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人生如梦,岁月无情,蓦然回首,才发现人活着是一种心情!
穷也罢,富也罢,一切都是过往云烟,
得也罢,失也罢,最终都将烟消云散。
快乐是一天,痛苦也是一天,人生短暂,何不快乐的过每一天苦难本是人生难免,人生在世本来就是痛并快乐着！
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&&&&& 越来越高的房屋价格已经成了备受社会争议的话题，高昂的房价已经影响到人们正常的生活，尤其是那些具有买房渴求的人们。在房价讨论的过程中，开发商一直是众矢之的，备受社会谴责。由于房地产业的信息披露制度不健全、开发商与购房者之间的信息不对称，造成人们对开发商的误解越来越深。于是人们在谋求一种新的建房模式，希求避开房地产开发商，于是个人合作建房的模式便应运而生。虽然个人合作建房在全国各地如雨后春笋，比如北京、重庆、深圳、天津等地都出现了个人合作建房发起者，但是国人对于这个新鲜事物还不免陌生，尤其是在这其中所蕴含的法律问题更知之甚少。
一、个人合作建房的概念分析
&&& 个人合作建房是一个既古老又新鲜的事物，早在十九世纪二十年代欧洲就出现了住房合作社来筹备合作建房。但是在我国这个新鲜事物却刚刚出现，而且引起了国人的广泛关注。
&&& 所谓个人合作建房，又称为个人集资建房，是指若干个自然人自愿参加并集合资金，组成团体，并以该团体的名义取得土地建造房屋，而后再团体成员之间进行分配，从而各自取得房屋所有权的行为。创始者们为了区分单位集资建房和非法集资，创造了“个人合作建房”的概念，笔者认为这是可取的。首先，我国法律明确规定了禁止非法集资。虽然个人合作建房从法律上看与非法集资有明显不同，但是不免会给公众带来误导。而个人合作建房的运行需要公众的信任与参与，所以打出的名号必须得到公众的认同感。并且这个名称还可以与创痛的单位集资建房相区别。再者，个人合作建房中的合作是一个严格的法律上的概念，比如民法上的合作社就是其例。这样的称谓更富有法律上的韵味，也容易得到法律的认可。
二、个人合作建房的实例分析
&&& 要对当前中国的个人合作建房又一个全面地了解，必须对其产生的历程又一个全面地回顾，并对相关实例进行分析。
<FONT color=#．北京的实例分析
&&& 2003年12月，联想公司的IT工程师于凌罡在北京首先发出倡议，把买房的人集合起来，集资盖楼，自己做自己的开发商。他成为了“中国个人集资建房的第一人”。北京模式首先考虑的是通过合作建房人集资买地，然后自己动手建房分配。后来由于遇到重重困境，选择了合作建房人集资，成立一个相对独立的公司拿地，然后委托专业的开发商建造房屋后再分配的方法。
<FONT color=#．重庆的实例分析
&&& 重庆的个人合作建房的倡导者是邱朝礼。他于2005年2月正式注册成立了中国首家专门为集资建房者加工住房的房地产公司——重庆联众置业发展有限公司。重庆联众置业模式是一种房地产公司为集资建房合伙人代理建设的一种全新建房模式。房地产公司与集资建房合伙人的关系是委托与被委托的关系。在整个过程中只收取一定比例的加工费用。
<FONT color=#．深圳的实例分析
&&& 在深圳，个人合作建房的倡导者是林立人，他采取竞拍收购烂尾楼的方式进行个人合作建房。他认为由于深圳有许多烂尾楼，造成了社会资源的极大浪费，而竞拍收购烂尾楼可以避开土地竞拍等复杂环节，提高合作建房的可能性。
&&& 除了上述几个比较典型的实例外，在全国各地关于个人合作建房的大事也层出不穷。2006年11月温州合作建房联盟成功拿地；2007年1月在郑州全国第一份合作建房章程出台；2007年3月深圳合作建房成功面市，几十名深圳合作建房者入住共同购买的两栋公寓等。可见，个人合作建房在中国出现后，是喜与悲共存，一切都在等待情势进一步的发展。
三、个人合作建房的诱因分析
&&& 究竟为何在十九世纪就在欧洲出现的个人合作建房，在21世纪的中国出现？笔者认为是与当前我国国情相联系的。导致个人合作建房出现的诱因主要有：
<FONT color=#．中国当前房价过高，百姓难以承受
&&& 这几年，中国的房屋价格越来越高，已经远远抽过了工薪阶层所能承受的底线。而且他们认为房屋价格过高，开发商是罪恶的源头，钱都被开发商装进了口袋。于是他们考虑抛开开发商自己建造房屋，这样房屋的成本必将大大减少，使得这些有强烈购房渴望的人们能够买得起房子。可以说低廉的房屋价格是导致个人合作建房出现的首要诱因。
<FONT color=#．追求完全的物业自主权
&&& 在当前的房地产市场中，开发商往往不会出售小区的所有物业产权，往往保留一部分用于经营。比如小区的车库、底商、游泳池、图书馆等，将来出租收取高额的租金。参加集资建房的人看到了这其中的巨大商业利益都被开发商攫取，而且这些利益的获得是以有损小区所有业主的利益为前提的。但是在现实中又不能对开发商的这一行为进行有效的限制，但是个人集资建房就会解决这个问题，是业主具有完全的物业自主权，即使通过一些物业进行营利，那获利人也是这些业主自己，而非开发商。
<FONT color=#．减少业主与物业管理公司的纠纷
&&& 当前小区业主与物业管理公司的纠纷十分严重。物业管理公司往往是开发商指定的，业主很少有自主选择权，即使可以自主选择也需要极大的运行成本。个人合作建房后的小区管理完全尊崇“业主自主权”的理念，物业管理机构完全由业主来选择，双方合约的签订完全尊重双方的真实的意思表示。这样既可以减少冲突纠纷，也有利于创造更加完善的生存环境。
四、个人合作建房发展的法律困境
&&& 个人合作建房的设想会给人们带来许多实惠之处，但是我们理性思考之后会发现，个人合作建房面临着许多障碍，尤其法律上的障碍是他们逾越不过去的：
<FONT color=#．法律主体的困境
&&& 从法律的角度讲，凡是从事法律行为者，必然有相应的法律主体存在，以便享有权利、承担义务和责任。房屋建造是一系列的法律行为组成，而这些行为的实施者是谁？责任的承担者是谁？这是首先必须解决的法律前提。在现实中，个人合作建房的倡导者们也是绞尽脑汁，有的将其定位于合伙、有的认为应当成立公司，像北京的于凌罡便要创建自己的房地产公司，然后以该公司的名义通过竞标以市场价格从政府那里获得土地，然后分别聘请房屋设计公司、房屋建筑公司设计、建造他们的房子，而后分配给公司的投资人。
&&& 但是这在实践中是不可取的。《公司法》规定有限责任公司的股东应该是2—50人。但是个人合作建房的合作人动辄上百人，但是这些人不可能都成为公司的股东。像于凌罡的做法将所有人分组，每一个小组产生一个代表作为公司进行工商登记时的记载股东，而其他人作为隐名股东。但是法律重视法律主体的权利义务配置，如果采取这种模式，将打乱法律的有效配置。工商登记时记载的股东是受到法律保护的主体，而隐名股东是不受到法律保护的。在操作中会出现以下问题：
（1）即使显名股东与隐名股东之间存在协议，证实它们之间的关系。但是我们知道强行法效力优先于契约规定。《公司法》等强行法律的效力优先于他们之间的契约。当双方出现矛盾时，隐名股东依靠契约是不能够对抗法律明确规定的。
（2）公司中的法人治理结构不好设计。《公司法》规定公司中设立合理的法人治理结构，如股东会、董事会、监事会。在实践操作中，隐名股东是否具有选举权，是否参加股东会，董事如何选出？会不会造成权力专制的局面？这都是无法解决的。
（3）法律利益如何分配？法律责任如何承担？显名股东是公司法律利益和法律责任的当然享有者和承担者，这是法律的明确规定。那隐名股东的利益如何分配，责任如何承担？尤其在显名股东和隐名股东中产生了不诚信的情况下，比如显名股东完全可以依照工商登记否认隐名股东的身份，不给其分配利益；隐名股东也可以依照登记，否认自己的股东身份而不承担责任。在这个时候权利义务配置完全被打乱，法律维护利益的职能不能够得到发挥。
&&& 所以，个人合作建房中的法律主体问题必须首先得到解决，而且这种解决必须符合现有法律法规的规定，否则必将陷于困境，无法自拔。
<FONT color=#．运作过程中的困境
&&& 个人合作建房即使克服了主体上的困境，在运作过程中也同样会面临重重障碍：
（1）资金障碍
&&& 个人合作建房是摆脱开发商进行自建房屋，但是房屋的开发建设是需要大量资金的，与实力雄厚的开发商相比，合作者们便显得势单力薄了。如何获得大量的资金并有效监管是合作者们要解决的一大难题。无论是拍得国有土地使用权，还是进行房屋设计、建设都需要大量的资金，而合作建房者们大都是工薪阶层，恰恰无法忍受高昂的房价才组织起来，期许他们拿出巨额资金是不可能的。于是，通过银行贷款取得资金便提上日程。但是要想从银行获得巨额资金谈何容易？按照法律法规规定，银行可以给农村的自建房发放贷款，但是需要提供土地使用证明和个人资信证明。银行也可以给房地产公司贷款，也需要提供土地使用证明和公司的资信证明并需要通过考核。但是个人合作建房是介于两者之间的一种方式，银行对此采取谨慎态度。首先，合作建房贷款不能够提供土地使用证明和资信证明。因为很可能贷款就是为了获得土地使用权。而且，贷款的主体无法确定，那资信证明更无从谈起。
&&& 在资金的运用中，如何对资金进行有效、安全的监管也是一大难题。合作者们认为这样做是会达到有效安全的效果的：“合作人出资存入合作建房专用账户，由理事会、律师事务所和银行共同负责资金安全。资金的使用在经过理事长、副理事长、律师事务所签字或盖章确认后方可使用，理事会成员、合作人有义务监督资金的合理使用，自觉接受社会各界的监督。”这种模式的设计也还是围绕着一个权力团体进行的。所谓的理事长、律师事务所其实都处于一个中心权力团体之中，他们很可能产生滥用职权甚至腐败的问题。再加上其他合作人对这个权力团体没有行之有效的制约机制，维护资金有效、安全的利用只能是异想天开。因为人都是理性的，都是从自身利益出发的。
