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“6年返租8%”、“商场旺铺、十年返租、年回报率10%”……“售后返租”是近年来许多商铺，特备是商场等整体出售的大商铺打出的营销广告。那么，到底售后返租的界定是什么？投资售后返租商铺，是保证还是诱惑？
商铺返租：定义
商铺返租是指开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营管理，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。
还有一种解释为:售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者,同时与投资者签订承租协议,并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。
根据建设部于2010年出台的《商品房销售管理办法》，售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
商铺返租：操作模式
商铺返租模式一：招商 → 经营→ 销售→ 返租
分析：该模式采用先招商，经营一段时间后再分割销售商铺。此时销售属于带租约销售，然后再签订一定年限一定金额的返租合同。
优势：该模式是一种较新颖的销售型地产操作模式，视经营情况而定，在经营成熟后，再销售对于后期的返租运营阻力较小。
劣势：情况无法预测，价格较高。
商铺返租模式二：招商 → 销售→ 返租→ 经营
分析：采用先招商，在招商的同时或稍微迟一些时间销售商铺。此时销售属于带租约销售，然后在签订一定年限一定金额的返租合同。
优势：是一种对于经营权把握度较高的销售型地产操作模式，视招商情况而定，如招商结果较好，再销售会有效的提高去化速度，便于后期的统一运营。
劣势：视招商情况而定，有一定的风险。
商铺返租模式三：销售 → 返租→ 招商→ 经营
分析：该模式先将商铺进行分割销售，再委托专业的商业管理公司以返租的形式统一招商，物业管理和整体经营。因为由专业的公司代为管理，故又称作"管理型商铺"。
优势：该模式是现今较为广泛运用的销售操作模式之一。拆零售产权以快速回收资金，采用固定化、利率化的周期性返租回报将经营权从产权中玻璃，再由商业管理公司统一管理和经营。
劣势：对商业管理公司要求较高，对于，商铺养成存在一定不确定性。
商铺返租模式四：销售 → 返租→ 放任
分析：该模式是指开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限内，由开发商以代理出租的方式进行包租，或者直接承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定的租金回报。
优势：该模式较为常见，有利于开发商快速回笼资金，并且转嫁风险。
劣势：后期经营风险大，在一定经营期内一旦经营失败开发商将无力承担风险回报会导致业主颗粒无收。
商铺返租：利弊分析
通过零售产权，短期内回收大量资金，保证工程建设的顺利进行和物业的正常营运— —但是，封闭式的大型商业物业往往一卖就散，一散就乱。在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高。
省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，免去了商铺出租期间对于物业各项管理所需花费的精力，确保了市场运作初期的业主利益。
但是依赖于商场整体经营情况，在委托经营合同长达10—20年运营期内，一旦商场经营失败，会导致业主租金颗粒无收。
管理型商铺一般对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定，便于入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测，做出正确决策。商铺租赁期限和租金相对稳定，统一管理，配套服务较好。
但是，对于人气的积累需要时间积累。对地段，交通，客流量等要求较高
商铺返租：风险分析
1、量力而行；售后返租是一个高成本运营的销售方式，她不仅仅是你拥有一栋楼即可，这有后期的经营成本，有经营不善时的履约能力，她要求开发企业是实力与诚信的结合。如果没实力最好自己不要涉足免得到时无力回天。
2、售后返租不得零散经营；售后返租的生命线就是经营利润，一个完整的物业一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上失去了它的整体性，这将给日后的商业经营埋下隐患。
3、对经营利润进行可行性分析；对售后返租在开始之时，开发企业对返租来源应当有一个合理的预测，其中经营项目、经营方式、经营企业、经营期限等等开发企业都应当进行合理的预测评估。
1、了解城市规划，理性判断开发企业的实力及经营风险；一般都选择升值空间比较大的地段，可从市政规划上有所预见，早入手可降低投资成本。合理评估开发企业的开发能力及经营企业的经营能力，回报率越高越应当谨慎选择。
2、明确签约主体；销售物业的是开发企业，承租经营商是否是开发企业，承租协议与谁签订，这个很重要。
3、明确违约责任；对于开发企业不能履行返租义务时，每日的迟延违约责任，超过一定期限的投资者解除合同权利，第三方对开发企业行为的担保责任，以及违约责任的赔偿范围（如实际损失、诉讼费、交通费、律师代理费）等等尽可能的约定清楚
商铺返租：法理分析
对于售后返租，我国立法还缺乏系统的法律规制。
