公司赖以展开竞争的产业的基本经济状况在公司绩效中扮演着十分重要的工具性角色。”　　其次，产品市场总量和产业规模决定着企业的成长空间和规模极限。有的产品，市场总量小，产业规模不够，局限于该领域的企业，即便竞争为王成了该领域的垄断性企业，也不足以成就蓝筹规模。为了说理，我们无妨往极端里说，如果是卖茶叶蛋、做打火机，那么无论如何是做不成一个蓝筹企业的。能够成就为蓝筹公司的企业，在产品和产业选择上，要么是选择一个产品或产业具备足够大的规模（比如石油、飞机制造、麦当劳式快餐、航空航天、钢铁、电力等），要么是企业的战略能力和系统能力足以能够把多个产业多个产品有效率地纳入自己的事业领域。当然，企业的成就也有一个成长的过程，它们的产品或产业选择不是一步到位的。通常情况下，企业成长的一个其典型路线往往是，从一个产品做起，然后是多个相关产品，然后是由多个相关产品组成的一个产业，然后是进入相关产业，最后甚至进入非相关产业，最终发展成为从事多个产业、拥有n个产品的巨型公司。　　一个特定公司在ECIRM模型中“I--产业”要素的质地优劣：　　（1）产业规模，即产品市场及其利基的总量大小。　　（2）产业的竞争结构和产业吸引力。　　（3）产业盈利模式。　　（4）产业政策：包括产业的结构政策、产业的组织政策、产业的技术政策、产业的布局政策、本国产业与国际产业关系的政策、产业促进和限制政策等。　　（5）公司业务组合中多元产业之间的协同效应状况。　　（6）公司经营特定产业的效率优势。　　一个志在长远的企业所从事的产业或业务应该经得起下列问题的检验：　　（1）公司所在或拟进入的产业，其市场和利基规模足够大吗？产业趋势是增长还是衰退？　　（2）产业的竞争结构和长期盈利水平合适吗？演变趋势如何？公司能在多大程度上改良产业的竞争结构和长期盈利水平？　　（3）公司所在或拟进入的产业有现实的盈利模式吗？公司掌握了这个盈利模式的成功要点吗？　　（4）政府的产业政策有利于产业的发展和本公司的成长吗？公司能在多大程度上影响产业政策或利用产业政策？　　（5）公司所拥有或所准备拥有的多元产业或多元业务之间能够产生协同效应吗？这种协同效应足以抵销增加的管理成本吗？　　（6）本公司是该项业务的最佳拥有者吗？或者说，本公司能以最优效率从事该项业务吗？如果不是，则意味着：第一，本公司从事该项业务没有最后的竞争优势；第二，其它公司可以以比本公司更优的效率从事该项业务，所以如果本公司出于某种因素（比如为了配套其它业务）确实需要该项业务，它可以以更低的成本通过市场交易的方式获得（即从效率更优者那里购入）。　　总之，企业在产品和产业选择上，必须进入或必须创造条件准备进入那些市场足够的大型产业，而且必须有能力创造产业利基，主导产业秩序，领导产业升级换代。　　R(Resource)——资源　　资源是指一个企业从事某一特定产品或产业的经营所必须具备的那些有形的和无形的生产要素、条件、技能（Skill）和能力（Capabilities）。这些资源，可以粗略地分类成： （1）天然资源：比如矿藏、土地、水利、景观、气候；　　（2）物质资源：产品、技术、装备、资产—甚至是存货；　　（3）人力资源：团队、技工、熟练工、低成本劳工等；　　（4）市场资源：品牌（产品、人力和资本市场）、营销网络、客户、供应商；　　（5）公共关系资源；　　（6）从事特定产品或服务的企业经营所必备的要素等。　　首先，资源决定着企业能做什么，即企业的业务范围。一切企业的生产经营过程，都是一个投入资源然后转化为产出的过程。企业只有资源才能生产经营，拥有什么样的资源就从事什么样的生成经营。　　其次，资源决定着企业能做多大，即企业的成长空间。企业的成长总是受资源约束的，在一定的生产函数或技术水平下，企业所能达到的成长极限是被其所拥有的资源量限定的。有多少资源，只能做多大的企业。存量资源的多少决定着企业所能达到的经营规模大小，获取或积累增量资源的速度，制约着企业的成长速度。　　再次，资源决定着企业的竞争优势。　　基于资源的公司战略观认为，公司战略的立足点在于开发并利用内部的资源和能力来适应外部环境的变化。其要点有三个方面：　　（1）选择能够利用公司的主要资源和能力的战略。战略不能偏离自身资源和能力的基础。　　（2）确保公司的资源和能力能被充分利用并使赢利潜力发挥到极致。　　（3）建立公司的资源基础，填补资源缺口。当然我们也注意到，由于资源具备耐久、专业化和非流动的特性，将约束公司的行动方向。拥有宝贵资源的公司将从中获取源源不断的利润。竞争环境的变化可能降低现有资源的价值。环境一发生改变，现有资源即可能让公司陷入行动惯性的陷阱。塑造了公司现有战略框架、流程、关系和价值的资源，通常是使公司陷入行动惯性的元凶。　　在ECIRM模型中，我们倾向于从如下几个方面考察一个公司之“R--资源”要素的质地优劣：　　（1）资源保有量。　　（2）基于资源对产业机会和竞争优势的贡献看资源的价值性、稀缺性和不可模仿性。　　（3）公司获得资源的规模、成本和速度。　　（4）公司所处的资源环境。　　总之，任何一个产业，都有着其特定的资源要求。从事任何一个产业的经营，都必须占领、控制、拥有或培育出与之相适应的产业资源。否则，企业家再能干也将“巧妇难为无米之炊”，货币意义上的资本再充裕也无法转化为现实的生产过程。　　M(Management)——管理　　当资本和资源都为着特定的产业经营而聚合到一个企业体之后，如何保证企业组织在运营上的有效，从而使这些资本和资源能够得到有效率的使用，就成为企业经营中的致命问题。在ECIRM战略模型中，“管理”是一个促进组织结构合理和保障组织运营效率的要素。细分言之，ECIRM模型中的“M--管理”，包括（1）公司治理结构，（2）决策体制，（3）组织结构，（4）机制和流程，（5）责权利体系的安排和落实，（6）绩效考核和薪筹体系，（7）企业文化和（8）企业信息化等等足以影响组织运营效率的所有方方面面。　　企业人都知道，上述管理体系中的任何一个层面或环节失当、失效或失灵，都将导致企业组织的整体无效率。比如企业信息系统的失灵将误导管理决策，企业组织结构的错误将造成企业整体运行的低效率，业务流程的失当将导致成本居高不下，企业文化的失败将造成客户满意度下降，考核不当和激励不足将导致人力资源流失等等。在现实中，我们很容易观察到这样的企业：它们有着丰厚的资源和充裕的资本，占据着重要的产业位置，但是因为体制、文化、能力等多方面因素的制约，整个企业管理落后、效率低下，造成资本闲置，资源浪费严重，市场竞争力缺乏，最终不能于产业变迁和市场竞争中立于不倒。总之，要成为蓝筹公司的企业，必须具备良好的管理，确保组织运行效率。ECIRM——企业家、资本、产业、资源和管理，是成就企业不可或缺的五大要素。从过程看，一个公司的成长过程，就是不断地优选企业家，持续地聚集资本，占领最有规模和最有盈利能力的产业，整合和控制相应的产业资源，持续不断地进行组织变革和管理改进的过程。在这个成长过程中，任何一个要素的短缺或滞后，都将造成企业成长的停顿甚至导致企业整体的失败。从结果看，综观国外成熟市场经济体里的那些著名公司，它们每每从事着不同的行业有着迥异的企业个性，但在这五个方面却有着高度的一致，即：　　（1）企业家——优秀的企业家；　　（2）资本——良好的资本信誉和可持续的、大容量的、高效率的资本通路；　　（3）产业—— 市场规模巨大和行业赢利能力不俗的产业位置；　　（4）资源——良好的甚至是独占性的产业资源；　　（5）管理——足以成为世界范围内企业标杆的优秀管理。这五者中任何一个方面出了问题，都将动摇其已经晋身其中的蓝筹地位。　　一个企业能否成功，取决于：　　1、ECIRM战略版图里每个要素的量级和品质；　　2、五个要素之间的适配性；　　3、五个要素在各自改进和发展过程中的彼此协同性。　　4、五个要素构成的企业整体，作为一个系统，对外部经济环境演变的适应性。　　需要特别指出的是：　　第一，企业家、资本、产业、资源和管理等五个语汇的概念内涵是因应不同的语境而有着不同所指的。尤其是“产业”、“资源”和“管理”三个概念，岐义丛生，人们在使用中总是依据特定的语境而有特定的所指。同样是资源战略学派，不同的学者往往有着不同的资源内涵界定；同样是“管理”一词，在不同的管理学家和管理者心目中包含着不同的内容。在我们的ECIRM模型中，五个要素的概念内涵也是特定的，与其它语境下的概念内容有出入。　　第二，现实中的企业成长过程，往往不是五个要素并驾齐驱、齐头并进的，而更多的时候总是表现为某一个或某几个要素“先行”而后其它要素跟进的势态。比如说，可能是先有企业家后找资本然后再选择产业、整合资源，可能是先有资本后找企业家然后再选择产业、整合资源，可能是先有资源后有企业家和资本的加入然后再做实了相应的产业，也可能是先有了很好的产业位置和资源禀赋然后再吸引了资本和企业家的加入，等等。各种情势，不一而足。没有哪一个企业是天生地五要素完整适配的。企业的成长永远是一个五要素动态平衡的过程，五要素之间的平衡是阶段性的，不平衡是永恒的。　　造就大公司，需要致力于五方面的战略行动：　　其一、立足长远，致力于构建ECIRM战略的完整版图，而不是只专注于企业的眼前盈利。在我们看来，这是一个蓝筹型企业家与一个普通生意人的分水岭。普通生意人追求的是发财赚钱，蓝筹型企业家追求的是基业长青和领袖型产业地位，在他们的思维里，稳定的企业盈利是企业长治久安和产业地位的自然结果。一个致力于造就蓝筹公司的企业或企业家，应该致力于构建起ECIRM战略的完整版图，从企业家、资本、产业、资源和管理五个方面进行有系统的努力。当我们判断一个企业是否可能成长为蓝筹公司的时候，主要依据不在于它的中短期盈利多寡，主要判断标准在于这个企业是否具备足够的能力和效率构建起完整的ECIRM版图并保持它们发展的可持续性。