2013年4月购买了返租的商铺，返租收益每年4月7日支付，协议规定满5年可以申请开发商回购这种情况是否可以申请回购？--在线法律咨询|律师)
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2013年4月购买了返租的商铺，返租收益每年4月7日支付，协议规定满5年可以申请开发商回购这种情况是否可以申请回购？
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地区：湖北 |解答问题：0条
具体要看你们签订的《返祖合同》如何约定
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我与市里某公司有商铺租赁合同纠纷，合同大意是：我2013年4月间与对方签合同入住该商铺，当时交了二十万元说是买断十年的使用权费，这十年商铺一直归我使用不涨价，三年后我可以将该铺转租别人，合同还约定我每年要给公司支付租金四万五干六百元，当时我交了二十万和第一年租金入住营业，可是签合同时对方将当初说的使用权费在合同上表述为：装修费，且写明此费用任何情况下不退还或部分退还我方，由于当钱早以给了公司我对此也就没提出异议，可是入住商场以后一直生意不好，客流非常少三，五天不开张是经常现象，据此公司也认识到大家生意却实不好，在二O一四年该收租金时给我们公示了一份减租金的通告(我有公告原件)大意是交一年租金免一年租金，交半年租金免半年租金，据此有一部分人交了一年或半年租金，一部分人认为商场做不起来就主动抛弃商铺不要了，而我们这一部分人认为这个减租程度不够，像这样交租金我们还是支付不起，但又不愿抛弃就想先不交租金熬一熬在说，这样一直到去年九月十八日公司在市晚报上登广告与我等十几户宣布解除合同，稍后把我诉至软州仲裁委员会，后裁定我应该支付给对方日至日间的租金及违约金合计88203元。我的问题是对方收我二十万元是使用十年的费用而我实际只用两年多，剩下使用权费就这样被公司侵吞，即使按刚开始合同约定我该支付租金费用，我也该还有十余万元，我这剩下的装修费还能要回来吗？公司出租商铺我们出他们对商场的改装费这有法律依据吗？民事诉讼法第五章，申请撤销裁决第五十八条：当事人提出证据证明有下列情形之一的可以向仲裁委所在地中级法院申请撒销裁决：其中有第二条是这样说：裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的。人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。人民法院认定该裁决违背社会公共利益的应当裁定撤销。请问据此我若申请法院撤销仲裁决定，法院有支持我的法理吗？最后一个问题如果任由法院执行：我现在没有支付能力，我和我爱人名下的银行卡包括社保卡，社保局还能正常每月从我们卡上划转保费吗？我的其它银行卡上没有钱，我名下有我们的住房一套，我爱人名下有我岳父赠与的老人正居住的住房一套，这些法院会怎么处置？谢谢您，请您给我解答。
1.20万元如果被仲裁定性为装修费，是不好再要回来了。2.你们协议约定的“公司出租摊位，你们出装修费”是不违法，但没有用够20年，能否让对方退后剩余的装修费，需要看看仲裁的结果。3.钦州仲裁委如果存在，又有仲裁协议，申请撤销概率极低。即使撤销要去钦州，难上加难。4.执行的问题，明天我电话和你沟通。
本人于日从原咖啡店老板处转让一件店铺，当时预签定三年租期，但由于咖啡店老板与二房东租期截至2017年8月到期，故与二房东签，但是二房东（潘某）称她与一房东合同也是2017年8月到期，如果我需要续签，需要我们出4万费用给她，她将自己与一房东的优先续租权转让给我们。我们之后合同约定：与二房东租期为日至日。甲方（二房东）同意将该商铺优先续租权转让给乙方（我），由乙方自行与房东商讨续租及合同签署事宜，并在日在本合同租赁期内的交款日与甲方一起前往房东处予以告知。乙方同意一次性支付甲方人民币4万元。否则，甲方有权追究乙方违约责任，并罚没押金1.5万。我现在想咨询：1.二房东转让优先续租权是否合法有效？2.我与咖啡店老板租期8月15日到期，我因需要甲方承诺延长租期，她将于7月24日以我未及时交房租和4万元钱为由，停水停电来收店？二房东是否属于欺诈行为？三、我可否直接去找一房东续租，因为我后期租期二房东无法现在提供。
优先承租权是租凭合同约定的条款，不能抛开合同单独转让优先承租权。
[弗斯达酒店神仙树店（铂仕酒店）]2出售经营权房源，4-48平米户型投资金额19万元起，包租10年，签约按季返租,具体每月收益怎么算？
签约按季返租，就是开发商给你租，具体的租金建议到售楼处了解。