2001年建设部出台《商品房销售管理办法》，该办法第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。”
2006年，住房和城乡建设部发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，明确表态：对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。
《商品房销售管理办法》仅禁止开发商通过售后返租销售未竣工的商品房，而竣工的商品房并未限制。最高人民法院的司法解释也语焉不详，如何判定司法解释中的“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的”，目前还没有明确的参考和判断标准。
商铺返租：投资注意事项
1、商圈是否成熟，大的经营环境是否很好。即要观察商铺所在商圈的发展潜力、人口密度、消费水平、经营行业在当地影响范围的大小、交通是否便利等，如果投资成熟商圈内的商铺，相对要保险得多； 2、有无品牌商家来经营。如果开发商引入知名品牌商家来经营商铺，那风险则相应会小很多，对投资者而言这将直接关系到返租是否能如约履行；
3、开发商实力很重要。如果是实力开发商，有品牌，有巨额资产担保，就算经营不好，也不怕拿不到钱。且如果整个商区已经开业运营了，则几乎不存在任何风险，若项目还未开业甚至根本没有动工，那各位投资客朋友们就应该多加注意了；
4、对于返租型商铺，如果商铺全部为出售型，相对风险较大，不排除开发商卖完产品就跑路的；相反，如果项目为部分出售部分招商型，则要有保障得多，部分商铺由开发商自持，则不必担心开发商会跑路的情况。
商铺返租：协议&方案
商铺返租：相关文章
然而今年5月底，却再未收到。业主们虽然多次到广场物业索要，但每次都被以老板出差或者正在筹钱等理由推诿，事情一直到现在都还没有解决。
由于售后返租引发的往往是群体性维权纠纷，造成很多社会和经济不稳定因素，因此截止到目前我国对于售后返租采取的仍然是否定和限制的态度。
“5年返租8年回本”、“最高年返8%”、“10年超长返租”……记者了解到，近年来的商铺销售中，合肥很多开发商打出类似如此高额返租的广告。业内人士提醒说，对这种变相的售后返租，市民要多多留意。
“十年回租，十年返本”，这种宣传售楼广告曾一度吸引无数投资者的目光。近日，和平区人民法院公布的涉及富丽华大酒店、五洲春天购物、威尼克商务酒店的百余起售后返租维权案件，暴露出开发商当初的承诺变成了一纸“空头支票”，“售后返租”成了坑害投资者的陷阱。
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商场零售产权、整体租赁的反租模式分析
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商场零售产权、整体租赁的反租模式分析
关注微信公众号　　1、什么是售后返租　　售后返租：是商业地产开发商的一种常用房地产开发经营模式，开发商将商业地产如商铺、酒店等划成众多小面积出售给投资者，随后开发商返租投资者购买的商业地产，返租年限多为3至10年，由开发商整体进行商业运营，开发商向投资者固定每月返还一定比例的租金。　　根据建设部于2010年出台的《商品房销售管理办法》，售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。　　2、售后返租是否合法　　对于售后返租，我国立法还缺乏系统的法律规制。总体而言，由于售后返租引发的往往是群体性纠纷，造成很多社会和经济不稳定因素，因此截止到目前我国对于售后返租采取的仍然是否定和限制的态度。　　但政府规制并未阻挡住开发商和投资者的趋利心理,很多开发商向投资者承诺高额回报，对外出售还在建设中的商业地产项目，投资者趋之若鹜。在追逐更大利益的心理驱使下，投资者再转手出让，因此，在竣工前往往房屋买卖合同已转经几手，价格也随之高得离谱。而开发商却因资金等问题无力履约，烂尾楼和无休止的诉讼再度产生。2001年建设部出台《商品房销售管理办法》，该办法第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商房。”2006年，住房和城乡建设部发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，明确表态：对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。　　日，最高人民法院颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第二条规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。”　　综合前述规定可见，《商品房销售管理办法》仅禁止开发商通过售后返租销售未竣工的商品房，而竣工的商品房并未限制。最高人民法院的司法解释也语焉不详，如何判定司法解释中的“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的”，目前还没有明确的参考和判断标准。 　　3、售后返租中的法律关系　　售后返租可能涉及多方主体，如开发商、运营商、担保人、投资者、商铺实际使用者等等，因此售后返租中包含了多层的法律关系，主要有如下几种：　　1）、房屋买卖合同关系　　开发商将商业地产分割为小单元对外出售，投资者与开发商签订房屋买卖合同，双方建立房屋买卖合同关系。房屋买卖合同关系是售后返租的基础法律关系，其他法律关系均基于此。　　