五个要素中，缺失任何一个或若干个，企业都将行而不远。　　其二、持续提升ECIRM战略里每个要素的量级和品质。　　1、企业家：永无止境地追求企业成长是企业家精神的魂魄，企业家的能力与才干是企业成长的大限。一个致力于成为蓝筹公司的企业，必须致力于营造一套优选企业家的机制和文化，或者能促使在位企业家持续改进其素质和能力，或者能以优替劣地实现企业家的有序更新和过渡。　　2、资本：全方位构建和疏通企业吸纳资本的渠道，在资本规模、资本成本、资本增值率和资本循环的可持续性等四个方面塑造企业的资本强势，营造企业的资本竞争力。　　3、产业：尽量淡出规模不足的行业，集中资源占领总量大、利基厚、盈利能力强的产业，而且要十分注重踏准产业生命周期和循环周期的节奏。　　4、资源：不遗余力地发育、整合和控制产业资源，扩大资源的规模，改善资源的品质。　　5、管理：完善公司治理机制，优化组织结构和业务流程，塑造良好的企业文化，持续提升管理水平，促进企业运营效率。　　其三、努力促进五要素之间的性质适配和功能藕合，推动五要素的结构优化。任何一个企业的ECIRM五要素都形成一个特定的结构，这个结构的形成或者因为天然的原因，或者因为历史的原因。一个致力于成为蓝筹公司的企业，必须因应发展的需要，随时检视自己ECIRM五要素的适配性，并持续地推动五要素的结构优化：或者基于资源重组业务和发育能力，或者基于业务重组能力和整合资源，或者基于能力发育资源和重组业务。　　其四、保持五个要素在各自改进和发展过程中的彼此协同性。ECIRM五要素中的任何一个要素，都会有其自主的演进轨迹和发展进程。有的往这个方向演进，有的往那个方向演进；有的发展快些，有的发展慢些。企业在需要保证五个要素之间性质适配的同时，还需要确保五要素之间演进方向的一致和发展速度的协同。否则，过量的要素将形成闲置和浪费，不足的要素将成为“短板”而制约企业的总体效率和发展。在改进五要素的努力中，补长短板的边际效果最大。所以，企业要致力于保持五要素各自发展过程中的协同性，重点是发现“短板”、补长“短板”。　　其五、对外部经济环境变迁作出适时反应，或者引导环境朝有利于自己的方向改变，或者改变自己以适应环境演变的新态势。在从小到大的成长过程中，企业更多地是适应环境和利用环境。在成长成为产业领袖之后，大公司往往有着足够的产业势力，这时候公司可能主导产业的秩序和业态，领导产业的走势和方向，就是说它能在一定程度上改变环境。
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]资产评估2003年的新变化一、先丛目录看，由2002年的十三章变成了2003年的十四章，增加了第三章（资产评估程序）。二、从每章的具体章节看1、第4章：机电设备评估由2002年的2节变成了2003年的4节，删除了2002年的第5节（进口设备评估中的税项计免）2、第10章：企业价值评估由2002年的4节变成了2003年的5节，增加了第5节（市场法和成本法在企业价值中的应用）3、第13章：注册资产评估师职业道德与2002年相比，2003年增加了注册两个字。并且由2002年的4节变成了2003年的3节，删除了第4节（资产评估师法律规范），该部分的内容实际上转到P27（中国资产评估师职业法律规范）处。三、每章具体的变化（一）、第一章的变化1、P2增加标题：2.资产的分类2、P3删除了（二）评估的概念，使大标题由2002年的（一）~（四）变成了2003年的（一）~（三）3、P5，完全评估和限制评估的定义有变化，但本质同2002年是相同的。4、P6资产评估的功能由2002年的三个功能变成了2003年的两个功能，删除了公证功能。5、P27——P32增加了（二。中国资产评估师职业法律规范）整个大块的内容。（二）、第2章的变化1、P44价格指数法的公式发生了变化2002年：资产评估价值=参照物成交价格*物价变动指数2003年：资产评估价值=参照物成交价格*（1+物价变动指数）2、P59价格指数法的公式发生了变化2002年：重置成本=资产的帐面原值*价格变动指数2003年：重置成本=资产的帐面原值*（1+价格变动指数）或=资产的帐面原值*价格指数3、P70第4行的（评估师应当根据评估业务的具体情况，考虑三种资产评估基本方法在评估项目中的适用性，恰当选取资产评估方法）为新增内容。（三）第3章整章都为新增内容
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一、评估的基本理论：1、资产评估的要概念和特点；2、资产的分类；3、评估目的；4、评估的假设；5、评估的原则；6、评估的作用。二、1、市场法的概念；2、市场法应用的前提条件；3、参照物差异调整因素；4、运用市场法评估资产的程序。重点、难点1、资产评估的概念：指在市场经济条件下，由专业机构人员，依据国家有关规定，根据特定的目的，遵循适用原则，依照法定程序，选择适当的价值类型，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的行为。2、评估要素8个：评估主体、客体、依据、目的、程序、价值类型，方法。3、资产评估的特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性。4、资产评估与会计计价的区别：①二者发生的前提条件不同。会计学资产计价严格遵守历史成本的原则，以企业会计主体持续经营为假设前提的，而资产评估则是会计主体发生变动，产权变动或作为会计主体的企业生产经营中断，以持续经营无法反映企业资产价值时的估价行为。②二者的目的不同。会计学中的资产计价是就资产论资产，而资产评估则是就资产论权益，资产评估的价值则为资产的交易和投资提供公平的价值尺度。③执行操作者不同。资产计价由企业的财务人员完成，与资产有关的经业务均需计价，是一项经常大量的工作。资产评估是独立于企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构完成。但也有联系：会计计价有时需要以资产评估价值为依据，在会计制度中有相应的规定。5、资产的概念：是经济主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济效益的经济资源，具有以下特征：①必须是经济主体控制或拥有，②必须能以货币计量③必须是能够给经济主体带来经济效益的资源。资产的分类，按资产存在形态分类分为有形资产和无形资产，按资产是否具有综合获利能力分为单项资产，整体资产，按资产能否独立存在分为可确指的资产和不可确指的资产。6、资产的评估目的：资产转让、、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营，中外合资，企业清算、抵押、担保、企业租赁前7种属于必须评估的范围，后3种则根据具体情况，由当事人自行决定。7、资产评估的假设：继续使用假设公开市场假设、清算（清偿）假设。8、资产评估的原则：1)工作原则对评估主体而言，包括：独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则。2)经济原则是对评估业务而言的，包括：贡献原则、替代原则、预期原则。9、评估的基本方法：市场法、成本法、收益法。10、市场法亦称市场价格的比较法。是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似痢疾的市场价格进行调整，从而确定被评估资产的价值的一种资产评估方法。11、市场法应用的前提条件：①要有一个充分发育活跃的资产市场②参照物及其与被评估资产可比较的指标，技术参数等资料是可搜集到的，有关调整的指标，技术参数能否获取，是决定市场法运用与否的关键。市场法在国际上比较通行，在我国现在市场不很开放的情况下使用会受到限制。12、运用市场法进行评估的方式：①能找到与被评估资产完全相同的参照物，可把参照物的价格直接作为被评估资产的评估价值，这是市场法运用最简单，最直观的方式。②更多的情况是获得的相类似的参照物的价格，需要进行价格调整，先将被评估资产与参照物之间的差异量化，然后进行价格调整，因此这种方法也算作市场成交价格比较法。13、参照物差异调整因素包括：时间、地域、功能三种因素。14、运用市场法评估资产的程序：①明确评估对象，②进行公开市场调整，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物，③分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物，必须选择三个或三个以上的可比参照物进行比较，使其差异量比，从而确定被评估资产的价值。15、市场法的优缺点优点：①评估价更能反映市场现实价格，②评估结果易于被各方面理解和接受。缺点：①要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用，②不适用于专用机械设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境严格限制的一些资产的评估。