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商铺返租合同优秀范本
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揭秘商铺“售后返租”诱人数字背后的陷阱
??编者按：“高投资回报率”、“租金抵房款”……在投资全线低迷的时候，这一投资方式成功吸引了不少投资者的目光，现在很多商业的“售后返租”无疑给这些投资客人一块巨大的诱人蛋糕,但是这块“蛋糕”真的是看上去的那么“好吃”吗？俗话说好“一铺在手三代不愁”，但也有一句话是这样说的“投资需谨慎”。&&今日新浪乐居《菜姐话楼市》推出一期：“揭秘商铺“售后返租”诱人数字背后的陷阱”，仅供大家参考。??新浪乐居讯（严淑萍/文）听起来的确很美：买房人只要付了首付，就有帮着出租，前3年返租30%，一次性抵总价……这对购房者来说，似乎是最佳的投资好事儿。近日张先生被某楼盘的一广告宣传单页深深吸引了：“投资回报率高达400%。”??现象：“售后返租”成商铺促销主流手段&&“投资回报率高达400%。”张先生所说的这一消息不假，的确是呼和浩特某一楼盘的临街旺铺宣传单。据了解，这一商铺属于成熟的临街旺铺，目前的已有很多成熟商家入驻。(图片来源于网络)&&近日乐居小编走访了呼和浩特一些热卖的商铺项目，发现几乎99%的商铺在售卖是对外推出“售后返租”和“高投资回报率”。据了解，售后返租是以“开发商或者是运营商包租，每年返还租金给投资者”的形式进行，包租年限基本在10年左右，租金返还率年均基本在实付款的10%——15%之间，经过计算，实际的租金返还率年均在总投资额的6%——10%之间。（详情如下图所示）&&所谓“售后返租”，是指房地产开发企业为促进销售，在其楼盘或商铺出售时与买家约定，在出售后的一定年限内，由开发企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。&&对于业主来说，返租的最大诱惑力在于，在返租期内，即使商铺长时间空置，业主仍然能够收到租金，而对于开发商来说，可以快速出售并回笼资金，这似乎真是一种双赢的经营模式。&&&&&&&&其实早在2001年，原国家建设部公布的《商品房销售管理办法》中，就对预售房地产项目的售后返租下了禁令，规定开发商不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。2006年5月，原国家建设部又对当时再度盛行的“返租经营”再次发文，明确“售后包租”、“承诺回报”等为房地产广告明令禁止的内容。&&&针对商铺投资，乐居小编做过一期投票调研，发现大部分投资者在投资商铺时要考虑的因素，除了商铺“所在地段”之外，位于第二的就数“投资回报率”。(图片来源于网络)&&张先生不久前去看过位于呼和浩特城南一个10平米的商铺，均价1.8万/平米。根据该商铺的“售后返租”政策：包租十年，第11年回本，前三年每年按照实付款返租10%（可抵总房款），以后每三年逐年递增一个点，第10年返还15%。&&乐居小编帮忙算了一笔帐：&&买此铺子张先生应付：&&商铺总房款：1.8万/平米*10平米=18万&&前三年租金可抵总房款：18万*30%=5.4万&&张先生实付总房款：18万-5.4万=12.6万&&每年返还租金&&第4——6年返还租金：12.6万*11%*3=4.158万元；&&第7——9年返还租金：12.6万*12%*3=4.536万元；&&第10年返还租金：12.6万*15%=1.89万元&&张先生总得到的返还租金是：4.158万元 4.536万元 1.89万元=10.584万元&&这样算下来，张先生在第10年的时候投资额已收回大部分，如果第11年的回报高于第10年，似乎11年真的就可以收回全部投资了。&&但这是真的吗？&&一位从事房地产业近10年的开发商道出了返租的真相。“商场是需要3-5年的培育期的，也就是说在这3-5年期间，商场不仅没有收益，可能还会赔钱”，但是有部分开发商却能承诺给投资者逐年递增的回报率，这其中的原因就是，他们在销售时，已经将返租部分算入了商铺的售价中。比如，某商铺本来只卖1万元/平方米，但开发商却使用这种促销手段，将售价抬高到2万元/平方米，然后用多出来的这部分钱，再分期返还给业主。在业主看来，可以轻松地坐等收租，其实是“羊毛出在羊身上”。这也是某些商城售价飙升得快，而承诺的回报率越来越高的原因。 如果商铺可以持续经营下去，或者商铺已经升值，业主就有盼头；如果经营得不好，很有可能就血本无归了。&&对普通投资者来说，商铺“售后返租”（简称返租）是一个诱人的蛋糕。