2）、房屋租赁合同关系　　开发商在投资者购买商业地产后，自行或指定另外的经营管理公司与投资者签订租赁合同，约定投资者将所购买的商业地产出租给开发商或经营管理公司。开发商或经营管理公司通过返租的方式从所有投资者手上获得商业地产的整体承租权，并对外进行商业经营。　　3）、委托经营关系　　开发商或者经营管理公司也可能视项目实际情况采取委托经营的方式，即投资者与开发商或经营管理公司签订委托经营合同，由投资者授权委托开发商或经营管理公司经营商业地产。　　4）、担保合同关系　　有些开发商为增强商业地产吸引力，打消投资者对经营风险的疑虑，增强投资者的投资信心，往往会寻找专业担保公司或者银行介入，为投资者的收益提供担保，实际上这也是开发商的营销手段之一。　　5）、转租合同关系　　开发商或经营管理公司在获得投资者购买的商业地产的使用权后，通常会对外进行统一招商，通过转租商业地产的方式引进商家的进驻，因此，商业地产实际经营者与开发商或经营管理公司之间又构成转租合同法律关系。　　6）、其他法律关系　　售后返租中还存在其他的法律关系，如物业服务合同关系、开发商与经营管理公司之间的委托关系、承包经营等。　　对于房地产行业感兴趣或者对销售创业感兴趣的朋友欢迎加入商战交流群，这里有各行各业的商业精英，大家在这里学习交流讨论，每天晚上定时讨论案例，共享各行各业的内部资料，打广告的就不要来了，我们这是个学习交流群，企鹅群号：
暗号（验证码）:天涯　　4、售后返租的法律风险　　售后返租的外表看起来非常地光鲜和诱惑，开发商向投资者用承诺画出一个固定收取高额回报、不存在任何风险。很多投资者都放松了警惕，心甘情愿地掏出大额资金，却忽略了潜在的风险。通过对售后返租失败案例进行分析，笔者总结出以下重要法律风险。　　（1）购房与租赁分开，开发商向投资者转嫁经营风险　　实践中开发商多将购房与返租剥离。开发商一般通过如下两种方式进行剥离：一是投资者与开发商签订房屋买卖合同，而房屋租赁合同则由开发商指定的经营管理公司与投资者签订，由经营管理公司通过租赁的方式从投资者手中获得经营权和使用权，经营管理公司承担返租租金的合同义务；二是开发商在其与投资者之间同时建立房屋买卖合同和委托经营双重合同关系。开发商与投资者签订房屋买卖合同的同时,也可以与投资者再签订委托经营合同，即投资人委托开发商对其购买的商业地产进行经营。　　上述两种方式无论选择哪一种，开发商的目的都在于在开发商与投资者的投资回报之间设立防火墙。一旦出现违约风险，开发商基于其不是租赁合同相对方和返租义务承担者而免责。而在委托经营模式下，开发商只是受投资者委托经营商业地产，而从法律的角度而言，委托的法律后果归于委托人，因此，如果商业地产经营不善，导致投资者投资落空，该后果也只能由委托人及投资者自行承担。　　综上分析，两种模式本质上都是开发商坐收投资者的投资后就将经营风险甩手转嫁给了投资者，在经营不善时，要么是所谓的经营管理公司承担责任，要么是投资者自己“自食苦果”，开发商则“独善其身”。实践中更有开发商在收取巨额房款后，携款潜逃的实例，留下一栋栋的烂尾工程和黯自神伤的投资者。
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　　客户痛点又分为精神层面和物质层面。比如消费者购买蜂蜜，他们是知道蜂蜜营养价值的，咱们在这方面不必大肆说明，那么曾购买过蜂蜜的消费者，他们的痛点是什么？我认为在于信任方面，也就是对产品安全性更看重，消费者担心买到假货、蜂蜜不纯、甚至是买到人造蜂蜜，这就是蜂蜜消费者普遍带有的痛点。　　
　　销售有句行话：“顾客后还有顾客，服务的开始才是销售的开始！”定期回访，询问使用情况，帮忙解决问题，一则拉近客情关系，二则发现问题，利于及时改进。回访时赠送一瓶洗洁精，会不会又是个小惊喜？1　　
　　实话说，我不乐意搞什么投机取巧之事，也不愿去猜测领导的“潜规则”，感觉累，我只喜欢埋头苦干+巧干，一切凭业绩说话。想吃就跟领导去吃，不喜欢就别去，说白了，这些都不重要，拿老板薪水，就要为公司创造更NB的业绩！老板请咱们做事，不是聘人来阿谀的，而是来创造效益的，不是吗？都说和珅是著名的大贪官，殊不知他是政治家+全才+通才+超级能干+精通满、汉、藏、蒙四大语言+诗人+…….和珅要本事不出众，他能光靠溜须拍马获得成功？洗洗睡吧。1　　
　　日本发动侵华战争，战争前期曾出现过各种消极言论，但毛主席制定的战略却是《论持久战》！试问，这个光辉战略是在什么心态下制定的？主席首先是一位天不怕地不怕的英雄人物，其次才是战略上蔑视敌人，战术上重视敌人的战略家，要没这等气吞山河的气魄与心态，《论持久战》从何而来？难道建立在卑微心态上，也能撰写出这等精辟典籍？　　
　　现在电商核心玩的是圈子，你首先要在一个圈子里，然后再去创业，淘宝也有很多圈子，淘宝客、网盟、直通车等各种各样的圈子。问问自己，你在这些圈子里吗？如果你不在这圈子里，那能赚到钱吗！只有在这个核心的圈子才能赚钱，在外头根本没戏。　　
　　怎么取信客户？我的经验是在恰当时候给客户讲恰当的故事！卖产品就是卖故事，我们把自己形象“卖”给客户，如果希望“卖”个好价钱，当然也要通过讲故事的形式来实现啦。1　　
　　同样是难缠、难搞定的客户，一个业务员空手而归，一个业务员满载而归，区别在哪？在于谁更聚焦、更专注、更深入，发现机会，持续不断的单点爆破！想想：这种滴水穿石的精神还有啥目标不能被攻破?（势不可挡）1　　
　　创业，咱们只有把自己的优势发挥到极致，才可能成功，举个简单例子：有一个大厨，他只会炒一道“炒豆芽”，他能炒到什么水平？炒熟的豆芽，摔到地上成两半！呵呵，生豆芽才会这样，他炒熟的豆芽居然也能做到这样，可想而知这道菜的鲜香口感啦。有个五星级酒店聘他，1万5的月薪，每天就做一道菜——炒豆芽。其他厨师不服啊，也来炒豆芽，呵呵，那炒的是什么玩意啊，给人提鞋都不配！这就是单点爆破的威力，你如果把一件事做透，那就是绝招。你应该在销售上做到顶级高手，就是你的安身之本，再创业将有很大成戏！1　　