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一、学习内容:(一) 成本法及其适用的前提条件(二)重置成本及其估算(三)复原重置成本(四)更新重置成本(五)重置核算法(六)物价指数法(七)功能价值法(八)规模经济效益指书法(九)统计分析法二 、重点、难点&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& (一)、成本法及其适用的前提条件1、成本法的理论依据是：（1）.资产的价值取决于资产的成本。（2）.资产的价值是一个变量。（3）影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外，还有：实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值。2、采用成本法评估资产的前提条件是：（1）.应当具备可利用的历史资料。（2）.形成资产价值的耗费是必须的。（二）成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值被评估资产评估值=重置成本×成新率（三）重置成本及其估算重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。&&复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。&&更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产和建造具有同等功能的全新资产所需的成本。&&在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。在无更新重置成本时可采用复原重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本。重置成本的估算一般可以采用下列方法：1、重置核算法。是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。直接成本是指直接可以构成资产成本支出的部分，间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费，总体设计制图等项支出。间接成本可以通过下列方法计算。（1）按人工成本比例法计算，计算公式为：间接成本=人工成本×成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额×100%（2）单位价格法，计算公式为：间接成本=工作量（按工日或工时）×单位价格/工日或工时（3）直接成本百分率法，计算公式为：间接成本=直接成本×间接成本占直接成本百分率2、物价指数法。这种方法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本，计算公式为：资产重置成本=资产历史成本×资产评估时物价指数 /资产购建时物价指数资产重置成本=资产历史成本×（1+物价变动指数）（1）物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变动化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。（2）物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。一项科学技术进步较快的资产采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。物价指数法和重置核算法也有其相同点，都是建立在利用历史资料基础上。3、功能价值法，也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。计算公式为：被评估资产重置成本=被评估资产年产量/参照物年产量×参照物重置成本&&前提条件和假设是资产的成本与其生产能力成线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例变化。4.规模经济效益指书法。由于规模经济效益作用的结果，资产生产能力和成本之间只成同方向变化，而不是等比例变化。计算公式为： 被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本×（被评估资产的产量/参照物资产&&&& x的产量）x
是一个经验数据，成为规模经济效益指数。5、统计分析法
在用成本法对企业整体资产及某一项同类型资产进行评估时，为了简化评估业务，还可以采用统计分析法确定某类资产重置成本。第一，在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准化分为若干类别。第二，在各类资产中抽样选择适量具有代表性资产，估算其重置成本。第三，依据分类抽样估算资产的重置成本额与帐面历史成本，计算出分类资产的调整系数。根据调整系数估算被评估资产的重置成本。（四）实体性贬值及其估算实体性贬值的估算，一般可以采取以下几种方法：1.观察法。计算公式为：资产实体性贬值=重置成本×（1-成新率）2.公式计算法。资产的实体性贬值=（重置成本-预计残值）/总使用年限×实际已使用年限（1）预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。在资产评估中，通常只考虑数额较大的残值，如残值数额较小可以忽略不计。（2）总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。计算公式为：总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率&&名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。资产利用率计算公式为：资产利用率=截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法定利用时间×100%（五）功能性贬值及估算功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。功能性贬值的估算可以按下列步骤进行：1、将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。2、计算二者的差别，确定净超额运营成本。净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。3、估计被评估资产得剩余寿命。4、以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值），计算公式为：被评估资产功能性贬值=∑（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）此外，功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，计算公式为： 功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本（六）经济性贬值及其估计经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。（七）成新率及其估算成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。成新率的估价方法有以下几种：1.观察法。2.使用年限法。计算公式为：成新率=预计尚可使用年限/（实际已使用年限+预计尚可使用年限）×100%3.修复费用法。计算公式为：成新率=（1-修复费用/重置成本）×100%4.折旧年限估算成新率是不正确的。&&(1)折旧是由损耗决定的，但折旧并不就是损耗，折旧是高度政策化了的损耗。但不具有实际磨损意义上的个别性或特殊性。其一，折旧年限是一个平均年限，同一类型中的任何一项资产均适用；其二，它是在考虑损耗的同时，又考虑社会技术经济政策和生产力发展水平，有时甚至把它作为经济杠杆，体现对某类资产的鼓励或限制生产政策；其三，它是以同类型中各项资产运转条件均相同的假设条件为前提的。而评估中的成新率则是根据资产的具体运转状态、使用频率、工作环境等确定的，具有特殊性和个别性特征。
(2)折旧年限的确定，以资产的维修是为了保证资产正常运转为前提的。资产的维修在保证资产正常运转的同时，具有更新的性质，可以增加资产的效用和功能，资产评估更注重资产运转的实际效能。但成新率确定不是资产运转中费用增减的反映，而是运转过程中更新、修理费用发生结果在资产性能、使用期限等方面结果的体现。只有为可修复性损耗而发生的费用支出从而影响成新率变化才是应予考虑的。
(3)折旧年限的确定与评估中成新率确定的基础-----损耗本身具有差异性。确定折旧年限的损耗包括有形损耗（实体性贬值）和无形损耗；而评估中确定成新率的损耗，包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。其中，功能性贬值只是无形损耗的一种形式，而不是无形损耗的全部。经济性贬值则是资产外部原因引起的，为评估过程所特有。（八）运用成本法评估资产的步骤1.确定被评估资产,并估算重置成本;2.确定被评估资产的年限;3.估算被评估资产的损耗或贬值;4.计算确定被评估资产的价值。（十）成本的优缺点优点是：1.比较充分地考虑了资产的损耗,评估结果更趋于公平合理;
2.有利于单项资产和特定用途资产的评估;3.在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛的利用。4.有利于企业资产保值。缺点是：工作量较大。它是以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性。另外经济贬值也不易全面准确计算。