（2）专业障碍
&&& 人类社会自产生以来就经历着一个社会分工的问题，而且社会分工越来越细是不争的发展趋势。但是我们可以看出，个人合作建房其实是一种违反社会分工的现象。本来建造房屋是开发商的工作，而一些个人因为房价攀高，而自己建造房屋，是一种对开发商职能的削弱，这样发展是不利于社会的。社会分工的细化其实也是一种分工专业化。分工越细，这个行业的专业化越强。而专业化强则是保障这个行业持续、健康发展的必备要件。开发商在开发地产方面具有很丰富的专业经验，他们从土地的取得到房屋的设计、建造都拥有丰富的经验，可以有效的保障建设工程的专业与安全。而个人合作建房者对这些专业的知识知之甚少，非专业化的团队是很难应付这一系列的工程的。而且加入按照合作建房者们的设想，拿地时委托房地产公司、设计时也要委托设计公司、建设时还要委托房屋工程建设单位，那么我们不禁要问：在一连串的委托关系下，工程的安全质量谁来保障？又如何保障？在专业性不能保障的前提下，通过个人合作建房而起的房屋又将如何通过国家相关部门的检验呢？
（3）政府障碍
&&& 在当今中国，一项制度是否可以实行，关键看政府的态度。个人合作建房自产生以来，虽然社会上讨论的轰轰烈烈，但是作为市场监管者的政府对这一市场自发行为的可行性却不置可否。这种态度可以作出多种解读：既可以看作是对个人合作建房的否定，因为在个人合作建房面临种种政策、法律障碍的时候，政府没有积极的制定相关法律法规，甚至在表态上也十分的谨慎。当然也可以看作是一种肯定，因为个人合作建房在许多方面是不符合法律法规规定的，但是政府没有采取扼杀的做法。但是笔者认为：政府这是一种观望的态度，政府希望通过市场自发的运行方式来验证个人合作建房是否有存在的价值。因为个人合作建房在中国是一个新鲜事物，没有相关法律配套规定，但是这又是市场的一种自发行为。出于建设法治政府的考量，不宜用强行计划手段解决这一问题。
&&& 个人合作建房是摆脱开发商进行自建房屋，但是房屋的开发建设是需要大量资金的，与实力雄厚的开发商相比，合作者们便显得势单力薄了。如何获得大量的资金并有效监管是合作者们要解决的一大难题。无论是拍得国有土地使用权，还是进行房屋设计、建设都需要大量的资金，而合作建房者们大都是工薪阶层，恰恰无法忍受高昂的房价才组织起来，期许他们拿出巨额资金是不可能的。于是，通过银行贷款取得资金便提上日程。但是要想从银行获得巨额资金谈何容易？按照法律法规规定，银行可以给农村的自建房发放贷款，但是需要提供土地使用证明和个人资信证明。银行也可以给房地产公司贷款，也需要提供土地使用证明和公司的资信证明并需要通过考核。但是个人合作建房是介于两者之间的一种方式，银行对此采取谨慎态度。首先，合作建房贷款不能够提供土地使用证明和资信证明。因为很可能贷款就是为了获得土地使用权。而且，贷款的主体无法确定，那资信证明更无从谈起。
&&& 在资金的运用中，如何对资金进行有效、安全的监管也是一大难题。合作者们认为这样做是会达到有效安全的效果的：“合作人出资存入合作建房专用账户，由理事会、律师事务所和银行共同负责资金安全。资金的使用在经过理事长、副理事长、律师事务所签字或盖章确认后方可使用，理事会成员、合作人有义务监督资金的合理使用，自觉接受社会各界的监督。”这种模式的设计也还是围绕着一个权力团体进行的。所谓的理事长、律师事务所其实都处于一个中心权力团体之中，他们很可能产生滥用职权甚至腐败的问题。再加上其他合作人对这个权力团体没有行之有效的制约机制，维护资金有效、安全的利用只能是异想天开。因为人都是理性的，都是从自身利益出发的。
（2）专业障碍
&&& 人类社会自产生以来就经历着一个社会分工的问题，而且社会分工越来越细是不争的发展趋势。但是我们可以看出，个人合作建房其实是一种违反社会分工的现象。本来建造房屋是开发商的工作，而一些个人因为房价攀高，而自己建造房屋，是一种对开发商职能的削弱，这样发展是不利于社会的。社会分工的细化其实也是一种分工专业化。分工越细，这个行业的专业化越强。而专业化强则是保障这个行业持续、健康发展的必备要件。开发商在开发地产方面具有很丰富的专业经验，他们从土地的取得到房屋的设计、建造都拥有丰富的经验，可以有效的保障建设工程的专业与安全。而个人合作建房者对这些专业的知识知之甚少，非专业化的团队是很难应付这一系列的工程的。而且加入按照合作建房者们的设想，拿地时委托房地产公司、设计时也要委托设计公司、建设时还要委托房屋工程建设单位，那么我们不禁要问：在一连串的委托关系下，工程的安全质量谁来保障？又如何保障？在专业性不能保障的前提下，通过个人合作建房而起的房屋又将如何通过国家相关部门的检验呢？
（3）政府障碍
&&& 在当今中国，一项制度是否可以实行，关键看政府的态度。个人合作建房自产生以来，虽然社会上讨论的轰轰烈烈，但是作为市场监管者的政府对这一市场自发行为的可行性却不置可否。这种态度可以作出多种解读：既可以看作是对个人合作建房的否定，因为在个人合作建房面临种种政策、法律障碍的时候，政府没有积极的制定相关法律法规，甚至在表态上也十分的谨慎。当然也可以看作是一种肯定，因为个人合作建房在许多方面是不符合法律法规规定的，但是政府没有采取扼杀的做法。但是笔者认为：政府这是一种观望的态度，政府希望通过市场自发的运行方式来验证个人合作建房是否有存在的价值。因为个人合作建房在中国是一个新鲜事物，没有相关法律配套规定，但是这又是市场的一种自发行为。出于建设法治政府的考量，不宜用强行计划手段解决这一问题。
&&& 但是，作为拥有多种调控手段的政府对这一问题不应该漠视，因为这牵涉到社会大众的切身利益问题，政府应该采取积极的作为手段，对这一问题进行规制。
五、个人合作建房发展的法律路径
&&& 在分析了个人合作建房在中国的现实困境后，笔者认为应当采取一种审慎的态度，从法律的专业角度提出以下建议：
（一）建言个人合作建房发起者
&&& 倡导者们在发起个人合作建房时，首要考虑的是法律上的可行性。在运作过程中应该符合《公司法》、《房地产管理法》等相关法律法规，从法律上保障其有可行性再付之行动，充分做好法律论证。
（二）建言社会大众
&&& 虽然社会大众面临着越来越高的房价已经无法承受，但还是得提醒大众，在法律法规还没有对个人合作建房进行认可的情况下，不要轻易尝试，否则很有可能会血本无归。
（三）建言开发商
&&& 之所以会产生个人合作建房的现象，开发商有不可推卸的责任。建议开发商逐步履行信息披露义务，协调与购房者之间信息不对称的局面。加强与购房者的沟通，对房价攀升问题与购房者进行对话、交流。
（四）建言政府
&&& 政府在房屋价格攀升的情势下不应该无所作为，应该采取积极有效的宏观调控措施，比如加大土地供应结构调整力度，增建中低价位的商品房和经济适用房等；采取多种手段打击非法炒房行为，规范房地产市场；加强土地供应和地价动态监测工作并及时向社会发布相关信息。当然，政府还应该尽快出台相关法律法规以及政策，对个人合作建房进行全面规制，不要再让社会大众处于彷徨当中。
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历史上的今天
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信托公司参与个人集资建房可行性分析.pdf 36页
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··········
··········
随着2001年以来房地产周期的到来，城市房价持续走高，普通工薪阶层已
难以承受。2004年末，北京出现自发组织的个人集资建房团体，一时间全国各
大城市都纷纷响应。
集资合作建房是在上世纪九十年代住房机制改革时期随经济适用房政策推
出的，而与现今社会上自发组织的个人集资建房有着本质不同。由于没有政策支
持，个人集资建房在获得土地使用权、融资、采用合适的运作模式控制风险等方
面受到操作性限制，难以发展。
个人集资建房在法律没有问题，只是存在操作障碍，如果能够顺利解决上述
三方面的问题，应该可以实现“自己住房自己做主”。而信托机制恰好可以解决
融资、土地、规避风险等问题，从信托公司参与个人集资建房不仅可以帮助集资
建房者圆了住房梦，也会为信托公司在“受人之托、代人理财”的本业向前更进
一步。实现个人集资建房者和信托公司的“双赢”。
关键词：集资建房信托公司信托机制
中图分类号：F83
realestatehascomeintothe
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Citiesalloverhavesecnthe
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Beijing,andshortlycopied
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reformforeconomic house
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appliancepolicy．It's
personalpoolingbuilding
byspontaneity．Without
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right,fina