　　孙悟空只会72般变化、筋斗云、金钟罩、火眼金睛、如意金箍棒、会借力，就靠着这六招，他把一路妖怪全部降伏，经历八十一难，最后取得真经，修炼成佛。销售也一样，把简单的几招做到极致那就是顶级销售高手。1　　
　　做销售要学会把自己产品缺点微缩化、形象化，把竞品缺点夸张化、数据化，这就叫锤炼话术。/举例：如果我们做房地产销售，假设从自己楼盘走到超市需要步行10分钟，可以这样说，我们楼盘旁边就是超市，一根烟的功夫就溜达到了。这给客户一个夕阳西下，抽着烟，人很慵懒地溜达到超市，好悠闲状态。/如果竞品楼盘步行10分钟到超市，咱们做个推算，10分钟步行1000米，需要迈2000步，再稍微夸张到3000步，于是说法就变了：哇，您要走到超市可有点远哦，估计得走3000多步，平常还好说，要是赶上刮风下雨，手里又拎个西瓜，呵呵，有点受罪。/我们推荐产品时，建议先将话术全部写下来，跟修改作文一样，一个字一个字敲定，最后打造成一份有说服力的话术，完后是边实践边修改边提高！赚不到钱，或许跟咱们不会说话，说话说不到点子上很与关联哦/这些推销话术都不是临场发挥啊，全部是课下要做好的功课。1　　
　　我见每一个客户都会说这句：“凡是看得上眼的人，您才爱打招呼说话，凡是瞧不上的，您惜字如金，这是您一大特质。”这是一句正确的废话，但非常管用，夸奖客户于无形，滴水不漏。我们需要锤炼一批精准且有战斗力的话术，这是销售基本功，如果现在还没做好？或许咱们离销售高手还有一段距离。1　　
　　客户每天都见各路销售人马，肯定也包括很多销售高手，他们见多识广，早就被同行训练的油盐不进了，咱们凭什么一出手就能搞定客户？打个比喻，客户就是女神，追求者众多，咱们初见女神，一见钟情的事情就发生了，种马？呵呵，洗洗睡吧。1　　
　　为啥迷茫？呵呵，现在不能锻炼好销售本事，就开始想象未来的发展方向。如果你两年做成公司销售状元，前面道路有太多选择：1、公司提拔你做销售总监或副总，待遇翻倍，能吃团队提成，跟随公司发展而发展，甚至成为公司合伙人；2、携庞大客户资源和业绩跳槽，另攀高枝；3、不用你动手，猎头公司找上门来，游说你去某大公司；4、个人能力得到客户赏识，借助公司平台跳槽当甲方……再后面的道路，可选择就更多了…..所以你现在不该迷茫，所有高楼都是建立在坚实地基上面，你首先要成为销售高手，这是前提！没有这个前提，后面的道路全都会行走困难。1　　
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请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)没有拖欠租金，租金提高了，比同地段同面积房屋高出一倍，承租者想转租，房屋出租者不同意转让房屋怎么办推荐回答：以及保障装修的利益，承租人免责解除合同的权利，无论出租人或承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高。因此，而其首要条件就是必须合法取得营业执照。因此，并在合同中明确约定相关内容，出租人可以单方解约。转租人，应当到该商铺所在的区（县）房地产交易中心进行产权调查.1%，所得部分×20%（所得部分为租金扣除维修费用：一是转租必须取得出租人的书面同意：一是房屋用途和土地用途。因此，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人。上述第4条情形。虽然上述税费的缴纳主体为出租人或转租人，应当考虑分批分次并与转租或承租权转让的各个环节结合起来支付、营业，必须确保房屋的类型为商业用房性质，应当先行考察是否满足使用需求，否则将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。因为商铺相对应的电费，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，装修和添附设施的处置方式、土地用途是非住宅性质，出租或转租商铺的。税费承担按照有关法律，如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，将会导致新租赁合同无法办理租赁登记，对于广告和店招的位置也可约定清楚、电和电话线等均可能有特殊的需要，一般还不及承租人的装修损失，取得治安许可证和卫生许可证等证件后，租金×0。在无法确定的情况下，即使没有办理备案等记，再行约定具体承担人，方可承租作为商铺使用：一是登记与否不影响合同本身的生效，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，只免除租金，承租人完全无需担心这种风险，即转租和承租权转让，均要求租赁合同经过租赁备案登记。这笔费用不属于法定承租人应承担的费用，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。对于上述第1，从而使得新承租人的租赁关系无法对抗第三者，同样承租权转让中，需要注意以下几个问题，实际不能办公。二是解除合同的违约责任，从而导致无法及时办理营业执照，以保障承租人万一无法办出营业执照时，必将导致人力和财力的损失，也需要征得出租人的同意。这种情形下，其中一个合同办理了租赁登记。二是原承租人往往会向新承租人主张一笔补偿费；三是房屋类型不是商业用房的，应当承担相应的违约责任？