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一、学习内容（一）收益法及其适用的前提条件（二）收益法应用的形式（三）收益法中各项指标的确定（四）收益法评估资产的步骤及优缺点（五）资产评估方法的关系（六） 资产评估方法的选择二、重点与难点解析（一）收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。1、采用收益法对资产进行评估，所确定的资产价值，是指为获得该项资产以取得预期收益的权利所支付的货币总额。资产的评估价值与资产的效用或有用程度密切相关。资产的效用 越大，获力能力越强，它的价值也就越大。2、资产成交后能为新的所有者带来一定的收益，所有者支付的货币量不会超过该项资产的期望收益的折现值。投资者投资购买资产时一般要进行可行性分析，其预计的内部回报率只有在超过评估的折现率时才肯支付货币以取得该项资产。（二）应用收益法评估资产必须具备的前提条件：1、被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产；2、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的。如果在资产上进行投资不是为了获利，进行投资后没有预期收益或预期收益很少而且又很不稳定，则不能采用收益法。（三）收益法应用的形式 收益法的应用，实际上就是对被评估资产未来期望收益进行折现或本金化过程。1、资产未来收益期有限的情况在资产未来预期收益具有特定时期的情况下，通过预测有限期限内各期的收益额，以适当的折现率进行折现，各年预期收益折现值之和，即为评估值。2、资产未来收益无限期的情况（1）未来收益年金化的情形。在这种情形下，首先预测其年收益额，然后对年收益额进行本金化处理，即可确定其评估值。基本公式为：资产评估值（收益现值）=年收益额/本金化率PV=A/r（2）在有的资产评估时，其未来预期收益尽管不完全相等，但生产经营活动相对稳定，各期收益相差不大，这种情况下也可以采用上述方法进行评估，其步骤如下： 第一步，预测该项资产未来若干年（一般为5年左右）的收益额，并折现求和；第二步，通过折现值之和求取年等值收益额。第三步，将求得的年等值收益额进行本金化计算，确定该项资产评估值。（3）未来收益是不等额的情形。在这种情形下，首先预测未来若干年内（一般为5年）的各年预期收益额，对其进行折现。再假设从若干年的最后一年开始，以后各年预期收益额均相同，将这些收益额进行本金化处理，最后，将前后两部分收益现值求和。基本公式为：资产评估值（预期收益现值）=∑前若干年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益/本金化率×前若干年最后一年的折现系数（四）收益法中各项指标的确定收益法中的主要指标有三个，即收益额、折现率或本金化率、收益期限。1、收益额收益额是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的溢余额。（1）.收益额指的是资产使用带来收益期望值，是通过预测分析获得的。（2）.收益额必须是由被评估资产直接形成的。（3）关于收益额的构成，以企业为例，目前有几种观点：①税后利润，即净利润；②现金流量；③利润总额 。至于选择哪一种作为收益额，评估人员应根据所评估资产的类型、特点以及评估目的决定，重要的是准确反映资产收益，并与折现率或本金化率口径保持一致。2、 折现率和本金化率（1）、确定折现率，首先应该明确折现的内涵。折现作为一个时间优先的概念，认为将来得收益或利益低于现在的同样收益或利益，并且，随着收益时间向将来推迟的程度而有系统地降低价值。（2）、折现率本身是一种特定条件下的收益率，说明资产取得该项收益的收益率水平。收益率越高，资产评估值越低。因为在收益一定的情况下，收益率越高，意味着单位资产增值率高，所有者拥有资产价值就低。（3）、折现率与利率不完全相同，利率是资金的报酬，折现率是管理的报酬。利率只表示资产（资金）本身的获利能力，而与使用条件、占用者和使用用途没有直接联系，折现率则与资产以及所有者使用效果有关。折现率应包含无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。无风险利率是指资产再一般条件下的获利水平，风险报酬率则是指冒风险取得的报酬与资产的比率。每一种资产投资，由于其使用条件、用途不同、行业不同，风险也不一样，因此，折现率也不相同。（4）、折现率选择时还要注意所选收益额的计算口径与折现率的口径保持一致。（5）、本金化率与折现率在本质上是没有区别的。只是使用场合不同。折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，用于有限预期收益还原，本金化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率。 3、收益期限收益期限是指资产收益的期间，通常指收益年限。（五）收益法评估资产的步骤及优缺点1、收益法评估的步骤（1）、收集验证有关经营、财务状况的信息资料；（2）、计算和对比分析有关指标及其变化趋势；（3）、预测资产未来预期收益，确定折现率或本金化率；（4）、将预期收益折现或本金化处理，确定被评估资产价值。2、收益评估资产的优缺点（1）.能真实和较准确地反映企业本金化的价值；（2）.与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值，易为买卖双方所接受。3、采用收益法评估资产的缺点：（1）.预期收益额预测难度较大，易受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；（2）.在评估中使用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。（六）、资产评估方法的关系资产评估方法很多，各种方法都有其各自的特点。同时，这些方法之间又是互相关联的。研究资产评估方法的特点，并分析比较各种方法之间的联系和区别，对于选择资产评估方法具有重大意义。1、资产评估方法之间的联系 评估方法是由互相关联的、内在相关的不可分割的技巧和程序组成的，其共同目标就是获得令人信服的可靠的评估价值。成本和市场销售数据的分析通常是收益法运用中不可缺少的部分；同样的，折现和本金化的运用也时常运用于市场法和成本法中。市场法中分析和调整参照物价格与被评估资产价格的差异因素，会用到折现和本金化的技巧；在成本法中，对功能性贬值等的确定也要采用折现和本金化的方法。2、市场法与成本法的区别（1）.成本法是按先行市场价格确定重新购买该项资产的价值，而市场法则是按市场上该项资产的交易价格确定的。前者主要从买者角度，后者则是从卖者角度，即市场上销售价格来确定。（2）.市场法中的现行市价指的是资产的独立的价格 。而重置成本不仅包括该项资产的自身价格，还包括该项资产的运杂费、安装调试费等。（3）.市场法的运用和原始成本没有直接联系，而成本法中的某些计算，则要利用被评估资产的原始成本和原始资料。（4）.成本法是按全新资产的购建成本扣除被评估资产的各项损耗（或贬值）后确定评估价值；市场法则是按参照物价格，并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进行调整来确定评估值。两种方法具有不同的操作程序，资料的获得和指标确定有着不同的思路。 （七）、资产评估方法的选择资产评估方法的选择主要应考虑下面因素：1、资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应资产评估价值类型决定了应该评估的价格类型，资产评估方法作为获得特定价值尺度的技术规程，必须与评估价值类型相适应。资产评估价值类型说明"评什么"，是资产评估价值的质的规定，具有排他性，对评估方法具有约束性；资产评估方法说明"如何评"，是资产评估价值量的确定，具有多样性和替代性，并服务与评估价值类型。2、评估方法必须与评估对象相适应 评估对象是单项资产还是整体资产，是有形资产还是无形资产等，往往要求不同的评估方法与之相适应。同时，资产评估对象的状态不同，所要求的评估方法也往往不同。3、评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约 选择评估方法还要纳入不同评估途径中统筹考虑在同一评估价值类型约束之下，由于方法的替代性，可能会有几中方法都可以使用。在选择方法时，一是充分考虑资产评估工作的效率，选择简便易行的方法；二是根据资产评估人员的特长进行选择。一项资产同时采用两种或两种以上的方法评估，会得出两种或两种以上不同的结论。这种情况是很常见的。这时，我们一般不能用各种方法得出的评估结果进行简单平均或加权平均得出评估结论，应该根据评估价值类型以及不同评估结果对市场的适用性，判断选择一种评估结果作为评估结论。