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&&&&宋建海律师，毕业于东北大学，山东同永律师事务所合伙人，1999年从事专职律师至今，为当事人挽回了大量的经济损失。执业范围：房地产、劳动争议、工伤、交通事故、人身损害赔偿、医疗、婚姻家庭、保险合同纠纷等。执业理念：急当事人之所急，把当事人的事当成自己的事来办。地址：青岛市黄岛区双珠路40号珠海饺子宴院内，电话：
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与婚姻有关的七十八个房产问题一（转）
与婚姻有关的七十八个房产问题（转）作者：杨明律师，北京市炜衡律师事务所高级合伙人
（一）通过单位职工集资建房取得的房屋，尚未取得房产证的，离婚时如何分割？
&&& 金先生和李女士婚后一直租房居住，1999年金先生所在的单位在一块政府划拨的土地上进行职工集资建房，金先生用家庭积蓄出资8万元参与集资了一套3居室的住房。金先生和单位签署的集资建房协议中约定，除了职工本人的配偶和直系亲属外，该房屋只能按集资成本转让给本单位的员工，不得对外销售。该集资房于2000年竣工后，单位一直未给职工办理房产证。现金、李俩人面临离婚，问：房屋任何分割？
律师观点：集资建房和合作建房一样，利用的都是行政划拨或单位自有土地，都属于经济适用住房的组成部分。只有本单位的无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭，才能参加集资、合作建房。对于取得了房产证的集资房可以对外转让，但转让时符合与单位签署的集资建房协议的约定。
&&& 本案中，金先生是用夫妻共同财产支付的集资房款，因此，金先生的集资房属于其和李女士的夫妻共同财产。由于该房尚未取得房产证，金、李俩人离婚时只能按照如下方式处理该房产：1、双方协议离婚，由一方取得房产，另一方给予对方补偿，但取得房产的一方目前尚无法办理房产过户手续。2、双方协议离婚，并约定各占一半的房产份额，房屋可由俩人共同使用。3、对房产暂不做处理，待取得房产证后再将其出卖给金先生单位的员工，然后，金、李俩人再就售房所得价款进行分割。
&&& 由于该集资房尚未取得房产证，因此如果双方通过诉讼方式离婚，法院暂不会在判决中对房产的归属做出处理，而只会根据实际情况判决暂由一方使用。只有等到取得房产证后，双方才能就房产分割另行提起诉讼。同时，集资房的转让首先必须遵循与单位签署的集资建房协议。本案中如果双方均不愿意取得房产，而一致同意将房产对外出售，则出售的对象必须限于单位的员工，否则按照集资协议的约定，售房行为是无效的。
（二）以一方的名义购买的经济适用房，离婚时可否分给没有经济适用房购买资格的另一方？
&&&& 叶先生和罗女士1998年结婚，2002年夫妻俩用家庭积蓄出资20万元在天通苑购买了一套经济适用房。由于罗女士是江苏省的户口，不具有北京市的经济适用房购房资格。于是购房时使用的是具有北京市户口的叶先生的名义，房产证也办理到了叶先生的名下。目前夫妻俩因性格不合决定离婚，罗女士想取得该套房屋的所有权，但叶先生以罗女士不具有购房资格，无法办理过户手续而拒绝。问：叶先生的说法是否有道理？罗女士能取得该经济适用房的所有权吗？
&&& 律师观点：叶先生的说法是没有依据的。虽然罗女士个人不具有购买北京市经济适用房的资格，但罗、叶俩人组成的家庭却具有经济适用房的购房资格。俩人在婚姻关系存续期间共同出资购买的经济适用房，即使房产登记在一方的名下，仍属于夫妻共同财产。在双方离婚时，只要双方协商一致，叶、罗俩人均可以取得该房产的所有权。如果通过协商或判决由罗女士取得房产，则双方持房产证和离婚协议书或者民事判决书即可到房地产登记机关办理房产过户手续，且罗女士无需交纳综合低价款。
&&& 经济适用房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。经济适用房的价格之所以远低于商品房的价格，主要是由于经济适用房的建设用地由政府实行行政划拨方式供应，经济适用房建设和经营中的行政事业性收费实行减半征收，同时，项目小区外基础设施建设费用，也由政府负担。为了保证通过经济适用房改善城市中低收入者的居住状况，政府严格限定了购买者的条件：只有符合下列条件的家庭才可以申请购买或承租一套经济适用住房：（一）有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象；（二）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；（三）家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准（比如北京市的标准为家庭年收入不超过6万元）；（四）市、县人民政府规定的其他条件。
需要注意的是，对经济适用房购买条件的限制只是一种行政管理措施，并不意味着夫妻购买的经济适用房只归符合购房条件的一方。而婚姻关系存续期间取得的财产属于夫妻共同财产则是《婚姻法》这一民事法律的基本规定。况且，在取得房产证之后，经济适用房的房屋产权是完全产权并非部分产权，因此，该房产除了对外转让具有一定的限制条件外，在夫妻之间进行产权转移并无障碍。
（三）一方为婚外情人购买的房产，房产证登记在情人名下，在双方离婚时是否作为夫妻共同财产分割？
&&&& 张某是一家民营公司的老板，2005年在一家酒吧认识了离异不久的女青年陈某，面对容貌姣好、比自己年轻20岁的陈某，张某魂不守舍，而陈也对出手阔绰的张某情有独钟，俩人很快建立了情人关系。2006年初陈某提出想和张某结婚买房。于是张某二话没说，瞒着妻子吴某先后从公司的财务账上和自己的存折上提取35万元打到陈某的个人存折上。然而，陈某以自己的名义购房后不久，就以双方年龄相差太大为由，向张某提出分手。张某多次索要购房款，陈某的回答都是“钱是你送给我的，房子的产权证也是我的，凭什么要还给你？”。就在张某人财两空、懊悔不已的时候，妻子吴某发现了自家存折上的10万元和公司帐面上的25万元都不翼而飞。在妻子的厉声追问下，焦头烂额的张某只得向妻子坦白了事情的真相。吴某提出坚决要和花心的丈夫离婚，张某一再忏悔，拒不同意。于是吴某打算到法院提起离婚诉讼，并要求将陈某名下的房产作为夫妻共同财产分割。问：吴某的打算是否可行？陈某名下的房产能否作为张某的夫妻共同财产分割？
律师观点：吴某的打算在法律上并不可行。因为陈某名下的房产在陈某不认可归张某所有的情况下，是不可能作为张、吴俩人的夫妻共同财产来分割的。因此，吴某此时提起离婚诉讼只能解决俩人是否离婚的有关问题，而法院是不会解决陈某名下的房产归属问题的。
&&& 吴某正确的做法应当是先追回张某为陈某出资的35万元的购房款。在解决这一问题之后，再考虑是否离婚、如何分割夫妻共同财产的问题。为此，吴某应当首先和丈夫张某配合，取得张某为陈某出资的相应证据。然后，吴、张俩人作为共同原告将陈某告上法庭，请求法院判令陈某返还35万元的购房款。这样，是可以追回陈某拒不退还的35万元款项的。
&&& 由于房产证登记在陈某的名下，如果想确认房产归张某所有，难度非常大。但是由于张某掌握其提供给陈某35万元的资金的证据，因此，夫妻联手通过诉讼追回购房款是非常可能的。虽然诉讼中陈某会提出该款项属于张某赠与的主张，但由于张某出资的35万元属于张、吴俩人的夫妻共同财产，张在没和妻子协商的情况下，擅自将共同财产赠与陈某，而陈某接受房款时打着结婚的由头是为了占有他人财产，属于欺诈行为，并非善意有偿取得，因此张某的赠与应属无效。故法院一般会判决陈某应将该35万元款项返还给张某夫妇，而不会支持陈某的主张。
（四）借用他人名义购买的房产，房产证登记在他人名下，在双方离婚时可否作为夫妻共同财产分割？
&&& 岳先生和张女士结婚后想在回龙观购买一套经济适用房，因俩人都不是北京户口，不具备购房资格，并以北京的朋友常某的名义买下了房屋。俩人入住新房后不久，该经济适用房的产权证也办理到了常某的名下。5年后岳、张俩人感情破裂，面临离婚。问：该套房产可否作为夫妻共同财产分割？
律师观点：只要常某和岳、张夫妻对该房产的权属均无争议，则该房产是可以作为夫妻共同财产分割的。夫妻双方可以在离婚协议中就房产的归属做出约定，并取得常某的签字认可，然后由取得房产的一方给予另一方经济补偿。在常某出具书面证明的情况下，如果夫妻俩不能就房屋的归属达成一致，则可以在向法院提起离婚诉讼时，请求对该房产一并做出处理。
&&& 由于房产证登记在常某的名下，因此，在未取得常某书面认可的情况下，岳、张俩人是不能将该房产作为夫妻共同财产分割的。这种情况下，法院也是不会将房产作为夫妻共同财产来处理的。在常某认可房产为岳、张俩人夫妻共同财产的情况下，岳、张可以进行夫妻共同财产的分割。但在办理房产过户手续时，由于岳、张俩人均不具有购买北京市经济适用房的资格，因此，在房产从常某名下过户到岳、张其中一方的名下时，除了要缴纳各项税费外，还应按照北京市的规定交纳房屋价格10％的综合地价款
（五）夫妻双方为一方老人购买的房产，房产证登记在老人名下，在双方离婚时是否作为夫妻共同财产分割？
&&&& 姜先生的父母均已年过七旬。因两位老人不愿意到大城市生活，而老家的房屋又很破旧，姜先生在和妻子陈女士商议后，寄给老人10万元购房款，让父母在老家的小县城里买了一套住房。房产证登记在了姜先生父亲的名下。4年后，姜先生夫妻俩离婚，陈女士认为老人名下的房产是其夫妻双方出资购买，故要求将该房产作为夫妻共同财产分割，而姜先生则认为10万元款项是对其父母的赠与，故不同意分割房产。问：该房产能作为夫妻共同财产分割吗？