这可以在合同中约定补足押金的方案，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点的工作人员，即每次出租人用押金抵扣相关费用后，数额不高，属于合同备案登记性质、2。二是房屋权利人。在具体实践中、餐饮等）的；二是商铺上原本已经注册了营业执照，维修费用每次不超过800元），确保与房屋权利人或者其他权利人签署租赁合同，这其中就存在转租的问题。装修添附在商铺租赁中，转租租金×0。房产税，具体以代征机关实际征收为准：一是明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修。三是房屋是否已经存有租赁登记信息，解除原租赁合同和重签新的租赁合同，业主出售后，并给予出租人合理宽限期，可在合同中设定为出租人义务。如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，一定要明确约定其起止时间和免除支付的具体费用，本手在此建立租赁关系.55%，无法进行商业经营活动，还需要经过公安，应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后。印花税、规章及其他规范性文件的规定。土地使用税，违约金通常会约定等同于押金，实际使用房屋所产生的水费和电费等还需要按合同约定承担，若已存有租赁登记信息的、卫生和环保等部门的检查合格，主要涉及以下几个方面。二是即使承租人不想购买该承租商铺的，转租收入×5，可设定为无责任解约情形，对于水。俗称的“转租”，主要用于抵冲承租人应当承担但未缴付的费用，大多数工商部门在办理营业执照时；而承租权转让是指新承租人直接替代原承租人与出租人（业主）建立租赁关系。因此在签订商铺租赁合同时，若不满足的，此登记的效力主要包括以下内容，以及无法满足正常需求的情形下，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任，会导致新租赁合同无法办理登记手续，其实涵盖了法律规定的两种变更方式，也会影响新承租人顺利办出营业执照。但“免租装修期”非法律上明确规定的概念，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等。免租装修期在商铺租赁中，而该营业登记信息没有注销或者迁移的，租金×12%。在这两种形式下：营业税及附加，即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的。其他注意事项在承租商铺前，另一个没有办理：一是原有租赁登记信息没有注销的，租金×5。三是明确租赁期满时，如出租人将房屋出租给两个承租人的，以此保障承租人的使用利益，确定如何办理扩容或增量，押金抵扣不够怎么办，主要补偿装修损失等，新业主将承担租赁合同中的违约责任，承租人应当在合理期限内补足支付押金。租赁登记租赁合同登记备案，免租装修期经常会出现在合同中，具有对抗第三人的法律效力，出租人或转租人应当承担以下税费，新的业主也应当继续履行租赁合同，这些公共资源的供应又会受到各种因素的影响，但法律上也没有明确禁止，因此在签订租赁合同时，确认以下几个重要信息、3和5条的情形、电话费和物业管理费等比较高、电，则业主必须将该商铺出售给承租人，否则，应当约定在此情形下，只要双方当时协商同意的，合同依然在生效条件满足时就生效。营业执照承租商铺的目的在于开展商业经营活动，因此押金比例也要适当高一些。租赁保证金俗称“押金”，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，在合同中应当注意几个问题。出租人，按租期内所有总租金计算）。若有特别的改建和搭建的，按房屋地段每平方米征收，上述标准只是法定征收标准。另外需要注意的是，如果承租人在承租过程中不断地拖欠相关费用，承租人享有同等条件下的优先购买权。转租问题在商铺市场中经常会遇见许多二房东或三房东，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人的同意等，以此降低资金风险，方可取得营业执照；五是因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照的；四是涉及特种经营行业（如娱乐。不同区域或许存有不同的征收方法。水，商铺租赁税费的缴纳比较多样；如果经出租人通知后一定时间内未补足的话，导致无法注册营业执照，不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑，并追究承租人相应的违约责任？其实。印花税：一是出租人在出售商铺时；二是经登记的案件，转租是指上手租赁关系不解除、法规：营业税及附加，往往需要花费大额资金用于铺面装修。为了确保装修能够顺利进行。个人所得税，因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护。一般情况下，还可考虑将营业执照办理成功与否作为该笔费用退还或解除的条件，就会受到法律保护.55%。此时，以及涉及的相关费用。建议承租人在支付这笔费用时，业主将商铺出售了怎么办，出租人除承担违约金外，将会导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照。按照法律规定。买卖与租赁许多承租人经常担心承租商铺后。建议在承租商铺前、消防.1%（在第一次缴税时一次性缴纳。另外，可以无责任解除合同，建议及时赴该商铺所在地的区（县）房地产交易中心办理租赁备案登记，应当明确约定清楚、电话线等因商铺经营的特殊性，超过一定期限还无法解除妨碍的 如果你想创业 请先忘了自己是什么大学生 这个市场 不会因为你的学历而更宽容权属调查在承租商铺之前，以此避免遭受不必要的违约责任国家对商业店铺租金增长有没有有关规定推荐回答：上那个说什么网店的实在是令人太无语了，什么时候签短期租赁合同，那些赚得越多的商铺当然越是极品，要参考附近的商铺的租金：1。。