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一、 学习内容 （一）业务受理的基本程序评（二）估机构的评估准备工作（三）委托方的评估准备工作（四）评估机构对资产的清查核实二、 重点与难点（一）业务受理的基本程序评1、项目接洽，明确评估基本事项2、查勘评估对象和查阅关于评估目的、评估对象、评估范围及评估基准日的基础材料3、风险评价 进行风险评价应考虑以下几个方面的因素：1.了解和掌握客户的基本情况； 2.引起资产评估的经济行为的合法性；3.是否具备资产评估的基本条件；4.客户是否有影响评估结论的具体要求和条件限制；5.评估机构是否有足够胜任此次评估任务的专业人士； 6.是否有影响评估独立性和客观性的其他因素。4、签订资产评估业务约定书 该约定书应包括如下内容：1.签约各方名称2.委托资产评估的目的：3.资产评估范围：4.签约双方权利与义务：5.在约定书中应写明评估基准日的具体时间。6.出具有资产评估报告书的时间要求：7.资产评估报告的使用范围：8.资产评估收费：9.约定书的有效期限 ：10.违约责任：（二）、国有资产评估的立项环节 国有资产评估申请立项的程序是由申请和立项两个环节组成。评估立项申报工作分为立项材料准备和报批两部分。1、立项材料准备 1.资产评估立项申请书。2.附件。2、报批。（三） 评估机构的评估准备工作1、组成资产评估项目小组2、制定评估计划（1）前期调查前期调查包括如下内容：①.与评估目的相关的经济行为的法律依据、交易特点及有关的经济关系。 ②.委托方对评估报告的要求。③.被评估方评估基准日的会计报表情况。④.有关产权归属证明文件。⑤.生产工艺及技术。⑥.实物或无形资产的状况。⑦.所在行业的简要情况。⑧.其他与编制评估计划相关的重大情况。（2）要素分析根据《资产评估计划指南》的规定，重点要分析以下要素： ①.评估目的、评估对象、评估范围及评估的价值类型。②.评估风险、评估项目的规模和业务复杂程度。注册资产评估师可以按照成本-效益的原则对评估计划进行适当简化。 ③.相关法律、法规或政策以及宏观经济因素的近期发展变化对评估对象的影响 。④.所涉及资产的结构、类别、数量及分布。⑤.与评估有关的资料的齐备情况及搜集的难易程度。⑥.委托人以前接受评估的经验、委托方的成信程度及其提供预测数据的可信程度。⑦.评估小组成员的业务能力、评估经验及其优化组合。⑧.对专家及其他评估人员的合理使用。（3）制定评估综合计划 评估综合计划其主要内容应包括以下几个方面：①.评估项目的背景。 ②.评估的目的、评估对象和范围及评估的价值类型和评估基准日。③.重要的评估对象、重要的评估程序及主要评估方法。④.评估小组成员及人员分工。⑤.评估进度、各阶段的时间和费用预算。⑥.评估资料的搜集和准备以及委托方应提供的协助和配合。⑦.对专家和其他评估人员的合理使用。⑧.对评估风险的评价及控制手段。⑨.报告撰写的组织、格式规定、完成时间以及委托方制定的特别分类或披露要求。⑩.评估工作协调会议安排。3、编制资产评估程序计划评估程序计划应包括以下主要内容： ①.评估工作目标；②工作内容、方法、步骤；③.执行人；④.执行时间；⑤.评估工作底稿的索引；（四）、委托方的评估准备工作内容1、准备好有关的法律文件和经济技术文件及相关资料这方面的材料包括：（1）.资产评估的立项批文；（2）.有关资产评估行为的主要依据，如合资协议、股份制改制批文等；（3）.对评估对象的产权证明文件及原始凭证；（4）.对评估对象原始价值证明材料，如主要建筑物和在建工程的单位竣工决算书或预算书
主要进口设备和进口合同等；（5）.委托单位现状及发展概要介绍； （6）.委托单位组织机构图和生产工艺流程图；（7）.评估基准日企业的财务帐表；（8）.委托方厂区总平面图和地下管线图等。2、委托方组织力量搞好委托评估范围的资产自查（五）、资产清查评估登记表及其主要内容 1、建筑物的登记表2、机器设备登记表3、库存物资登记表（六）、清查核实资产、评价委托方准备工作的质量1、资产核查的目的（1）.确定委托评估资产是否存在，及其合法性和完整性；（2）.确定委托评估资产与帐薄、报表的一致性；（3）.搜集评估所需的有关数据资料。2、资产核查的主要内容3、资产核查的基本要求 （1）.关于资产核查范围的要求。（2）.关于核查的程度要求。对于建筑物要逐栋进行勘察核实，并了解其使用、维修和现状，以及做好勘察记录。对于机器设备，对于较小的项目，设备数量不多的情况，要对待估设备逐一核查。如果项目较大，设备种类繁多，数量较多时，可先按ABC分类法得出评估重点，对A类设备要逐一核查并做技术鉴定；对B类设备也应尽量逐一核查；对C类设备可采取抽样核查。对流动资产的核查程度与委托方的管理水平和自查的程度有关。按照现行规定，流动资产抽查的数量应达到国家规定的比例。如对存货进行抽查，抽查数量应达40%以上，价值比例达60%以上，其中残次，变质、积压及待报废的应逐项核查。对于无形资产、长期投资、递延资产等资产要逐笔核查。涉及到评估净资产的，要对付债进行逐笔审核。4、清查调整5、搜集整理资料评估机构应搜集整理以下重要材料：（1）.评估立项通知书；（2）.资产占有单位管理机构关于进行资产评估的决议、协议、申请、上级主管部门的批文；（3）.各类资产负债清查表、登记表、评估申报明细表；（4）.资产、负债清查情况及调整说明；（5）.产权证明文件；（6）.技术资料；（7）.与被评估资产有关的市场信息和统计资料，包括： ①与被评估资产相同和类似参照物的市场交易信息。②有关参照物成交时间、结构功能、新旧程度和地理位置等方面的信息。③影响被评估资产市场供求关系因素的信息，如入口、就业、收入、利率和税收等方面的统计资料。④如涉及无形资产和企业价值评估，还应搜集相关行业的资料
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一、学习内容 （一）机器设备评估的基本程序（二）机器设备评估的成本法中设备重值成本的估测二、重点与难点分析（一）机器设备评估的基本程序1、评估准备阶段2、现场工作阶段在现场工作阶段中，对设备进行鉴定是现场工作的重点。对设备进行鉴定包括对设备的技术鉴定、使用情况鉴定、质量鉴定以及磨损鉴定等。（1）对设备技术状况的鉴定主要是对设备满足生产工艺的程度、生产精度和废品率，以及各种消耗和污染情况的鉴定。判断设备是否有技术过时和功能落后情况存在。（2）对设备使用情况鉴定主要了解设备是处在在用状态还是闲置状态，使用中的设备的运行参数、故障率、零配件保证率、设备闲置原因和维护情况等。（3）对设备质量进行鉴定主要应了解设备的制造质量，设备所处环境、条件对设备质量的影响，设备现时的完整性、外观和内部结构情况等。（4）对设备的磨损程度鉴定主要是了解和掌握设备的有形损耗，如锈蚀、损伤、精度下降，以及无形损耗如功能不足及功能过剩等。3、确定设备评估设备技术参数阶段4、评定估算阶段5、撰写评估报告及评估说明阶段6、评估报告的审核和报出阶段 （二）机器设备评估的成本法中设备重值成本的估测1、机器设备评估的成本法： 评估值=重置成本- 有形损耗- 功能性陈旧贬值- 经济性陈旧贬值2、成本法的适用范围（1）.成本法适用于持续使用假设前提下的机器设备评估。（2）.成本法一般不易评估非续用状态下的机器设备。3、机器设备重置成本及其测算（1）外购设备的重置成本构成外购设备主要包括：设备自身的购值价格；运输及杂费；安装调试费三大项。外购设备又包括了外购国产设备和进口设备两种，而进口设备的重置成本除包括上述三大项以外，还包括设备进口时的有关税费，如关税、银行手续费等。（2）自制设备重置成本构成自制设备的重置成本主要包括：制造成本和相配比的期间费用（如应摊的管理费用和财务费用）；大型设备的合理制造利润；其他必要的合理费用（如设计、论证等前期费用）；安装调试费用等。4国产设备重置成本估测（1）.单台（件）设备重置成本估测的基本思路①不需要安装的一般设备。②需要安装的一般设备。对于需要安装的一般设备应在购置价或建造成本的基础上，再加上运杂费和安装调试费。如果设备安装调试周期较长，则需要考虑设备购置、建造及安装调试占用资金的资金成本。对于无法取得设备现行购置价或建造费用的设备，可采用功能价值法获取设备的重置成本。对于无法取得设备现行购置价或建造成本，也无法取得同类设备的重置成本的，可采用价格指数调整法调整估测其重置成本。这种方法通常只适用于技术进步速度不快，技术进步因素对设备价格影响不大的设备的重置成本估测。而技术进步速度较快，技术进步因素对设备价格影响较大的设备，不宜采用价格指数调整法估测其重置成本。 对于自制设备，可考虑采用重置核算法估测设备的重置成本。对于单位价值较小的自制设备也可采用价格指数调整法，也可以采取一揽子调整方法确定整机的重置成本。（2）.单台（件）设备重置成本各构成要素估测的参考数据及方法①设备自身的购置价格。 ②运杂费的估测。运杂费用通常是按大数法则以设备的价值、重量、体积以及距离等的一定比率计算。③安装调试费用的估测。（3.）机组（成套）设备重置成本的评估把机组作为一个完整的生产系统，以整体方式运用成本法评估可能更合适。除了采用询价法确定被评估机组的复原重置成本或更新重置成本外，可利用同类机组建造价格信息，通过被评估机组与所选择的参照机组的比较，在对生产能力、技术层次、使用地点，以及时间等因素进行合理调整后，得到被评估机组的重置成本。① 生产能力调整。利用规模效益指数调整参照物与被评估机组之间因生产能力而引起的价值偏差。 被评估机组的重置成本=参照机组的重置成本×（被评估机组生产能力÷参照机组生产x能力）X为规模效益指数。② 时间空间因素调整。时间空间的因素调整通常利用价格指数法进行，能够搜集到整个机组价格变动指数的，直接利用价格变动指数调整，以解决时间差异问题 。没有整个机组价格变动指数的，也可尝试将机组适当划分为若干项目，分项目按照对应的价格变动系数、费用调整系数分别调整计算，加权得到整个机组设备造价。③ 地点差异重要考虑是否存在运输费或其他相关费用方面的不同。5、进口设备重置成本估测（1）.进口机器设备重置成本构成现行国际市场的离岸价格（FOB）+境外途中保险费+境外运杂费+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费+安装调试费（2）.进口单台（件）设备重置成本估测①