&&& 律师观点：如果双方通过诉讼解决该房产争议，则该房产是很难作为夫妻共同财产分割的。首先，由于该房产登记在姜先生父母的名下，故在姜先生及其父母均不承认该房产属于姜、陈俩人的夫妻共同财产的情况下，法院会将该房产作为案外财产不予处理。其次，夫妻俩为姜先生父母购房出资的10万元款，由于在出资时约定不明，法院一般会参照和借鉴最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十二条第二款关于“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外”的规定，本着父母资助子女和子女孝敬父母的对等原则，认定该款项为夫妻双方对老人的赠与。所以，就本案所述情形，法院是不会判决将房产作为夫妻共同财产分割的。
&&&& 夫妻双方为一方老人购买的房产，在夫妻离婚时能否作为夫妻共同财产分割是不能一概而论的，对此，我们可以上述案例做如下假设：
1、假设姜先生父母购买的房产登记在姜先生或陈女士的名下，则该套房产应作为夫妻共同财产分割。具体分割时，考虑到房产由姜先生的父母居住的实际情况，一般会判决由姜先生取得房产，并给予陈女士经济补偿。
2、假设老人和姜先生均承认房产属于姜、陈俩人的夫妻共同财产，只是登记在了老人的名下时，则在这种情况下，该套房产不应以登记产权为准而应以事实产权作为认定依据，故也是可以作为夫妻共同财产分割的。
3、假设老人当时曾向姜先生夫妇出具了10万元的借条，则虽然房产不能作为夫妻共同财产分割，但是，夫妻俩出资的10万元应作为对姜先生父母的10万元借款。离婚时，陈女士应享有该债权的一半份额即5万元。而10万元的出资款属于赠与的观点只有在夫妻双方出资时与父母约定不明的情况下，才能被认定。
4、假设在姜先生的父母去世后，俩人才离婚，则姜先生继承的该房产一般应作为夫妻共同财产分割，除非老人另有遗嘱。此时，无需考虑当时的出资是对老人的借款还是赠与。
（六）婚后参与出资购买，房产证登记在其他家庭成员名下的房产，在双方离婚时能否作为夫妻共同财产分割？
&&& 2000年汪先生弟兄俩看中了县城商业街的一间商铺，因手头资金有限，汪先生和妻子董女士商议后，决定和哥哥各出资10万元共同购买。出于对哥哥的信任，兄弟俩购买商铺时使用的是哥哥的名义，房产证也办理在了哥哥的名下。买下的商铺用于对外出租，租金由兄弟俩平分。随着城市建设的发展，几年后该商铺价格也逐步上涨到了40万元。目前，汪董夫妇因感情破裂面临离婚，董女士要求分割该商铺，汪先生先是不同意，后答应给董女士5万元补偿。而董女士认为如果自己不要商铺的话，汪先生最低也应补偿其10万元。问：该商铺能否作为夫妻共同财产分割？董女士的要求合理吗？
&&& 律师观点：从实体上说，汪先生兄弟俩出于共同所有的目的，而各出资10万元购买的商铺属于兄弟俩的共同财产。如果兄弟俩对此并无争议，则虽然房产证登记在哥哥的名下，但汪先生仍享有一半的房产份额。由于汪先生的房产份额系在与董女士夫妻关系存续期间购买取得，故该部分房产份额属于夫妻共同财产。对于房产增值产生的收益，亦应作为夫妻共同财产分割。因此，董女士的要求是合理的。
从程序上来说，如果董女士通过离婚诉讼解决纠纷，则该商铺作为一个整体是不能直接作为夫妻共同财产分割的。汪董夫妻俩首先必须和汪先生的哥哥就商铺进行析产。在达成一致意见的基础上，夫妻俩才能请求法院就汪先生享有的房产份额部分进行分割。
& &&&登记在其他家庭成员名下的房产，如果作为夫妻共同财产分割，其前提是必须取得该家庭成员的认可，即登记的名义产权人承认夫妻俩享有该房产的一定份额。如果产权人不予认可，则必须先通过析产程序对此进行确认。就本案来说，董女士的最大风险在于汪先生兄弟俩相互串通，不承认汪先生享有任何房产份额。如果发生了这种情况，董女士必须举证证明，购买该商铺时，汪先生确实用夫妻共同财产出资了10万元。否则，由于房产证登记在汪先生哥哥的名下，即使董女士向法院提起诉讼，法院也不会对案外财产做出处理，董女士对该商铺的权益将无法得到保障。
（七）夫妻出资购买，房产证登记在孩子名下的房产，在双方离婚时是否作为夫妻共同财产分割？
&&&& 唐先生和王女士目前面临离婚，双方就家庭唯一的一套房屋陷入了争议。该房屋系4年前夫妻俩用家庭积蓄以儿子的名义出资购买，房产证登记在儿子小强的名下。小强今年12岁，其表示愿意跟随母亲共同生活。由于双方都想取得房产和对儿子的抚养权而争执不下，唐先生打算通过诉讼解决房产的归属问题。问：该套房产能否作为夫妻共同财产分割？
&&&& 律师观点：该套房产不应作为夫妻共同财产分割。由于该套房产登记在小强的名下，而小强又是未成年人，因此，该套房产应认定为小强的财产。虽然从购房资金的来源上来说，是小强的父母出资，但由于购房人和产权人都是小强，故购房款应视为父母对小强的赠与。在赠与实现后，非因法定事由不得撤销。如果因为父母离婚，就把小强名下的房产过户到父母一方的名下，这样做是不符合我国《民法通则》和《未成年人保护法》的相关规定的。所以，法院是不会将小强名下的房产判归其父母任何一方所有的。根据本案的实际情况，由于小强已满10周岁，其又同意随母亲生活，法院会判决王女士取得对小强的抚养权。这样，王女士作为小强的监护人实际上会取得房屋的居住权，并替小强管理该房产。当然，王女士除非为了小强的利益，否则，其不得处理被监护人小强的房产。
&&&& 父母以未成年子女名义购买的房产，房产证登记在子女名下的，一般不能视为家庭共同财产。为保护未成年人的利益，该房产一般视为子女的个人财产。在司法实践中，父母离婚时要求对该房产进行分割的，法院一般不予支持。此种情况下，实际上会由取得子女抚养权的一方取得对房屋的居住权和管理权。如果另一方今后发现该方擅自处理房产等行为损害了被监护子女的利益时，可以向法院提起诉讼要求变更子女的抚养权。
（八）对于一方婚后受赠的房产，在双方离婚时是否作为夫妻共同财产分割？
&&&& 付先生的叔叔付老定居国外多年。1998年10月付老为参加付先生和夏女士的婚礼而回国探亲。回国期间付老委托付先生帮其购置了两套房屋。其中一套留给了付先生婚后居住，另一套准备将来归国养老时居住。2000年付老因健康状况恶化决定不再归国定居，并从国外寄来了赠与书，决定把国内的两套房屋赠送给付先生夫妇。当年付先生将两套房屋过户到了自己名下。2003年付老去世。目前，付先生和夏女士因面临离婚而在房产问题上产生了争议。问：该两套房屋应否作为夫妻共同财产分割？
&&& 律师观点：该两套房屋应作为夫妻共同财产分割。首先，付老的赠与书中载明的受赠人是付先生夫妇而不是付先生个人。在赠与人意思表示明确的情况下应以赠与书中的受赠人确定房产的权利人。其次，付先生是在婚姻关系存续期间受赠的房产，因此即使是付老对受赠人意思表示不明的情况下，该房产也应认定为付、夏俩人的夫妻共同财产。而不能因为房产证登记在付先生名下，就认定该两套房产是付先生的个人财产。
&&&& 对于婚姻关系存续期间一方受赠的房产，只有在赠与人明确表示房产归受赠人一方所有的情况下，该房产才属于该方的个人财产，否则应作为夫妻共同财产。当然，一方婚前和离婚后受赠的房产如果没有特别约定，均属于该方的个人财产。
（九）一方尚未实际继承的房产，离婚时是否作为夫妻共同财产分割？
&&& 苏女士的父亲苏老先生于2003年12月去世时遗留房产一套。该房产是苏老先生在与乔大娘再婚前购买的。苏老先生除了女儿苏女士和再婚妻子乔大娘外没有其他继承人。老先生去世时未留遗嘱。考虑到乔大娘孤身一人无亲无故，苏女士在父亲去世后一直没有办理该房产的更名手续。2006年1月苏女士与丈夫蔡先生因感情不和，双方欲结束5年的婚姻。在协商分割财产时，蔡先生提出苏老先生遗留的房产也应作为夫妻共同财产分割。苏女士则认为房产证不在自己名下而且自己的继承权已过了诉讼时效，故不同意蔡先生的要求。由于双方协商未果，离婚事宜一拖再拖。问：蔡先生可否通过离婚诉讼分割该套房产？
律师观点：从实体上来说，该套房产系苏老先生再婚前购买，故属于其个人婚前财产。在苏老先生去世后，该套房产应全部作为其个人遗产由其法定继承人继承。在苏老先生没有设立遗嘱的情况下，苏女士和乔大娘应按法定继承各享有一半的房产份额。由于苏女士的房产份额系在和蔡先生的婚姻关系存续期间所继承，故在苏女士离婚时，该部分房产份额应作为夫妻共同财产分割。
从程序上来说，由于遗产尚未分割，因此蔡先生希望通过离婚诉讼分割该房产的想法是不能实现的。蔡先生必须首先督促苏女士或乔大娘分割遗产。在取得遗产的分割证明后，蔡先生才能通过离婚诉讼解决苏女士已继承房产的二次分割问题。至于苏女士所说的其继承权已过了诉讼时效的问题是站不住脚的。继承诉讼时效的起始时间，是从继承人知道或者应当知道继承权被侵害之日起计算，而不是从被继承人死亡的时候开始。在乔大娘并没有将房产过户到自己名下的情况下，不能认为苏女士的继承权受到了侵害，故不应从苏老先生死亡之日计算苏女士继承权的诉讼时效。
【律师提醒】 尚未实际继承的房产是不能直接作为夫妻共同财产来分割的。此时的房产涉及到两个法律关系，即财产继承的法律关系和财产夫妻共有的法律关系。这两个法律关系必须通过房产的两次分割才能解决。在离婚诉讼中，夫妻共同财产的分割，只能以已确定的夫妻共同财产为准。在确定夫妻共同财产的过程中，如果涉及到一方是否应在离婚诉讼之前的继承关系中分得遗产的问题，则由于该问题不属于离婚诉讼的标的范围，故不可能在离婚诉讼中用列第三人的方法来解决。如果离婚诉讼已经开始，则需要离婚诉讼中的一方在离婚诉讼审结之前，另行提起一个继承之诉。此种情况下，由于离婚诉讼必须以该继承遗产之诉的审理结果为依据，故法院会裁定中止离婚诉讼。当然，根据具体案情，如果法院认为没有必要就全案中止诉讼，也会就财产分割以外的、事实已经清楚的离婚诉讼请求部分先行判决，这样做也是比较适宜的。