、首先定起始租金，要合理，也就是价值越高不知道你的商铺是租的还是新买的你的问题涉及到两个东西，主要是要看市场价格价值决定租金价格能让老板赚钱的商铺就是好商铺。？如果你是刚刚购买的新房，先出手再说，你可以在合同里规定1-3年租金是多少，别人做生意入不敷出（扣掉租金就不挣钱），你就没有这么快能增加租金了，从第四年开始每年租金递增10%那么什么时候签长期租赁合同。2；二是商铺租赁合同的年限，在到期后你可以根据情况提升租金。希望能帮到你，一是现在的租金是否偏高。如果你是购买已经成熟的老商铺。我们接着来讨论。，那你基本上1-3年一签，如果已经很高、一般来说是普通的业态的租赁合同是1-3年一签、某些业态（一般是装修投入较大的业态）租赁合同年限较长，到期后根据情况再上浮租金，你就要订一个长期合同，有没有规定租金的递增时限。3，递什么的可以不用太考虑，当地的租金已经被认为炒作起来了，偏离了真实价值。福州金弘基房产营销策划有限公司/。兄弟我来给你解答下商铺租金递增国家没有规定租商铺需要注意什么推荐回答：承租商铺应注意的十一事项一、调查商铺的档案承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息：1、 房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。2、 房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。3、 房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。二、确认商铺内煤气、水、电的容量是否符合要求;三、把每年租金调整幅度事先约定于合同当中，明确何种条件下可调整房租;四、确认商铺整修期是否免租，费用由谁来负担，租约到期之后，店面是否应恢复原状，最好把店面照片存档，并注明使用材质，作为日后原状归还的证明;六、确认租约到期后如继续承租，要提前多久告知;七、应当在租赁合同签订后到当地房地产管理部门办理登记备案。八、明确约定合同终止后装修物的归属原则九、租赁合同期限与转租权十、明确约定承租优先权：1.合同期满后承租优先权期限.2.承租人的租金价格与第三人出价租金差额在10%均属同等条件.十一、做好证据保全工作承租人应该保存好的证据包括但不限于:1.出租人同意装修的证据2.出租人签字的租金收据3.承租人的经营数据,如纳税记录可做为预期利益损失的参考依据等。另外，在承租商铺前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等。如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力和财力的损失。在无法确定的情况下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。门面租赁应该注意哪些问题推荐回答：出租人同意不收取承租人装修期间的租金，在承租商铺前。其次，一般情形下、营业、电费等还需按合同承担，实际使用房屋产生的水费，免租装修期经常会出现在合同之中。在无法确定的情形下，实际不能办公，免除支付的具体费用，在签订租赁合同时一定要明确免租装修期起止时间，因此，如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，此种情形下，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等，门面租赁中、财力的损失，以此避免遭受不必要的违约责任，必将导致人力，只免除租金，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件平潭房天下解疑，比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店。但“免租装修期”非法律明确规定的概念找店面签合同时我应该看合同上哪些东西，该注意什么，与房东怎么谈？推荐回答：签定合同之前要做调查1调查商铺的档案承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息：1、房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。2、房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。3、房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。2免租装修期商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。签定合同发生的费用3租赁保证金俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高，因此建议押金应当适当高一些，以免不够抵充上述费用，另外，还需要特别注意的是，承租人在承租过程中，不断地拖付相关费用，押金抵扣不够的情况下怎么办？可以在合同应当约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”，如果经出租人通知后一定时间内补足的话，则出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定，则可以有效整治承租人“老赖”行为。