可查询到进口设备现行离岸价格（FOB）或到岸价（CIF）的，可按下列数学式估测：重置成本=（FOB价格+途中保险费+国外运杂费）×现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费+安装调试费重置成本=CIF价格×现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费+安装调试费②
无法查询进口设备的现行FOB价格或CIF价格的，如可以获取国外替代产品的现行FOB或CIF价格的，可采用功能价值法或比较法估测被评估进口设备的重置成本。③
上述几条渠道都行不通时，也可以利用指数调整法估测进口设备的重置成本。对于技术已经更新的进口设备不宜采用指数调整法。 运用指数调整法调整计算进口设备重值成本时，其价格变动指数应使用设备生产国的价格变动指数，而不是国内的价格变动指数。但国内的进口关税税率变动率、增值税及其他费用变动率可按国内有关时期的数据测算获取。④重值成本=账面原值中的到岸价制/进口时的外汇汇率×进口设备生产国同类资产价格变动指数×评估基准日外汇汇率×（1+现行关税税率）×（1+其他税费率）+账面原值中的支付人民币部分价格×国内同类资产价格变动指数实际运用上述公式时，往往是以进口设备生产国在设备出口时的价格水平为基期价格水平，再根据设备生产国从基期到评估时点每年的价格变化率，将生产国出口设备价值从原值调整为现值。数学表达式也可改为：设备原值中支付外汇部分/设备进口时的外汇汇率×（1+设备生产国从设备出口到评估时点的价格变化率）外贸手续费一般为CIF的1%--1.8%；银行手续费一般为CIF的0.4%--0.5%/；设备原值中支付人民币部分主要是指国内运杂费和安装调试费等项目。对这部分费用可利用国内价格变动指数直接将其原值 调整为现值。 ⑤在运用指数调整法对进口设备重置成本进行估测时，应尽量将支付外汇部分与支付人民币部分， 分别运用设备生产国的价格变动指数与国内价格变动指数进行调整，最好不要综合采用国内和设备生产国的价格变动指数一揽子调整。3.进口机组（套）设备重置成本估测
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一、学习内容（一）机器设备有形损耗率和成新率（二）成新率的估测（三）机器设备功能性贬值和经济性贬值的估测（四）机器设备评估的其他方法二、重点与难点解析（一）、机器设备有形损耗率和成新率慨念 1、机器设备的有形损耗率亦称实体性陈旧贬值率，是由于使用磨损和自然损耗造成的贬值相对于机器设备重值成本的比率，2、成新率反映评估对象现时的新旧程度，亦可以理解为机器设备的现时状态与设备全新状态的比率。成新率=1-有形损耗率设备有形损耗率或成新率的估测通常采用使用年限法、观测分析法和修复金额法进行。 （二）成新率的估测1、运用使用年限法估测设备的成新率成新率=设备的尚可使用年限/（设备的已使用年限+设备的尚可使用年限）×100%2、运用使用年限法估测设备的成新率设计到三个基本参数：设备的总是用年限、设备的尚可使用年限和设备的已使用年限。（1）设备的总是用年限关于机器的总是用寿命，通常又可分为物理寿命、技术寿命和经济寿命。经济寿命是指机器设备从开始使用到经济上不合算而停止使用的时间机器设备的经济寿命与机器本身的物理性能、物理寿命、技术进步速度、机器设备使用的外部环境的变化等都有直接的联系。 运用机器设备总使用年限估测机器设备的成新率或实体性陈旧贬值率时，通常首选机器设备的经济寿命作为其总使用年限，（2）机器设备的已使用年限机器设备的已使用年限是指机器设备从开始使用到评估基准日所经历的时间。在采用已使用年限确定设备的成新率或实体性贬值率时，应注意以下几点：第一，运用使用年限法估测设备成新率或实体性贬值率，使用年限是代表设备运行量的一种计量。这种计量是以设备的正常使用为前提的，包括正常的使用时间和正常的使用强度。第二，关于使用已计提折旧年限作为估测成新率中的已使用年限问题。在使用已提折旧年限作为设备的已使用年限求取成新率时，一定要注意已提折旧年限与设备的实际耗损程度，以及与机器设备评估的总体构思是否吻合，并注明使用前提和使用年限 。（3）机器设备的尚可使用年限机器设备的尚可使用年限，即机器设备的剩余使用寿命。替代的方法是，用设备的总使用年限减去设备的实限已使用年限来求取设备的尚可使用年限。对于已使用较长时间的老设备，采用总使用年限减去已使用年限的方法有一定的局限。此时必须直接估算其尚可使用年限，较为简捷的方法，利用设备的一个大修期作为设备尚可使用年限的上限，减去设备上一次大修至评估基准日的时间，余下的时间便是设备的尚可使用时间。 对于国家明文规定限期淘汰、禁止超期使用的设备，其尚可使用年限不能超过国家规定禁止使用的日期，而不论设备的现时技术状态如何。对于经过大修，特别是经过技术改造的机器设备，应适当增加其尚可使用年限，或减少其实际已使用年限。还可以参考下列数学式进行近似计算：成新率= 尚可使用年限÷（加权投资年限+尚可使用年限）×100%加权投资年限＝∑（加权更新成本）÷∑（更新成本）加权更新成本＝已使用年限×更新成本3、运用观测分析法估测设备的成新率在估测设备成析率时应主要观测分析以下主要指标：（1）设备的现时技术状态；（2）设备的实际已使用时间；（3）设备的正常负荷率；（4）设备的原始制造质量；（5）设备的维修保养状况；（6）设备重大故障（事故）经历；（7）设备大修、技改情况；（8）设备工作环境和条件；（9）设备的外观和完整性等；.观测分析法的基本思路及过程：运用观测分析法估测设备的成新率，应首先确定和划分不同档次成新率标准。然后再根据设备评估的精细程度要求，在全新设备与报废设备之间设若干档次，并规定不同档次的经济技术参数标准。4、运用修复金额法估测设备的成新率 修复金额法是以修复机器设备的实体有形损耗，使之达到全新状态所需要支出的金额,作为估测被修复机器设备实体有形损耗的一种方法。它适用于具有特殊结构的机器设备的可补偿性实体有形损耗的估测。可补偿性实体有形损耗，是指机器设备的实体有形损耗在技术上是可修复的，而且这种修复在经济上是合理的。成新率＝1－（设备修复费用÷设备重置成本）（三）、机器设备功能性贬值和经济性贬值的估测1、设备的功能性贬值及其测算第一种，是由于技术进步引起劳动生产率的提高，其再生产与原功能相同的设备的社必要劳动时间减少，成本降低，从而造成设备价值贬值。第二种，由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能相对新式备已经落后，从而引起价值贬值。原有设备的超额投资成本和超额运营成本便是评估人员判断其功能性贬值的基本依据。（1）.超额投资成本形成的功能性贬值的测算。设备的超额投资成本就等于该设备的更新重置成本与其复原重置成本的差额。即：设备超额投资成本＝设备复原重置成本－设备的更新得置成本在实际主估工作中，直接使用设备的更新重置成本其实就已经将被评估设备价值中所包含的超额投资成本剔除掉了。而不必再去刻意寻找设备的复原重置成本，再减掉设备的更新重置成本取得设备的超额投资成本。被评估的设备现已停产，评估时只能参照其替代设备。在这种情况下，就不应机械地套用超额投资成本计算公式去估测设备的超额投资成本。而应该利用参照设备的价格，采用类比法估测被评估设备的更新重置成本。（2）.超额运营成本形成的功能性贬值的测算。①选择参照物，并将参照物的年操作运营成本与被评估设备的年操作运营成本进行对比，找出两者之间的差别及年超额运营成本额；②估测被评估设备的剩余使用年限或工作量；③按企业适用的所得税率，计算被估设备因超额运营成本而抵减的所得税，得出被评估设备的超额运营成本净额； ④选择适当的折现率，将被评估设备在剩余使用年限中的每年超额运营成本净额折现，累加计算被估机器设备的功能性贬值。2、设备的经济性贬值及其测算设备经济性贬值是因设备外部因素引起的设备价值贬值。设备利用率下降、闲置，收益额减少，从而使在用设备相对不值钱。（1）.估算前提和对象范围设备经济贬值的估算主要是以评估基准日以后是否闲置、停用或利用不足为依据。（2）.估测方法由于设备利用率下降而使设备相对闲置赞成收益损失的，可参照下列算式估测设备的经济性贬值率： x 经济性贬值率=[1-（预计设备可被利用的生产能力/设备原设计生产能力）]经济性贬值额一般是以设备的重置成本扣除了有形损耗和功能性贬值后的余值乘以经济性贬值率获得。如果设备由于外界因素变化，造成的收益减少额能够直接测算出来的话，可直接按设备继续使用期间每年的收益损失额折现累加得到设备的经济贬值额。经济性贬值额＝设备年收益损失额×（1－所得税率）×（P／A，r,n ）其中,(P/A,r.n)为年金现值系数。 （四）机器设备评估的其他方法1、运用市场法评估机器设备 采用市场法评估设备的基本汪骤和要点是：（1） 明确鉴定被评估对象（2）选择参照物在市场中选择参照物，最重要的是要具有可比性。可比性因素具体包括：①设备的规格型号；②设备的生产厂家；③设备的制造质量；④设备的附件、配件情况；⑤设备的实际使用年限；⑥设备的实际技术状况；⑦设备的出售目的和出售方式；⑧设备的成交数量和成交时间；⑨设备交易时的市场状况；⑩设备的存放和使用地点。(3) 选择适当的方法估测比准价值评估设备可选用的具体评估方法有直接比较法、相似类比法和市价折法等。 （4）确定评估结果2、运用收益法评估机器设备单项设备评估通常不采用收益法评估。对于自成体系的成套设备、生产线，以及可以单独作业的车辆等设备，则可以采用收益法评估。