（十）一方婚后按照遗嘱继承的房产，离婚时是否作为夫妻共同财产分割？
&&&& 金先生自幼父母双亡，由爷爷抚养长大。1999年金先生不顾爷爷的反对与离异后的蒋女士结了婚。2000年金先生的爷爷在向律师咨询后办理了遗嘱公证，将包括房产在内的全部遗产指定由金先生个人继承，并在遗嘱中申明该房产不得作为金先生和蒋女士的夫妻共同财产。2002年老人去世后，金先生将房产过户到了自己的名下，继承的其他钱物用于家庭开支。2005年底金先生和蒋女士开始发生矛盾并逐渐升级，现双方面临离婚。问：蒋女士有权分割金先生继承的房产吗？
律师观点：从金先生爷爷设立的公证遗嘱的内容看，其已将遗产指定由金先生个人继承，故根据我国《婚姻法》第十八条的规定，金先生继承的房产属于个人财产，不应作为夫妻共同财产分割。
【律师提醒】假如金先生的爷爷去世时没有设立遗嘱，则适用法定继承。因金先生的父母早逝，故由金先生按照我国《继承法》的规定，代位继承其爷爷的遗产。由于此时金先生继承的房产属于在婚姻关系存续期间取得，按照我国《婚姻法》的规定，应作为其与蒋女士的夫妻共同财产。而本案中，由于老人设立了遗嘱且明确表示遗产只归一方所有，故金先生在婚姻关系存续期间继承的房产仍应视为其个人财产。
[十一]一方婚后继承的房产，离婚时是否作为夫妻共同财产分割？
&&&& 江英的父亲去世多年。江英在母亲的供养下读完了中专，并与郭辉结了婚。婚后不久因郭辉交友太广、时常夜不归宿引发夫妻矛盾，俩人口角不断。本来盼望独生女儿有个好的归属的江英的母亲对此忧心忡忡，在一天夜里因心脏病突发而去世。料理完母亲的丧事后，江英坚决要与郭辉离婚。郭辉提出离婚可以，但江英继承的其母亲去世时遗留的房产应作为夫妻共同房产分割。问：郭辉的主张有依据吗？
律师观点：如果江英的母亲在去世前未留有将房产指定为只归江英本人所有的遗嘱，则江英在其与郭辉婚姻关系存续期间继承的房产属于夫妻共同财产。在双方离婚时该房产应作为夫妻共同财产分割。因此，此种情况下，郭辉的主张是有依据的。
&&&& 在被继承人没有指定遗产只归继承人一方个人所有的情况下，继承人在夫妻关系存续期间继承的房产属于继承人的夫妻共同财产。因此，本案中江英的母亲在看到女儿、女婿婚姻存在危机、而本人身体又不好的情况下，应当及早通过设立遗嘱的方式，将房产指定为归江英个人所有，这样，才不至于出现江英继承的房产又被作为夫妻共同财产分割的结果。
&&& [十二]一方婚前继承的房产，离婚时是否作为夫妻共同财产分割？
&&& 王林和杜惠相恋一年后计划在五一节前结婚。然而就在俩人准备办理结婚登记的前几天，王林的父母在外出时因遭遇车祸不幸双双遇难。作为独子的王林继承了包括两套房产在内的父母的全部遗产。俩人的婚期也推迟到了次年的国庆节。后来俩人结婚后没几年，双方便因种种原因决定分手。杜惠认为俩人在登记结婚时已同居了近两年的时间，故要求分得王林父母遗留下的一套房产，但王林拒不同意。问：王林继承的遗产是否应作为夫妻共同财产分割？
律师观点：王林是在其登记结婚前继承的父母的房产，故该两套房产属于王林的个人婚前财产，不应作为夫妻共同财产分割。虽然杜惠认为在王林的父母去世的时候俩人已经开始同居，但是，由于此时双方并未领取结婚证，而且双方在次年国庆节也是新领结婚证而不是补办结婚证。因此，俩人的婚姻只能从次年国庆节起算，而不是从同居之日起算。所以，杜惠的主张是得不到支持的。
&&&& 在婚姻关系存续期间一方继承的房产一般属于夫妻共同财产。这里，婚姻关系存续期间是一个重要的法定概念。它指的是从双方结婚登记时起，至双方婚姻关系依法解除或因一方死亡而自然终止所经历的期间。它包括双方领取结婚证后尚未共同生活的期间、离婚纠纷中分居期间、已向法院起诉但尚未判决离婚的期间、已判决离婚但判决尚未生效前的期间。但对于未领取结婚证而同居的期间，因为没有法律确认的婚姻关系，因此不属于婚姻关系存续期间。
&&& [十三]婚前由一方父母承租的公房，婚后以双方共同财产购买的，离婚时如何分割？
&&& 小丽和大滨结婚后一直租房居住。小丽的父母退休后打算到国外儿子家安度晚年。临行前两位老人决定把其承租的单位公房留给小丽夫妻俩居住，并告诉俩人下一步单位可能会进行承租公房的出售，到时俩人就把房子给买下来。小丽的父母出国后不久，单位房改进行公房出售。小丽和大滨便以10万元的价格买下了这套公房，并以小丽的名义取得了房产证。3年后俩人感情破裂决定离婚。在分割该房产时，小丽认为该房屋的市场价达50万元，俩人之所以能以这么低的价格买下来完全是因为该房是其父母承租的公房，且房产证也在自己名下，故房产归己，其只需把购房时属于夫妻共同财产的10万元房价款返还一半给大滨即可。大滨对此拒不同意。问：房产应如何分割？
律师观点；公房对职工的出售价之所以大大低于市场价，其中一个重要原因是因为该价款中包含了职工的工龄、职称等可以享受优惠的抵扣因素。因此，小丽以其名义购买的其父母承租的公房，应包括其父母以优惠条件所享受的份额。但是，该房产系小丽婚后用夫妻共同财产购买，按照最高人民法院司法解释的规定精神，其父母的份额已视为对小丽夫妻双方的赠与而自动转移。所以，该套公房在已经取得了房产证的情况下，应作为夫妻共同财产而由俩人分割。小丽认为该房是其个人财产的观点是得不到支持的。
&&&& 公房出售的政策各地各单位都不尽相同。但对于夫妻双方购买的一方父母承租的公房，只要以一方或双方的名义取得了房产证，就可以直接作为夫妻共同财产分割。此种情况下，除非各方另有约定，否则，父母享有的货币折扣部分一般视为对夫妻双方的赠与。对于没有取得房产证的售后公房，则法院一般暂不对产权归属做出处理。对于子女和共有的售后公房，如果房产证上产权份额明确的，可将子女享有的份额部分作为夫妻共同财产处理。如果房产证上没有明确父母子女的房产份额，则需要各方先进行房屋析产后，法院才会就夫妻享有的份额部分进行处理。
[十四]双方父母均为婚后子女购房出资的，子女离婚时房屋如何分割？
&&& 蒋虎和郭雅结婚后一直在蒋虎的父母家居住，虽然蒋虎是独生子，但小夫妻俩仍想搬出居住，于是便购买了一套50万元的房屋。购房时因俩人的积蓄不足，蒋虎的父母提供了10万元的购房资金，小俩口又到郭雅的父母家借了20万元，为避免郭雅的兄弟有意见，蒋虎当场出具了借条。入住新房两年后，俩人面临离婚，此时房产价值70万元。问：房产应如何分割？
&& &&由于俩人没有向蒋虎的父母出具借条，蒋虎的父母出资时意思表示也不明确，因此，蒋虎父母出资的10万元应视为对蒋虎夫妻俩人的赠与。而蒋虎向郭雅的父母出具借条的20万元款项，应作为蒋虎夫妇为共同生活而欠下的夫妻共同债务，应由夫妻俩承担连带还款责任。据此，蒋虎父母赠与双方的10万元已作为俩人共同支付的房价款的一部分，该款项无需偿还。双方购买的房屋为夫妻共同财产，房屋的增值收益归夫妻双方共同所有。对于所欠的20万元债务，应由双方共同偿还。据此，如果郭雅取得住房并承担20万元债务的话，则其应补偿蒋虎25万元。
& &&&本案中之所以一方父母的出资被视为赠与，而另一方父母的出资被视为借款，主要是因为一方没有借条而另一方有借条。在有借条的情况下，不能将父母的出资视为意思表示不明并推定为赠与的性质。但需要注意的是，在司法实践中对借条进行审查判断时，一般要求借条是诉讼到法院之前形成的，并且是子女夫妻双方或子女配偶出具的。如果到了离婚诉讼中父母才否认是赠与而又提不出上述证据的，则是得不到法院的支持的。
[十五]父母为婚后子女购房出资的，子女离婚时房屋如何分割？
&&& 吴男与周女结婚后一直没有自己的房屋。夫妻俩决定从明日家园购买一套50万元的住房。因家庭积蓄不足，购房时吴男的父母提供了20万元的出资款。后双方入住新房未满两年便因感情变故而决定离婚。在分割该房屋时，吴男认为其父母的出资应为对其个人的赠与，而周女认为该20万元应为其父母对夫妻双方的赠与，故主张房屋应各半分割。问：吴男父母的出资款应作为对吴男的个人赠与还是对吴男夫妻俩的赠与？对该套房屋应如何分割？
律师观点：由于吴男的父母在出资时，既没有表明出资款是对吴男夫妇的借款也没有表明是对一人的赠与还是对双方的赠与。在吴男父母意思表示不明的情况下，根据最高人民法院司法解释的规定，吴男父母对子女婚后购房的出资款应视为对吴男夫妻双方的赠与。因此，该房屋应各半分割。周女的主张是能得到法院支持的。
&&&& 按照最高人民法院的司法解释，父母为婚前子女购房提供的出资一般视为对其子女个人的赠与，为婚后子女购房的出资一般视为对其子女夫妻双方的赠与。但是适用该解释的前提是父母在出资时意思表示不明，如果有证据证明父母在出资时关于借款或赠与对象的意思表示清楚的情况下，则仍应以父母当时的意思为准，而不适用此种推定。为了更准确地适用司法解释，上海市高级人民法院出台了解答，按照该解答的规定，可以就以下情形得出如下结论：
（1）吴男与周女结婚后购房，吴男父母出资，且房产证记载于吴男一人名下的，吴男父母的出资应认定为赠与吴男一人所有；
（2）吴男与周女结婚后购房，吴男父母出资，且房产证记载于周女一人名下的，若周女不能证明出资为对其一人的赠与，吴男父母的出资应认定为对夫妻俩人的赠与；
（3）吴男与周女结婚后购房，吴男父母出资，且房产证记载于吴男、周女俩人名下的，该出资仍应认定为对吴男夫妻双方的赠与为宜，这也符合社会常理。
上述结论对于其他地方解决类似案件也具有一定的参考作用。
[十六]双方父母均为婚前子女购房出资的，子女离婚时房屋如何分割？