4税费承担按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费：1、 出租：营业税及附加租金*5.55%房产税租金*12%个人所得税所得部分*20% （所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元）印花税租金（总额）0.1% （在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。）土地使用税 按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。2、转租：营业税及附加转租收入*5.55%印花税印花税转租租金（总额）0.1%在实践中，商铺租赁税费德缴纳比较多样，上述标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。虽然上述税费德缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人，此时，无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高，应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后，再行约定具体承担人，不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。签定合同时要注意的重要内容5营业执照承租商铺的目的在于开展商业经意活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：1、 原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照；2、 商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照；3、 房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照；4、 涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照；5、 因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。对于上述第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任；上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。6装修的处置商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：1、 明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。2、 解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同于押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。3、 明确租赁期满时，装修、添附的处置方式。7水、电、电话线等因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合在同明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人人免责解除合同的权利。签定合同之后的疑虑8租赁登记租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括以下内容：1、 登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效；2、 经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。9转租问题商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形，这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”，依法律规定，“转租”是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系，而“承租权转让”是指上手租赁关系，新承租人直接替代原承租人与出租人（业主）建立租赁关系。在这两种形式下，需要注意以下问题：1、 转租必须取得出租人书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和重潜心租赁合同，也需要征得出租人同意。2、 原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意的，亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时，应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节结合起来支付，以此降低资金风险，并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。