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一、学习内容 （一）、土地与土地使用权（二）、土地的特性（三）、地价的特征（四）、地价评估的原则（五）、 地价的种类（六）、土地使用权评估的收益法二、重点与难点解析（一）土地与土地使用权1、土地的供给可以分为土地的自然供给和经济供给两个方面。（1）地球提供给人类可利用的土地数量，叫做土地的自然供给，它反映了土地供人类使用的天然特性，其数量包括已利用的土地和未来可供利用的土地，即后备土地资源。它是无弹性的。自然供给的土地有5个特性：①具有适宜于人类生存和工作的气候条件； ②具有适宜于植物生长的土壤质地和气候条件；③有可以利用的淡化水资源；④有可供人类利用的生产资源；⑤具有一定的交通条件。（2）土地的经济供给，是指在土地的自然供给的范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给。土地的经济供给是有弹性的。在我国，城市土地的所有权属于国家，因此地价一般是土地使用权的价格。土地使用权出让的最高年限由国务院确定。（二）、土地的特性土地的特性可以分为土地的自然特性和经济特性两个方面。1、土地的自然特性土地的自然特性包括：（1）位置的固定性。土地具有位置的固定性，不能随土地产权的流动而改变其空间的位置。地产交易，不是土地实体本身的空间移动，而是土地产权的转移。土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域性特征。（2）质量的差异性。土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，这个差异导致土地级差地租的产生。（3）不可再生性。土地是自然的产物，是不可再生资源，土地资源的利用只有科学合理，才能供人类永续利用。（4）效用永续性。只要土地使用得当，土地的效用即利用价值会一直延续下去。2、土地的经济特性土地的经济特性包括：（1）供给的稀缺性。所谓土地经济供给的稀缺性，主要是指某一地区的某种用途的土地供不应求，形成稀缺的经济资源，造成供求上的的矛盾，土地经济供给的稀缺性，与土地总量的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性有关。（2）可垄断性。土地的所有权和使用权都可以垄断。由于土地具有可垄断性，因此，土地所有权或使用权在让渡时，就必然要求在经济上有所体现。（3）土地种用多方向性。一块土地的用途是多种的，可以作为农田，也可以建住宅或建写字楼，或者造商场。土地利用的多方向性观客上要求在地产估价中需要确定土地的最佳用途。（4）效益级差性。由于土地质量的差异性而使不同土地的生产力不同，从而在经济效益上具有级差性。（三）、地价的特征由于土地的不可再生性、相对稀缺性、位置固定性等特性的存在，使得地产价格具有不同于一般商品价格的特征。1、地价是地租的资本化土地不完全是劳动的产物，因此，地价并不是土地的购买价格，而是地租的资本化。2、地价是权益价格由于地产不可移动，因此地产的买卖、抵押等并不能移转地产的物质实体本身，而是转移与土地有关的各种权益。地产的权益是一束权益，如所有权、使用权、抵押权、租赁权等，因此，发生经济行为的地产转移方式不同，形成的地产权益不同，其权益价格也不相同，评估时必须仔细虑。3、土地具有增值性由于土地可永续利用，随着地块周围环境因素的变化及经济的增长，除个别情况外，随着时间的流逝，土地往往具有自然增值的属性。4、地价与用途相关5、地价具有个别性6、地价具有可比性（四）、地价评估的原则土地使用权评估除了需遵循资产评估的一般原则外，还要特别注意以下评估原则：1、替代原则根据经济学的替代原理，在同一市场上效用相同或相似的地产，由于市场竞争的影响，必然使其价格趋于一致。依据这一原理，评估地产价格时，在地产同一供应圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估地产有替代可能的地产价格及条件，对待估地产与已交易的地产进行价格和条件的比较，从而确定待估地产价格。 2、最有效使用原则评估地价时，不能仅仅考虑地块现时的用途和利用方式，而要结合预期原则考虑何种情况下土地才能达到最佳使用，以最佳使用所能带来的收益评估地块的价格。确定地产是否为最有效使用，主要应考虑：待估地产的最有效使用是什么，现在使用方法是否为最有效使用，如不是，则是否有转换为最有效使用的可能，最有效的使用能持续多久等。最有效的使用直接关系到地产利用收益，影响其经济价格，在估价实务中，必须高度重视3、合法原则合法原则是指地产评估要在法律规定的条件下进行。（五） 地价的种类地价种类主要有：基准地价、标定地价、交易底价、交易价、课税价格等。1、基准地价（1）基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价评估以城市为单位进行。（2）基准地价按用途可划分为综合基准地价、商业、住宅、工业等分类基准地价。按地价成果在图上的表达方式，可分为点状地价、线状地价和面状地价。一般标准宗地地价以点状表示，综合基准地价采用面状地价表示，商业用地地价采用线状和面状相结合的方式表示，住宅用地基准地价采用面状地价的方式表示，工业用地基准地价采用面状地价表示。（3）基准地价的特点基准地价一般具有下列特点：①基准地价是区域性价格。因而基准地价的表现形式通常为区片价和路段价，或两者结合起来共同反映某种用途的土地使用权价格。一般以繁华突变地段以及自然地物等为界划分区片和路段。②基准地价是土地使用权价格。③基准地价一般都是覆盖整个区域，在整个市域内具有可比性。④基准地价是单位土地面积的地价。⑤基准地价具有现实性，是评估出的一定时期内的价格。 （4）基准地价的作用①具有政府公告作用：②在全国、区域及城市范围内宏观调控地价水平的依据；③国家征收城镇土地税收的依据；④政府参与土地有偿使用收益分配的依据；⑤进一步评估宗地地价的基础；⑥引导土地资源在行业部门间的合理配置。2、标定地价标定地价是具体宗地在一定使用年期的价格。（1）标定地价的特点①标定地价政府公告的具体地块的价格，是具有独立权属单位的宗地地价。②标定地价一般都具有评估基准日，随时间的变化而变化。③标定地价是确定土地使用权出让底价的参考依据。④标定地价是政府管理地产市场的参考依据之一。（3）标定地价的作用①标定地价确定土地使用权出让价格优惠程度的依据。②标定地价是企业清产核资的依据。③标定地价是政府行使优先购买权的衡量标准。④标定地价是核定土地增值税的依据之一。土地增值税可以标定地价作为计税依据。⑤划拨土地使用权转移时，是补交土地出让金的标准。3、交易底价交易底价包括土地使用权出让底价、转让底价、抵押底价等。土地使用权出让底价是政府根据正常地产市场状况下地块应达到的地价水平确定的某一地块出让时的最低控制价格标准。在我国，地产一级市场由政府垄断，因而，土地使用权出让价格对整个地产市场的价格水平的影响是非常重要的。出让底价一般依据基准地价或标定地价，并考虑地产市场的发展状况而定。转让底价是土地使用权转让时，成交前的谈判底价。抵押底价是以不动产作为抵押物时地产的协商价格。4、市场交易价市场交易价格是地产在市场交易中实际成交的价格。在正常的市场条件下，卖双方均能迅速获得交易信息，买方能自由地在市场上选择其所需，卖方亦能自由地出售房地产，买卖双方均以自身利益为前提，在彼此自愿的条件下，以某一价格完成地产交易。由于交易的具体环境不同，市场交易价格经常不断地处在变化之中。拍卖价格、协议价格、招标价格、转让价格等都属于市场交易价格。 （六）土地使用权评估的收益法1、纯收益纯收益是归属于地产的除去各种费用后的收益纯收益分为实际纯收益和客观纯收益，只有客观纯收益才能作为评估的依据（1）、客观总收益 客观总收益是指以收益为目的的地产在一年内所产生的所有收益。在计算以客观收益为基础的总收益时，地产必须处于最佳利用状态下。最佳利用状态是该不动产处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，客观收益应为正常使用下的正常收益。 （2）、客观总费用在估价时总费用也应该是客观费用，剔除不正常的费用支出。 2、资本化率 （1）资本化率的大小同投资风险的大小成正相关的关系。资本化率越高，意味着投资风险越大，在纯收益不变的情况下，不动产价格越低。（2）求取资本化率的方法①纯收益与售价比率法。评估人员从市场上搜集近期交易的与待估地产相同或相近似的地产的纯收益、价格等资料，反算出它们各自的资本化率，这种方法称为纯收益与售价比率法。这种方法要求市场发育比较充分、交易案例比较多。②安全利率加上风险调整值法。③各种投资风险、收益率排序插入法。 （3）资本化率的种类① 综合资本化率。这是把土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所用的资本化率。采用的纯收益也是房、地合一的纯收益。② 建筑物资本化率。建筑物资本化率用于评估建筑物的价格。这时采用的纯收益是建筑物自身所产生的纯收益，把房地产整体收益中的土地纯收益排除在外。③土地资本化率。土地资本化率用于求取土地自身的价格。这时采用的纯收益是土地自身的纯收益，把房地产整体收益中的建筑物纯收益排除在外。④综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系。r =(r1L+r2B)/(L+B)r：综合资本化率；r1：土地资本化率；r2：建筑物资本化率；L：土地价格；B：建筑物价格；3、收益法求地产价格计算公式P：地产价格；P1：未来第t年的房地价格；A：纯收益；A1，A2．．．An:分别为未来各年的纯收益；r：资本化率；r1,r2．．．rn:分别为未来各年的资本化率；n：收益年期。（1）纯收益不变①在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式：P=A/R其成立条件是： 纯收益每年不变； 资本化率固定且大于零； 收益年期无限。②在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算式：P=A×（P/A，r,n）其成立条件是：纯收益每年不变； 资本化率固定且大于零； 收益年期有限为n。③在收益年期有限，资本化率等于零的条件下，有以下计算式：P=A×n其成立条件是：纯收益每年不变； 收益年期有限为n； 资本化率为零。（2）纯收益在若干年后保持不变的计算式：（3）纯收益按等差级数变化的计算式： （4）纯收益按等比级数变化（5）已知未来若干年后地产价格的条件下的计算式：4、收益法求地产价格的操作步骤（1）计算总收收益（2）计算总费用（3）计算土地纯收益（4）确定资本化率（5）计算地价