&&& 李男与赵女恋爱两年后准备买房结婚。在俩人分别出资10万元后，因资金不足，李男的父母又出资20万元，赵女的父母出资10万元。李赵俩人购置了一套50万元的房屋。结婚四年后，房屋价值升至80万元，此时俩人面临离婚。问：该房屋应如何分割？
律师观点：按照最高人民法院的司法解释，父母为结婚前的子女购房出资的，一般认定为对其子女个人的赠与。因此，李男和赵女父母的出资部分应分别计入俩人的出资价款，即李男的出资总额为30万元，赵女的出资总额为20万元。这样，在俩人离婚时，李男和赵女应按照3比2的比例分割该套价值80万元的房屋。
&&&& 上述分割结果是在双方父母的出资既不是对其子女的借款也不是对双方赠与的情况下得出的结论。否则，应按以下情况处理：
（1）若上述出资均系父母对俩人的借款，比如出资时李男和赵女都作为借款人以俩人的名义分别向双方的父母出具了借条，则俩人为夫妻共同生活所欠下的债务为夫妻共同债务。在俩人离婚时，李男和赵女应按照1比1的比例分割该套价值80万元的房屋。同时，李男和赵女应共同偿还对双方父母20万元和10万元的还款义务，并承担连带责任。
（2）若上述出资均系父母对俩人的增与，比如双方的父母在出资时都明确表示其提供的出资款是赠与李男和赵女俩人的，则在俩人离婚时，李男和赵女应按照1比1的比例分割该套价值80万元的房屋。同时，李男和赵女无须向双方的父母承担还款责任。
[十七]一方父母为婚前子女购房出资的，子女离婚时房屋如何分割？
&&& 王男与张女经过一段时间的恋爱后各出资10万元准备买房结婚。俩人在月光花园看中了一套30万元的精装修房屋。因购房资金不足，王男的父母又当着俩人的面拿出了10万元的积蓄交给了王男。凑齐购房款后，俩人联名购买了房屋，然后办理了结婚手续。三年后，王男和张女离婚，双方对该房产作为夫妻共同财产分割并无异议，但对王男父母资助的10万元购房款部分，张女认为应作为王男的父母对双方的赠与而进行分割，即每人仍享有一半的房产份额，而王男则认为该款项应作为其父母对其的个人赠与，即其应享有三分之二的房产份额。问：该房产应如何分割？
律师观点：由于王男的父母在资助俩人购房时，既没有声明提供的购房款是对俩人的借款，也没有明确表示是对双方的赠与。因此，在这种情况下，按照最高人民法院的司法解释的规定，王男父母为其子女婚前购房的出资应视为对王男的个人赠与。故在分割房产时，应视为王男享有三分之二的房产份额，张女享有三方之一的房产份额。
&&&& 对于父母为子女婚前购房出资的，首先应确认该款项是否是对子女的借款，若系借款则应根据实际情况确认债务人是一方还是双方，然后按债权债务处理。若确认该款项并非借款，则除非父母明确表示赠与双方的外，一般推定为系对其子女的个人赠与。在父母提供资助时意思表示不明的情况下，实践中一般可区别如下情况分别处理：
（1）王男与张女结婚前购房，王男父母提供资助，房产证记载于王男一人名下，王男父母的出资应认定为赠与王男一人所有；
（2）王男与张女结婚前购房，王男父母提供资助，房产证记载于张女一人名下，王男父母的出资应认定为对夫妻俩人的赠与为宜；但若王男有证据证明房产证记载于张女名下并非其父母出资赠与双方的意思表示的，则仍应认定为对王男一人的赠与。
（3）王男与张女结婚前购房，王男父母提供资助，房产证记载于王男、张女俩人名下，王男父母的出资应认定为对王男一人的赠与。
&&&& [十八]婚前一方出资以双方名义购买的房屋，离婚时是否作为夫妻共同财产分割？
&&&& 韩先生与曹小姐相恋已久，因曹小姐提出要先买房后结婚，于是韩先生拿出了60万元交给曹小姐买房，并嘱咐曹小姐把产权证办理到俩人名下。曹小姐据此购买了一套55万元的房屋，余款5万元用在了房屋装修上。之后俩人结婚，三年后双方离婚。问：该套房屋是否作为夫妻共同财产分割？
律师观点：虽然该套房屋的购房资金全部由韩先生承担，但房产证办理到双方名下的事实表明，韩先生已与曹小姐就本来属于自己的个人婚前房产作了特殊约定，因此，该套房产应属于双方的夫妻共同财产。如果房产证上已经载明了各自的房产份额，则双方应按此份额分割房产。如果房产证上没有载明各自的房产份额，则该房产应作为共同共有财产，由双方各半分割。
& &&&由于房产证是表明房产所有人的最重要的证据，因此，若无足以推翻房产证记载的相反证据，一般情况下均应以房产证的记载确认房产的归属。同时，我国婚姻法规定了双方可以就婚前财产和婚后财产进行自由约定。基于此，一方在婚前出资并以双方的名义购房的，由于此时房产证也会相应地办理到双方名下，故应视为双方已将一方的婚前财产约定为夫妻共有财产。这就提醒实际出资人在以双方的名义购房时，一定要对因此产生的法律后果有一个清醒的认识，并在做出决定前能够从心里确认：我已经想好了，就这样办！
[十九]双方婚前共同出资以一方的名义购买的房屋，离婚时是否作为夫妻共同财产分割？
&&&& 范先生于2001年6月购买了一间60万元的商铺。当时因资金不足，范先生向其女朋友岳女士借款20万元，并出具了借条，但未注明还款时间。2002年10月范、岳俩人结婚后，双方均未再提归还借款一事。2006年7月俩人因感情破裂面临离婚。此时商铺价格升值到100万元。岳女士以其参与出资为由，要求将商铺作为共有财产分割。而范先生认为，商铺产权在自己名下属于其婚前个人财产，岳女士的借款也已过了2年的诉讼时效，故该商铺应归自己所有，并无需给岳女士补偿。问：该商铺应否作为夫妻共同财产分割？
律师观点：由于该商铺是范先生以其个人名义购买并在婚前取得了房产证。从范先生当时向岳女士出具借条的情形看，范岳俩人并没有出于共同所有的目的而购房的意思表示。因此，该商铺应属于范先生的个人婚前财产而非夫妻共同财产。在双方离婚时，范先生应将岳女士的20万元返还给岳女士并补偿其相应的利息损失。至于范先生所谓的该笔借款已过诉讼时效的说法是站不住脚的。原因是，按照法律规定，诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时计算。
&&&& 判断由双方出资、以一方的名义在婚前购买的房产是否属于夫妻共同财产，主要是看双方出资时是否基于共同所有的目的而买房。如果有证据证明双方是基于共同所有的目的而买房，比如是双方为购买结婚用的新房而共同出资等情形时，一般来说，法院大都是作为夫妻共同财产来认定婚前购置的房产的归属的。当然，在产权人不承认是基于共同所有的目的而买房的情况下，其配偶对此负有举证的责任。
&&&& [二十]婚前共同出资以双方的名义购买的房屋，离婚时是否作为夫妻共同财产分割？
&&& 贺先生和吴女士婚前分别出资40万元和10万元，联名购买了一套精装修商品房。之后俩人在新房内结了婚。婚后第二年俩人即因性格不合宣告分手。问：该套房屋是否作为夫妻共同财产分割？
律师观点：首先，俩人共同出资、联名购房所取得的房屋属于双方的共同财产。在贺吴俩人结婚后，该房产当然也是双方的夫妻共同财产。其次，财产共有分为共同共有和按份共有。夫妻财产的共有，有约定的从约定而按份共有，没有约定的则按共同共有，一般每人可分享一半份额。贺吴俩人购房时尚未结婚，双方并无法律上的夫妻关系，此时房屋登记主管机关在颁发房产证时一般会要求俩人就房产份额做出明确约定。因此，如果房产证上已经载明了俩人的房产份额，则该份额视为夫妻约定的按份共有份额，房产应按此比例进行分割。最后，如果房产证上没有约定双方的房产份额，则对该房产可按照共同共有由每人一半进行分割。当然，如果此时贺先生能够证明自己的实际出资比例的话，法院一般会考虑到双方实际的出资比例悬殊过大、而婚姻存续的时间又较短的因素，按贺吴俩人的实际出资比例来划分双方应享有的房产份额。
&&& 夫妻双方婚前共同出资联名购买的房产当然属于夫妻共同财产。对于房产证上已经载明房产份额的，应当以载明的房产份额为准确定双方的产权比例。这也符合认定夫妻共同财产约定优先于法定的立法精神。对于房产证上没有载明房产份额的，则推定为共同共有。但考虑到双方是以婚前个人财产出资购房的，因此，如果存在双方出资比例悬殊，而婚姻持续时间较短或者根本就没有共同生活的情形，法院一般会按实际出资比例酌情决定房产的分割比例，而不一定拘泥于夫妻共有财产的各半比例进行分割。当然，此时出资多的一方就必须向法院提供能够证明自己当时实际出资情况的证据。
[二十一}双方婚前共同出资以一方的名义按揭购买的房屋，离婚时是否作为共同房产分割？
&&& 夏军与叶倩相恋三年后准备结婚，考虑到俩人都是租房居住，在叶倩的建议下，俩人分别出资8万元和6万元共同购买了一套56万元的商品房作为新房。购房时使用的是叶倩的名义，并用其名义做了42万元的按揭贷款。月供款和装修款都是由俩人共同承担的。房屋装修完成后俩人即共同搬入了新居，叶倩取得了房产证，不久俩人办理了结婚登记手续。婚姻持续二年之后，俩人面临离婚，此时房屋市值为70万元，贷款余额为40万元。问：该套房屋是否作为夫妻共同财产分割？
&&&& 律师观点：双方买房时虽然使用的是叶倩的名义，但从双方当时购房的目的看，主要是为了双方的结婚居住需要。双方为此共同出资、共同负担月供又共同装修，由此可以推断出双方是在出于房屋为共同所有的前提下进行出资的。因此，该套房产应作为夫妻共同财产进行分割。考虑到俩人的出资比例大致相当，故在分割房产时，可以按照每人享有一半的份额进行处理。当然，对于剩余的按揭债务，也应当由俩人按照夫妻共同债务各承担一半。如果叶倩取得房屋的话，则其应向夏军支付15万元的经济补偿（70万元的房屋现值减去40万元债务后的余额的一半），并承担剩余全部债务。
&&& 在双方协商不成发生诉讼时，如果双方对上述出资情况均无异议，则夏军并无风险。但假如叶倩对于夏军的出资情况不予承认，而夏军又提供不出其确实参与出资、还款和装修的证据时，则该房产就会被认定为叶倩的个人婚前房产。此外，如果有证据表明当时双方并不是出于共同所有的目的买房，夏军只是在叶倩买房时提供资金支持的，该房也会被认定为叶倩的个人婚前房产，对于夏军的出资和负担的月供款部分，则由叶倩返还给夏军。