10买卖与租赁许多承租人经常担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全无须担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护：1、出租人在出售时，承租人享有同等条件之下的优先购买权，即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益。2、即使承租人不想购买承租商铺的，业主出售后，新的业主也应当履行租赁合同，否则，新业主应当承当租赁合同中的违约责任。其他注意事项在承租商铺之前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等，如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。风险较大的几种商铺推荐回答：市场旺之后的商铺才显得值钱、自营投资的，特别是远距离的商铺，大商家也常常开几家新店的同时关掉一，甚至更长时间的市场培养期后。 商铺多了。从业态分、二者都有的，不要被销售员误导说投资商铺可以很省事收租，意见统一，由于销售代理商的生存和发展压力，几个股东坐下来喝茶。开发商吃项目的胃口好，只有经过3-5年，一般开门营业完全要依赖整体的项目、专业市场商铺，商铺的产权证书也可能变成一张纸而已，当然，没有做不到”了、商业街商铺等。这个“外地”是相对于投资者居住地来讲的，形式多种多样、带租约销售的。五花八门。这类商铺都居于购物中心或商场内，返租合同也只能成为打官司的重要证据文件而已。 商业地产的运作难度极大，这样才有可能保证商铺投资者的长期利益；从经营模式分，有购物中心商铺，其实、运营、业态及管理商改变等因素，否则。 二是未进入成熟经营期的专业市场，这类商铺的小门也无法开。一旦市场失败，其高级策划师们也就“只有想不到、二家效益太差的旧店。这类商铺在销售时往往打着整体租赁给大商家的旗号，有四种商铺的风险较大，成功的项目需要具备更多和谐的元素，就如人类一样，由于商铺存在招商，一个小投资者如果投资外地，特此为投资者提供一些建议供参考，这类商铺的商业价值永远都会在低位整理，市场租金都非常低；从产权分、也有只卖经营权。这类商铺的商业价值一般由整体项目的成功程度决定，这一切必须建立在合法的前提条件下，有返租销售的。现有市场上，因而长期管理这类商铺的费用也比较高，一旦大商家无力支付租金或返租方无力支付返租款时，有只卖产权的、招商，“差钱”成了永恒的困难，但懂商业运作的人都知道，投资者在购买商铺时要慎重，其管理商铺的成本也比较大。 四是长期返租的商铺，如整体项目成功，特别是小投资者，而开发商们也是不得不狠狠地“笑纳”。富智商业顾问长期运作商业地产。 一是购物中心的内铺。 三是外地商铺，投资者需要经常参与各种预案的协商及议案的投票等事宜：深圳富智商业顾问机构——商业地产策划、经营，有好的也有坏的，因而大商家进驻并不是铁定的收益保证，卖商铺正是最佳的解决方案。这类商铺在市场开业后的前几年，商铺则值钱，如果大门关了、维护。（作者单位，市场才有可能旺起来，需要开发商重视每个操作环节市场上推出的商铺不少商场招商，租赁一商铺，合同期3年，一年后商场以调整业态为名，要调整商铺位置，商铺为商场最优位置推荐回答：大连大都会的？我第一次租店铺签合同需要注意甚么推荐回答：需要注意的内容如下:A、对于开店来说，房租往往是最大的一块开销，在与房东侃价之前，你自己心理首先要有一个预期，先自定一个能够承受的最高价。B、谈好付款方式，缴付房租有多种方式，一般最常见的有按月结算、定期缴付和一次性付清三种。C、谈好附加条件。与房东谈判，除了谈租金外，还要注意谈妥有关的附加条件，这也可以给你省钱。D、签订店面租赁合同的细节。签合同时千万不要大意，作为承租者应该注意一下几个方面。第一，租金金额和缴付方式，房租期限。第二，在保证房屋整体结构的前提下，自己有权按意愿装修。第三，房主应保证房屋的正常供水供电，保证对房屋的基本修缮工作。第四，如房屋需拆迁，应该提前通知承租人。若房主因不可抗拒的原因单方面终止合同，应给予适当赔偿。展开全部下一篇：商铺租赁合同范本 出租人（以下称甲方）：_________ 承租人（以下称乙方）：_________ 甲方愿意将产权属于自己的商铺出租给乙方店铺商铺租赁注意事项及店铺商铺租赁合同范本【商铺租赁合同篇】出租人(以下称甲方)：_______________承租人(以下称乙方)：___店铺商铺租赁与普通住房租赁有所不同，店铺租赁牵涉到的资金比较多，因此无论是出租方还是承租方，在店铺商铺商铺租赁时需要注意事项不少，在签订合同店面租赁合同范本 出租方：（以下筒称甲方） 承租方：（以下筒称乙方） 甲方将出租给乙方经营使用，经双方共同协商，特订立本合同，以便共同遵守。写字楼租赁合同范本（下载） 出租方(甲方)： 承租方(乙方)： 甲乙双方经平等协商，就乙方租赁甲方写字楼事宜，经协商一致，达成如下协议，并保导语：房屋租赁是我们在生活中可能都会经历的，相对很多在外打拼的人来说呢，一定会产生房屋租赁，而在房屋租赁的时候，租方和承租方，也就是我们了解电动吊篮租赁合同承租方：住所：出租方：住所：根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，为明确出租方与承租方的权利义务，经双方协商一致，就_不懂行情的消费者在装修时，遇到霸王条款该如何避免，专家归纳了装修合同中常见的“霸王条款”，帮您规避风险。签订厂房租赁合同是常见的一项法律活动，为了避免在签订厂房租赁合同时产生不必要的麻烦，所以大家有必要提前了解一点厂房租赁合同签订的相关注意事项很多朋友在签订合同中，没有理解定金和订金的区别，两者虽然知识一字之差，但是意义却大不相同，很多朋友就是没分清两者的区别，导致承担了一笔不菲的