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一、学习内容（一）土地使用权评估的市场比较法（二）土地使用权评估的成本法二、重点与难点解析（一）土地使用权评估的市场比较法1、市场比较法的基本含义是：在求取一宗待估不动产价格时，依据替代原理，将待估不动产与类似不动产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出待估不动产在评估期日的价格。由市场比较法估价得到的价格，称为比准价格。市场比较法的理论依据，就是经济学中的替代原理。2、适用范围市场比较法只要有类似地产的适合的交易实例即可应用。因此在地产市场比较发达的情况下，市场比较法得到广泛应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与待评估地产相类似的地产交易越多，市场比较法应用越有效。 而在下列情况下，市场比较法往往难以适用：没有发生地产交易或在地产交易发生较少的地区；对某些类型很少见的地产或交易实例很少的地产，如古建筑用地等；对那些很难成为交易对象的不动产，如教堂、寺庙用地等；风景名胜区土地；图书馆、体育馆、学校用地等。3、市场比较法的计算公式市场比较法就是通过与近期交易的地产进行比较，并对一系列因素进行修正，而得到待估地产在估价期日的市场状况下的价格水平。通过交易情况修正，将可比交易实例修正为正常交易情况下的价格；通过交易日期因素修正，将可比交易实例价格修正为评估期日时的价格；通过区域因素修正，将可比交易实例价格修正为待估对象所处区域条件下的价格；通过个别因素修正，将可比交易实例价格修正为待估对象自身状况下的价格。市场比较法的基本计算公式是：P＝P'×A×B×C×D式中：P－待估地产评估价格；P'－可比交易实例价格；P－交易情况修正系数；B－交易日期修正系数；C－区域因素修正系数；D－个别因素修正系数。如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公为：P＝P' ×A×B×C×D×容积率修正系数×土地使用年期修正系数。4、应用市场比较法的操作步骤（1）交易资料收集（2）可比交易案例确定（3）因素修正因素修正包括：情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修正、土地使用期修正等。① 交易情况修正。将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使其为正常价格。地产交易中的特殊情况较为复杂。有特殊利害关系的相互间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司、公司与单位职工之间，通常都会以低市价的价格进行交易。交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。如有人为了扩大营面积，收买邻近的建筑用地，往往会使交易价格抬高。买方或卖方不了解市场行情，往往使地产交易价格偏高或偏低。其他特殊交易的情形。如土地增值税本应由卖主负担，却转嫁给了买主。特殊的交易方式。通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格。② 交易日期修正。交易实例的交易日期与待评估地产的评估基准日往往有一时间差。因此需要根据地产价格的变动率，将交易实例地产价格修正为评估基准日的地产价格就是期日修正。 地产价格的变动率一般用地价指数来表示。评估基准日交易实例价格＝交易实例价格×（评估基准日指数／交易日期指数）。③ 区域因素修正。交易实例地产与待评估地产如果不是处于同一地区，应将交易实例地产所处地区与待评估地产所处地区的区域因素加以比较，找出由于区域因素的差别而引起的交易实例地产与待评估地产价格的差异，对交易实例地产价格进行修正。如果交易实例地产与待评估地产处在同一地区，则不必进行此项修正。④ 个别因素修正。将交易实例地产与待评估地产的个别因素加以比较，找出于个别因素的差别而引起的交易实例地产与待评估地产价格的差异，对交易实例地产价格进行修正。 ⑤容积率修正。 ⑥土地使用年期。5、地产价格的确定经过上述的交易情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修下、土地使用年期修正，就可得到在评估基准日的待估地产的若干个价格。（二）土地使用权评估的成本法1、基本思路成本法是依据开发或建造待估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包括正常的利润、利息和税费，而评估待估对象价格的方法。城市土地既是大自然的产物，但同时又因人类的改造而凝结着人类劳动， 利用成本法评估土地使用权的价格，就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格。2、适用范围成本法一般适用新开土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行土地的估价。同时，对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等特殊性的土地估价也比较适用。3、计算公式：4、操作步骤（1）计算土地取得费用土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：①国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。 && 关于征地费用各项标准，《中华人民共和国土地管理法》有明确规定：征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的6－10倍；征用耕地的补助费，按照需要安置的农业人口数计算，需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4－6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由各省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。按照以上规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加 安置补助费。土地补偿费和安置补助费标准的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。②、为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。（2）计算土地开发费用地土开发费用涉及到：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。①、"三通一平"指：通水、通路、通电、平整地面。"七通一平"指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路，平整地面。作为基础设施配套费用应以"七通一平"为标准计算。②、公共事业建设配套费用。③、小区开发配套费。（3）计算投资利息在用成本法评估土地价格时，投资包括土地取得费和土地开发费两大部分。由于两部分资金的投入时间和占用时间不同，土地取得费在土地开发动工前即要全部付清，在开发完成销售后方能收回，计息应为整个开发期和销售期。土地开发费在开发过程中逐步投入，销售后收回，若土地开发费是均匀投入，则计息期为开发期的一半。（4）计算投资利润利润率计算的基数可以是土地取得费和土地开发费，也可以是开发后土地的地价。（5）土地增值收益确定土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。增加的收益，应归土地所有者所有。根据计算公式，前四项之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即为土地所有权收益。土地增值收益率通常为10％－25％。
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一、学习内容（一）土地使用权评估剩余法（二）路线价法与基准地价修正系数法（三）房地产概念、特征 （四）房地产价值及其决定因素（五）影响房地产价格的因素（六）房地产的评估程序（七）建筑物及其分类（八）建筑物在估价时需考虑的基本因素（九）建筑物评估的特点二、重点与难解析（一）土地使用权评估剩余法1、基本思路剩余法是将待估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算待估地产价格的方法。剩余法在评估待开发土地价值时运用得较为广泛。运用该方法评估地价时，首先估算开发完成后不动产正常交易