[二十二]一方婚前按揭购买的房屋，婚后取得房产证并共同还贷的，是否作为共同房产分割？
&&&& 张先生2002年2月首付12万元购买了一套60万元的商品房。余款48万元张先生做了按揭贷款，银行月供款为3000元。2003年5月张先生取得了房产证，2003年4月张先生与王女士结婚，并共同用工资交纳月供款。2006年4月俩人离婚。此时房产市场价值为100万元，贷款余额为46万元。问：该房产应如何分割？
律师观点：为便于比较，该案在取得房产证的时间上存在不同（婚后取得），其他条件两个案例均相同。那么，我们仍以上海和江苏所代表的两种观点进行分析，可以得出该案的如下两种处理结果：
上海法院一般认为，夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，房产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。故在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当向对方予以返还。据此，此种情况下，该房产和46万元剩余债务均归张先生所有和承担。王女士可以分割到3年来月供款总额的一半，即54000元。
而江苏法院一般认为，夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果婚后取得房屋所有权的，无论产权是登记在一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期房款，由另一方返还一半；尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还。因此，此种情况下，该房屋属于夫妻共同财产。如果张先生取得该房产，则王女士可获得房产现值的一半50万元，扣除王女士应当承担的23万元债务和应返还给张先生的6万元首付款后，张先生仍应支付给王女士21万元经济补偿（也可用100万减去46万元得出房屋扣除剩余债务后的净值54万元，其中净值一半归王女士即27万元，再减去王应归还张先生的6万元后，可得出王女士可获得的经济补偿为21万元）。该数额略高于婚前取得房产证的情形。
&&&& 由于上海市高级人民法院关于婚姻法司法解释的解答中认为谁付款则产权归谁，而江苏省高级人民法院的征求意见稿中则认为应以取得房产证的时间作为认定按揭房屋是否属于夫妻共同所有的判断标准。由此导致该案如果在不同的两地法院处理时，可能会出现上述两种不同的结果。这也代表了实践中关于这一问题的两种主要观点。
需要注意的是，在购房时间和结婚时间两个时间点的认定上，购房时间应以交纳购房首付款的实际出资时间为准。而结婚的时间应以到民政部门登记取得结婚证的时间为准。诸如订婚、举办婚礼、请吃喜宴、未婚同居等行为都不具备法律上的意义，不能作为婚姻合法成立的证明。此种案例的观点有待进一步探讨。
[二十三]一方婚前按揭购买的房屋，婚前取得房产证并在婚后共同还贷的，是否作为共同房产分割？
&&& 张先生2002年2月首付12万元购买了一套60万元的商品房。余款48万元张先生做了按揭贷款，银行月供款为3000元。2002年12月张先生取得了房产证，2003年4月张先生与王女士结婚，并用双方的工资交纳月供款。2006年4月俩人离婚。此时该房产的市场价值为100万元，贷款余额为46万元。问：该房产应如何分割？
律师观点：该案在司法实践中大致有两种观点并导致两种处理结果。上海和江苏可以分别作为这两种观点的代表。如果该案发生在上海，则法院一般认为：该套房屋系张先生婚前个人出资购买，因此系张先生的个人财产，不应作为夫妻共同财产分割。房屋发生的增值部分也属于张先生个人所有。对于婚姻关系存续期间所支付的月供款，不论是哪一方的工资支付的，都属于夫妻共同财产。故该房屋和46万元剩余债务均归张先生所有，王女士可以分割到3年月供款总额的一半，即54000元。
如果该案发生在江苏，则法院一般认为：该套房产虽然属于张先生的个人财产，但王女士除了有权取得三年月供款总额的一半外，还有权分割房屋增值产生的收益部分。该收益应为房屋现值100万元减去原值60万元再减去几年来的利息支出约9万元后的余额（在已向银行支付的总计约11万元的还款总额中，仅有2万元为贷款本金，剩余为归还银行的利息，该部分利息应作为购房成本从房屋增值额中减去，否则，对方有可能获得比将房产认定为夫妻共同财产时更多的收益，这对产权人是极不公平的）。这样王女士将分得房屋增值收益的一半155000元，加上婚姻期间月供款总额的一半54000元，共可获得199000元的经济补偿。
&&&& 对于离婚案件中按揭房屋的分割认定，最高人民法院目前尚未出台针对性的司法解释。对此，在法学理论上也存在一定争议，由此导致了司法实践中对于同一类型的案件可能会因审理法院的不同而出现不同的判决结果。比如上海市高级人民法院颁布了关于适用婚姻法司法解释的解答。该解答认为即使夫妻共同还贷，婚前房屋的增值部分亦应归房产人所有。江苏省高级人民法院则形成了关于适用《中华人民共和国婚姻法》及司法解释若干问题的讨论纪要（征求意见稿）。该纪要认为在夫妻共同还贷的情况下，婚前房屋的增值部分应作为夫妻共同财产分割。江苏省的纪要虽未正式颁布，但客观上会被江苏省各级法院审理案件时作为参考和借鉴。这就是对于同一个案例需要给出上述两种不同的解决结果的原因。
[二十四]一方婚前购置的房屋在婚后出售，房屋增值部分应作为夫妻共同财产分割吗？
&&&& 朱先生于2002年4月出资78万元购置了一套商品房。2003年10月朱先生和徐女士结婚。2006年4月朱先生和徐女士感情破裂，徐女士搬出居住。在俩人分居期间，朱先生将该房屋出售，得款110万元。徐女士闻讯后，要求将其中的32万元作为夫妻共同财产进行分割。问：徐女士的要求有法律依据吗？
律师观点：徐女士的要求是没有法律依据的。该套房产属于朱先生的个人婚前财产，且一直用于自住，并没有用于投资。房屋的增值是由于房地产市场行情的变化所造成，徐女士对此并无贡献。按照物权的基本法理，原物产生的孽息当然归属于原物所有人。故在这种情况下房屋出售后的增值部分仍应归原物所有人朱先生所有，不应作为夫妻共同财产分割。
& 个人的婚前房产在婚姻关系存续期间出售，其因市场行情变化、原物交换价值上升而产生的增值部分，只是个人财产的形态变化而已，在性质上仍为个人所有之财产，故应依原物所有权归属为个人所有。对此，上海市高级人民法院已做了明确规定。因此，在确认个人房产出售后的增值部分归属时，需要从该增值是基于原个人房产的自然增值还是基于夫妻共同经营行为所产生的增值来判断，前者原则为个人所有，后者原则为共同所有。
[二十五]一方婚前投资的房屋，婚后由双方经营出售，所得收益是否作为夫妻共同财产分割？
&&&& 冯先生在1998年投资310万元购买了6套房产。1999年12月冯先生和张女士结婚。婚姻期间冯先生将该6套房产交给张女士打理。伴随着房地产价格的上涨，张女士不断地将房屋卖出、买入。经过一系列的“炒房”操作，原来的6套房屋已在张女士手中变成了9套。2006年3月就在房屋价格再次大幅上涨时，张女士预感到国家将会采取新一轮的调控措施，在和冯先生商议后，俩人将窝在手中的9套房产全部抛出，扣除税费后得款960万元。同年8月冯、张感情破裂，面临离婚。问：售房所得的960万元价款是否作为夫妻共同财产分割？
律师观点：冯先生的6套房产虽然是个人婚前房产，但该房产并非用于自住，而是用于投资。在冯、张俩人结婚后，上述房产继续由张女士用于投资经营。因此，根据最高人民法院关于适用婚姻法的司法解释（二）中关于“婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益”，属于婚姻法第十七条规定的“其他应当归共同所有的财产”的规定，该6套房产产生的收益应当属于夫妻共同财产。故可以将960万元扣除冯先生310万元的个人财产后，将650万元的收益部分作为夫妻共同财产分割。具体分割时，冯、张俩人可就冯个人房产的价值和张的个人贡献做进一步的协商或由法院酌情判决。
&&&& 虽然“婚前个人所有的财产经过若干年可视为夫妻共同财产”的观点，已在日修正后的婚姻法及其后的两个司法解释中遭到了摒弃，但是，最高人民法院的司法解释中也明确了在婚姻关系存续期间用个人财产投资所得的收益仍属于夫妻共同财产。这就提醒我们，在将婚前房产用于非自住的投资用途时，另一方是完全有权利就投资收益主张权利的。
[二十六]一方将婚前购置的房屋用于婚后出租，所得收益是否作为夫妻共同财产分割？
&&& 陈先生早年做生意积累了一定财富。考虑到房地产的升值潜力，陈先生将大部分资金购买了房产。1998年4月陈先生结束了多年的单身生活和刘小姐结了婚。婚后，陈先生和刘小姐除了自住一套房屋外，将自己剩余的九套房屋一直用于出租，一年的房租达32万余元。2006年7月俩人的婚姻宣告结束。在分割财产的过程中，刘小姐先提出分割这十套房产，但被陈先生以该房产系其个人婚前财产为由拒绝。刘小姐继而提出分割8年来被陈先生隐匿的250余万元的房租款。但陈认为个人财产所得的收益仍属于其个人财产，故不同意分割。问：上述房屋的租金收入应否作为夫妻共同财产分割？
律师观点：该十套房产虽然是陈先生的个人婚前财产，但陈先生将其中九套房产用于出租的行为属于一种经营行为，且在这一出租过程中，刘小姐也发挥了一定作用。按照我国婚姻法第十七条关于“夫妻在婚姻关系存续期间所得的生产、经营的收益归夫妻共同所有”的规定，陈先生在婚姻关系存续期间将房产出租所取得的租金收入属于夫妻共同财产。因此，刘小姐要求分割结婚后8年来的租金收入是有法律依据的，应该能得到法院的支持。