毕竟在收铺后的前2-5年，投资者能拿到每年高达8%-12%的投资回报，不仅跑赢CPI升幅，而且比投资住宅、写字楼的回报高得多,但商业地产提醒投资者，在“返租”貌似丰厚的回报背后，其实隐藏着不少的陷阱与风险。(图片来源于网络)&&风险1 后期招商经营不善 投资者血本无归&&&目前市场上在售的带返租的商铺，大多是商场铺或批发市场商铺。业内人士指出，这类商铺的租金回报如何、能否升值都完全视乎项目后期的招商和经营情况，只有定位准确、招商良好和经营管理完善的商场，商铺租金回报和升值前景才有保障。如果开发商卖完铺就走了，招商不佳开不了业或者开业后经营不善又关门了，小业主的投资就会血本无归。&&案例：1998年，广州的新中国大厦以“买铺返租5年、小业主每年可坐收租金12%”的高额返租方式实现了7亿多港元的销售业绩，6层楼商铺几乎售罄，更创造了广州商业地产单价最高的神话。但小业主在收到3个月的返租租金后，大厦却因资金链断裂而一直烂尾至今。虽然2010年该大厦终于通过法院拍卖，由新东家盘活了，但当年小业主们的利益仍有待法院逐个清理判决，当年开发商的返租承诺，早成了一纸空文。??风险2 小铺合并出租 办不了房产证&&&为吸引小投资客，不少开发商在卖铺时尽量降低门槛，将商铺切成了几平方米大的“蚊型铺”出售，同样带返租条件。乐居小编调查发现目前在售的商铺，有的建筑面积只有三四平方米，实用面积还不到2平方，10多万元就能投资买铺，但商铺卖出后，为方便招商，开发商又经常会根据商户的要求将小商铺合并出租，这就造成小商铺间没有界址，根本无法测绘，也办不了房产证。&&案例：一年前，杨女士花了29.8万元买了间建筑面积9.8平方米的商场铺。因为开发商承诺头3年有返租，交房时杨女士没收铺，开发商把其商铺和相邻的另外三间铺合并一起租给了一户商家。没想到办房产证时，合并起来的商铺因为现场没有界址，与报建图不符，通不过部门的验收，办不了房产证。杨女士去追讨损失，开发商还辩称拆除商铺界址是为了整体经营，业主因此还获得更高租金，不答应赔钱。最后杨女士只能上诉法院，与开发商打起了官司。??风险 3 “长租约”商铺返租，投资风险大&&据调查发现，目前在售的一些商业项目根本不是产权铺，销售方卖出的实质上只是一张长期租约，而且还要求投资者提前付20年的租金（房款）。因为没有产权，有的一间商铺被同时“租”给了多个人，就算有貌似丰厚的返租回报，仍难掩无产权的危机。&&案例：2009年底，文女士花了15万元在买了一个20平方米的商铺。当时开发商承诺每年返还8%的租金，8年后开发商以30万元将商铺回购。没想到，返租的租金只收了几个月，2011年月开发商突然破产，旗下所有商场一概关门。后来经媒体揭发，文女士才知道买铺的购房合同其实只是一份15年期的长租约。因为没有房产证，开发商竟然一间铺同时“租”给了5个人。开发商圈了钱跑了，而被高额返租吸引的投资客们，最后因为没有商铺产权，不但返租租金没有了，连本金也赔进去了。&&乐居小编做过一期投票调研，发现大部分投资者，在买铺子时，首要考虑的是地段，其次就是“投资回报率”，位于第三位考虑的是“是否有房本”，“开发商和经营者资质”，投资者们考虑的甚少，其实这不是最理性的投资态度。(图片来源于网络)&&业内人士支招，商铺投资者千万不能单凭高额返租回报就去买铺，而应该要考虑以下几个因素：??一、地段）出手前首先要调查清楚项目的地理位置和商圈环境，考查商场业态定位是否顺应周边商圈需求，交通是否方便等等；&&二、经营团队资质） 项目的经营团队是不是有成功的运作经验，有没有能力经营起来；业内人士指出，这类商铺的租金回报如何、能否升值都完全视乎项目后期的招商和经营情况，只有定位准确、招商良好和经营管理完善的商场，商铺租金回报和升值前景才有保障。&&三、开发商资质） 还要看开发商的实力和资历，这主要是判断开发商会不会卷款走人的依据。值得提醒的是，目前有些在售商场铺虽然是品牌开发商楼盘的裙楼商业，但产权早已易主，跟原来的开发商无一点关系，投资者不要误信品牌了。&&&四、产权） 此外，投资客买铺时一定要了解清楚商铺是否有产权，这是保障高回报率的利器之一；对商铺来说，产权年限就意味着业主收租或经营收益的年限，商铺产权到期就要交高额的地价才能继续使用，直接影响到投资回报。所以买铺前一定要先了解清楚商铺剩下的产权年限，衡量投资是否划算。&&&五、投资回报）在保证了以上四条的基础上，所谓的“高回报率”和“售后返租”自然就不是问题了。&&其实投资商铺也算是时下较为热门的选择。投资好的商铺绝对会“一铺养三代”，如果投资不谨慎，或许会“血本无归”。所以各位投资客们，乐居小编提醒你：投资需谨慎，一定要三思而后行。
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