&&&& 虽然在离婚时，一方无权分割另一方的个人婚前房产，但该房产在双方婚姻关系存续期间产生的租金收入属于经营所得。按照法律规定，因此取得租金收入应当作为夫妻共同财产分割。就上海市而言，上海市高级人民法院关于适用婚姻法司法解释的解答中对于此类房屋的租金归属问题，确立了一个推定原则。即一方婚前所有的房屋在婚姻关系存续期间的所得的租金首先推定为夫妻共同所有。但若房屋所有人有证据证明房屋出租的经营管理仅由一方进行的，则婚姻存续期间的租金收益应归房产所有人个人所有。比如说，发布租赁信息、寻找租户、带人看房、签订房屋租赁合同、催收租金等均是由房屋所有人负责，另一方从始至终没有参与，对于经营出租房屋并无任何贡献。那么，在这种情况下，上海市的各级法院认定房屋租金归属房产人所有的可能性就会大大增加。
[二十七]由一方婚前购买、另一方出资装修的房屋，是否作为夫妻共同财产分割？
&&&& 韩女士婚前购买了一套20万元的商品房并取得了房产证。不久其和汪先生相恋并准备结婚。考虑到汪先生并无自己的房屋。韩女士决定将其新购买的房屋作为新房。于是汪先生主动出资8万元对房屋进行了精装修。之后俩人完婚。两年后，俩人决定离婚。问：该套房屋是否作为夫妻共同财产分割？
律师观点：该套房产系韩女士的个人婚前房产，汪先生出资对房屋进行装修的行为，实际上通过添附使韩女士的房产得到了升值。由于双方并未约定房产归夫妻共同所有，故在俩人离婚后，该房产仍作为个人财产归韩女士所有。此时韩女士的获益已失去了法定依据，因此，韩女士应将汪先生的8万元装修款作为不当得利之债务向汪先生返还。
&&& 婚前一方出资购买、另一方装修的房屋是否作为夫妻共同财产处理，不可一概而论。上述案例只是作为具体个案的处理情形。如果双方在谈婚论嫁时出于今后共同所有的目的买房，并由一方出资购房、另一方出资装修的，此种情形下的房屋还是应该作为夫妻共同财产处理的。当然，如果双方出资比例悬殊，且以后的婚姻持续时间较短，则法院一般会根据双方出资的实际情况，决定房产的分割比例，而不是简单地按双方各半的比例分割。
[二十八]一方婚前使用对方资金购买的房产，是否作为夫妻共同财产分割？
&&& 黄先生从2001年开始追求叶小姐。2003年3月俩人确立恋爱关系不久，叶小姐提出想买房，黄先生便主动拿出30万元交给叶小姐作为购房资金。叶小姐用该笔款项购买了一套商品房，并取得了房产证。同年10月俩人结婚，该房被叶小姐用于对外出租。目前，因黄先生移情别恋，俩人面临离婚。该房产已升值到50万元。黄先生认为该房产系其出资购买，房产应归自己所有。叶小姐认为购房资金是黄先生对自己的婚前赠与，且房产证在自己的名下，因此房产应归其所有。问：该套房产应如何处理？
律师观点：该套房产是否能作为夫妻共同财产分割，关键是看双方当初购买该房产时是否达成了该房产属于双方共同所有的一致意见。由于双方目前争议较大，均不承认是出于为共同所有的前提下进行购房，且叶小姐在婚前已取得了房产证。故应认定该房产属于叶小姐的个人婚前财产。但叶小姐提出的30万元购房款是赠与的说法在黄先生不承认的情况下是难以成立的，在司法实践中一般也不会被法院所支持，所以，如果叶小姐不能对其主张提供相应证据，则该笔款项应作为其对黄先生的债务由其返还。
&&& 对于黄先生而言，比较幸运的是叶小姐还承认30万元购房款是其出资的。如果叶小姐不承认购房时黄先生曾经出资，而黄先生又不能提供相应证据证明其出资的话，则该房产只能认定属于叶小姐个人的婚前财产，且双方亦不存在债权债务关系。此时，黄先生无论是在房产上还是在对叶小姐的债权上都是无法得到保护的。可见，在黄先生出资的情况下，其保留当时从银行提款或将款项打到叶小姐帐户上的银行凭证等证据还是非常必要的。
[三十]一方承诺婚前房产经过一定年限即转化为共同财产的，离婚时该房产是否作为夫妻共同财产分割？
&&&& 赵刚1998年6月购买了一套住房。2000年1月赵刚和丁岚结婚。2006年6月俩人的婚姻走到了尽头。在双方协议离婚时，丁岚提出，在双方结婚时赵刚为表示其爱情的忠诚，曾向其承诺结婚5年后，住房即属于双方共同所有，现双方结婚已满五年，故要求将房产作为共同财产分割。赵刚认为，自己当时是有过口头承诺不假，但那是因为自己不懂法律而随便说说而已，现在自己反悔了，故房产还是自己的婚前财产，不应分割。问：该套房产能否作为夫妻共同财产分割？
律师观点：如果丁岚确有证据证明（比如对方的书面承诺），双方曾约定过，在双方的婚姻持续5年后，赵刚的婚前房产即转化为夫妻共同财产。则双方的这种约定依法是受法律保护的。在双方的婚姻存续5年后，双方约定的条件已经成就，该套房产即转化为夫妻共同财产。赵刚后来的反悔并不能改变房产已共同所有的性质，因此，在这种情况下，丁岚有权要求分割该套房产。
&&& 对于丁岚而言，关键是要举出双方曾就房产有过约定的证据。目前赵刚对于当时的承诺是承认的，这对于丁岚比较有利。丁岚应抓住这种有利态势，将赵刚的表态通过文字协议的形式固定下来。在通过文字协议固定证据之前，为了防止赵不签字认可，丁岚可以采取录音的办法记录赵刚认可的内容。这样，一旦双方协商不成而走上法庭时，上述录音或文字材料是可以作为双方就婚前房产另有约定的证据的。
[三十一]一方婚前购买、婚后取得房产证的房屋，能否作为夫妻共同财产分割？
柳先生于2003年9月通过一次性付款方式购买了一套预售商品房。2004年1月柳先生和江女士结婚，同年11月柳先生取得了所购房屋的房产证。现柳、江俩人因感情不合决定离婚，双方在房产问题上发生争议。问：该套房产可以作为夫妻共同财产分割吗？
律师观点：该套房产是柳先生婚前用其个人财产购买的，虽然房产证的取得是在其和江女士夫妻关系存续期间，但该房产不过是柳先生个人婚前财产在物质形态上的转化（即由动产货币转化为不动产房屋），因此，该套房产仍属于柳先生的个人婚前财产，故不应作为夫妻共同财产分割。
&&& 在双方通过诉讼来解决上述房产争议时，柳先生必须提供该房产确系其婚前用个人财产出资购买的证明材料，比如购房合同、购房发票、资金来源证明等。否则，如果柳先生对此举证不能，则法院很可能会通过比较结婚证的时间和取得房产证的时间，来直接认定该房产属于婚姻关系存续期间所取得的夫妻共同财产。这是此种情形下柳先生必须注意防范的潜在风险。
[三十二]以双方名义通过按揭贷款购买的房屋在双方离婚时如何分割？
&&& 孙男和李女结婚后以双方的名义在龙城花园小区购买了一套商品房。房屋总价款为66万元，双方共同支付了16万元的首付款，余款50万元通过夫妻共贷的方式向银行做了按揭贷款。三年后房产市值升值到90万元，俩人已向银行还款10万元（含提前还款部分），即贷款余额为40万元。此时俩人面临离婚。孙男由于在外地工作，故表示可以不要房产，但对李女提出的按购买价给予其补偿的方案坚决反对。李女目前实际居住该房屋并希望取得该房产，但又表示无力按房产市值给予孙男相应补偿款。因双方僵持不下，孙男担心李女私自转卖房产，打算向法院起诉离婚并对该房产申请财产保全。问：该套房产应如何分割？
&&& 律师观点：首先，李女提出的补偿方案是没有依据的。该套房产作为夫妻财产分割时，应将房屋的增值额部分计算在内，即应按房产市值90万元而不是原购买价66万元予以分割，否则对另一方而言是显失公平的，也不符合物权的基本原理。
&&&&& 其次，孙男的顾虑也是没有必要的。由于该套房产是以双方的名义购买，因此，房屋行政主管机关的登记和颁发的房产证上都会明确记载该套房产属于俩人共同所有。未经孙男出具书面同意，李女是无法将房屋出售的。即使李女将房屋转卖他人，房屋行政主管机关也是不予办理房产过户手续的。况且，未还清贷款的按揭房产办理过户手续还需要取得银行的同意。因此，孙男申请对该房产进行财产保全是没有必要的，否则白白浪费了一笔保全费用。
&&&&&& 再次，该套房产分割的基本原则是，按照房产市值90万元减去债务40万元后，根据财产的净值50万元，由取得房产的一方给予另一方25万元的经济补偿，并承担剩余全部债务。
&&&&&& 最后，由于孙男不愿意要房产，而李女又难以负担补偿款和剩余债务，因此双方可以协商将房产予以出卖，在还完剩余债务后双方再就就剩余价款予以分割。
&&&& 未还完贷款的按揭房屋出售时，买受人向出卖人支付房价款的方式有三种。其一是由买受人一次性付款。为了保证买受人的资金安全，买受人可将房价款打入共管帐户，在中介公司的监管下先由出卖人还完剩余贷款，然后涂销抵押登记后，即可办理房产过户手续。其二是由买受人通过按揭贷款方式付款。此方式类似于出卖人购买开发商的预售商品房时的按揭付款。此种方式需要中介机构配合先向银行为买受人提供阶段性保证，在贷款银行向买受人发放贷款并打入出卖人的帐户后，出卖人归还银行的贷款余额，涂销抵押登记并将房产过户到买受人名下，然后买受人再就该房产为其贷款银行设定抵押，之后中介机构解除担保，全部交易结束。其三是由买受人通过转按揭的方式付款。买受人必须向出卖人的贷款银行提出转按揭的申请，在取得银行同意转按揭和同意房产过户的书面证明后，买卖双方即可办理房产过户手续，此时买受人需向出卖人支付双方议定的房价款（扣除转按揭的部分），并承担出卖人的贷款余额。转按揭的实质是贷款合同中借款人的主体变更，即合同权利义务的概括转移，目前开办此项业务的银行还不普遍。
&[三十三]以一方名义通过按揭贷款购买的房屋在双方离婚时如何分割？
&&&& 张男和赵女夫妇2003年购买了一套88万元的商品房。俩人用家庭积蓄支付了26万元的首付，剩余62万元以张男的名义申请的按揭贷款。每月3000